Wycena wywłaszczonych działek pod wiadukt w G. bez kontroperatu. NSA oddalił skargę kasacyjną spółki

Wyrokiem z 24 lipca 2024 r. sygn. akt II SA/Gd 347/24 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku oddalił skargę "G." Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. (Skarżąca) na decyzję Wojewody Pomorskiego (Wojewoda) z [...] stycznia 2024 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Skarżąca zaskarżyła wyrok Sądu pierwszej instancji w całości zarzucając:

I. W ramach podstawy kasacyjnej wskazanej w art. 174 pkt 2 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi z dnia 30 sierpnia 2002 r. (tj. Dz.U. z 2024 r. poz. 935, dalej p.p.s.a.) tj. naruszenie przepisów postępowania mających wpływ na wynik postępowania, a mianowicie:

1. art. 141 § 4 p.p.s.a. poprzez wadliwe niezastosowanie tego przepisu i nieustosunkowanie się przez Sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku do wszystkich zarzutów podniesionych przez Skarżącą wobec zaskarżonej decyzji organu odwoławczego;

2. naruszenie art. 145 § 1 pkt 1) lit. c) p.p.s.a. poprzez wadliwe niezastosowanie tego przepisu i w konsekwencji nieuzasadnione oddalenie skargi na podstawie art. 151 p.p.s.a. na skutek nieprawidłowego skontrolowania przez Sąd I instancji stosowania prawa "formalnego" przez organy administracji publicznej i niedostrzeżenia przez Sąd I instancji naruszenia przez organy obu instancji następujących przepisów postępowania administracyjnego, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 7 i art. 77 § 1, 772 oraz 77 § 4 w zw. z art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 775 z późn. zm., dalej: k.p.a), poprzez utrzymanie nieprawidłowej decyzji w mocy i zaniechanie wyczerpującego rozpatrzenia zgromadzonego materiału dowodowego, brak podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy i jej załatwienia, jak i zaniechanie wszechstronnej oceny przedłożonego do sprawy operatu;

- art. 7 i art. 77 § 1, 772 oraz 77 § 4 w zw. z art. 80 k.p.a poprzez bezkrytyczną akceptację operatu szacunkowego podczas gdy dobór nieruchomości porównawczych dokonany przez biegłą zarówno w zakresie nieruchomości drogowych jak i nieruchomości o przeznaczeniu usługowo- produkcyjnym był nieprawidłowy, a ustalenie owej nieprawidłowości nie wymaga żadnej specjalnej wiedzy oprócz tej którą z racji doświadczenia zawodowego oraz życiowego posiadają pracownicy operatu administracyjnego;

- 77 § 1 i art. 80 k.p.a. przez bezpodstawne uznanie, że sprawa wypłaty całości odszkodowania za nieruchomość została wyjaśniona w sposób dostateczny, podczas gdy zebrany materiał dowodowy, analizowany w połączeniu ze stanem prawnym, obowiązującym w dacie wydania decyzji, prowadzi do logicznego wniosku, że Skarżąca nie otrzymała całości przysługującego jej odszkodowania i że ponowne prowadzenie postępowania w tej samej sprawie jest niezbędne do prawidłowej oceny stanu faktycznego i wysokości odszkodowania;

- art. 138 § 2 w zw. z art. 6, art. 11, art. 80 poprzez brak uchylenia decyzji organu I instancji, w której nie dokonano oceny prawidłowości operatu szacunkowego złożonego do sprawy w sytuacji gdy operat ten powinien zostać uzupełniony albo powinien zostać powołany nowy biegły do oszacowania wysokości odszkodowania oraz poprzez oparcie rozstrzygnięcia w sprawie na operacie szacunkowym dotkniętym wadami prawnymi, w którym przyjęto niewłaściwą wycenę wywłaszczonej nieruchomości;

II. W ramach podstawy kasacyjnej wskazanej w art. 174 pkt 1 p.p.s.a. naruszenie przepisu prawa materialnego, a mianowicie:

1. art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145, dalej u.g.n.) poprzez jego niewłaściwą interpretację polegającą na uznaniu, że biegły sporządzający operat szacunkowy ma status osoby zaufania publicznego, a jedynym sposobem podważenia takiej opinii jest przedstawienie opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, podczas gdy prawidłowa wykładnia owego przepisu prowadzi do uznania, że możliwe jest również podważenie operatu szacunkowego poprzez wskazanie jego oczywistych wad prawnych i logicznych;

2. Art. 154 ust. 3 u.g.n. poprzez brak zastosowania tego przepisu i pominięcie, że operat szacunkowy z dnia 23 stycznia 2023 r. w momencie doręczenia skarżącemu decyzji Wojewody Pomorskiego tj.[...] stycznia 2024 r. (dzień wejścia w życie decyzji do obrotu) na skutek upływu czasu był już nieaktualny;

Na podstawie ww. zarzutów Skarżąca wniosła o:

1. uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku jako Sądowi I instancji;

2. zasądzenie na postawie art. 203 p.p.s.a. zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego w wysokości prawem przepisanej;

Nadto, zgodnie z art. 176 § 2 p.p.s.a. Skarżąca oświadczyła, iż zrzeka się rozprawy.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną Gmina Miasta G. wniosła o oddalenie skargi kasacyjnej w całości i zasądzenie od Skarżącej na rzecz uczestniczki postępowania Gminy Miasta G. kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wedle norm przepisanych.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje :

Stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod rozwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a. i nie zachodzi żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku.

Rozpoznawana sprawa dotyczy prawidłowości decyzji ustalającej odszkodowanie za nieruchomość przejętą przez Gminę G. na podstawie decyzji Prezydenta Miasta G. z [...] października 2022 r.. Decyzją to, wydaną na podstawie art. 11a ust. 1, art. 11f ust. 1-3, art. 11g ust. 1 pkt 1, art. 11i, art. 12 ust. 1, 2 i 4 pkt 2 oraz art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2022 r., poz. 176 ze zm., dalej: specustawa drogowa), zezwolono na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Budowa drogi dojazdowej [...] [...]" w ramach zadania: budowa w G. w ciągu ulicy P. wiaduktu drogowego nad układem torów stacji G. [...] wraz z likwidacją przejazdu kolejowo-drogowego w ulicy P. (dalej: decyzja ZRID). Decyzją objęte zostały m.in. na działka nr [...] (powstała z podziału działki nr [...]), działka nr [...] (powstała z podziału działki nr [...]) oraz działka nr [...].

Zarzuty podnoszone przez Skarżącą koncentrują się wokół prawidłowości operatu szacunkowego stanowiącego podstawę dla ustalenia odszkodowania przez organy obu instancji. Najdalej idącym zarzutem jest jednak zarzut naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a., poprzez zaniechanie odniesienia się do argumentacji podnoszonej przez Skarżącą na etapie postępowania przed Sądem pierwszej instancji.

Sąd kasacyjny przypomina zatem, że zgodnie z art. 141 § 4 p.p.s.a., , uzasadnienie wyroku powinno zawierać zwięzłe przedstawienie stanu sprawy, zarzutów podniesionych w skardze, stanowisk pozostałych stron, podstawę prawną rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienie.

Wszystkie powyższe elementy zawiera uzasadnienie zaskarżonego wyroku. Sąd przedstawił stan faktyczny sprawy, stanowiska Skarżącej oraz Wojewody. Następnie wyjaśnił z jakich przyczyn podziela stanowisko Wojewody co do prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Wyjaśnił również, z jakich przyczyn zastrzeżenia Skarżącej dotyczące zastosowanej przez biegłego metodologii, doboru nieruchomości podobnych, przyjętych wskaźników korygujących nie mogły doprowadzić do uznania, że operat szacunkowy z 23 stycznia 2023 r. został sporządzony niezgodne z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 555 ze zm. dalej "u.g.n.").

Sąd kasacyjny w składzie rozpoznającym niniejszą skargę kasacyjną w pełni podziela wyrażane wielokrotnie w orzecznictwie stanowisko, że wadliwość uzasadnienia wyroku może stanowić przedmiot skutecznego zarzutu kasacyjnego z art. 141 § 4 p.p.s.a. jeżeli nie wiadomo jaki stan faktyczny Sąd I instancji przyjął jako podstawę wyrokowania, a także w sytuacji, gdy uzasadnienie sporządzone jest w taki sposób, że niemożliwa jest kontrola instancyjna zaskarżonego wyroku, lub gdy obejmuje rozstrzygnięcie, którego nie ma w sentencji orzeczenia.

Sytuacja taka nie zaistniała w niniejsze sprawie.

Podnoszone przez Skarżącą w skardze do Sądu Wojewódzkiego zastrzeżenia co do opinii biegłej dotyczyły prawidłowości doboru działek przyjętych do porównań zarówno w zakresie działek o przeznaczeniu drogowym jak i inwestycyjnym. Skarżąca wskazywała również, że w przypadku obu tychże grup działki o najniższej cenie jednostkowej powinny zostać odrzucona bowiem zbyt znacząco odbiegają ceną od reszty.

Skarżąca podnosiła, że przyjęta do porównań działka drogowa o najniższej cenie położona jest w dzielnicy o zupełnie innej charakterystyce, oraz znacząco niższych cenach gruntów pod zabudowę, w dzielnicy typowo mieszkaniowej, położonej za Obwodnicą i pozbawionej terenów przemysłowych. W ocenie Skarżącej, późniejsza cecha "położenie" nie odzwierciedla różnic cenowych pomiędzy tą dzielnicą a resztą miasta.

Skarżąca wywodziła, że zaniżenie dolnego przedziału cen znacząco wpłynęło na zmniejszenie wartości wyceny, zaś rozrzut cen jednostkowych pomiędzy ceną minimalną a maksymalną jest bardzo duży i wykracza poza standardy dobrych praktyk dobierania nieruchomości podobnych. W jej ocenie pozostawienie w zbiorze transakcji o niskich cenach świadczy o złym doborze nieruchomości podobnych. Wskazywała, że w tabeli na stronie 21 nie zawarto opisu różnicującego poszczególne cechy, dlatego też za wątpliwe należy uznać ocenę cechy "otoczenie" jako średnia - przedmiotowe działki położone są w sąsiedztwie istniejącej zabudowy i terenów zainwestowanych czyli spełniają kryteria otoczenia "bardzo dobrego"

Odnosząc się doboru działek porównawczych przeznaczonych na cele inwestycyjne, Skarżąca wskazywała dodatkowo, że zaprezentowane w tabeli na stronie 23 transakcje najprawdopodobniej nie spełniały warunków transakcji rynkowych i charakteryzowały się zawarciem transakcji na warunkach szczególnych. W jej ocenie zakres współczynników minimalny 0,36, maksymalny 1,80 wykracza ponad dobre praktyki stosowania metody korygowania ceny średniej, najprawdopodobniej powinna być zastosowana metoda porównywania parami i bardziej wiarygodny i rzetelny dobór nieruchomości podobnych. Zwracała uwagę, że w tabeli na stronie 25 nie zawarto opisu różnicującego poszczególne cechy. Trudno było zgodzić się w jej ocenie na ocenę cech "sąsiedztwo" (poza tym czym rożni się ta cecha od lokalizacji) oraz "potencjał inwestycyjny" jako średni. W ocenie Skarżącej nie jest jasne, czy wielkość działki oraz jej kształt to jest ta sama cecha - ponadto przedmiotem wyceny były działki o małej powierzchni - wartość tej cechy nie powinna być zatem minimalna a wręcz odwrotnie maksymalna.

Końcowo Skarżąca wskazywała, że pominięto przy doborze działek transakcję z 11 stycznia 2023 r. obejmującą sprzedaż działki nr [...] o pow. 1114 m2, położonej w G. przy ul P., za cenę [...] zł, ([...] zł/m2), Notariusz A. K., Kancelaria Notarialna w G. Rep. A nr [...].

Sąd kasacyjny wyjaśnia zatem, że większość przywołanych wyżej zastrzeżeń ocenić należy jako wkraczające w zakres wiedzy specjalistycznej (zastrzeżenia dotyczące możliwości skorygowania wartości działek położonych w innych dzielnicach poprzez zastosowanie cechy "położenie", prawidłowości zastosowanych współczynników korygujących, kwestii, czy faktycznie rozrzut cen jednostkowych pomiędzy ceną minimalną a maksymalną jest bardzo duży i wykracza poza standardy dobrych praktyk dobierania nieruchomości podobnych).

Sąd kasacyjny przypomina, że Sąd Wojewódzki wyjaśnił w uzasadnieniu wyroku, w jakim zakresie organ może dokonać oceny operatu szacunkowego oraz wskazał, że ocena ta w zakresie dotyczącym wiedzy specjalistycznej wykracza poza zakres uprawnień organu administracji. Podkreślił, odwołując się w tym zakresie do art. 154 ust. 1 u.g.n., że sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracji ani sądu administracyjnego. Zaznaczył, że weryfikacja prawidłowości operatu szacunkowego została powierzona stowarzyszeniom rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Wskazał także, że w jego ocenie do zakresu wiadomości specjalnych należy dobór nieruchomości podobnych do porównań oraz zdefiniowanie rynku, w tym jego obszaru wyjaśniając, że jest to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym.

Merytoryczna prawidłowość powyższego stanowiska Sądu Wojewódzkiego nie może podlegać ocenie w ramach zarzutu dotyczącego art. 141 § 1 p.p.s.a.. Oceniając natomiast zasadność zarzutu naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. poprzez zaniechanie – jak wskazuje Skarżąca – odniesienia się do przedstawionych przez nią zastrzeżeń do operatu stwierdzić należy, że Sąd Wojewódzki przedstawione przez nią zastrzeżenia uznał za wykraczające poza zakres kognicji organu administracji a co za tym idzie – również sądu administracyjnego.

Sąd kasacyjny dostrzega, że Sąd Wojewódzki nie odniósł się do zarzutu pominięcia transakcji z 11 stycznia 2023 r. - sprzedaży działki nr [...] o pow. 1114 m2, położonej w G. przy ul P. Jak jednak wyjaśnił wprost Wojewoda w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, transakcja ta dotyczyła gruntu zabudowanego a biegła w opinii odwoływała się do sprzedaży działek niezabudowanych, bowiem wycenie podlegał grunt w podejściu porównawczym, części składowe wyceniano w podejściu kosztowym, zatem transakcja wskazane przez Skarżącą nie mogła być wykorzystana. W świetle powyższych wyjaśnień organu, których prawidłowość nie została zakwestionowana ani w skardze ani w skardze kasacyjnej, sam fakt nieodniesienia się przez Sąd Wojewódzki do argumentu dotyczącego pominięcia tej transakcji nie może być uznany za naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy.

Podsumowując, zarzut naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. uznać należało za niezasadny.

Zarzuty objęte punktami 2 to jest zarzuty naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w związku z art. 7, art. 77 § 1, 77 § 2 ( w petitum skargi kasacyjnej wskazano art. 772, co jednak uznać należy za oczywistą omyłkę pisarską), 77 § 4 oraz 80 k.p.a. objęte tiret pierwszym i drugim dotyczą w istocie prawidłowości oceny operatu szacunkowego.

Odnosząc się to powyższych zarzutów należy mieć na uwadze, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną na podstawie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych z zakresu szacowania nieruchomości. Jest przy tym dowodem w sprawie i podlega ocenie przez organ w postępowaniu administracyjnym oraz sąd w postępowaniu sądowoadministracyjnym, tak jak każdy inny dowód. Konieczna jest bowiem w toku postępowania ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, polegająca na zbadaniu, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jest jednak możliwa do granic wiedzy specjalistycznej jaką posiada organ w zakresie metodologii szacowania nieruchomości. Ani organ prowadzący postępowanie, ani sąd nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi posiadanymi przez biegłego. O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., decyduje rzeczoznawca majątkowy. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania - w myśl obowiązującego w dacie sporządzenia wyceny § 4 ust. 1 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555). W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzeniu, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym (por. stanowisko wyrażone przez NSA w wyrokach z 1 grudnia 2025 r., I OSK 501/24 i 28 maja 2025 r. I OSK 1059/22).

Sąd kasacyjny rozpoznający sprawę podziela stanowisko Sądu Wojewódzkiego, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która - zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. - należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, ww. przepis nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Natomiast, nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro, w ich ocenie, operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. Organy administracji nie są również zobligowane do uwzględnienia stanowiska strony skarżącej o weryfikację operatu szacunkowego. Jeśli zaś strona skarżąca ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona jest właśnie na mocy art. 157 u.g.n.

Dopuszczalne jest także złożenie, przez kwestionującego operat szacunkowy sporządzony przez biegłego, kontroperatu. Taki kontroperat nie może wprawdzie stanowić podstawy ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, ale podlega ocenie dowodowej organu i może stanowić dla organu administracji publicznej podstawę do podważania opinii biegłego, a w następstwie impuls do przeprowadzania dowodu z opinii innego biegłego. W rozpoznawanej sprawie, Skarżąca nie podjęła czynności, aby wykazać nieprawidłowości w sporządzonym na potrzeby postępowania operacie szacunkowym.

Skarżąca zgodziła się w uzasadnieniu skargi kasacyjnej z poglądem, że organy administracji nie mogą wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, podkreślała jednak, że nie mogą one bezkrytycznie przyjmować poczynionych przez niego ustaleń. Jak wynika z dalszego uzasadnienia skargi kasacyjnej, wadliwości operatu Skarżąca upatrywała w wadliwej analizie rynku nieruchomości drogowych poprzez uwzględnienie okresu badania cen transakcyjnych od 2019 r. do dnia dokonania wyceny.

Odnosząc się do tego zarzutu wskazać należy, że biegła przyjęła dla ustalenia wartości ceny rynkowej nieruchomości drogowej transakcje z okresu od 11 września 2019 r. do 25 maja 2022 r. Wskazała również, że ze względu na stosunkowo niewielką ilość transakcji nieruchomościami drogowymi nie jest możliwe jednoznaczne i precyzyjne sformułowanie wniosków co do trendu czasowego.

Skarżąca twierdzenie to kwestionuje odwołując się do "rozrzutu cenowego cen jednostkowych" wynoszącego 290 złotych.

Odnosząc się zatem do tego argumentu zwrócić należy uwagę, że biegła na stronie 20 opinii opisała dokładnie gdzie położona jest nieruchomość o najwyższej cenie transakcyjną (poz. 12 tabeli, transakcja z 11 września 2019 r., nieruchomość położona w O., przy ul. W., cena jednostkowa za m2 – [...] złotych) jak również nieruchomość o najniższej cenie transakcyjnej (transakcja nr 8 z 11 grudnia 2020 r., nieruchomość położona w dzielnicy C., przy ul. W., cena jednostkowa za m2 – [...] złotych). Przedstawione przez biegłą informacje dotyczące obu nieruchomości wskazują, że na różnicę w ich cenie wpływ miały okoliczności takie jak usytuowanie nieruchomości w określonej dzielnicy, kwestia sąsiedztwa, to jest charakter zabudowy, jak również ranga drogi, pod którą nieruchomość została nabyta. Powyższa argumentacja jest spójna i logiczna, potwierdza również stanowisko biegłej, że nie jest możliwe sformułowanie jednoznacznego wniosku co do trendu czasowego. Argument Skarżącej, że nie potrzeba posiadać żadnej wiedzy specjalnej aby móc stwierdzić, że ceny nieruchomości przez okres blisko ostatnich 4 lat (szczególnie w T.) ulega zmianom jest zatem oczywiście niezasadny.

Sąd kasacyjny wskazuje w tym miejscu, że opisane wyżej cechy wskazane zostały następnie za cechy rynkowe mające znaczenie dla wyceny nieruchomości, opisane w tabeli na stronie 21 przedstawiając również zestawienie wag cech rynkowych a na stronie 22 wyjaśniono w jaki sposób przypisano określoną ocenę danej cesze. Ten sam mechanizm zastosowany został następnie w odniesieniu do transakcji dotyczących nieruchomości o przeznaczeniu usługowo-produkcyjnym. Co istotne w świetle argumentacji Skarżącej, biegła uwzględniła kwestię potencjału inwestycyjnego nieruchomości przypisując jej określoną wagę (tabela na stronie 24), wyjaśniła również, że powierzchnia i kształt działki decydują o cenie gruntów w ograniczonym zakresie. Opis zakresów tak przyjętej cechy wskazuje, że biegła uwzględniała kwestie dotyczące dogodności danej działki dla potencjalnej zabudowy działki jak również wpływ powierzchni na jej cenę.

Skarżąca kwestionując dobór nieruchomości porównawczych o charakterze usługowo-produkcyjnym wskazywała, że trudno porównywać nieruchomości położone przy ul. P. z nieruchomości położonymi na obrzeżach peryferiach miasta, praktycznie przy samej granicy administracyjnej z R. (ul. H.).

Odnosząc się do tego zarzutu Sąd kasacyjny wskazuje, że jak wynika z zarówno z opinii biegłej jak i danych zawartych na powszechnie dostępnych portalach mapowych, wywłaszczone działki znajduje się w dzielnicy C., w rejonie ul. P. Z danych zawartych na portalach mapowych (https://mapy.geoportal.gov.pl/) wynika, że działki te znajdują się w odległości około 250 m od ul. H. Niezrozumiałe jest więc kwestionowanie przez Skarżącą przyjęcia przez biegłą do wyceny jako nieruchomości porównawczych działek położonych przy ul. H.

Wbrew stanowisku Skarżącej, biegła postąpiła prawidłowo pomijając w opinii transakcje, w stosunku do których zachodziły podejrzenia szczególnych warunków ich zawarcia, powodujących ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych, uzyskiwanych na rynku nieruchomości.

Jak już wskazano, w toku postępowania administracyjnego Skarżąca nie przedstawiła ani kontroperatu ani też nie skorzystała z możliwości poddania sporządzonego w sprawie operatu kontroli organizacji rzeczoznawców majątkowych, stosownie do art. 157 ust 1 u.g.n. W konsekwencji, samo wskazywanie w skardze kasacyjnej, że owe transakcje mogły nie mieć cech skutkujących koniecznością ich pominięcia, co w konsekwencji mogło mieć wpływ na wycenę uznać należy za niezasadne.

Podsumowując, za niezasadne uznać należało zarówno zarzuty objęte punktem 2 tiret pierwsze i drugie petitum skargi kasacyjnej jak i pozostałe zarzuty objęte punktem 2 petitum skargi kasacyjnej, to jest zarzuty naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a w związku z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. przez bezpodstawne uznanie, że sprawa wypłaty całości odszkodowania za nieruchomość została wyjaśniona w sposób dostateczny, podczas gdy zebrany materiał dowodowy, analizowany w połączeniu ze stanem prawnym, obowiązującym w dacie wydania decyzji, prowadzi do logicznego wniosku, że Skarżąca nie otrzymała całości przysługującego jej odszkodowania. Skarżąca nie podważyła skutecznie prawidłowości operatu szacunkowego w konsekwencji brak jest podstaw do przyjęcia, by nie otrzymała w całości przysługującego jej odszkodowania.

Zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a w związku z art. art. 138 § 2 w zw. z art. 6, art. 11, art. 80 poprzez brak uchylenia decyzji organu I instancji jest oczywiście niezasadny. Sąd Wojewódzki kontrolował zgodność z prawem decyzji Wojewody, skoro uznał, że nie naruszała ona prawa i brak było podstaw do jej uchylenia, nie miał podstaw do uchylania decyzji organu pierwszej instancji.

Z przedstawionych wyżej przyczyn za niezasadne uznać należało zarzuty naruszenia art. 157 ust. 1 u.g.n. W rozpoznawanej sprawie organy a następnie Sąd Wojewódzki dokonali prawidłowej oceny przedstawionego operatu szacunkowego w następstwie której uznali, że może on stanowić podstawę dla ustalenia odszkodowania. Skarżąca na etapie postępowania przed organem pierwszej instancji nie zgłaszała żadnych zastrzeżeń co do operatu, na etapie postępowania odwoławczego nie przedstawiła ani kontroperatu ani też nie wystąpiła o dokonanie jego kontroli przez organizację rzeczoznawców majątkowych.

Oczywiście niezasadny był zarzut naruszenia art. 154 ust. 3 u.g.n. Dla możliwości wykorzystania operatu szacunkowego decydująca jest data wydania decyzji przez organ a nie data jej doręczenia stronie postępowania.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należało, że skarga kasacyjna nie miała uzasadnionych podstaw, a w konsekwencji podlegała oddaleniu na podstawie art. 184 p.p.s.a. Uzasadnienie zostało sporządzone stosownie do wymogów określonych w art. 193 zdanie 2 p.p.s.a zgodnie z którym uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną zawiera ocenę zarzutów skargi kasacyjnej.

W niniejszej sprawie pełnomocnik Skarżącej – na podstawie art. 176 § 2 p.p.s.a. – zrzekł się rozprawy, a strona przeciwna w ustawowym terminie nie zawnioskowała o jej przeprowadzenie, stąd też rozpoznanie skargi kasacyjnej nastąpiło na posiedzeniu niejawnym, zgodnie z art. 182 § 2 i 3 p.p.s.a.

Oddalono wniosek Gminy G. o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego, gdyż przepisy ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi nie przewidują możliwości zasądzenia zwrotu kosztów na rzecz uczestnika postępowania.