Sąd oddalił apelację Gminy w sporze o lokale po unieważnionym pozwoleniu na budowę

Na wstępie należy wskazać , iż zgodnie z treścią art. 327

1 § 2 kpc w zw. z art. 391 §1kpc., pisemne motywy rozstrzygnięcia mają zachowywać zwięzłość.

Odwołując się do tej reguły, Sąd Apelacyjny, uzasadniając wydany wyrok,przedstawi tylko kluczowe elementy faktyczne oraz dotyczące oceny prawnej roszczeń powodów pieniężnego oraz o ustalenie , poddanego pod osąd Sądów obu instancji, które zdecydowały o jej treści.

W ostatecznie określonych żądaniach skierowanych przeciwko Gminie (...) U. :

- powodowie L. i O. M. (1) domagali się zasądzenia kwoty 993.702 zł., z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 25 czerwca 2019r. do dnia zapłaty co do kwoty 693.702 zł, i co do kwoty w wysokości 300.000 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 30 grudnia 2021r.,

- powódka D. T. kwoty 898.490 zł., z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 18 czerwca 2019r. do dnia zapłaty, co do kwoty 715.490 zł. , a od kwoty 183.000 zł. z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 30 grudnia 2021r.,

- powodowie Ś. i N. S. kwoty 550.000 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 18 czerwca 2019r. do dnia zapłaty co do kwoty 378.267 zł, a co do kwoty171.733 zł, z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 30 grudnia 2021r.

Ponadto wszyscy powodowie sformułowali roszczenie niepieniężne , domagając się ustalenia odpowiedzialności strony pozwanej za szkody mogące się ujawnić w przyszłości, a wynikające ze stwierdzenia nieważności decyzji nr (...) z 7 września 2011r. znak: (...) co do której Wojewoda (...) decyzją z dnia 12 października 2018r. , znak (...) stwierdził nieważność.

Postulowali także obciążenie przeciwniczki procesowej na swoją rzecz kosztami postepowania.

W podstawie faktycznej żądań , która była tożsama dla roszczeń sformułowanych przez wszystkich powodów, podnosili , iż :

swoje roszczenia wywodzą z faktu stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta U. nr (...) z dnia 7 września 2011r. znak: (...) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę dla V. i V. U. (1), w ramach zamierzenia budowlanego pn: „ Budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych (dwulokalowych) w zabudowie bliźniaczej, wraz z instalacjami wewnętrznymi wod – kan. , gaz, c.o. i elektr., przyłączami wod – kan. i gaz. oraz dwoma wjazdami na (...) obr. (...)

(...) , przy ul. (...) w U.”.

Ich zdaniem , pozwana ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą na podstawie art. 417

1§ 2 k.c. za wyrządzenie im szkody przez organ, który wydał tę niezgodną z prawem decyzję administracyjną.

Na skutek wydania a następnie jej unieważnienia , lokale mieszkalne nabyte przez nich od developera mają wartość wyłącznie taką jak udział w gruncie służący każdemu z powodów na którym stoją budynki , a zatem taką jakby była to nieruchomość niezabudowana.

Lokale mieszkalne w tej sytuacji nie mogą być przez właścicieli sprzedane po cenie odpowiadającej ich wartości jaką miałyby one w przypadku legalności decyzji wydanej w roku 2011r przez Prezydenta Miasta U..

Argumentowali również ,że wydanie w przyszłości przez organ nadzoru budowalnego decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu budowlanego jest jedynym dopuszczalnym rozstrzygnięciem w warunkach braku ważnego pozwolenia na budowę. To przyszłe postępowanie, prowadzone przez organ nadzoru budowalnego wywołała dalsze szkody po stronie powodów, stąd uzasadnione jest również roszczenie ustalające sformułowane przez nich.

Odpowiadając na pozew strona pozwana domagała się oddalenia powództwa oraz obciążenia powodów kosztami procesu.

W ramach swojego stanowiska broniła się zarzutami :

- braku legitymacji biernej w sporze z właścicielami lokali mieszkalnych argumentując , iż sporna decyzja z 7 września 2011r została wydana przez Prezydenta Miasta U. jako starostę grodzkiego , działającego jako organ administracji rządowej. Wobec tego po stronie biernej sporu powinien występować Skarb Państwa – Prezydent U.,

- nie wykazania przez oponentów procesowych szkód , których indemnizacji domagają się oraz związku przyczynowego pomiędzy stwierdzeniem nieważności pozwolenia na budowę, a szkodą wyrażoną w spadku wartości lokali.

Twierdziła także , że powodowie przyczynili się do powstania uszczerbków majakowych po swojej stronie dlatego , iż przed nabyciem mieszkań nie zweryfikowali ich stanu. prawnego.

Gmina zakwestionowała także stanowisko powodów co do tego , iż wydanie przez organ nadzoru budowalnego decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu budowlanego, jest jedynym dopuszczalnym rozstrzygnięciem w okolicznościach sprawy, co wpływa na istnienie szkody jak i jej rozmiaru.

Na poparcie tej oceny, podnosząc , iż rozbiórka nie jest konieczna , zaproponowała takie rozwiązanie architektoniczne zgodnie z którym :

- istniejącą kondygnację I piętra można przebudować na antresolę , a w tym celu konieczne byłyby następujące prace budowlane:

a) rozebranie kilku ścian działowych wraz z demontażem drzwi wewnętrznych , bez naruszania elementów konstrukcyjnych tj. słupów oraz ściany nośnej,

b) zdemontowanie urządzeń higieniczno – sanitarnych w pomieszczeniu łazienki,

- istniejącą kondygnację poddasza można przebudować celem uzyskania poddasza nieużytkowego niestanowiącego kondygnacji w świetle obowiązujących warunków technicznych , a w tym celu konieczne byłoby następujące prace budowlane:

a) zdemontowanie urządzeń higieniczno – sanitarnych w pomieszczeniu łazienki,

b) funkcje wszystkich pomieszczeń należy przekształcić jako nieużytkowe ( tzw. strych) z możliwością pozostawienia schodów drewnianych- technicznych.

Powodowie na nie przystawali argumentując w szczególności , iż jest ona niewykonalna , a ich lokale , o ile ją zaaprobować, utraciłyby samodzielność .

Wyrokiem z dnia 20 marca 2024r, Sąd Okręgowy w Krakowie :

- zasądził od strony pozwanej strony pozwanej Gminy (...) U. solidarnie na rzecz powodów L. M. i O. M. (1) kwotę 535.033 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 23 czerwca 2022r. do dnia zapłaty[ pkt I];

- zasądził od strony pozwanej Gminy (...) U. na rzecz powódki D. A. kwotę 534.124 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 23 czerwca 2022r. do dnia zapłaty[ pkt II] ;

- zasądził od strony pozwanej Gminy (...) U. solidarnie na rzecz powodów Ś. S. i N. S. kwotę 312.446 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 23 czerwca 2022r. do dnia zapłaty [ pkt III];

-ustalił , że strona pozwana Gmina (...) U. ponosi odpowiedzialność za szkody mogące się ujawnić w przyszłości, a wynikające ze stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta U. nr (...) z 7 września 2011r. znak: (...) co do której S. (...) decyzją z dnia 12 października 2018r. , znak (...) stwierdził jej nieważność[ pkt IV ];

- oddalił powództwo w pozostałym zakresie [ pkt V] ; oraz

- postanowił rozdzielić koszty procesu proporcjonalnie do wyników postępowania przy przyjęciu iż:

strona pozwana Gmina (...) U. ponosi 54% kosztów a powodowie L. M. i O. M. (1) 46 % kosztów,

strona pozwana Gmina (...) U. ponosi 59% kosztów a powódka D. A. 41 % kosztów,

strona pozwana Gmina (...) U. ponosi 57% kosztów a powodowie Ś. S. i N. S. 43 % kosztów,

pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu, po uprawomocnieniu się orzeczenia kończącego postępowanie w sprawie.[ pkt VI sentencji orzeczenia ].

Sąd I instancji ustalił następujące fakty istotne dla rozstrzygnięcia :

W dniu 7 września 2011r. została wydana przez Prezydenta Miasta U. decyzja nr (...) znak: (...) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę dla V. i V. U. (1), zamierzenia budowlanego pn:„Budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych (dwulokalowych) w zabudowie bliźniaczej, wraz z instalacjami wewnętrznymi wodno kanalizacyjną , gazową , centralnego ogrzewania i elektryczną , przyłączami wodno kanalizacyjnym i gazowym oraz dwoma wjazdami na (...) obr. (...) (...) , przy ul. (...) w U.”.

Inwestycja objęta tą decyzją została zrealizowana. Nieruchomość położona przy ul. (...) objęta jest (...) nr (...) zaś przy ul. (...)– księgą wieczystą nr (...).

W dniu 18 listopada 2013r. L. i O. M. (1), pozostający w ustroju wspólności małżeńskiej , zawarli z V. i V. U. (1) umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) , znajdującego się w budynku nr (...), położonym w U. przy ul. (...) wraz z udziałem w nieruchomości wynoszącym 668/1000 części , związanym z własnością tego lokalu ( rep. A nr (...)). Nieruchomość ich objęta jest (...) nr (...).

W umowie sprzedaży sprzedający V. i V. U. (1) oświadczyli m.in. że wyżej opisana nieruchomość lokalowa wolna jest od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, stan prawny dotyczący tego lokalu do chwili obecnej nie uległ zmianom i zgodny jest z rzeczywistym. W stosunku do nich , jako właścicieli, nie toczy się żadne postępowanie sądowe, egzekucyjne ani administracyjne ( np. wywłaszczeniowe) zmierzające do pozbawienia lub ograniczenia własności.

W dniu 11 kwietnia 2013r. D. T./ obecnie A. – dodatek redakcyjny S.A. /, zawarła z V. i V. U. (1) umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) , znajdującego się w budynku nr (...), położonym w U. przy ul. (...) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej związanym z własnością tego lokalu ( (rep. A nr (...)).

Jej nieruchomość objęta jest księgą wieczystą nr (...).

W umowie sprzedaży sprzedający V. i V. U. (1) oświadczyli m.in. że przedmiot umowy wolny jest od praw i roszczeń osób trzecich, oraz że w stosunku do nich jako właścicieli nie toczy się żadne postępowanie sądowe ani administracyjne zmierzające do odjęcia lub ograniczenia własności oraz że lokal wolny jest od wad fizycznych i prawnych.

W dniu 10 czerwca 2015r. Ś. i N. S., pozostający w ustroju wspólności małżeńskiej, zawarli z V. i V. U. (1) umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) , znajdującego się w (...) nr (...), położonym w U. przy ul. (...) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym 332/1000 związanym z własnością tego lokalu ( rep. A nr (...)).

Nabyta przez nich nieruchomość lokalowa objęta jest (...) nr (...).

W umowie tej wskazano, że strona sprzedająca okazała m.in. zaświadczenie wydane z upoważnienia Inspektora Nadzoru Budowlanego w U. w dniu 8 października 2012r. z którego wynikało, że(...) Inspektor Nadzoru Budowlanego w U. nie wniósł sprzeciwu w drodze decyzji w sprawie użytkowania dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych ( dwulokalowych) w zabudowie bliźniaczej , z instalacjami wewnętrznymi wodno kanalizacyjną , centralnego ogrzewania i elektryczną , z infrastrukturą techniczną oraz dwoma wjazdami, położonych na działkach nr (...) ( budynek (...))(...) ( budynek (...)) obr. (...) (...) , przy ul. (...) w U..

Ponadto sprzedający developerzy - V. i V. U. (1) oświadczyli m.in. że opisany wyżej stan faktyczny i prawny nie uległ zmianie, przedmiot umowy wolny jest od praw i roszczeń osób trzecich, w tym nieujawnionych w księdze wieczystej, oraz że w stosunku do nich jako właścicieli nie toczy się żadne postępowanie sądowe ani administracyjne zmierzające do odjęcia lub ograniczenia własności oraz że lokal wolny jest od wad fizycznych i prawnych.

Z dalszej części ustaleń wynika , że :

decyzją z dnia 2 maja 2016r. , Wojewoda (...)odmówił stwierdzenia, na wniosek S. M., nieważności decyzji Prezydenta Miasta U. z 7 września 2011r. nr (...) zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej inwestorom – V. i V. U. (1) pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych (dwulokalowych) w zabudowie bliźniaczej, wraz z instalacjami wewnętrznymi wodno – kanalizacyjną , gazową , centralnego ogrzewania i elektryczną przyłączami: wodno – kanalizacyjnym i gazowym oraz dwoma wjazdami na (...)/(...) obr. (...) (...) , przy (...) w U.”.

Odwołanie od tej decyzji wniósł S. M. a po jego rozpatrzeniu GINB decyzją z 11 stycznia 2017r. utrzymał ją w mocy.

S. M. wniósł następnie skargę do WSA w W. na powyższą decyzję GINB. Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. wyrokiem z dnia 23 stycznia 2018r. (...) uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą decyzję Wojewody (...)

Rozpatrując sprawę ponownie , w dniu 12 października 2018r., Wojewoda (...) wydał ostateczną decyzję stwierdzającą nieważność decyzji ostatecznej Prezydenta Miasta U. z 7 września 2011r. znak: (...) o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę.

W jej uzasadnieniu wskazał, że Prezydent Miasta U. nienależycie wykonał swoje obowiązki. Rażące naruszenie przez niego prawa polegało na tym, że udzielając pozwolenia na budowę nie zweryfikował należycie projektu budowalnego architekta O. M. (2), pod kątem jego zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i tym samym naruszył art. 35 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane .

Decyzja Prezydenta Miasta U. była dotknięta wadą na tyle poważną, że wyczerpywała ona dyspozycję art. 156 § 1 kpa i zachodziła konieczność stwierdzenia jej nieważności, gdyż została wydana z rażącym naruszeniem prawa. .

Wskazał ponadto, iż w dacie wydania decyzji Prezydenta Miasta U., obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego osiedla (...) w U., zatwierdzony uchwałą nr (...) Rady Miasta U. z 31 marca 1999 r., który wszedł w życie 15 maja 1999r.

Inwestycja, której dotyczyła decyzja Prezydenta , zlokalizowana jest w jednostce strukturalnej planu, oznaczonej symbolem (...). Zgodnie z § 12 ust. 1 ustaleń planu miejscowego, wyznacza się Tereny Zabudowy Jednorodzinnej ( M4) z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod lokalizację budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Równocześnie , zgodnie z § 12 ust. 3 pkt 1 ustaleń planu miejscowego, we wszystkich terenach zabudowy jednorodzinnej ( M4) obowiązują następujące warunki zagospodarowania: wskaźnik intensywności zabudowy liczony w granicach terenu objętego projektem zagospodarowania nie może przekraczać 0,4.

Z analizy projektu budowlanego architekta M. wynikało, że wskaźnik intensywności zabudowy , określony przez projektanta jako wartość równa 0,38 – został wyliczony nieprawidłowo . Faktyczna wysokość wskaźnika intensywności zabudowy, obliczona w sposób prawidłowy , zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynosi 1,14 , a więc wielokrotnie przekracza wartość maksymalną 0,4 ustaloną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W dniu 12 grudnia 2018r. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał ostateczną decyzję o nr (...) którą utrzymał w mocy decyzję Wojewody(...) z 12 października 2018r. znak: (...) wydaną w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta U. z 7 września 2011r. znak: (...).

Decyzja GINB została zaskarżona m.in. przez powodów Ś. S., L. M. oraz D. T. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W., który wyrokiem z dnia 30 października 2019r., sygn. akt (...)oddalił ich skargi.

Z kolei wyrokiem z dnia 23 maja 2023r.,wydanym w sprawie (...) Naczelny Sąd Administracyjny w W. oddalił skargi kasacyjne wyżej wymienionych osób od wyroku WSA w W. z dnia 30 października 2019r.

Decyzją Nr (...) z dnia 21 lutego 2024r. Prezydent Miasta U. umorzył postępowanie w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę dla zamierzenia budowlanego pn: „ Budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych (dwulokalowych) w zabudowie bliźniaczej, wraz z instalacjami wewnętrznymi wodno – kanalizacyjną , gazową , centralnego ogrzewania i elektryczną , przyłączami wodno – kanalizacyjnym i gazowym oraz dwoma wjazdami na (...) obr. (...) (...) , przy ul. (...) w U.” znak . (...), wszczęte na wniosek V. U. (2) i V. U. (1).

Z dalszej części ustaleń wynika , że :

pismem z dnia 7 czerwca 2019r. pełnomocnik L. i O. M. (1) wezwał Gminę (...) U. do zapłaty na ich rzecz kwoty 687.702 zł., tytułem odszkodowania za poniesioną szkodę spowodowaną wydaniem przez Prezydenta Miasta U. ostatecznej decyzji z dnia 7 września 2011r. nr (...) o zatwierdzeniu projektu budowalnego i udzielenie pozwolenia na budowę – w terminie 14 dni od daty odbioru niniejszego pisma. Wezwanie adresatka otrzymała w dniu 10 czerwca 2019r.

Pismem z dnia 29 maja 2019r. pełnomocnik D. T., wezwał Gminę (...) U. do zapłaty na jej rzecz kwoty715.490 zł.,tytułem odszkodowania za poniesioną szkodę spowodowaną wydaniem przez Prezydenta Miasta U. ostatecznej decyzji z dnia 7 września 2011r. nr (...) o zatwierdzeniu projektu budowalnego i udzieleniu pozwolenia na budowę – w terminie 14 dni od daty odbioru niniejszego pisma. Wezwanie Gmina odebrała w dniu 3 czerwca 2019r.

Pismem z dnia 29 maja 2019r. pełnomocnik Ś. i N. S. wezwał Gminę (...) U. do zapłaty na ich rzecz kwoty 378.267 zł tytułem odszkodowania za poniesioną szkodę spowodowaną wydaniem przez Prezydenta Miasta U. ostatecznej decyzji z dnia 7 września 2011r. nr (...) o zatwierdzeniu projektu budowalnego i udzieleniu pozwolenia na budowę – w terminie 14 dni od daty odbioru niniejszego pisma. Wezwanie zostało odebrane przez stronę pozwaną w dniu 3 czerwca 2019r.

W odpowiedzi na nie wezwania , pismami z dnia 17 czerwca 2019r. Gmina (...) U. odmówiła spełniania świadczeń na rzecz powodów, argumentując to brakiem przedstawienia odpowiednich pełnomocnictw jak i pozorną próbą pozasądowego sposobu rozwiązania sporu.

Dokumenty pełnomocnictw zostały Gminie przesłane.

Po tym uzupełnieniu, pozwana , w ramach kontynuowanej korespondencji , pismem z dnia 23 lipca 2019r. ponownie odmówiła powodom zapłaty żądanych kwot podnosząc, iż nie ponieśli szkody, a stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę , nie oznacza, że budynek wybudowany na podstawie tej decyzji podlegać będzie rozbiórce.

W dniu 4 kwietnia 2019r., na zlecenie powodów , wydana została opinia prywatna autorstwa M. M., w przedmiocie określenia szacunkowych wartości rynkowych nieruchomości lokalowych powodów znajdujących przy ul. (...) wraz z udziałami w prawie własności gruntu, przy założeniu że działka jest niezbudowana oraz , że decyzja Prezydenta Miasta U. z dnia 7 września 2011r. jest nieważna.

Według tego opracowania :

- szacunkowa wartość rynkowa prawa własności nieruchomości lokalowej – lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w U. – M. przy ul. (...), objętej (...) nr (...) wynosi: 808.129 zł, w tym wartość udziału (...) w gruncie ( działce ewidencyjnej nr (...) przy założeniu że stanowi działkę niezabudowaną) – 114.427 zł.;

- szacunkowa wartość rynkowa prawa własności nieruchomości lokalowej – lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w U. – M. przy ul. (...), objętej (...) nr (...) wynosi: 830.807 zł, w tym wartość udziału (...)/(...) w gruncie ( działce ewidencyjnej nr (...) przy założeniu że stanowi działkę niezabudowaną) – 115.317 zł.;

- szacunkowa wartość rynkowa prawa własności nieruchomości lokalowej – lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w U. – M. przy ul. (...), objętej księgą (...) nr (...) wynosi: 435.138 zł, w tym wartość udziału 332/1000 w gruncie ( działce ewidencyjnej nr (...) przy założeniu że stanowi działkę niezabudowaną) – 56.871 zł;

Pismami z dnia 18 grudnia 2018r., 29 maja 2019r. i 7 czerwca 2019r. pełnomocnik powodów wezwał V. i V. U. (1) do zapłaty kwot, które zostały wskazane również w wezwaniach do zapłaty kierowanych do Gminy (...) U..

W odpowiedzi z dnia 14 stycznia 2019r. jak i z dnia 10 czerwca 2019r. V. i V. U. (1) podnieśli, iż przy zawieraniu z powodami umów sprzedaży lokali nie wprowadzali ich w błąd oraz że wszystkie zaświadczenia jak i oświadczenia złożone przy podpisywaniu umów były prawdziwe.

Na zlecenie powodów, w sierpniu 2021r.,została wykonana opinia autorstwa mg inż. L. U., dotycząca wyliczenia wskaźnika intensywności zabudowy na nieruchomości przy ul. (...). Wnioski końcowe tej opinii wskazywały że:

- projektant przyjął sposób wyliczenia powierzchni całkowitej wg § 4 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 28 kwietnia 2023r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

- Wydział Architektury Urzędu Miasta U. zaakceptował taką interpretację , wydając decyzję nr (...) z dnia 7 września 2011r. – pozwolenie na budowę,

- z uwagi na uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego „ osiedla (...)” w 1999r.,wyliczenie powierzchni całkowitej do obliczenia wskaźnika intensywności zabudowy powinno być dokonane wg § 4 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 28 kwietnia 2023r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ dopiero w 2010 dokonano nowelizacji opisanej ustawy.

Na zlecenie powodów, we wrześniu 2021r. , została wykonana również przez mgr inż. L. U. opinia prywatna, w której opiniujący wskazał, że:

- przedstawione przez pozwaną propozycje rozwiązań architektoniczno – budowlanych polegające na:

- przebudowaniu istniejącej kondygnacji I pietra na antresolę – doprowadzą do pozbawienia właścicieli lokali znajdujących się na pierwszych piętrach budynków przy ul. (...) , lokali już istniejących i posiadających stosowne decyzje o ich samodzielności. Tym samym istniejące lokale ( 4) tracą przymiot niezależności. W powstałych powierzchniach „antresol” na pierwszym piętrze, nie będzie można wydzielić pomieszczeń z uwagi na oczywiste ograniczenia w postaci braku drzwi , ścian działowych oraz niezbędnych urządzeń sanitarnych – będzie to jedynie otwarta przestrzeń,

- przekształcenie wszystkich pomieszczeń poddasza w przestrzeń nieużytkową, niestanowiącą kondygnacji,w świetle obowiązujących warunków technicznych – w znaczący sposób modyfikuje wewnętrzny układ pomieszczeń oraz przeznaczenie poszczególnych kondygnacji budynków, kosztem utraty przez dwóch ( z czterech) właścicieli swoich lokali czyli pozbawienia ich własności ponieważ zaproponowane prace adaptacyjne tj. stworzenie antresoli z kondygnacji pierwszego piętra, w sposób oczywisty łączy to piętro z lokalem położonym na parterze.

Powstałe w ten sposób lokale nie będą spełniać swoich funkcji – mieszkalnych z uwagi na pozbawienie kondygnacji I piętra możliwości podziału na pomieszczenia ( jak dotychczas) , poddasza , możliwości użytkowania na cele mieszkaniowe ( jak dotychczas).

Propozycja architektoniczna strony pozwanej jest więc sprzeczna z interesem powodów ponieważ wartość powstałych w ten sposób lokali będzie znacznie mniejsza od ich dotychczasowej wartości - wobec istotnego ograniczenia powierzchni użytkowej, przy jednoczesnym pozostawieniu kubatury budynku na niezmienionym poziomie. Przeprowadzenie prac zgodnie z propozycją pozwanej jest więc ekonomicznie i funkcjonalnie nieuzasadnione.

Sąd Okręgowy ustalił także , że :

projekty inwestycji zrealizowanej przy ul. (...), w tym projekty architektoniczne, zostały wykonane przez specjalistyczne firmy.

Na początku realizacji inwestycji sąsiedzi obok i z naprzeciwka nieruchomości , sygnalizowali developerom U. , że nie podoba im się prowadzona przez nich inwestycja budowlana.

Panu M. nie podobała się np. odległość posadowienia „ bliźniaka” od ulicy oraz jego wysokość. Drugi sąsiad kwestionował szerokość wjazdów na nieruchomość.

Obydwaj sugerowali , że „ zajmą się tą sprawą”. W trosce o dobro inwestycji U. umocowali adw. T. U. do reprezentowania ich w sprawach prawnych z nią związanych .

W 2016r. otrzymali mailem z Kancelarii decyzje Wojewody (...) o odmowie stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta U. z 7 września 2011r. o pozwoleniu na budowę. W 2013 r. U. wystawili nieruchomość na sprzedaż, w tym poprzez biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami .

Chętnych na zakup lokali było wielu. Podczas rozmów z potencjalnymi nabywcami, developerzy informowali ich o stanie prawnym nieruchomości oraz o działaniach sąsiadów , którzy ostrzegali, że w sprawie inwestycji będą zawiadamiać różne urzędy. Potencjalni sprzedający okazywali oferentom dokumenty dotyczące inwestycji.

Na etapie zawierania umów z klientami w 2013r jak i 2015r., U. nie wiedzieli o unieważnieniu pozwolenia na budowę.

Bliźniak ze spornymi w sprawie lokalami, został odebrany przez PINB w U. bez uwag. Jedynie sporna była kwestia „ domku ogrodnika”, który ostatecznie został rozebrany jeszcze przed sprzedażą poszczególnych lokali. O tym, że toczą się postępowania administracyjne dotyczące inwestycji poinformowany był także notariusz, przed którym podpisywane były umowy sprzedaży lokali.

W mailach z dnia 22 czerwca 2013r. jak i z 9 listopada 2015r. sprzedający V. i V. U. (1) zapewniali powodów, że domy są odebrane przez nadzór budowlany bez jakichkolwiek zastrzeżeń i problemów, a zarzuty kierowane przez sąsiadów, w tym M. i I. są to sprawy „ pomiędzy urzędami” i nie dotyczą sprawy „ bliźniaka”.

Przed sporządzeniem aktów notarialnych obejmujących czynności prawne sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz powodów , wykonane zostały standardowe czynności sprawdzające , weryfikujące stan prawny nieruchomości tak lokalowych jak i nieruchomości wspólnej.

W 2020r. u powodów Ś. i N. S. jak i D. A. pojawił się problem z odnowieniem umów ubezpieczenia lokali , których byli właścicielami z powodu wady prawnej - stwierdzenia nieważności decyzji z dnia 7 września 2011r.

Również bank odmówił powódce D. A. udzielenia kredytu na działalność gospodarczą i zabezpieczenia spłaty kredytu poprzez ustanowienie hipoteki na jej nieruchomości lokalowej z tego samego powodu.

Powodowie Ś. i X. S. próbowali także wystawić swój lokal mieszkalny na sprzedaż jednakże z uwagi na ujawnioną wadę prawną do transakcji sprzedaży nie doszło mimo dużego zainteresowania ofertą zbywców. Potencjalni kupcy – osoby zainteresowane nie mogły uzyskać z banków kredytu na kredytowanie zakupu tego lokalu z powodu ujawnionej – wskazanej wyżej – wady.

Obok nieruchomości przy ul. (...) znajduje się wybudowana przez V. i V. U. (1) bliźniacza nieruchomość nr (...), na podstawie analogicznego pozwolenia na budowę, co nieruchomość (...). Właścicielka mieszkania znajdującego się przy ul. (...) sprzedała swe mieszkanie w 2020r. Jednakże wada prawna tej nieruchomości nie została prawnie stwierdzona. Przy sprzedaży mieszkania (...) bank udzielił kupującym kredytu. Część z potencjalnych nabywców zrezygnowała z zakupu tego lokalu , po uzyskaniu informacji o problemach prawnych nieruchomości sąsiedniej (...)

Na podstawie przeprowadzonej w postępowaniu rozpoznawczym opinii / zasadniczej i uzupełniającej/, przygotowanej przez biegłego ds. szacowania nieruchomości - rzeczoznawcę majątkowego P. D. , Sąd I instancji ustalił , iż :

- wysokość szkody polegającej na obniżeniu wartości lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w U. przy ul. (...) , w związku ze stwierdzeniem nieważności decyzji Prezydenta Miasta U. nr (...) z dnia 7 września 2011r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę wg stanu aktualnego i w poziomie cen aktualnych wynosi : 534.124 zł.,

- wysokość szkody polegającej na obniżeniu wartości lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w U. przy ul. (...), w związku ze stwierdzeniem nieważności decyzji Prezydenta Miasta U. nr (...) z dnia 7 września 2011r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę wg stanu aktualnego i w poziomie cen aktualnych wynosi : 312.446 zł.,

- wysokość szkody polegającej na obniżeniu wartości lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w U. przy ul. (...) w związku ze stwierdzeniem nieważności decyzji Prezydenta Miasta U. nr (...) z dnia 7 września 2011r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę wg stanu aktualnego i w poziomie cen aktualnych wynosi : 535.033 zł

Ocenę prawną roszczeń powodów, które uznał za usprawiedliwione w części, Sąd Okręgowy oparł na stwierdzeniach i wnioskach , które z uwagi na wskazywaną wcześniej konieczność zachowania zwięzłości wypowiedzi motywacyjnej Sądu Odwoławczego , można podsumować w następujący sposób :

a/ powodowie upatrują źródeł swoich szkód , których wyrównania dochodzą w postępowaniu, w wydaniu przez Prezydenta Miasta U. decyzji administracyjnej, która następnie utraciła moc na skutek stwierdzenia jej nieważności. Wydawanie decyzji administracyjnych przez uprawnione do tego organy jest jednym ze sposobów wykonywania władzy publicznej.

Wbrew zarzutowi strony pozwanej , legitymacje bierną w postępowaniu ma Gmina (...) U..

Decyzja została wydana na podstawie art. 28 i 33. 34 ust. 4 oraz art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz na podstawie art. 104 k.p.a. W dniu wydania – 7 września 2011r., właściwym do tego organem był starosta – zgodnie z art. 80 ust. 1 w zw. z art. 82 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego.

W myśl przepisu art. 80 ust. 1 Prawa budowlanego , zadania administracji architektoniczno-budowlanej wykonują (co do zasady): starosta, wojewoda oraz Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego. Starosta jest przy tym organem administracji architektoniczno-budowlanej pierwszej instancji, z zastrzeżeniem wyjątków. W miastach na prawach powiatu, organem I instancji jest natomiast prezydent miasta (art. 92 ust. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym; Dz. U. z 2001 nr 142, poz. 1592 ze zm.; dalej: u.s.p.).

Decyzja stanowiąca źródło szkód powodów, została wydana zatem , zdaniem Sądu I instancji , przez Prezydenta Miasta U., wykonującego zadania starosty.

Jak argumentował dalej ,

zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o samorządzie powiatowym , powiat wykonuje określone ustawami zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność, co oznacza, że w swej działalności jest samodzielny i ponosi odpowiedzialność za skutki czynności lub bezczynności swych organów. W szczególności realizuje , określone ustawami, zadania publiczne o charakterze ponad gminnym w zakresie administracji architektoniczno-budowlanej (art. 4 ust. 1 pkt 11 u.s.p.).

Ustawy mogą także określać niektóre sprawy należące do zakresu działania powiatu jako zadania z zakresu administracji rządowej, wykonywane przez powiat (art. 4 ust. 4 u.s.p.). Powiat może również zawierać z organami administracji rządowej porozumienia w sprawie wykonywania zadań publicznych z zakresu administracji rządowej (art. 5 ust. 1 u.s.p.).

Sporna w sprawie decyzja z 7 września 2011r., została wydana w ramach wykonywania zadań powiatu , nałożonych na tę jednostkę samorządową na podstawie przepisów rangi ustawowej.

Podstawy prawne do wydawania decyzji administracyjnych przez starostę/ którego rolę pełnił w tym przypadku doniosłym dla oceny roszczeń powodów Prezydent Miasta U. - dodatek redakcyjny S.A./, zawierają zaś przepisy administracyjnego prawa materialnego. Zadania administracji architektoniczno-budowlanej zostały podzielone, w zależności od właściwości instancyjnej, pomiędzy organ administracji samorządowej oraz organ administracji rządowej. Ale decyzja z 7 września 2011r została wydana w zakresie administracji architektoniczno-budowlanej sprawowanej przez powiat (art. 4 ust. 1 pkt 11 u.s.p.),

Starosta jest również organem jednostki samorządu terytorialnego w rozumieniu Kodeksu postępowania administracyjnego (art. 5 § 2 pkt 6 k.p.a.).,

b/ podstawą odpowiedzialności odszkodowawczej strony pozwanej wobec powodów jest art. 417

1 §2 kc.

Obowiązkiem powodów było w postępowaniu wykazanie przesłanek tej odpowiedzialności czyli :

- zdarzenia szkodzącego - wydania ostatecznej decyzji administracyjnej, której niezgodność z prawem została stwierdzona we właściwym postępowaniu,

- powstania szkody , w postaci szkody rzeczywistej, pozostającej w adekwatnym związku przyczynowym z wydaniem takiej decyzji,

- rozmiarów ilościowych tych uszczerbków majątkowych

Zdaniem Sądu, poszkodowani, wykazanymi w postepowaniu faktami dowiedli realizacji tych przesłanek.

Bezpośrednim źródłem sprawczym tych szkód było wydanie wadliwej ostatecznej decyzji administracyjnej – pozwolenia na budowę, której nieważność stwierdzono. Gdyby postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone w sposób prawidłowy i zgodny z przepisami deweloper nie uzyskałaby korzystnej dla siebie decyzji administracyjnej.

Obecnie decyzja stwierdzająca nieważności decyzji z 7 września 2011r jest niezaskarżalna , co powoduje , że samo zdarzenie szkodzące za którego powstanie odpowiada strona pozwana , należy uznać za udowodnione przez powodów. Przy tym, przypadku stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę bezpośrednią przyczyną szkody, pozostającą w związku z wydaniem niezgodnej z prawem decyzji, jest zazwyczaj konieczność przerwania budowy i utrata wartości już poczynionych nakładów lub konieczność definitywnego zakończenia budowy i dokonania rozbiórki. Może nią być też spadek wartości nieruchomości.

Sad wskazał również , iż dla wykazania zaistnienia szkody po stronie powodów, wbrew stanowisku strony pozwanej- formułowanym w postepowaniu, nie miał znaczenia fakt, iż dotychczas nie zostało wdrożone postepowanie naprawcze z art. 51 ustawy prawo budowlane w tym zakończone np. decyzją o rozbiórce budowli zrealizowanej na podstawie błędnie wydanej decyzji administracyjnej z 7 września 2011r. czy też ustalające możliwość wykonania projektu zamiennego.

Istotne z rozważanego punktu widzenia było bowiem, iż szkody , które identyfikowali w sprawie powodowie , w postaci spadku wartości nabytych przez nich lokali mieszkalnych już się zaktualizowały i nie są zależne od potencjalnego spadku wartości związanego z ewentualnym postępowaniem naprawczym wdrażanym w ramach procedur prawa budowalnego. Widoczne jest to w sygnalizowanych przez powodów w pozwie i wykazanych w toku postępowania dowodowego okolicznościach związanych z problemami odnowienia polis ubezpieczeniowych obejmujących ich lokale , uzyskaniem kredytu zabezpieczonego hipoteką na tych lokalach jak i ich zbycia. Te następstwa wynikają wprost z potwierdzona wadą prawną, wywołaną ostatecznym brakiem pozwolenia na budowę,

Pozwanej Gminie nie udało się wykazać że pomiędzy wydaniem tej decyzji , a wyrządzeniem szkód brak jest związku przyczynowego.

Taki związek należy, zdaniem Sądu I instancji, potwierdzić dlatego , iż na chwilę prowadzenia postępowania administracyjnego, w świetle jego uchybień wskazanych w decyzji nadzorczej, niemożliwym było uzyskanie pozytywnej dla deweloperów - małżonków U. , od których powodowie nabyli swe lokale, decyzji administracyjnej zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę budynków , w których zlokalizowane są lokale małżonków M. i S. oraz D. A..

c/ nie ma racji strona pozwana podnosząc , ze L. i O. M. (1) , Ś. i N. S. oraz D. A. przyczynili się do powstania tych uszczerbków majątkowych.

Przed zakupem swoich lokali mieszkalnych , zweryfikowali stan prawny nabywanych nieruchomości i dołożyli w tym zakresie należytej staranności. Wszelkie informacje w tym zakresie pozyskali od V. i V. U. (1) i informacje te były zawarte w zawieranych przez nich umowach sprzedaży. Ponadto mieli prawo działać w zaufaniu do oświadczeń sprzedających , zawartych w aktach notarialnych obejmujących czynności prawne o tym, że lokale wolne są od wad fizycznych i prawnych oraz że w stosunku do właścicieli nie toczy się żądne postepowanie sądowo administracyjne zmierzające do odjęcia lub ograniczenia własności,

e/ rozważając wysokości należnych powodom odszkodowań , Sąd I instancji, posługując się wnioskami opracowania biegłego P. D. stanął na stanowisku , że:

dla właścicieli lokalu nr (...) przy ul. (...) - L. i O. M. (1) jest to kwota 535 033zł

dla właścicielki lokalu nr (...) przy ul. (...) - D. A. jest to kwota 534.124 zł , a

- dla właścicieli lokalu nr (...) przy ul. (...) Ś. i N. S. jest to kwota 312.446 zł.

I w tych granicach ilościowych roszczenia pieniężne poddane pod osąd w sprawie, zostały na rzecz wskazanych uprawnionych , zasądzone.

W pozostałych częściach , o ile żądania powodów przewyższały te sumy , roszczenia , jako nieuzasadnione , Sąd I instancji oddalił,

f/ oddalił także w części żądania odsetkowe właścicieli lokali uznając je za nieusprawiedliwione . Przyjął ,iż ustawowe odsetki za opóźnienie są im należne od daty doręczenia Gminie (...) U. odpisu opinii biegłej P. D. , która określała wysokość szkód powodów , według cen aktualnych , na datę sporządzania opracowania eksperckiego,

g/ za uzasadnione uznał Sąd I instancji żądanie ustalające , sformułowane przez poszkodowanych

Argumentował przy tym , iż na podstawie obowiązującej ustawy Prawo budowlane może być wobec właścicieli lokali , kupionych od małżonków U. , wszczęte postępowanie naprawcze, polegające na nałożeniu na nich obowiązku rozbiórki obu budynków przy ul. (...) a możliwość ta pozostaje nieograniczona w czasie.

Powodowie mogą zatem zostać obciążeni kosztami czynności rozbiórkowych, których obecnie nie są w stanie ustalić co do wysokości.

Ta niepewność po ich stronie jest dostateczną podstawa do tego aby potwierdzić , iż legitymują się interesem prawnym, w rozumieniu tego pojęcia , którym posługuje się norma art. 189 kpc , w żądanym ustaleniu .

Podstawą orzeczenia o kosztach procesu , w warunkach jedynie częściowego uwzględnienia roszczeń powodów była norma art. 100 zd. 1 kpc.

Apelację od tego orzeczenia złożyła tylko pozwana Gmina (...) U. , obejmując jej zakresem punkty I,II, III, IV oraz VI jego sentencji.

We wniosku środka odwoławczego domagała się wydania przez Sąd Odwoławczy orzeczenia reformatoryjnego , którym powództwo zostanie oddalone w całości , a powodowie obciążeni na jej rzecz solidarnym obowiązkiem zwrotu kosztów procesu. Wnosiła także o zasądzenie na swoją rzecz od pozwanych kosztów postępowania apelacyjnego.

Apelacja została oparta na zarzutach :

- naruszenia prawa procesowego , w sposób mający dla treści zaskarżonego orzeczenia istotne znaczenie , a to

art. 227 kpc w zw. z art. 235

2 §1 pkt 2 i 5 kpc , w zw. z art. 278 §1 kpc , jako konsekwencji pominięcia dowodu z opinii biegłego architekta , której przedmiotem miała być ocena możliwości takiego przeprojektowania i przebudowy budynków położonych w U. przy u. (...) tak aby odpowiadały one aktualnie obowiązującemu prawu.

Zdaniem skrzącej dowód ten pozwoliły na wykazanie braku związku przyczynowego pomiędzy zdarzeniem , które powodowie uznają za źródło szkód w swoich majątkach , a także zaistnienia samych uszczerbków po ich stronie oraz ich rozmiarów ilościowych.

- naruszenia prawa materialnego pod postacią nieprawidłowego zastosowania :

a/ art. 417

1 §2 zd. pierwsze kc w zw. z art. 417 §1 kc w zw. z art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 23 stycznia 2009r O wojewodzie i administracji rządowej w województwie i art. 80 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane a także art. 94 ustawy z dnia 13 października 1998r Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną , poprzez nietrafne zakwalifikowanie przez Sąd I instancji Prezydenta Miasta U. jako jednostki organu samorządu terytorialnego w zakresie wykonywania władzy publicznej - której przejawem było wydanie decyzji z dnia 7 września 2011r o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę.

Zdaniem skarżącej, podejmując tę decyzję Prezydent był statio fisci Skarbu Państwa , którym powinien być stroną pozwana w procesie z powodami ,

b/ art. 417

1§2 zad. 1 kc w zw z art. 417 §1 kc w zw. z art. 4 ust. 1 pkt 11 ustawy O samorządzie powiatowym w z zw. z art. 5 §2 pkt 6 k.p.a. , jako konsekwencji przypisania Gminie (...) U. odpowiedzialności za następstwa wydania decyzji z 7 września 2011r., zamiast Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Prezydenta Miasta U.,

c/ art. 361§1 kc w zw z art. 51 ust.1 pkt2 i 3 ustawy Prawo budowlane, wobec nieuzasadnionego przyjęcia ,iż pomiędzy decyzją będącą podstawą sporu stron, a szkodami powodów zachodzi adekwatny związek przyczynowy , identyfikowany z nieuchronnością wydania przez organ nadzoru budowlanego nakazu rozbiórki budynków w których znajdują się lokale mieszkalne powodów.

Zdaniem apelującej, takiej nieuchronności decyzji rozbiórkowej brak albowiem postępowanie administracyjne które może zakończyć się taką decyzją, nie zostało jeszcze wszczęte.

Ponadto w jego ramach Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego może określić warunki zalegalizowaniu istniejącego stanu rzeczy,

Skarżąca Gmina, podnosząc wskazany zarzut argumentowała ponadto , że o braku takiego związku świadczy fakt , iż nawet takie postępowanie nie może doprowadzić do zniesienia uprawnienia powodów do użytkowania ich lokali . Wynika ono stąd , że właściwy organ administracyjny nie sformułował sprzeciwu wobec ówczesnego zgłoszenia przez inwestorów - małżonków U. zamiaru przystąpienia do użytkowania tych budynków. Zniesienie takiego uprawnienia po stronie powodów , uzyskanego ex lege , jest wykluczone wobec upływu 10 letniego terminu od daty kiedy, w sposób milczący, organ taki zamiar zaaprobował.

Odpowiadając na apelację powodowie domagali się jej oddalenia jako pozbawionej uzasadnionych podstaw , odnosząc się polemicznie do wszystkich zarzutów na których została ona oparta

Przed rozpoznaniem apelacji, powodowie złożyli pismo procesowe z dnia 27 listopada 2025r w którym :

a/ zawiadomili Sąd - przedkładając kopię pisma jakie otrzymali od organu administracyjnego , o tym , iż Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w U., wszczął w dniu 15 lipca 2025r., z urzędu, postępowanie administracyjne nr. (...) dotyczące następstw stwierdzenia nie ważności decyzji Prezydenta Miasta U. z dnia 7 września 2011r o udzieleniu pozwolenia na budowę budynków , w których znajdują się lokale mieszkalne powodów . W jego ramach zostały przeprowadzone oględziny obu budynków,

b/ podnieśli , iż ich nieruchomości lokalowe nie były objęte obowiązkiem wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a dotyczyło ich tylko zawiadomienie ze strony inwestora o zakończeniu budowy .Stąd przed zakończeniem tego postępowania nadzorczego , nie jest konieczne uprzednie stwierdzenie nieważności o pozwoleniu na użytkowaniem Fakty te , zdaniem powodów , tym bardziej upewniają ich w obawie , iż decyzja rozbiórkowa może być w stosunkowo nieodległym czasie wydana. Tym bardziej usprawiedliwia to sformułowane przez nich żądanie ustalenia.

Tym okolicznościom faktycznym strona pozwana nie zaprzeczyła.

Sąd Odwoławczy wskazuje , iż ze stanowisk stron na rozprawie apelacyjnej po której zamknięciu został wydany motywowany wyrok, postępowanie to nadal jest kontynuowane.

Rozpoznając apelację , Sąd Apelacyjny , rozważył :

Środek odwoławczy Gminy (...) U. prowadzi do zmiany objętego nim wyroku z dnia 20 marca 2024r. chociaż nie z przyczyn , które skarżąca powołuje w ramach postawionych temu orzeczeniu zarzutów.

O przyczynach wydania przez Sąd II instancji wyroku reformatoryjnego będzie mowa w końcowej czyści motywów.

Przechodząc do analizy zarzutów strony pozwanej , odpierając je jako chybione , rozpocząć należy ich weryfikacje od tego ,który ma procesowy charakter.

Na wstępie wskazać na wstępie należy , że zarzut tego rodzaju jest uzasadniony jedynie wówczas , gdy spełnione zostaną równocześnie dwa warunki.

Strona odwołująca się do niego wykaże , że rzeczywiście sposób postępowania Sądu naruszał indywidualnie oznaczoną normę [ normy ] formalne. Jednocześnie nieprawidłowości te prowadziły do następstw , które miały istotny wpływ na treść wydanego orzeczenia. Nieco inaczej kwestię tę ujmując, zarzut procesowy jest usprawiedliwiony jedynie wówczas, jeżeli zostanie dowiedzione , że gdyby nie potwierdzone błędy proceduralne Sądu niższej instancji , orzeczenie kończące spór stron miałoby inną treść.

Co więcej , Sąd drugiej instancji, rozpoznający sprawę na skutek apelacji, jest związany zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa procesowego.

Oznacza to, że bez podniesienia w apelacji tego rodzaju zarzutu - nie może rozważać z urzędu- uchybień prawu procesowemu, chociażby rzeczywiście popełnionych przez Sąd pierwszej instancji, choćby miały wpływ na wynik sprawy.

/ por. także , wskazany jedynie dla przykładu, wyrażający również takie stanowisko, judykat Sądu Najwyższego z dnia 20 sierpnia 2020r , sygn. III UK 293/19 – powołany za zbiorem Lex/

Jak powiedziano we wcześniejsze części uzasadnienia przy relacjonowaniu zarzutów , które stawia pozwana , jedynym zarzutem procesowym , który formułuje jest ten , w ramach którego neguje pominięcie przez Sąd niższej instancji wnioskowanego przez nią dowodu z opinii biegłego z zakresu architektury.

Zarzut nie jest uzasadniony.

Taka jego ocena wynika przede wszystkim stąd , iż odwołując się do niego strona pozwana nie domaga się przeprowadzenia tego dowodu w ramach postępowania apelacyjnego. Co więcej i przede wszystkim , nie odwołuje się w środku odwoławczym do normy art. 380 kpc a tylko – wobec wskazanego wyżej związania Sądu Odwoławczego zarzutami procesowymi - powołanie tego przepisu i połączenie go z postulatem zweryfikowania decyzji procesowej Sądu niższej instancji dawałoby Sądowi Apelacyjnemu kompetencję do przeprowadzenia jej oceny.

Jedynie dokonane we wskazanych warunkach uznanie anie , iż była ona nietrafna, pozwolić by mogło na przeprowadzenie tego dowodu w ramach postępowania apelacyjnego , skoro podczas jego przebiegu Sąd ocenia nadal tę samą sprawę w granicach zaskarżenia i w granicach jej podstaw.

To zaniechanie ze strony Gminy samodzielnie wystarcza do oceny zarzutu za nie nieuzasadniony.

Dlatego tylko dla zapewnienia kompletności wywodu i całościowego charakteru oceny weryfikowanego zagadnienia, dodać należy , iż strona skarżąca nie formułuje też żadnych zarzutów natury faktycznej.

A z ustaleń Sądu I instancji wynika , iż wykonana na zlecenie powodów we wrześniu 2021., prywatna opinia autorstwa mgr. inż. arch. L. U. wykluczyła wskazywaną przez pozwaną jako możliwą przebudowę pierwszych kondygnacji obu budynków przy ul. (...)w U. na antresole / co p-przeciwniczka procesowa powodów uznawała za argument za brakiem związku przyczynowego pomiędzy decyzją z 7 września 2011r a szkodami właścicieli lokali/ .

Wnioski tego opracowania są przy tym jednoznaczne i wynika z nich że w ten sposób lokale powodów stracą swoją samodzielność , a w konsekwencji nie można zasadnie mówić o tym , iż tym samym zostaną zaspokojone ich usprawiedliwione interesy.

Przy wskazanym wyżej braku zarzutów wobec tej części ustaleń, Sąd Odwoławczy zobowiązany jest przyjmować także te fakty za wiążące dla oceny wyroku Sądu I instancji, podobnie jak ich następstwa dla oceny istnienia związku przyczynowego pomiędzy wskazaną decyzja i stwierdzeniem jej nieważności, a szkodami powodów , tym bardziej, iż m. in. w możliwości przeprojektowania budynków i ich przebudowy , strona pozwana upatrywała jednego z argumentów dla swojego stanowiska o braku tego związku.

Nie postawienie innych zarzutów procesowych , w tym w szczególności kwestionującego sposób dokonania przez Sąd niższej instancji oceny zgromadzonych dowodów, ma to następstwo , iż z przyczyn wyżej wskazanych , Sąd II instancji obowiązany jest przyjmować , , iż ocena ta nie jest przez stronę skarżącą apelacyjnie podważana .

A skoro Sąd Odwoławczy nie uzupełniał we własnym zakresie dowodów , ocenę tę aprobuje , a oparte na wnioskach z niej wynikających ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Okręgowy przyjmuje za własne.

Uzupełnia je jedynie o te okoliczności , które , niezaprzeczone przez pozwaną, powołali powodowie w ramach wskazywanego wcześniej pisma procesowego z dnia 27 listopada 2025r., dotyczące wszczęcia i prowadzenia przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w U. postępowania w przedmiocie określenia następstw stwierdzenia nieważności objętej sporem decyzji Prezydenta Miasta U. z dnia 7 września 2011r o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzierającej pozwolenia na budowę budynków których znajdują się lokale powodów.

W oparciu o ustalone w sprawie okoliczności faktyczne nie można podzielić żadnego ze sformułowanych przez stronę skarżącą zarzutów materialnych.

Zasadnicze dwa zarzuty [ powołane przez stronę w pierwszej kolejności ], sprowadzają się do dwóch tez;

Pierwsza w ramach której Gmina (...) U. podważa stanowisko prawne Sądu I instancji o dysponowaniu przez nią w sporze z powodami legitymacji czynnej – w miejsce Skarbu Państwa , reprezentowanego przez Prezydenta Miasta U. oraz

druga , zgodnie z którą , Sąd wadliwie przypisał jej odpowiedzialność odszkodowawczą wobec właścicieli lokali mieszkalnych mimo , iż taka odpowiedzialność spoczywa na Skarbie Państwa.

Obydwa te zarzuty z których skarżąca wywodzi te tezy , nie są uzasadnione dlatego ,iż wydając decyzję z 7 września 2011r , której nieważność, z powodu rażącego naruszenia prawa , następnie stwierdził Wojewoda (...) a następnie uzyskała ona walor ostateczności i prawomocności , co doprowadziło do sytuacji w której inwestycja wzniesienia obu budynków w U. przy ul. (...), nie była oparta na ważnym pozwoleniu na budowę , Prezydent Miasta U. realizował uprawnienia władzy publicznej z zakresu administracji architektoniczno - budowlanej , działając jako starosta, skoro U. jest miastem na prawach powiatu .

Zatem wydając tę decyzję był organem jednostki samorządu terytorialnego jakim jest gmina i to ona / strona pozwana / jest odpowiedzialna za wyrównanie szkód jakie ponieśli powodowie przez to , iż w następstwie jej podjęcia , doszło do ograniczenia wartości ich nieruchomości lokalowych , wskazanych w podstawie faktycznej ich roszczeń indemnizacyjnych.

Zagadnienie to rzeczywiście wywoływało rozbieżności orzecznicze ale obecnie stanowisko takie może być już uznane za utrwalone. O jego stałości przekonuje jednolity pogląd jaki w tej materii , od dłuższego czasu , reprezentuje Sąd Najwyższy.

/ por. powołane jedynie ilustracyjnie, wyroki SN z dnia 25 czerwca 2015r , sygn. III CSK 384/14 oraz z dnia 28 listopada 2019r., sygn. III CSK 275/17 - obydwa powołane za zbiorem Lex /

Sąd Apelacyjny, w składzie rozpoznającym sprawę , stanowisko to podziela i nie jest celowym , w tym miejscu powoływać tożsamej lub bardzo zbliżonej motywacyjnie argumentacji , która wyklucza zasadność dwóch pierwszych spośród sformułowanych przez Gminę Miasta U. zarzutów materialnych

Za nieuzasadniony należy uznać także ten zarzut , w ramach którego skarżąca zarzuca brak adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy wydaniem decyzji administracyjnej , której nieważność z powodu rażącego naruszenia prawa później stwierdzono , a szkodami powodów.

W pierwszym rzędzie trzeba zauważyć, w czym pozwana upatruje wniosku o nieistnieniu tego związku.

Wskazuje na nie wszczęcie przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w U. postępowania będącego konsekwencją tego , iż inwestycja budowlana została zrealizowana bez ważnego pozwolenia na budowę.

Argument ten jest chybiony albowiem jak wynika z uzupełnionych przez Sąd Odwoławczy ustaleń wynika , iż zostało wszczęte z dniem 15 lipca 2025r i nadal jest kontynuowane .

Gmina podnosi także , iż o jego braku przesądza to , iż powodowie mają nie podlegające wzruszeniu, w ramach właściwego postępowania administracyjnego uprawnienia do użytkowania swoich lokali. Argument ten także upadł w sytuacji gdy z niezaprzeczonych przez stronę pozwaną twierdzeń jej oponentów/ zawartych w piśmie z 27 listopada 2025r, wynika , że ich lokale nie były objęte takim pozwoleniem , stąd nie mogą zeń wywodzić jakichkolwiek uprawnień , które skutecznie mogliby przeciwstawić, potencjalnej jak dotąd decyzji o rozbiórce budynków. A decyzja tej treści może zostać zakończone wskazane wcześniej postępowanie nadzorcze , którego to wyniku obawiają się w sposób szczególny.

/ por. stanowisko pełnomocnika strony skarżącej na rozprawie apelacyjnej w dniu 5 marca 2026r , zapis dźwiękowy minuty 3-16, zapis skrócony k. 994 akt /

W sposób nieuzasadniony strona pozwana , w ramach tego zarzutu , wskazuje także , iż wynikiem postępowania prowadzonego przez PINB w U., może być także ustalenie warunków „ legalizacji „ stanu niezgodnego z prawem wobec braku pozwolenia na budowę. Jest to wniosek tylko teoretyczny skoro postępowanie nie zostało , jak dotąd zakończone i brak jest jego ostatecznego wyniku .

Ale ponadto i przede wszystkim, strona skarżąca nie dostrzega w jaki sposób wszyscy powodowie identyfikowali swoje szkody.

Twierdzili , , iż na skutek wydania decyzji , której nieważność została stwierdzona, ich lokale są w praktyce „ niesprzedawalne „ i to co już jest następstwem stanu braku pozwolenia na budowę , to obniżenie ich wartości.

W ramach roszczeń wyrównawczych obecnym procesie , domagają się rekompensat tego obniżenia.

A ten skutek, zgodnie z oceną Sądu Okręgowego , która zdaniem Sądu Apalacyjnego jest trafna , / w skalach określonych przez biegłego – rzeczoznawcę majątkowego P. D. , w sposób , na obecnym etapie sporu już nie kwestionowanym przez pozwaną / .

Aby dodatkowo potwierdzić poprawność tej oceny , należy odwołać się do tej części ustaleń faktycznych , które opisują konsekwencje stwierdzenia nieważności decyzji dla możliwości zwykłego korzystania z nieruchomości lokalowych np. możliwości ich ubezpieczenia lokali czy zadysponowania nimi w sposób przez siebie wybrany , aby wspomnieć próbę uczynienia jednej z nich / należącej do D. A. / zabezpieczeniem spłaty kredytu o który ubiegała się na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej./

Można zasadnie przy tym twierdzić , iż wszystkie te następstwa są konsekwencjami uznania nieruchomości lokalowe powstały bez ważnego pozwolenia budowlanego. Gdyby nie nieważność decyzji Prezydenta Miasta U. z 7 września 2011r tymi następstwami żaden z powodów nie zostałby dotknięty. Nieco upraszczając całą sytuację lokale takie jakimi dysponują powodowie w ogóle by nie powstały albowiem na warunkach określonych w założeniach projektowych dla obu budynków Prezydent nie powinien był - działając w zgodzie z prawem - ani zatwierdzić projektu ani wydać pozwolenia na budowę - według jego założeń .

W ramach zarzutów apelacyjnych strona pozwana nie formułuje takich , które mają na celu podważenie tej części orzeczenia Sądu Okręgowego [ pkt IV sentencji ] którą , uznając roszczenie niepieniężne powodów o ustalenie odpowiedzialności Gminy za szkody , które mogą się ujawnić w przyszłości w ich majątkach , wynikając ze stwierdzenia nieważności decyzji z dnia 7 września 2011r., za zasadne , uwzględnił je.

Wobec tego jednie zwięźle Sąd Apelacyjny wskazuje , iż w jego ocenie powodowie legitymują się interesem prawnym w takim ustaleniu , w rozumieniu tego pojęcia , którym posługuje się norma art. 189 kpc.

Interes taki po ich stronie zachodzi szczególnie gdy wziąć pod rozwagę, iż postępowanie administracyjne, mające określić następstwa braku pozwolenia na budowę dla obu budynków w którym znajdują się lokale małżonków S. i M. oraz D. A. ,zostało już wszczęte i jest aktualnie kontynuowane.

Ewentualna decyzja o ich rozbiórce[ której koszty mieliby ponosić z pewnością powodowie – dodatek redakcyjny S.A. ] , będzie podstawą do formułowania przez nich dalszych roszczeń odszkodowawczych wobec strony przeciwnej.

Sąd Apelacyjny składzie rozpoznającym sprawę stoi na stanowisku ,że przyjęcie dysponowania przez stronę interesem prawnym w żądanym ustaleniu należy rozumieć szeroko, z uwzględnieniem okoliczności rozstrzyganej sprawy oraz [ także ] wykładni celowościowej tego pojęcia.

Sąd musi każdorazowo przeprowadzić ocenę, czy wynik takiego postępowania doprowadzi do usunięcia wątpliwości istniejących na tle określonego stosunku prawnego , zapewniając powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów.

Przy czym chodzi nie tylko o stosunki prawne w które aktualnie jest wwiązany żądający ustalenia określonej treści ale także możliwych w przyszłości , ale takich które są obiektywnie prawdopodobne.

/ por. w tej kwestii bliżej także stanowisko SN zawarte w wyroku z dnia 22 listopada 2013r, sygn. II CSK 114/13 – powołanym za zbiorem Lex /

Nie można też tracić z pola widzenia tego , iż interes taki żądający ma nawet wówczas, gdy odpowiedzialność odszkodowawcza drugiej strony, mająca deliktową podstawę, jest przesądzona o ile możliwe jest powstanie szkody w przyszłości

/ por. także , powołana jedynie ilustracyjnie uchwała SN z 4 grudnia 2009r., sygn. III CZP 97/09 - powołana za zbiorem Lex /

Wszystko to, co powiedziano wyżej , uzasadnia wniosek, zgodnie z którym powodowie mogą skutecznie domagać się ustalenia odpowiedzialności strony pozwanej za szkody, które mogą powstać w przyszłości o ile będą powiązane adekwatnym związkiem przyczynowym z decyzja z 7 września 2011r i stwierdzeniem jej nieważności z powodu rażącego naruszenia prawa .

Ich przyszłe uszczerbki nie mają - także obecnie - na datę zamknięcia rozprawy przez Sąd II instancji - charakteru wyłącznie hipotetycznego [ przez nich wyobrażone ] ale realnie , chociaż obecnie tylko potencjalnie , mogą zaistnieć , chociażby z uwagi na prowadzone przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowalnego w U. administracyjne postępowanie nadzorcze mające określić następstwa dla ich lokali mieszkalnych, faktu wzniesienia ich bez pozwolenia na budowę

W warunkach, gdy żaden z zarzutów apelacyjnych nie jest uzasadniony środek odwoławczy Gminy (...) U. mimo to, nie został oddalony w całości.

Apelacja bowiem dorowadziła do czyśćcowej zmiany orzeczenia z dnia 31 marca 2026r.

Sąd II instancji, obowiązany do stosowania relewantnych dla roszczeń poddanych pod osąd w sprawie , norm prawa materialnego , niezależnie od zarzutów strony apelującej, wydał orzeczenie reformatoryjne o treści wskazanej w punkcie 1 motywowanego rozstrzygnięcia , zmieniając określenie sposobu w jaki strona pozwana odpowiada za wyrównanie szkód poniesionych przez małżonków M. oraz S..

Sąd I instancji określił obowiązek zapłat kwot kompensacyjnych na ich rzecz solidarnie.

Dla takiego określenia sposobu wykonania tego obowiązku przez pozwaną Gminę, brak jest jednak podstaw normatywnych.

Zgodnie z treścią art. 369 kc zobowiązanie może mieć charakter solidarny jeżeli to wynika z przepisu ustawy lub z czynności prawnej,

L. M. i O. M. (1) oraz Ś. S. i N. S. są, w stosunku od strony pozwanej jako dłużnika świadczeń wyrównawczych, wierzycielami. Żaden przepis ustawy nie wskazuje na ich solidarność w odniesieniu do tych uprawnień.

Ponieważ odpowiedzialność strony pozwanej ma podstawę deliktową , nie wynika ona także z czynności prawnej.

Wobec tego świadczenia, które są im należne , dłużnik ma wobec nich spełnić łącznie.

Tylko w ten sposób i tylko z tego powodu , zmieniając punkty I i III sentencji zaskarżonego wyroku, na podstawie art. 386 §1 kpc , w pozostałym zakresie apelację Gminy (...) U. Sąd Apelacyjny oddalił , w oparciu o art. 385 kpc / punkty 1 i 2 uzasadnianego orzeczenia /.

Rozstrzygając o kosztach postępowania apelacyjnego , na podstawie art. 100 zd. 2 kpc w zw z art. 391 §1 kpc, Sąd II instancji stanął na stanowisku , iż strona pozwana jest zobowiązana zwrócić powodom całość kosztów , które ponieśli podejmując obronę przed jej środkiem odwoławczym.

Ocenił przy tym , że w sytuacji, gdy w rozstrzyganej sprawie współuczestnictwo po ich stronie ma charakter formalny, koszty te są należne zarówno małżonkom S. , małżonkom M. oraz D. A. odrębnie, niezależnie od tego , iż wszystkich reprezentował na etapie postępowania odwoławczego ten sam zawodowy pełnomocnik – adwokat.

Powodowie zdecydowali się na skorzystanie z pomocy prawnej jednego pełnomocnika , chociaż każdy z nich mógł sformować własne powództwo i skorzystać odrębnie z pomocy wybranego przez siebie pełnomocnika .

Dlatego też Gmina jest zobowiązana małżonkom S. , małżonkom M. i D. A. zwrócić kwoty kosztów, odpowiadające wynagrodzeniu pełnomocnika , w wysokościach będących pochodnymi wartości dochodzonych przez nich roszczeń / skumulowanej przez pozwaną, w ramach oznaczenia wartości przedmiotu zaskarżenia.

Wysokości tych sum , zasądzonych na rzecz małżonków łącznie , zostały ustalone na podstawie §2 pkt 7 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia MS w sprawie opłat za czynności adwokackie z dnia 22 października 2015[ DzU z 2015 poz. 1800].

W sytuacji , gdy sprawa została wszczęta przed zmianą kodeksu postepowania cywilnego , obowiązującą od 7 listopada 2019r , która wprowadziła do porządku prawnego normę art. 98 §1

1 kpc , dającą podstawę do zasądzania od należności kosztowych odsetek ustawowych / por. art. 9 ust.6 ustawy zmieniającej z dnia 4 lipca 2019r – DzU z 2019 poz. 1469 / , Sąd II instancji nie orzekł o nich wraz z przyznanymi sumami. /pkt 3, 4 i 5 uzasadnianego wyroku /