Sąd Apelacyjny oddalił apelację W. I. w sporze o uchwały wspólnoty w Lublinie

Sąd Okręgowy w L. wyrokiem z dnia 4 listopada 2024 roku (sygn. akt I C (...)) w sprawie z powództwa W. I. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w L. o uchylenie uchwał nr (...) i nr (...) z dnia 31 marca 2023 roku:

I. oddalił powództwo;

II. nie obciążył powoda kosztami procesu poniesionymi przez pozwaną.

W toku rozpoznania sprawy Sąd pierwszej instancji ustalił, że W. I. jest właścicielem lokalu nr (...) położonego w L. przy ul. (...).

Uchwałą nr (...) Właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w L. wybrano zarząd tej wspólnoty w osobach S. D., W. F. (2), W. F. (1) i A. D.. Za przyjęciem uchwały oddano 62,41% głosów „za” przy braku głosów „przeciw” i „wstrzymujących się”.

Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w L. jest wpisana do Krajowego Rejestru Urzędowego Podmiotów Gospodarki Narodowej prowadzonego przez Główny Urząd Statystyczny i ma nadany identyfikacyjny numer REGON (...).

W piśmie z dnia 5 marca 2023 roku Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w L. powiadomił W. I. o zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej, które miało się odbyć 31 marca 2018 roku o godzinie 17:15 w lokalu przy ul. (...) w L.. Do zawiadomienia dołączono porządek obrad, a także treść uchwał nr (...) oraz (...). Pismo zostało nadane w placówce pocztowej w dniu 18 marca 2023 roku. Pismo było podwójnie awizowane, pierwsze awizo zostało wystawione 21 marca 2023 roku. Doręczenie nastąpiło w dniu 3 kwietnia 2023 roku.

W uchwale nr (...) właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) w L. w sprawie remontów i modernizacji, właściciele lokali ustalili plan remontów i modernizacji na rok 2023 i lata następne i zobowiązali zarząd wspólnoty do ich przeprowadzenia:

- konserwacja i naprawa pokrycia dachu wraz z rynnami i rurami spustowymi,

- dokończenie ocieplenia budynku od strony frontowej,

- odwodnienie i izolacja całości budynku,

- wymiana instalacji elektrycznej wewnątrz budynku doprowadzającej energię elektryczną do poszczególnych lokali,

- wymiana instalacji wodnej i kanalizacyjnej i uporządkowanie liczników wody zimnej,

- wymiana drzwi wejściowych, okien na klatce schodowej i remont elewacji na wysokości podpiwniczenia,

- utwardzenie wjazdu i miejsc parkingowych,

- bieżąca konserwacja i renowacja klatki schodowej (§ 1).

Uchwała obowiązuje od dnia podjęcia, tj. 31 marca 2023 roku (§ 2).

Za uchwałą głosowało 68,65% udziałów, przeciw głosowało 0 udziałów, wstrzymało się od głosowania 0 udziałów.

W uchwale nr (...) właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) w L. w sprawie zobligowania właściciela lokalu nr (...) N. I. do naprawy okien zewnętrznych w w/w lokalu i przeprowadzenia odgrzybiania i zlikwidowania zawilgocenia, właściciele lokali zwrócili się z żądaniem wymiany okien na nowe, dokonania odgrzybienia i zlikwidowania zawilgocenia w lokalu w celu zapobieżenia degradacji części wspólnych nieruchomości w postaci ścian zewnętrznych i fundamentowych budynku. Wspólnota wyznaczyła 30-dniowy termin na rozpoczęcie w/w prac i poinformowanie na piśmie zarządu wspólnoty w celu zapobieżenia dalszej degradacji budynku w postaci prac zastępczych jak i skierowania sprawy do właściwych organów administracyjnych i sądowych (§ 1).

Za uchwałą głosowało 68,65% udziałów, przeciw głosowało 0 udziałów, wstrzymało się od głosowania 0 udziałów.

Właścicielem lokalu nr (...), którego okna znajdują się przy gruncie, jest N. I. - żona W. I.. Lokal należy do majątku osobistego N. I.. Jedno okno tego lokalu jest niepokryte szybą, wskutek czego podczas opadów deszczu woda wdziera się do budynku. Powód zgadza się na przeprowadzenie prac remontowych wyszczególnionych w uchwale nr (...), lecz nie zgadza się na utworzenie nowego lokalu.

W ocenie Sądu Okręgowego powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W myśl art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2019 roku, poz. 737 ze zm., dalej jako „u.w.l.”) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 2).

Powód posiada legitymację czynną w niniejszym procesie, jest bowiem właścicielem lokalu nr (...) położonego w L. przy ul. (...).

W niniejszej sprawie powód wystąpił z powództwem o uchylenie uchwały nr (...) oraz uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) w L.. Podniósł zarzut, że są one sprzeczne z prawem i zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszają interesy właścicieli lokalu. Jego zdaniem nie doszło do skutecznego utworzenia Wspólnoty Mieszkaniowej, a także brak jest jej zarządu. Nie został on również prawidłowo poinformowany o zebraniu wspólnoty, na którym miały być powzięte zaskarżone uchwały.

Sąd pierwszej instancji za oczywiście chybiony uznał zarzut braku istnienia wspólnoty mieszkaniowej.

W świetle art. 6 u.w.l. wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą przeniesienia przez właściciela nieruchomości na osobę trzecią prawa własności pierwszego z lokali, gdyż z tą chwilą dochodzi do powstania współwłasności nieruchomości wspólnej (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 czerwca 2005 roku,

III CZP 33/05, OSNC 2006, Nr 4, poz. 62). Jeżeli nieruchomości lokalowe powstają na skutek zniesienia współwłasności nieruchomości przez sąd na podstawie art. 11 u.w.l., wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą dokonania konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2008 roku,

III CZP 152/07, OSNC 2009, nr 2, poz. 24).

Jak wynika z załączonych do akt dokumentu, w tym odpisu zupełnego księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (...) w L., na której jest posadowiony budynek wielomieszkaniowy, do powstania nieruchomości lokalowych doszło na skutek zniesienia współwłasności nieruchomości postanowieniem Sądu Rejonowego (...)w L. z dnia 17 czerwca 2013 roku ((...)). Pierwszy wpis, którego podstawę stanowiło przywołane orzeczenie nastąpił 27 września 2016 roku. Z uwagi na domniemanie prawne o zgodności z rzeczywistym stanem prawnym praw wpisanych w księdze wieczystej wynikające z art. 3 u.k.w.h. dojść należy do wniosku, iż z chwilą dokonanego wpisu doszło do powstania z mocy prawa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...).

Stosownie do art. 18 ust. 1-2a u.w.l. sposób zarządu może być dokonany w formie umowy zawartej pomiędzy właścicielami jak również uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Nieokreślenie sposobu zarządu w umowie lub uchwale skutkuje stosowaniem zasad sprawowania zarządu określonych w ustawie o własności lokali (art. 18 ust. 3 u.w.l.). Z powyższego wynika, że brak określenia przez właścicieli lokali sposobu sprawowania zarządu wspólnoty nie daje podstawy do stwierdzenia, iż zarząd nie powstał. Dla skutecznego powstania zarządu wspólnoty mieszkaniowej konieczne jest bowiem wyłącznie podjęcie przez właścicieli lokali uchwały o wyborze zarządu, co wynika z art. 20 ust. 1 u.w.l. Z załączonej do akt uchwały (...) w L. nr (...) z dnia 18 listopada 2016 roku wynika, iż właściciele lokali dokonali wyboru większością głosów członków zarządu wspólnoty składającego się z czterech osób. Uchwała ta przy tym została podjęta po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej i jest zatem ważna i skuteczna.

Dlatego w dacie podjęcia zaskarżonych uchwał istniała już Wspólnota Mieszkaniowa przy ul(...) w L. posiadająca prawidłowo ukonstytuowany zarząd.

Zachowanie sześciotygodniowego terminu do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwał nie było pomiędzy stronami sporne, a okoliczności sprawy czynią tę kwestię jednoznaczną i nie budzącą wątpliwości. Wytoczenie powództwa nastąpiło bowiem jeszcze przed upływem wymaganego do wytoczenia powództwa terminu, liczonego do dnia podjęcia uchwał. Przypomnieć należy, że uchwały zostały podjęte 31 marca 2023 roku, pozew wniesiono natomiast 10 maja 2023 roku.

W przedmiotowej sprawie strona powodowa nie zdołała wykazać, że nie została należycie poinformowana o terminie zwołania zebrania wspólnoty i treści uchwał, które miały być podjęte. Ustawa o własności lokali przewiduje wymogi formalne odnoszące się do zwołania i przeprowadzenia zabrania właścicieli lokali. Zebranie powinno być zwołane przez zarządcę lub zarząd, a w przypadku, o którym mowa w art. 30 ust. 1a u.w.l., uprawnionym do jego zwołania może być każdy z właścicieli. Do wymogów formalnych należy też zaliczyć konieczność zawiadomienia właściciela lokalu o terminie i porządku zebrania z co najmniej siedmiodniowym wyprzedzeniem. Norma ta ma charakter technicznoprawny i nie określa sposobu w jaki należy zawiadomić właściciela lokalu. Przy zwoływaniu zebrań członków wspólnoty, nie jest istotny sposób w jaki zostało dokonanie zawiadomienie, ale to, czy członkowie wspólnoty mieli możliwość o terminie zebrania powziąć wiedzę i być na nim obecni.

W orzecznictwie można ponadto uznać za utrwalone stanowisko opowiadające się za liberalnym traktowaniem wymagań formalnych, związanych ze zwoływaniem zebrań wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z tym poglądem, uchybienia formalne, jakich dopuszczono się przed zebraniem, mogą być podstawą do uchylenia podjętych na nim uchwał tylko wtedy, jeżeli zostanie dowiedzione, że miały wpływ na treść tych uchwał. Wskazuje się bowiem, że bardziej rygorystyczna interpretacja przepisów regulujących działanie wspólnot mogłaby doprowadzić do utrudnień, a nawet do niemożności ich funkcjonowania. Ponadto ustawodawca odnosi naruszenie prawa do samej uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego jej podjęcie (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 roku, IV CKN 1351/00, OSNC 2004, nr 3, poz. 40 i z dnia 8 lipca 2004 roku, IV CK 543/03, OSNC 2005, nr 7-8, poz. 132). Ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Przyłączając się do tego stanowiska dodać należy, że decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 roku, II CSK 370/06, LEX nr 271507).

W niniejszej sprawie zarząd Wspólnoty prawidłowo dokonał zawiadomienia powoda o zebraniu wspólnoty, które odbyło się 31 marca 2023 roku. Pismo z informacją o zebraniu zostało nadane w placówce pocztowej 18 marca 2023 roku. Pierwsze awizo zostało wystawione już 21 marca 2023 roku. Przyjąć zatem należało, że powód poczynając od 21 marca 2023 roku miał możliwość zapoznania się z treścią zawiadomienia o zwołanym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej. Minimalny termin siedmiu dni został zatem zachowany. Fakt zaś podjęcia przez W. I. korespondencji dopiero 3 kwietnia 2023 r. był spowodowany wyłącznie zachowaniem powoda, który zwlekał z jej odbiorem z urzędu pocztowego. Niezależnie od powyższego należy zaznaczyć, że zaskarżone uchwały zostały podjęte z zachowaniem zasady większości - za uchwałami głosowało 68,65% udziałów, przeciw głosowało 0 udziałów, wstrzymało się od głosowania 0 udziałów. Nawet zatem nieprawidłowe zawiadomienie powoda o powyższym zebraniu, nie miałby wpływu na jego wynik i treść podjętych na nim uchwał.

W ocenie Sądu Okręgowego brak było również podstaw do stwierdzenia, aby zaskarżone uchwały naruszały zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również naruszały interesy powoda.

Dokonując oceny wystąpienia przesłanki naruszenia interesu właściciela (współwłaściciela lokalu), należy wyważyć interes właściciela (współwłaściciela) lokalu z uwzględnieniem interesów pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej. Naruszenie subiektywnego interesu właściciela i subiektywnie postrzeganego interesu wspólnoty poprzez podjęcie uchwały, nie uzasadnia jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. Naruszenie interesu w rozumieniu tego przepisu stanowi bowiem kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego i być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. W przypadku interesu właściciela, musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu można mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Nadto ciężar udowodnienia istnienia wymienionych przesłanek uzasadniających zaskarżenie uchwały spoczywa, stosownie do cytowanego przepisu, na stronie powodowej, która winna wskazać okoliczności leżące u podstaw wniesionego powództwa.

Uchwała naruszająca interesy właściciela lokalu lub naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną to taka, która z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia jest dla skarżącego właściciela niekorzystna bądź ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Ustalenie czy dana uchwała narusza interesy właściciela lokalu, musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy. Aby przyjąć, że uchwała narusza interesy właściciela lokalu w taki sposób, że uzasadnia to uchylenie zaskarżonej uchwały, należy dokonać oceny czy zaistniała znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu skarżącego, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Naruszenie interesu w rozumieniu przepisu art. 25 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 lipca 2017 roku, VI ACa 535/16, LEX nr 2463429).

Sąd Okręgowy uznał, że podjęte przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwały nie stanowią naruszenia interesów powoda. Nie wykazał on żadnego prawa lub obowiązku, które ucierpiałoby z powodu podjęcia zaskarżonych uchwał, ani swojego pokrzywdzenia zaskarżonymi uchwałami. Powód zarzucił, iż uchwała nr (...) nakłada zobowiązanie do dokonania remontu, który nie jest niezbędny. W swoich zeznaniach stwierdził jednak, że godzi się i chce jego przeprowadzenia. Twierdzenia powoda pozostają zatem ze sobą w sprzeczności. Zaznaczył, że nie zgadza się na utworzenie nowego lokalu w wyniku podjętej uchwały. Uchwała nr (...) tymczasem nie zawiera żadnych postanowień przewidujących utworzenia nowego lokalu przy ul. (...). Jego twierdzenia o zamiarze utworzenia przez Wspólnotę na podstawie uchwały nr (...) są zatem całkowicie bezpodstawne i nie poparte żadnymi dowodami.

Co do uchwały nr (...) powód podniósł, że nakazuje ona dokonanie inwestycji, które narażają właściciela lokalu nr (...) na poniesienie dodatkowych, a także niezasadnych kosztów. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w tym zeznania samego powoda, wykazały jednoznacznie, że W. I. nie jest właścicielem tego lokalu. Wprawdzie lokal ten jest własnością żony powoda - N. I., jednak należy on do jej majątku osobistego. Przedmiotowa uchwała nie odnosi się zatem do żadnej sfery praw i obowiązków powoda, nie został naruszony jego indywidualny interes, a zatem nie można w tym względzie rozważać jakiegokolwiek pokrzywdzenia powoda.

Podobnie negatywnie Sąd pierwszej instancji ocenił zarzut powoda o naruszeniu zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Przesłanki niewypełniania obowiązków oraz naruszania zasad prawidłowej gospodarki należy rozumieć szeroko, a zajdą w każdej sytuacji, w której zarząd zaniecha realizowania jakiegokolwiek ciążącego na nim obowiązku. Bez znaczenia pozostaje, czy zobowiązanie tego rodzaju wynikają wprost z ustawy, czy też z uchwały właścicieli lokali. Przesłanki naruszenia zasad prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną powód nie udowodnił.

Przeprowadzone w sprawie dowody, jednoznacznie wskazują na przeciwny do postulowanego przez powoda argument, jakoby podjęcie kwestionowanych uchwał naruszało zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a wręcz wynika z nich, że podjęcie przedmiotowych uchwał było uzasadnione. Budynek położony przy ul. (...) w L. wymaga prac modernizacyjnych. Bezsprzeczne w sprawie było, iż konstrukcja budynku, w tym dach, jest nieszczelna, okno lokalu nr (...) nie jest pokryte szybą, wskutek czego podczas opadów deszczu woda wdziera się do środka, co z kolei powoduje zawilgocenie i pojawienie się pleśni na ścianach. Zaskarżone uchwały miały na celu zapobieżenie degradacji części wspólnych, aby nie stanowiły one zagrożenia dla życia i zdrowia mieszkańców, co jest oczywiście zgodne z prawidłowym zarządem nieruchomością wspólną.

W rezultacie Sąd Okręgowy skonstatował, że podniesione przez powoda zarzuty odnoszące się do zaskarżonych uchwał, są całkowicie niezasadne. Uchwały te zostały podjęte w sposób zgodny z prawem, przez istniejącą Wspólnotę Mieszkaniową przy (...) w L. i nie naruszały zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również jakiegokolwiek interesu powoda będącego właścicielem (...). Konsekwencją tego było oddalenie powództwa.

Apelację wniósł powód, zastępowany przez pełnomocnika w osobie adwokata, który zaskarżając wyrok w zakresie pkt I. (oddalającego powództwo), zarzucił błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, mający istotny wpływ na treść orzeczenia, polegający na:

1) niesłusznym przyjęciu, że Wspólnota Mieszkaniowa przy (...) w L. powstała z mocy prawa na skutek dokonanego wpisu do (...) w związku ze zniesieniem współwłasności nieruchomości postanowieniem Sądu Rejonowego (...) w L. z dnia 17 czerwca 2013 roku w sprawie o sygn. akt

(...), w sytuacji gdy orzeczenie to było nieprawomocne, zmienione orzeczeniem Sądu Okręgowego w L. z dnia 11 maja 2016 roku w sprawie o sygn. akt (...), następnie uchylonym, co zostało odnotowane w formie ostrzeżenia w księdze wieczystej, a zatem nie doszło do skutecznego dokonania wpisu w księdze wieczystej, który zgodnie z art. 6 i art. 11 u.w.l. miał mieć taki skutek, że wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą dokonania konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej;

1) błędnym ustaleniu, że powód został należycie poinformowany o terminie zwołania zebrania wspólnoty i nie doszło do naruszenia art. 30 ust. 1a u.w.l. w sytuacji, gdy powód otrzymał informację o zebraniu wspólnoty mieszkaniowej na dzień 31 marca 2018 roku1 o godz. 17

15, dopiero w dniu 3 kwietnia 2023 roku, a zatem po terminie zebrania, która ta okoliczność wskazuje, że doszło do uchybienia formalnego, uniemożliwiającego powodowi udział w zebraniu wspólnoty i reprezentowaniu jego praw.

W konkluzji apelacji skarżący wniósł o:

1) zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w całości;

1) zasądzenie kosztów postępowania za obie instancje.

Sąd Apelacyjny w L. zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

Nie może prowadzić do modyfikacji zaskarżonego orzeczenia twierdzenie skarżącego, jakoby nie doszło do powstania Wspólnoty Mieszkaniowej przy (...) w L..

Jak słusznie przypomniał Sąd pierwszej instancji, jeżeli nieruchomości lokalowe powstają na skutek zniesienia współwłasności nieruchomości przez sąd na podstawie art. 11 u.w.l., wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą dokonania konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2008 roku, III CZP 152/07, OSNC 2009, nr 2, poz. 24).

Przypomnienia wymaga, że Sąd Rejonowy(...) w L. postanowieniem z dnia 17 czerwca 2013 roku (sygn. akt (...)) zniósł współwłasność zabudowanej nieruchomości położonej w L. przy (...) poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych i użytkowych. Sąd Okręgowy w L. postanowieniem z dnia 11 maja 2016 roku (sygn. akt (...)) zmienił częściowo postanowienie Sądu Rejonowego (...) w L. z dnia 17 czerwca 2013 roku (sygn. akt (...)), ostatnie orzeczenie zostało uchylone przez Sąd Najwyższy postanowieniem z dnia 17 stycznia 2018 roku, a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania sądowi drugiej instancji. Po ponownym rozpoznaniu sprawy, Sąd Okręgowy w L. postanowieniem z dnia 18 listopada 2020 roku (sygn. akt (...)) zmienił częściowo postanowienie Sądu Rejonowego (...) w L. z dnia 17 czerwca 2013 roku (sygn. akt (...)). Postanowienie to z dniem jego wydania stało się prawomocne (za wyjątkiem pobocznego rozstrzygnięcia w zakresie kosztów postępowania odwoławczego), a skargi kasacyjne od tego orzeczenia zostały odrzucone postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 2022 roku (sygn. akt I CSK 2645/22).

Artykułując w apelacji taki zarzut powód pomija okoliczność, że wyroki (postanowienia co do istoty sprawy) sądu drugiej instancji stają się prawomocne z chwilą wydania, nawet gdy przysługuje na nie skarga kasacyjna (art. 398

1 § 1 k.p.c. i art. 363 § 1 k.p.c., art. 521 k.p.c.), z wyjątkiem wyroku (postanowienia co do istoty sprawy) sądu drugiej instancji uchylającego wyrok (postanowienie co do istoty sprawy) sądu pierwszej instancji i przekazującego sprawę do ponownego rozpoznania.

Oznacza to, że postanowienie Sądu Okręgowego z dnia 11 maja 2016 roku (sygn. akt (...)), które zmieniło częściowo postanowienie Sądu Rejonowego (...) w L. z dnia 17 czerwca 2013 roku (sygn. akt (...)), stało się prawomocne z chwilą jego wydania (11 maja 2016 roku), co umożliwiało (konstytutywny) wpis do księgi wieczystej. Bez znaczenia dla wówczas dokonanych czynności pozostaje okoliczność, że od tego orzeczenia wniesienia została skarga kasacyjna (jak się następnie okazało skuteczna), która została rozpoznana przez Sąd Najwyższy dopiero w dniu 17 stycznia 2018 roku. Zarazem brak jest w aktach niniejszej sprawy przesłanek do przyjęcia, aby Sąd Okręgowy w L. po wydaniu orzeczenia w dniu 11 maja 2016 roku, dokonał wstrzymania jego wykonania, czy też jego skuteczność (art. 388 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.).

Dodatkowo nie sposób zaprzeczyć, że ostatecznie współwłasność nieruchomości przy ul. (...) w L. poprzez wyodrębnienie lokali mieszkalnych i użytkowych została zniesiona prawomocnym postanowieniem Sądu Okręgowego w L. z dnia 18 listopada 2020 roku, od którego to orzeczenia skargi kasacyjne zostały odrzucone przez Sąd Najwyższy w dniu 25 maja 2022 roku. Orzeczenia te chronologicznie wyprzedzają datę podjęcia zaskarżonych uchwał (31 marca 2023 roku).

Zgodnie z art. 32 ust. 2 u.w.l. w zawiadomieniu o zebraniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany. Przepis ten jest o tyle istotny, że informacja o planowanej zmianie we wzajemnych prawach i obowiązkach oraz propozycja tej zmiany, często determinować mogą wolę wzięcia udziału w zebraniu i zapoznania się z argumentami proponujących oraz ich oponentów, czy wreszcie chęć wzięcia udziału w dyskusji i wyrobienia sobie własnego przekonania o słuszności proponowanych zmian.

Co do zasady rację ma zatem skarżący, że jako członek wspólnoty mieszkaniowej winien być powiadomiony o planowanym zebraniu, celem możliwości wzięcia w nim udziału, uprzednim przygotowaniu do planowanego porządku, wyrażenia swej opinii w przedmiocie projektowanych uchwał i oddania głosu w tym przedmiocie. W sytuacji zawiadamiania członków o planowanym zebraniu za pomocą przesyłek pocztowych, co jest jak najbardziej dopuszczalne i w indywidualnym przypadku racjonalne (z uwagi na odległość adresów stron procesu), pożądanym jest model, aby taka przesyłka polecona mogła fizycznie trafić do adresata, zwłaszcza biorąc pod uwagę, że niekoniecznie musi on przebywać w miejscu swego zamieszkania w momencie doręczenia, a jej rzeczywisty odbiór może nastąpić po stawiennictwie w placówce pocztowej (po uprzednim pozostawieniu tzw. awiza).

Nadmiernym uproszczeniem byłoby jednak bezpośrednie stosowanie przepisów procesowych o doręczeniach (art. 139 k.p.c.) i oczekiwanie, że skuteczne doręczenie następuje dopiero po upływie terminu siedmiu dni od dnia powtórnego umieszczenia zawiadomienia w drzwiach mieszkania lub biura adresata lub oddawczej skrzynce pocztowej, ze wskazaniem, gdzie i kiedy pismo złożono.

Przy doręczeniach o charakterze materialnych (do takich należy zaliczyć zawiadomienie o planowanym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej), należy domniemywać, że wszelkie kierowane przesyłki na poprawny adres zainteresowanego (co do tego nie zachodzą kontrowersje) w sposób domniemany zostają skutecznie doręczone, zaś ewentualnie w nich zawarte oświadczenia woli właściwie złożone, gdyż adresat miał właściwie (w samodzielnie przyjęty na siebie sposób) możliwość zapoznania się z nimi (wniosek z art. 61 § 1 k.c.). Dlatego bez znaczenia pozostają okoliczności ich nieodebrania (zwrotu do adresata po uprzednim awizowaniu), odebraniu przez domowników lub inne osoby przebywające w lokalu. Jeśli bowiem pozwany miałby wątpliwości w zakresie ewentualnej niemożności ich fizycznego przekazania jego osobie przez odbierającego, mógł temu zapobiec, a w szczególności wskazać inny adres, ustanowić pełnomocnika do doręczeń, wskazać skrytkę pocztową. Żadne z przykładowo wyliczonych rozwiązań, nie jest nadmiernie wymagające.

Zgodnie z obowiązują teorią doręczenia, oświadczenie woli lub zawiadomienie jest złożone drugiej stronie z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że w normalnym biegu rzeczy, mogła się zapoznać z jego treścią (art. 61 k.c.). Wprowadzone domniemanie prawne, że adresat zapoznał się z treścią zawiadomienia lub oświadczenia z chwilą, gdy doszło do niego w taki sposób, aby możliwe było powzięcie o nim wiadomości, ma na celu zapewnienie bezpieczeństwa obrotu oraz ułatwienie przeprowadzenia dowodu. Dostateczna jest sama możliwość zapoznania się z jego treścią, choć niekoniecznie musi to nastąpić. Niezbędne jest jednak, aby złożenie zawiadomienia lub oświadczenia było objęte wolą składającego, dlatego niewystarczającym będzie zapoznanie się potencjalnego adresata z przygotowanym, lecz jeszcze nie wysłanym dokumentem.

W rozpoznawanej sprawie pismo o zebraniu zostało nadane do powoda w dniu 18 marca 2023 roku, a awizowane w dniu 21 marca 2023 roku i od tego dnia powód miał możliwość zapoznania się z jego treścią w rozumieniu art. 61 k.c., choć fizycznie odebrał przesyłkę dopiero w dniu 3 kwietnia 2023 roku, a więc już po odbyciu zebrania wspólnoty.

Pomimo wzorcowego oczekiwania, aby przesyłka mogła dotrzeć do adresata wystarczająco wcześniej, aby umożliwić mu rzeczywisty udział w zebraniu (o zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania, a w zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad – art. 32 u.w.l.), nad czym winien czuwać zarząd wspólnoty, odpowiednio wcześniej ekspediując przesyłki, a wręcz uwzględniając niemożność ich odebrania przez adresatów w pierwotnym terminie, Sąd Apelacyjny uwzględnił, że niezawiadomienie jednego z właścicieli o zebraniu może stanowić podstawę do uchylenia uchwały jedynie wówczas, gdy uchybienie to mogło mieć wpływ na podjęcie lub treść uchwały (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 października 2002 roku, IV CKN 1351/00). Zatem nawet naruszenie obowiązku zawiadomienia właścicieli lokali o zebraniu (art. 32 u.w.l.) nie jest bezwzględną przesłanką uchylenia uchwały, ponieważ przepisy ustawy o własności lokali nie uzależniają zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 roku, IV CK 543/03).

Zarazem skarżący nie wykazał (a w tym zakresie spoczywa na nim ciężar dowodowy – art. 6 k.c., art. 232 k.p.c.), w jaki sposób jego ewentualne niezawiadomienie o zebraniu właścicieli lokali w dniu 31 marca 2023 roku mogłoby wpłynąć na podjęcie lub treść zaskarżonych uchwał, gdyż wszyscy członkowie wspólnoty (poza powodem W. I. oraz jego żoną N. I.) byli obecni na zebraniu i większością 68,65% głosów kwestionowane uchwały zostały podjęte. Skoro zaskarżone uchwały uzyskały większość głosów wszystkich właścicieli (obecnych na zebraniu), to nieobecność na zebraniu powoda dysponującego 14,95% głosów, nawet przy założeniu przeciwnego głosowania, nie mogła mieć żadnego wpływu na podjęte uchwały.

Niepowiadomienie o zebraniu wspólnoty w terminie nakazanym ustawą, może być podstawą uchylenia uchwał wspólnoty, gdy wadliwość ta dotyczy takiej liczby właścicieli lokali, których obecność mogłaby wywrzeć wpływ na wynik głosowania albo dotyczy takiego członka wspólnoty, którego autorytet lub inne szczególne okoliczności, mogłyby wpłynąć na zmianę stanowiska zajętego przez członków głosujących za uchwałą. Samo ustalenie, że doszło do ewentualnego uchybienia w zakresie procedury zawiadomienia powoda jako członka o zebraniu nie może być jednak podstawą do uchylenia uchwał. Inaczej byłoby, gdyby wykazano również, że ujawnione naruszenie procedury miały lub mogły mieć wpływ na treść tych uchwał, dotycząc takiej liczby członków wspólnoty, że wpłynęłoby to na wynik głosowania albo członka wspólnoty, którego pozycja we wspólnocie mogłaby zadecydować o sposobie głosowania pozostałych członków. W rozpoznawanej sprawie waga naruszenia przepisów formalnych była jednak taka, że nie miały one wpływu na treść podjętych uchwał (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 27 października 2016 roku, (...)).

Brak jest przesłanek, aby ścisłe dochowanie terminu zawiadomienia powoda o zebraniu, wpłynęłaby na odmienny wynik głosowania. Zarazem nieporozumienia pomiędzy powodem, a pozostałymi członkami wspólnoty w zakresie wykonywania zarządu, oznacza, że nawet będąc prawidłowo zawiadomionym i obecnym na zgromadzeniu, powód nie wpłynąłby w istotny sposób na kształt podjętych na nim uchwał w stopniu go satysfakcjonującym lub też na rozkład głosów w głosowaniu nad nimi.

Dlatego nie jest zatem ostatecznie słuszny zarzut apelacji polegający na uniemożliwieniu powodowi udziału w zebraniu wspólnoty.

Naruszenie interesu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy, musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. Naruszenie subiektywnego interesu właściciela i subiektywnie postrzeganego interesu wspólnoty nie uzasadnia uchylenia uchwały. Działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością, a zatem i interesy poszczególnych właścicieli winny być zawsze oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych właścicieli. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 9 stycznia 2017 roku, I ACa 792/16, LEX nr 2287476; wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 5 marca 2021 roku, I ACa 830/19, LEX nr 3262352 - wyrok z dnia 5 marca 2021 roku wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 stycznia 2021 roku, VI ACa 199/19, LEX nr 3359625).

Dlatego też apelacja podlega oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c. (pkt I. sentencji wyroku).

Oddalenie apelacji oznacza przegranie przez skarżącego postępowania odwoławczego w całości, co czyni bezzasadnym jego wniosek o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego. Wniosek podlegał zatem oddaleniu na mocy art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. (pkt II. sentencji wyroku).

Z tych wszystkich względów i na podstawie powołanych przepisów Sąd Apelacyjny orzekł, jak w sentencji wyroku.-

1 W zarzucie apelacji zawarta jest oczywista omyłka, gdyż nie jest sporne, że zebranie wspólnoty odbyło się w dniu 31 marca 2023 roku, nie zaś 2018 roku.