Wspólnota ograniczyła garaże do jednego na lokal. Sąd uchylił te zapisy uchwały

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 18 maja 2023 roku Sąd Okręgowy w Kaliszu, w sprawie z powództwa A. M. (1) i A. M. (2) przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) w J., o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej:

1. oddalił powództwo,

2. zasądził od powodów A. M. (1) i A. M. (2) solidarnie na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w J. kwotę 360 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów procesu.

Powyższe rozstrzygnięcie Sąd I instancji oparł na ustaleniach faktycznych, które w kwestiach istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy przedstawiały się następująco:

Powodowie A. M. (1) i A. M. (2) byli właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w J.. W związku z powyższym powodowie stali się członkami wspólnoty mieszkaniowej przy ul. (...) w J.. Zgodnie z umową sprzedaży powyższego lokalu powodowie stali się właścicielami udziału wynoszącego (...) we własności części wspólnych budynku mieszkalnego, z którego został wydzielony lokal mieszkalny i jego urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze 222/16, dla której Sąd Rejonowy w Jarocinie prowadził księgę wieczystą nr (...). Pozostała część udziału (...) części w prawie własności nieruchomości i gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym należała do (...) sp. z o.o.

Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w J. liczyła 8 lokali, lokal mieszkalny nr (...) stanowił własność powodów, pozostałe 7 było własnością (...) spółka z o.o. i były zajmowane przez najemców (...).

W dniu 18 kwietnia 2011 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w J. podjęła uchwałę 5/2011 w sprawie wyrażenia zgody na lokalizację oraz ustawienie garażu (na wniosek zainteresowanej M. K.) na terenie wspólnoty. Następnie garaż, w postaci części ruchomych, został przejęty przez powodów w drodze kupna sprzedaży od spadkobierców właściciela lokalu mieszkalnego.

W dniu 9 sierpnia 2012 r. powód A. M. (1) zwrócił się do Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w J. o pozwolenie na postawienie wiaty na terenie wspólnoty. W dniu 20 sierpnia 2012 r. wydano zgodę w powyższym zakresie, która nie nastąpiła w drodze uchwały.

Na mocy uchwały Wspólnoty nr 5/2020 z dnia 13 lutego 2020 r. w skład zarządu wspólnoty wchodzili powód: A. M. (1) i J. M.. W dniu 6 maja 2022 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w J. podjęła uchwałę 6/2022 w sprawie stawki za korzystanie z gruntu wspólnoty mieszkaniowej z przeznaczeniem na garaże, zgodnie z którą ustalono miesięczną stawkę za najem gruntu z przeznaczeniem na garaż w wysokości 10 złotych za m2. Nadto Wspólnota Mieszkaniowa zobowiązała Zarządcę do wypowiedzenia wszystkich obowiązujących umów, a w przypadku ich braku uregulowanie kwestii najmu na nowo, z tym zastrzeżeniem, że jeden garaż przypada do jednego lokalu mieszkalnego budynku wspólnoty. Powodom przedłożono do podpisania umowę najmu gruntu z przeznaczeniem na garaż. Na mocy przedmiotowej umowy czynsz najmu miałby wynosić 120.00 złotych. Powód uczestniczył w zebraniu i sprzeciwił się uchwale.

Powodowie od czasu podjęcia uchwały nie zawarli umowy najmu i zajmowali w dalszym ciągu 3 garaże oznaczone numerami (...), które znajdowały się na nieruchomości stanowiącej części wspólne wspólnoty. Na terenie nieruchomości wspólnej znajdowało się łącznie pięć sztuk garaży.

Zarządcą przedmiotowej nieruchomości było (...) sp. z o.o.

W rozważaniach prawnych Sąd Okręgowy przytoczył podstawę prawną dochodzonego przez powodów powództwa, tj. art. 25 ust. 1 i la ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U z 1994r. nr 85 poz.388 z późn. zm.). Dalej wskazał, że powodowie w pozwie wskazali na okoliczność, że uchwała 6/2022r, Wspólnoty Mieszkaniowej Świętego Ducha w J. narusza interesy właściciela lokali w sposób uzasadniający jej uchylenie i jest sprzeczna z przepisami prawa.

Sprzeczność uchwały właścicieli lokali z przepisami prawa może mieć zarówno materialny, jak i formalny charakter. W pierwszym przypadku treść uchwały narusza przepisy prawa, w drugim zaś - sposób jej podjęcia. Gdy chodzi o tę pierwszą kwestię, jak podkreślano w orzecznictwie, uchwała właścicieli lokali nie może ingerować w sferę uprawnień właścicieli wynikających z bezwzględnie obowiązujących przepisów (por. wyr. SN z 3.4.2009 r., II CSK 600/08, L.).

Następnie Sąd a quo uznał, że uchwała 6/2022 nie jest sprzeczna z przepisami prawa. Zauważył, że współwłaściciele zostali powiadomieni o zebraniu zarządu i w nim uczestniczyli. W sposób prawidłowy odbyło się zebranie oraz głosowanie nad uchwałą zgodnie z ustawą o własności lokali.

Brak też było podstaw do uznania, aby zachodziła sprzeczność z przepisami prawa pod względem materialnym. Sąd I instancji wskazał, że w niniejszej sprawie zachodzi współwłasność przymusowa, która obejmuje

ex lege grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej. W konsekwencji, przedmiotem współwłasności właścicieli lokali (art. 195 i n. KC) może być de lege lata tylko nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 KC i wspólne części budynku, ale już nie inne elementy, Nr 4, s. 173.

Następnie Sąd Okręgowy podał, że nieruchomość wspólna obejmowała 8 lokali mieszkalnych. W chwili orzekania na nieruchomości wspólnej było posadowionych pięć garaży i docelowo na jeden lokal mieszkalny miał przypadać jeden garaż, co było zgodne z zasadą współkorzystania z rzeczy wspólnej.

Stron nie łączyła umowa w zakresie korzystania z rzeczy wspólnej. Okoliczność, że do tej pory powodowie korzystali z trzech garaży nie była uregulowana prawnie i korzystanie to odbywało się na zasadzie quoad usum, które uległo zmianie w momencie podjęcia uchwały określającej inny sposób korzystania z gruntu wspólnego.

W ocenie Sądu zaskarżona uchwala nie naruszała interesów powodów, gdyż w zakresie badania interesu należało uwzględnić wszystkie strony sporu i brak było podstaw, aby przyznawać powodom szczególne uprawnienia w korzystaniu z nieruchomości. Do czasu, gdy było możliwe zgodne korzystanie z gruntu sytuacja była inna, a jak wskazał Sąd I instancji, w chwili wyrażenia sprzeciwu, przez pozostałych współwłaścicieli, nie mogło mieć już miejsca dotychczasowe korzystanie z rzeczy.

Nadto zaskarżona uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej nie pozbawiała powodów możliwości korzystania z nieruchomości z przeznaczeniem na jeden garaż i regulowała tą kwestię koniecznością zawarcia umowy najmu ( i opłatą 120 złotych miesięcznie), której podpisania odmówili powodowie.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 108 k.p.c. Powodowie w całości przegrali sprawę i winni zwrócić pozwanemu koszty procesu, w tym koszty zastępstwa procesowego.

Powyższe orzeczenie zaskarżyli powodowie apelacją w całości, zarzucając:

1. naruszenie przepisów prawa procesowego w postaci art. 130

la § 1 k.p.c. poprzez brak zwrotu odpowiedzi na pozew, w sytuacji gdy profesjonalny pełnomocnik działając jako pełnomocnik strony pozwanej składając odpowiedź na pozew nie legitymował się pełnomocnictwem a tym samym nie był umocowany do działania w imieniu strony pozwanej; powyższe uchybienie miało wpływ na wynik sprawy, gdyż zwrot odpowiedzi na pozew oznaczałby, że zachodziłby przesłanki do wydania wyroku zaocznego;

2. naruszenie przepisów prawa procesowego w postaci art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie przez Sąd I instancji granic swobodnej oceny dowodów i dokonanie jej wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego, dowolnie i nadzwyczaj wybiórczo, co znalazło wyraz w:

a) pominięciu i braku ustalenia przez Sąd Okręgowy następujących okoliczności istotnych dla sprawy (mających istotne znaczenie dla oceny, czy zaskarżona uchwała narusza interes powodów i czy istnieją podstawy do zmiany umowy o podział quoad usum dot. dotychczasowego sposobu korzystania z gruntu pod garaże):

⚫

we Wspólnocie nie występuje niedobór miejsc postojowych, czy miejsc na posadowienie kolejnych garaży i to w ilości pozwalającej na posiadanie przez każdego z mieszkańców więcej niż jednego garażu; istnieje niewykorzystywane miejsce, na którym można posadowić kolejne garaże celem zaspokojenia potrzeb mieszkańców Wspólnoty,

⚫

Wspólnota znajduje się na obrzeżach miasta, a teren zajęty pod garaże położony jest w głębi nieruchomości stanowiącej własność Wspólnoty, zatem nie jest to teren atrakcyjny komercyjnie i nie ma możliwości wykorzystywania go w inny sposób; położenie tego gruntu wyklucza jego wykorzystywanie w sposób umożliwiający przynoszenie dochodu (np. poprzez wynajem podmiotowi zewnętrznemu),

⚫

żaden z mieszkańców nie składał skarg w zakresie dotychczasowego sposobu wykorzystywania gruntu pod garaże, jak również nie wskazywał na konieczność zmiany dotychczasowych zasad,

⚫

jak wynika z notatki służbowej załączonej do odpowiedzi na pozew, tylko dwa podmioty są zainteresowane korzystaniem z gruntu pod garaże,

⚫

budynek Wspólnoty położny jest na obrzeżach miasta, gdzie brak jest miejsc parkingowych, jak również garaży (np. możliwych do wynajęcia lub kupna). Mieszkańcy pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nie mają zatem możliwości parkowania pojazdów w innym miejscu, niż na terenie Wspólnoty,

⚫

teren zajęty pod garaże jest od kilkunastu lat w ten właśnie sposób wykorzystywany,

⚫

garaże powodów posadowione zostały za zgodą Wspólnoty, w związku z ich posadowieniem poniesione zostały znaczne nakłady finansowe, powodowie korzystają z nich już kilkanaście lat i nie zmieniły się jakiekolwiek okoliczności, które uzasadniałyby zmianę tej sytuacji poprzez zobowiązanie powodów do uiszczania czynszu najmu za grunt po garażem i posiadania tylko jednego garażu,

⚫

posadowienie garażu jest formą zabezpieczenia samochodu zarówno przed kradzieżą, jak i przed uszkodzeniem. Zapewnia także miejsce na przechowywanie np. narzędzi. Garaże te realizują zatem istotne interesy mieszkańców Wspólnoty,

⚫

kwestionowana uchwała narzucona została przez jednego właściciela, który nie mieszka w budynku Wspólnoty, a należące do niego lokale wynajmuje. Nie ma zatem na uwadze potrzeb powodów, którzy w przedmiotowej Wspólnocie mieszkają,

⚫

jedynym motywem podjęcia zaskarżonej uchwały jest chęć odwetu za zainteresowanie powodów przeprowadzonym w Wspólnocie remontem, a ściślej mówiąc kosztami tego remontu;

b) przyjęciu, że brak jest podstaw, aby przyznać powodom szczególne uprawnienia w korzystaniu z nieruchomości, w sytuacji, gdy powodowie żadnych szczególnych uprawnień nie chcą, a wskazują, że we Wspólnocie jest wystarczająco miejsca, aby kolejni mieszkańcy - jeśli będą mieć taką wolę - mogli posadowić garaże i z nich korzystać i to w ilości większej nić jeden garaż na jeden lokal mieszkalny, tym samym wszyscy mieszkańcy są równo traktowani; potwierdzeniem tego jest również fakt, że przez kilkanaście lat funkcjonowania dotychczasowego sposobu korzystania z gruntu pod garaże nie było nigdy żadnych skarg, czy sporów między mieszkańcami;

c) braku wyjaśnienia dlaczego dotychczasowy sposób korzystania z gruntu pod garaże nie jest już możliwy, ani jaki interes Wspólnoty przemawia za tym, aby zmienić dotychczasowy sposób korzystania z gruntu pod garaże, w sytuacji, gdy we Wspólnocie jest wystarczająco miejsca, aby kolejni mieszkańcy - jeśli będą mieć taką wolę - mogli posadowić garaże i z nich korzystać i to w ilości większej nić jeden garaż na jeden lokal mieszkalny, nie było nigdy żadnych skarg, czy sporów między mieszkańcami dot. dotychczasowego sposobu korzystania z gruntu pod garaże, położenie tego gruntu wyklucza jego wykorzystywanie w sposób umożliwiający przynoszenie dochodu (np. poprzez wynajem podmiotowi zewnętrznemu);

3. naruszenie art. 206 k.c. i art. 207 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. poprzez błędne przyjęcie, że umowa quoad usum może być w każdej chwili zmieniona bez żadnych przyczyn decyzją jednego współwłaściciela, w sytuacji gdy zmiana umowy o podział quoad usum - z uwagi na jej cel i istotę w postaci stabilizacji stosunków faktycznych i prawnych zachodzących między współwłaścicielami - może nastąpić jedynie w wyniku zgodnego porozumienia wszystkich współwłaścicieli lub w drodze orzeczenia sądowego;

4. naruszenie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez błędną wykładnię pojęcia interesów właściciela lokalu i w konsekwencji przyjęcie, że okoliczności wskazywane przez powodów nie mają znaczenia dla oceny, czy zaskarżona uchwała narusza ich interesy;

5. naruszenie art. 12 ustawy o własności lokali oraz art. 206 k.c. poprzez błędną ich wykładnię i przyjęcie, że można nakazywać współwłaścicielom płacić czynsz najmu za korzystanie z ich współwłasności.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty, apelujący wnieśli o zmianę zaskarżonego orzeczenia poprzez uchylenie zaskarżonej uchwały, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego orzeczenia i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

W odpowiedzi na apelację strona pozwana wniosła o jej oddalenie oraz zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny ustalił dodatkowo:

Na terenie nieruchomości wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w J. nie występuje niedobór miejsc parkingowych, czy też miejsc pozwalających na postawienie kolejnych garaży przez mieszkańców tej wspólnoty, nawet przy założeniu, że każdemu mieszkańcowi budynku przysługiwałoby więcej niż jedno miejsce postojowe (wyjaśnienia informacyjne powoda na rozprawie w dniu 20 marca 2023 r., k. 93-93v., potwierdzone na rozprawie wraz z zeznaniami w dniu 27 kwietnia 2023 roku k. 100 v.-101, zeznania powódki na rozprawie w dniu 27 kwietnia 2023 roku, k. 100 v.-101, zdjęcia k. 51-51v.)

Sąd Apelacyjny wskazuje, że postępowanie apelacyjne jest kontynuacją postępowania merytorycznego w sprawie. Powinno zmierzać do ponownego rozpoznania całokształtu sprawy, a nie tylko badać, czy zaskarżone orzeczenie jest trafne. Wobec czego Sąd Odwoławczy może prowadzić także własne postępowanie dowodowe i dokonywać oceny dowodów przeprowadzonych zarówno przez siebie, jak i Sąd I instancji.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, Sąd Okręgowy poczynił co do zasady prawidłowe ustalenia faktyczne, które Sąd Odwoławczy uznaje za swoje. Niemniej ustalenia te wymagały uzupełnienia przede wszystkim w oparciu o zeznania powodów, który to dowód został przeprowadzony przed Sądem Okręgowym.

Sam fakt zainteresowania korzystnym rozstrzygnięciem przez stronę nie oznacza, aby a priori należało negować znaczenie dowodowe przesłuchania stron przy przewidywaniu ich subiektywnego nastawienia. Dowód ten, tak jak i inne dowody, podlega ocenie co do wiarygodności, która powinna nastąpić zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c. Sąd Apelacyjny mając na względzie całokształt zebranego materiału dowodowego dał wiarę zeznaniom powodów, iż na terenie wspólnym nieruchomości znajduje się spora, niewykorzystana przestrzeń, na której możliwe jest usytuowanie garaży dla innych mieszkańców nieruchomości. Zeznania te znajdują odzwierciedlenie, w szczególności w złożonej przez pozwanego dokumentacji zdjęciowej, z której wynika, iż wokół i przed już posadowionymi garażami znajduje się wolne miejsce, które można zagospodarować na kolejne garaże, czy też niezadaszone miejsca parkingowe.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja okazała się o tyle zasadna, że skutkowała zmianą zaskarżonego wyroku i uchyleniem zaskarżonej uchwały w części, tj. co do § 1 punkt 2. i 3., w pozostałej części jako niezasadna podlegała oddaleniu.

Zgłoszony przez powodów zarzut naruszenia art. 130

1a § 1 k.p.c. był chybiony. Braki formalne pozwu, a także uchybienia związane z jego opłaceniem, podlegają uzupełnieniu w trybie i pod rygorami wskazanymi w art. 130 - 130[3] KPC jedynie na wstępnym etapie postępowania, który kończy doręczenie pozwu stronie przeciwnej, tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 września 2010 roku, I CSK 555/09, L..

Zdaniem Sądu Apelacyjnego powyższe orzeczenie należy per analogiam stosować do odpowiedzi na pozew. Skoro brak formalny odpowiedzi na pozew nie został dostrzeżony przed doręczeniem jego odpisu stronie powodowej, to nie jest możliwe późniejsze odwołanie się do art. 130 k.p.c. Jeżeli mimo istnienia braku formalnego, sąd zdecydował się na nadanie sprawie biegu, to należy rozpoznać merytoryczne przesłanki żądania. Po doręczeniu odpowiedzi na pozew nie powinien już nastąpić zwrot tego pisma procesowego. W tej sytuacji należałoby wezwać pozwaną do złożenia dokumentu pełnomocnictwa pod rygorem zawieszenia postępowania.

Jeżeli, mimo istnienia braków formalnych pozwu przewodniczący nadał mu bieg, powód zaś nie uzupełnił tych braków na wezwanie Sądu, wskutek czego niemożliwe jest nadanie sprawie dalszego biegu w celu jej rozpoznania, postępowanie może zostać zawieszone na podstawie art. 177 par. 1 pkt 6 KPC, vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 października 1988 roku, I CZ 111/88, L..

Przy czym trzeba zaznaczyć i podkreślić z całą stanowczością, że pozwana załączyła pełnomocnictwo dla reprezentującego ją profesjonalnego pełnomocnika w piśmie procesowym z dnia 30 września 2022 roku. Tym samym potwierdziła wcześniej dokonane w jej imieniu czynności, w szczególności złożenie odpowiedzi na pozew. Co istotne pozwana, aby udzielić niniejszego pełnomocnictwa musiała podjąć odpowiednią uchwałę o upoważnieniu zarządcy – (...) sp. z o.o. z siedzibą w J. (uchwała k. 76-76v.), do udzielenia pełnomocnictwa, gdyż powód A. M. (1) pełnił jednocześnie funkcję członka zarządu pozwanej, a co jest oczywiste strony te mają sprzeczne interesy w przedmiotowym postępowaniu.

Zgłoszony przez powoda zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. był częściowo zasadny. W ocenie Sądu Apelacyjnego stan faktyczny należało uzupełnić o ustalenia w zakresie, tego czy na terenie przedmiotowej wspólnoty mieszkaniowej brakuje miejsc parkingowych, przez co uzasadniałoby podjęcie przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) w J. uchwały nr 6/2022 z dnia 6 maja 2022 roku. Sąd II instancji poczynił dodatkowe ustalenia w tym zakresie, co wynika z wcześniejszej części uzasadnienia. Pozostałe ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd a quo były poprawne. Skarżący nie wykazali jakich naruszeń miałby dopuścić się Sąd I instancji przy określaniu stanu faktycznego, jak i ocenie zgromadzonych dowodów.

Dla wykazania naruszenia przepisu (art. 233 § 1 k.p.c.) konieczne jest wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie Sądu. W szczególności strona skarżąca powinna wykazać, jakie kryteria oceny naruszył Sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 grudnia 2006 r., VI ACa 567/06, LEX nr 558390). Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego. Jeżeli wnioski wyprowadzone przez Sąd orzekający z zebranego materiału dowodowego są logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena tego sądu nie narusza przepisu art. 233 § 1 k.p.c. i musi się ostać, choćby z materiału tego dawały się wysnuć również wnioski odmienne (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2005 r., IV CK 122/05, LEX nr 187124).

Zaś ocena, czy zachodziła konieczność sformalizowanego uregulowania sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, tj. terenu pod garaże, jak również czy taka uchwała naruszała interesy powodów, czy powodowie mieliby szczególne uprawnienia do korzystania z nieruchomości stanowiła element subsumpcji poprawnie ustalonego stanu faktycznego pod normę prawa materialnego tj. art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali (Dz. U. nr 85, poz. 388 ze zm.), dalej u.w.l., co pozostaje poza zakresem zastosowania przepisu art. 233 § 1 k.p.c.

Powodowie co prawda nie zawarli ze wspólnotą mieszkaniową pisemnej umowy o wyłącznym korzystaniu przez nich z części nieruchomości wspólnej poprzez postawienie garaży. Jednakże do uzgodnienia takiego sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej doszło przez czynności konkludentne. Wskazać należy, że powodowie kupując mieszkanie, jednocześnie przejęli od poprzedniego właściciela uprawnienie do korzystania z posadowionego na terenie nieruchomości garażu. Co do drugiego garażu powodowie uzyskali zgodę Prezesa Zarządu na jego wybudowanie. Zaś prawo do korzystania z trzeciego garażu zostało „zakupione” przez powodów od spadkobierczyni M. K., tj. osoby uprawnionej do jego postawienia, której wspólnota mieszkaniowa w drodze uchwały wyraziła zgodę na jego usytuowanie. Co istotne, wskazane garaże obecnie zajmowane przez powodów, zostały posadowione na terenie nieruchomości wspólnej co najmniej 10 lat temu. Pozostali mieszkańcy, jak również pozostali właściciele nieruchomości, wyrazili zgodę na zajęcie części nieruchomości wspólnej pod garaże w sposób dorozumiany, poprzez akceptację takiego stanu rzeczy. Tym samym doszło do faktycznego podziału quoad usum nieruchomości wspólnej. Dalej trzeba wskazać, że Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w J. była uprawniona do podjęcia decyzji o zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.

Wspólnota mieszkaniowa rozumiana jako ogół właścicieli, jest uprawniona do decydowania o przeznaczeniu i sposobie korzystania z części nieruchomości wspólnej. Właściciele w ramach wspólnoty mieszkaniowej mogą zatem ustalać zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, mogą także zmieniać reguły jej dotyczące wcześniej ustalone (vide: wyrok Sądu Najwyższego z 29.06.2010 r. III CSK 325/09, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 08.09.2010 r. VI ACa 76/10).

Kwestionowana uchwała 6/2022 z dnia 6 maja 2022 roku dotyczyła zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i w związku z tym wymagała decyzji właścicieli lokali wyrażonej większością głosów, a nie zgodnego porozumienia wszystkich współwłaścicieli, jak twierdzili apelujący. Zgodnie z art. 19 u.w.l. jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Liczba lokali w pozwanej wspólnocie wynosi 8, co skutkuje tym, że przy podejmowaniu uchwał tej wspólnoty stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, a nie przepisy kodeksu cywilnego. Brak było podstaw do uznania, że zastosowanie mają uregulowania kodeksu cywilnego dotyczące czynności zarządu rzeczą wspólną, w szczególności wymogu zgody wszystkich współwłaścicieli na czynność przekraczającą zwykły zarząd. Sąd Apelacyjny nie znalazł także podstaw do zastosowania tego typu kwalifikowanego wymogu w odniesieniu do czynności zarządu polegającej na podziale do korzystania nieruchomości wspólnej, skoro wymóg taki nie został przewidziany w odniesieniu poważniejszych rozstrzygnięć takich jak np. zgoda na nadbudowę czy przebudowę nieruchomości wspólnej. Zgodnie zaś z art. 23 ust. 2 u.w.l. uchwały zapadają większością głosów. Podczas głosowania nad uchwałą nr 6/2022 obecni byli wszyscy właściciele nieruchomości, a uchwała została przyjęta większością głosów. Także należało uznać, iż zaskarżona uchwała została przyjęta w sposób zgodny z prawem.

Następnie należało ocenić, czy uchwała nr 6/2022 narusza uzasadnione interesy powodów. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu tego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 325/09, Legalis). Pojęcie "interesów" na gruncie omawianego przepisu rozumiane jest szeroko, jako czyjeś dobro, czyjaś korzyść, także np. interesy ekonomiczne właściciela (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 12 lipca 2017 r., sygn. akt I ACa 212/17, L.). Dodatkowo uchwała narusza interesy właściciela lokalu, gdy jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego właściciela niekorzystna lub ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi istnieć, co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.

Aby uzyskać odpowiedź na to pytanie, należy uwzględnić realia przedmiotowej sprawy. W przypadku tego typu zarzutów należy ocenić celowość i rzetelność decyzji wspólnoty wyrażonej w zaskarżanej uchwale mając na uwadze, że głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym stanie i porządku.

Wprowadzona uchwałą nr 6/2022 zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej miała na celu uregulowanie, iż na jeden lokal mieszkalny przypada prawo korzystania z jednego garażu. W przypadku zaś braku zawarcia umowy najmu przez posiadaczy garażu uprawnienie do jego rozbiórki.

Wprowadzona zmiana sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej nie miała racjonalnych podstaw. Powodowie otrzymali zgodę od Prezesa Zarządu tej wspólnoty na posadowienie jednego garażu, zgłosili także fakt budowy do odpowiednich instytucji państwowych. Aby doszło do skutecznego wyrażenia zgody na posadowienie takiego garażu, to wspólnota mieszkaniowa powinna ją wyrazić w formie uchwały. Niemniej jednak wyrażenie takiej zgody przez Prezesa Zarządu pokazuje, że w dacie jej wydania, fakt, iż powodowie mieli w istocie dysponować dwoma garażami, nie stanowił problemu. Pani M. K. otrzymała zgodę wspólnoty mieszkaniowej na postawienie garażu na części terenu wspólnego. Powodowie zaś „przejęli” garaż, w drodze kupna od spadkobierców Pani K.. Sąd Apelacyjny zdaje sobie sprawę, że zakup przedmiotowego garażu nie jest skuteczny w obrocie prawnym, jednak w rzeczywistości – co jest faktem znanym powszechnie - dochodzi do tego typu transakcji, które skutkują faktycznymi zmianami posiadania rzeczy. Warto podkreślić, że wszyscy mieszkańcy tego budynku mogli przejąć prawo korzystania z garażu po Pani K., jednakże tego nie uczynili, przez co należy przypuszczać, iż nie potrzebują takiego garażu. Wspólnota mieszkaniowa jeśli nie chciała doprowadzić do sytuacji, w której jeden właściciel lokalu posiada więcej niż jeden garaż, nie powinna wcześniej godzić się na ich postawienie, czy to w sposób formalny, czy też dorozumiany, a w oparciu o dowody załączone do akt sprawy w postaci dokumentów nie budzi żadnych wątpliwości, że się na to godziła.

W toku postępowania ustalono, iż z garaży korzystają jedynie powodowie oraz Pan G.. Pozwany nie wykazał, by inni mieszkańcy występowali z wnioskami o pozwolenie na usytuowanie kolejnych garaży, czy też, że odmówiono im zgody na postawienie takich garaży i przyczyn takiego stanu rzeczy (np. z uwagi na fakt, że inni właścicieli czy najemcy lokali posiadają więcej niż jeden garaż). Jak wynika z wiarygodnych zeznań powodów oraz dokumentacji zdjęciowej na terenie nieruchomości znajduje się pusta, niewykorzystana przestrzeń, na której możliwe jest ustawienie kolejnych garaży dla zainteresowanych mieszkańców tego budynku. Sąd Apelacyjny zgadza się z twierdzeniem, że podział quoad usum powinien uwzględniać interesy wszystkich właścicieli, a w tej sprawie wszystkich mieszkańców tego budynku. Jednak brak podstaw, by przyjąć, że mieszkańcy nie mogą posiadać więcej niż jednego miejsca garażowego, skoro na terenie nieruchomości jest na to miejsce.

Trzeba też wskazać na to, że postawienie garażu są to pewne koszty. Powodowie stawiając, czy przejmując do korzystania garaże, byli przekonani, że zostały one wybudowane zgodnie z prawem (tj. składali wnioski o ich postawienie, fakt budowy był zgłaszany do odpowiednich instytucji, płacili za „zakup” garażu) i będzie możliwe ich długie użytkowanie na terenie wspólnym. Pozwana w toku postępowania nie wykazała przyczyn uzasadniających podjęcie § 1 punkt 2. i 3. uchwały nr 6/2022, w szczególności braku miejsca na wybudowanie kolejnych garaży przez innych mieszkańców.

Ponadto wspólnota mieszkaniowa nie przyjęła żadnego planu, nie przedstawiła nawet jakichkolwiek założeń, dotyczących części wspólnej nieruchomości, która zostałaby opróżniona w wyniku rozbiórki części garaży (tj. dwóch garaży powodów i jednego Pana G.), czy będą tam tylko garaże, czy teren może zostanie zrewitalizowany (np. strona pozwana chce stworzyć plac zabaw, tzw. „siłownię” na powietrzu, itp.). Pozwana nie wykazała, by jej uzasadniony interes wskazywał na konieczność przyjęcia uchwały, iż na jeden lokal mieszkalny przysługuje jedynie jeden garaż i pozostałe trzeba rozebrać. W każdym razie strona pozwana do akt sprawy nie załączała żadnych dowodów na tę okoliczność, co więcej - w pismach procesowych nawet nie podnosiła takich twierdzeń. Jako, że powodowie korzystają z trzech z pięciu postawionych na terenie nieruchomości garaży, to w ocenie Sądu Apelacyjnego postanowienia § 1 punkt 2. i 3. uchwały 6/2022 z dnia 6 maja 2022 roku, godziły w ich interesy, skoro strona pozwana tak naprawdę nie była w stanie wskazać przyczyn, dla których - póki co - nie można by korzystać z już posadowionych garaży na dotychczasowych zasadach. Zdaniem Sądu Odwoławczego § 1 punkt 2. i 3. uchwały nr 6/2022 nie miały charakteru porządkującego zakres i sposób administrowania częściami wspólnymi, tylko ich głównym celem było pokrzywdzenie powodów, jako użytkowników przeważającej części garaży. W efekcie Sąd Apelacyjny doszedł do wniosku, że § 1 punkt 2. i 3. uchwały nr 6/2022 naruszają interesy powodów, wobec czego należało uchylić zaskarżoną uchwałę w tym zakresie, co znalazło odzwierciedlenie w punkcie I.1. wyroku.

Nie ulega wątpliwości, że Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...) w J. mogła podjąć uchwałę o ustaleniu opłat za wykorzystanie części wspólnych budynku. Skoro niektórzy mieszkańcy korzystają w sposób wyłączny z części nieruchomości wspólnej, to wspólnota mieszkaniowa mogła nałożyć na nich obowiązek uiszczania opłat z tego tytułu. Fakt, iż powodowie są właścicielami lokalu mieszkalnego w budynku położonym przy ul. (...) w J. (współwłaścicielami nieruchomości), nie uprawnia ich do bezpłatnego, wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej, w postaci zajmowania terenu pod garaże. Ustalenie opłaty za korzystanie z części wspólnych budynku przekracza zakres zwykłego zarządu i wymaga podjęcia uchwały, jak w tej sprawie. Uchwała w tym zakresie została podjęta zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Podkreślić przy tym należy, że przyjęta stawka w wysokości po 10 zł za m

2 (po 120 zł za jeden garaż miesięcznie) wydaje się stawką racjonalną, niezbyt wygórowaną. Warto zwrócić uwagę, że również argumentacja powodów zawarta w pozwie i apelacji wcale w głównej mierze nie skupia się na wysokości stawki opłat za m2, czyli finalnie za garaż. Należy zwrócić uwagę, że koszty tzw. miejsc postojowych – przy czym często są to miejsca pod tzw. „chmurką”, a nie jak w tym przypadku rodzaj wiaty zabudowanej ze wszystkich stron – przewyższają ustaloną przez stronę pozwaną stawkę. Skoro powodowie chcą korzystać z posadowionych na terenie nieruchomości garaży, to winni płacić z tego tytułu czynsz. Konsekwentnie dalej, skoro chcą korzystać z trzech garaży to muszą się liczyć z koniecznością pokrycia opłat za wszystkie zajmowane garaże.

Wskazać należy, że kwoty dodatkowych przychodów zgodnie z § 2 punkt 1. uchwały nr 6/2022 mają być wpłacane na fundusz eksploatacyjny wspólnoty mieszkaniowej. Dzięki czemu wspólnota mieszkaniowa będzie miała więcej środków na przeprowadzenie remontów, czy ulepszeń terenu nieruchomości. Uregulowanie płatności za wyłączne korzystanie z części nieruchomości, stanowi przejaw gospodarnego i celowego działania wspólnoty mieszkaniowej.

W efekcie Sąd Apelacyjny uchylił § 1 punkt 2. i 3. uchwały nr 6/2022 z dnia 6 maja 2022 roku, pozostawiając w mocy § 1 punkt 1. tej uchwały, ustalającej miesięczną stawkę za najem gruntu z przeznaczeniem na garaż w wysokości 10 złotych za m

2. Sąd Odwoławczy doszedł do przekonania, że pozostała część uchwały 6/2022 ma charakter autonomiczny i może samodzielnie funkcjonować w obrocie prawnym. W konsekwencji Sąd II instancji oddalił powództwo w pozostałym zakresie, co wynika z punktu I.2. wyroku.

Należy w tym miejscu podkreślić z całą stanowczością, że brak jest przeszkód do pozostawienia w mocy tych postanowień uchwały właścicieli lokali, które nie pozostają w tego rodzaju związku z postanowieniami uchylonymi, iż nie mogą być one samodzielnie wykonane, tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 5 marca 2021 roku, w sprawie VI ACa 414/20, L..

Niedopuszczalne byłoby uchylenie fragmentu lub fragmentów określonych postanowień (zapisów) uchwały wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ prowadziłoby to do nieprzewidzianego prawem kształtowania treści tej czynności prawnej. Nie ma jednak podstaw do zanegowania uprawnienia sądu, działającego w ramach art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.), do odrębnej oceny samodzielnych, pozostających w luźnym związku postanowień takiego aktu, mogących być w istocie przedmiotem odrębnych uchwał. Przyjęcie przeciwnego stanowiska prowadziłoby do wniosku, że zawsze powinna być zaskarżona cała uchwała, a w wypadku stwierdzenia istnienia podstaw do jej uchylenia - należałoby uchylić cały ten akt. Decydujące znaczenie ma na tej płaszczyźnie to, czy poszczególne elementy zaskarżonej uchwały mają samodzielny charakter (dają się wyodrębnić), czy też pozostają ze sobą w ścisłym związku i stanowią razem jedną, nierozerwalną całość. W pierwszym przypadku istnieje możliwość uchylenia części uchwały, w drugim – nie (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 marca 2017 r., VI ACa 2020/15, L.).

Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe rozważania Sąd II instancji – na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. - zmienił w części zaskarżony wyrok i uchylił uchwałę Nr 6/2022 Wspólnoty Mieszkaniowej położonej w J. przy ulicy (...) z dnia 6 maja 2022 roku w § 1 punktach 2. i 3. (co oczywiście powodowało konieczność zawarcia również rozstrzygnięcia o oddaleniu powództwa w pozostałej części – punkt I.2. wyroku).

Jednocześnie zaś skutkowało oddaleniem przez Sąd Apelacyjny apelacji powodów w pozostałej części, jako bezzasadnej, na podstawie art. 385 k.p.c.

Powyższe skutkowało koniecznością zmiany rozstrzygnięcia Sądu I instancji również w zakresie kosztów procesu. O kosztach postępowania przed Sądem I instancji, Sąd Apelacyjny orzekł stosownie do art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i art. 98 § 1

1 k.p.c. uznając, że powodowie wygrali postępowanie w całości, albowiem roszczenie było usprawiedliwione co do zasady, a ponadto zaskarżona przez nich uchwała podlegała uchyleniu w przeważającym zakresie. Opłata sądowa od pozwu uiszczona przez powodów wynosiła 200 zł, zgodnie z art. 27 pkt 9 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2022 poz. 1125). Powodowie nie byli reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika. W efekcie, pozwana winna zwrócić powodom koszty w kwocie 200 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas po upływie tygodnia od dnia doręczenia orzeczenia zobowiązanemu do dnia zapłaty, uwzględniając iż wyrok w sprawie został wydany na posiedzeniu niejawnym.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd II instancji rozstrzygnął w oparciu o treść art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i art. 98 § 1

1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 zd. 1 k.p.c., zasądzając od strony pozwanej na rzecz powodów kwotę 200 zł, tj. kwotę opłaty sądowej od apelacji. Powodowie w toku postępowania odwoławczego nie byli reprezentowani przez fachowego pełnomocnika. Odsetki ustawowe za opóźnienie od kwoty 200 zł zasądzono za czas po upływie tygodnia od dnia doręczenia orzeczenia zobowiązanemu do dnia zapłaty, biorąc pod uwagę fakt wydania wyroku na posiedzeniu niejawnym.