Pawilon na gminnej działce pod drogę. Sąd Apelacyjny oddalił pozew o 740 tys. zł

wyroku z dnia 25 marca 2026r.

Pozwem z dnia 31 maja 2021 powód V. M. domagał się zasądzenia od pozwanej Gminy(...)kwoty 740.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu tj. 2 czerwca 2021 roku do dnia zapłaty oraz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Jako podstawę prawną swoich żądań powód wskazał art. 226 §1 w zw. z art. 230 kc, ewentualnie art. 405 kc.

Powód wskazał k. 217, że wybudował na działce oznaczonej numerem (...) położonej w miejscowości F. przy (...) pawilon handlowy o powierzchni 156 m kw, a następnie wiatę i magazyn o powierzchni 75 m kw. Była to nieruchomość gminna - Gminy (...), zarządzana przez (...) w F.. Potem zawarł kolejno dwie umowy najmu tych nieruchomości – pierwszą umowę dotyczącą lokalu o pow. 156m kw., a kolejna umowa dotyczyła siedmiu pomieszczeń o powierzchni 75 mkw. Utrzymywał, ze umowy te były umowami dzierżawy gruntu nieruchomości, bowiem budynek został wybudowany przez powoda z jego środków. Tak strony rozumiały zawarte umowy najmu. Wójt pozwanej Gminy zatwierdził projekt budowlany i wydał pozwolenie na budowę – rozbudowę pawilonu usługowo- handlowego z wewnętrzną instalacją według projektu indywidualnego, przyłącza wody, kanalizacji, gazu i energii – decyzja nr (...) z dnia 30 grudnia 2003 r. Ostatecznie budowa zrealizowana została jesienią 2012 r. Wywodził, iż skoro pozwana Gmina wydała pozwolenie na budowę, to znaczy, że wyraziła zgodę na budowę na swoim gruncie.

Przez 8 lat obowiązywania powyższych umów powód tytułem czynszu przekazał na rzecz (...) kwotę 109.535,31 zł. Następnie pismem z dnia 4 listopada 2019 r. (...) wypowiedziała umowę najmu powołując się na budowę drogi krajowej nr (...) i związane z tym przejęcie przez Skarb Państwa budynku (...) (...) w F..

W pierwszej kolejności powód odwołując się do przepisów art.226 § 1 w zw. z art. 230 kc wskazał, iż należy go traktować jako posiadacza zależnego nieruchomości, a jego roszczenia winny zostać rozpatrzone według zasad wskazanych w art. 226 kc. Z ostrożności procesowej powód wskazał jako ewentualną podstawę prawną swojego roszczenia – art. 405 kc. W ramach toczącego się przed N. (...) (1) postępowania wywłaszczeniowego została ustalona wartość odszkodowania za przejęcie nieruchomości i została ona wypłacona Gminie (...)wraz z kwotą za budynek posadowiony przez powoda na przedmiotowej nieruchomości, a stanowiący nakłady. Wywodził, iż nakłady poczynione na nieruchomości należy uznać za nakłady inne niż konieczne. Powód doprowadził do zwiększenia wartości nieruchomości, a wartość ta została uwzględniona w kwocie odszkodowania wypłaconego pozwanej Gminie.

Wywodził, iż najem uległ rozwiązaniu z dniem 4 lutego 2020 r. i z tym dniem powstało roszczenie powoda o zwrot nakładów. Zarazem nie jest możliwe nabycie przez Gminę własności nakładów, które nie są rzeczą w rozumieniu art. 45 kc.

Wskazał, iż dochodzone roszczenie jest wymagalne z dniem 5 lutego 2020 r. – dniu następującym po upływie terminu wypowiedzenia umowy najmu i ustania posiadania budynku przez powoda. (pozew k. 2-15)

Pismem z dnia 11 października 2021 roku powód cofnął pozew w zakresie kwoty 1.414 zł, po zapoznaniu się z operatem szacunkowym i podtrzymał żądnie pozwu co do kwoty 738.586 zł wraz z odsetkami oraz kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Wskazał, iż na żądaną kwotę złożyła się wartość określona w operacie szacunkowym (...) budynku handlowego (...) 718528 zł, z wykonanymi przyłączeniami sieci wodociągowej 16321 zł i sieci gazowej 3737 zł – str. 33, 39 operatu.

Odnosząc się do zarzutu przedawnienia wskazał, iż podstawą pozwu jest art. 405 kc, którego okres przedawnienia wynosi 6 lat.

Odnośnie zarzutu braku legitymacji biernej pozwanego, wskazać należy iż Gmina(...), poprzez decyzję N. (...) (1) z dnia 5 maja 2020 r. znak: (...), stała się bezpodstawnie wzbogaconą względem powoda, który to wniósł na jej gruncie budynki i budowle. Gmina faktycznie przestała być już właścicielem gruntu, lecz nie rozliczyła się z powodem, który de facto poczynił na tej nieruchomości nakłady w celu wybudowania budynków i przyłączy.

Co do zarzutu objęcia gruntu pozwanego bez wiedzy i zgody pozwanego, powód wskazał, że Gmina (...), jako właściciel gruntu, decyzją Wójta Gminy(...) nr (...) z dnia 30 grudnia 2003 r. wyraziła zgodę na budowę na swoim terenie pawilonu handlowego przez powoda.

Powód zaprzeczył, jakoby czynił ustalenia z (...) w F. co do zaliczania części czynszu na nakłady poczynione nieruchomość. (k. 215-220)

W ostatecznym stanowisku procesowym powód wskazał jako podstawę swojego roszczenia art. 405 kc argumentując, iż pozwana Gmina stała się bezpodstawnie wzbogacona względem powoda, który wzniósł na jej gruncie budynki i budowle. (k. 370)

Pozwany Miasto i Gmina (...) w odpowiedzi na pozew z dnia 7 sierpnia 2021 r. nie uznał powództwa i wniósł o jego oddalenie oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Uzasadniając w pierwszej kolejności pozwany zarzucił, że powód nie sprecyzował podstawy faktycznej powództwa ani nie skonkretyzował wysokości dochodzonego roszczenia, podał jedynie „orientacyjną sumę równowartości budynku oraz wykonanego przyłącza do budynku, którą pozwana otrzymała w ramach wypłaconego odszkodowania”. Zarazem powód przed wniesieniem pozwu nie wezwał pozwanej do zapłaty wskazanej w pozwie kwoty 740.000 złotych.

W dalszej kolejności pozwany podniósł zarzut przedawnienia roszczenia, zgodnie bowiem z art. 229 §1 kc roszczenia uzupełniające przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy właścicielowi. Przepisy art. 229 kc są przepisami szczególnymi w stosunku do art. 405 kc. Zwrot gruntu wraz z nakładami właścicielowi nastąpił w dniu 18 marca 2020 r. kiedy został przejęty przez zarządcę drogi GDDKiA w imieniu nowego właściciela Skarbu Państwa. Posiadanie powoda ustało z dniem 5 lutego 2020 r. Pozwana odniosła się do daty sporządzenia pozwu – 31 maja 2021 r. i daty złożenia pozwu do Sądu.

Argumentowała dalej, ze pozew winien podlegać oddaleniu w związku z brakiem legitymacji biernej po stronie pozwanej bowiem zobowiązanym do zwrotu nakładów jest każdoczesny właściciel rzeczy. Na podstawie decyzji N. (...) (1) nr (...) pozwana utraciła własność gruntu z dniem 30.10. 2019r. na rzecz Skarbu Państwa. Ponadto powód posiadał nieruchomość i ponosił nakłady na podstawie umów, które zawierał z (...) w F., bez zgody pozwanej, dlatego wszelkie roszczenia z tytułu zawartych umów powód winien kierować do (...).

Z ostrożności procesowej pozwana podniosła, iż powód w stosunku do pozwanej był posiadaczem gruntu w złej wierze, gdyż wiedział (lub powinien wiedzieć), że jego prawo do gruntu nie jest skuteczne względem pozwanej. Umowy między powodem a (...) zostały zawarte bez wiedzy i zgody pozwanej. Nie zostały udokumentowane na piśmie. Zarzuciła, ze ustalenia powoda i (...) w zakresie ponoszenia nakładów były sprzeczne z umową dzierżawy zawartą między (...) a pozwaną. Umowa dzierżawy nie dawała (...) prawa do zezwalania na ponoszenie i zatrzymywanie cudzych nakładów na gruncie pozwanej. Pozwana utrzymywała, ze powód poniósł nakłady z zamiarem pominięcia ograniczeń wynikających z przepisów regulujących obrót nieruchomościami gminy.

Powód działał w złej wierze, gdyż:

l/ przystąpił do robót budowlanych w 2011r. lub w 2012 r. nie informując o tym pozwanej mimo, iż wiedział, że grunt stanowi własność gminy,

2/ nie pozyskał zgody pozwanej na poniesienie nakładów trwale związanych z gruntem,

3/ nie zawiadomił pozwanej o zakończeniu robót budowlanych,

4/ zaniechał zawarcia umów dla celów dowodowych związanych z rozliczeniem nakładów,

5/ znając warunki umowy dzierżawy, którą zawarła pozwana z (...) wiedział, iż na jej podstawie wyłączona została odpowiedzialność pozwanej za wszelkiego rodzaju nakłady.

Pozwana zarzuciła, ze miesięczny czynsz najmu był płatny na rzecz (...) w 1/3 jego wysokości, a pozostałe 2/3 wysokości czynszu było zaliczane na poczet spłaty nakładów, które powód poniósł na rozbudowę pawilonu halsowego. Wysokość całkowita czynszu została ustalona na 352.944 zł. Powód zapłacił 110.926,91 zł, a kwota 242.017,09 zł została zaliczona na poczet nakładów. W 2018 r. (...) zmierzała do spisania z powodem rozliczeń, jednak przedłożony przez powoda wówczas kosztorys inwestorski na kwotę 477.900 zł nie został uznany przez (...).

Pozwana Gmina argumentowała, iż powód bezzasadnie na potwierdzenie posiadania gruntu pozwanej w dobrej wierze powołuje się na decyzję Nr (...) z dnia 30 grudnia 2003r. w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na budowę. Decyzja w sprawie pozwolenia na budowę wygasła z dniem 30 grudnia 2006r., a powód budynek wybudował w 2012r. Nadto wydanie decyzji administracyjnej w przedmiocie pozwolenia na budowę nie zastępuje oświadczenia woli gminy jako właściciela gruntu na korzystanie z jej własności. Zarzuciła również, ze projekt budowlany nie dotyczy obiektu, za który gmina otrzymała odszkodowanie.

Gmina uzasadniała dalej, iż wysokość odszkodowania ustalona w trybie art. 12 ust. 4f z.r.i.d. w postępowaniu administracyjnymi, przysługuje jedynie uprawnionym z praw rzeczowych i nie pozostaje w związku z roszczeniami posiadacza gruntu o zwrot nakładów. Powód co najmniej przez 8 lat korzystał z pawilonu handlowego w ramach własnej działalności gospodarczej. Z tego tytułu pozwana nie otrzymała żadnej płatności. Zawierając umowy z (...) powód osiągnął korzyści polegające na: ominięciu ciężaru w podatku od nieruchomości (podatek płaciła (...) jako dzierżawca gruntów na podstawie umowy zawartej z gminą) i płatności czynszu z tytułu najmu pomieszczeń dla celów działalności gospodarczej w kwocie znacząco niższej od obowiązujących cen rynkowych.

Strona pozwana kwestionowała zasadność podnoszonej przez powoda postawy dochodzonych roszeń - art., 405 kc podając iż nie doszło do wzbogacenia pozwanej i zubożenia powoda a jego majątek nie uległ pomniejszeniu.

Pozwana otrzymała odszkodowanie na podstawie tytułu prawnego- decyzji N. (...) (1) z dnia 5 maja 2020r. opartej na przepisach art. 12 ust. 4 , 4a , 4f, 5 ustawy z.r.i.d. Zarzuciła, ze powód nie wykazał efektywnego uszczerbku majątkowego - był w posiadaniu nieruchomości przez wiele lat, korzystał z niej w ramach działalności gospodarczej na korzystniejszych niż ogólnorynkowe warunkach. Podniosła, iż jako ponosząca nakłady ujawniła się także PHU (...). Pozwana stała na stanowisku, iż nie zachodzi przesłanka bezpośredniego wzbogacenia się pozwanej kosztem powoda gdyż pozwana nieruchomość z nakładami otrzymała od innej niż powód osoby prawnej. (odpowiedź na pozew k. 136-139, pismo procesowe pozwanej z dnia 6 grudnia 2021 r. k. 224, 370).

Sąd Okręgowy w Kielcach, wyrokiem z dnia 25 marca 2026r., zasądził od pozwanego Gminy(...) na rzecz powoda V. M. kwotę 738.586 zł (siedemset trzydzieści osiem tysięcy pięćset osiemdziesiąt sześć złotych) z odsetkami ustawowymi od dnia 2czerwca 2021 roku do dnia zapłaty (1); zasądził od pozwanego Gminy (...)na rzecz powoda V. M. kwotę 47 817 zł (czterdzieści siedem tysięcy osiemset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu (2).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Gmina (...) nabyła własność nieruchomości obejmującej działkę nr (...) o pow. 0,4037 ha zabudowaną budynkiem (...) (...), położoną w F. na podstawie decyzji N. (...) (2) z dnia 20 sierpnia 1993 r. nr (...). Prawo własności zostało ujawnione w księdze wieczystej KW nr (...) prowadzonej na opisanej nieruchomości. W/w nieruchomość gruntowa została oddana w dzierżawę (...)w F. w latach 90-tych ubiegłego wieku.

Decyzją nr (...) z dnia 30 grudnia 2003 roku Wójt Gminy (...) zatwierdził projekt budowlany i wydał V. M. pozwolenie na budowę: rozbudowę pawilonu usługowo – handlowego z wewnętrzną instalacją według projektu indywidualnego na (...) w F..

W oparciu o powołaną decyzję powód na własny koszt dokonał rozbudowy pawilonu handlowego pierwotnie o pow. 156 m kw, następnie o dalsze 75 m kw. Ostateczne prace budowlane zostały zakończone w 2012 r. Obiekt finalnie był budynkiem parterowym, niepodpiwniczonym, murowanym, ocieplonym z dachem dwuspadowym pokrytym blachą. Wyposażony w instalację elektryczną, oświetleniową, przeciwpożarową, instalację alarmową, instalację monitoringu, instalację audio marketingu, instalację sieci strukturalnych (telefon, Internet), instalację wodno- kanalizacyjną, instalację gazową, instalację centralnego ogrzewania, wentylację mechaniczną, klimatyzacje, linie freonowe. (...) w F. nie brała udziału w budowie, w szczególności nie finansowała budowy.

Wykonywane prace budowlane przez powoda nie były kwestionowane przez (...)w F. ani przez przedstawicieli Gminy (...).

Umową dzierżawy z dnia 15 listopada 2010 roku Gmina (...) oddała (...) w F. nieruchomość obejmującą (...) w dzierżawę do używania i pobierania pożytków – umowa(...) Dzierżawca mógł zbędne dla funkcjonowania (...) pomieszczenia wydzierżawiać osobom trzecim bez zgody wydzierżawiającego. Uzyskane pożytki miały zostać przeznaczone na cele statutowe (...) w F. lub potrzeby sołectwa F.. Umowa przewidywała że dzierżawca nie będzie domagał się od wydzierżawiającego zwrotu poniesionych nakładów o rozwiązaniu umowy.

Na podstawie Aneksu Nr (...) z dnia 11 września 2015 roku do powyższej umowy dzierżawca zyskał prawo dalszej poddzierżawy gruntu na okres nie dłuższy niż trzy lata, w tym z przeznaczeniem na cele budowlane z zastrzeżeniem, ze w umowie poddzierżawy będzie umieszczona klauzula, iż poddzierżawiający, który wykorzysta grunt na cele budowlane, jest zobowiązany do usunięcia nakładów na swój koszt po wygaśnięciu umowy.

W dniu 1 października 2012 roku pomiędzy (...) w F. a powodem, zostały zawarte dwie umowy, na podstawie których (...) w F. zwany wynajmującym, oddała do korzystania powodowi dwa lokale do celów handlowych – jeden składający się z 1 pomieszczenia o pow. 156 m kw oraz jeden lokal o pow. 75 m kw. Powód miał płacić czynsz za 1 m kw powierzchni, waloryzowany 1 stycznia każdego roku (w kwocie od 5,67 zł / 1 m kw powierzchni sklepowej , 3,27 zł/1 m kw pozostałej powierzchni w 2012 r., do 7,35 zł/ 1 m kw powierzchni sklepowej 4,2 zł/ 1m kw pozostałej powierzchni w 2019 r.). Powód obowiązany był założyć licznik energii elektrycznej. Umowy najmu zostały zawarte na okres 1 października 2012 do 31 grudnia 2022 roku – na okres ponad 10 lat. Umowy najmu obejmowały: jedna- pawilon handlowy, druga - pomieszczenia przeznaczone na magazyn i wiatę. Umowy, zawierające stawkę czynszu, strony zawierały pod koniec grudnia każdego kolejnego roku od 2012 do 2018.

Powierzchnię najmu ustalono poprzez obmiar powierzchni pomieszczeń dokonanych przez strażaków (...) F. z podziałem na powierzchnię sklepową oraz powierzchnie magazynową i socjalną.

Umowy zawierane przez (...) z powodem nie były przedkładane Gminie (...).

Nie uregulowano w zawieranych umowach zasad rozliczenia nakładów poczynionych przez powoda. Ustalenia w tym zakresie były jedynie ustne, umowa co do rozliczenia miała zostać spisana po przedstawieniu faktycznych kosztów poniesionych przez powoda na budowę obiektu. Zgodnie z ustnymi ustaleniami pomiędzy powodem a (...) w F. rozliczenie nakładów miało nastąpić poprzez ulgi w czynszu najmu za pomieszczenia o pow. 75 m kw i 156 m kw. (...) formalnie miała pobierać 1/3 czynszu, a z pozostałej części 2/3 czynszu miały zostać spłacane nakłady w okresie 10 lat. Z chwilą całkowitej spłaty budynek miał stać się własnością Gminy(...). Uzgodnienia te nie zostały spisane. Przedstawiony w 2018 r. kosztorys określający wartość poczynionych przez powoda nakładów na nieruchomość wynajmowaną od (...) w F. na kwotę 477900 zł netto (odwołujący się do stawek budowlanych skocenbud na IV kwartał 2011 r.) został uznany za wygórowany. Kosztorys ten podpisany został przez żonę powoda M. M. (2).

W sprawie ustalenia wysokości nakładów na budowę pawilonu (...) prowadziło rozmowy z powodem. Rozmowy były prowadzone do czasu podjęcia decyzji o przejęciu terenów z (...) na budowę drogi krajowej (...). Umowa pisemna dotycząca rozliczenia nakładów przez powoda czynionych nie została ostatecznie podpisana.

W oparciu o zawarte umowy najmu powód prowadził działalność gospodarczą sklep (...), gdzie sprzedawał artykuły spożywcze, przemysłowe. Faktycznie użytkownikiem lokalu była okresowo także żona powoda H. M., a następnie syn powoda F. M.. Powód płacił czynsz zgodnie z ustaleniami z (...), odpowiadających 1/3 przyjętej stawki rynkowej wynoszącej w 2012 r. 17,70 zł/ 1 m kw i 10,20 zł 1 m kw a w 2018 r. – 22,05 zł/ 1 m kw i 12,60 zl/ 1 m kw. Od lutego 2013 roku do listopada 2019 roku powód wpłacił a rzecz (...) w F. tytułem czynszu kwotę 109.535,31 zł

Na przełomie 2017/2018 (...) F. uzyskało informację o tym, że zostanie rozpoczęta inwestycja budowy obwodnicy B. i N. w ciągu drogi krajowej nr (...) Odcinek I (M. miasto – F./ B.).

W dniu 26 września 2019 roku N. (...) (1) wydał decyzję nr (...) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla zadania pn.(...) Budowa obwodnicy B. i N. w ciągu drogi krajowej J. (...) – odcinek I” na terenie miasta M. i Gminy(...). Decyzją tą została objęta nieruchomość gruntowa zabudowana, oznaczona geodezyjnie jako (...) o pow. 0,1612 ha położona w miejscowości F., wydzielona z nieruchomości nr (...) o pow. 0,4032 ha.

Zgodnie z pkt V. 1 decyzji ostateczna decyzja o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej stanowi podstawę do wypowiedzenia przez właściwego zarządcę drogi umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia ze skutkiem natychmiastowym (…) Za straty poniesione na skutek rozwiązania umowy przysługuje odszkodowanie.

Na podstawie powołanej decyzji Gmina(...) utraciła własność działki nr ewid. (...) z dniem 30 października 2019 r. - zarządca drogi GDDKiA w imieniu nowego właściciela Skarbu Państwa przejął grunt z nakładami w dniu 18 marca 2020 r. , przy czym nieruchomości gruntowe nr (...) pozostawały cały czas w posiadaniu (...).

Celem określenia wysokości odszkodowania za nieruchomość objętą w/w decyzją sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego V. N. operat szacunkowy, w którym łączna wartość nieruchomości została określona na kwotę 3.263.583 zł, w tym wartość gruntu 314.469 zł, wartość składników budowlanych 2.948.652 zł, wartość składników roślinnych – 462 zł. Biegła sadowa ustaliła, iż działka gruntu (...) o pow. 0,1612 ha został wydzielona z zabudowanej działki nr (...) o pow. 0,4000 ha i przeznaczona pod budowę drogi krajowej. Nieruchomość jest zabudowana min. budynkiem handlowym (...) o pow. użytkowej 232,10 m kw, kubaturze 742 m sześcienne, wybudowanym w 2012 r. wraz z instalacją wodno- kanalizacyjna, gazową, elektryczną i in. Opiniująca wyceniła składniki budowlane na nieruchomości za pomocą podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia. Określiła wartość bieżącą obiektu (...) na kwotę 718 528 zł (k. 166V ,170 operatu)

Pismem z dnia 4 listopada 2019 roku (...) w związku z budową drogi krajowej nr (...) i związanym z tym przejęciem przez Skarb Państwa budynku (...) (...) w F. wypowiedziała umowę z dnia 28 grudnia 2012 roku na wynajem lokalu o powierzchni 156 m kw z terminem wypowiedzenia na dzień 4.02.2020 roku.

Na podstawie decyzji N. (...) (1) znak (...) z dnia 5 maja 2020 r. pozwany otrzymał odszkodowanie za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości zabudowanej, położnej w obrębie (...) F. gmina B. oznaczonej jako działka nr (...) o pow. 1,612 ha, w wysokości 3.263.583 zł.

Zwrot gruntu z nakładami na rzecz pozwanej przez (...) nastąpił w marcu 2020 r. w drodze czynności faktycznych. Gmina (...) w dniu 18 marca 2020 r. wydała działkę oznaczoną (...) zabudowaną budynkiem stanowiącym nakłady powoda nowemu właścicielowi – Skarbowi Państwa – zarządcy drogi GDDKiA o/ M..

Powód inicjował rozmowy z pozwaną Gminą na temat polubownego rozstrzygnięcia

sporu. Pismem z dnia 5 maja 2020 roku powód zwrócił się do pozwanego o rozliczenie szkód związanych z przedwczesnym rozwiązaniem umowy i wezwał do zapłaty kwoty 416.896,83 zł w terminie 7 dni.

Kolejnym pismem z dnia 17 czerwca 2020 roku powód wezwał pozwanego do zapłaty równowartości wybudowanego przez powoda budynku, która to kwota została uwzględniona w odszkodowaniu wypłaconym pozwanej Gminie w związku z dokonanym przejęciem w terminie 7 dni.

Pozwany pismem z dnia 24 czerwca 2020 roku odpowiedział, że roszczenie powoda jest niezasadne, a powód ponosząc nakłady działał względem gminy w złej wierze, bez zgody Gminy na czynienie nakładów.

W toku postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez Gminę (...)

(...) w F. złożyła wyjaśnienia przyznając, ze zawarła umowę z V. M. i zezwoliła na poniesienie przez niego nakładów w postaci budowy pawilonu handlowego. Rozliczenie nakładów miało zgodnie z ustną umową nastąpić poprzez ulgi w czynszu najmu zredukowanego do 1/3 czynszu, a z pozostałej części 2/3 czynszu miały zostać spłacane nakłady. Z chwilą całkowitej spłaty budynek miał stać się własnością Gminy (...). W sprawie ustalenia wysokości nakładów na budowę pawilonów handlowych były prowadzone rozmowy do czasu podjęcia decyzji o przejęciu terenów z (...) na budowę drogi krajowej (...).

Powód w piśmie z dnia 31 lipca 2020 r. podniósł, że wzniósł budynek na podstawie pozwolenia budowlanego, dysponował zatem prawem do dysponowania nieruchomością i podtrzymał swoje żądanie zapłaty. W piśmie z dnia 16 września 2020 r. powód domagał się zapłaty równowartości wybudowanego przez siebie budynku, która został uwzględniona w odszkodowaniu wypłaconym Gminie w związku dokonanym przejęciem nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. Powód przedłożył pozwanemu decyzję Wójta Gminy (...)z dnia 30 grudnia 2003 r. Nr (...) r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i wydaniu pozwolenia na budowę, ale nie przedstawił projektu zagospodarowania działki ani projektu budowalnego rozbudowy pawilonu handlowego.

Powód sporządził ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty w dniu 14 października 2020 roku, zaś pozwany ostatecznie pismem z dnia 18 listopada 2020 roku odmówił zapłaty powołując się na niewystarczający materiał zgormadzony w sprawie.

Umowa dzierżawy działki nr (...) zawarta z (...) w F. została rozwiązana z dniem 31 grudnia 2021 r. na podstawie porozumienia zawartego pomiędzy Gmina a (...) z dnia 29 grudnia 2021 r. działka pozostała w posiadaniu (...) i została ponownie wydzierżawiona (...) umową dzierżawy.

Ocena dowodów dokonana przez Sąd Okręgowy

Podstawą ustaleń faktycznych w sprawie były wymienione wyżej szczegółowo dowody z dokumentów prywatnych i urzędowych, które nie były kwestionowane przez strony procesu, nie budziły także wątpliwości Sądu co do ich autentyczności. Ustalając stan faktyczny Sąd oparł się na zeznaniach powoda V. M. oraz przesłuchanych w sprawie świadków H. P. (2), W. N., V. P., H. W., E. D., M. M. (1), F. M. oraz pozwanego Burmistrza Miasta i Gminy B. B. F.. Zeznania tych osób w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia sprawy są w ocenie Sądu jasne, spójne, wiarygodne.

Sąd Okręgowy zważył co następuje.

Powództwo jest zasadne.

W zakresie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy w części stan sprawy był niesporny między stronami.

Pozwanej Gminie przysługiwało prawo własności nieruchomości obejmującej działkę nr ewid. (...) o pow. 0,4037 ha zabudowaną budynkiem (...) (...), położoną w F., dla której założona jest księga wieczysta (...) Nieruchomość ta została objęta decyzją N. (...) (1) z dniu 26 września 2019 roku nr (...) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla zadania pn. (...) Budowa obwodnicy B. i N. w ciągu drogi krajowej J. (...) – odcinek I” na terenie miasta M. i Gminy B.. Na podstawie powołanej decyzji z nieruchomości nr (...) została wydzielona nieruchomość gruntowa zabudowana, oznaczona geodezyjnie jako działka nr (...) o pow. 0,1612 ha i została przeznaczona pod budowę drogi krajowej, a jej własność przeszła z mocy prawa na własność Skarbu Państwa. Za przejęcie na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości pozwana otrzymała odszkodowanie w wysokości 3.263.583 zł na podstawie decyzji N. (...) (1) znak (...) z dnia 5 maja 2020 r.

Decyzja została wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity Dz. U. z 2022 r., poz. 176). Stosownie do art. 12 ust. 4f ustawy, odszkodowanie przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Zatem ewentualne rozliczenia nakładów możliwe są między właścicielami, użytkownikami wieczystymi nieruchomości a najemcami, dzierżawcami, użytkownikami na podstawie odrębnej umowy, na podstawie przepisów prawa cywilnego (Komentarz do art. 19 ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, Maria Tetera- Jankowska, Lex).

Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2021 r., poz. 1899, ze zmianami), z zastrzeżeniem art. 18 (wysokość odszkodowania, ustala się, co do zasady, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania).

Wysokość przyznanego Gminie (...) odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego V. N.. Oszacowana przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości została ustalona z uwzględnieniem nakładów poczynionych na nieruchomość sprowadzających się do wybudowania a następnie rozbudowania budynku handlowego (...)o powierzchni użytkowej 232,10 m kw wraz z siecią wodociągową i siecią gazową. Wartość bieżąca budynku według stanu na dzień 26 września 2019 r. z uwzględnieniem cen z dnia 3 stycznia 2020 r. wynosiła 718.528 zł, wartość bieżąca sieci wodociągowej budynku oszacowana została na 16.321 zł, a bieżąca wartość sieci gazowej – na 3737 zł (vide k. 33 i 29 operatu – k. 166V i 169V akt sprawy niniejszej). Operat nie był kwestionowany przez strony procesu, w tym nie był kwestionowany stan faktyczny nieruchomości i posadowionych na niej budynków. Aktualnie budynki na nieruchomości zostały rozebrane.

Sąd orzekający w niniejszej sprawie jest związany wysokością przyznanego odszkodowania i ustaleniami organów w postępowaniu administracyjnym co do stanu nieruchomości, determinującymi wysokość odszkodowania.

Nie podlegało również sporowi między stronami niniejszej sprawy, ze to nie pozwana Gmina sfinansowała budowę pawilonu handlowego (...) posadowionego na opisanej nieruchomości gruntowej oraz że strony procesu nie łączył żaden stosunek prawny w ramach którego ta inwestycja została zrealizowana.

Strona pozwana kwestionowała natomiast jako nieudowodnione dokonanie nakładów na nieruchomość w powyższym zakresie przez powoda. W ocenie Sądu przeprowadzone w sprawie dowody potwierdzają, że to V. M. prowadził i finansował budowę, a następnie rozbudowę pawilonu handlowego. Czynił to w oparciu o pozwolenie na budowę - decyzję Wójta Gminy (...) nr (...) z dnia 30 grudnia 2003 roku, a następnie o uzgodnienia z (...) w F., od której wynajmował lokal z przeznaczeniem na cele handlowe. Do takich wniosków prowadzi analiza zeznań świadków – synów powoda M. M. (1) i F. M., a po części także świadków- skarbnika (...) w F. H. P. (1), W. N., H. W.. Relacje złożone w toku niniejszego procesu przez wymienione osoby były jasne, logiczne, konsekwentne, dostatecznie szczegółowe, wzajemnie się potwierdzały. Również powód V. M. zdaniem Sądu w sposób szczery i spontaniczny opisał w jaki sposób na przestrzeni kilku lat rozwijał prowadzoną działalność handlową, budował bazę lokalową – najpierw lokal o pow. 156 m kw. przeznaczony na halę sklepową, a następnie pomieszczenia dodatkowe o łącznej pow. 75m kw. Sfinansował budowę z własnych środków. Powód zawarł wieloletnią umowę najmu lokali handlowych z (...) w F., która dysponowała gruntem stanowiącym własność pozwanej Gminy na podstawie umowy dzierżawy zawartej w dniu 15 listopada 2010 r. (...) w F. nie uczestniczyła w procesie budowlanym prowadzonym przez powoda (okoliczność bezsporna). Zeznania powoda Sąd ocenił jako jasne i logiczne, a tym samym zasługujące na miano wiarygodnych. W świetle relacji powoda okresowo jego żona H. M. faktycznie użytkowała lokal handlowy, dlatego to jej podpis widnieje pod sporządzonym przez powoda jako inwestora kosztorysie przedstawiony (...) w F.. Brak było podstaw do kwestionowania powyższych zeznań. Strona pozwana nie zaoferowała dowodu przeciwnego.

W ostatecznym stanowisku procesowym powód jako podstawę dochodzonego roszczenia wskazał przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu art. 405 kc i nast. Pierwotnie wskazywał ten przepis jako ewentualna podstawę prawna roszczenia (pozew k. 13). Podkreślić należy, że strona nie ma obowiązku wskazać podstawy prawnej swojego żądania, a jedynie przytoczyć fakty. Z tego też względu nawet przyjęcie przez sąd innej podstawy prawnej niż wskazana przez stronę powodową nie oznaczałoby wyjścia poza granice żądania, określone w art. 321 kpc (zob. orzeczenia Sądu Najwyższego z 25.10.1937 r., C.II. 1174/37, Zb. Orz. 1938, poz. 334; wyroki SN: z 15.04.2003 r., V CKN 115/01, LEX nr 407051; z 15.09.2004 r., III CK 352/03, LEX nr 589984; z 6.12.2006 r., IV CSK 269/06, LEX nr 233045; z 24.05.2007 r., V CSK 25/07, OSNC-ZD 2008/B, poz. 32; z 27.03.2008 r., II CSK 524/07, LEX nr 465998; z 20.02.2008 r., II CSK 449/07, LEX nr 442515).

W myśl art. 405 kc kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Uzyskanie korzyści, w myśl powołanego przepisu może nastąpić wskutek zdarzeń takich jak: zachowanie się zubożonego, zachowanie się wzbogaconego, zachowanie się osoby trzeciej oraz zdarzenie niezależne od woli ludzkiej. Bezpodstawne wzbogacenie (art. 405 k.c.) zachodzi wówczas, gdy bez podstawy prawnej dochodzi do uzyskania korzyści majątkowej kosztem innej osoby oraz że zubożenie i wzbogacenie są wynikiem tego samego zdarzenia. Wszakże zdarzenie to może polegać na jednej czynności faktycznej lub prawnej, ale może się na nie składać kilka wzajemnie ze sobą powiązanych czynności dokonanych przez zubożonego, wzbogaconego lub przez osoby trzecie (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 22.11.2006 r., V CSK 289/06, LEX nr 391791.). Bezpodstawne wzbogacenie zachodzi wtedy, gdy w rezultacie określonego zdarzenia następuje przysporzenie jednej osoby kosztem innej, czyli gdy występuje wzajemna zależność pomiędzy uzyskaniem korzyści przez wzbogaconego a uszczerbkiem majątkowym doznanym przez zubożonego. Wzbogacenie i zubożenie muszą mieć wspólne źródło wiążące dwa rodzaje majątkowych konsekwencji tego zdarzenia - dla majątków obu stron (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 20.11.2002 r., II CKN 1045/00, LEX nr 1165846.).

Sąd nie miał wątpliwości, że w realiach niniejszej sprawy doszło do wzbogacenia się pozwanej Gminy która otrzymała odszkodowanie za wywłaszczenie na rzecz Skarbu Państwa odpowiadające wartości wzniesionego przez powoda budynku obejmującego lokale wykorzystywane na cele prowadzonej przez niego działalności handlowej wraz z siecią wodociągową i gazową (łącznie 738 586 zł). Okoliczność ta przesadza o legitymacji biernej powoda. Zarazem po stronie powoda powstało zubożenie polegające na pomniejszeniu jego majątku o kwotę odpowiadającą wartości nakładów poczynionych na nieruchomość bez uzyskania ekwiwalentu. Brak jest innej podstawy prawnej, na której powód mógłby dochodzić swojego roszczenia od pozwanej, w szczególności wobec tego, że stron nie łączył stosunek umowny. Pomiędzy powstaniem korzyści w majątku wzbogaconej Gminy i uszczerbku w majątku zubożonego istnieje współzależność polegająca przede wszystkim na tym że zarówno korzyść jak i uszczerbek są wynikiem jednego zdarzenia, którym było - wydanie decyzji administracyjnej – decyzji N. (...) (1) nr (...) z dnia 26 września 2019 roku o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Sąd nie podzielił odmiennego stanowiska pozwanej Gminy utrzymującej że nie doszło do bezpodstawnego wzbogacenia kosztem powoda, bowiem odszkodowanie znajdowało podstawę prawną w prawomocnej decyzji administracyjnej.

Ostateczna decyzja administracyjna mająca wpływ na stosunki cywilnoprawne, wydana przez uprawniony do tego przez ustawę organ administracji publicznej, wiąże sąd w postępowaniu cywilnym (wyrok Sądu Najwyższego z 16 lutego 2017 r., I CSK 679/15, LEX nr 2281276). Decyzja jest w zakresie objętym jej treścią - bez względu na motywy jej podjęcia wyrażone w uzasadnieniu - wyrazem stanowiska organu administracji publicznej, którego skutki prawne muszą być uwzględniane przez sąd orzekający w sprawie cywilnej. Sąd orzekający w sprawie cywilnej z racji swojej niezawisłości autonomicznie rozstrzyga jednak o tym, czy dana decyzja administracyjna mogła wywrzeć i czy wywarła skutki cywilnoprawne.

Związanie sądu w postępowaniu cywilnym decyzją administracyjną nie wyłącza dopuszczalności odmiennej oceny stanu faktycznego przyjętego za podstawę decyzji ani wnioskowania o skutkach prawnych innych niż te, dla których przewidziane zostało orzekanie na drodze administracyjnej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1965 r., I PR 88/65, OSNCP 1966, nr 2, poz. 23, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 marca 1993 r., II PZP 1/93, OSNCP 1993, nr 12, poz. 211, uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca 1994 r., II PZP 4/94, OSNAPUS 1994, nr 11, poz. 170, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 1999 r., III CKN 244/98, OSNC 1999, nr 12, poz. 210). Uprawnienie sądu do samodzielnego ustalania obiektywnych zdarzeń tworzących podstawę faktyczną rozstrzygnięcia nie może być w świetle art. 233 k.p.c. podawane w wątpliwość. Ewentualne ograniczenia w tym względzie musiałyby wynikać z uregulowania ustawowego, co ma miejsce w przypadku skazującego wyroku karnego (art. 11 k.p.c.). Kognicja sądu nie może być ograniczona również co do możliwości wywodzenia dalszych skutków cywilnoprawnych z faktów poddanych ocenie organu administracyjnego w sytuacji, w której decyzja administracyjna tych dalszych skutków nie dotyczy.

Kognicja sądu nie jest wyłączona odnośnie wyprowadzania dalszych następstw cywilnoprawnych z faktów poddanych ocenie organu administracyjnego w sytuacji, w której decyzja administracyjna nie dotyczy tych konsekwencji (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2007 r., III CZP 46/07, OSNC 2008/3/30).

Strona pozwana zarzucała, ze żądana przez powoda kwota jest zawyżona, bowiem nie uwzględnia korzyści, które uzyskał powód korzystając z nakładów przez okres od października 2012 r. do lutego 2020 r. jednak nie wykazała o jaką kwotę żądanie pozwu jest nadmierne. Twierdzenia pozwanego w tym zakresie pozostały gołosłowne. Powód zdecydowanie zaprzeczył tej okoliczności. Ponadto pozwany w żadnym stopniu nie uczestniczył w rozliczeniach pomiędzy (...) F. a powodem, dotyczących wysokości czynszu. Stronami tych ustaleń – dodajmy – ustnych- było (...) F. oraz powód, zatem ewentualne rozliczenie może nastąpić pomiędzy tymi podmiotami.

Nie zasługiwał na uwzględnienie również zarzut przedawnienia roszczenia powoda podniesiony przez stronę pozwaną.

Roszczenie z bezpodstawnego wzbogacenia jest roszczeniem majątkowym, ma charakter bezterminowy (art. 455 kc), podlega przedawnieniu na zasadach ogólnych w terminie 6 lat (art. 118 kc). Jeżeli roszczenie jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, termin przedawnienia wynosi 3 lata. Początek biegu przedawnienia określa art. 120 kc. Stosownie do tego przepisu bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne Ponieważ termin spełnienia świadczenia z bezpodstawnego wzbogacenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, zwrot bezpodstawnie uzyskanej korzyści powinien nastąpić niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do jego wykonania i od tej chwili biegnie termin przedawnienia (tak. wyrok SN z dnia 17 grudnia 1976 r. III CRN 289/76).

Powód wskazał, a pozwana tego nie kwestionowała, datę wymagalności roszczenia na dzień 5 luty 2020 r. (adekwatnie do upływu terminu wypowiedzenia umowy najmu lokali i ustania posiadania budynku przez powoda).

Obowiązek wydania korzyści powstaje z chwilą jej uzyskania przez wzbogaconego, także gdy jej przedmiotem jest od samego początku suma pieniężna. Suma ta powinna być zwrócona w zasadzie według wartości nominalnej (wyrok SN z 17.11.2011 r., IV CSK 68/11, LEX nr 1119545). Pozwana otrzymała odszkodowanie za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości zabudowanej, położnej w obrębie (...) F. gmina (...) oznaczonej jako działka (...) na podstawie decyzji N. (...) (1) z dnia 5 maja 2020 r.

Pozew w niniejszej sprawie został złożony w dniu 2 czerwca 2021 r. Zatem wbrew twierdzeniom strony pozwanej nie doszło do przedawnienia roszczenia powoda.

Mając powyższe na względzie Sąd Okręgowy na podstawie przepisu art. 405 k.c., uznał żądanie V. M. za zasadne i zasądził na jego rzecz kwotę 738.586 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 2 czerwca 2021 roku do dnia zapłaty. O odsetkach Sad orzekł zgodnie z żądaniem pozwu na podstawie art. 481 § 1 kc, przyjmując iż pozwana pozostaje w opóźnieniu w spełnieniu żądania powoda od dnia złożenia pozwu w niniejszej sprawie (data nadania pozwu na poczcie, koperta k. 129).

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 kpc zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Na koszty procesu złożyły się kwoty 37000 zł – opłata od pozwu 37 000 zł i wynagrodzenie pełnomocnika procesowego powoda (§ 2 pkt 4 Rozporządzenia ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, Dz.U. z 2018 r., poz. 267).

Apelacja Pozwanego

Pozwany zaskarżył wyrok w całości i wniósł o jego zmianę i zasądzenie kosztów procesu.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono:

I. Naruszenia przepisów postępowania, w tym :

1. art. 327.1 par. 1 pkt 1 i 2 K.p.c. gdyż uzasadnienie wyroku nie zawiera wskazania dowodów na których Sąd się oparł dokonując ustaleń faktycznych , przyczyn odmowy wiarygodności innym dowodom zgromadzonym w sprawie, nie zawiera odniesienia się do argumentów podnoszonych przez pozwaną w odpowiedzi na pozew i w piśmie przygotowawczym z dnia 6 grudnia 2021r. , wystąpieniach pełnomocnika pozwanej na rozprawach i złożonych przez pozwaną dokumentów , nie przywołuje dowodów adekwatnie do ich treści na potwierdzenie faktów które mają potwierdzać , nie zawiera rozważenia podstawy faktycznej rozstrzygnięcia w sytuacji, w której fakty można kwalifikować w oparciu o różne podstawy prawne;

2. art. 233 par. 1 , 253.2 , 303 , 227 K.p.c. poprzez zaniechanie rozpatrzenia materiału dowodowego w sposób wszechstronny , przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów , zaniechanie przeprowadzenia dowodów wnioskowanych przez pozwaną w tym, dowodu z opinii biegłego mimo , iż posiadały istotne znaczenie w sprawie , bezkrytyczne uznanie zeznań powoda za wiarygodne mimo ich sprzeczności z innymi dowodami;

3. art. 6 k.c w zw. z art . 232 K.p.c. poprzez niewłaściwe rozłożenie ciężaru dowodu w postępowaniu zwolnienie powoda z obowiązku wykazania materialnoprawnych przesłanek dochodzenia roszczenia na podstawie bezpodstawnego wzbogacenia;

4. art. 316 par. 1 K.p.c. oraz 363 K.c. , art. 322 K.p.c. poprzez zaniechanie ustaleń co do wartości bezpodstawnego wzbogacenia według stanu z dnia wyrokowania i uwzględnienia w wycenie korzyści , które pozyskał powód a także naruszenie zasady zasądzenia odpowiedniej sumy;

5. art. 222, art. 187 par. 1 pkt 1 i pkt.2 oraz art. 321 par. 1 K.p.c. na skutek rozpatrywania pozwu nie spełniającego wymogów art. 187 par. 1 pkt 1 i pkt. 2 K.p.c. nie zawierającego konkretnej kwoty roszczenia, nie wskazania faktów z których roszczenie ma wynikać, tytułu z jakiego powód domaga się zapłaty co skutkowało orzekaniem ponad żądanie a także zaniechanie rozpatrzenia zarzutów formalnych w treści uzasadnienia wyroku co do wymogów treści pozwu;

6. art. 203 § 2 kpc oraz art. 98 kpc i art. 100 kpc poprzez nie uwzględnienie faktu iż powód częściowo cofnął powództwo.

II. Naruszenie przepisów prawa materialnego, w tym:

1. art. 405 K.c. przez błędne przyjęcie , iż pozwana gmina została bez podstawy prawnej wzbogacona kosztem powoda a powód jest zubożony na skutek jednego zdarzenia;

2. art. 471 K.c. w zw. z art. 65 par. 1 i 2 K.c. przez błędną wykładnię praw i obowiązków powoda w świetle umów najmu zawieranych z (...) w tym w przedmiocie zasad rozliczenia nakładów;

3. art. 405 K.c. w zw. z art. art. 65 K.c. w związku zaniechaniem oceny trójstronnych relacji pomiędzy powodem — (...) — gminą i znaczenia tego faktu dla stosowania przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu;

4. art. 226 par.2 w zw. z art. 230 K.c. w związku z ponoszeniem nakładów przez powoda w złej wierze na cudzym gruncie;

5. art. 405 K.c w zw. z art. 226 par.2 K.c. w związku z zaniechaniem oceny znaczenia tych faktów dla stosowania przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu;

6. art. 455 K.c. i 481 poprzez przyjęcie iż pozwany miał obowiązek dokonać zapłaty kwoty zasądzonej w dniu złożenia pozwu na poczcie;

7. art. 677 K.c. w związku z nieuwzględnieniem terminu przedawnienia roszczeń powoda wynikających z umów najmu;

8. art. 229 K.c. w związku z nieuwzględnieniem terminu przedawnienia roszczeń powoda w stosunku do właściciela gruntu.

Powód wniósł o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje

Apelacja pozwanego jest uzasadniona i dlatego – na zasadzie art. 386 § 1 kpc – Sąd zmienił wyrok Sądu Okręgowego.

Generalne na wstępie należy zaznaczyć, że co do zasady Sąd Apelacyjny podziela ustalenia stanu faktycznego dokonane przez Sąd Okręgowy i przyjmuje te ustalenia za własną, z wyjątkiem odmienności wynikających z poniższych wywodów.

Zarzuty dotyczące naruszenia przepisów prawa procesowego dotyczą kwestii związanych z ustaleniami stanu faktycznego tj. niedokonania pewnych ustaleń, dokonanie błędnych ustaleń wynikających z przekroczenia przez Sąd I instancji zasady swobodnej oceny dowodów. Zarzuty te rozpoznać należało w pierwszej kolejności jako że tylko w prawidłowo ustalonym stanie faktycznym sprawy dokonywać można oceny właściwego zastosowania przepisów prawa materialnego.

W kontekście powyższego, w pierwszej kolejności wskazać godzi się, że ocena wiarygodności i mocy dowodów jest podstawowym zadaniem sądu orzekającego, wyrażającym istotę sądzenia, a więc rozstrzygania kwestii spornych w warunkach niezawisłości, na podstawie własnego przekonania sędziego, przy uwzględnieniu całokształtu zebranego materiału. Granice swobodnej oceny dowodów wyznaczone są przy tym wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego oraz regułami logicznego myślenia. Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawiane uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast w tym zakresie wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie innej niż ocena sądu.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, pozwany nie zdołał wykazać, by Sąd Okręgowy rozpoznając sprawę niniejszą naruszył zasady swobodnej oceny dowodów i w konsekwencji, by Sąd ten popełnił błąd w ustaleniach faktycznych. Jedynie zasadnym okazały się pewne zarzuty co do pominięcia pewnych kwestii i wyciągnięcia błędnych wniosków z przeprowadzonych dowodów.

Zarzuty naruszenia art. 327

1 § 1 kpc, gdyż uzasadnienie wyroku nie zawiera wskazania dowodów na których Sąd się oparł dokonując ustaleń faktycznych, przyczyn odmowy wiarygodności innym dowodom zgromadzonym w sprawie, nie zawiera odniesienia się do argumentów podnoszonych przez pozwaną w odpowiedzi na pozew i w piśmie przygotowawczym z dnia 6 grudnia 2021r., wystąpieniach pełnomocnika pozwanej na rozprawach i złożonych przez pozwaną dokumentów, nie przywołuje dowodów adekwatnie do ich treści na potwierdzenie faktów które mają potwierdzać, nie zawiera rozważenia podstawy faktycznej rozstrzygnięcia w sytuacji, w której fakty można kwalifikować w oparciu o różne podstawy prawne

nie są uzasadnione. W uzasadnieniu sąd wskazał na których dowodach się oparł. Sąd nie wskazał dlaczego nie dał wiary określonym dowodom, ponieważ wszystkie uznał za wiarygodne. Sąd nie ma obowiązku omawiania dowodów którym dał wiarę. Sąd dokonał kompleksowej oceny prawnej roszczenia i odtworzenie toku rozumowania sądu nie stanowiło problemu i z tego omówienia wynika dlaczego argumenty pozwanego nie zostały podzielone. Sąd Apelacyjny nie podzielił poglądów Sądu Okręgowego ale to nie oznacza, ze Sąd Okręgowy niewłaściwie uzasadnił swoje stanowisko.

Zarzuty naruszenia art. 233 § 1 kpc, art. 253 kpc, art. 303 kpc i art. 227 kpc poprzez zaniechanie rozpatrzenia materiału dowodowego w sposób wszechstronny, przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów, zaniechanie przeprowadzenia dowodów wnioskowanych przez pozwaną w tym, dowodu z opinii biegłego mimo, iż posiadały istotne znaczenie w sprawie, bezkrytyczne uznanie zeznań powoda za wiarygodne mimo ich sprzeczności z innymi dowodami

nie są uzasadnione. Sąd wszechstronnie ocenił materiał dowodowy. Słusznie Sąd Okręgowy pominął część wniosków dowodowych albowiem nie miały one znaczenia. Wprawdzie Sąd Apelacyjny z innych względów uznał te dowody za bezprzedmiotowe, ale finalnie decyzja była prawidłowa.

Zarzuty naruszenia art. 6 k.c w zw. z art. 232 k.p.c. poprzez niewłaściwe rozłożenie ciężaru dowodu w postępowaniu zwolnienie powoda z obowiązku wykazania materialnoprawnych przesłanek dochodzenia roszczenia na podstawie bezpodstawnego wzbogacenia

nie są uzasadnione. Sąd nie zwolnił powoda z obowiązku wykazania przesłanek materialnoprawnych dochodzonego roszczenia tylko uznał, że one zostały wykazane.

Zarzuty naruszenia art. 222 kpc, art. 187 § 1 pkt 1 i pkt.2 kpc oraz art. 321 § 1 kpc na skutek rozpatrywania pozwu nie spełniającego wymogów art. 187 § 1 pkt 1 i pkt. 2 kpc nie zawierającego konkretnej kwoty roszczenia, nie wskazania faktów z których roszczenie ma wynikać, tytułu z jakiego powód domaga się zapłaty co skutkowało orzekaniem ponad żądanie a także zaniechanie rozpatrzenia zarzutów formalnych w treści uzasadnienia wyroku co do wymogów treści pozwu

nie są uzasadnione. Pozew został sformułowany z należytą precyzja i sąd nie miał wątpliwości co jest przedmiotem roszczenia. Roszczenie i jego podstawa były jasne i zrozumiałe.

Zarzuty dotyczące naruszenia art. 405 k.c. przez błędne przyjęcie , iż pozwana gmina została bez podstawy prawnej wzbogacona kosztem powoda a powód jest zubożony na skutek jednego zdarzenia, naruszenia art. 471 k.c. w zw. z art. 65 par. 1 i 2 K.c. przez błędną wykładnię praw i obowiązków powoda w świetle umów najmu zawieranych z (...) w tym w przedmiocie zasad rozliczenia nakładów; naruszenia art. 405 k.c. w zw. z art. art. 65 K.c. w związku zaniechaniem oceny trójstronnych relacji pomiędzy powodem — (...) — gminą i znaczenia tego faktu dla stosowania przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu; naruszenia art. 226 par.2 w zw. z art. 230 K.c. w związku z ponoszeniem nakładów przez powoda w złej wierze na cudzym gruncie; naruszenia art. 405 K.c w zw. z art. 226 par.2 K.c. w związku z zaniechaniem oceny znaczenia tych faktów dla stosowania przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu pozostają ze sobą w związku i wzajemnie się przenikają i dlatego zostaną one omówione łącznie.

Wskazane zarzuty są uzasadnione.

Zgodnie z art. 405 kc

kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.

Zgodnie natomiast z art. 410 § 2 kc

świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.

Oczywiście w przedmiotowej sprawie w ogóle nie może mieć zastosowanie art. 410 § 2 kc albowiem ma on zastosowanie w sytuacji, gdy jedna strona świadczy coś na rzecz drugiej strony. W przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia z taką sytuacją albowiem powód nie świadczył niczego na rzecz pozwanego. To Skarb Państwa świadczył na rzecz pozwanego. Ten artykuł teoretycznie mógłby mieć zastosowanie pomiędzy Skarbem Państwa a pozwanym.

Art. 405 kc też nie ma zastosowania albowiem jedną z przesłanek bezpodstawnego wzbogacenia jest brak podstawy prawnej we wzbogaceniu. W ogóle cała konstrukcja bezpodstawnego wzbogacenia oraz świadczenia nienależnego oparta jest na braku podstawy prawnej do świadczenia. W przypadku istnienia podstawy prawnej należy sporne kwestie rozwiązywać w oparciu o ten stosunek albo rozliczenia dokonywane są na podstawie przepisów bezwzględnie obowiązujących statuujących obowiązek rozliczenia. Tymczasem pozwany otrzymał świadczenie na podstawie decyzji N. (...) (1) z dnia 5 maja 2020r. znak: (...)Brak jest więc podstaw do rozliczania uzyskanej przez pozwanego kwoty 738 586 zł.

Jak wskazano wyżej rozliczenie na podstawie bezpodstawnego wzbogacenia może nastąpić tylko w sytuacji gdy brak jest podstawy do rozliczenia świadczeń na podstawie innych przepisów lub stosunku obligacyjnego.

W przedmiotowej sprawie nie sposób pominąć umów obowiązujących pozwanego i(...) oraz pomiędzy (...), a powodem.

Zgodnie z umową z 15.11.2010r. pozwany i (...) w F. zawarli umowę dzierżawy. Nie była to pierwsza umowa. Wcześniejsza umowa była z 1996r. Jej konstrukcja była taka, że pozwany oddał w dzierżawę grunt (...) za symboliczną złotówkę, a (...) mogło nieruchomością swobodnie dysponować (w tym czynić różnego rodzaju nakłady), a uzyskiwane przychody przeznaczać na działalność statutową. Z uwagi na tą konstrukcję umowy i brak obowiązku płacenia czynszu, zawarto w § 7 umowy postanowienie zgodnie z którym, (...) po rozwiązaniu umowy nie będzie mogło żądać zwrotu poniesionych nakładów. Na konstrukcję umowy miał również wpływ fakt, że budynek (...) wybudowali mieszkańcy w latach 30 -tych XX wieku. Umowa była zawarta na czas nieokreślony.

W 2015r. zawarto postanowienie z którego wynika, że (...) będzie mogło przeznaczać nieruchomość na cele budowlane, poddzierżawa może nastąpić tylko na maksymalny okres 3 lat, a poddzierżawca ma obowiązek usunąć nakłady po zakończeniu umowy. (...) nie miała obowiązku notyfikowania jakichkolwiek umów pozwanemu.

Dwie pisemne umowy pomiędzy (...) w F. z 1.10.2012r. (jedna na wynajem lokalu o powierzchni 156 m

2, a druga na wynajem lokalu o pow. 75 m

2) na okres 10 lat, ale nie zawierają one rzeczywistej pełnej treści umowy. Po pierwsze z treści tych umów nie wynika, że to powód wybudował wskazane lokale i z nich nie wynika sposób rozliczenia kosztów budowy. Jak wynika z ustalonego stanu faktycznego to powód je wybudował, a rozliczenie miało nastąpić poprzez obniżenie czynszu o 2/3 przez okres 10 lat. Sama umowa musiała jednak zostać zawarta ustnie wcześniej, ponieważ powód rozpoczął inwestycje przed 2012r. i trudno przypuszczać, że przeprowadziłby cały proces inwestycyjny nie mając zagwarantowanej możliwości jej rozliczenia. W umowie (ani pisemnej ani ustnej) nie zawarto jednak żadnych postanowień dotyczących rozliczenia nakładów w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy.

Jak wynika z zawartych umów pozwanego nie łączył z powodem żaden stosunek umowny, pozwany nie czynił żadnych nakładów na nieruchomości i nie czerpał żadnych korzyści z uzyskiwanych przychodów (poza korzyścią, że zaspokajało to potrzeby mieszkańców którzy chcieli istnienia (...) i pozwany nie musiał tej działalności finansować lub finansował w mniejszym rozmiarze). Ponadto, zgodnie z umową dzierżawy, pozwany miał zagwarantowane, że nie będzie musiał zwracać żadnych nakładów nikomu.

Jak wynika z omówionych umów to wzajemne rozliczenia nakładów ustalane były pomiędzy powodem, a (...). Nie przewidzieli oni jednak faktu, że zawarta pomiędzy nimi umowa może zostać wcześniej rozwiązana i nie przewidzieli zasad rozliczenia nakładów w takiej sytuacji. Zatem właściwym podmiotem przeciwko którem powód może skierować swoje żądania rozliczenia nakładów (nie wnikając obecnie jaka mogłaby do tego być podstawa prawna) jest (...) w F..

Zatem i z tego powodu roszczenie nie jest uzasadnione.

Brak jest również podstaw do rozliczania nakładów w oparciu o przepisy art. 224 – 230 kc, albowiem te przepisy maja zastosowanie w sytuacji gdy posiadacz zależny korzysta z nieruchomości bez umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z 19.01.2001r.; I CKN 1059/98). Powód korzystał z nieruchomości na podstawie ważnej umowy zawartej z (...).

Zarzuty naruszenia art. 316 § 1 kpc oraz 363 kc, art. 322 kc poprzez zaniechanie ustaleń co do wartości bezpodstawnego wzbogacenia według stanu z dnia wyrokowania i uwzględnienia w wycenie korzyści, które pozyskał powód, a także naruszenie zasady zasądzenia odpowiedniej sumy

jest uzasadniony, ale ta okoliczność ostatecznie nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Sąd przyjął, że w ogóle nie doszło do bezpodstawnego wzbogacenie pozwanego kosztem powoda, a zatem rozstrzyganie jakie korzyści uzyskał powód np. poprzez obniżony czynsz i jakie rzeczywiście były koszty nakładów pozostaje bez znaczenia. Zweryfikowanie tych kwestii byłoby konieczne gdyby sąd co do zasady przyjął, że roszczenie jest uzasadnione.

Zarzuty dotyczące naruszenia art. 455 k.c. i art. 481 kpc poprzez przyjęcie iż pozwany miał obowiązek dokonać zapłaty kwoty zasądzonej w dniu złożenia pozwu na poczcie; naruszenia art. 677 k.c. w związku z nieuwzględnieniem terminu przedawnienia roszczeń powoda wynikających z umów najmu; naruszenia art. 229 k.c. w związku z nieuwzględnieniem terminu przedawnienia roszczeń powoda w stosunku do właściciela gruntu; naruszenia art. 203 § 2 kpc oraz art. 98 kpc i art. 100 kpc poprzez nie uwzględnienie faktu iż powód częściowo cofnął powództwo, z uwagi na oddalenie powództwa

pozostają bez znaczenia i dlatego ich omawianie jest bezprzedmiotowe.

Z uwagi na zmianę wyroku i oddalenie powództwa sąd kosztami procesu za I instancję obciążył powoda – na zasadzie art. 98 kpc. W skład tych kosztów wchodzi wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego w wysokości 10 800 zł.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd orzekł stosując zasadę z art. 98 kpc i w całości obciążono nimi powoda. W skład zasądzonych kosztów wchodzi wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 8100 zł wyliczone w oparciu o §10.1.2) i §2.7) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. „w sprawie opłat za czynności radców prawnych” oraz opłata od apelacji w wysokości 36 930 zł. Łącznie 45 030 zł.