Zaległe opłaty eksploatacyjne za lokal spółdzielczy. Sąd zasądził od pozwanej 7184,85 zł

Powódka (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w R. wniosła przeciwko pozwanej R. F. pozew o zapłatę kwoty 7.184,85 zł tytułem zaległych należności eksploatacyjnych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwoty i dat wskazanych w pozwie oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki zwrotu kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazała, że pozwanej przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w budynku należącym do zasobów powódki położone w R. przy ul. (...), dla którego jest prowadzona księga wieczysta nr (...). Powódka podała, iż w związku z użytkowaniem lokalu pozwana była zobowiązana uiszczać należności eksploatacyjne. Powódka zaznaczyła, że w okresie od czerwca 2024 roku do końca czerwca 2025 roku pozwana nie uregulowała należnych opłat z tytułu użytkowania lokalu mieszkalnego, co spowodowało powstanie we wskazanym okresie zaległości w kwocie 7.184,85 zł. Powódka dodała, że pozwana nie odpowiedziała na skierowane do niej wezwanie do zapłaty. Nadto podniosła, iż data wymagalności należności dochodzonych pozwem wynika z terminów płatności za poszczególne miesiące (k.2-4).

W dniu 12 sierpnia 2025 roku w sprawie o sygn. akt(...) referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym w (...) uwzględniając żądanie powódki wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym (k.15).

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu pozwana zarzuciła nieudowodnienie istnienia, wysokości oraz wymagalności wierzytelności dochodzonej pozew, a także brak wykazania roszczenia co do zasady i wysokości Podniosła także brak dowodu doręczenia wezwania do zapłaty oraz wykazu zadłużenia i brak wymagalności roszczenia. Zaprzeczyła jakoby zalegała z zapłatą czynszu za przedmiotową nieruchomość i aby otrzymała kiedykolwiek wezwanie do zapłaty oraz wykaz zadłużenia (k.20-24).

W odpowiedzi na sprzeciw powódka podtrzymała swoje wnioski i twierdzenia wskazane w pozwie dołączając przy tym dokumenty potwierdzające jednostkowe składniki czynszu (k.36-39).

Sąd ustalił co następuje:

Pozwanej R. F. przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego położonego w R. przy ul. (...) w budynku należącym do zasobów powódki (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w R..

/dowód: wydruk działu I i II Księgi Wieczystej nr (...) k.13-14/

W związku z użytkowaniem lokalu pozwana była zobowiązana uiszczać należności eksploatacyjne. Zobowiązanie pozwanej wynikało z przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz z § 92-94 Statutu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w R. zatwierdzonego postanowieniem Sądu Rejonowego w(...)X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego z dnia 6 lipca 2023 roku.

Zgodnie z 94 ust. 5 ww. statutu na pokrycie kosztów zakupu mediów użytkownicy lokali wnosili miesięczne zaliczki w wysokości określonej w regulaminach rozliczania mediów obowiązujących w Spółdzielni.

a) za dostawę zimnej wody i odprowadzenie ścieków w wysokości ustalonej w taryfie zużycia wody i odprowadzenia ścieków przedsiębiorstwa (...) kosztów dostawy wody i odprowadzenia ścieków dokonywane było co pól roku od 1 stycznia do 30 czerwca oraz 1 lipca do 31 grudnia,

b) za centralne ogrzewanie w wysokości ustalonej przez Radę Nadzorczą Spółdzielni w oparciu o koszty wynikające z taryf zatwierdzonych przez Urząd Regulacji Cen (...). Okresem rozliczeniowym był sezon grzewczy trwający od 1 czerwca do 31 maja następnego roku,

c) za podgrzanie wody „c.w.” w wysokości ustalonej przez Radę Nadzorczą Spółdzielni w oparciu o koszty wynikające z cen zakupu gazu i taryf dostawcy. Rozliczenie kosztów dokonywane było w okresach półrocznych.

Pozwana była zobowiązana również do uiszczania opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Od 1 stycznia 2024 roku opłata za wywóz nieczystości wynosiła 24 zł na jednego mieszkańca zamieszkującego nieruchomość, natomiast od 1 stycznia 2025 roku opłata za wywóz nieczystości wynosiła 29 zł na jednego mieszkańca zamieszkującego nieruchomość. W lokalu zgłoszono zamieszkiwanie 1 osoby.

Wysokość opłat za wodę i odprowadzanie ścieków regulowała uchwała Rady Nadzorczej (...) Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 27 czerwca 2023 roku (...) oparta na Komunikacie Przedsiębiorstwa (...) w R., w okresie od 14.06.2023 r. do 13.06.2024 r. opłata za wodę i odprowadzanie ścieków wynosiła 18,47 zł za m

3, w okresie od 714.06.2024 r. do 13.06.2025 r. wynosiła 18,82 zł za m

3, a w okresie od 14.06.2025 r. do 13.06.2026 r. wynosi 19,81 zł za m

3. Wysokość podatku od nieruchomości regulowała uchowała nr(...). według której stawka wynosiła 0,24 zł o lipca 2021 r.

Pozostałe składniki opłaty eksploatacyjnej wynikały z uchwał podejmowanych przez Radę Nadzorczą powódki tj. uchwała nr (...) gdzie określono stawkę za konserwację domofonów na 1,30 zł, uchwała nr (...) gdzie określono stawkę funduszu społeczno – wychowawczego na 0,02 zł/m

(

2), uchwała nr(...) gdzie określono stawkę opłat w pozycji „energia elektryczna” w piwnicach i komórkach w kwocie 30 zł miesięcznie za gniazdo i 3 zł miesięcznie za żarówkę, uchwała nr (...) w sprawie stawek na fundusz remontowy, która ustaliła stawkę od dnia 1 maja 2021 r. na kwotę 5,07 zł za m

(

2),uchwała nr(...) określająca stawkę za konserwację przyłącza wod.-kan. w kwocie 7,46 zł, uchwała nr (...) gdzie stawka opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi wynosiła 24 zł za osobę, uchwała nr (...) gdzie stawkę za eksploatację podstawową wynosiła 3,40 zł, uchwała nr (...) z dnia 24 maja 2022r. w której określono stawkę za (...) minimum na 4,32 zł za lokal, uchwała nr(...) gdzie stawki za dzierżawę pojemników na odpady określono na 2,12 zł za lokal

Płatność za każdy miesiąc miała nastąpić do ostatniego dnia danego miesiąca.

Powódka zawiadamiała o zmienia wysokości opłat w ten sposób, że umieszczała informacje w skrzynce pocztowej poznanej. Każdy z właścicieli lokalu miał dostęp do (...) Elektronicznego Biura (...), gdzie przez wpisanie swojego identyfikatora i hasła miał dostęp do kartoteki konta lokalu mieszkalnego i mógł na bieżąco sprawdzać wysokość opłat eksploatacyjnych. Zarząd Spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości w formie ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów o których mowa w ust. 1-2, 4-5 §92 statutu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej.

/dowód: Statut (...) Spółdzielni Mieszkaniowej k.40-49v, k. 50-59v, Regulamin funduszu remontowego k. 60-61v, Regulamin działalności i wydatkowania środków finansowych w ramach limitu wydatków na cele społeczne i kulturalno- oświatowe w (...), k. 62-62v, Regulamin eksploatacji i porządku domowego, k. 63-65v, Regulamin dostarczania wody i odprowadzania ścieków k.66-70, Regulamin rozliczania kosztów CO k. 71-80v, k. 84-85v, Regulamin rozliczania kosztów gospodarowania zasobami mieszkaniowymi oraz ustalania opłat za używanie lokali w (...) k. 81-83v, uchwały podejmowane przez Radę Nadzorczą powódki k. 86-87, k. 90-95, k. 103-109, wykaz nieruchomości stawek opłat z tytułu podatku od nieruchomości i wieczystego użytkowania gruntu k. 88-89, oświadczenie k. 110/

W okresie od początku czerwca 2024 roku do końca czerwca 2025 roku pozwana nie uregulowała należnych opłat z tytułu użytkowania lokalu mieszkalnego, co spowodowało powstanie zaległości w łącznej wysokości 7.184,85 zł, na które składały się należności:

a) czerwiec 2024 roku – 175,14 zł,

b) lipiec 2024 roku – 559,30 zł,

c) sierpień 2024 roku- 559,30 zł ,

d) wrzesień 2024 roku -559,30 zł ,

e) październik 2024 roku – 581,31 zł ,

f) listopad 2024 roku -581,31 zł,

g) grudzień 2024 roku – 581,31 zł,

h) styczeń 2025 roku - 613,33 zł,

i) luty 2025 roku – 594,91 zł,

j) marzec 2025 roku – 594,91 zł,

k) kwiecień 2025 roku – 594,91 zł,

l) maj 2025 roku – 594,91 zł,

m) czerwiec 2025 roku – 594,91 zł.

/dowód: rozliczenie opłat eksploatacyjnych w okresie od czerwca 2024 roku do końca czerwca 2025 roku k. 10, k. 11-11v, k. 96-102/

Pismem z dnia 30 kwietnia 2025 roku powódka wezwała pozwaną do zapłaty na jej rzecz kwoty 6.726,18 zł w terminie 7 dni od otrzymania wezwani, które zostało pozwanej doręczone 19 maja 2025 roku.

Pozwana nie odpowiedziała na wezwanie.

/dowód: wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru k. 12-12v/

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w postaci w/w dokumentów, które Sąd uznał za wiarygodne, wzajemnie ze sobą korelujące i rzeczowe oraz które wzajemnie się uzupełniały tworząc wyrazisty obraz całości sprawy. Wbrew twierdzeniu pozwanej Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie dowodów z powołanych wyżej dokumentów prywatnych, którym nadał znaczenie zgodnie z art. 245 k.p.c. oraz z innych dokumentów w rozumieniu art. 243

1 k.p.c. Sąd nie znalazł żadnych podstaw do kwestionowania autentyczności i prawdziwości dokumentów, z których przeprowadzony został dowód. Na mocy art. 243

2 k.p.c. ww. wiarygodne dokumenty znajdujące się w aktach sprawy stanowiły dowody bez wydawania odrębnego postanowienia. Skoro materiał dowodowy stanowiły opisane wyżej dokumenty, to tym samym z mocy ustawy stanowiły one przedmiot postępowania dowodowego.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Zgodnie z treścią art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Przechodząc do dalszych rozważań wskazać należy, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie definiuje, czym są koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości, ani nie rozróżnia szczegółowo pojęć "koszty eksploatacji nieruchomości” od "kosztów utrzymania nieruchomości". Oba te rodzaje kosztów są jednak bez wątpienia związane z nieruchomością i z tego względu do kosztów takich nie można zaliczyć niczego, co nie jest związane bezpośrednio z nieruchomością.

Biorąc pod uwagę zasadę samodzielności finansowej spółdzielni mieszkaniowej, należy zatem przyjąć, że w skład kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości wchodzą wszystkie koszty usług, dostarczanych do nieruchomości (dostawy wody, energii, odbioru ścieków, oczyszczania itp.), koszty bieżącej konserwacji, napraw i remontów (wraz z kosztami odpowiedniej dokumentacji i odpowiednimi kosztami administracyjnymi, opłatami lub podatkami), koszty utrzymania i konserwacji urządzeń technicznych, położonych w obrębie nieruchomości, zieleni i urządzeń małej architektury, konserwacji i oczyszczania dróg, placów i chodników, podatek od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów oraz koszty zarządzania nieruchomością, które jednak nie są tożsame ze wszystkimi kosztami funkcjonowania administracji spółdzielni.

Wbrew twierdzeniu pozwanej, pozwana nabyła w 2021 roku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w R., co potwierdza dołączona do pozwu księga wieczysta nr (...). W toku procesu ustalono, że pozwana, której przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w budynku należącym do zasobów powódki nie uiszczała należnych opłat eksploatacyjnych w okresie od czerwca 2024 roku do końca czerwca 2025 roku.

Strona pozwana zarzucił powódce niewykazanie podstaw ani wysokości roszczenia, o co w głównej mierze toczył się spór. W odpowiedzi na te zarzuty powódka poszerzyła materiał dowodowy o relewantne dokumenty mające wykazać szczegółowy sposób określenia, naliczenia i wysokości opłat w przedmiotowej sprawie.

Sąd nie miał wątpliwości co do zasadności roszczenia. Przedstawione przez powódkę dowody nie zawierają w ocenie Sądu sprzeczności i są wiarygodne. Zawarte w miesięcznych naliczeniach kwoty pokrywają się z pozostałymi dokumentami. Stawki ustalone przez powódkę wynikają z poszczególnych uchwał rady nadzorczej lub też zarządu. Brak jest dowodów na to aby pozwana na właściwym (przedsądowym) etapie kwestionowała zgodność z prawem wspomnianych uchwał. Należało zatem przyjąć że przedstawione przez powódkę dokumenty jednoznacznie wyjaśniają podstawy do naliczenia żądanych od pozwanej należności.

W ocenie Sądu powódka sprostała ciężarowi wynikającemu z at. 6 k.c. i mimo kwestionowania wysokości żądania przez pozwaną, wykazała w sposób szczegółowy co składało się jednostkowo na wysokość roszczenia. Pozwana nie obaliła w przekonujący sposób metodyki wyliczenia przedstawionego przez powódkę w toku procesu, a Sąd uznał dokumenty za wiarygodne w sposób dostateczny określające sposób wyliczenia należności. Z kolei wysokość opłat eksploatacyjnych została potwierdzona przedstawionymi przez powódkę stosownymi dokumentami źródłowymi w tym uchwałami podejmowanymi przez Radę Nadzorczą powódki, jej Zarząd oraz Radę Miasta.

Jedynie na marginesie Sąd wskazuje, że milczenie lub brak wypowiedzi strony przeciwnej wobec twierdzeń strony powołującej tylko dany fakt może być przez sąd uznane za pośrednie przyznanie faktu, gdy przeprowadzone w toku postępowania dowody uzasadniają wysnucie wniosku, że strona przeciwna istotnie nie miała zamiaru zaprzeczyć danej okoliczności faktycznej (art. 230 k.p.c.).

Należy także wskazać, że pozwana była wzywana do zapłaty wskazanej tam kwoty i mimo doręczenia jej wezwania nie uiściła należności ani jej nie zakwestionowała przedsądowo. Należy przyjąć, że pozwana była w pełni świadoma konieczności uiszczania należnych opłat powódce, skoro się temu nie sprzeciwiała.

Pozwana nie przedstawiła żadnych dowodów na uiszczenie należności we wskazanym okresie, a zatem jej twierdzenia w tym zakresie należało uznać za gołosłowne.

Mając na uwadze powyższe rozważania faktyczne i prawne Sąd w punkcie 1 wyroku zasądził od poznawanej R. F. na rzecz powódki (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w R. kwotę 7.184,85 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie naliczanymi od kwot:

n) 1315,62 zł od dnia 1.09.2022 r.,

o) 1367,79 zł od dnia 1.10.2022 r.,

p) 1370,49 zł od dnia 1.11.2022 r.,

q) 1941,28 zł od dnia 1.12.2022 r.,

r) 1370,49 zł od dnia 3.01.2023 r.,

s) 1380,49 zł od dnia 1.02.2023 r.,

t) 1380,49 zł od dnia 1.03.2023 r.,

u) 1380,49 zł od dnia 1.04.2023 r.,

v) 1380,49 zł od dnia 3.05.2023 r.,

w) 1380,49 zł od dnia 1.06.2023 r.,

x) 1380,49 zł od dnia 1.07.2023 r.,

y) 1459,47 zł od dnia 1.08.2023 r.,

z) 1459,47 zł od dnia 1.09.2023 r.,

aa)

1694,23 zł od dnia 3.10.2023 r.,

bb)

1569,23 zł od dnia 1.11.2023 r.,

cc)

3039,31 zł od dnia 1.12.2023 r.,

Przy tym o odsetkach Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 i § 2 k.c. zasądzając je od dnia następnego po dniu do którego miała nastąpić płatność. Przy tym płatność za każdy miesiąc miała nastąpić do ostatniego dnia tego miesiąca. Zatem po upływie płatności, roszczenia jednostkowe stawały się wymagalne. W przypadku, gdy płatność miała nastąpić w dzień ustawowo wolny od pracy lub w sobotę termin wymagalności przesuwał się na dzień następny.

Na podstawie art.98 § 1 i 3 k.p.c. i art. 98 §1

1 k.p.c. Sąd w punkcie 2 wyroku zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 2.217 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów procesu. Na koszty złożyła się opłata od pozwu w wysokości 400 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 1.800 zł obliczone zgodnie z § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17zł.

sędzia Ewa Buczek - Fidyka

Sygn. akt I C 1493/24

ZARZĄDZENIE

1. (...)

2. K.. (...).

R., 22.10.2025r. sędzia Ewa Buczek - Fidyka