Zbyt mały hydrofor na osiedlu. Sąd zasądził od dewelopera obniżkę cen trzech mieszkań

Stan faktyczny

W dniu 6 kwietnia 2017 r. A. D. (2) (jako konsument) zawarł z (...) sp. z o.o. w G. umowę deweloperską dotyczącą zamiaru nabycia prawa do lokalu mieszkalnego o nr projektowym(...) za cenę 240.000 zł (w R. przy ul. (...)). Ustanowienie i nabycie lokalu (ul. (...)) nastąpiło aktem notarialnym z dnia 9 lipca 2018 r. po zapłacie ceny w całosci.

W dniu 10 kwietnia 2017 r. K. R. (jako konsument) zawarła z (...) sp. z o.o. w G. umowę deweloperską dotyczącą zamiaru nabycia prawa do lokalu mieszkalnego o nr projektowym (...)za cenę 203.000 zł (w R. przy ul. (...)). Ustanowienie i nabycie lokalu (ul. (...)) nastąpiło aktem notarialnym z dnia 9 lipca 2018 r. po zapłacie ceny w całosci.

W dniu 17 października 2017 r. J. A. (jako konsument) zawarł z (...) sp. z o.o. w G. umowę deweloperską dotyczącą zamiaru nabycia prawa do lokalu mieszkalnego o nr projektowym (...) za cenę 250.000 zł (w R. przy ul. (...)). Ustanowienie i nabycie lokalu (ul. (...)) nastąpiło aktem notarialnym z dnia 6 lipca 2018 r. po zapłacie ceny w całosci.

O. ści bezsporne

Żaden z powodów nie ma wiedzy, wykształcenia lub praktyki w zakresie technicznych uwarunkowań z zakresu budownictwa mieszkaniowego ani instalacji sanitarnych.

O. ści bezsporne

Pozwany w prospekcie informacyjnym stanowiącym część umów deweloperskich zawarł jedynie lakoniczną informację, że budynki będą zasilane w wodę „z sieci miejskiej”.

D. ód: prospekt, k. 41 verso

W rzeczywistości zasilanie budynków osiedla w wodę następowało za pośrednictwem zbiornika magazynowego (hydrofor). Powoduje to stale pojawiające się – z różną częstotliwością zarówno w płaszczyźnie długoterminowej (zależną m.in. od pór roku i wykorzystania wody do nawadniania trawników) i krótkoterminowej (w ujęciu dobowym – wzrostu zapotrzebowania mieszkańców na wodę do celów higienicznych w porze porannej i wieczornej) – zjawiska polegające na wyraźnym zmniejszeniu ciśnienia wody, nawet do przejściowych całkowitych zaników dostępności wody. Rodzi to niekorzystne skutki w życiu codziennym powodów (i ich członków rodziny w odniesieniu do powodów ad 1-2, utrudnienia w kąpieli) oraz komplikacje związane z działaniem urządzeń domowych wykorzystujących wodę (piec gazowy podgrzewający wodę – automatyczne wyłączenia w przypadku zbyt niskiego ciśnienia, wówczas nie ma dostępności ciepłej [podgrzanej] wody oraz wadliwe działanie pralek i suszarek).

D. ód: zeznania powodów

zeznania świadków M. J., P. J., P. U., G. S., S. P., Ł. K. (k. 525-528), K. T. (k. 585-586)

Zastosowana w danym przypadku pojemność zbiornika magazynowego (hydroforu) jest wadliwa, tj. zbyt mała w kontekście zwykłego (przeciętnego) zapotrzebowania dla danej wielkości osiedla zasilanego. Ponadto nie zastosowano zabezpieczeń przed wtórnym bakteriologicznym skażeniem wody w zbiorniku, przekroczeniem maksymalnego awaryjnego poziomu wody w zbiorniku, sygnalizacji stanów awaryjnych zbiornika. Wykrycie takich informacji wymagałoby posiadania przez nabywcę lokalu wykształcenia technicznego w specjalności instalacji sanitarnych z odpowiednim doświadczeniem zawodowym w tej branży. Ponadto obsługa zbiornika generuje stałe dodatkowe koszty ponoszone przez wszystkich mieszkańców osiedla (nie występowałyby, gdyby zasilanie następowało bezpośrednio z sieci wodociągowej gminnej/miejskiej). Koszty te wynikają z serwisowania zestawu hydroforowego, energii elektrycznej niezbędnej do napędu pomp tego urządzenia, badań bakteriologicznych, koszty firmy zarządzającej tą częścią nieruchomości wspólnej (m.in. dokonywania rozliczeń opłat, zlecanie serwisu itd.). W ostatnim czasie (listopad 2023 r.) w hydroforni odkryto nieprawidłowości związane z nieszczelnością komory studni, konieczność wymiany pompy odwadniającej, korozja zestawu hydroforowego, przesunięcie komina wentylacyjnego oraz komina rewizyjnego zbiornika wody. Te ostatni obserwacje wskazują na nierównomierne i nadmierne osiadanie zbiornika wody, co najprawdopodobniej wynika z niewłaściwego zagęszczenia podłoża. Wszystkie wymienione powyżej wady są usuwalne: można nawet zaprojektować i wybudować kolejny zbiornik magazynowy.

D. ód: opinia biegłego G. Z., k. 605-611, 629-643, 671-675

W luty/marcu/lipcu 2021 r. powodowie wezwali pozwanego do usunięcia wady skutkującej niewystarczającą dostępnością wody, poprzez rozbudowę hyrdoforni. Pozwany każdorazowo odpowiedział negatywnie kwestionując istnienie wad.

D. ód: wezwania, k. 204-222

odpowiedzi, k. 223-227

Powodowie w dniu 10 lipca 2021 r. złożyli pozwanemu oświadczenia o obniżeniu ceny nieruchomości każdorazowo o 50.000 zł. Mimo wezwania pozwany tych sum powodom nie uiścił.

D. ód: oświadczenia, k. 228-255

Kwota obniżenia wartości rynkowej spornych lokali wynosi odpowiednio:

1) dla lokalu powoda ad 1 – 27900 zł

2) dla lokalu powódki ad 2 – 24400 zł

3) dla lokalu powoda ad 3 – 27000 zł.

D. ód: opinie biegłego J. Ś., k. 761-897

Ocena dowodów

Opinia biegłego G. Z. (traktowana jako całość z uzupełnieniami) jest jasna, pełna i wewnętrznie niesprzeczna. Wyjaśnia przejrzyście dlaczego w danym przypadku zastosowane rozwiązanie techniczne jest wadliwe – biegły podkreślił, że chodzi o konkretne (nieprawidłowe, niewystarczające) parametry hydroforni, a nie o sam fakt przyjęcia takiego rozwiązania technicznego. Biegły wyjaśnił też, że zagadnienie to jest na tyle skomplikowane i specjalistyczne, że bez specjalnego wykształcenia i praktyki nie da się na podstawie dokumentacji projektowej wykryć tych wad. A jasnym jest, że powodowie takiej wiedzy nie posiadali.

Opinie biegłego J. Ś. są jasne, pełne i wewnętrznie niesprzeczne. Przekonującym jest wniosek, że trwałe problemy z dostępnością wody do mieszkań są obiektywnym czynnikiem, który może zniechęcać do ewentualnego zakupu, obniżając tym samym wartość rynkową takich lokali. Określenie wymiaru obniżki przez biegłego zostało dokonane z poprawnością metodyczną, w sposób zindywidualizowany i przejrzysty.

Zeznania stron i świadków są wiarygodne, opisują w sposób szczery, zindywidualizowany i spójny warunki życia w mieszkaniach na tym samym osiedlu, w sytuacji wciąż powtarzających się (nieprzewidywalnych co do częstotliwości) obniżek ciśnienia wody lub nawet jej zaniku. Opisy związanych z tym perturbacji i niedogodności nie są zdaniem Sądu przesadzone. Można wręcz stwierdzić, że daje się odczuć pewne pogodzenie się osób przesłuchiwanych z losem, z uwagi na brak realnych perspektyw na usunięcie wady. Z drugorzędnych tak naprawdę innych dokumentów sprawie wynika bowiem, że na terenie danej gminy występuje ogólny niedobór źródeł wody, co stawia pod znakiem zapytania sensowność przyszłej ewentualnej rozbudowy hydroforni (nie jest to jednak zagadnienie główne w niniejszej sprawie i nie było ostatecznie przedmiotem fachowej weryfikacji pod tym kątem). Z wszystkich tych zeznań wynika jednoznacznie, że mieszkańcy zaobserwowali problem dopiero po wprowadzce, nikt z przesłuchiwanych osób nie miał wiedzy wcześniej, że taka wada na całym tym osiedlu będzie występować.

Kwalifikacja prawna

Sąd stwierdza, że sporne lokale są obarczone wadą fizyczną (w rozumieniu art. 5561 § 1 pkt 1 k.c., w brzmieniu obowiązującym od 25.12.2014 r.), gdyż parametry techniczne przyjętego rozwiązania zasilającego całe osiedle mieszkaniowe są niewystarczające i to w wielu aspektach, choć najważniejszym jest zbyt mała pojemność zbiornika magazynowego wody. Efektem jest sytuacja powtarzających się stale obniżek ciśnienia wody (do pełnego zaniku), co czyni korzystanie z lokali na normalne cele mieszkaniowe obiektywnie kłopotliwym (problemy z czynnościami higienicznymi, dostępnością wody podgrzanej, utrudnienia w pracy zwykłych urządzeń domowych – pralka, suszarka). Wymaganą właściwością lokali mieszkalnych – z uwagi na ich przeznaczenie – jest stałe zaopatrzenie w wodę z odpowiednim ciśnieniem. Jest to oczywisty standard cywilizacyjny we współczesnej Polsce.

Wadę tę należy – z perspektywy powodów (konsumentów nie posiadających wiedzy i doświadczenia zawodowego z zakresu instalacji sanitarnych) – zakwalifikować jako wadę ukrytą, gdyż nie mogli oni przez zawarciem kolejnych umów z pozwanym jej dostrzec. Nie miał więc zastosowania art. 557 § 1 k.c.

Mimo stosownego wezwania wada nie została usunięta przez pozwanego. Oczywistym jest, że wada istniała już w momencie procesu inwestycyjnego, bo jest osadzona w nieprawidłowo zaprojektowanej i wadliwie wybudowanej hydroforni.

Oświadczenie powodów o skorzystaniu z uprawnienia do obniżenia ceny nabycia nieruchomości było co do zasady skuteczne (sty. 560 § 1 k.c.), przy czym granicą skuteczności tego świadczenia w ujęciu kwotowym jest odnośna dla każdego z powodów suma obniżki wyliczona przez biegłego zgodnie metodologią przewidziana w art. 560 § 3 k.c.

W tym stanie rzeczy wszystkie trzy powództwa uwzględniono jako w całości zasadne podstawie art. 5561 § 1 pkt 1 k.c. w zw. z art. 560 § 1 i § 3 k.c. w zw. z art. 455 k.c. w zw. z art. 481 § 1 i § 2 k.c. (punkty I-III. sentencji).

Koszty

W punkcie IV. przesądzono zasadę odpowiedzialności za koszty zgodnie z art. 98 k.p.c. pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi zgodnie z art. 108 § 1 zdanie drugie k.p.c.