Deweloper zapłaci 55 tys. zł kary umownej zamiast 110 tys. za opóźnienie w lokalu

Powodowie L. T. oraz Z. T. domagali się zasądzenia od pozwanej (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w O. kwoty 100.000 zł wraz z należnymi odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 19.07.2023 r. do dnia zapłaty. Nadto wnieśli o zasądzenie od strony pozwanej na ich rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu żądania powodowie wskazali, iż w dniu 13 maja 2021 r. strony postępowania zawarły umowę deweloperską, objętą aktem notarialnym. Zgodnie z ww. umową zawarcie umowy przeniesienia własności oraz wydanie lokalu mieszkalnego nabywcy miało nastąpić najpóźniej do 31 grudnia 2021 r., jednakże faktyczne wydanie lokalu , w związku z opóźnieniem ze strony dewelopera, nastąpiło w dniu 29 listopada 2022 r. natomiast do przeniesienia własności doszło w dniu 18 stycznia 2023r. Zgodnie z par. 12 pkt 1 przedmiotowej umowy deweloperskiej w przypadku opóźnienia dewelopera w zawarciu umowy przeniesienia oraz w wydaniu lokalu mieszkalnego nabywcy należy się osobno za każde z powyższych opóźnień kara umowna w wysokości 1/10% procenta dziennie, licząc od kwot wpłaconych przez nabywcę na poczet ceny, za każdy dzień opóźnienia ponad ustalony termin. Mając na względzie powyższe, powodowie naliczyli kary umowne zgodnie z umową za 381 dni opóźnienia w zawarciu umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego (kwota 165.735 zł) oraz 308 dni opóźnienia w wydaniu lokalu (kwota 143.985 zł). Dochodzona pozwem kwota stanowi część kary umownej. Przed wniesieniem pozwu powodowie bezskutecznie dążyli do pozasądowego rozstrzygnięcia sporu.

W dniu 13 października 2023 r. został wydany w sprawie nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.. Z uwagi na skuteczne wniesienie sprzeciwu przez pozwaną, nakaz stracił moc w całości (art. 505 par. 2 kpc).

Pozwana (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w O. w sprzeciwie od nakazu zapłaty wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powodów na jej rzecz kosztów procesu, ewentualnie o miarkowanie kary umowne o 90% wskazując, iż realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego miała charakter złożony i wieloetapowy a pozwana spółka nie ponosi wyłącznej winy za powstałe opóźnienia. Przyczyny opóźnienia jakie wskazała strona pozwana to: opieszałość projektanta, opieszałość administracji, siła wyższa w postaci pandemii COVID i związane z tym opóźnienia w dostawach na plac budowy, dodatkowy nie przewidziany wcześniej obowiązek wynikający z konieczności wybudowania chodnika przy drodze dojazdowej. Podniosła, iż faktycznie wydała lokal powodowi w dniu 13.08.2021 r. i już od tej daty powodowie byli posiadaczami przyszłego lokalu (przed formalnym przeniesieniem jego własności), dzięki czemu mogli już wówczas przeprowadzić prace wykończeniowe oraz remontowe. Nadto pozwana podniosła, iż dochodzona w niniejszym postępowaniu kara umowna przekracza 70% wartości ceny nabytego lokalu mieszkalnego, i jako taka jest w sposób nieproporcjonalny rażąco wygórowana oraz prowadzi do nieuzasadnionego wzbogacenia się powodów.

Pismem procesowym z dnia 14.10.2025 r. strona powodowa zmieniła powództwo w taki sposób, że zamiast dochodzonej pozwem kwoty 100.000 zł wraz z należnymi odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 19.07.2023 r. do dnia zapłaty, zażądała zasądzenia od pozwanej kwoty 110.000 zł wraz z należnymi odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 19.07.2023 r. do dnia zapłaty.

Pozwana podtrzymała swe stanowisko.

Sąd ustalił, co następuje:

Pozwana w sierpniu 2017 roku otrzymała decyzje zatwierdzająca projekt budowy i pozwolenie na budowę trzech budynków mieszkaniowych wraz z garażami podziemnymi, parkingami nadziemnymi, instalacjami wewnętrznymi oraz towarzyszącą infrastrukturą przy ul. (...) w M.

W dniu 13 maja 2021 r. strony zawarły umowę deweloperską oraz przedwstępną umowę sprzedaży, na mocy której pozwany zobowiązał się do wybudowania na oznaczonej nieruchomości budynku zgodnie z projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia na powodów jako nabywców własności tego lokalu; z kolei powodowie zobowiązali się do odebrania lokalu, zapłaty całej jego ceny oraz zawarcia umowy ustanowienia odrębnej jego własności. Cenę lokalu ustalono na 435.000 zł brutto; miała być ona uiszczona według przewidzianego w umowie harmonogramu (sześć transz). Termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz wydania lokalu określono na 31 grudnia 2021 roku. Strony ponadto w umowie przewidziały kary umowne w wysokości 0,1 % wpłaconej kwoty za każdy dzień opóźnienia osobno za opóźnienie w wydaniu lokalu i osobno za opóźnienie w zawarciu umowy przeniesienia własności zawarciu umowy (§12 ust.1 umowy). W umowie wskazane były również warunki do spełnienia jakich musi dojść aby można dokonać wydania lokalu oraz przeniesienia własności.

Strony nie podpisały aneksu do umowy w sprawie przedłużenia terminu na zawarcie umowy przenoszącej własność oraz wydania lokalu. Pozwana kolejnymi pismami informowała swoich klientów o kolejnych przesunięciach terminu zakończenia inwestycji – początkowo do końca grudnia 2021r, 31 marca 2022 r., 30 czerwca 2022 r., 30 września 2022 r., 31 grudnia 2022 r. Spółka poinformowała swoich klientów o zmianie ww. terminów w związku z opóźnieniem realizacji zamówienia, montażem wind oraz trudnościami w postaci epidemii koronawirusa (SARS – CoV – 2), które w sposób znaczący utrudniły możliwość realizacji przez pozwanego przedsięwzięcia deweloperskiego. Zgodnie z oświadczeniem zarządu z dnia 9 września 2022 r. ostatni etap budowy inwestycji dobiegł końca. W związku z ukończeniem budowy zawarcie umowy przeniesienia miało nastąpić do 31 grudnia 2022 r., a dokładny termin zawarcia umowy miał zostać podany najpóźniej na 14 dni przed wyznaczonym terminem jej podpisania.

W trakcie realizacji inwestycji, w pod koniec 2019 r. przedstawiciel pozwanej spółki zorientował się, że pozwolenie na budowę obliguje ich do wykonania sieci kanalizacyjnej i drogi dojazdowej w zakresie których nie ma dokumentacji projektowej. Zlecono wykonanie odpowiedziach projektów przy czym, przez kilka miesięcy nikt ze strony spółki nie interesował się czy i w jakim zakresie dokumentacja projektowa jest przygotowywana i na jakim etapie jest postępowanie w zakresie uzyskania stosownych pozwoleń. Stosowne projekty wykonano dopiero w pod koniec 2020 r. i w grudniu 2020 r. złożono wniosek o zatwierdzenie projektów i pozwoleniu na budowę. Decyzją z 30 grudnia 2020 roku architekt będący pełnomocnikiem pozwanej uzyskał decyzję zezwalającą na lokalizację sieci kanalizacji sanitarnej wraz ze studniami oraz sieci wodociągowej w pasie ul. (...), zaś w dniu 9 czerwca 2021 roku uzyskano udzielono pozwolenia na budowę samej sieci. Generalnie odnośnie tego przedsięwzięcia postępowanie administracyjne – z uwagi na konieczność uzupełniania różnego rodzaju braków i dokumentacji - trwało niecały rok – od grudnia 2020 r. do października 2021 r. O obowiązku budowy drogi dojazdowej było wiadomo co najmniej od roku 2019. W dniu 1 września 2020 roku uzyskała w drodze umowy użyczenia działkę (...) zaś w dniu 10 czerwca 2021 roku działkę (...) pod budowę drogi dojazdowej.

W międzyczasie w dniu 22 lipca 2021 r. pozwana uzyskała zatwierdzenie projektu tymczasowej organizacji ruchu w obrębie pasa drogowego z terminem ważności 6 miesięcy; w dniu 9 września 2021 r. pozwana uzyskała zezwolenie na zajęcie pasa drogowego – ulicy (...) oraz umieszczenie w pasie drogowym tej ulicy urządzeń kanalizacyjnych i sanitarnych (kanalizacja, studnie) - w celu wykonania sieci kanalizacji sanitarnej oraz wodociągowej. Dnia 22 października 2021 r. z kolei uzyskała zezwolenie na budowę drogi dojazdowej wraz z odwodnieniem na działkach (...) (...) pomiędzy ulicami (...) – jako tymczasowej. Pod koniec 2021 r. roku trwała korespondencja z (...) M. w sprawie budowy chodnika w ciągu ulicy (...). (...) M. w piśmie z dnia 15 grudnia 2020 r. zaakceptował przedstawioną budowę chodnika. Chodnik ten został ostatecznie odebrany w dniu 31 marca 2022 r. W dniu 11 marca 2022 r. pozwana uzyskała z kolei zezwolenie na zajęcie ulicy (...) w celu wykonania zjazdów do działek (...).

Pozwana jako inwestor przez okres blisko 10 miesięcy aż do października 2021 r. uzupełniała częściowo wniosek. Ostatecznie kompletny wniosek został złożony w dniu 14 października 2021 r. i 22 października 2021 r. wydano decyzję zatwierdzającą projekt budowalny wraz z pozwoleniem na budowę drogi dojazdowej wraz z odwodnieniem i przystąpiono do budowy. Pozwolenie na użytkowanie drogi pozwana otrzymała w dniu 16 listopada 2022 r. W dniu 9 czerwca 2021 r. pozwana otrzymała zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenia na budowę sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej dla budynków mieszkalnych na podstawie wniosku złożonego w dniu 5 marca 2021 r. , który również miał braki, uzupełnione kompletnie dopiero 2 czerwca 2021 r.

Powodom początkowo udostępniono lokal w październiku bądź listopadzie 2021 r. w celu rozpoczęcia prac wykończeniowych. Po paru tygodniach pozwana spółka nakazała prowadzącym roboty wykończeniowe opuszczenie budynku, twierdząc, iż powstały zniszczenia w częściach wspólnych. Powodowie otrzymali kolejną zgodę na wejście do lokalu po tygodniu, jednakże zaangażowane przez nich ekipy podjęły już wykonywanie innych zleceń. Powodowie na pracowników czekali około 1,5 miesiąca, prace wykończeniowe zostały przez nich wznowione w lutym 2022r. Kluczy do lokalu powodowie już pozwanej od tego czasu nie oddali. Finalnie prace wykończeniowe zostały przez powodów skończone w drugiej połowie 2022r; lokal nadawał się już do zamieszkania.. Powodowie do lokalu wprowadzili się na przełomie listopada/grudnia 2002r, jeszcze przed formalnym przeniesieniem na nich własności lokalu. Wcześniej zamieszkiwali w wynajmowanym mieszkaniu, które musieli opłacać. Dnia 18 stycznia 2023 r. strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia tej własności wraz z umową sprzedaży, umową o podział nieruchomości do korzystania. Na mocy jej postanowień pozwany ustanowił odrębną własność (...) numer (...) położonego na pierwszej kondygnacji budynku położonego przy ulicy (...) w klatce od ulicy (...) – za cenę 435.000 zł wraz z udziałem (...) części w częściach wspólnych budynku i innych urządzeniach oraz we własności (...) – objętych (...). Formalnie wydanie lokalu nastąpiło w dniu 29.11.2022r (par.2 pkt 6 umowy z 18.01.2023r).

Pismem z 5 lipca 2023 r. powodowie wezwali pozwaną spółkę do zapłaty kwoty 307.454 zł z tytułu kar umownych w terminie 7 dni od otrzymania wezwania (wezwanie pozwana odebrała 11.07.2023r).

/dowody: umowa deweloperska (k. 10-17v); umowa przeniesienia własności (k. 18-26); wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem nadania i wydrukiem z śledzenia przesyłek (k. 27-29); dziennik budowy nr (...) (k. 87-103v); zaświadczenie z dnia 23.08.2022 r. o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu (k. 104-104v); decyzja o pozwoleniu na budowę (...) (k. 105-107v); decyzje prezydenta miasta M. (k. 108-113v); decyzja prezydenta miasta z dnia 22.10.2021 r. wraz z dziennikiem budowy (k. 114-121); pismo (...) z dnia 15.12.2021 r. (k. 122); j (k. 123); umowy użyczenia (...) (k. 124-132); decyzja z dnia 30.12.2020 r. (k. 133-134v); decyzja prezydenta miasta M. z dnia 09.06.2021 r. (k. 135-137v); korespondencja (k. 138-149); oświadczenia pozwanej (k. 150-155); odpowiedź na wezwanie do zapłaty (k. 156--159); zeznania świadka Z. A. na rozprawie w dniu 22.09.2025 r. (k. 259v-260); zeznania świadka Z. Ł. na rozprawie w dniu 22.09.2025 r. (k. 260-260v); zeznania świadka F. Ł. na rozprawie w dniu 12.05.2026 r. (k. 297-297v); przesłuchanie powodów na rozprawie w dniu 12.05.2026 r. (k. 297v-298)/

Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, przesłuchaniu powodów oraz zeznań świadków Z. A., Z. Ł. i F. Ł.. Ustaleń w zakresie stanu faktycznego przyjętego za podstawę przeprowadzonych rozważań sąd dokonał kierując się dyrektywami wynikającymi z art. 233 § 1 k.p.c. Prawdziwość dowodów z dokumentów nie została zaprzeczona. Sąd dał wiarę świadkom oraz powodom w przyjętym zakresie, gdyż były logiczne, zgodne, wzajemnie się uzupełniały. W szczególności zeznania świadków znajdują potwierdzenie w dokumentacji złożonej przez pozwaną. Zeznania powodów były logiczne, konsekwentne a przez to wiarygodne.

Sąd pominął dowód z zeznań świadków F. L. i F. D. z uwagi na cofnięcie wniosków o ich przesłuchanie. Dowód z zeznań świadka G. O. został pominięty na podstawie art. 235

5 par. 1 pkt 5 (gdyż słuchanie świadka nie byo celowe nie prowadziło do ustalenia istotnych okoliczności, w sytuacji gdy sąd dysponował pozostałym materiałem dowodowym. W tej sytuacji przesłuchanie świadka spowodowałoby jedynie zbędną zwłokę w postępowaniu.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało częściowemu uwzględnieniu. Bezspornym było, że ustalony w umowie termin wydania lokalu jak również termin zawarcia umowy przenoszącej własność nie został dotrzymany. Z umowy deweloperskiej jednoznacznie wynikało, że w przypadku opóźnienia w wydaniu lokalu i zawarcia umowy przenoszącej własność naliczone będą kary umowne w wysokości 0,1% dziennie, licząc od kwot wpłaconych przez nabywcę. Podkreślić należy, że umowa przygotowana była w całości przez pozwaną – profesjonalny podmiot.

Pozwana podniosła, że opóźnienie nie było przez nią zawinione i wniosła o miarkowanie kary umownej o 90%. Zgodnie z treścią art. 483 §1 k.c. w zw. z art. 484 k.c. można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy pieniędzy - kary umownej, i kara ta należy się wierzycielowi bez względu na wysokość poniesionej szkody. Dłużnik będzie zwolniony z obowiązku zapłaty kary umownej, jeżeli wykaże, że przyczyną niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania uzasadniającego naliczenie kary umownej są okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, gdyż co do zasady zakres odpowiedzialności z tytułu kary umownej pokrywa się z zakresem ogólnej odpowiedzialności kontraktowej dłużnika z art. 471 k.c., gdy od przewidzianego tym przepisem odszkodowania kara umowna różni się tylko tym, że przysługuje ona niezależnie od poniesionej szkody. Opisana zasada doznaje jednak wyjątków opartych na zasadzie swobody umów z art. 353

1 k.c. Na podstawie normy art. 473 § 1 k.c. za dopuszczalne uznaje się w doktrynie i judykaturze zastrzeżenie w umowie uprawnienia wierzyciela do żądania kary w wypadku, gdy przyczyną niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika są okoliczności przez niego niezawinione. Ze swobody woli stron umowy wynika zatem, że dłużnik może przyjąć na siebie odpowiedzialność gwarancyjną na zasadzie ryzyka lub nawet za przypadek. Ocena charakteru postanowień umownych z § 12 umowy stron prowadzi do wniosku, że pozwana jako profesjonalista w obrocie gospodarczym - zmodyfikowała zasadę z art. 483 k.c. na podstawie art. 473 § 1 k.c. przyjmując dobrowolnie i świadomie na siebie zobowiązanie z § 12 umowy, z wszystkimi konsekwencjami z art. 483 i 484 k.c. Bezprzedmiotowa, zatem była dla oceny zasadności wierzytelności z tytułu kar umownych dochodzonych od pozwanej w związku z opóźnieniem w realizacji inwestycji czy przyczyną opóźnień były okoliczności niezawinione przez pozwaną.

Gdyby jednak uznać, że użyte w umowie określenie ”opóźnienie” było jedynie błędem redakcyjnym, a tak w rzeczywistości intencją i wolą stron było zastosowanie wprost przepisów dotyczących kar umownych , podkreślić należy że zgodnie z art. 483 § 1 k.c. kara przysługuje w razie zwłoki dłużnika, stanowiącej kwalifikowane opóźnienie, zawinione bezpośrednio przez dłużnika, bądź osoby którymi posługiwał się przy wykonaniu zobowiązania, również powstałe z innych przyczyn jak te, za które ponosi odpowiedzialność na zasadach ogólnych (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 1980 r., II CR 47/97, z dnia 8 lutego 2013 r., IV CSK 299/12). Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że pozwana dopiero pod koniec 2019 r. zorientowała się że do prawidłowego zakończenia inwestycji koniecznym jest wykonanie dodatkowych prac od początku objętych pozwoleniem na budowę w zakresie których nie tylko nie ma stosownych zezwoleń ale również projektu. Czas w którym pozwana zgromadziła dokumentację oraz uzyskała zezwolenia znacznie opóźnił realizacje inwestycji. Tłumaczenie pozwanej, że przez okres kilku miesięcy czekała na projekt a następnie przez blisko rok czasu starała się o stosowne zezwolenie w Urzędzie nie zwalnia jej od odpowiedzialności. Wniosek złożony został grudniu 2020 r., i przez kolejne miesiące trwała procedura związana z uzupełnianiem wniosku przez pozwaną. Dopiero po uzyskaniu decyzji w październiku 2021 r. pozwana mogła przystąpić do dalszych prac, które zakończyły się jesienią 2022 r. Wskazywana przez pozwaną opieszałość projektanta nie zwalnia pozwanej z odpowiedzialności, nie wykazano także opieszałości pracowników administracji. Przyczyna tak znacznego opóźnienia w realizacji inwestycji był brak należycie przygotowanej dokumentacji projektowej i brak zezwoleń już na etapie przystąpienia do jej realizacji.

Pozwana podnosiła, iż przyczyną niedotrzymania terminów umownych były problemy związane z ograniczeniami wynikającymi z restrykcji pandemicznych związanych z Covid. Trzeba mieć jednak na uwadze, że umowa deweloperska została zawarta w dniu 13.05.2021 r. a zatem w czasie gdy okoliczności dotyczące restrykcji pandemicznych były już wszystkim znane i ulegały liberalizacji. Pozwana winna była wziąć więc pod uwagę potencjalne problemy wiążące się z Covid i ich wpływu na dotrzymanie terminów już w czasie zawierania umowy.

Oznacza to, że żądanie zasądzenia kary umownych jest co do zasady uzasadnione.

Sąd uwzględnił natomiast wniosek pozwanej o dokonanie miarkowania kary umownej zgodnie z art. 484 § 2 k.c., przy czym karę tę obniżył o 50%. Jak przyjmuje się w orzecznictwie i literaturze miarkowanie kary umownej jest przejawem prawa sądu do ingerencji w stosunki umowne kontrahentów jako równorzędnych podmiotów. Przyjmuje się, że oceniając wysokość kary umownej w związku z podniesieniem zarzutu jej miarkowania, z uwagi na jej rażące wygórowanie, należy brać pod uwagę szereg wypracowanych w orzecznictwie Sądu Najwyższego kryteriów, w tym istnienie szkody oraz jej rozmiar. Względy aksjologiczne przemawiają, bowiem za tym, że zastrzeżenie kary nie powinno prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia wierzyciela, a przewidziane w art. 484 § 2 k.c. miarkowanie kary umownej ma przeciwdziałać dysproporcjom między wysokością zastrzeżonej kary umownej, a godnym ochrony interesem wierzyciela. Możliwość dochodzenia kary umownej nie jest wprawdzie uzależniona od wystąpienia szkody związanej z nienależytym wykonaniem zobowiązania, jednakże ocena zaistniałej z tego powodu szkody może mieć wpływ na ograniczenie wysokości dochodzonej kary umownej. Celem miarkowania kary umownej jest unikanie dysproporcji między wysokością zastrzeżonej kary umownej a godnym ochrony interesem wierzyciela. Katalog okoliczności mogących uzasadniać miarkowanie kary umownej ma otwarty charakter - zalicza się do nich nie tylko relację między wysokością należnej kary a szkodą albo odszkodowaniem należnym wierzycielowi na zasadach ogólnych, lecz także relację między wysokością należnej kary umownej a wartością przedmiotu umowy bądź wysokością należnego wynagrodzenia umownego; uwzględnieniu podlega ponadto charakter naruszonych postanowień umownych, długotrwałość i dolegliwość ich naruszenia oraz ewentualna korzyść czerpana przez dłużnika z tytułu naruszenia zobowiązania. Jeśli chodzi o rażące wygórowanie kary umownej to ocena tej przesłanki może uwzględniać szereg okoliczności, w tym: stosunek między wysokością kary umownej a wartością zobowiązania, które dłużnik wykonał z opóźnieniem; stosunek kary umownej do odszkodowania, które należałoby się wierzycielowi na zasadach ogólnych; stosunek wysokości zastrzeżonej kary umownej do wysokości szkody doznanej przez wierzyciela. Istotny może być też zakres i czas trwania naruszenia przez dłużnika powinności kontraktowych, waga naruszonych postanowień kontraktowych, zagrożenie dalszymi naruszeniami powinności kontraktowych, zgodny zamiar stron w zakresie ustalenia celu zastrzeżenia kary w określonej wysokości, sposób jej ukształtowania, okoliczności, w jakich doszło do sytuacji uzasadniającej naliczenie kary, stopień winy, charakter negatywnych skutków dla drugiej strony itp.

Mając na uwadze powyższe okoliczności sąd obniżył wnioskowaną przez powodów kwotę o 50%. Jak wynika z treści umowy karę zastrzeżono w zakresie dwóch świadczeń niepieniężnych jakim było wydanie lokalu oraz zawarcie umowy przenoszącej własność. Obie te czynności miały się odbyć najpóźniej do 31 grudnia 2021 r., a zatem miały odbyć się w założeniu w jednym czasie. Taki sposób zastrzeżenia kary nie jest prawnie niedopuszczalny - dotyczył dwóch różnych obowiązków, jednak w rzeczywistości doprowadził do sytuacji, w której kara dotyczyła nienależytego wykonania zobowiązania spowodowanego tymi samymi okolicznościami. Pozwana została jakby dwukrotnie ukarana za te same zaniedbania. Ponadto wysokość naliczonych kar umownych jest niewspółmiernie wygórowana do wartości przedmiotu umowy – 435.000 zł. Nadto zwrócić należy uwagę, iż ceny nieruchomości w tym nieruchomości lokalowych znacząco poszły w górę a zatem wartość aktywów powodów wzrosła. Nie bez znaczenia dla zasadności jej miarkowania jest również zawarty w umowie sposób jej naliczania. Choć jest ona tak ukształtowana, że sposób wyliczenia nie wymaga szczególnych umiejętności, wystarczy prosty rachunek arytmetyczny, to jednak nie ma określonego górnego pułapu, a to z kolei mogłoby doprowadzić do sytuacji, że jej wysokość byłaby równa a nawet wyższa niż wartość umowy. Niewątpliwe na dzień orzekania umowa została w całości wykonana, lokal został wydany i zawarta została umowa przenosząca własność, a powodowie pomimo wskazania, że z uwagi na niedochowanie terminów ponieśli szkodę (przedłużenie się terminu wykończenia mieszkania, wzrost cen materiałów, koszty wynajmu mieszkania), to jednak nie wykazali ażeby szkoda ta była znacznych rozmiarów. Wprawdzie ciężar wykazania braku szkody spoczywa na pozwanej czemu nie sprostała, jednak nie może umknąć sądowi, że powodowie jedynie bardzo ogólnie zeznawali na temat tego czy i jaką szkodę ponieśli. Nie bez znaczenia dla oceny wysokość kary jest również zachowanie pozwanej. Wprawdzie zawierając umowę z powodami powinna była zdawać sobie sprawę z nierealnych terminów wskazanych umowie, to jednak. informowała klientów o opóźnieniu. Postępowanie w zakresie uzyskania stosownych pozwoleń nie było spowodowane opieszałością urzędników, ale niewątpliwe był to okres wzmożonej pandemii z powodu COVIDU, co jest informacją powszechnie znaną. Z pewnością brak możliwości bezpośredniego kontakt z Urzędnikami celem ewentualnego wyjaśnienia kolejnych braków wniosku czy ograniczonej obsady urzędów w pewnym zakresie mogły stanowić utrudnienie w realizacji inwestycji. Opisane okoliczności uzasadniają zmniejszenie żądanej kary umownej o 50%.

Powodowie dochodzili części naliczonych kar umownych tj kwoty 110.000 zł Wobec powyższego uznając za zasadne miarkowanie (obniżenie) kary umownej o 50% należało uwzględnić powództwo do wysokości 55.000zł. Kwotę tą zasądzono z odsetkami zgodnie z żądaniem pozwu na zasadzie art. 481 k.c. (wymagalność roszczenia została wykazana dowodem z wezwania do zapłaty) W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu jako wygórowane, prowadzące do nieuzasadnionego wzbogacenia powodów a przez to niezasadne.

O kosztach orzeczono na mocy art. 100 k.p.c. Powodowie wygrali proces w 50% co oznacza, iż w takim zakresie pozwany winien ponieść koszty postępowania. Powodowie ponieśli łącznie 11.844 zł (opłata od pozwu 5.500 zł; koszty zastępstwa procesowego wraz z opłatą od pełnomocnictwa 5.417 zł); pozwana poniosła koszty procesu 5.417 zł (koszty zastępstwa procesowego wraz z opłatą od pełnomocnictwa). Biorąc powyższe pod uwagę należało zasądzić od pozwanej na rzecz powodów kwotę 2.750 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty – na zasadzie art. 98 par. 1

1 k.p.c.

SSO Andrzej Kieć