Handel na wspólnym gruncie bez umowy. Pozwani mają zapłacić wspólnocie 22 777 zł

wyroku Sądu Rejonowego w Zakopanem z 7 sierpnia 2024 r.

Strona powodowa W. M. przy ul. (...)

w K. wniosła o zasądzenie solidarnie od pozwanych B. G.

i W. G. kwoty 22 778,02 złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie naliczonymi od kwoty 13 500 złotych od dnia 3 lipca 2019 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 9 277,02 złotych od dnia 31 grudnia 2022 r. do dnia zapłaty. Strona powodowa domagała się również zasądzenia na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz poniesionej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 złotych.

W uzasadnieniu wskazano, iż dochodzone kwoty stanowią zaległość pozwanych względem strony powodowej i dotyczą opłat za bezumowne korzystanie przez pozwanych z nieruchomości położonej w K., stanowiącej działkę ewid. nr (...), za lata 2016 - 2019. Zgodnie z uchwałą wspólnoty każdy miesiąc bezumownego korzystania to 1000 złotych. Dochodzona pozwem kwota stanowi różnicę pomiędzy dokonanymi wpłatami, które w trzech z pierwszych lat wyniosły po 7500 złotych, zaś w 2019 r. 2722,98 złotych.

Strona powodowa w piśmie procesowym z dnia 31 stycznia 2023 r. sprecyzowała żądanie pozwu wskazując, że roszczenie jest wymagalne w zakresie kwoty 13 500 złotych od dnia 3 lipca 2019 r., zaś w zakresie kwoty 9277,02 złotych od dnia 31 grudnia 2022 r.

Referendarz sądowy w dniu 8 lutego 2023 r., sygn. akt I Nc 35/23 wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym zgodnie z żądaniem pozwu.

Pozwani w skutecznie wniesionym sprzeciwie wnieśli o oddalenie powództwa w całości, podnosząc przy tym zarzut przedawnienia roszczenia wymagalnego na dzień 3 lipca 2019 r. i związanej z nim kwoty 13 500 złotych. Wnieśli także

o zasądzenie od strony powodowej zwrotu kosztów postępowania. Ponadto wnieśli

o zawieszenie niniejszego postępowania do czasu rozstrzygnięcia postępowania toczącego się przed Sądem Rejonowym w Zakopanem pod sygn. akt I C 25/18,

w której to sprawie biegli wydali skrajnie różne wartości w zakresie wysokości czynszu.

Argumentując swoje stanowisko w sprawie podnieśli, że strona powodowa nie wykazała powierzchni, którą pozwana miałaby zajmować pod swoją działalność. Kwota roszczenia również nie została ustalona w sposób rzetelny.

Strona powodowa w piśmie procesowym z dnia 7 sierpnia 2023 r. (prezentata Sądu) podtrzymała żądanie pozwu, wskazując, że roszczenie zgodnie z utrwalonym orzecznictwem przedawnienia się po upływie 6 lat, ponadto pozwani przerwali bieg przedawnienia dokonując wpłat na rachunek W.. Strona powodowa sprzeciwiła się również zawieszeniu postępowania, bowiem biegli sądowi w tamtym postępowaniu zgodnie stwierdzili, że kwota dochodzona pozwem nie jest wygórowana.

Na rozprawie w dniu 7 sierpnia 2024 r. strony postępowania podtrzymały dotychczasowe stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

W wyniku zniesienia współwłasności postanowieniem Sądu Rejonowego

w M. z dnia 9 listopada 2009 r. wydanego w sprawie I Ns 71/08 nieruchomość wspólna stanowiąca działkę ewid. nr (...), objęta KW nr (...) Sądu Rejonowego w Nowym Sączu, VII Zamiejscowego Wydziału Cywilnego w M., zabudowana budynkami mieszkalnymi pod nazwą (...) i (...), połączonymi przewiązką, położona przy ul. (...) w K. została oddana w zarząd współwłaścicieli jako członków W. M. budynku przy ul. (...) w K..

Przedmiotem postępowania jest północno zachodni fragment działki pomiędzy chodnikiem przy ul. (...), a wejściem do lokalu użytkowego znajdującego się od strony zachodniej budynku, wykorzystywany do celów handlowych.

Dowód:

postanowienie Sądu Rejonowego w M. z dnia 9 listopada 2009 r., sygn. akt I C 71/08 (akta I C 300/11 tut. Sądu), opinia biegłego sądowego z zakresu rzeczoznawstwa dr E. H. z dnia 11 marca 2024 r. (k. 86-105).

W. G. i B. G. na terenie nieruchomości położonej

w K. przy ul. (...) prowadzili działalność gospodarczą

w zakresie sprzedaży m.in. skór i wyrobów skórzanych.

Dowód:

bezsporne.

W dniu 29 grudnia 2009 r., w siedzibie powodowej W. odbyło się spotkanie członków, w którym udział brała B. G., działająca w imieniu i na rzecz swojego męża- W. G.. Podczas zebrania m.in. omawiano kwestię komercyjnego wykorzystania niezabudowanej części działki ewid. nr (...) i elewacji nieruchomości. Ustalono wówczas, że:

⚫

na prowadzenie działalności gospodarczej na niezabudowanych częściach wspólnych przez kogokolwiek - nie wyłączając współwłaścicieli lokali zgodę musi wydać Z. W.,

⚫

wszyscy prowadzący działalność gospodarczą na niezabudowanych częściach W. korzystają z tych samych praw i mają te same obowiązki,

⚫

wszyscy prowadzący działalność gospodarczą na niezabudowanych częściach W. korzystają z przydzielonego im gruntu na zasadzie dzierżawy,

⚫

przychody z tytułu dzierżawy niezabudowanych części gruntu będą zasilały

w całości fundusz remontowy proporcjonalnie do udziałów współwłaścicieli.

Dowód:

bezsporne.

W dniu 26 kwietnia 2010 r. odbyło się kolejne zebranie W., podczas którego W. upoważniła nowy zarząd do uzgodnienia miejsca i powierzchni gruntu wspólnego na działce ewid. nr (...) do wydzierżawienia pod stoiska handlowe. Obecna na zebraniu B. G., która prowadziła już w tym miejscu działalność handlową oświadczyła, że za korzystanie z gruntu o pow. 12 m

(

2) na cele handlowe w okresie od 1 października 2010 r. do 30 kwietnia 2010 r. wpłaci kwotę 1800 złotych, a następnie wyraziła chęć dzierżawy gruntu o pow. 8 m

(

2) od

1 maja 2010 r., płacąc czynsz w kwocie 500 złotych miesięcznie.

Dowód:

wypis z aktu notarialnego - protokół zebrania w. m.Rep. A nr (...)z dnia 26 kwietnia 2010 r. (k. 15-17), bezsporne.

Ostatecznie do zawarcia umowy dzierżawy gruntu nie doszło, ale pozwani korzystali z gruntu członków W. bezumownie i bez zapłaty czynszu, prowadząc na spornym terenie działalność handlową.

Dowód:

bezsporne.

W związku z uchylaniem się od podpisania umowy przez pozwanych na korzystanie z części działki W. z przeznaczeniem na działalność handlową oraz uchylaniem się przez nich od wykonania przyjętego w dniu 26 kwietnia 2010 r. zobowiązania do zapłaty kwoty 500 złotych miesięcznie z tytułu korzystania z części nieruchomości, Członkowie W. na mocy uchwały nr 16 z dnia 28 czerwca 2010 r. upoważnili Z. W. do dochodzenia należności w kwocie 1000 złotych za miesiąc z tytułu bezumownego korzystania z części działki przez pozwanych, począwszy od miesiąca stycznia 2010 r. do dnia podpisania umowy wraz

z ustawowymi odsetkami za zwłokę. Członkowie W. upoważnili Zarząd do dochodzenia tych należności.

Dowód:

uchwała nr 16 z dnia 28 czerwca 2010 r. (k. 18).

Przed Sądem Rejonowym w Zakopanem pod sygn. akt I C 300/11 toczyło się postępowanie dotyczące bezumownego korzystania przez pozwanych z części działki ewid. nr (...) za okres obejmujący rok 2010, w którym zasądzono od pozwanych solidarnie na rzecz strony powodowej kwotę 11 400 złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie. Wyrok jest prawomocny.

Przed Sądem Rejonowym w N. S. - VII Zamiejscowym Wydziałem

w M. pod sygn. akt VII C 36/13 toczyło się postępowanie dotyczące bezumownego korzystania przez pozwanych z części działki ewid. (...) za okres obejmujący rok 2011, w którym zasądzono od pozwanych solidarnie na rzecz strony powodowej kwotę 12 000 złotych z odsetkami ustawowymi. Wyrok jest prawomocny. W toku tego postępowania ustalono, że do maja 2012 r. pozwani pod prowadzoną działalność zajmowali 25,8 m

2 na części wyłożonej płytami chodnikowi, a nadto od maja 2012 r. wystawiali pod tą działalność towar przed wejściem do lokalu zajmując powierzchnię wspólną o wymiarach 7 m x 2 m oraz murki przed budynkiem i całką ścianę.

Przed Sądem Rejonowym w Z. pod sygn. akt I C 168/14 toczyło się postępowanie dotyczące bezumownego korzystania przez pozwanych z części działki ewid. (...) za okres obejmujący rok 2012, w którym zasądzono od pozwanych solidarnie na rzecz strony powodowej kwotę 12 000 złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie. Wyrok jest prawomocny. W toku postępowania biegły sądowy dokonał pomiarów terenu zajmowanego przez pozwanych i stwierdził, że zasadnym jest przyjęcie zajętej powierzchni na ok. 32 m

2. Przed Sądem Rejonowym w Z. pod sygn. akt I C 81/17 toczyło się postępowanie dotyczące bezumownego korzystania przez pozwanych z części działki ewid. (...) za okres obejmujący rok 2013, w którym zasądzono od pozwanych solidarnie na rzecz strony powodowej kwotę 12 000 złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie. Wyrok jest prawomocny. W roku postępowania Sąd prowadzący postępowanie nie dał wiary pozwanej, że zmniejszyła zajmowaną przez siebie powierzchnię.

Przed Sądem Rejonowym w Z. pod sygn. akt I C 25/18 toczyło się postępowanie dotyczące bezumownego korzystania przez pozwanych z części działki ewid. (...) za okres obejmujący rok 2014, w którym zasądzono od pozwanych solidarnie na rzecz strony powodowej kwotę 12 000 złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie. Wyrok nie jest prawomocny. W toku postępowania pozwani kwestionowali zajętą powierzchnię części wspólnej.

Przed Sądem Rejonowym w Z. pod sygn. akt I C 507/18 toczyło się postępowanie dotyczące bezumownego korzystania przez pozwanych z części działki ewid. (...) za okres obejmujący rok 2015. Powództwo zostało jednak prawomocnie oddalone wobec uregulowania przez pozwanych kwoty 12 000 złotych w toku postępowania.

Dowód:

bezsporne.

Obszar zajmowany przez pozwanych w latach 2016-2019 był podobny co obszaru zajmowanego w latach ubiegłych. Maksymalna różnica w korzystaniu z tego terenu sięgała 5 m

2 i zależna była od pogody. Teren był zajęty cały rok, z niewielkimi wyjątkami. Towar wystawiany był przed wejściem do budynku, na murkach przed budynkiem oraz na obu ścianach. Wspólnota co jakiś czas dokonywała pomiarów zajętej przez pozwanych powierzchni na zewnątrz lokalu i za każdym razem pomiar wskazywał wielkości pomiędzy 20, a 30 m

2. Dowód:

zeznania świadka M. R. (k. 125/2), zeznania A. K.

z ramienia strony powodowej (k. 125/2-126).

Powodowa W. w dniu 28 czerwca 2019 r. wezwała pozwanych do dokonania solidarnie wpłat tytułem bezumownego korzystania z części działki

ewid. nr (...) kwot:

⚫

12 000 złotych za okres od dnia 1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2016 r.,

⚫

12 000 złotych za okres od dnia 1 stycznia 2017 r. do 31 grudnia 2017 r.,

⚫

12 000 złotych za okres od dnia 1 stycznia 2018 r. do 31 grudnia 2018 r.

wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie naliczanymi od dnia następnego po dniu otrzymania wezwania.

Dowód:

pismo strony powodowej z dnia 28 czerwca 2019 r. wraz z dowodem nadania (k. 19 i k. 20).

W dniu 20 grudnia 2023 r. W.wezwała pozwanych solidarnie do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w dalszych latach, w tym za okres od 1 stycznia 2019 r. do 31 grudnia 2019 r. wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie naliczanymi od dnia następnego po dniu otrzymania wezwania.

Dowód:

pismo strony powodowej z dnia 20 grudnia 2023 r. wraz z dowodem nadania

(k. 21 i k. 22).

Pozwani za 2016 r., 2017 r. i 2018 r. dokonali wpłat na rzecz powodowej W.po 7500 złotych za każdy rok. Natomiast w dniu 10 sierpnia 2020 r. wpłacili 2722,98 złotych za 2019 r.

Dowód:

bezsporne.

Wysokość możliwej do uzyskania miesięcznej stawki czynszu za 1 m

2 działki ewid. nr (...) położonej w K. przy ul. (...) w okresie od stycznia do grudnia 2016 r. wynosi 91,60 zł/m

2. Wysokość możliwej do uzyskania miesięcznej stawki czynszu za 1 m

2 działki ewid. nr (...) położonej w K. przy ul. (...) w okresie od stycznia do grudnia 2017 r. wynosi 91,05 zł/m

2. Wysokość możliwej do uzyskania miesięcznej stawki czynszu za 1 m

2 działki ewid. nr (...) położonej w K. przy ul. (...) w okresie od stycznia do grudnia 2018 r. wynosi 92,87 zł/m

2. Wysokość możliwej do uzyskania miesięcznej stawki czynszu za 1 m

2 działki ewid. nr (...) położonej w K. przy ul. (...) w okresie od stycznia do grudnia 2019 r. wynosi 94,35 zł/m

2. Dowód:

opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości

E. H. z dnia 11 marca 2024 r. (k. 86-105).

Powyższy stan faktyczny częściowo pozostawał bezsporny, nie był bowiem kwestionowany przez żadną ze stron. W pozostałym zakresie Sąd ustalił go na podstawie dokumentów przedłożonych do sprawy przez stronę powodową, a także dokumentów zgromadzonych w toku przytaczanych postępowań, jak również na podstawie opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości

E. H. oraz zeznań M. R.- zarządcy powodowej W.

i A. K. - członka Zarządu powodowej W..

Za wiarygodne Sąd uznał zeznania M. R. i A. K.. Osoby te, z racji pełnionych funkcji miały bezpośrednią wiedzę na temat sprawy. Ich zeznania sprowadzały się w głównej mierze do przedstawienia okoliczności związanych

z korzystaniem i zakresem korzystania przez pozwanych ze spornego terenu oraz czasookresem tego korzystania.

Sąd nie dał wiary zeznaniom pozwanej B. G., iż w latach objętych pozwem zajmowała mniejszą powierzchnię nieruchomości wspólnej niż w latach poprzednich. Twierdzenie nie zostały poparte żadnymi dowodami, a nadto pozostają w sprzeczności z zeznaniami zarządcy powodowej W. M. R.

i członka Zarządu A. K.. W ocenie Sądu jej zeznania stanowią próbę zmniejszenia, wbrew okolicznościom faktycznym, kwoty należnej za korzystanie

z przedmiotowego gruntu.

Na okoliczność ustalenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z 1 m

2 działki ewid. nr (...) położonej w K. w okresie od 2016 r. do

2019 r. Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego E. H.. Opinia ta była jasna, pełna i rzetelna. Wnioski z niej płynące nie były kwestionowane ani przez stronę powodową ani przez pozwanych.

Dowodom z dokumentów Sąd dał wiarę w całości, gdyż dokumenty te zostały sporządzone przez uprawnione do tego osoby i brak było jakichkolwiek podstaw do kwestionowania ich prawdziwości.

Sąd zważył, co następuje.

Stosownie do treści art. 225 w zw. z art. 224 § 2 Ustawy z 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz.U.2024.1061), dalej k.c., samoistny posiadacz rzeczy w złej wierze obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i zwrotu wartości pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał. Ponadto jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego

Zgodnie natomiast z art. 12 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

o własności lokali (Dz.U.2021.1048), właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, w stosunku do udziałów przypadających właścicielom lokali. Jeżeli natomiast współwłaściciel nieruchomości korzysta z niej z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, zobowiązany jest do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści (uchwała Sądu Najwyższego z dnia

10 maja 2006 r., sygn. akt: III CZP 9/06, LEX nr 180649).

W sprawie bezspornym było, że pozwani zajmowali część nieruchomości stanowiącej działkę ewid. nr (...) bez tytułu prawnego (pomimo składanych przez stronę powodową propozycji, pozwani nie zawarli stosownej umowy dzierżawy)

i czerpali z tego pożytki. Bezspornym był również sposób w jaki z tej nieruchomości korzystali. Kwestią sporną pozostawała jedynie wysokość zajętej powierzchni nieruchomości.

Pozwani podnieśli zarzut przedawnienia roszczenia, który to zarzut podlegał rozpoznaniu w pierwszej kolejności, jako warunkujący możliwość skutecznego domagania się uwzględnienia powództwa na drodze sądowej. Zarzut ten okazał się być jednak bezzasadny. Jak trafnie zauważył pełnomocnik strony powodowej, przywołując orzecznictwo Sądu Najwyższego, wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy jest należnością jednorazową, która zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami przedawnia się po 6 latach.

Co do powierzchni zajmowanej przez pozwanych w przedmiotowym okresie, ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że pozwani w tym czasie zajmowali co najmniej 12-15 m

2. Okoliczność tę przyznała wprost pozwana B. G. będąc przesłuchiwaną na rozprawie w dniu 7 sierpnia 2024 r., gdzie wskazała, że

w latach 2016-2018 korzystała z 12-15 m

2. Twierdzenia pozwanej, że

w 2019 r. powierzchnia zajętej części nieruchomości wynosiła od 8 do 10 m

2 pozostają nieudowodnione. W tym zakresie Sąd dał wiarę A. K., która brała udział

w pomiarach zajmowanej przez pozwanych powierzchni, z których to pomiarów sporządzane były protokoły. Zgodnie z zeznaniami świadka, pomiary nigdy nie wykazały powierzchni równiej 10 m

2 i mniej.

Sąd dokonując przemnożenia stawek czynszu dzierżawnego, ustalonych

w toku postępowania przez biegłą E. H. za lata 2016-2019 (odpowiedni

91,60 zł/m

2, 91,05 zł/m

2, 92,87 zł/m

2 i 94,35 zł/m

2), przez zajmowaną przez pozwanych powierzchnię 12-15 m

2, za każdym razem uzyskał kwotę ponad tysiąc złotych.

Z uwagi na powyższe kwota 1000 złotych miesięcznie tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej, naliczona przez powodową Wspólnotę jest jak najbardziej adekwatna.

Z tych powodów Sąd uwzględniając wpłaty dokonane przez pozwanych

(za lata 2016 - 2018 po 7500 złotych, zaś za rok 2019 r. 2722,98 złotych), zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz strony powodowej kwotę 22 777,02 złotych

z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwoty 13 500 złotych od dnia

3 lipca 2019 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 9 277,02 złotych od dnia

31 grudnia 2022 r. do dnia zapłaty.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 § 1 Ustawy z 17 listopada 1964 r. kodeks postępowania cywilnego (Dz.U.2023.1550) i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu zasądzono od pozwanych solidarnie na rzecz strony powodowej 5 626,90 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Sąd nakazał również zwrócić stronie powodowej rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Zakopanem kwotę 112,08 złotych tytułem różnicy pomiędzy uiszczoną, a wykorzystaną zaliczką na przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego.

Sędzia Kamila Waśko-Greczek