Dom z 1936 roku wyburzony po zakupie. Sąd oddalił żądanie obniżki ceny o 281 tys. zł

W pozwie z dnia 28 października 2022r. powodowie H. G. i D. G. wnieśli o zasądzenie od pozwanych C. M. (1) oraz T. M. solidarnie na ich rzecz kwoty 281.297,38 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 12.05.2022r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powodów kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powodowie podnieśli, że zawarli z pozwanymi umowę sprzedaży na mocy, której nabyli od pozwanych nieruchomość położoną w K., dla której Sąd Rejonowy w Tarnowskich Górach prowadzi (...). Cena nabycia nieruchomości wynosiła 520.000 zł. Powodowie złożyli wobec pozwanych oświadczenie o obniżeniu ceny sprzedaży w związku ze stanem technicznym budynku oraz stwierdzonymi po zakupie wadami nieruchomości, których naprawę powodowie określili na kwotę 281.297,38 zł brutto i o taką też kwotę opiewało przedmiotowe oświadczenie o obniżeniu ceny. W zakresie istnienia wad nieruchomości powodowie powołali się na opinię prywatną sporządzoną przez rzeczoznawcę mgr inż. K. E..

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie solidarnie od powodów na rzecz pozwanych kosztów zastępstwa procesowego w wysokości 28.000 zł z odsetkami ustawowymi od dnia uprawomocnienia się wyroku.

W uzasadnieniu pozwani wskazali, że kwestii wad fizycznych rzeczy sprzedanej nie można analizować w oderwaniu od jej charakteru, w szczególności okoliczności, że jest ona używana, a w niniejszej sprawie powodowie zgłaszają roszczenie z tytułu wad budynku wybudowanego prawie sto lat temu i używanego na cele mieszkalne przez kilka pokoleń mieszkańców. Pozwani podnieśli również, że powodowie wielokrotnie oglądali przedmiotową nieruchomość przed dokonaniem jej zakupu, w tym z innymi osobami, które miały wykonywać prace remontowe na przedmiotowej nieruchomości. Powołali się również na fakt, że powodowie kupili nieruchomość za kwotę 520.000 zł, a na przedmiot sprzedaży składała się zabudowana działka gruntu, przy czym sama wartość przedmiotowej działki stanowi wartość wyższą, niż cena sprzedaży po jej obniżeniu zgodnie z roszczeniem powodów. W odpowiedzi na pozew pozwani odnieśli się również do wad powołanych przez powodów, jako podstawy zgłoszonego roszczenia.

Sąd ustalił, co następuje:

W dniu 29 września 2021r. powodowie zawarli z pozwanymi w Kancelarii Notarialnej w E. przed notariuszem C. R. (1) umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego Rep.(...) (...) na podstawie, której powodowie nabyli nieruchomość położoną w K., obręb M., przy (...) stanowiącej działkę nr (...), o powierzchni 0,1556 ha, objętej księgą wieczystą nr (...) Sądu Rejonowego w Tarnowskich Górach za cenę 520.000,00 zł.

Zgodnie z §1 pkt 2 ppkt 2 umowy pozwani oświadczyli, że działka będąca przedmiotem sprzedaży znajduje się w części na obszarze występowania okresowych podtopień. Zgodnie zaś § 4 pkt 4 umowy powodowie oświadczyli, że znany jest im stan techniczny i prawny przedmiotowej nieruchomości i budynków i nie wnoszą do niego zastrzeżeń.

dowód: umowa sprzedaży nieruchomości z dnia 29.09.2021r. zawarta w formie aktu notarialnego przed notariuszem(...) Rep. (...)nr (...) k. 20-26

Pismem z dnia 21 października 2021r. powodowie wezwali pozwanych do usunięcia wad budynku określonych w przedmiotowym wezwaniu.

Powodowie zlecili sporządzenie opinii dotyczącej stanu technicznego budynku mgr inż. K. E..

Z treści opinii wynika, że w podczas wizji lokalnej w budynku stwierdzono:

- krzywizny dachu (brak płaszczyzn połaci dachowych),

- korozję biologiczną elewacji i zewnętrznych drewnianych elementów więźby dachowej; przecieki rynien na łączkach,

- zabrudzenie elewacji,

- krzywiznę elewacji,

- przecieki rynień na złączkach,

- obwiśnięcie folii paroizolacyjnej na poddaszu,

- zużycie poszycia dachu (gontu bitumicznego),

- przecieki dachu,

- zawilgocenia wełny na poddaszu,

- brak przestrzeni wentylacyjnej pod wełną,

- brak wentylacji poddasza - wymiana okien na poddaszu na szczelne bez zapewnienia nawiewu i wentylacji,

- brak przewiązania ścian działowych i murowanych elewacyjnych,

- słaba jakość spoin ścian działowych oraz zewnętrznych – nośnych,

- brak przewiązań ścian – brak użycia wątku wozówki (zastosowanie wątku główkowego na dużych powierzchniach ścian),

- wykonanie zabudowy otworów okien, drzwi i kominów bez przewiązań,

- pęknięcia „rozejścia się” zewnętrznych ścian nośnych,

- zawilgocenie ścian,

- brak izolacji poziomej pod ścianami,

- brak izolacji pionowej,

- pleśń i zagrzybienie na ścianach ganku (wiatrołapu),

- nienormowe krzywizny ściany budynku,

- ułożenie startowej listwy izolacji bezpośrednio na gruncie wysadzinowym pod cokołem,

- brak listwy startowej na elewacji budynku od strony północno-wschodniej,

- zawilgocenie podpiwniczenia brak izolacji poziomej,

- szczelne zabudowanie okna styropianem w pomieszczeniu kotłowni,

- brak powłoki antykorozyjnej rury gazowej,

- pęknięcie wylewki w salonie z kominkiem,

- pęknięcia tynku elewacji.

W ramach prywatnej opinii sporządzono kosztorys prac naprawczych budynku określonych na kwotę 281.297,36 zł.

Pozwani nie zgodzili się ze stwierdzonymi wadami nieruchomości oraz wyceną, zlecając we własnym zakresie wykonanie opinii technicznej budynku przez mgr inż. T. L., z której nie wynikała konieczność prac w zakresie wskazanym w opinii zleconej przez powodów, zakwestionowany został także kosztorys prac naprawczych w budynku. Pozwani zlecili również wykonanie opinii w sprawie określenia wartości rynkowej nieruchomości, która została sporządzona przez C. Z., która określiła wartość metra kwadratowego niezabudowanej działki położonej w K. w dzielnicy M. na średnią kwotę od 200 do 210 zł za metr kwadratowy.

Pismem z dnia 13 kwietnia 2022r. powodowie złożyli wobec pozwanych oświadczenie o obniżeniu ceny o kwotę 281.297,38 zł i kolejnym pismem wezwali pozwanych do zapłaty.

W prywatnej opinii technicznej dr hab. inż. G. F., prof. (...) zleconej przez stronę pozwaną, ocenił on stan budynku jako zadowalający oraz wskazał, że pozwalał on na jego bezpieczną eksploatację.

Zastrzeżenia co do stanu technicznego budynku nie pojawiły się również w operacie szacunkowym z dnia 08.07.2021r. określającym wartość rynkową prawa własności nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia kredytodawcy.

dowód: informacja o sprzedaży nieruchomości k. 27; pismo powodów z dnia 21.10.2021r. k. 28 - 31; pismo pozwanych z dnia 17.11.2021r. k. 32 - 33; pismo powodów z dnia 29.11.2021 r. k. 34 - 36; opinia z wstępnym określeniem zakresu prac k. 37 - 49; pismo pozwanych z dnia 11.03.2022r. k. 50 - 51; opinia techniczna dotycząca stanu technicznego budynku k. 54 - 106; oświadczenie o obniżeniu ceny z dnia 13.04.2022 r. k. 52 - 53; wezwanie do zapłaty z dnia 27.04.2022r. k. 107 - 109 akt; pismo pozwanych z dnia 06.05.2022r. k. 110; płyta CD dołączona do pozwu k. 111; analiza techniczna k. 150 - 180; opinia w sprawie określenia wartości nieruchomości k. 181-183; opinia techniczna k. 244 - 288; zrzuty ekranu oraz gwarancja ograniczona dla dachowych gonów bitumicznych k. 184 – 198; dokumentacja w postaci zapisu obrazu i opisu stanu technicznego zawarta na nośniku danych - pendrive k.229; korespondencja e-mail z dnia 04.10.2021r. k. 297 – 300; zestawienie sum opadów przygotowane przez (...) k. 312 – 313; dokumentacja fotograficzna k. 375 – 376; operat szacunkowy k. 377 – 397;

Powodowie przed nabyciem spornej nieruchomości oglądali ją trzykrotnie, w tym wraz z rodzicami, dziećmi, jak również z przedstawicielem firmy budowalnej oraz osób, które miały wykonać prace remontowe w przedmiotowym budynku, po jego nabyciu przez powodów. Powodowie oglądali nieruchomość w pełni umeblowaną, nie mieli oni, ani osoby im towarzyszące żadnych zastrzeżeń do stanu nieruchomości. Powodowie w trakcie oględzin mieli możliwość zadawania pytań ówczesnym właścicielom domu, jak również zapoznania się ze stanem technicznym budynku. Powodowie razem, bądź też osobno oglądali zarówno pomieszczenia mieszkalne budynku, jak również strych oraz piwnicę. Oglądali dom także z zewnątrz. Uwagę powodów zwrócił jedynie zaciek w pomieszczeniu za salonem w połowie ściany, którego przyczyną miało być zadaszenie budynku – zgodnie z sugestią osoby towarzyszącej powodom w trakcie oględzin nieruchomości.

Pozwani kupili przedmiotową nieruchomość w 1989r. Po zakupie nieruchomości pozwani przeprowadzili remont domu, w kolejnych latach pozwani wymienili okna oraz na przełomie roku 2012 i 2013 wymienili pokrycie dachu, wykonali rekuperację i zamontowali piec centralnego ogrzewania oraz wymienili grzejniki. Na przedmiotowej nieruchomości wykonano także drenaż dookoła domu, wymieniono rynny, wykonano ocieplenie budynku w 1999r. oraz poddasza na przełomie roku 2012 i 2013. W 1989r. wykonano iniekcję, jako odpowiednik izolacji poziomej. Również w 1989r. na wszystkich powierzchniach podłóg została wykonana izolacja termiczna i przeciwwilgociowa, nadto jako zabezpieczenie na powierzchni podłóg była wyłożona folia. Pozwani zamieszkiwali przedmiotowy budynek i nie wyczuwali w nim wilgoci.

Przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości zastrzeżeń do stany technicznego budynku nie mieli ani powodowie, ani osoby im towarzyszące, ani przedstawiciel banku wykonujący wycenę nieruchomości na potrzeby zaciągnięcia kredytu hipotecznego przez powodów.

Po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości i przekazaniu kluczy powodom, pozwani opróżnili mieszkanie z rzeczy oraz mebli. Po opróżnieniu budynku zaczęła być w nim wyczuwalna wilgoć, zapach stęchlizny - był to okres kiedy budynek był zamknięty i pusty. Po dokonaniu odkrywek okazało się, że w przedmiotowym budynku znajduje się pleśń. Nie można było tego stwierdzić bez dokonywania odkrywek. Po pojawieniu się opadów deszczu stwierdzono również przeciekanie dachu. Po dokonanych ustaleniach powodowie skonsultowali stan nieruchomości ze specjalistami z branży budowlanej.

Pierwotnie oferowana cena nieruchomości obejmowała kwotę 590.000 zł, ostatecznie powodowie nabyli nieruchomość za cenę 520.000 zł. Obniżenie ceny wynikało z negocjacji pomiędzy powodami, a pozwanymi i nie było związane z wadami budynku. Pozwanym zależało na szybkiej sprzedaży nieruchomości, stąd zdecydowali się na obniżenie ceny.

Powodowie po ustaleniu stanu technicznego budynku zdecydowali się na jego wyburzenie i wybudowanie nowego budynku.

dowód: zeznania świadka M. D. zapis adio-video przebiegu rozprawy z dnia 26 czerwca 2023r. k. 286 – 290; zeznania świadka C. R. (2) zapis adio-video przebiegu rozprawy z dnia 26 czerwca 2023r. k. 286 – 290; zeznania świadka L. R. zapis adio-video przebiegu rozprawy z dnia 26 czerwca 2023 r. k. 286 – 290; zeznania świadka C. G. (1) zapis adio-video przebiegu rozprawy z dnia 26 czerwca 2023r. k. 286 – 290; zeznania świadka C. Z. zapis adio-video przebiegu rozprawy z dnia 16 października 2023r. k. 322 – 326; zeznania świadka T. L. zapis adio-video przebiegu rozprawy z dnia 16 października 2023r. k. 322 – 326; zeznania świadka K. E. zapis adio-video przebiegu rozprawy z dnia 7 grudnia 2023r. k. 336 - 339; przesłuchanie stron zapis adio-video przebiegu rozprawy z dnia 7 marca 2024r. k. 360 – 365;

W opinii sporządzonej biegły sądowy z zakresu budownictwa L. G. dokonał oceny stanu technicznego budynku oraz wskazanych przez powodów wad i stanowiących podstawę złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny i roszczenia dochodzonego w niniejszej sprawie. Biegły podał, że przedmiotowy budynek został wzniesiony w 1936r. W ciągu 32 lat zamieszkiwania przez pozwanych w przedmiotowym budynku wykonali oni jego modernizację wskazującą na rzetelne i świadomie podejście do stanu technicznego domu mieszkalnego. W swojej opinii, z uwagi na wyburzenie budynku, biegły odnosił się do opracowania wykonanego przez mgr inż. K. E., nie będąc w stanie wykonać oględzin nieruchomości i samodzielnie ustalić stanu techniczny budynku.

Biegły ustalił, że wad nieruchomości nie stanowiły:

- przecieki rynien w złączkach,

- zużycie pokrycia dachu,

- brak przestrzeni wentylacyjnej nad wełną,

- brak wentylacji poddasza,

- brak przewiązania ścian działowych i murów – brak użycia wątku wozówki (zastosowania wątku główkowego na dużych powierzchniach ścian bez przewiązań / słaba jakość spoin ścian działowych oraz zewnętrznych),

- wykonanie zabudowy otworów okien, drzwi i kominów bez przewiązań,

- zawilgocenie ścian / brak izolacji poziomej i pionowej,

- ułożenie startowej listwy izolacji termicznej bezpośrednio na tzw. „gruncie wysadzinowym” pod cokołem/brak izolacji pionowej,

- brak listwy startowej na elewacji budynku od strony północno-wschodniej,

- zawilgocenie podpiwniczenia, brak izolacji.

Biegły podał, że brak jest podstaw do uznania powyższego stanu nieruchomości, jako jego wad, gdyż stwierdzony stan związany jest z okresem, w jakim budynek ten powstał (1936 rok) i stosowanymi w tamtym czasie metodami budowlanymi. Częściowo natomiast biegły nie stwierdził występowania wad z uwagi na brak wystarczającej dokumentacji w aktach sprawy.

W opinii biegły stwierdził, iż w trakcie oględzin nieruchomości powodowie mieli możliwość stwierdzenia takich wad budynku jak:

- krzywizny dachu,

- zabrudzenia elewacji budynku,

- krzywizny elewacji – przy czym wskazał, ze możliwe było wykonanie odpowiednich pomiarów przed nabyciem nieruchomości, przy tym wada ta zdaniem biegłego nie była istotna, ponieważ nie była zauważalna „gołym okiem”,

- obwiśnięcie folii paraizolacyjnej na dachu,

- pęknięcia „rozejścia się” zewnętrznych ścian nośnych,

- szczelnie zabudowane okna styropianem w pomieszczeniu kotłowni,

- korozja rury gazowej,

- pęknięcia tynku elewacji.

Wady, których powodowie nie byli w stanie stwierdzić w trakcie dokonywania oględzin przedmiotowego budynku przed jego zakupem stanowiły pleśń i zawilgocenie na ścianach ganku (wiatrołapu) oraz spękanie ścian ganku oraz przecieki dachu oraz pęknięcia wylewki w pokoju z kominkiem (salonie)/niewłaściwa grubość wylewki, z których to wad pęknięcie wylewki nie było wadą istotnie wpływającą na stan techniczny nieruchomości.

Użytkowanie budynku w stanie, w jakim powodowie nabyli przedmiotową nieruchomość nie stanowiło zagrożenia dla zdrowia lub życia.

Biegły ustalił, że nieszczelność dachu wymagała naprawy z uwagi na fakt, że wada ta pociąga za sobą degradację kolejnych części konstrukcyjnych budynku – więźby dachowej, stropu pod poddaszem czy też ścian. Na podstawie dostępnego materiału w aktach sprawy trudno było biegłemu ocenić konkretną ilość nieszczelności, jednak oceniając jego jakość oraz stan techniczny jako dobry biegły ustalił, że były to przecieki miejscowe, które wymagały napraw doraźnych, nie był natomiast wymagany remont całego pokrycia dachowego. Natomiast istniejące wady wymagały demontażu wełny mineralnej, zlokalizowania przecieków, naprawy pokrycia i osuszenia lub lokalnie wymiany poszycia dachowego. Biegły wskazał również, że nie było możliwe określenie na podstawie zdjęć stanu technicznego konstrukcji drewnianej dachu oraz, że z uwagi na to, że nie miał możliwości dokonać oględzin dachu, uwzględnił w wycenie naprawę dachu zamiast jego doszczelnienie na podstawie rzutu budynku oraz swojego doświadczenia.

Jak chodzi o ganek, to choć nie jest miejscem przeznaczonym na stały pobyt ludzi, to jednak z uwagi na powszechną szkodliwość zawilgocenia ścian, w wyniku której pojawiają się zagrzybienia, konieczne byłoby doraźne zlikwidowanie miejsc zainfekowanych grzybami pleśniowymi za pomocą preparatów chemicznych powszechnie dostępnych w sklepach budowlanych. Przede wszystkim konieczne byłoby usunięcie źródła problemu. Konieczne byłoby również zamontowanie grzejnika w pomieszczeniu ganku w celu podniesienia temperatury w pomieszczeniu lub uzyskania grubszej warstwy docieplenia ścian zewnętrznych ganku.

Zgodnie z wykonanym przez biegłego kosztorysem prac koniecznych do wykonania (z uwzględnieniem wniosków płynących z opinii) w celu przywrócenia nieruchomości do stanu, jaki gwarantowała umowa sprzedaży, biorąc przy tym pod uwagę stwierdzone przez biegłego wady, a to przeciekanie dachu oraz zawilgocenie ganku, a także spękanie ścian, aby cena nieruchomości na dzień jego sprzedaży, odpowiadała stanowi nieruchomości, cenę tą należałoby pomniejszyć o kwotę 17.732,51 zł.

dowód: opinia techniczna budowlana biegłego sądowego L. G. k. 427 – 450; opinia techniczna budowlana uzupełniająca biegłego sądowego L. G. k. 540 – 549; opinia ustna biegłego sądowego L. G. zapis adio-video przebiegu rozprawy z dnia 20 kwietnia 2026r. k. 588 – 591

Ustaleń w zakresie przedstawionego powyżej stanu faktycznego, przyjętego za podstawę do przeprowadzonych w dalszej części rozważań prawnych, Sąd dokonał w oparciu o wszechstronną analizę całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, kierując się przy tym dyrektywami określonymi w art. 233 § 1 k.p.c.

Ustalając stan faktyczny w niniejszej sprawie Sąd oparł się na załączonych do akt sprawy dokumentach, których autentyczność i prawdziwość nie była kwestionowana w toku procesu przez strony. Ich prawdziwość, rzetelność i autentyczność nie budziła też wątpliwości Sądu, dlatego też Sąd uznał je w całości za wiarygodne i uwzględnił dokonując rekonstrukcji istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności faktycznych.

Podstawę ustaleń faktycznych poczynionych przez Sąd stanowiły także zeznania świadków oraz stron, albowiem zeznania te były spójne oraz logiczne w przyjętym zakresie, a przy tym żadne okoliczności sprawy nie przeczyły wiarygodności tych zeznań. Zeznania zarówno świadków, jak i stron przedstawiały taki sam przebieg zarówno oględzin nieruchomości przed jej zakupem, jak i procesu ustalenia stanu technicznego nieruchomości po zawarciu umowy. Zeznania te nie były ze sobą sprzeczne, a rozbieżności w ich treści dotyczyły jedynie subiektywnych ocen świadków i stron i w tym zakresie nie stanowiły podstawy ustaleń faktycznych.

Sąd przeprowadził również dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa L. G..

Nie ulega wątpliwości, że dowód z opinii biegłych podlega ocenie przy zastosowaniu art. 233 § 1 k.p.c. - na podstawie właściwych dla jej przedmiotu kryteriów zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków (por. postanowienie SN z 7.11.2000 r., I CKN 1170/98, OSNC 4/2001, poz. 64).

Sporządzone w rozpoznawanej sprawie opinie zasadnicza i uzupełniające biegłego L. G. wydane zostały zgodnie ze zleceniem Sądu, przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności istotnych dla poczynienia niezbędnych ustaleń faktycznych. W opiniach uzupełniających biegły ustosunkował się do zgłoszonych zarzutów co do opinii zasadniczej i w sposób jednoznaczny i wyczerpujący uzasadnił, dlaczego zarzutów tych nie uwzględnił. Biegły również w ustnej opinii uzupełniającej, odpowiadając na pytania stron wyjaśnił w sposób przekonujący dla Sądu, skąd wynikają wnioski zawarte w opinii głównej oraz uzupełniającej, stanowczo je podtrzymując. W tym stanie rzeczy stanowczy charakter opinii przekonuje, że zasadnym było poczynienie ustaleń na podstawie tej opinii.

Sąd pominął na podstawie art. 235

2 § 1 pkt 5 k.p.c. wniosek strony powodowej o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sadowego z zakresu budownictwa i kosztorysowania, gdyż zmierzał on jedynie do przedłużenia postępowania. Biegły sądowy L. G. w sposób wyczerpujący w opinii głównej oraz w opinii uzupełniającej pisemnej oraz ustnej na rozprawie w sposób logiczny i spójny uzasadnił wnioski wynikające z jego opinii. Brak było tym samym podstaw do powoływania dowodu z opinii kolejnego biegło, a podstawy takiej nie może być niezadowolenie strony z treści wydanej opinii.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 556 k.c. sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia). Z kolei zgodnie z art. 556

1 § 1 pkt 1 k.c. wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony, albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Zgodnie z art. 557 k.c. sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Przy tym sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili (art. 559 k.c.).

Z punktu widzenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy spełnione zostały przesłanki z art. 556

1 k.c. i mamy do czynienia z wadą polegającą na niezgodności rzeczy z umową w rozumieniu powołanej normy. Dopiero ustalenie, że rzecz sprzedana ma wadę w rozumieniu art. 556

1 k.c., daje możliwość dalszej analizy stanu faktycznego pod kątem odpowiedzialności sprzedawcy za wadę oraz zajścia ewentualnych przesłanek wyłączających jego odpowiedzialność.

Jak wynika z art. 556

1 § 1 pkt 1 k.c. rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, a więc występuje jej wada, w szczególności jeżeli nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony, albo wynikający z okoliczności albo przeznaczenia.

Przy ocenie, czy rzecz ma odpowiednie właściwości, należy uwzględnić m.in. to, czy rzecz jest sprzedawana jako nowa, czy używana. Wadliwość może się tu ujawnić na dwóch płaszczyznach. Pierwsza dotyczy samego faktu używania rzeczy oraz jego czasu i intensywności, czyli ogólnego stopnia zużycia. Wada występuje wtedy, gdy rzecz sprzedawana jako nowa okazuje się używana (nie ma właściwości „nowości”, istotnej dla wielu kupujących) albo czas lub stopień jej używania był większy, niż mógł tego oczekiwać kupujący (np. samochód był używany jako taksówka, o czym kupujący nie wiedział). Druga płaszczyzna dotyczy konkretnych braków wykraczających poza zużycie, jakiego można oczekiwać stosownie do znanych kupującemu czasu i intensywności eksploatacji. Braki zwyczajne, wynikające ze znanego kupującemu, rzeczywistego stopnia zużycia rzeczy nie będą w ogóle wadami (zob. uchwała SN z dnia 21 marca 1977 r., III CZP 11/77, OSNC 1977, nr 8, poz. 132; w doktrynie Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania..., s. 35; C. Żuławska (w:) Kodeks..., t. III, cz. 2, red. J. Gudowski, 2013, s. 70). W przypadku rzeczy używanej sprzedawca nie odpowiada za zużycie rzeczy będące wynikiem jej normalnej eksploatacji nie dlatego, że kupujący o nim wie, ale dlatego, że charakter rzeczy jako używanej wpływa na ocenę zgodności towaru z umową, a więc na ocenę, czy rzecz w ogóle można uznać za wadliwą (R. Trzaskowski [w:]

Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, wyd. II, red. J. Gudowski, Warszawa 2017, art. 556(1).

Przy tym niedołożenie choćby przeciętnej staranności może wpływać negatywnie na sytuację kupującego; może bowiem decydować o uznaniu, że brak określonych właściwości rzeczy nie jest wadą, ponieważ w świetle okoliczności zawarcia umowy oczekiwanie tych właściwości przez kupującego nie będzie mogło zostać uznane za usprawiedliwione (por. też okoliczności sprawy rozstrzygniętej wyrokiem SN z dnia 18 listopada 2003 r., II CK 201/02, LEX nr 398317, oraz wyrokiem SN z dnia 30 października 2008 r., IV CSK 259/08, LEX nr 483298). Istotny wpływ na poziom usprawiedliwionych oczekiwań kupującego może mieć także uzgodniona cena; np. uzgodnienie niskiej ceny ogólnie ze względu na zły stan albo stopień zużycia rzeczy przemawia za tym, że kupujący nie może oczekiwać właściwości charakterystycznych dla rzeczy w lepszym stanie (por. wyrok SN z dnia 6 maja 2005 r., II CK 673/04, LEX nr 301815).

Powodowie zdecydowali się zakup nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym pochodzącym z 1936r., położonym częściowo na obszarze występowania okresowych podtopień. Jak wynika z opinii biegłego sądowego L. G., fakt że budynek pochodzi z 1936r. ma wpływ na zastosowane przy jego wzniesieniu rozwiązania techniczne – istniejące skromniejsze możliwości techniczne oraz stosowanych materiałów w okresie międzywojennym. Na stan techniczny budynku miało również wpływ jego zużycie techniczne. Stąd też wiele elementów stanu technicznego rozpatrywanych przez powodów, jako wady, wadami tymi nie było ze względu na brak takich samych możliwości technicznych przy budowie w roku powstania budynku, w stosunku do możliwości istniejących obecnie. Biegły wskazał także, że na stan techniczny budynku oraz jego elementów podstawowy wpływ ma jego zużycie techniczne. Każdy obiekt budowlany i jego poszczególne elementy, podlega oddziaływaniom w wyniku których ulega on naturalnej i stopniowej degradacji, czyli zmianie jego wartości użytkowej. Biegły w opinii stwierdził, że pozwani w okresie zamieszkiwania w przedmiotowej nieruchomości w sposób rzetelny i świadomy podchodzili do stanu technicznego domu, w którym zamieszkiwali. Biegły stwierdził również, że w przedmiotowym budynku absolutnie nie było zagrożenia dla życia i zdrowia.

Również opinie prywatne zlecone przez pozwanych, sporządzone przez specjalistów z zakresu budownictwa wskazują, że stan budynku był zadowalający, biorąc pod uwagę jego wiek oraz okres eksploatacji.

Z opinii biegłego sądowego L. G. (a przy tym także z opinii prywatnych wykonanych na zlecenie powodów) stwierdzenie istnienia wad w stu letnim budynku, które wadami tymi nie były wynika z tego, że jego stan techniczny porównywany był przez powodów do obecnie obowiązujących standardów i norm stosowanych w budownictwie, co nie jest miarodajne dla budynku wniesionego w okresie, kiedy rozwiązania dostępne teraz nie istniały.

Zgodnie z umową powodowie nabyli nieruchomość wybudowaną w roku 1936, zamieszkałą (używaną) przez kilkadziesiąt lat, eksploatowaną oraz poddaną naturalnemu zużyciu, położoną częściowo na terenach zalewowych, w związku z tym właściwości rzeczy sprzedanej, jakich mogli oczekiwać powodowie na podstawie zawartej umowy, muszą być oceniane przy uwzględnieniu wskazanych okoliczności.

Z okoliczności sprawy nie wynika, aby eksploatacja budynku wykraczała poza zakres, jakiego można oczekiwać od budynku mieszkalnego. Przy tym pozwani przeprowadzali prace remontowe i modernizacyjne. Budynek ten wykorzystywany był na cele mieszkalne, pozwani zamieszkiwali w nim przez ponad 30 lat, przez cały ten czas, w tym bezpośrednio przed jego sprzedażą, budynek ten spełniał swoją funkcję mieszkalną.

Biorąc pod uwagę okoliczności faktyczne, ocenę techniczną zwartą w opinii biegłego oraz stan prawny i jego ocenę, uznać należało, że jako wad fizycznych budynku w rozumieniu art. 556

1 k.c. nie sposób kwalifikować uznanych przez biegłego, jako brak wady:

- zużycia pokrywy dachu;

- braku przestrzeni wentylacyjnej nad wełną;

- braku wentylacji poddasza;

- braku przewiązań ścian działowych i murów elewacyjnych – brak użycia wozówki (zastosowanie wątku główkowego na dużych powierzchniach ścian bez przewiązań/słaba jakość spoin ścian działowych oraz zewnętrznych);

- wykonanie zabudowy otworów okien, drzwi i kominów bez przewiązań;;

- zawilgocenia ścian / brak izolacji poziomej i pionowej;

- ułożenia startowej listwy izolacji termicznej bezpośrednio na tzw. „gruncie wysadzinowym” pod cokołem/brak izolacji pionowej;

- braku listwy startowej na elewacji budynku od strony północno-wschodniej;

- zawilgocenia podpiwniczenia, brak izolacji;

jak również w ocenie Sądu:

- zabrudzenia elewacji;

- krzywizny elewacji;

- korozji rury gazowej;

- pęknięcia wylewki w pokoju nad kominkiem;

- pęknięcia tynku elewacji;

- pęknięcia „rozejście się” zewnętrznych ścian nośnych;

gdyż stan ten wynika z właściwości rzeczy, związanej z jej charakterem jako rzeczy używanej, związanej z jego wiekiem oraz stopniem zużycia.

Nie sposób więc oczekiwać, aby prawie stu letni budynek przed jego sprzedażą dostosowany był do obecnie obowiązujących norm, czy też zmodernizowany w pełnym zakresie do obecnie obowiązujących standardów. Oczywistym powinno być, że decydując się na zakup prawie stu letniego budynku, powodowie nie mogli wymagać, aby budek ten był w pozbawiony mankamentów technicznych, nawet przy informacji o przeprowadzanych remontach i modernizacjach. Nabywając nieruchomość z rynku wtórnego, na której znajduje się budynek wybudowany w roku 1936 powodowie nie mogli oczekiwać, że budynek ten nie będzie nosił śladów zużycia, a zastosowane rozwiązania technicznego będą aktualne na dzień jego nabycia. Znaczenie ma tutaj również fakt, że nieruchomość położona jest częściowo na terenach zalewowych, o czym jak wynika z treści aktu notarialnego, powodowie wiedzieli. Takie elementy stanu technicznego, jak zabrudzenie elewacji, korozja, czy miejscowe pęknięcia zdaniem Sądu również stanowią braki zwyczajne i wynikają z właściwości rzeczy i powodowie nie mogli się spodziewać nabywając nieruchomość, że budynek nie będzie posiadał tego rodzaju zużycia niektórych elementów. Tym bardziej, że jak wynika z opinii biegłego, pęknięcia ścian występowały na górnej części ścian, pęknięcia podłogi były widoczne przy kominku, trudno więc uznać, że powodowie o tych elementach stanu technicznego nie wiedzieli, gdyż oglądali przedmiotową nieruchomość, a już tym bardziej, że tego typu mankamentów, jako wynikających z właściwości i wieku nieruchomości nie powinni brać pod uwagę decydując się na zakup nieruchomości. Jak chodzi o krzywizny ściany to zdaniem Sądu stan ten również wynika z faktu, że przedmiotowy budynek nie był budynkiem nowo wybudowanym i powodowie powinni byli liczyć się z tym, że tego typu mankamenty nieruchomość ta może posiadać. Przy tym krzywizny ścian oraz pęknięcia wylewki i ścian, w tym również zewnętrznych nośnych i elewacji nie wpływają w żaden sposób na funkcjonalność nieruchomości. Biorąc powyższe pod uwagę, nie sposób w sensie prawnym uznać ich za wadę w rozumieniu art. 556 k.c., gdyż wskazany powyżej stan techniczny wynika zarówno z wieku budynku, jak i okresu jego eksploatacji i nie może stanowić wad w rozumieniu przepisów o rękojmi, z uwagi okoliczność nabycia przez powodów nieruchomości używanej, eksploatowanej przez wiele lat.

Co również istotne, jak wynika z opinii biegłego, oprócz stwierdzonych przez biegłego wad istotnych, dom ten nadawał się do zamieszkania i spełniał funkcję mieszkalną.

Zdaniem Sądu powodowie nie dołożyli nawet przeciętnej staranności przed nabyciem przedmiotowej nieruchomości, aby chociażby zorientować się w skutkach nabycia nieruchomości eksploatowanej przez prawie sto lat. Powodowie zawarli umowę sprzedaży nieruchomości „używanej” licząc na to, że stan jej będzie taki, jak nieruchomości nowej, albo stosunkowo nowej, nie licząc się w ogóle z kwestią różnic technologicznych przy wznoszeniu budynku w okresie, z którego pochodzi nabywany budynek, jak również możliwości istniejących w tamtym czasie, położenia nieruchomości oraz naturalnego stopnia jego zużycia, nawet przy przeprowadzonych remontach na przestrzeni lat.

Jak chodzi o obwiśnięcie folii paraizolacyjne oraz szczelnie zabudowane okno w pomieszczeniu kotłowni, zdaniem Sądu powodowie wiedzieli o nich nabywając nieruchomości. Powodowie w trakcie oględzin schodzili zarówno do piwnicy, jak i wchodzili na poddasze, elementy te były wyraźnie widoczne, brak logicznego uzasadnienia aby uznać, że powodowie nie widzieli tych rozwiązań w momencie oględzin oraz, że o nich nie wiedzieli, stąd też brak odpowiedzialności pozwanych w tym zakresie.

Jako wadę budynku w rozumieniu art. 556

1 k.c. uznać natomiast należy przecieki dachu oraz pleśń i zawilgocenie na ścianach ganku. Te elementy stanu technicznego budynku nawet stuletniego i „używanego”, stanowią właściwości, których nabywca może oczekiwać nabywając nieruchomość w celu jego dalszego zamieszkania, przy tym ani z opinii biegłego, ani okoliczności nie wynika, aby te elementy stanu technicznego wynikały czy właściwości rzeczy w rozumieniu art. 556 k.c. Jak wskazał biegły w wydanej opinii, nieszczelność dachu pociąga za sobą degradację kolejnych części konstrukcyjnych, a pleść i zawilgocenie, z uwagi na powszechną szkodliwość zawilgocenia ścian w wyniku której pojawia się zagrzybienie, bezwzględnie wymagałoby jego doraźnego zlikwidowania w pomieszczeniu ganku. Biorąc pod uwagę że sprzedawca odpowiada za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego – ze stanu faktycznego sprawy nie wynika, aby nieszczelność dachu oraz pleśń i zagrzybienie ganku powstały po tym czasie, a przy tym brak okoliczności wyłączającej odpowiedzialność pozwanych – z przeprowadzonych w sprawie dowodów nie wynika, aby powodowie wiedzieli o wskazanych wadach, przy tym jak wynika z opinii biegłego sądowego L. G. ze względu na ocieplenie poddasza wełną mineralną i zasłonięcie jej folią paraizolacyjną, trudno było określić miejsca oraz ilość przecieków w trakcie oględzin nieruchomości, a jak chodzi o pleśń i zawilgocenie na ganku powodowie nie mogli mieć wiedzy o istnieniu wady na podstawie dokonanych oględzin, ponieważ nie byli w stanie go zauważyć ze wzglądu na ułożenie boazerii na suficie i ścianach ganku, a brak dowodów przeciwnych, które świadczyłyby o wiedzy powodów odnośnie stwierdzonych wad budynków, uznać należało odpowiedzialność sprzedawcy za wskazane wady budynku.

Pozwani nie sprostali jednak ciężarowi dowodowemu wynikającemu z art. 6 k.c. co do zakresu przecieków dachu. Biorąc to pod uwagę biegły nie miał możliwości precyzyjnego określenia zakresu wady. Biegły nie był w stanie jednoznacznie sprecyzować, czy wystraczające byłyby naprawy doraźne, polegające na zastosowaniu preparatów uszczelniających, czy też konieczne byłaby naprawa dachu uwzględniona w kosztorysie zawartym w opinii, stąd też biorąc pod uwagę dostępną dokumentację oraz posiadaną widzę, biegły przedstawił w opinii wariant naprawy dachu zastrzegając jednak, że nie dokonał oględzin dachu, a więc nie może kategorycznie ustalić zakresu koniecznych prac. Przy tym wykazanie zakresu wady ciąży na stronie powodowej. Skoro więc nie jest możliwe przesądzenie na podstawie przedstawionych dowodów zakresu wady, uznać należało ją za nieudowodnioną. Zakres przecieków dachu ma wpływ na wartość nieruchomości z wadą; w zależności od tego jak duże są to przecieki i jakiego zakresu prac i kosztów wymagają, wartość takiej nieruchomości z wadami może się różnić. Sąd nie może tymczasem ustalać tego zakresu bez jednoznacznych dowodów na nie wskazujących.

W zakresie pozostałych elementów stanu technicznego nieruchomości, a to krzywizny dachu, korozji biologicznej elewacji i zewnętrznych drewnianych elementów więźby dachowej oraz przecieku rynien Sąd uznał, że powodowie nie sprostali ciężarowi dowodowemu wynikającemu z art. 6 k.c. i nie udowodnili w sposób dostateczny występowania oraz zakresu ewentualnych wad. Jak wynika z opinii biegłego sądowego, choć krzywizny dachu nie są z reguły pożądane, to autor opracowania zleconego przez powodów poprzestał na tej informacji i nie poczynił dalszych badań w kierunku uzyskania tezy-przyczynowo skutkowej, co nie pozwala ustalić jak wada ta wpływała na nabytą przez powodów nieruchomość, a jak wynika z opinii biegłego sam fakt jej stwierdzenia nie znajduje przełożenia na stan techniczny nieruchomości. Jak chodzi o przecieki rynien, powodowie nie przedstawili dowodu występowania tej wady, przecieki te nie zostały udokumentowane i wykazane w sposób dostateczny, umożlwiający ustalenie wady i jej zakresu. W zakresie korozji biologicznej, to jak wskazał biegły, nie odnalazł on na dokumentacji zdjęciowej śladów korozji.

Powodowie nie wykazali również uzasadnionej kwoty obniżenia ceny. Zgodnie z art. 560 § 3 k.c. obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady, a istotą obniżenia ceny jest przywrócenie ekwiwalentności świadczenia stron umowy sprzedaży, a nie kompensacja ewentualnej szkody doznanej przez kupującego. Przepis ten stanowi, że jeśli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Regulacja ta oznacza, że o wysokości roszczenia decydują dwie wartości: wartość rzeczy wolnej od wad oraz wartość rzeczy obciążonej wadami. (por. wyrok SA w Szczecinie z 27.11.2014 r., I ACa 558/13, LEX nr 1659134.). W sprawie tymczasem nie została ustalona proporcja wartości rzeczy z wadą do wartości rzeczy bez wady, a jedynie koszty naprawy. Biorąc pod uwagę dyspozycję art. 560 § 3 k.c. nie zostało przez stronę powodową wykazane, o jaką proporcje (o jaki procent) cena ustalona w umowie powinna zostać w związku z tym obniżona. Strona powodowa już w pozwie uzasadniała wysokość obniżenia ceny powołując się na kosztorys sporządzony przez biegłego K. E. w prywatnej opinii i określiła wysokość, o jaką cena miała ulec obniżeniu, jako kwotę wynikającą z tego kosztorysu naprawy. W wyniku zarzutu strony pozwanej, strona powodowa zakreśliła tezę dla biegłego w celu ustalenia wartości nieruchomości obarczonej wadami do wartości nieruchomości bez tychże wad z odpowiednim uwzględnieniem kosztów usunięcia wad (innymi słowy z jednoczesnym ustaleniem kwoty o którą wobec istnienia wad nieruchomości powinna zostać obniżona cena nabycia przez powodów nieruchomości przy uwzględnieniu kosztów które muszą ponieść powodowie, celem przywrócenia nieruchomości do stanu, jaki gwarantowała umowa). Jednakże pomimo, że biegły sądowy dokonał jedynie wyliczenia kosztów naprawy, powodowie nie złożyli zarzutów do pierwotnej opinii w tym zakresie. W rezultacie w sprawie nie zostało wykazane, w jakiej proporcji wartość nieruchomości ze stwierdzonymi wadami pozostaje do wartości nieruchomości bez tych wad. Ustalenie ostatecznej kwoty obniżenia ceny należy do sądu, natomiast w tym celu konieczne jest ustalenie proporcji wartości rzeczy bez wad do wartości rzeczy sprzedanej i następnie w oparciu o tą proporcję za pomocą działań matematycznych z kwoty ceny ustalonej w umowie stron, sąd mógłby określić wysokość obniżenia ceny. Ustalona w sprawie wysokość kosztów naprawy nie determinuje wysokości roszczenia z tytułu obniżenia ceny. Dodatkowo, biorąc pod uwagę fakt, że strony w umowie dokonały znacznego obniżenia ceny oraz, że nie została ustalona wartość rynkowa nieruchomości, to nawet przy założeniu, że obniżenie ceny mogłoby nastąpić w oparciu o wartość kosztów naprawy, to odjęcie tej wartości od ceny ustalonej przez strony w umowie, byłoby sprzeczne z dyspozycją normy określającej zasady obniżenia ceny. Punktem wyjściowym pozostaje bowiem wartość nieruchomości, a nie cena ustalona przez strony. Co za tym idzie w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Sąd nie jest w stanie dokonać ustalenia wysokości obniżenia ceny zgodnie z dyspozycją art. 560 § 3 k.c. Powodowie tym samym nie wykazali wysokości dochodzonego roszczenia, a co za tym idzie powództwo podlegało oddaleniu.

Nie zasługiwał przy tym na uwzględnienie zarzut strony pozwanej co do nieprawidłowej formy, w jakiej zostało złożone oświadczenie o obniżeniu ceny. Art. 560 k.c. nie wymaga żadnej szczególnej formy co do oświadczenia o obniżeniu ceny. Przy tym zgodnie z art. 77 § 1 k.c. uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia. Z kolei zgodnie z art. 77 § 3 k.c. jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia; natomiast odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem. Wykładnia obu przepisów prowadzi do wniosku, że zachowania formy szczególnej wymagają oświadczenia woli wpływające na treść umowy lub jej zakończenie, składane zgodnie przez obie strony. Natomiast oświadczenia jednostronnie kształtujące umowę zawartą w formie szczególnej powinny zostać stwierdzone pismem – w tym oświadczenie o odstąpieniu od umowy, które jest dalej idące, niż oświadczenie o obniżeniu ceny. Stąd też biorąc pod uwagę powołane regulacje Sąd doszedł do przekonania, że nie jest wymagana forma szczególna (właściwa dla zawartej umowy) oświadczenia o obniżeniu ceny, a wystarczy aby oświadczanie zostało stwierdzone pismem. Stąd też złożone oświadczenie należało uznać formalnie za skuteczne złożone.

Sąd zauważa również, że w sprawie nie miałby znaczenia podniesiony przez pozwanych zarzut wyburzenia przedmiotowego budynku, który miałby się wiązać z brakiem roszczenia po stronie powodów z tytułu rękojmi za wady rzeczy. Jak już wspomniano we wcześniejszej części uzasadnienia, uprawnienia z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej oraz uprawnienie do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny mają na celu uzyskanie przez kupującego ekwiwalentu, nie mają natomiast charakteru odszkodowawczego. Nie ma więc znaczenia, że przedmiotowy budynek nie istnieje, a w związku z tym powodowie nie wykonają koniecznych prac. Obniżenie ceny ma bowiem na celu przywrócenie ekwiwalentności świadczeń kupującego i sprzedającego, fakt istnienia czy też nie przedmiotu umowy pozostaje tutaj irrelewantny.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Powodowie przegrali sprawę w całości, w związku z czym pozwanym przysługuje zwrot kosztów postępowania. Pozwani wnieśli o zasądzenie na ich rzecz kosztów w wysokości 28.000 zł, nie uzasadniając jednak swojego wniosku. Stąd też Sąd zasądził od powodów na rzecz pozwanych tytułem zwrotu kosztów, koszty zastępstwa procesowego w wysokości 10.800 zł zgodnie z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22.10.2015 w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

Biorąc pod uwagę wynik postępowania, Sąd zasądził od powodów na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Gliwicach koszty postępowania w wysokości 5.306,17 zł które zostały tymczasowo pokryte ze środków Skarbu Państwa, na które składają się zwrot kosztów dla świadka C. G. (2) – 80,50 zł (k. 315) oraz świadka K. E. - 149,50 zł (k. 587), a także koszty opinii biegłego, ponad kwotę uiszczonej zaliczki – 5.076,17 zł (k. 520, 569, 607).

Gliwice, dnia 13 lipca 2026r.

SSO Katarzyna Banko.