Trzech właścicieli pominiętych w głosowaniu wspólnoty; sąd uchylił dwie uchwały

Powodowie Ł. B., S. K. (2) i Z. S. 29.12.2025 r. pozwali (...) U. (...) w 2. o uchylenie

uchwały nr (...) i (...) ze względu na pominięcie ich w procesie podejmowania uchwał.

Wnosili także o zabezpieczenie przez wstrzymanie wykonania zaskarżonych uchwał.

Pozwany nie wniósł odpowiedzi na pozew w terminie wskazanym przez sąd, a na rozprawie po zapoznaniu z problematyką sporu nadto – uznał żądanie pozwu.

Sąd ustalił, że:

Powodowie są członkiem pozwanej wspólnoty jako właściciele 3 lokali mieszkalnych, znajdujących się w niej, a łączenie jest ich 6.

Poprzez indywidualne zbieranie głosów podjęto we wspólnocie zaskarżone uchwały, datowane na 1 lipca 2025 r., choć sporządzone na formularzach opatrzonych datą 25 listopada 2025r. :

- nr (...)/(...) o wybraniu zarządu wspólnoty w składzie jednoosobowym w osobie S. B. (członka wspólnoty),

- nr (...) o wyrażeniu zgody S. B. i M. B. na montaż pompy ciepła wraz z zawieszeniem elementu zewnętrznego urządzenia na ścianie szczytowej budynku wspólnoty.

Powodowie, reprezentujący 320/1000 (32 % udziałów) zostali zupełnie pominięci w procedurze głosowania.

Do głosowania natomiast dopuszczono Ł. S. bez podania z czego wynika jego uprawnienie do udziału w nim, gdyż według dostępnych powodom dokumentów - nie jest członkiem wspólnoty, jak i nie wyjaśniono im, jak uzyskano głos 2. D., której przebywa w zakładzie opieki długoterminowej i możność jej samodzielnego działania budzi wątpliwości. Głos „za” obu wskazanych osób został policzony za podjęciem uchwały.

Ł. S. (odnotowano, że jest synem) głosował jako uprawniony co do lokalu nr (...), którego współwłaścicielami byli B. S. (także głosowała za) i nieżyjący już Ż. S..

fakty przyznane /jak i zob. dokumenty złożone z pozwem/

Sąd uwzględnił powództwo,

podzielając stanowisko powodów, że głosowanie w istotnych sprawach małej wspólnoty mieszkaniowej poprzez indywidualne zbieranie głosów bez powiadomienia o tym wszystkich członków wspólnoty – było sprzeczne z istotą regulacji działania wspólnoty mieszkaniowej i doszło do spełnienia przesłanek z art. 25 ustawy o własności lokali (dalej : uwl). Dlatego sąd nie widział przeszkód, by proces zakończyć, nie kontynuując postępowania dowodowego, zawnioskowanego przez stronę powodową w pozwie, mimo że spór dotyczył także tego, czy pozwany może być reprezentowany w procesie przez członka jednoosobowego zarządu wspólnoty, skoro zaskarżono uchwałę o jego wyborze z wnioskiem o zabezpieczenie przez wstrzymanie wykonania tej uchwały. Sąd stwierdził przy tym, że uznanie przez tego przedstawiciela powództwa – było skuteczne (art. 213 § 2 kpc)1.

Bezsporne było że powodowie - zachowali termin do zaskarżenia uchwały, jak i byli do tego legitymowani. Nadto nie zostały zakwestionowane dokumenty złożone z pozwem, jak i inne twierdzenia pozwu. Sąd jednak ograniczył rozstrzygnięcie co do powyższej podstawowej kwestii i dlatego uznał odniesienie się do dalszych zarzutów za zbędne, uważając jednak, że ocena prawna pozwu w całości oparta była na ww. regulacji.

Jak zaznaczył sąd przy omawianiu sprawy, by zapewnić kontradyktoryjność procesu2, zdecydował się na procedowanie z S. B. jako przedstawicielem pozwanego (w ten sposób spór mógł być rozstrzygany między jego stronami). Przy tym zainicjowanie postępowania o ustanowienie zarządcy przymusowego, o czym strona powodowa powiadomiła w toku procesu - wobec wymagań przesłanek tej instytucji – mimo zbieżności z niniejszą sprawą – wkraczało zarazem w inny zakres, więc celowe było rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie o uchwale, którą S. B. został ustanowiony przedstawicielem pozwanego.

Na podstawie art. 25 uwl właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Należy więc podkreślić, że ingerencja sądu w działalność wspólnoty może nastąpić tylko w przypadku wskazanych ww. przepisie naruszeń i ocenie podlega - czy uchwała narusza interes powoda lub/także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomości wspólną3. Przy tym sąd podziela pogląd4, że gdy pojawia się sprzeczność interesów, której konsekwencją jest powództwo o uchylenie uchwały, to ocena uchwały z perspektywy zgodności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną powinna być dokonywana z uwzględnieniem przesłanek celowości, rzetelności i gospodarności. Definiują one zasady prawidłowego zarządzania. Natomiast co do interesu członka wspólnoty - podkreśla się, iż powinien on być zobiektywizowany. Słusznie zauważa się też w przytaczanym komentarzu (do art. 25 w systemie I. - pod red. K. Osajdy), który podsumowuje poglądy doktryny i orzecznictwa - że pełna obiektywizacja interesu członka wspólnoty nie jest możliwa. Należy jednak jego interes oceniać w odniesieniu do interesów poszczególnych członków wspólnoty, pamiętając przy tym, iż głównym celem wspólnot mieszkaniowych jest utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie5.

W nawiązaniu do powyższego należy przytoczyć, że zgodnie z art. 23 uwl uchwały podejmowane są na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów lub w sposób mieszany. Uchwały zapadają większością głosów. Na kanwie tej regulacji zapadła m.in.6 uchwała Sądu Najwyższego z 27 lutego 2020 r. (sygn.akt (...)): "Niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść". Orzeczenie to łagodziło rygorystyczne orzecznictwo w myśl którego samo uchybienie w zapewnieniu głosowania wszystkim uprawnionym jest wystarczającą przesłanką uchylenia7. W tej sprawie – jak sąd nadmienił na wstępie – kwestia wpływu wynika z tego, że w małej wspólnocie w ogóle pominięto możność wzięcia udziału w decydowaniu o niej właścicielom 3 lokali z 6. Fakt, że łącznie mają mniejszościowy udział ok. 1/3, nie powinien ich wykluczać od możności wyrażenia stanowiska, przedyskutowania argumentów, by zapobiec konieczności ich wyjaśnienia na drodze sądowej. Mniejszościowy udział nie pozbawia ich prawa współdecydowania o swoje własności, wglądu w istotne sprawy wspólnoty. Tymczasem sytuacja taka wystąpiła i wobec tego przechodzenie do dalszego etapu badania uchwał co do innych przesłanek art. 25 uwl jest zbędne.

Wobec powyższego na podstawie art. 333 § 1 pkt. 2 kpc wyrokowi nadano rygor natychmiastowej wykonalności, a wobec tego, że do tego czasu nie doszło do rozpoznania wniosku o zabezpieczenie powództwa, zbieżnego z tym skutkiem – odnotowano umorzenie postępowania w przedmiocie tego wniosku (art. 355 w zw. z art. 13 § 2 kpc). Mimo wyrażonych wątpliwości na etapie rozpoznawania, zwł. co do wniosku o zabezpieczenie, by nie wstrzymywać działania wspólnoty, sąd nie odstąpił od rygoru natychmiastowej wykonalności, wobec stanowiska pozwanego, co zarazem umożliwiało niezwłoczne przystąpienie do uporządkowania spraw wspólnoty przez przystąpienie do podejmowania decyzji w sprawach wspólnoty co do kwestii objętych zaskarżonymi uchwałami.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 1

1 kpc w zw. z § 8 ust. 1 pkt. 1 w zw. z § 20 rozporządzenia w sprawie opłat za czynności radców. Koszty te to 200 zł oplata i 360 zł wynagrodzenie pełnomocnika od każdego z roszczeń (2 uchwały) i 51 zł opłata skarbowa od pełnomocnictw powodów, płatne solidarnie na rzecz powodów, którzy wnieśli wspólny pozew (skoro przedmiotem sporu było wspólne prawo – art. 366 w zw. z art. 370 kc).

1 Zauważyć nadto można, że na podstawie art. 205

1 § 2 kpc odpowiedź na pozew złożona po terminie podlega zwrotowi, co prowadzi do możności wydania wyroku zaocznego w oparciu o twierdzenia pozwu (art. 339 § 2 kpc).

2 (...)

Kontradyktoryjność – cecha postępowania, w którym istnieją dwie przeciwstawne strony toczące spór. Stanowi jeden z elementów sformalizowanej procedury sądowej.

(...)

1. praw. «zaprzeczający komuś lub czemuś»

2. praw. «dający możność wypowiedzenia się obu stronom»

3 Naturalność konieczności łącznej oceny obu przesłanek w wielu typowych sporach między wspólnotą a jej członkiem jest zauważana w komentarzu do art. 25 w systemie I. (pod red. K. (...)).

4 J. (...) (cytowany za ww. komentarzem)

5 por. wyrok SA S. (...)

6 zob. też orzeczenia wskazane w pozwie odnośnie naruszenia praw członka wspólnoty w procedowaniu uchwał, jak i tak już wypowiadał się Sąd Apelacyjny w G. :

(...)

7 zob opracowanie np. (...)