Nakłady spółki na drogę i sieci zaliczone na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste

E. faktyczny

Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości w postaci działki nr (...), obszaru 14.926 m

2, obręb nr (...) D., przy ul(...), objętej księgą wieczystą (...). Użytkownikiem wieczystym jest pozwana spółka.

Okoliczności bezsporne

Pismem z dnia 23 sierpnia 2022 r. właściciel wypowiedział użytkownikowi dotychczasową wysokość opłat rocznych (54.268,08 zł) i zaproponował od 2023 r. nową, zaktualizowaną z uwagi na wzrost wartości nieruchomości na kwotę 123.841,02 zł.

Dowód: wypowiedzenie, k. 20

Rynkowa wartość przedmiotowej nieruchomości, traktowanej jako grunt niezabudowany na datę wypowiedzenia wynosiła 5.730.400 zł.

Dowód: opinia biegłego B. A., k. 197-328, 377-378

Użytkownik wieczysty poniósł koszty budowy infrastruktury technicznej związaną z budową drogi dojazdowej do nieruchomości (ul. (...)) oraz znajdujących się przy niej urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, elektrycznych na łączną kwotę 4.204.809,50 zł.

Dowód: opinia biegłego M. K., k. 414-428

Ocena dowodów

Opinia biegłego B. A., traktowana jako całość, jest zdaniem Sądu jasna pełna i wewnętrznie niesprzeczna. W opinii uzupełniającej biegły wyjaśnił zgłoszone zastrzeżenia w sposób przejrzysty i nie wymagających dalszych uzupełnień.

Opinia biegłego M. K. jest zdaniem Sądu jasna, pełna i wewnętrznie niesprzeczna.

Kwalifikacja prawna

W procesie udowodniono wzrost wartości nieruchomości do poziomu 5.730.400 zł, co skutkuje ustaleniem opłaty rocznej po pełnej aktualizacji na poziomie 114.608 zł (przy współczynniku 2%). Powód skutecznie udowodnił konieczność zaliczenia na poczet nadwyżki pomiędzy opłatą nową a dotychczasową nakładów na infrastrukturę na poziomie 4.204.809,50 zł. Różnica ta wynosi 60.339,92 zł rocznie. W pełni więc pokrywa tę różnicę przez pełne 69 lat od 2023 r. do 2092 r., w roku 2093 pozostaje do zaliczenia reszta (41355,02 zł), co daje na ten rok kwotę opłaty rocznej w kwocie 73.252.98 zł, zaś dopiero od 2093 r. opłata roczna będzie obowiązywała w pełni w zaktualizowanej wysokości 114.608 zł. Z tych przyczyn orzeczono jak w punkcie I. sentencji na mocy art. 77 ust. 1 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zaliczone nakłady są następujące:

Nakłady powoda w ujęciu 100%

Ul. Ł.

Ul. (...)

(...) w zakresie branży sanitarnej

35.784 zł

Nakłady w ujęciu 100% dotyczące współfinansowania po 50% pomiędzy Gminą i powodem

Budowa kanalizacji deszczowej

3.100.537 zł

Budowa urządzeń elektrycznych (oświetlenie ulicy)

144.530 zł.

Budowa drogi

3.084.368

Budowa kanalizacji deszczowej

1.800.425

Budowa urządzeń elektrycznych (oświetlenie ulicy)

208.191

Suma nakładów współfinansowanych

3.245.067 zł

5.092.984 zł

Pozostałe wskazane przez biegłego M. K. nakłady nie mieszczą się w kategoriach taksatywnie wymienionych w art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (mała architektura, ławki, zieleń itd.). Nakłady współfinansowane z jednostką samorządu terytorialnego wynoszą więc łącznie 8.338.051 zł, co oznacza, że zaliczeniu podlega 50%, czyli 4.169.025,50 zł, do czego dodano 35.784 zł (budowa w zakresie branży sanitarnej ul. (...), m.in. kanalizacja sanitarna). Łącznie więc zaliczeniu podlega suma 4.204.809,50 zł.

W punkcie II. sentencji na mocy art. 189 k.p.c. w zw. z art. 77 ust. 4 w zw. z art. 143 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalono poziom nakładów zaliczalnych, aby wyrok był odpowiednio przejrzysty, bo pozostawienie wyłącznie punktu I. byłoby niewystarczające informacyjnie i trudno byłoby w ogóle zrozumieć sens rozstrzygnięcia.

W pozostałym zakresie powództwo oddalono na podstawie art. 77 ust. 1 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami

a contrario (punkt III.).

Koszty

W istocie pozwany przegrał proces praktycznie w całości, gdyż wysokość zaliczonych nakładów na wiele dziesięcioleci pozostawia

de facto wysokość opłat rocznych na poziomie dotychczasowym. Z tego powodu na rzecz powoda zasądzono całość należnych kosztów na mocy art. 100 k.p.c. Składają się na nie: opłata sądowa od pozwu (3479 zł), opłata za czynności adwokackie w stawce minimalnej (5.400 zł, § 2 pkt 6 rozp. MS z dn. 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, ze zm.), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł) – punkt IV.

W punkcie ostatnim przejęto na koszt Skarbu Państwa pozostałe wydatki, gdyż skoro i tak winnym ich poniesienia byłby Skarb Państwa, tyle że reprezentowany przez inny

statio fisci (Prezydent Miasta M.), to z punktu widzenia racjonalnej ekonomii nie ma sensu przeksięgowywania tych wydatków – punkt V. na mocy art. 113 ust. 4 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.