Wspólnota nie dostanie 43 050 zł od właściciela lokalu za malowanie elewacji

Powódka (...) w N. wniosła pozew przeciwko H. Ł. o zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kwoty 43 050,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 06 września 2023 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie od pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, że pozwany od dnia 15 kwietnia 2015 r. jest właścicielem lokalu niemieszkalnego w budynku położonym w N. przy ul(...) o łącznej powierzchni użytkowej 179,40 m

2. W dniu 23 czerwca 2015 r. powódka podjęła uchwałę nr 2 w sprawie wyrażenia zgody na wymianę stolarki okiennej i drzwiowej w lokalu użytkowym pozwanego oraz malowania elewacji budynku. Wspólnota wyraziła zgodę na przeprowadzenie przez pozwanego wymiany stolarki okiennej i drzwiowej w jego lokalu, jednocześnie zobowiązując pozwanego do odmalowania na własny koszt frontowej elewacji budynku. Pozwany przyjął przedmiotowe zobowiązania, a w myśl § 2 ust. 2 uchwały termin realizacji prac winien zostać uzgodniony z pozostałymi członkami Wspólnoty. Pozwany przez wiele lat nie podejmował żadnych czynności w celu wywiązania się z zobowiązania, powołując się na niemożność uzyskania odpowiednich decyzji administracyjnych, które pozwalałyby na podjęcie prac. Powódka wezwała pozwanego do wykonania prac w określonym terminie pod rygorem wykonania prac na koszt pozwanego. Z uwagi na konieczność podjęcia prac remontowych, a także dalszą bierność pozwanego, firma (...) przedstawiła ofertę prac na budynku. Okoliczności sprawy spowodowały, że odmalowanie elewacji zostało sfinansowane przez Zarząd Wspólnoty zgodnie z tą ofertą. Koszt sfinansowania ww. prac, do których był zobowiązany pozwany wyniósł 43.050,00 zł i takiej kwoty powódka domaga się od pozwanego w niniejszej sprawie. Powódka wyjaśniła, że nieskorzystanie z oferty firmy (...) naraziłoby ją na niepowetowaną stratę finansową z uwagi na znaczący wzrost cen usług remontowych, a także ich dostępność oraz było uzasadnione długim okresem, w jakim pozwany pozostawał w zwłoce.

(pozew – k. 4-6)

Nakazem zapłaty z dnia 28 marca 2024 r. N. Referendarz sądowy Sądu Rejonowego w Sopocie uwzględnił żądanie pozwu w całości.

(nakaz zapłaty – k. 29)

Sprzeciw od powyższego orzeczenia złożył pozwany, wnosząc o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów sądowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwany zakwestionował roszczenie powoda zarówno co do zasady jak i wysokości. Pozwany zarzucił brak podstawy prawnej dla zasądzenia roszczenia powoda. Pozwany przyznał, że w dniu 23 czerwca 2015 r. wraz z innymi członkami wspólnoty podjął uchwałę, na podstawie której zobowiązał się do odmalowania na własny koszt elewacji budynku, przy czym warunkiem przystąpienia do prac związanych z odmalowaniem elewacji frontowej budynku było zaakceptowanie przez organy administracji samorządowej planowanej kolorystyki oraz uzyskanie wymaganych prawem pozwoleń. W ramach prac objętych ww. uchwałą, które realizowane były przez najemcę pozwanego w roku 2016, odmalowana została część elewacji kamienicy, która to część była bezpośrednio dotknięta pracami związanymi z wymianą stolarki okiennej i drzwiowej w lokalu należącym do pozwanego. W ocenie pozwanego zobowiązanie wynikające z uchwały zostało przez niego spełnione. Niezależnie od powyższego pozwany wskazał, że jest zainteresowany stanem technicznym budynku jak i dobrymi relacjami z sąsiadami, dlatego też na przestrzeni lat 2016 -2023 był gotów ponownie dokonać na własny koszt odmalowania elewacji. Obszar, na którym znajduje się budynek, podlega ochronie konserwatora zabytków. Wszelkie prace konserwatorskie i roboty budowlane – zgodnie z ustawą o ochronie zabytków – wymagają decyzji Konserwatora Zabytków Miasta N.. Pozwany podejmował starania o uzgodnienie odpowiedniej kolorystyki z Miejskim Konserwatorem Zabytków w N. i uzyskał informację, że do przemalowania elewacji przedmiotowej kamienicy wymagane jest uzyskanie pozwolenia konserwatorskiego na kolor adekwatny historycznie. O powyższym pozwany zawiadomił Zarząd Wspólnoty, który nie podjął żadnych czynności w tym kierunku, co uniemożliwiło wykonanie pozwanemu zobowiązania.

(sprzeciw – k. 32-38)

W piśmie procesowym z dnia 19 września 2024 r. pozwany zgłosił zarzut przedawnienia roszczenia (...) w N. i uchylił się od jego zaspokojenia.

(pismo procesowe z dnia 19.09.2024 r. – k. 142)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

H. Ł. jest właścicielem lokalu użytkowego o powierzchni 179,40 m

2, w budynku położonym w N. przy (...), dla którego Sąd Rejonowy w Sopocie prowadzi (...). Lokal użytkowy wchodzi w skład (...).

(okoliczności niesporne, nadto dowód: odpis KW nr (...) – k. 8-13)

Przed 2015 r. w lokalu tym mieściły się delikatesy spożywcze. Pozwany H. Ł. był zainteresowany wymianą stolarki okiennej i drzwiowej w lokalu w celu dostosowania go do potrzeb prowadzenia apteki, która miała w tym lokalu powstać.

W dniu 23 czerwca 2015 r. (...) w N. podjęła uchwałę nr 2 o następującej treści:

㤠1

1. Wspólnota wyraża zgodę na przeprowadzenie przez właściciela lokalu użytkowego p. H. Ł. wymiany stolarki okiennej i pozwanego wymiany stolarki okiennej i drzwiowej w należącym do niego lokalu.

2. Wymianę stolarki p. H. Ł. zrealizuje własnym staraniem i na własny koszt, zgodnie z wizualizacją stanowiącą załącznik do niniejszej uchwały.

3. Warunkiem przystąpienia do realizacji prac związanych z wymianą stolarki jest uzyskanie akceptacji projektów przez odpowiednie organy administracji samorządowej oraz wymaganych prawem pozwoleń.

§ 2

1. Jednocześnie Wspólnota zobowiązuje p. H. Ł. do odmalowania na własny koszt frontowej elewacji budynku, a p. H. Ł. zobowiązanie to przyjmuje.

2. Termin, w którym przeprowadzone zostaną prace wymienione w punkcie 1 zostanie uzgodniony z pozostałymi Członkami Wspólnoty.

3. Warunkiem przystąpienia do realizacji prac związanych z malowaniem elewacji frontowej budynku jest zaakceptowanie przez organy administracji samorządowej planowanej kolorystyki oraz uzyskanie wymaganych prawem pozwoleń.

§ 3

1. Niniejsza uchwała wchodzi w życie z dniem jej podjęcia.

2. Załącznikiem do niniejszej uchwały jest wizualizacja przedstawiająca stan obecny oraz planowaną nową stolarkę okienną i drzwiową. Załącznik stanowi integralną część uchwały.”

Za uchwałą głosowali właściciele wszystkich lokali wchodzących w skład (...), w tym H. Ł. jako właściciel lokalu użytkowego.

(dowód: uchwała nr 2 – k. 14, wizualizacja przebudowy stanowiąca załącznik do uchwały nr 2 – k. 41-42)

Pozwany H. Ł. dokonał wymiany stolarki okiennej i drzwiowej w lokalu użytkowym przy ul. (...) w N. w 2016 r. Przy okazji tych prac, pozwany zlecił prace polegające na odmalowaniu w kolorze zielonym ((...)) elewacji frontowej kamienicy w części parteru, w której lokal się znajduje. Malowaniem objęto wówczas jedynie część elewacji frontowej na parterze budynku do wysokości lokalu użytkowego wykorzystywanego jako apteka.

(dowód: korespondencja e-mail – k. 48-50, zeznania przedstawiciela powoda B. A. – k. 127-129, dokumentacja zdjęciowa – k. 111-117, zeznania świadka D. I. – k. 143-143v)

Decyzją z dnia 24 marca 2017 roku o numerze KZ.4120.2780.2017.KK Konserwator Zabytów Miasta N. po rozpatrzeniu wniosku inwestora – Pana I. Z. pozwolił na prowadzenie prac podlegających na wymianie istniejącej markizy nad oknem lokalu gastronomicznego o nazwie (...) oraz bieżącym malowaniu w poziomie parteru, w części przynależnej do ww. lokalu, elewacji frontowej zabytkowego budynku położonego przy ul. (...) w N., zgodnie z załączoną dokumentacją oraz opisem we wniosku, pod warunkiem: pomalowania elewacji na kolor identyczny jak kolor istniejący w części elewacji przynależnej do sąsiedniego lokalu usługowego znajdującego się w budynku położonym przy ul. (...) w N..

(dowód: decyzja nr (...).(...).2017.KK – k. 51-51v)

Pismem z dnia 05 maja 2022 r. Wspólnota (...) wezwała pozwanego do wykonania odmalowania elewacji frontowej na własny koszt, zgodnie ze wszystkimi zapisami § 2 uchwały z dnia 23 czerwca 2015 r, zakreślając mu termin do końca listopada 2022 r. Do końca lipca 2022 roku zakreślono pozwanemu termin na przekazanie Wspólnocie i Administratorowi harmonogramu prac wraz z uzgodnieniami z odpowiedzialnymi służbami Urzędu Miasta N.. Poproszono pozwanego o informowanie o postępie uzgodnień i przygotowań do wykonania uchwały.

(dowód: wezwanie z dnia 05.05.2022 r. – k. 15, zeznania przedstawiciela powoda B. A. – k. 127-129)

W dniu 24 października 2022 r. pozwany H. Ł. wystąpił do Konserwatora Zabytków Miasta N. z prośbą o wydanie wytycznych konserwatorskich dla robót budowlanych, będących konserwacją bieżącą, polegających na odświeżeniu elewacji frontowej budynku w N. przy ul. (...), nr działki (...) – czyli malowaniu elewacji przy pozostawieniu istniejącej kolorystyki. W uzasadnieniu wniosku wskazał, że obowiązek malowania elewacji frontowej został nałożony na inwestora jako współwłaściciela nieruchomości uchwałą Wspólnoty (...), nr 2 z dnia 23 czerwca 2015 r.

W odpowiedzi na powyższe, Konserwator Zabytków Miasta N. poinformował pozwanego, że budynek podlega ochronie prawnej w związku z wpisem zespołu urbanistyczno-krajobrazowego miasta N. do rejestru zabytków decyzją z dnia 12.02.1979 r. W przypadku zamiaru przeprowadzenia prac remontowych elewacji, polegających na bieżącej konserwacji tj. pomalowaniu elewacji, dla budynku należy w pierwszej kolejności opracować badania stratygraficzne. Kolor elewacji powinien być analogiczny do historycznego koloru elewacji.

W piśmie z dnia 02 grudnia 2022 r. pozwany poinformował Konserwatora Zabytków, że zostały przeprowadzone badania stratygraficzne kolorystyki elewacji budynku, które wykazały, że pierwotna kolorystyka elewacji została ustalona na kolory: jasny ugier dla ścian oraz biel kremową dla gzymsów i ościeży, które zostały później przemalowane na brudny róż/brunatny dla ścian, przy pozostawieniu bieli kremowej dla gzymsów i ościeży a następnie na jasną zieleń na ścianach oraz biel na gzymsach i ościeżach. Pozwany zwrócił się o wskazanie, na który z ww. kolorów Konserwator dopuszcza malowanie elewacji, a w szczególności czy jest możliwość odmalowania elewacji na obecny kolor, o wskazanie czy zatwierdzenie kolorystyki wymaga zgody lub pozwolenia Konserwatora Zabytków oraz czy Konserwator dopuszcza etapowanie prac polegające na odmalowaniu na początku elewacji frontowej i częściowo bocznej, a w późniejszym terminie pozostałych elewacji budynku.

W piśmie z dnia 27 grudnia 2022 r. Konserwator Zabytków wskazał, że obecny kolor elewacji budynku jest kolorem wtórnym. Prace konserwatorskie i remontowe przy budynkach zabytkowych powinny mieć na celu przywrócenie tym budynkom wyglądu historycznego. W przypadku prac bieżących polegających na fragmentarycznym (niewielkie, miejscowe uszkodzenia na elewacji) przemalowaniu elewacji można stosować kolor istniejący, wtórny. Jednak w przypadku, gdy cała elewacja ma być pomalowana, powinno się zastosować kolorystykę odkrytą podczas badań lub zbliżoną. Dlatego podczas planowanych prac przy budynku należy zastosować kolorystykę jasnougrową,. Na przedstawiony zakres prac tj. na przemalowanie elewacji budynku na kolor odmienny od istniejącego należy, zgodnie z ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, uzyskać decyzję konserwatorską. Decyzja może dotyczyć całego zakresu prac, a od inwestora zależy czy będzie prace etapował.

W styczniu 2023 r. pozwany poinformował Wspólnotę Mieszkaniowych o ustaleniach poczynionych z Konserwatorem Zabytków i niemożności odmalowania elewacji na kolor inny niż kolor historyczny, który jest odmienny od obecnego koloru i wezwał Wspólnotę do zajęcia stanowiska w sprawie i akceptację załączonego projektu. W piśmie tym pozwany wyraził chęć odmalowania na własny koszt nie tylko elewacji frontowej ale i części elewacji bocznej, zgodnie z przedstawionym projektem I etapu inwestycji (elewacja frontowa i elewacja boczna na piętrze). Wspólnota nie wyraziła zgody i nie zaakceptowała odmalowania elewacji budynku na inny kolor niż obecny.

(dowód: wniosek o wydanie wytycznych konserwatorskich wraz z załącznikami – k. 54-59, pismo z dnia 17.11.2022 r. – k. 60, 67, pismo z dnia 02.12.2022 r. – k. 65, pismo z dnia 27.12.2022 r. – k. 66, 68, korespondencja e-mail – k. 18, 53-53v, 61-62, zeznania świadka B. J. – k.126v-127, zeznania przedstawiciela powoda B. A. – k. 127-129, zeznania świadka D. I. – k. 143-143v)

(...) zleciła firmie (...) sporządzenie oferty prac na budynku przy ul. (...) polegających na odmalowaniu na obecny kolor frontowej elewacji budynku oraz elewacji bocznej ściany budynku, za którą znajduje się apteka.

W dniu 05 stycznia 2023 r. firma (...) sporządziła ofertę prac na budynku, w zakres których wchodziło:

- mycie ciśnieniowe elewacji,

- przegląd i wykonanie napraw elewacji wraz z uzupełnieniem ubytków tynku,

- przegląd i uzupełnianie uszczelnień obróbek blacharskich i parapetów,

- malowanie elewacji farbą silikonową firmy (...) wyposażonej w dodatki przeciwporostowe (w kolorystyce ustalonej ze Zlecającym),

- malowanie rur spustowych, rynien, obróbek blacharskich, stalowych detali na elewacji farbą do stali firmy (...).

- malowanie drewnianego gzymsu wokół dachu farbą do drewna firmy (...).

Oferta opiewała na kwotę 35 000 zł netto + VAT z tytułu ceny robocizny wraz z materiałami. Termin ważności oferty określono na okres 1 miesiąca. Oferta ta odnosiła się do prac malowania elewacji frontowej budynku.

Zarząd powodowej Wspólnoty zaakceptował powyższą ofertę i zlecił firmie (...) malowanie elewacji frontowej za wynagrodzeniem 35 000 zł netto + VAT. Dodatkowo zlecił firmie (...) pomalowanie elewacji bocznej ściany budynku za odrębnym wynagrodzeniem. Zarząd powodowej Wspólnoty nie uzyskał pozwolenia konserwatora zabytków na planowane prace dot. remontu elewacji ani też nie zgłosił planowanych robót przed przystąpieniem przez ww. firmę do prac na budynku.

Firma (...) wykonała zlecone jej prace, przy czym przy wykonywaniu prac ilość ubytków elewacji okazała się znaczna i zakres prac związanych z naprawą ubytków był poważny. Za wykonane prace firma (...) wystawiła fakturę VAT nr (...) opiewającą na kwotę 43 050 zł brutto tytułem malowania elewacji zgodnie z ofertą. Powyższy koszt został pokryty przez Zarząd Wspólnoty (...) ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym Wspólnoty.

(dowód: korespondencja e-mail – k. 16 faktura VAT – k. 22, oferta – k. 23, zeznania świadka B. J. – k.126v-127, zeznania przedstawiciela powoda B. A. – k. 127-129, dokumentacja zdjęciowa – k. 94-109, 119-120, zeznania świadka D. I. – k. 143-143v; zeznania świadka B. S. – k. 150-151)

W dniu 29 sierpnia 2023 r. powódka wystosowała do pozwanego przedsądowe wezwanie do zapłaty kwoty 43 050 zł tytułem zwrotu kosztów odnowienia elewacji – w terminie do dnia 5 września 2023 r. Wezwanie pozostało bezskuteczne.

(dowód: wezwanie – k. 24)

Sąd zważył co następuje:

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w postaci dokumentów, wydruków wiadomości z poczty elektronicznej, zeznań przedstawiciela powodowej wspólnoty – B. A. oraz świadków: B. J., D. I. oraz B. S..

Sąd uznał za wiarygodne dokumenty dołączone do akt sprawy, albowiem ich prawdziwość i autentyczność nie była kwestionowana przez strony ani nie budziła wątpliwości Sądu. W odniesieniu do faktury VAT dołączonej do pozwu Sąd zaliczył ją w poczet materiału dowodowego jako potwierdzenie faktu, że takiej treści faktura została wystawiona i że usługa w niej wskazana została zrealizowana. Natomiast sama faktura nie dowodziła zasadności dochodzenia od pozwanego wskazanej w niej kwoty. Sąd uwzględnił również wydruki wiadomości z poczty elektronicznej,

Na podstawie art. 302 k.p.c. Sąd pominął dowód z przesłuchania pozwanego H. Ł., który nie stawił się prawidłowo wezwany na termin rozprawy.

Sąd uwzględnił zeznania świadka B. S., które były rzeczowe, konkretne i szczegółowe, jak również znalazły potwierdzenie w dowodach w postaci oferty firmy (...) na wykonanie prac remontowych elewacji, faktury VAT za wykonane prace, dokumentacji zdjęciowej oraz zeznaniach przedstawiciela powódki B. A.. Brak było podstaw do odmowy zeznaniom tym wiarygodności.

Sąd uznał za wiarygodne także zeznania świadka D. I., które były konkretne i logiczne. Świadek potwierdził zakres prac zleconych firmie (...) w odniesieniu do budynku przy ul. (...), koszt wykonania tych prac oraz fakt wzywanie pozwanego do wykonania elewacji frontowej budynku, zgodnie z podjętą uchwałą. Zeznania świadka co do tych okoliczności znalazły potwierdzenie w dokumentach w postaci oferty firmy (...), faktury za wykonane usługi wystawionej przez firmę (...), dokumentacji zdjęciowej, korespondencji między administratorem powódki a pozwanym i jego przedstawicielem. Świadek relacjonował stanowisko pozwanego w przedmiocie wezwania, tj. wskazywał, że pozwany nie złożył oświadczenia, że uchylał się od wykonania odmalowania elewacji frontowej budynku, ale powoływał się na problem z uzyskaniem zgody konserwatora zabytków. Natomiast wyraźnie i stanowczo zaznaczył, że nie był bezpośrednio świadkiem ustaleń między pozwanym a powodową Wspólnotą, zatem stanowiska stron co do obowiązku malowania elewacji frontowej były mu znane jedynie z w/w dokumentów. Zatem zeznania świadka były precyzyjne, jasne co do tego, które okoliczności zna bezpośrednio a które jedynie z dokumentów czy relacji innych osób. Przemawiało to dodatkowo za wiarygodnością świadka.

Sąd uznał za wiarygodne zeznania świadka B. J., które pozostawały w zgodzie z zeznaniami pozostałych, przesłuchiwanych w przedmiotowej sprawie świadków. Świadek potwierdziła okoliczności podjęcia uchwały z dnia 23 czerwca 2015 r., wyrażenie zgody przez pozwanego na odmalowanie frontowej elewacji budynku w treści uchwały, przeprowadzenie przez Wspólnotę prac polegających m.in. na odmalowaniu elewacji frontowej i bocznej ściany budynku, poniesionych przez Wspólnotę kosztów w powyższym zakresie. Brak było podstaw do odmowy zeznaniom tym wiarygodności. Natomiast analogicznie jak w przypadku świadka D. I., świadek B. J. nie była bezpośrednim świadkiem uzgodnień i ustaleń między stronami, a jedynie jako pracownik administratora Wspólnoty odtwarzała ich treść w oparciu o dokumenty przedstawione przez Zarząd Wspólnoty. Zatem jej zeznania co do istnienia i zakresu obowiązku pozwanego do odmalowania elewacji frontowej nie miały charakteru bezpośredniego, nie były relacją z ustaleń między stronami, ale miały charakter pośredni i stanowiły wyraz interpretacji i przekonań świadka w oparciu o dokumenty i informacje przekazane przez jedną ze stron procesu – powodową Wspólnotę.

Sąd uwzględnił zeznania przedstawiciela powodowej wspólnoty B. A. w części, w jakiej dotyczyły one faktów podjęcia uchwały z dnia 23 czerwca 2015 r., zakresu prac wykonanych w zakresie elewacji budynku przez pozwanego podczas wymiany stolarki okiennej i drzwiowej w jego lokalu użytkowym, zakresu prac przeprowadzonych przez firmę (...) oraz kosztu wykonania tych prac i poniesienia go przez Wspólnotę. Co do powyższych okoliczności zeznania przedstawiciela powódki znalazły potwierdzenie w dokumentach w postaci uchwały nr 2 z dnia 23 czerwca 2015 r., dokumentacji zdjęciowej, oferty i faktury wystawionych przez firmę (...). Przedstawiciel powoda wskazywał także, że nie występował do konserwatora zabytków na piśmie o zajęcie stanowiska w zakresie planowanych przez wspólnotę prac związanych z odmalowaniem elewacji frontowej budynku oraz że uzyskał stanowisko konserwatora w tym zakresie telefonicznie. Wyraził również przekonanie, że prace zlecone przez powódkę firmie (...) nie wymagały pozwolenia konserwatorskiego. W tym zakresie zeznania przedstawiciela powódki stanowiły wyraz jego subiektywnego przekonania co do obowiązków inwestora, a nie oświadczenia wiedzy o znanych mu faktach. W tej części zeznania przedstawiciela powódki nie mogły stanowić podstawy faktycznych ustaleń Sądu co do obowiązku uzyskania pozwolenia konserwatorskiego na przeprowadzone prace remontu elewacji frontowej lub jego braku. Co najwyżej mogły stanowić podstawę ustalenia, że pozwany i zarząd powódki mieli odmienne interpretacje co do zakresu tego obowiązku. Natomiast okoliczność, czy uzyskanie pozwolenia jest w tej sytuacji wymagane czy też nie, wynika z powszechnie obowiązujących przepisów prawa i podlega ocenie Sądu. Sąd nie uwzględnił również zeznań przedstawiciela powódki w zakresie, w jakim relacjonowały one oburzenie zachowaniem pozwanego, bowiem stanowiły one wyraz subiektywnych odczuć przedstawiciela powódki, nieistotnych z punktu widzenia rozstrzygnięcia sprawy.

W świetle tak ocenionego materiału dowodowego powództwo podlegało oddaleniu w całości.

W niniejszej sprawie powódka (...) w N. domagała się zasądzenia od pozwanego H. Ł. kwoty 43 050,00 zł tytułem zwrotu wydatków poniesionych na odmalowanie frontowej elewacji budynku Wspólnoty. Powódka wskazała, że wykonała czynność, do której zobowiązany był pozwany, w jego zastępstwie. Pozwany bowiem mimo ciążącego na nim zobowiązania i mimo wezwań ze strony Wspólnoty przedmiotowego zobowiązania nie wykonał. Źródła zobowiązania pozwanego powódka upatrywała w uchwale nr 2 Wspólnoty w sprawie wyrażenia zgody na wymianę stolarki okiennej i drzwiowej w lokalu użytkowym oraz malowania elewacji frontowej budynku.

Podstawę prawną żądania powódki mógł stanowić przepis art. 480 k.c. lub 471 § 1 k.c.

Zgodnie z art. 480 § 1 k.c., w razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika. W myśl art. 480 § 3 k.c., w wypadkach nagłych wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, wykonać bez upoważnienia sądu czynność na koszt dłużnika lub usunąć na jego koszt to, co dłużnik wbrew zobowiązaniu uczynił.

Zgodnie z art. 471 § 1 k.c., dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Przesłankami odpowiedzialności kontraktowej są zatem: poniesienie przez wierzyciela szkody, fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika, związek przyczynowy między niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą oraz możliwość przypisania dłużnikowi odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (tzn. uchybienie obowiązkom umownym musi być następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiada).

Podstawową przesłanką do dochodzenia bądź żądania kosztów wykonania zastępczego bądź naprawienia szkody jest wykazanie istnienia zobowiązania między stronami.

Strona powodowa powoływała się na uchwałę nr 2 (...) z dnia 23 czerwca 2015 roku, na podstawie której Wspólnota wyraziła zgodę na przeprowadzenie przez pozwanego wymiany stolarki okiennej i drzwiowej w należącym do niego lokalu użytkowym, jednocześnie zobowiązując H. Ł. do odmalowania na własny koszt frontowej elewacji budynku. Strona powodowa traktowała powyższą uchwałę wspólnoty jako swego rodzaju umowę między powódką a pozwanym, w której w zamian za wyrażenie przez powódkę zgody na wymianę stolarki okiennej i drzwiowej w lokalu pozwanego, pozwany zobowiązał się do odmalowania frontowej elewacji budynku.

Sąd zważył, że uchwała stanowi wewnętrzny akt woli podmiotu kolegialnego jakim jest wspólnota mieszkaniowa, natomiast nie jest ani umową ani oświadczeniem woli składanym innej osobie. Uchwała Wspólnoty wskazuje na decyzję tego podmiotu w konkretnej sprawie, np. planowanej inwestycji. Uchwała Wspólnoty nie jest i nie może być umową z jednym z członków Wspólnoty, nawet gdy głosuje on za jej przyjęciem i się pod nią podpisuje. Do zawarcia umowy konieczne jest bowiem złożenie przez co najmniej dwie strony wzajemnych oświadczeń woli. Uchwała jest wewnętrznym aktem woli Wspólnoty. Do działania na zewnątrz w imieniu Wspólnoty, w tym zaciągania zobowiązań upoważniony jest zarząd Wspólnoty, a nie zebranie członków Wspólnoty. W niniejszej sprawie na podstawie uchwały nr 2 z dnia 23 czerwca 2015 roku nie doszło do zawarcia przez Zarząd Wspólnoty i pozwanego jakiejkolwiek pisemnej umowy dot. odmalowania elewacji frontowej budynku. Podpis H. Ł. na uchwale jest częścią aktu woli podmiotu kolegialnego, tj. częścią aktu woli zebrania członków Wspólnoty, a nie oświadczeniem woli H. Ł. jako osoby fizycznej. Na skutek podjęcia uchwały nr 2 nie doszło do zawarcia umowy między powodową Wspólnotą Mieszkaniową a pozwanym H. Ł., w której pozwany zobowiązywałby się wobec Wspólnoty do wykonania malowania elewacji frontowej budynku.

Strona powodowa nie przedstawiła dowodu zawarcia jakiejkolwiek umowy pisemnej między stronami. W ocenie Sądu ponieważ przedstawiciel Wspólnoty wywodzi swoje roszczenie z treści uchwały nr 2 z 23 czerwca 2015 roku, to do zawarcia umowy między stronami w innej formie również nie doszło. Zarząd Wspólnoty był bowiem przekonany, że źródłem zobowiązania pozwanego jest w/w uchwała, więc nie widział potrzeby zawierania z pozwanym jakichkolwiek dalszych porozumień.

Zgodnie z dyspozycją art. 6 k.c., ciężar udowodnienia spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. W niniejszej sprawie niewątpliwym jest, że strona powodowa winna przedstawić dowody mające na celu wykazanie istnienia po stronie pozwanego zobowiązania, jego przedmiotu, a także terminu jego spełnienia. W toku niniejszego postępowania strona powodowa ograniczyła się jedynie do przedstawienia dowodów wskazujących na fakt podjęcia uchwały nr 2, zlecenia przez zarząd powodowej wspólnoty w 2023 r. firmie (...) odmalowania elewacji frontowej budynku oraz wysokości kosztów poniesionych przez wspólnotę w związku z wykonaniem ww. prac. Sam fakt podjęcia uchwały, zlecenia remontu elewacji budynku przez zarząd wspólnoty w żaden sposób nie dowodzi istnienia po stronie pozwanego zobowiązania do pokrycia kosztów tego remontu. Uchwała mogła zawierać upoważnienie i zobowiązanie zarządu Wspólnoty do zawarcia takiej umowy z pozwanym, ale brak jest podstaw, by twierdzić, że zarząd Wspólnoty z pozwanym w dalszej kolejności taką umowę zawarł.

Ponieważ strona powodowa wywodziła istnienie zobowiązania pozwanego jedynie z w/w uchwały nr 2, precyzując, że ta uchwała jest podstawą faktyczną żądania pozwu, to Sąd, związany podstawą faktyczną żądania, mógł ograniczyć się do ustalenia, że przedmiotowa uchwała nie była źródłem zobowiązania umownego pozwanego do odmalowania elewacji frontowej. W konsekwencji na podstawie samej tylko uchwały, Wspólnocie nie przysługiwały roszczenia o naprawienie szkody czy zwrot kosztów wykonania zastępczego. Z tej przyczyny żądanie pozwu podlegało oddaleniu na podstawie art. 6 k.c. w zw. z art. 471 § 1 k.c. a contrario i art. 480 § 1 i 3 k.c. a contrario.

Sąd wziął pod uwagę, że z dokumentów przedstawionych przez strony wynika, że pozwany H. Ł. czuł się zobowiązany do przeprowadzenia na własny koszt malowania elewacji frontowej budynku Wspólnoty, motywując to zamiarem dbania o całość budynku Wspólnoty. Korespondencja pozwanego i jego przedstawicieli z konserwatorem zabytków, zarządem Wspólnoty wskazuje, że pozwany podjął kroki w celu uzyskania niezbędnych zezwoleń administracyjnych, w tym pozwolenia Konserwatora Zabytków Miasta N. na wykonanie planowanych prac remontowych elewacji frontowej budynku. Świadczy to o tym, że pozwany czuł się zobowiązany do przeprowadzenia malowania elewacji frontowej budynku Wspólnoty i taką deklarację pozwany też sam składał. W tym celu pozwany zwrócił się do konserwatora zabytków o wydanie wytycznych co do kolorystyki budynku, a po uzyskaniu wytycznych konserwatorskich, stosując się do nich, zlecił wykonanie opracowania stratygraficznego, a następnie uzyskał stanowisko konserwatora zabytków co do tego, w jakiej kolorystyce ma być odtworzona elewacja budynku. Ponieważ zarząd powódki nie zgodził się na zmianę kolorystyki budynku, a więc na zastosowanie się do wytycznych konserwatorskich i stał na stanowisku, że wykonanie prac malowania elewacji (jako prac związanych z bieżącą konserwacją budynku) nie wymaga takich uzgodnień, powstał między stronami spór co do wymogów prawnych tej inwestycji. Zarząd powódki podjął decyzję o przeprowadzeniu remontu elewacji frontu budynku i ściany bocznej bez uzyskiwania jakichkolwiek pozwoleń administracyjnych, bez dokonywania zgłoszeń. Pozwany stał na stanowisku, iż uzyskanie takiego zezwolenia jest konieczne i wstrzymał się z organizacją remontu elewacji na własny koszt do czasu uzyskania stosownych zezwoleń.

Sąd zważył, że kamienica przy ul. (...) w N. podlega ochronie prawnej w związku z wpisem zespołu urbanistyczno – krajobrazowego miasta N. do rejestru zabytków. Dodatkowo obiekt ten został ujęty w Gminnej Ewidencji (...) Miasta N.. Na skutek decyzji Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 12 lutego 1979 r. obiekty ten wpisany został do rejestru zabytków, w związku z czym podlega ochronie prawnej wynikającej z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 23 lipca 2023 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Wszelkie prace konserwatorskie, restauratorskie i roboty budowlane planowane na tym obszarze wymagają – zgodnie z art. 36 cytowanej wyżej ustawy – decyzji Konserwatora Zabytków Miasta N. pozwalającej na wykonanie ww. prac. Jak wskazują dokumenty dołączone do akt sprawy, pozwany podejmował starania uzgodnienia odpowiedniej kolorystyki elewacji z Miejskim Konserwatorem Zabytków w N.. Stanowisko uzyskane ze strony konserwatora zabytków wyrażone w przedłożonych do akt sprawy pismach wskazuje, że do przemalowania elewacji frontowej kamienicy wymagane jest uzyskanie pozwolenia konserwatorskiego, natomiast malowanie elewacji powinno zostać przeprowadzone na kolor odkryty podczas zleconych przez pozwanego badań stratygraficznych, a zatem odmienny od aktualnego koloru zielonego. Jedynie bieżąca konserwacja, polegająca na odświeżeniu powłoki malarskiej na fragmencie elewacji, pozwalałby na utrzymanie dotychczasowej kolorystyki. Natomiast wbrew twierdzeniom powódki prace zlecone firmie (...) stanowiły remont elewacji frontowej i bocznej ściany budynku, z naprawą licznych ubytków i spękań tynku (które zdaniem wykonawcy były poważniejsze nawet niż zakładał przy sporządzeniu oferty), uzupełnieniem i naprawą obróbek blacharskich, rynien spustowych. Były to więc prace remontowe w rozumieniu art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego (roboty budowlane polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiące bieżącej konserwacji) i jako takie stanowiły roboty budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 7 Prawa budowlanego. W konsekwencji na ich przeprowadzenie w budynku objętym ochroną konserwatorską wymagane było uzyskanie zezwolenia Konserwatora Zabytków Miasta N. (art. 36 ust. 1 w/w ustawy o ochronie zabytków). Pozwany nie był w stanie bez współdziałania i zgody całej Wspólnoty takie pozwolenia uzyskać. Wspólnota mieszkaniowa nie wyraziła bowiem zgody na przeprowadzenie prac zgodnych ze stanowiskiem konserwatora i przemalowania elewacji na kolor odmienny od obecnego, gdy pozwany powiadomił zarząd powodowej wspólnoty o wytycznych konserwatorskich. Pozwany jako właściciel jednego z lokali użytkowych znajdującego się w kamienicy nie był uprawniony do samodzielnego uzyskania pozwolenia konserwatorskiego dla budynku ani dokonania zgłoszenia robót budowlanych do właściwego organu, bowiem na te czynności wymagana była w pierwszej kolejności zgoda całej Wspólnoty. Powodowa Wspólnota wyraźnie zdecydowała, że nie podejmie działań umożliwiających pozwanemu wykonanie malowania elewacji frontowej budynku zgodnie z wymaganiami konserwatora zabytków. Tym samym, nawet gdyby przyjąć, że pozwany w jakiejś formie zobowiązał się wobec powódki do przeprowadzenia malowania elewacji frontowej budynku, to treść tego zobowiązania determinują przepisy powszechnie obowiązujące, w tym art. 36 ustawy o ochronie zabytków. Brak współdziałania powodowej Wspólnoty w celu uzyskania zezwolenia konserwatora zabytków na planowaną pracę malowania elewacji, uniemożliwiał wykonanie przez pozwanego tej inwestycji zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. W związku z tym, nie można przypisać pozwanemu zwłoki, a więc zawinionego zaniechania wykonania czynności malowania elewacji ani nie można uznać, że do zaniechania wykonania tej czynności doszło z przyczyn leżących po stronie pozwanego. Zatem nie zachodzą przesłanki, które uzasadniałyby żądanie powódki na zasadzie art. 471 § 1 k.c. lub 480 § 3 k.c.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności Sąd oddalił powództwo jako niezasadne na podstawie art. 6 k.c. w zw. z art. 471 § 1 k.c. lub 480 § 3 k.c. a contrario, o czym orzeczono w pkt. 1 wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na zasadzie art. 98 § 1 k.p.c., mając na względzie ogólną zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. Sąd zważył, iż powództwo zostało oddalone w całości, dlatego też to stronę powodową należało uznać za przegrywającą proces. Powódka winna zatem zwrócić pozwanemu poniesione przez niego koszty procesu. Pozwany poniósł koszty postępowania w postaci wynagrodzenia pełnomocnika procesowego w kwocie 3600 zł. oraz koszty opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. Łącznie pozwany poniósł koszty sądowe w kwocie 3617 zł i taką też kwotę Sąd zasądził od powódki na rzecz pozwanego z tytułu zwrotu kosztów procesu, zasądzając również na podstawie art. 98 § 1

1 k.p.c. od tej kwoty odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.