Sąd ustalił niższe opłaty za użytkowanie wieczyste, powództwo spółki oddalono w reszcie

(wyroku z 26 marca 2026 roku – k. 202-203)

R. faktyczny:

Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości:

a) położonej w M. przy ul. (...), obręb (...) X. (...) (2), stanowiącej działki (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą o numerze (...),

b) położonej w M. przy (...), obręb (...), stanowiącej działkę (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

(fakt bezsporny)

Pismami z 4 kwietnia 2023 roku właściciel wypowiedział dotychczasową wysokość opłaty rocznej dotyczącą:

a) nieruchomości wskazanej powyżej w lit. a w kwocie 41.492,64 zł i zaproponował nową opłatę – od 2024 roku – w wysokości 53.322,24 zł wynikającą ze zaktualizowanej wartości nieruchomości (1.777.408,00 zł) oraz wskaźnika procentowego 3 %,

b) nieruchomości wskazanej powyżej w lit. b w kwocie 12.583,83 zł i zaproponował nową opłatę – od 2024 roku – w wysokości 16.552,80 zł wynikającą ze zaktualizowanej wartości nieruchomości (551.760,00 zł) oraz wskaźnika procentowego 3 %.

(dowód: wypowiedzenia – akta administracyjne – k. 36-36v. (1), k. 30-30v. (2))

Użytkownik wieczysty pismami z 7 oraz 8 maja 2023 roku zawnioskował o ustalenie, że aktualizacje opłat są nieuzasadnione.

(dowód: wnioski – k. 4-13)

Orzeczeniami z 17 marca 2025 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w M. w sprawach (...) oraz SKO (...) oddaliło wnioski użytkownika wieczystego.

(dowód: orzeczenia SKO z 17.03.2025r. – k. 19-16v. akt (...) oraz k. 18-17v. akt SKO (...))

Sprzeciwami z 8 kwietnia 2025 roku użytkownik wieczysty domagał się ustalenia jak w pierwotnych wnioskach.

(dowód: sprzeciwy – k. 14, 17)

Szacunkowa wartość rynkowa ww. nieruchomości gruntowych według stanu na dzień wypowiedzenia dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej wynosi:

a) dla nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) – 1.646.100 zł,

b) dla nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) – 546.400 zł.

(dowód: pisemne opinia biegłego sądowego – k. 62-106, 107-145 wraz z pisemną opinią uzupełniającą – k. 163)

Ocena dowodów:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił po wszechstronnym rozważeniu całokształtu zebranego w sprawie materiału dowodowego w postaci dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości Ł. J..

Oceniając materiał dowodowy Sąd uznał, iż dowody z dokumentów urzędowych i prywatnych przedłożonych przez strony są wiarygodne, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała ich autentyczności, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też żadna ze stron nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi pismami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych.

Brak było również podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej dowodu z opinii biegłego sądowego, które były kluczowe dla ustalenia wartości przedmiotowych nieruchomości, co było jedyną sporną kwestią. Opinia została sporządzona przez biegłego z dużym doświadczeniem pracy w charakterze biegłego, posiadającego odpowiednią wiedzę fachową z zakresu szacowania nieruchomości. Biegły poprawnie zanalizował stan faktyczny, prawidłowo zgromadził materiały potrzebne do wydania opinii i sporządził ją uwzględniając wszystkie aspekty sprawy. Przy ocenie złożonej opinii Sąd miał również na uwadze, iż operat został wykonany przez biegłego zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 nr 207 poz. 2109 ze zm.), które określają szczegółowo sposób wykonania wyceny nieruchomości. Zastosowanie uchylonego Rozporządzenia uzasadnione było datą, na jaką należało ustalić wartość nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 152 ust. 2 ww. ustawy wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W myśl zaś art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy czym zgodnie z § 28 ust. 4 wyżej powołanego rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy określające sposób wyceny nieruchomości niezabudowanych. Zatem określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze oraz stosuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Biegły wyjaśnił, że znalezienie transakcji porównawczych nieruchomości niezabudowanych, które byłyby identyczne z nieruchomością wycenianą było niemożliwe. Wobec tego biegły poddał analizie dokumenty transakcji rynkowych kupna i sprzedaży nieruchomości w okresie 24 miesięcy poprzedzających datę wyceny. Obszar badania rynku poszerzono poza granicę dzielnicy X. (...) (2) ze względu na bardzo mały obrót na rynku w tym jego segmencie na obszarze M. dla nieruchomości o małych powierzchniach i przeznaczeniu usługowym. Niezrozumiałe wydają się zarzuty strony powodowej, co do tego, że w odniesieniu do działki nr (...) biegły ograniczył się jedynie do wyszczególnienia zalet lokalizacji, pomijając jej wady. Biegłemu pozostało jedynie powołanie się na kartę 17. opinii z wyjaśnieniem, że możliwość zainwestowania tej działki oceniona został zgodnie z obowiązującym planem. Ze względu na małą powierzchnię i wydłużony kształt, możliwości inwestycyjne dla przedmiotowej nieruchomości należało uznać za niskie. Biegły przyjął więc najniższy współczynnik korygujący w zakresie cechy „potencjał inwestycyjny”. Wady, na które powołuje się strona powodowa wpływają na możliwość zainwestowania działki. Zbędne jest opisywanie wszelkich wad i zalet działki, skoro przyjmuje się możliwie najniższy współczynnik korygujący. Zważywszy na powyższe, należało uznać, że biegły w sposób prawidłowy określił przeznaczenie nieruchomości, dobrał nieruchomości podobne i określił wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Uznając zatem, iż złożone opinie (wraz z opinią uzupełniającą) są jasne, logiczne i wewnętrznie niesprzeczne, stąd uczynił ją podstawowym materiałem dowodowym i na tej podstawie ustalił, że wartość rynkowa przedmiotowych nieruchomości na dzień wypowiedzenia (jak dla gruntu niezabudowanego) przedstawiała się tak, jak powołano to w ustaleniach stanu faktycznego.

Kwalifikacja prawna:

Podstawę prawną powództwa stanowiły przepisy art. 72 ust. 3 pkt 5, art. 77 ust. 1-3, art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zm.). W myśl art. 78 ust. 2 przytoczonej ustawy użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wedle art. 80 ust. 2 i 3 w razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. Z kolei zgodnie z treścią art. 77 ust. 1 powołanej ustawy, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Jak stanowi natomiast art. 77 ust. 3 aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Natomiast zgodnie z art. 77 ust. 2a w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Natomiast stosownie do art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i wynosi za pozostałe nieruchomości gruntowe (niewymienione w pozostałych punktach tego ustępu) – 3 % ceny.

Strona pozwana udowodniła wzrostu wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, lecz w niższej wysokości niż wynikało to z operatu sporządzonego przedprocesowo. Przy wyrokowaniu Sąd uwzględnił wartość nieruchomości wyliczonych przez powołanego przez Sąd biegłego. Przyjęta stawka procentowa była bezsporna.

Reasumując, opłata roczna (finalna) biorąc pod uwagę wyniki postępowania dowodowego winna stanowić iloczyn równowartości ustalonej wartości gruntu niezabudowanego według stanu i daty wypowiedzenia oraz stawki procentowej, co dało w przypadku nieruchomości:

a) dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) – 1.646.100 zł x 0,03 = 49.383 zł,

b) dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) – 546.400 zł x 0,03 = 16.392 zł.

Stąd też zastosowania nie znalazł mechanizm, o którym mowa w art. 77 ust. 2a powołanej ustawy.

W związku z powyższym, na podstawie art. 72 ust. 3 pkt 5, art. 77 ust. 1-3, art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami Sąd orzekł jak w punktach I. i II. wyroku, oddalając powództwo w pozostałym zakresie w punkcie III., tj. w zakresie, z którego wynikał wzrost opłaty rocznej każdej z nieruchomości ponad dotychczasową opłatę.

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie IV. wyroku na podstawie art. 100 k.p.c., uznając, że co do nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) (działka nr (...)) pozwany wygrał niemal w całości, a co do nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) ((...)) pozwany wygrał w 67 %. Koszty poniesione przez pozwanego co do pierwszej z nieruchomości wyniosły powoda 900,00 zł, na co składało się wynagrodzenie kwalifikowanego pełnomocnika w osobie radcy prawnego w stawce minimalnej zgodnie z § 2 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2015.1804 ze zm.) i w całości obciążały powoda. Co do drugiej z nieruchomości powód poniósł koszty: opłaty od pozwu 750,00 zł, wykorzystanej zaliczki na poczet opinii biegłego 750 zł, opłaty skarbowej od pełnomocnictwa 17 zł oraz wynagrodzenia kwalifikowanego pełnomocnika w osobie radcy prawnego w stawce minimalnej 3.600 zł zgodnie z § 2 pkt 5 tego samego Rozporządzenia jak wyżej. Sumy tych kosztów (5.117 zł) w proporcji, w jakiej powód wygrał proces w zakresie tej działki (33 %) wyniosło kwotę 1.688 zł. Natomiast na poniesione przez pozwaną koszty składało się wynagrodzenie kwalifikowanego pełnomocnika w osobie radcy prawnego w stawce minimalnej analogicznie jak w przypadku strony przeciwnej 3.600 zł. 67 % tej kwoty wynosi 2.412 zł. Różnica ustalonych proporcjonalnie kosztów stron wyniosła 2.412,00 zł – 1.688,00 zł = 724,00 zł na korzyść pozwanego. Sumując należne pozwanemu koszty procesu w stosunku do obu nieruchomości należało zasądzić od powoda na rzecz pozwanego zwrot kwoty 1.624 zł (724 zł + 900 zł).

W punktach IV. i V. wyroku na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U.2014.1025 z późn. zm.) analogicznie rozstrzygnięto o nieopłaconych kosztach sądowych (niepokryta zaliczką część wynagrodzenia biegłego). Na każdą z nieruchomości zaliczka rozdzieliła się na kwotę po 750 zł. W stosunku do nieruchomości, dla której prowadzona jest (...) wieczysta o (...) (działka nr (...)) całość kosztów winien ponieść powód. Niepokryte zaliczką wynagrodzenie biegłego wyniosło: 2.266,61 zł + 487,17 zł (za opinię uzupełniającą) – 750,00 zł = 2.003,78 zł. Natomiast w stosunku do drugiej z działek koszty należało co do zasady stosunkowo rozdzielić. Niepokryta zaliczką kwota wynagrodzenia wyniosła 1.516,61 zł i w 67 % obciążała powoda, tj. w kwocie 1.016,13 zł. Suma kosztów obciążających powoda podlegała więc ściągnięciu w punkcie IV. wyroku. Sąd uznał za bezcelowe dokonywanie przesunięć między

statio fisci Skarbu Państwa, tj. w zakresie obciążającym pozwanego co do kosztów sporządzenia opinii zakresie drugiej nieruchomości ((...)), co stanowi analogię do art. 21a ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.