Sąd nakazał eksmisję emeryta z lokalu gminy, ale wstrzymał ją do oferty socjalnej

(wyroku z dnia 10 grudnia 2024 roku)

Powódka Gmina M. G. domagała się, aby pozwany W. G. opuścił, opróżnił z wszystkich rzeczy i wydał powódce lokal mieszkalny nr (...), znajdujący się w budynku położonym w G. przy ul. (...), a także zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, że najemcą lokalu na podstawie umowy z dnia 8 kwietnia 1987 roku był H. G.. Kolejno w stosunek najmu po śmierci najemcy wstąpiła żona H. G., a po niej najem kontynuowali synowie zmarłej A. G. i W. G. (pozwany). A. G. zmarł dnia 21 stycznia 2023 roku. Aktualnie w lokalu zamieszkuje wyłącznie pozwany.

Pozwany wielokrotnie zalegał z zapłatą czynszu. K. otrzymywał zgodę na spłatę zadłużenia w ratach, ale nie dotrzymywał obietnic spłat. Pozwanemu bezskutecznie proponowano objęcie lokalu o mniejszej powierzchni niż dotychczas zajmowany.

Z uwagi na fakt, że pozwany zalegał z płatnościami przekraczającymi 3 pełne okresy płatności, a wezwania do spłaty były bezskuteczne, na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego wypowiedziano umowę, wobec czego uległa ona rozwiązaniu w dniu 31 stycznia 2024 roku.

Od tego czasu pozwany pomimo wezwania do dobrowolnego wydania lokalu, nadal go zajmuje.

Powódka oświadczyła, że nie są jej znane okoliczności uzasadniające przyznanie pozwanemu prawa do zawarcia najmu socjalnego lokalu.

(pozew – k. 5-7)

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa.

(oświadczenie na rozprawie dnia 15.10.2024r. – k. 98)

Stan faktyczny:

Powódka Gmina M. G. jest właścicielką lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) w budynku przy ul. (...) w G..

(fakt bezsporny)

Na podstawie umowy najmu z dnia 8 kwietnia 1987 roku najemcą ww. lokalu był H. G.. W lokalu tym zamieszkiwała również jego żona H. G., synowie A. G. oraz W. G. (pozwany). Po śmierci H. G. w stosunek najmu po nim wstąpiła H. G..

(dowód: umowa najmu z dnia 08.04.1987r. – k. 11-14, oświadczenie z dnia 29.11.2018r. – k. 40)

Dnia 29 lipca 2019 roku H. G. zmarła.

(dowód: odpis skrócony aktu zgonu – k. 16)

Aneksem z dnia 10 marca 2020 roku w miejsce zmarłej H. G. wpisano jej synów A. G. oraz W. G..

(dowód: aneks z dnia 10.03.2020r. – k. 15)

A. G. zmarł w 2022 roku.

(dowód: zeznania pozwanego – k. 104-104v., płyta – k. 105)

Osoby zajmujące ww. lokal, w tym pozwany, wielokrotnie zalegały z płatnością należności czynszowo-eksploatacyjnych. Wielokrotnie wzywane były do zapłaty ze wskazaniem zaległości. Powódka kilkukrotnie wyrażała zgodę na wstrzymanie procedury wypowiedzenia umowy najmu i ratalną spłatę zadłużenia. Pozwanemu oferowano objęcie lokalu o mniejszej powierzchni niż dotychczas zajmowany, ale pozwany nie zareagował na tę propozycję.

(dowód: pismo z dnia 03.10.2023r. – k. 18-18v., niepodjęte przesyłki – k. 19, 20, 23, 24, 52, pismo z dnia 27.03.2023r. – k. 21-22, pismo z dnia 27.04.2022r. – k. 25-26, potwierdzenia odbioru – k. 27, 28, 32, 33, 36, 37, 39, 46, 49, 54, 56, 58, 60, wniosek pozwanego z dnia 04.03.2022r. – k. 29, pismo z dnia 31.01.2022r. – k. 30-31, wniosek pozwanego z dnia 27.04.2021r. – k. 34-34v., pismo z dnia 12.02.2021r. – k. 35, pismo z dnia 03.01.2019r. – k. 38, wniosek z dnia 07.08.2017r. – k. 41, wezwanie z dnia 19.09.2022r. – k. 45, wezwanie z dnia 25.02.2021r. – k. 47-48, wezwanie z dnia 22.06.2018r. – k. 50, wezwanie z dnia 11.09.2013r. – k. 53, wezwania z dnia 30.01.2017r. – k. 55, 57, 59, wezwanie z dnia 05.10.2022r. – k. 61, wezwanie z dnia 07.04.2021r. – k. 62)

Pismem z dnia 16 października 2023 roku powódka wezwała pozwanego do zapłaty zadłużenia wynoszącego na dzień 30 września 2023 roku 11.417,25 zł, w tym 10.554,13 zł czynszu i innych opłat, a także 863,12 zł odsetek ustawowych. Kwota ta nie uwzględniała zaległości egzekwowanej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Gdyni B. B. w sprawie Km 986/21 na podstawie tytułu wykonawczego składającego się m.in. z prawomocnego nakazu zapłaty wydanego przez tut. Sąd w sprawie o sygn. akt I Nc 36/19. Pozwanemu wyznaczono termin 1 miesiąca od daty doręczenia wezwania na uregulowanie zaległości pod rygorem rozwiązania umowy najmu i wystąpienia o orzeczenie eksmisji. Pozwany nie odebrał tego wezwania.

(dowód: wezwanie z dnia 16.10.2023r. – k. 42, niepodjęta przesyłka – k. 43-44)

Pismem z dnia 12 grudnia 2023 roku powódka złożyła pozwanemu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu ww. lokalu mieszkalnego z zachowaniem 1-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Umowa najmu miała zostać rozwiązana z dniem 31 stycznia 2024 roku. Jako podstawę rozwiązania umowy wskazano fakt posiadania znacznych zaległości czynszowo-eksploatacyjnych znacznie przekraczających 3 pełne okresy płatności. Jednocześnie zobowiązano pozwanego do opuszczenia i opróżnienia lokalu z osób i rzeczy oraz przekazania mieszkania protokołem zdawczo-odbiorczym w terminie 7 dni od daty rozwiązania umowy najmu. Pozwany odebrał to pismo dnia 15 grudnia 2023 roku. W dacie wypowiedzenia zaległość pozwanego przekraczała 3 pełne okresy płatności.

(dowód: wypowiedzenie z dnia 12.12.2023r. – k. 63, potwierdzenie odbioru – k. 64, dane syntetyczne – k. 65-72)

Pozwany ma 66 lat. Utrzymuje się ze świadczenia emerytalnego w kwocie około 3.200 zł brutto. Leczy serce oraz jelita. Jego aktualne zadłużenie wynosi około 30 tys. złotych. Aktualnie przeciwko pozwanemu z wniosku powódki toczy się postępowanie egzekucyjne o zapłatę kwoty objętej nakazem zapłaty związanej z zaległościami czynszowo-eksploatacyjnymi. Pozwany nie posiada znaczącego majątku, w szczególności wartościowych przedmiotów, nieruchomości lub gotówki. Ma dwoje pełnoletnich dzieci, ale ma zakaz zbliżania się do nich. Nie starał się o alimenty od nich na swoją rzecz. Pozwany od lat objęty jest pomocą socjalną głównie w zakresie wsparcia w zakupie żywności .

(dowód: zeznania pozwanego – k. 104-104v., płyta – k. 105, informacja MOPS z dnia 19.06.2024r. – k. 86-87)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów prywatnych przedłożonych przez strony, zaświadczeń nadesłanych przez wezwane do tego instytucje oraz dowodu z przesłuchania stron z ograniczeniem do pozwanego.

Sąd uznał za wiarygodne wszystkie dokumenty niezależnie od ich formy, albowiem brak było podstaw do kwestionowania ich autentyczności, zwłaszcza że nie nosiły one śladów podrobienia lub przerobienia. Bez znaczenia była natomiast informacja z Powiatowego Urzędu Pracy (vide: k. 84), gdyż pozwany pobiera świadczenie emerytalne.

Sąd uznał za wiarygodne zeznania pozwanego, które były logiczne, spójne oraz spontaniczne. Na jej podstawie możliwe było ustalenie sytuacji materialnej, rodzinnej i zdrowotnej pozwanego w kontekście oceny jego uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Jedyna nieścisłość dotyczyła złożenia przez powódkę propozycji objęcia mniejszego lokalu niż dotychczas zajmowany. Gmina bowiem kierowała pisma w tym przedmiocie wielokrotnie (vide: k. 18-18v., 21-22, 25-26). Nie wszystkie te pisma zostały odebrane. Ostatecznie z zeznań pozwanego wynikało, że nie wykluczał on, że takie pismo odebrał jego brat (vide: potwierdzenia odbioru – k. 27, 28).

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Podstawę prawną roszczenia powódki stanowił przepis art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela prawo do władania rzeczą.

Stosownie do brzmienia art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: „u.o.p.l.”), jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Sąd zważył, iż wszystkie przesłanki, o jakich mowa w art. 11 ust. 2 u.o.p.l., zostały spełnione. Przede wszystkim powódka pismem z dnia 12 grudnia 2023 roku (vide: k. 63) wypowiedziała pozwanemu umowę najmu ze skutkiem na dzień 31 stycznia 2024 roku, po uprzednim wezwaniu do zapłaty zadłużenia z zakreśleniem mu dodatkowego miesięcznego terminu na uiszczenie należności (vide: k. 42). Ze wskazanym dniem ustał stosunek najmu przedmiotowego lokalu pomiędzy stronami. Nadto jednoznacznie można stwierdzić, że pozwany posiadał zaległości w opłatach czynszowych, w wysokości znacznie przekraczającej trzy pełne okresy płatności – zaległość na dzień 30 września 2023 roku bez odsetek wynosiła 10.554,13 zł. Co istotne, kwota ta nie obejmowała o wiele wyższej zaległości z tego samego tytułu stwierdzonej prawomocnym nakazem zapłaty tutejszego Sądu wydanym w sprawie o sygn. akt I Nc 36/19.

Sąd zważył, iż nie sposób uznać, by żądanie zgłoszone przez powódkę stanowiło nadużycie prawa. W orzecznictwie Sądu Najwyższego za utrwalony można uznać obecnie pogląd, zgodnie z którym możliwość nieuwzględnienia roszczenia windykacyjnego na podstawie art. 5 k.c. może mieć miejsce tylko w sytuacjach wyjątkowych. Oddalenie powództwa na podstawie art. 5 k.c. oznacza bowiem pozbawienie właściciela ochrony przysługującego mu prawa własności, którego ochrona jest zasadą konstytucyjną (por: wyrok Sądu Najwyższego z 27.01.1999r. II CKN 151/98, OSNC 1999/7-8/134, wyrok Sądu Najwyższego z 22.03.2000 r. I CKN 440/98, LEX nr 521753). Sąd Najwyższy zważył, że zasady współżycia społecznego chronią wprawdzie przed nadużyciem prawa, ale nie mogą tego prawa w ogóle unicestwić. W szczególności przy żądaniu eksmisji mogą one jedynie powodować odroczenie eksmisji, a nie pozbawienie uprawnionego jego prawa podmiotowego w zupełności (

vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 1973 roku III CRN 86/73, OSNC 1974/12/204).

W okolicznościach niniejszej sprawy Sąd wziął pod uwagę, czy zaszły wyjątkowe i niezależne od pozwanego okoliczności, powodujące zaprzestanie dokonywania przez niego bieżących opłat. Należy mieć bowiem na uwadze, że przejściowe i krótkotrwałe problemy finansowe nie powinny pociągać za sobą natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu. Jednakże w niniejszej sprawie działania powódki należało uznać za wysoce wyrozumiałe względem pozwanego. Ten przez wiele lat nie regulował należności czynszowo-eksploatacyjnych lub czynił to jedynie częściowo. Zadłużenie systematycznie rosło, a jedynie momentami ulegało znaczącemu spadkowi. Wnioski pozwanego o rozłożenie należności na raty i wstrzymanie procedury eksmisyjnej były uwzględniane, ale pozwany nadal nie wywiązywał się ze swoich zobowiązań. Ponadto powódka proponowała pozwanemu objęcie mniejszego lokalu, który łatwiej byłoby mu utrzymać. Aktualnie zajmowane przez pozwanego mieszkanie ma powierzchnię użytkową 52,57 m

2, a mieszkalną (...) m

2. Składa się z 2 pokoi, przedpokoju, łazienki i WC. Propozycja ta była jak najbardziej racjonalna i mogłaby przyspieszyć zmniejszanie zaległości przy założeniu regularnego uiszczania opłat wraz z nadpłatą, co deklarował pozwany. Jednakże pozwany nie był zainteresowany tą propozycją, a przynajmniej takiego wniosku nie składał.

Mając na uwadze powyższe, Sąd na podstawie art. 222 § 1 k.c. nakazał pozwanemu, aby opuścił, opróżnił i wydał powodowi lokal mieszkalny nr (...) położony w G. przy ul. (...) w G., o czym orzekł w pkt I. wyroku.

Sąd zważył także, iż zgodnie z dyspozycją przepisu art. 14 ust. 1 i ust. 3 u.o.p.l. Sąd zobowiązany jest z urzędu badać przesłanki w zakresie orzeczenia o uprawnieniu do zawarcia najmu socjalnego lokalu wobec osób których dotyczy nakaz opróżnienia lokalu. Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 4 powołanej ustawy obowiązek przyznania takiego lokalu istnieje w przypadku: 1) kobiety w ciąży, 2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz.U. z 2023 r. poz. 100, 173 i 240) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej, 3) obłożnie chorego, 4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, 5) osoby posiadającej status bezrobotnego, 6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną (ust. 3).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należało uznać, że pozwany spełnia opisaną w art. 14 ust. 4 pkt 4 u.o.p.l., gdyż jest emerytem, który nie ma możliwości zabezpieczenia swoich potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie ani nie może zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas zajmowany.

Pozwany utrzymuje się ze świadczenia emerytalnego w kwocie około 3.200 zł brutto. Ma 66 lat. Leczy serce oraz jelita. Jego aktualne zadłużenie wynosi około 30 tys. złotych. Aktualnie przeciwko pozwanemu z wniosku powódki toczy się postępowanie egzekucyjne o zapłatę kwoty objętej nakazem zapłaty dotyczącym zaległości czynszowo-eksploatacyjnych. Nie posiada znaczącego majątku, w szczególności wartościowych przedmiotów, nieruchomości lub gotówki. Ma dwoje pełnoletnich dzieci, ale ma zakaz zbliżania się do nich. Nie starał się o alimenty od nich na swoją rzecz. Pozwany z racji wieku oraz schorzeń ma ograniczone możliwości poprawy swojej sytuacji majątkowej. Nie wydaje się także, aby aktualnie pozwany miał możliwości zaoszczędzenia na swoich wydatkach celem najęcia lokalu na wolnym rynku.

Oceniając możliwości pozwanego do najęcia lokalu mieszkalnego na wolnym rynku należało mieć na uwadze, że aktualnie wynajmujący lokale lub pokoje są wysoce ostrożności przy ocenie wypłacalności potencjalnego najemcy. Preferują osoby młode z perspektywami uzyskiwania stałego dochodu z możliwością realnego zaspokojenia potencjalnych zaległości czy pokrycia innych strat. Osoby starsze oceniane są jako mniej „bezpieczne” jako potencjalni najemcy. Powszechnie wiadomo, że osoba taka utrzymuje się ze świadczenia emerytalnego lub rentowego, którego przeciętna wysokość zapewnia pokrycie co najwyżej bieżących wydatków. Natomiast dokonywane waloryzacje tych świadczeń są zupełnie oderwane od realnego wzrostu cen towarów i usług. Zważywszy, że najem choćby jednopokojowego mieszkania w G. to aktualnie wydatek zbliżony do wysokości emerytury pozwanego, to przy aktualnych obciążeniach pozwanego i konieczności zapewnienia podstawowych potrzeb egzystencjonalnych (wyżywienie, środki czystości, ubrania, leki, itp.) należy przyjmować, że nie jest on w stanie zgromadzić co miesiąc wystarczającej kwoty na swoje utrzymanie, a perspektywy zmiany tego stanu rzeczy są mało prawdopodobne. W ostateczności najęcie lokalu przez pozwanego na wolnym rynku jedynie potwierdziłoby słuszność wywiedzionych wniosków, gdyż wkrótce nie byłby w stanie opłacać czynszu, a to z kolei generowałoby kolejny proces eksmisyjny z udziałem powódki jako interwenienta ubocznego.

Z tej przyczyny na podstawie art. 14 ust. 4 u.o.p.l. orzeczono jak w punkcie II. wyroku.

Rozstrzygnięcie zawarte w punkcie III. wyroku znajdowało oparcie w art. 14 ust. 6 u.o.p.l., zgodnie z którym orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie IV. wyroku na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2015.1804 ze zm.), obciążając pozwanego, jako przegrywającego, całością poniesionych przez powódkę kosztów procesu, na co składały się: opłata sądowa od pozwu (200,00 zł) oraz opłata za czynności kwalifikowanego pełnomocnika w stawce minimalnej (240,00 zł) – łącznie 440,00 zł.

Na podstawie art. 98 § 1

1 k.p.c. od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu należały się odsetki ustawowe za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.