Drugi pilot do bramy garażu. Sąd oddalił pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej

Powódka wniosła o nakazanie pozwanej wydania dodatkowego pilota do bramy hali garażowej przy ul. (...) w Ś., umożliwiającego powódce dostęp do miejsc postojowych nr (...) i (...). Ewentualnie powódka wniosła o nakazanie pozwanej upoważnienia administratora lub serwisu technicznego do zaprogramowania dodatkowego pilota dla powódki, przy czym powódka miałaby ponieść wyłącznie rzeczywiste koszty urządzenia i usługi bez dodatkowych opłat abonamentowych.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, iż jest właścicielką dwóch miejsc postojowych w hali garażowej położonej w Ś. przy ul. (...). W związku z powyższym powódka ma prawo do pełnego i nieskrępowanego korzystania z nich, co przejawia się w posiadania pełnego dostępu do hali garażowej. Z tego względu powódka wystąpiła do pozwanej o wydanie dodatkowego pilota do bramy garażowej. Pozwana odmówiła powołując się na rzekomo obowiązującą zasadę „jednego pilota na jedno miejsce garażowe”. Pozwana nie przedstawiła żadnej uchwały wspólnoty, decyzji organu wspólnot, umowy właścicieli ani przepisu ustawowego, który legitymowałby wskazaną zasadę. W ocenie powódki odmowa wydania dodatkowego pilota stanowi niedopuszczalne ograniczenie jej prawa własności oraz prawa współposiadania części wspólnej nieruchomości. Ustawa o własności lokali wprost przyznaje właścicielowi prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, co obejmuje również możliwość wjazdu i wyjazdu z hali garażowej. Wskazywana przez pozwaną praktyka prowadzi do faktycznej reglamentacji dostępu do nieruchomości wspólnej, co narusza konstytucyjną ochronę prawa własności. Powódka wskazała, iż nieokreślona grupa pełnomocników garażu, na którą powoływała się w korespondencji z nią pozwana nie zastępuje organu uprawnionego do reglamentacji dostępu do hali garażowej. Sprzeczny z prawem jest zaproponowany przez pozwaną model „najmu” dodatkowego pilota za opłatą miesięczną w wysokości 20zł. Taka opłata nie ma umocowania ani w ustawie o własności lokali ani w uchwale właścicieli. Wspólnota może ustalać koszty utrzymania części wspólnej według udziałów nie zaś wprowadzać abonamenty dla wybranych właścicieli poza uchwałą.

Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości. Podniosła zarzut braku legitymacji biernej. W uzasadnieniu pisma pozwana wskazała, iż błędne jest twierdzenie powódki jakoby była właścicielem dwóch miejsc postojowych w hali garażowej położonej w budynku przy ul. (...). Miejsca postojowe nie są przedmiotem obrotu prawnego i powódka nie może nabyć ich własności. W rzeczywistości powódka jest współwłaścicielką lokalu niemieszkalnego użytkowego – garażu nr (...), w udziale do 8/180. Wskazany lokal jest samodzielnym lokalem na gruncie przepisów ustawy o własności lokali i kodeksu cywilnego i nie stanowi on części nieruchomości wspólnej w rozumieniu ustawy o własności lokali. powódka wytoczyła powództwo przeciwko niewłaściwemu podmiotowi. Brama lokalu garażowego nr (...) jest częścią składową tego lokalu a nie częścią wspólną nieruchomości pozwanej. O dostępie do pilotów do bramy garażowej decydują wszyscy współwłaściciele lokalu garażowego lub ich umocowani przedstawiciele. Pozwana nie ponosi odpowiedzialności za sposób korzystania z wyodrębnionych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych (garaży) w budynku oraz z części składowych tych lokali. Na marginesie pozwana wskazała, iż powództwo jest również merytorycznie nieuzasadnione bowiem powódka ma dostęp do bramy garażowej bowiem posiada do niej pilota a tym samym może realizować swoje uprawnienia do współposiadania i współkorzystania z miejsc postojowych. Współwłaściciele hali garażowej zdecydowali o wydaniu po jednym pilocie do bramy garażowej. Ma to zapobiec nadmiernemu zużyciu podzespołów bramy. Właściwie umocowani pełnomocnicy współwłaścicieli hali zdecydowali, że osoby które potrzebują drugiego pilota mogą go wynająć za kwotę 20zł miesięcznie. Kwota ta jest przeznaczona na pomniejszenie rocznych wydatków związanych z utrzymaniem hali garażowej, które pokrywa każdy współwłaściciel garażu.

W dalszym toku postępowania powódka podtrzymała swoje stanowisko. Podniosła, iż mimo że na pozwanej ciążył ciężar dowody w wykazaniu istnienia podstawy prawnej do wprowadzenia ograniczeń, nie przedstawiła ona stosownej uchwały współwłaścicieli lokalu garażowego. W zakresie podniesionego przez pozwaną zarzutu braku legitymacji czynnej, pozwana wskazała, iż stanowisko takie stanowi celowe i nadmierne uproszczenie przedmiotu sporu. Pozew w niniejszej sprawie nie dotyczy samej bramy garażowej jako urządzenia technicznego tylko dotyczy prawa dostępu do garażu jako elementu korzystania z nieruchomości i infrastruktury funkcjonalnie powiązanej z całym budynkiem, bez którego wykonywanie prawa współwłasności udziału w garażu ma charakter wyłącznie iluzoryczny. Zdaniem powódki zarzut braku legitymacji biernej uznać należy za niezasadny ponieważ pozwana poprzez faktyczne oddziaływanie na sposób korzystania z garażu i obronę kwestionowanego modelu – pozostaje podmiotem, którego działanie lub zaniechanie narusza prawa powódki i który może skutecznie doprowadzić do usunięcia tego naruszenia.

Pozwana w dalszym toku postępowania podtrzymała dotychczasowe stanowisko.

Sąd ustalił, co następuje:

Powódka jest współwłaścicielem lokalu niemieszkalnego użytkowego – garażu nr (...), w udziale do 8/180. Dla przedmiotowego lokalu Sąd Rejonowy w Świnoujściu prowadzi księgę wieczystą (...).

Dowód odpis KW (...) k.44-45.

Powódka otrzymała pilota do bramy garażowej jednakże. Żądała ona wydania kolejnego, ponieważ w jej ocenie dla właściwego korzystania przez nią z miejsc postojowych konieczne jest posiadanie dodatkowego pilota. Powódka wielokrotnie zwracała się do pozwanej o wydanie jej dodatkowego urządzenia. Pozwana konsekwentnie odmawiała powódce.

Dowód: pismo z dnia 25 marca 2025r. k.12,

pismo z dnia 26 maja 2025r. k. 13-14,

pismo z dnia 11 czerwca 2025r. k.15,

pismo z dnia 15 lipca 2025r. k.16-17,

pismo z dnia 15 sierpnia 2025r. k. 18-20,

pismo z dnia 16 września 2025r. k.21-22

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się nieuzasadnione.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż stan faktyczny w niniejszej sprawie był bezsporny. Hala garażowa położona w budynku przy ul. (...) jest wyodrębnionym lokalem niemieszkalnym, dla którego Sąd Rejonowy w Świnoujściu prowadzi księgę wieczystą (...). Lokal ten stanowi przedmiot współwłasności a jedną ze współwłaścicielek jest powódka, której udział wynosi 8/180.

Sąd uwzględnił podniesiony przez pozwaną zarzut braku legitymacji biernej i powództwo uznał za oczywiście nieuzasadnione i pozbawione podstawy prawnej.

Powódka o wydanie jej pilota do bramy wjazdowej do hali garażowej pozwała wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie z treścią art. 6 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Właściciele lokali mają prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Brama do hali garażowej stanowi część składową lokalu, podobnie jak częścią składową lokalu mieszkalnego są drzwi wejściowe. Hala garażowa stanowi odrębny lokal różniący się od wyodrębnionych lokali mieszkalnych tylko tym, że stanowi przedmiot współwłasności zazwyczaj kilkunastu czy kilkudziesięciu osób. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada żadnego umocowania do tego aby ingerować w sprawy lokalu garażowego tak jak nie ingeruje w sprawy lokali mieszkalnych. To, komu właściciele mieszkania udostępnią klucze pozostaje poza sferą zainteresowania i kompetencji wspólnoty podobnie jak to, komu współwłaściciele hali garażowej udostępnią piloty do bramy wjazdowej. Wszelkie decyzje dotyczące hali garażowej podejmują jej współwłaściciele, przy czym jedną ze współwłaścicielek jest powódka. Hala garażowa nie stanowi nieruchomości wspólnej w rozumieniu ustawy o własności lokali. Nawet znajdujące się w niej ciągi komunikacyjne nie stanowią takiej nieruchomości. Konsekwencją powyższego jest brak jakichkolwiek uprawnień i obowiązków wspólnoty w stosunku do tego lokalu. W praktyce częste jest, że współwłaściciele hali garażowej zlecają administratorowi wspólnoty mieszkaniowej, wykonywanie pewnych czynności dotyczących ich lokalu, np. sprzątania, wymiany żarówek itp., nie zmienia to jednak faktu, iż odbywa się to na podstawie odrębnego stosunku prawnego niż administrowanie/zarządzanie wspólnotą mieszkaniową przez administratora.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd uznał powództwo za oczywiście nieuzasadnione o czym orzekł w pkt I sentencji wyroku.

W pkt II sentencji wyroku Sąd orzekł o kosztach postępowania na podstawie art. 98kpc. Powódka przegrała proces wobec czego zasądzono od niej całość kosztów poniesionych w toku postępowania przez pozwaną. Na koszty te składa się wynagrodzenie pełnomocnika będącego adwokatem oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa.

Zarządzenia:

1. (...)

2. (...)

Dnia 6 maja 2026r. SSR Magdalena Sarzyńska