Deweloper zapłaci obywatelom Ukrainy 64 tys. zł kar za opóźnienie w wydaniu domu

N. faktyczny

Strony w dniu 4 kwietnia 2022 r. zawarły w formie aktu notarialnego umowę deweloperską, której przedmiotem miało być wybudowanie bliżej sprecyzowanego domu jednorodzinnego i zbycie go na rzecz powodów za cenę 929.000 zł. Wydanie przedmiotu umowy i przeniesienie prawa własności miało nastąpić w do dnia 30 grudnia 2022 r. W razie opóźnienia powodom przysługiwać miały kary umowne za każdy dzień opóźnienia w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie od ceny zbycia.

Dowód: umowa deweloperska, k. 17-38

Powyższy termin nie został zachowany.

Okoliczność bezsporna

Pismami i e-mailami m.in. z listopada 2022 r. deweloper informował powodów o różnorakich przeszkodach w procesie inwestycyjnym. Powoływał na przedłużenie oczekiwania na wykonanie przyłącza energetycznego przez podmiot trzeci.

Dowód: e-mail, k. 119, 122

pismo, k. 120

Pod koniec listopada deweloper został poinformowany przez wykonawcę przyłącza ((...) Operator), że z uwagi na problemy z dokumentacją termin wykonania przyłącza został przesunięty do 31 marca 2023 r. Pierwotny termin umowny to 30 stycznia 2022 r.

Dowód: pismo (...), k. 123

umowa, k. 205

W kwietniu 2023 r. deweloper zaproponował powodom zawarcie porozumienia, w którym ten zobowiąże się do wykonania na osiedlu drogi wzdłuż ul. (...). Ostatecznie do takiego porozumienia nie doszło.

Dowód: pismo, k. 126

W dniu 11 kwietnia 2023 r. pozwany poinformował powodów, że 3 kwietnia 2023 r. zapadła decyzja o zgodzie Ministra Spraw Wewnętrznych na nabycie nieruchomości przez powodów (cudzoziemców – obywatele Ukrainy) w Polsce.

Okoliczność bezsporna (k. 127-128)

Zawiadomienie o pierwszym terminie wydania przedmiotu umowy powodowie otrzymali 27 kwietnia 2023 r., a samo wydanie nastąpiło w dniu 18 maja 2023 r.

Okoliczność bezsporna

Przeniesienie własności nieruchomości nastąpiło w dniu 24 sierpnia 2023 r., natomiast deweloper gotowość zgłosił

Okoliczność bezsporna (k. 61-73)

Mimo wezwania powodów do uiszczenia kar umownych pozwany tego nie uczynił.

Okoliczności bezsporne

Ocena dowodów

Zeznania powoda są wiarygodne i szczere. Zeznania reprezentanta pozwanego – także. Dokumentacja złożona przez strony nie budzi wątpliwości co do autentyczności i mocy dowodowej.

Zeznania świadka F. Ł. nie wniosły niczego istotnego do sprawy, powielają część informacji podanych przez przedstawiciela pozwanego.

Kwalifikacja prawna

Kluczowe dla rozstrzygnięcia jest to, czy podstawa naliczania pozwanemu kar umownych została spełniona, bo upływ samych terminów jest całkowicie bezsporny. Umowa deweloperska w tej kwestii posługuje się następującymi sformułowaniami:

⚫

„

niewyznaczenie […]

daty pierwszego odbioru […]

w terminie” (§ 9 ust. 2)

⚫

„

niezawarcie umowy […]

z przyczyn leżących wyłącznie po stronie dewelopera” (§ 9 ust. 3).

Przy należytej wykładni tego tych postanowień należy wziąć pod uwagę fakt, że nabywcy byli konsumentami, a pozwany przedsiębiorcą. Treść umowy, w tym § 9, nie jest rezultatem negocjacji stron. Co więcej, należy zwrócić uwagę, że odpowiedzialność nabywców (konsumentów) za niewykonanie terminowe umowy została uregulowana surowiej („opóźnienie”, § 9 ust. 1), co stwarza znaczącą nierównowagę na korzyść przedsiębiorcy.

W przypadku § 9 ust. 2 umowy Sąd uznał, że zachodzi niejasność w umowie, która może otwierać pole do jej interpretacji w kierunku uznającym pojęcie „niewyznaczenia” w terminie odbioru jako powiązane z przyczynami zawinionymi, co ograniczałoby odpowiedzialność dewelopera względem konsumentów z tytułu kar umownych. Tę niejasność – zgodnie z art. 385 § 2 zdanie drugie k.c. – Sąd tłumaczy na korzyść konsumentów, tj. uznając, że jest to odpowiedzialność niezależna od winy przedsiębiorcy (czyli jak za opóźnienie). Z tych przyczyn co do zasady zachodzą podstawy do naliczenia przez powodów kar umownych na tej podstawie.

Z kolei jeżeli chodzi o kary umowne naliczane deweloperowi na podstawie § 9 ust. 3 umowy deweloperskiej, Sąd uznał, że ograniczenie jego odpowiedzialności zawarte w sformułowaniu „z przyczyn leżących wyłącznie po stronie dewelopera” jest abuzywne w rozumieniu art. 385

1 § 1 k.c., gdyż jest rażąco niekorzystne dla konsumentów i niezgodne z dobrymi obyczajami. Konsument nigdy nie będzie w stanie uzyskać we własnym zakresie wiedzy co do całokształtu skomplikowanego i długotrwałego procesu budowlanego i ocenić, czy za niezachowanie terminu odpowiedzialny jest wyłącznie przedsiębiorca. Takie ograniczenie odpowiedzialności dewelopera jest też nieuczciwe jako ewidentnie niesymetryczne względem odpowiedzialności konsumentów. Powyższa konkluzja prowadzi co

eliminacji powyżej zacytowanej części treści § 9 ust. 3 umowy deweloperskiej, co oznacza, że odpowiedzialność dewelopera z tytuł kar umownych za nieterminowe przeniesienie prawa własności na rzecz konsumentów jest niezależna od jego winy (tożsama z zasadami odpowiedzialności z § 9 ust. 1 i ust. 2 umowy deweloperskiej, czyli jak za opóźnienie). Kwestia abuzywności jest przez Sąd badana z urzędu z procesach z udziałem konsumentów.

Z tych przyczyn zeznania przedstawiciela pozwanego oraz dokumenty potwierdzające problemy związane z przebiegiem procesu inwestycyjnego dotyczącymi przyłącza energetycznego i czasem trwania czynności administracyjnych związanych z procesem budowlanym nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia. Takie zjawiska są elementem ryzyka przedsiębiorcy, który musi mieć świadomość ich występowania w warunkach danego kraju. Deweloper może się odpowiednio zabezpieczać (umowy ubezpieczenia, kary umowne od dostawców, itd.).

Jeżeli chodzi zaś o kwestię uzyskania przez powodów zgody na nabycie nieruchomości na terytorium kraju, Sąd – oczywiście – nie traktował tego jako okoliczności obciążającej dewelopera, lecz konsumentów, bo to oni byli cudzoziemcami wymagającymi uzyskania takiej zgody we własnym zakresie. Należy jednak przyznać rację powodom, że samo wydanie przedmiotu im umowy nie jest obwarowane tym wymogiem, a więc deweloper nie może zwolnić się z opóźnienia w tym zakresie na podstawie takiego argumentu.

Powodowie dochodzili kar umownych z § 9 ust. 2 umowy deweloperskiej za okres od 31 grudnia 2022 r. do 27 kwietnia 2023 r., czyi za 118 dni. Kara umowna wynosiłaby więc w tym zakresie 36.790,95 zł (dziennie: 929.000 * 0,033562%). Ustawowe odsetki za opóźnienie wynosiły wówczas 12,25% rocznie. Powodowie dochodzili niższej kwoty (32.290,95 zł), co jest dopuszczalne.

Jeżeli chodzi o kary umowne z § 9 ust. 3 umowy deweloperskiej, powodowie dochodzili ich za okres od dnia 18 kwietnia 2023 r. do 29 lipca 2023 r. (102 dni). Wg powyższego schematu obliczeniowego kara umowna z tego tytułu zamyka się kwotą 31.802,34 zł. Kara była naliczana od momentu, kiedy deweloper już miał wiedzę o wydaniu pozytywnej decyzji o zgodnie właściwego ministra na nabycie nieruchomości przez powodów jako cudzoziemców, bo otrzymał jej odpis. Od niego już tylko zależało, co będzie czynić dalej. Zgodnie z umową deweloperską powodowie nie mieli w tym zakresie żadnych dalszych obowiązków. Pozwany doskonale od początku, czyli od ponad roku wiedział, że powodowie są cudzoziemcami spoza Unii Europejskiej. Otrzymał też odpis decyzji MSWiA bezpośrednio od ministerstwa (k. 128-129), był stroną tego postępowania administracyjnego i mógł samodzielnie występować o odpisy tej decyzji i poświadczenia o jej ostateczności.

Należy podkreślić, że podstawy i bieg naliczeń kar umownych z § 9 ust. 2 i § 9 ust. 3 ma charakter niezależny.

Błąd w odwołaniu zawartym w § 9 ust. 3 umowy deweloperskiej (do § 11 ust. 3, a winno być: do § 11 ust. 2) ma charakter zwykłej omyłki pisarskiej. Zrozumienie tego błędu dla każdego rzetelnego czytelnika tego tekstu nie jest problemem i nie budzi żadnych wątpliwości.

Sąd nie dostrzegł podstaw do miarkowania kar umownych (art. 484 § 2 k.c.). Po pierwsze, uprawnionymi są konsumenci, którzy w tej sposób zostaliby

de facto pozbawieni ochrony wynikającej z unijnych przepisów o ochronie praw konsumentów, co czyniłoby efektywność tych regulacji iluzoryczną. Po drugie, powodowie rzeczywiście ponieśli znaczącą szkodę majątkową wynikającą z naruszenia przez dewelopera postanowień umowy (konieczność dalszego najmu innego lokalu,

vide aneks do umowy najmu, przelewy, k. 177-182). Po trzecie, deweloper jako przedsiębiorca mógł zastrzegł sobie odpowiednie kary umowne od dostawcy przyłącza i powinien je egzekwować (§ 7 ust. 1 umowy, k. 206).

Mając powyższe na uwadze powództwo w całości uwzględniono na mocy art. 483 § 1 k.c. w zw. z art. 455 k.c. w zw. z art. 481 § 1 i § 2 k.c. (punkt I. sentencji)

Koszty

Pozwany jako w całości przegrywający proces jest obowiązany zwrócić powodom koszty na mocy art. 98 k.p.c. Składowe tych kosztów to: opłata sądowa od pozwu (3205 zł), opłata za czynności radcy prawnego w stawce minimalnej (5400 zł, § 2 pkt 6 rozp. MS z dn. 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, ze zm.), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł) oraz odsetki od kosztów – punkt II.