Dodatkowe zaliczki dla właścicieli garaży i miejsc postojowych. Sąd uchylił uchwały wspólnoty

Powód Ł. W. wniósł o uchylenie uchwał (...) w C. z dnia 5 czerwca 2025r. nr (...) o przyjęciu planu gospodarczego na rok 2025 i nr (...) w sprawie ustalenia zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej.

W uzasadnieniu podniósł, że zaskarżone uchwały naruszają przepisy ustawy o własności lokali – art. 3 ust.2 i art.12 ust. 2 poprzez obciążenie współwłaścicieli wydatkami

i ciężarami związanymi z rzeczą wspólną według innych, niż określone w tych przepisach zasad. Wskazał na nieznajdujące oparcia w tych przepisach ustalenie w planie gospodarczym dodatkowego udziału dla właścicieli garaży i dla właścicieli posiadających przydzielone miejsca postojowe naziemne w prognozowanym koszcie sprzątania terenu zewnętrznego, w tym odśnieżania, przy jednoczesnym braku obciążenia tymi kosztami właścicieli, którzy mają wykupione prawo do korzystania z miejsc postojowych w hali garażowej, która również ma udział w powierzchni nieruchomości.

W toku postępowania powód ograniczył żądanie pozwu co do uchwały nr (...) domagając się jej uchylenia w części, tj. co do zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa zarzucając, że uchwały te nie są sprzeczne z wymogami ustawy, wprowadzenie rozróżnień wynikało z inicjatywy właścicieli, sam powód postulował ich przyjęcie i głosował „za”, koszty związane z utrzymaniem czystości terenów zewnętrznych zaliczają się do kosztów wskazanych w art. 12 ust. 2 uwl i należało je ująć

w uchwale i w planie gospodarczym. Ponado powód nie wskazał, w jaki sposób jego zdaniem powinny być rozliczane te koszty.

Sąd ustalił:

Powód jest właścicielem odrębnego lokalu mieszkalnego i odrębnego lokalu niemieszkalnego (garażu), z którymi jest związany udział w nieruchomości wspólnej Wspólnoty.(bezsporne).

Nieruchomość wspólna obejmuje (...) objęte KW nr (...) oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali

Na nieruchomości Wspólnoty znajdują się 2 budynki:

a.

budynek przy ul. (...), w którym znajdują się:

-72 lokale mieszkalne wraz z komórkami przynależnymi o pow. 3443,95m2

- lokal niemieszkalny

(A.G1), w którym znajduje się hala garażowa z 49 miejscami parkingowymi o pow. 1202,47m2 oraz 6 komórek lokatorskich o pow. 28,30m2, stanowiący odrębną nieruchomość dla której prowadzona jest KW nr (...) będący własnością 18 współwłaścicieli (odpis KW k. 143v –

lp. 10, k. 160) z udziałem w nieruchomości (...) (odpis KW

k. 143v)

- lokal niemieszkalny - garaż jednostanowiskowy stanowiący odrębną własność powoda

(A.G2)

b.

budynek przy ul. (...) w którym znajduje się:

- 66 lokali mieszkalnych

- lokal niemieszkalny

(B.G1), w którym znajduje się hala garażowa z 43 miejscami postojowymi o pow. 1079,9 m2 i 6 komórek lokatorskich o pow. 28,52 m2 stanowiący odrębną nieruchomość dla której prowadzona jest (...) nr (...) będący własnością 22 współwłaścicieli (odpis KW k. 144– lp. 20, k. 168), z udziałem w nieruchomości wspólnej (...) (odpis KW k. 167)

- 6 lokali niemieszkalnych – garaży dwustanowiskowych, stanowiących odrębne nieruchomości dla których (każdego z nich) prowadzone są księgi wieczyste

Ponadto na nieruchomości gruntowej w ramach podziału do korzystania wydzielono zewnętrzne miejsca postojowe naziemne, niestanowiące odrębnych nieruchomości.

W dniu 5.06.2025r. wspólnota podjęła uchwałę nr (...) o przyjęciu planu gospodarczego na rok 2025 zgodnie z załącznikiem nr 1 do uchwały. (uchwała k. 43)

Załącznik ten określał odrębnie koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, miejsc postojowych w hali garażowej (w tym energii elektrycznej, pogotowia awaryjnego, utrzymania czystości w hali, serwisu bram, przeglądów i zarządzania nieruchomością), miejsc postojowych w garażach (energii elektrycznej, udziału w koszcie sprzątania i odśnieżania terenu zewnętrznego, przeglądu bram i zarządzania nieruchomością), miejsc postojowych zewnętrznych (udział w sprzątaniu i odśnieżaniu terenu zewnętrznego), pielęgnacji zieleni kontenera oraz mediów.

Na podstawie tych założeń plan określał przychody, tj. wysokość zaliczek:

- zaliczki eksploatacyjne należne od lokali mieszkalnych – uzależnione od metrażu,

- zaliczki ryczałtowe od miejsc postojowych w hali garażowej, poszczególnych garażach oraz miejsc postojowych zewnętrznych,

a ponadto zaliczki na pielęgnacje zieleni liczoną ryczałtowo od lokalu mieszkalnego i zaliczki na kontener na odpady – od każdego lokalu odrębnego. (załącznik k. 46-47).

W uchwale z tego samego dnia ustalono wysokość zaliczek tak, jak w planie gospodarczym – czyli :

- 4 zł/m2,

- 55zł – miejsce parkingowe (hala)

- 61 zł - miejsce parkingowe (garaż)

- 12 zł – miejsce parkingowe zewnętrzne

- 15zł/lokal mieszkalny /m-c - utrzymanie terenów zielonych

- kontener na odpady remontowe – 130 zł/lokal mieszkalny wyodrębniony/przez 3 m-ce

oraz zaliczkowe opłaty z tytułu dostawy mediów (uchwała k. 43).

Powyższy stan faktyczny ustalono w oparciu o powołane wyżej dowody.

Zeznania świadków i powoda nie wniosły do sprawy istotnych okoliczności poza tym, że wyjaśniały tryb podjęcia uchwał i sposób ustalania podstaw planu gospodarczego oraz motywację właścicieli. Jednak istotne dla rozstrzygnięcia okoliczności wynikały wprost

z załączonych dokumentów. Bez znaczenia jest przy tym, czy i w jaki sposób głosował powód i kto zainicjował podjęcie uchwał w takim kształcie – istotne jest, czy zgłoszone zarzuty znajdują uzasadnienie w obiektywnych okolicznościach sprawy.

Sąd zważył:

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Zarzuty powoda co do sprzeczności zaskarżonej uchwały z przepisami ustawy

o własności lokali należało uznać za słuszne.

Zgodnie z art. 3 uwl w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które

nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Jednym z obowiązków właścicieli lokali jest uczestnictwo w kosztach zarządu związanych

z utrzymaniem nieruchomości wspólnej ( art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali).

W myśl art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia

w pożytkach i innych przychodach

w stosunku do ich udziałów.

Zgodnie z art.17 ustawy za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Tym samym ustawa jednoznacznie reguluje zakres, w jakim właściciele lokali uczestniczą w kosztach utrzymania nieruchomości, uzależniając go od wielkości udziału. Zasada ta obowiązuje zarówno w zakresie odpowiedzialności za zobowiązania wspólnoty, jak i bieżącego pokrywania wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości.

Na pokrycie kosztów zarządu - zgodnie z art. 15 ust 1 właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Ustalenie wysokości zaliczek w odniesieniu do każdego z właścicieli lokalu winno zatem uwzględniać zakres jego odpowiedzialności z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a zatem odnosić się ściśle do wysokości udziału. Zróżnicowanie wysokości tych obciążeń jest dopuszczalne na podstawie ustawy w przypadku lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. W niniejszej sprawie sytuacja taka nie zachodzi.

Zaskarżone uchwały – przyjmująca plan gospodarczy uchwała (...) i określająca wysokość zaliczek na

pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej uchwała (...) wprowadza zróżnicowanie podstaw i wysokości zaliczek w zależności od przedmiotu własności, a w zasadzie od tej własności abstrahuje (co szczególnie widoczne jest w odniesieniu do miejsc parkingowych zewnętrznych), odnosząc się raczej do przeznaczenia poszczególnych części nieruchomości. Wysokość zaliczek należnych od poszczególnych właścicieli określa metrażowo jedynie w przypadku lokali mieszkalnych, zaś w przypadku pozostałych (w szczególności właścicieli odrębnych nieruchomości niemieszkalnych) – ryczałtowo w oderwaniu od powierzchni lokali, a co za tym idzie – od wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Co więcej, koszty obciążające wyłącznie właścicieli lokali odrębnych (hali garażowej, garaży) włącza w koszt utrzymania nieruchomości wspólnej, doprowadzając do współobciążenia tymi kosztami także tych właścicieli, którzy z hali garażowej czy garaży nie korzystają. Oczywistym jest bowiem, że koszty utrzymania i zarządzania dotyczące hali garażowej, będącej przedmiotem odrębnej własności wskazane w planie dotyczą części budynku (hali)

i urządzeń (bramy, serwis, energia elektryczna) służących wyłącznie współwłaścicielom tej nieruchomości odrębnej nie mieszczą się w kosztach zarządu/utrzymania nieruchomości wspólnej. To samo dotyczy wyodrębnionych garaży, gdzie zarówno koszty zarządzania tymi odrębnymi nieruchomościami, jak i koszty energii elektrycznej wykorzystywanej wyłącznie na potrzeby garaży czy hali, serwis bram, nie stanowią kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Koszty te winny spoczywać wyłącznie na właścicielach wyodrębnionych nieruchomości, co jasno uwidocznia fakt, że przecież oczywistym jest, że wspólnota nie uczestniczy np. w kosztach serwisu drzwi do lokali mieszkalnych czy użytkowych, sprzątania tych lokali czy kosztach wykorzystywanej na ich potrzeby energii.

Jednocześnie plan gospodarczy wyłącza właścicieli lokali niemieszkalnych

z uczestnictwa w kosztach zarządu nieruchomością wspólną w zakresie, w jakim ich udział wykracza ponad udział lokalu mieszkalnego.

Także co do miejsc postojowych zewnętrznych brak jest podstaw do dodatkowego, abstrahującego od udziału w nieruchomości wspólnej przysługującemu uprawnionym do tych miejsc, obciążenia kosztami.

O ile plan gospodarczy sam w sobie nie kreuje obowiązków dla właścicieli lokali, stanowiąc jedynie zestawienie przewidywanych przychodów wspólnoty i przewidywanych wydatków, to jednak jego przyjęcie przez wspólnotę w drodze uchwały, skutkujące zaakceptowaniem wadliwego prawnie założenia i stworzeniem formalnej i wiążącej wspólnotę podstawy do podjęcia kolejnej uchwały inkorporującej wskaźniki z tego planu, podlegało ocenie pod kątem art. 25 uwl.

W tych okolicznościach założenia planu gospodarczego, a w konsekwencji uchwała wspólnoty o przyjęciu tego planu w oczywisty sposób pozostające w sprzeczności

z powołanymi wyżej przepisami ustawy skutkowały koniecznością wyeliminowania jej

z obrotu prawnego, wobec czego na podstawie art. 25 uwl sąd uchylił tę uchwałę.

Powyższe rozważanie dotyczą analogicznie uchwały nr (...). W części, w jakiej obejmuje wysokość zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Jak już wskazano wyżej, uchwała ta wbrew ustawie różnicuje obowiązki poszczególnych właścicieli na podstawie kryteriów nie tylko nieznanych ustawie, ale oczywiście sprzecznych z jej treścią ( w szczególności art. 12 ust.2 i 17 uwl.

Biorąc powyższe pod uwagę sąd uchylił uchwałę nr (...) w części, w jakiej dotyczyła zaliczek eksploatacyjnych.

Na podstawie art. 355 kpc umorzono postępowanie w zakresie punktu 2 uchwały nr (...) – wobec cofnięcia480zł + 17zł). pozwu w tej części.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 kpc, zasądzając na rzecz powoda koszty poniesionej opłaty (400)zł) oraz koszty zastępstwa procesowego