Spór o uchylenie uchwał

Pozwem z dnia 26 sierpnia 2024 r., skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej „(...), powód R. S. wniósł o uchylenie uchwał pozwanej Wspólnoty z dnia 8 lipca 2024 r.: nr (...) w sprawie przyjęcia Regulaminu Windykacji (…) i nr (...) w sprawie przyjęcia Regulaminu Porządku. Powód domagał się także zasądzenia od pozwanej na jego rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód wskazał, że jest właścicielem lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. i w efekcie członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. W dniu 15 lipca 2024 r. otrzymał drogą mailową zawiadomienie o podjęciu uchwał nr (...) i nr (...) w trybie indywidualnego zbierania głosów, z pominięciem procedury zwołania zebrania członków Wspólnoty. W ocenie powoda, decyzja o zakończeniu głosowania i podjęciu uchwał w sytuacji, gdy w głosowaniu nie wzięli udziału wszyscy członkowie Wspólnoty ograniczyła prawa członków, w tym powoda, do wzięcia udziału w głosowaniu oraz naruszało to zasady prawidłowego zarządzania procesem podejmowania uchwał. Zarówno procedura przyjęcia uchwał, jak i sposób liczenia głosów budzą wątpliwości powoda, a same uchwały nie zostały poprzedzone żadną dyskusją. Decyzja o podjęciu uchwał jedynie w trybie obiegowym skutkowała brakiem możliwości wpływu i decydowania przez członków wspólnoty o treści uchwał, co zdaniem powoda ogranicza ich prawa oraz narusza zasady prawidłowego zarządzania procesem podejmowania uchwał.

Uchwała nr (...) wprowadzała Regulamin Windykacji Wspólnoty Mieszkaniowej. W ocenie powoda uzasadnienie dla wprowadzenia uchwały tej treści prowadzi do wniosku, że najpierw została zawarta przez Wspólnotę bliżej niesprecyzowana umowa na obsługę prawną, a następnie dopiero dokonuje się przyjęcia uchwały, która ma uzasadniać jej zawarcie. § 3 ust. 3 przyjmowanego Regulaminu jest sprzeczny z prawem, bowiem członkowie Wspólnoty nie mogą wstecznie potwierdzać zasad umowy, która nigdy nie została im przedstawiona do wzglądu i nie stanowiła chociażby załącznika do uchwały. Za nieprawidłową uznać należy kolejność podejmowanych przez Wspólnotę działań. W przypadku tej uchwały wątpliwości powoda budzi w ogóle sens zawierania umów długoterminowych, które skutkują zaciąganiem zobowiazań. W przypadku zaległości czynszowych chodzi o roszczenia, które są co do zasady roszczeniami nieskomplikowanymi w ich wykazaniu i nie wymagają angażowania kancelarii prawnej. Z § 3 Regulaminu wynika natomiast, że kancelaria miałaby podejmować działania już na etapie wezwań do zapłaty. Zdaniem powoda – w sytuacji, w której Wspólnota zawarła już umowę o zarząd nieruchomością z profesjonalną firmą (...) i firma ta otrzymuje wynagrodzenie również za prowadzenie księgowości – angażowanie kolejnego podmiotu jest nieefektywne ekonomicznie, organizacyjnie i wprowadza dodatkowe, zbędne koszty zarządzania nieruchomością. W tym zakresie naruszeniem praw członków wspólnoty jest próba obciążenia do bliżej niesprecyzowanymi kosztami.

Uchwała nr (...) wprowadzała Regulamin Porządku domowego, który zdaniem powoda zawierał regulacje niezgodne z prawem. Regulamin obejmował bowiem kwestie związane ze sposobem korzystania z miejsc garażowych, które stanowią odrębną własność związaną z własnością lokalu mieszkalnego i wraz z piwnicą są powierzchnią będącą wyłączną własnością właścicieli lokali, w tym powoda, który takie miejsce garażowe również posiada. Postanowienia np. § 5 Regulaminu w sposób bezprawny ingerują w prawo własności, dodatkowo nie uwzględniają specyfiki miejsc garażowych i układu przestrzennego istniejącego we Wspólnocie. Powód wskazał, że w Regulaminie Porządku Domowego znajduje się wiele zapisów, które w sposób nieuzasadniony ingerują w prawo własności właścicieli lokali. Ograniczenia te są rozproszone w całym regulaminie i obejmują m.in. postanowienia dotyczące estetyki mieszkań, zasad korzystania z części wspólnych, garażu oraz pomieszczeń takich jak wózkarnia. Część zapisów jest niejasna, może wprowadzać właścicieli w błąd co do przysługujących im praw, a niektóre z nich budzą wątpliwości co do zgodności z obowiązującymi przepisami prawa, w tym prawa własności. Wskazał również na brak precyzji co do zasad egzekwowania niektórych obowiązków oraz nieuzasadnione zakazy dotyczące m.in. przechowywania określonych przedmiotów czy korzystania z pojazdów elektrycznych, które są dopuszczonymi środkami transportu.

Podkreślił, że Regulamin Porządku Domowego jako dokument wewnętrzny Wspólnoty powinien być dostosowany do jej rzeczywistej specyfiki, zwyczajów i warunków lokalowych. Regulamin powinien być prosty, czytelny i zawierać jedynie zapisy niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Wspólnoty, a nie regulować sytuacje „na wszelki wypadek”.

Powód zarzucił również, że Regulamin uchwalony na mocy uchwały nr (...) powstał bez uwzględnienia realiów funkcjonowania danej Wspólnoty i sprawia wrażenie kalki lub adaptacji regulaminu innej wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota dysponowała wcześniej regulaminem porządku domowego, który obowiązywał przez ponad 20 lat i był wystarczający, mimo że był krótki i zwięzły. Poprzedni regulamin nie został formalnie uchylony, a jednocześnie nowy regulamin – mimo że zgodnie z uzasadnieniem miał jedynie uzupełniać dotychczasowe zapisy – doprowadził do usunięcia starego regulaminu z obiegu publicznego, choć nadal formalnie obowiązuje. Brak jest jednocześnie jasnego i konkretnego uzasadnienia dla wprowadzonych ograniczeń i nowych rozwiązań (część z nich, np. ustalenie ciszy nocnej jest sprzeczna z dotychczasowym regulaminem). Dodatkowo nowy Regulamin zawiera zapisy dotyczące sytuacji, które nigdy nie miały miejsca we Wspólnocie, zapisy zupełnie zbędne, bo wynikające ze zdrowego rozsądku, przyjętych dobrych obyczajów lub ogólnych przepisów prawa.

(pozew – k. 93-100

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz Wspólnoty kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwana wskazała, że zarzuty i twierdzenia powoda w żadnej mierze nie uzasadniają wniosku o uchylenie zaskarżonych uchwał. Wskazano, że w zakresie zarzutu, iż uchwały powinny zostać poddane pod głosowanie na zebraniu właścicieli, a nie w trybie indywidualnego zbierania głosów, brak jest podstaw do stopniowania ważności trybu podejmowania uchwał – ustawa traktuje je równoważnie (art. 23 ust 1 uwl). W zakresie uchwały nr (...) – jej podjęcie porządkowało kwestię windykacji należności, co zwiększa poziom bezpieczeństwa zarówno Wspólnoty, jak i jej poszczególnych członków. Przyjęcie procedury miało na celu należyte zorganizowanie obsługi zadłużenia właścicieli lokali, która zapobiegać ma ich narastaniu czy wręcz przedawnieniu. Procedura zapewnia kilkustopniowy proces informowania i wzywania właścicieli lokali, dzięki czemu unikną oni sytuacji zaskoczenia złożonym przeciwko nim pozwem.

Co do uchwały nr (...) wprowadzającej Regulamin Porządku Domowego, uchwała zmierzała jedynie do zapewnienia wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem oraz w sposób niezakłócający normalnego korzystania ze swoich lokali przez jej członków. W odniesieniu do zarzutów dotyczących korzystania z garażu – miały one na celu jedynie uregulowanie wykorzystywania go zgodnie z przeznaczeniem, przepisami przeciwpożarowymi, a także uniknięcie zakłóceń komunikacyjnych związanych z blokowaniem ciągów jezdnych. Regulamin został przygotowany na tyle uniwersalnie, aby uwzględniać możliwe zmiany na terenie garażu bez konieczności jego nowelizowania.

(odpowiedź na pozew – k. 118-122)

W dalszym toku postępowania stanowiska stron nie uległy zmianie. Podczas rozprawy w dniu 4 listopada 20256 r. pełnomocnik pozwanej Wspólnoty wskazał, że zarządca prowadzi aktualny wykaz właścicieli lokali zgodny z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej z uwzględnieniem współwłasności. We wszystkich wypadkach, gdzie oddany został za lokal jeden głos przy współwłasności wynika to z tego, że lokal objęty jest wspólnością ustawową, albo jeden ze współwłaścicieli udzielił pełnomocnictwa drugiemu. System wykorzystywany przez zarządcę do oddawania głosów elektronicznie wymaga użycia indywidualnego loginu i hasła i w ten sposób weryfikowana jest tożsamość osoby oddającej głos.

(protokół rozprawy z dnia 4.11.2025 r. – protokół skrócony – k. 217 i n.)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

R. S. jest właścicielem lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w W.. Właściciele lokali w budynkach przy ul. (...) tworzą wspólnotę mieszkaniową „(...)

(okoliczności bezsporne, nadto wydruk z księgi wieczystej – k. 14-20)

W wiadomości email z 13 czerwca 2024 r. administrator poinformował członków Wspólnoty Mieszkaniowej, w tym powoda, o rozpoczęciu głosowania nad uchwałami nr (...), (...), (...) i (...), przy czym załączono projekty uchwał z załącznikami i drukiem karty go głosowania. W wiadomości email z 2 lipca 2024 r. administrator poinformował o stanie głosowania nad ww. uchwałami, zachęcając do dalszego oddawania głosów. W kolejnej wiadomości email, z dnia 15 lipca 2024 r., administrator powiadomił o podjęciu w dniu 8 lipca 2024 r. uchwał nr (...), (...) i (...), wskazując jaką procentowo każda z uchwał uzyskała większość głosów „za”. Do wiadomości email załączono ww. uchwały wraz z załącznikami. Wszystkie uchwały głosowane były w trybie indywidualnego zbierania głosów.

(okoliczności bezsporne, nadto korespondencja mailowa – k. 46-62, k. 63- 66, k. 67-82)

Uchwałą nr (...) postanowiono wprowadzić Regulamin windykacji Wspólnoty Mieszkaniowej (...)w W., stanowiący załącznik nr 1 do uchwały. Za przyjęciem uchwały oddano głosy odpowiadające 54,55% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Załącznikiem do uchwały nr (...) był „Regulamin procedury windykacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej (...)” (dalej także jako „Regulamin windykacji”).

W § 2 zaznaczono, że opisane w regulaminie procedury należy stosować w stosunku do właścicieli zalegających z wpłatami zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, zaliczek na media i wpłat na fundusz remontowy, fundusze celowe i innych opłat wynikających z przyjętych przez Wspólnotę uchwał.

Zgodnie z § 3 właściciele lokali potwierdzili, iż umowa na obsługę prawną Wspólnoty Mieszkaniowej z kancelarią prawną winna uwzględniać zasady określone w Regulaminie windykacji. Właściciele lokali potwierdzili również, iż upoważnionymi w oparciu o pełnomocnictwo Wspólnoty Mieszkaniowej do realizacji uchwały są Zarząd lub Zarządca. Zarząd lub Zarządca, w celu realizacji przez Kancelarię umowy na windykację, uprawniony był do udzielenia pełnomocnictwa Kancelarii w tożsamym zakresie czynności, jaki został przyznany jemu. Pełnomocnictwo to upoważniało w szczególności do kontaktu z członkami Wspólnoty Mieszkaniowej, w tym kierowania do nich pism i wezwań, zawierania porozumień, a także podejmowania wszelkich działań mających na celu wyegzekwowanie należności Wspólnoty Mieszkaniowej, w tym reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej przed sądami powszechnymi i Sądem Najwyższym (a w tym egzekucji należności – przed właściwym komornikiem), a także organami administracji, jak również do zawarcia umowy z kancelarią prawną w przedmiocie świadczenia usług prawnych w zakresie dochodzenia od właścicieli lokali roszczeń na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz udzielenia pełnomocnictwa profesjonalnemu pełnomocnikowi (adwokatowi lub radcy prawnemu) do działania w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej przed sądami oraz organami wskazanymi powyżej.

W § 4 określono schemat (procedurę) windykacji, zgodnie z którym ostatecznie wobec dłużników podejmowane miały być następujące czynności o charakterze przedsądowym:

1. Wysłanie upomnienia ze wskazanym terminem płatności do właściciela, którego zaległość przekracza wymiar miesięcznej opłaty za lokal, miejsce postojowe i komórkę lokatorską.

2. Wysłanie wezwania do zapłaty ze wskazanym terminem płatności do właściciela, którego zaległość przekracza dwukrotnie wymiar miesięcznej opłaty za lokal, miejsce postojowe i komórkę lokatorską.

3. Wysłanie przedsądowego wezwania do zapłaty ze wskazanym terminem płatności do właściciela, którego zaległość przekracza czterokrotnie wymiar miesięcznej opłaty za lokal, miejsce postojowe i komórkę lokatorską lub więcej. Przedsądowe wezwanie do zapłaty powinno zawierać informację o możliwości skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego, winno być wysłane przez kancelarię.

4. Przekazanie akt właściciela do kancelarii prawnej o wystąpienie na drogę sądową w sprawie przedmiotowego roszczenia w przypadku, kiedy właściciel pomimo wypełnienia procedury zawartej powyżej, uchyla się od spłaty zaległości wobec Wspólnoty Mieszkaniowej (...).

Dalej wyjaśniono, że wysyłka upomnień następować miała drogą e-mail, w przypadku braku adresu e-mail – listem zwykłym, a wezwania i wezwania przedsądowe, o których mowa powyżej, winny być wysyłane do dłużnika listem poleconym na znany Wspólnocie Mieszkaniowej adres korespondencyjny.

Zgodnie z § 5 wszystkie koszty prowadzenia windykacji przedsądowej i koszty postępowań sądowych związane ze ściąganiem zaległych należności na rzecz Wspólnoty obciążać miały wyłącznie i w pełnej wysokości dłużnika:

1. pełnym kosztem za każdy wysłany przez kancelarię windykacyjną monit, zgodnie z obowiązującą umową;

2. za czynności w ramach windykacji sądowej kancelarii przysługiwać miało wynagrodzenie w wysokości stanowiącej równowartość kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego przed sądem I i II instancji, jak również w postępowaniu zabezpieczającym i egzekucyjnym zasądzonych na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, do której to kwoty doliczona zostanie równowartość podatku VAT obowiązującego w danym okresie – dłużnik pokrywa koszt w całości;

3. koszty wynikłe z tytułu przygotowania przez kancelarię pism procesowych w toku postępowania sądowego zgodnie z obowiązującą umową;

4. koszty za każdorazowe stawiennictwo pełnomocnika procesowego na rozprawie przed sądem I lub II instancji zgodnie z obowiązującą umową;

5. dodatkowe koszty za czynności wykonywane przez pełnomocnika procesowego poza obszarem Apelacji Warszawskiej, tj. koszty związane z wyjazdem (delegacją pełnomocnika);

6. wszelkie pozostałe koszty związane z realizacją umowy, w tym opłaty pocztowe i kurierskie oraz obsługą procesu korespondencji.

(okoliczności bezsporne, uchwała nr (...) – k. 73, Regulamin windykacji – k.74-75, zestawienie oddanych głosów oraz karty do głosowania – k. 122-141, k. 149-163)

Uchwałą nr (...) uchwalono Regulamin Porządku Domowego Wspólnoty Mieszkaniowej (...)w W., stanowiący załącznik nr 1 do uchwały. Zaznaczono, że uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

Regulamin Porządku Domowego wskazywał na wstępie, że do jego przestrzegania obowiązani są właściciele, najemcy i mieszkańcy lokali i że obejmuje on obowiązki właścicieli lokali oraz innych użytkowników lokali i najemcy wynikające z kodeksu cywilnego, prawa budowlanego, prawa ochrony środowiska, ustawy o ochronie przeciwpożarowej, prawa wodnego, ustawy o własności lokali, ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

Zgodnie z § 2 wprowadzono szereg przepisów porządkowych o treści:

1. Wszyscy mieszkańcy zobowiązani są do dbałości o posesję oraz ochrony przed dewastacją, do wzajemnej pomocy i niezakłócania spokoju innych mieszkańców.

2. Lokale mogą być użytkowane wyłącznie zgodnie z ich przeznaczeniem.

3. Mieszkańcy zobowiązani są do utrzymywania zajmowanego lokalu i innych używanych przez siebie pomieszczeń oraz części wspólnych w należytym stanie technicznym, estetycznym i sanitarnym.

4. W godzinach 22:00–6:00 obowiązuje na terenie nieruchomości cisza nocna, do której przestrzegania zobowiązani są wszyscy mieszkańcy. W tych godzinach nie wolno używać urządzeń mogących zakłócić sen innych mieszkańców lub w inny sposób powodować zakłócenie spokoju oraz porządku publicznego.

5. W celu zapewnienia bezpieczeństwa mienia i osób należy:

a) sprawdzać przy opuszczaniu mieszkania czy wszystkie znajdujące się w lokalu urządzenia elektryczne, wodnokanalizacyjne itp. są prawidłowo zabezpieczone;

b) nie otwierać drzwi wejściowych do budynku osobom nieznanym, nie udostępniać obcym kodów wejściowych, kluczy, pilotów do bram garażowych oraz innych urządzeń dostępu;

c) nie pozostawiać w częściach wspólnych nieruchomości mienia osobistego;

d) zaparkowane samochody dokładnie zamykać i włączać systemy alarmowe oraz nie pozostawiać w widocznych miejscach przedmiotów wartościowych oraz pilotów do bram;

e) wychodząc z budynku i wchodząc do niego należy sprawdzać czy poprawnie zostały zamknięte drzwi do klatek schodowych oraz furtki.

5. We wszystkich wspólnych pomieszczeniach, korytarzach, ciągach komunikacyjnych niedopuszczalne jest przechowywanie gazu w butlach, materiałów wybuchowych, łatwopalnych, żrących i wydzielających intensywny nieprzyjemny zapach. Zakaz ten dotyczy także ogródków, balkonów, tarasów oraz pomieszczeń gospodarczych.

6. Wszelkie nieczystości należy wrzucać bezpośrednio do odpowiednich pojemników w pomieszczeniu śmietnika, zgodnie z ustalonymi zasadami segregowania odpadów. Niedozwolone jest pozostawianie śmieci w częściach wspólnych nawet na chwilę.

7. Sprzęt AGD oraz RTV o dużych gabarytach należy utylizować zgodnie z ustawą z dnia 29 lipca 2005 r. o zużytym sprzęcie elektrycznym i elektronicznym, bezpośrednio w punkcie zakupu lub specjalnym punkcie przyjmowania sprzętu.

8. Mieszkańcy obowiązani są do regularnego usuwania śniegu i lodu z balkonów i tarasów w sposób niezagrażający innym użytkownikom nieruchomości.

9. Zabrania się umieszczania na balkonach po stronie zewnętrznej doniczek lub innych przedmiotów w taki sposób, że mogą spaść. Rośliny na balkonach powinny się znajdować w donicach, a wysokość roślin nie powinna przekraczać 2 m. Donice wraz z roślinami nie powinny swoją wagą zagrażać konstrukcji czy to balkonu, czy też stropu. Koszty naprawy uszkodzeń powstałych z niezastosowania się do tych zaleceń zostaną przeniesione na właściciela.

10. Zabrania się umieszczania bez pisemnej zgody Zarządu jakichkolwiek przedmiotów na elewacji budynku, w tym na barierkach balkonowych, a w szczególności reklam oraz szyldów.

11. Montaż klimatyzatorów, markiz, rolet zewnętrznych, daszków oraz podobnych urządzeń powodujących ingerencję w elewację może odbywać się tylko za zgodą zarządu.

12. Zabrania się wykonywania własnych wygrodzeń ogródków, np. przy użyciu płotków, siatek i innych elementów.

13. W przypadku uszkodzenia części wspólnych nieruchomości, w szczególności na skutek niewłaściwego użytkowania (nieczyszczenia odpływów, rynien, nieusuwania roślin, krzewów lub drzewek z elementów konstrukcyjnych lub elewacyjnych budynku), właściciel lokalu zobowiązany jest do ich naprawienia na swój koszt. Właściciel ponosi też odpowiedzialność za inne osoby, jak również zwierzęta, na zasadach określonych w przepisach prawa.

W § 3 wprowadzono zasady dotyczące korzystania z części wspólnych.

I tak, wszelkie zmiany w elewacji zewnętrznej budynku, balkonach i balustradach balkonowych, w szczególności instalowanie jakichkolwiek elementów oraz urządzeń (np. klimatyzatorów, daszków, reklam, rolet zewnętrznych i innych) oraz zabudowa balkonów, loggii i tarasów wymagają złożenia pisemnego wniosku do Zarządu oraz za pośrednictwem administratora i są możliwe po uzyskaniu pisemnej zgody Zarządu i po spełnieniu wytycznych autora projektu budynku, a także spełnieniu innych warunków przewidzianych przepisami prawa, w tym uzyskaniu stosownych pozwoleń lub dokonaniu odpowiednich zgłoszeń.

Dalej wskazano, że zmiana rozkładu skrzydeł okiennych oraz koloru okien na kolor inny niż zgodny z projektem architektonicznym jest niedopuszczalna.

Niedopuszczalne miało też być wykorzystywanie instalacji elektrycznej, sanitarnej czy cieplnej części wspólnych przez właścicieli lokali, z wyjątkiem sytuacji uzgodnionych uprzednio z administracją nieruchomości. Zastrzeżono przy tym, że w razie stwierdzenia wykorzystywania instalacji części wspólnej do indywidualnych potrzeb, administracja nieruchomości ma prawo żądać od właściciela lokalu zwrotu kosztów tych mediów.

Dalej ponownie odniesiono się do montażu szyldów lub reklam, wskazując, że wymagana jest pisemna zgoda Zarządu lub Administratora, zatwierdzająca m.in. miejsce oraz sposób montażu.

Zastrzeżono, że wewnętrznych ciągów komunikacyjnych nie wolno zastawiać żadnymi przedmiotami utrudniającymi przejście (wózki, rowery itp.), a jeśli taki fakt ma miejsce z powodu konieczności przeprowadzenia remontu w lokalu, przedmioty te należy usunąć na ustne lub pisemne wezwanie Administracji nieruchomości, zaś niezastosowanie się do takiego wezwania może spowodować usunięcie przedmiotów pozostawionych na części wspólnej.

Przewidziano dalej, że w pomieszczeniach wspólnych, pomieszczeniach gospodarczych, garażach, na korytarzach i klatkach schodowych obowiązuje zakaz palenia, spożywania alkoholu, odpalania materiałów pirotechnicznych, jazdy na rowerach, hulajnogach, rolkach i deskorolkach i innych podobnych urządzeniach.

Wskazano, że wózkarnie przeznaczone są do przechowywania wózków dla dzieci, rowerów i sanek, zabrania się przechowywania pojazdów zasilanych bateriami elektrycznymi, a przedmioty nie spełniające tych wymogów należy usunąć na ustne lub pisemne wezwanie Administracji nieruchomości.

Za szkody wyrządzone przez dzieci odpowiadać mieli rodzice lub prawni opiekunowie, zgodnie z „odpowiednimi przepisami prawa”.

W § 4 wprowadzono przepisy dotyczące zwierząt. I tak, regulamin nakładał na właścicieli i użytkowników lokali obowiązek zapewnienia, aby zwierzęta nie zakłócały spokoju innych mieszkańców, wprowadzał wymóg wyprowadzania zwierząt na smyczy, a w przypadku psów ras „uznanych zgodnie z odpowiednimi przepisami za niebezpieczne” lub agresywnych – także w kagańcu. Wskazano, że właściciele ponoszą odpowiedzialność za sprawowanie kontroli nad zwierzętami, zapobieganie niszczeniu zieleni, sprzątanie nieczystości; dodatkowo zakazano dokarmiania zwierząt na terenie nieruchomości.

Regulamin w § 5 wprowadzał przepisy dotyczące garażu. Zobowiązano osoby poruszające się po garażu do zachowania szczególnej ostrożności oraz bezwzględnego stosowania się do przepisów ruchu drogowego, znaków i sygnałów związanych z tym ruchem (ust. 1). Sprecyzowano, że miejsca parkingowe są miejscami oznaczonymi, przysługującymi wyłącznie nabywcy danego miejsca parkingowego. Wskazano, że parkowanie lub postój przez osoby trzecie jest zakazane, o ile właściciel miejsca nie udzielił indywidualnej zgody. Zabronione jest parkowanie w sposób utrudniający ruch pieszy, przejazd pojazdów specjalnych lub naruszający przepisy (ust. 2). W ust. 3 wskazano, że na jednym miejscu parkingowym dopuszczalne jest parkowanie wyłącznie jednego pojazdu mechanicznego, a naruszenie tej zasady uprawnia Zarząd lub Administrację do „podjęcia odpowiednich kroków prawnych w celu przywrócenia porządku w garażu”.

Właściciele miejsc postojowych zobowiązani zostali do utrzymywania ich w czystości oraz do ponoszenia kosztów usunięcia zabrudzeń, w szczególności powstałych na skutek wycieków olejów, paliw lub innych substancji.

Zastrzeżono też, że na terenie garażu obowiązują przepisy BHP i przeciwpożarowe, a wszelkie kary nałożone za ich naruszenie obciążają właściciela przypisanego miejsca postojowego.

Regulamin wprowadzał dalej bezwzględny zakaz palenia papierosów, używania otwartego ognia, spożywania alkoholu, mycia pojazdów, wykonywania napraw oraz przechowywania w garażu jakichkolwiek przedmiotów i substancji, w szczególności materiałów łatwopalnych.

Zastrzeżono, że zabronione jest także dokonywanie jakiejkolwiek zabudowy lub instalowania urządzeń (w tym blokad parkingowych i klimatyzatorów) bez zgody Zarządu.

W przypadku parkowania w sposób utrudniający akcję ratunkową wskazano, że pojazd może zostać odholowany na koszt użytkownika.

W razie zagubienia lub kradzieży pilota do bramy garażowej, właściciel zobowiązany został do niezwłocznego powiadomienia administracji i poniesienia kosztów dorobienia pilota.

W § 6 dotyczącym korzystania z pojazdów na terenie zewnętrznym, Regulamin przewidywał możliwość obciążenia właściciela pojazdu dodatkowymi kosztami w przypadku blokowania dróg pożarowych lub utrudniania akcji ratunkowej. Zastrzeżono, że dopuszczalne jest krótkotrwałe zatrzymanie pojazdu w miejscu niewyznaczonym wyłącznie na czas rozładunku lub załadunku ciężkich przedmiotów.

Regulamin określał również zasady dotyczące awarii, konserwacji, napraw i remontów (§ 7). Przewidziano, że wszelkie zmiany budowlane w lokalu, w szczególności wykuwanie bruzd, wnęk etc., które w jakikolwiek sposób naruszałyby konstrukcję budynku lub zakłócałyby funkcjonowanie instalacji służących do wspólnego użytku właścicieli lokali, wymagają zgody Zarządu, Administracji lub właściwych organów. Nadto, każda ingerencja właściciela w instalację sanitarną, elektryczną i cieplną wymagać miała wcześniejszej konsultacji z serwisem technicznym. Zastrzeżono też, że przeróbki, połączenia tych instalacji wymagają użycia specjalistycznego sprzętu oraz nadzoru osoby posiadającej uprawnienia wymagane przepisami prawa budowlanego. Ewentualne wyłączenie na czas remontu instalacji wodno-kanalizacyjnej i centralnego ogrzewania lub dopływu energii elektrycznej, wymagać miały zgody administratora nieruchomości.

Zgodnie z § 9 ust. 2 właściciele lokali zostali zobowiązani do powiadamiania administratora o wszelkich istotnych zmianach dotyczących lokali, w tym o osobach upoważnionych do używania lokalu.

(okoliczności bezsporne, Uchwała nr (...) – k. 76, Regulamin Porządku Domowego – k. 56-61, zestawienie oddanych głosów oraz karty do głosowania – k. 122-141, k. 149-163)

W pozwanej Wspólnocie obowiązuje także „Regulamin zasad porządku domowego” przyjęty uchwałą nr (...) na zebraniu właścicieli lokali w dniu 25 lutego 2000 r. Zgodnie z § 3.1.3 tego regulaminu instalowanie na budynkach anten, reklam i szyldów oraz dokonywanie wszelkich przeróbek na zewnątrz lokalu miało odbywać się za zgodą Wspólnoty Mieszkaniowej i pod nadzorem Zarządu Wspólnoty.

W § 5 przewidziano, że wózkarnie przeznaczone są

przede wszystkim do przechowywania wózków dla dzieci, rowerów i sanek.

W § 8 wskazano, że cisza nocna obowiązuje w godzinach od 23.00 do 7.00.

W § 11.2 znalazł się zakaz napraw i mycia pojazdów w garażu.

(okoliczności bezsporne, Regulamin zasad porządku domowego przyjęty uchwałą nr (...) – k. 164-166)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie twierdzeń stron, uzupełnionych dowodami z dokumentów przedłożonymi do akt sprawy przez obie strony. Stan faktyczny w części istotnej dla rozstrzygnięcia sprawy był w zasadzie bezsporny. Kwestia prawidłowości liczenia głosów oddanych w głosowaniu nad poszczególnymi uchwałami w przypadku lokali stanowiących współwłasność, została dostatecznie wyjaśniona przez stronę pozwaną i powód nie zgłaszał tu dalszych wątpliwości. Strony różniły się w zakresie oceny przyjętych w kwestionowanych przez powoda regulaminach postanowień z punktu widzenia przesłanek uchylenia uchwał wspólnoty mieszkaniowej, natomiast sama treść regulaminów i samych uchwał oraz fakt podjęcia uchwał były ostatecznie niesporne.

Sąd pominął dowody zgłoszone w piśmie z 29 października 2025 r. na podstawie art. 235

2 § 1 pkt 1, 2 i 5 k.p.c. oraz pominął dowód z przesłuchania stron zgłoszony podczas rozprawy w dniu 4 listopada 2025 r. na podstawie art. 235

2 § 1 pkt 2, 3 i 5 k.p.c.

Okoliczności, na które miały zostać przeprowadzone ww. dowody były bezsporne albo nieistotne dla oceny zasadności powództwa bądź też odnosiły się do oceny prawnej, zatem nie mogły zostać wykazane za pomocą wskazanych środków dowodowych. Nadto, dowody te Sąd uznał za spóźnione, zmierzające jedynie do przedłużenia postępowania. W przypadku dowodów z nagrań sporządzonych bez zgody osób nagrywanych, Sąd uznał przy tym dowód za niedopuszczalny. Prawa powoda, do ochrony których zmierzało niniejsze postępowanie, w żadnym razie nie mają prymatu nad prawem do prywatności, tajemnicy korespondencji i ochrony wizerunku. Bezprawne działania polegające na uzyskaniu nagrania z naruszeniem ww. praw innych osób, celem wykazania swoich racji w sprawie o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej dotyczących zasad windykacji i porządku domowego, nie mogą zasługiwać na aprobatę.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej „u.w.l.”):

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powództwo o uchylenie uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a u.w.l.).

W przedmiotowej sprawie poza sporem było, że uchwały nr (...) i (...) podjęte zostały w drodze indywidualnego zbierania głosów. Powód informację o podjęciu uchwał uzyskał w dniu 15 lipca 2024 r., a zaskarżył je 26 sierpnia 2024 r. (data nadania pozwu), zatem zachowany został ustawowy termin do wytoczenia niniejszego powództwa.

Rozważania dotyczące merytorycznych zarzutów podniesionych przez powoda w odniesieniu do uchwał nr (...) i (...) rozpocząć należy od kwestii związanych z trybem podejmowania zaskarżonych uchwał.

Sąd ustalił, że kwestionowane przez powoda uchwały zostały podjęte, to jest uzyskały wymaganą większość głosów. Zastrzeżenia, które miał powód co do prawidłowości oddania głosów przez członków Wspólnoty, nie zostały w zasadzie w żaden sposób uzasadnione, nie poparto je konkretnymi zarzutami co do ważności poszczególnych głosów oddanych za podjęciem uchwał, pomimo dostarczenia przez pozwaną żądanych przez powoda dokumentów. Wydaje się, że ostatecznie także sam powód nie miał wątpliwości co do tego, że kwestionowane uchwały zostały podjęte i istnieją. W przeciwnym razie należy założyć powód, reprezentowany przecież przez profesjonalnego pełnomocnika, po pierwsze przedstawiłby argumentację na poparcie zrzutów, po drugie dokonałby zmiany żądania pozwu poprzez zgłoszenie roszczenia o ustalenie nieważności spornych uchwał w miejsce czy choćby obok (na zasadzie roszczenia głównego i ewentualnego) żądania ich uchylenia. Tymczasem powód do czasu zamknięcia rozprawy podtrzymywał jedynie roszczenia o uchylenie uchwał nr (...) i (...).

Powód w sposób gołosłowny podniósł zarzut nieważności części głosów oddanych za przedmiotowymi uchwałami z tej tylko przyczyny, że lokale, w związku z własnością których głosy te oddano, są przedmiotem współwłasności. Powód nie wziął pod uwagę tego, że z zasad doświadczenia życiowego wynika, że w większości sytuacji, gdy odrębna własność lokalu jest przedmiotem współwłasności dwóch osób, są to małżonkowie, a lokal wchodzi w skład ich majątku wspólnego. Zresztą lokale w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej, co do których miały być oddane nieważne głosy wedle treści pisma powoda z 19 marca 2025 r. (k. 146-147), jak wynika z samych twierdzeń powoda, należą do małżeństw, na co wskazuje chociażby wspólne nazwisko kobiety i mężczyzny, zaś w przypadku M. K. i H. R., współwłaścicieli lokalu nr (...) przy ul. (...), głosy – wbrew przeciwnemu twierdzeniu powoda - oddane zostały przez obojga współwłaścicieli, co wynika wprost z karty do głosowania, załączonej także do pisma powoda (k. 132, k. 153). Powód nie zadał sobie trudu, aby przeanalizować treść ksiąg wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali objętych współwłasnością wymienionych w piśmie z 19 marca 2025 r. celem zweryfikowania, czy w przypadku którychkolwiek z nich jest to współwłasność w częściach ułamkowych, a mimo to głos oddany został tylko przez jednego ze współwłaścicieli (zresztą, wbrew twierdzeniom powoda, nie świadczyłoby to o nieważności takiego głosu, a jedynie o jego „sile”, która odpowiadałaby części, a nie całości udziału w nieruchomości wspólnej związanego z własnością danego lokalu, zgodnie z art. 3 ust. 3a u.w.l.).

Co do kwestii prawidłowości wyboru trybu głosowania nad uchwałami nr (...) i (...), zarzuty powoda także okazały się nietrafne. Przepisy ustawy o własności lokali traktują głosowanie uchwał w obu trybach (na zebraniu bądź w trybie indywidualnego zbierania głosów) równoważnie. Zgodnie z art. 23 ust. 1 u.w.l.:

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Trafnie zauważyła pozwana, że przedmiot zaskarżonych przez powoda uchwał nie został objęty wymogiem głosowania w trakcie zebrania właścicieli lokali zgodnie z art. 30 ust. 2 u.w.l.

Co się tyczy umożliwienia członkom Wspólnoty Mieszkaniowej udziału w tworzeniu treści uchwał i dyskusji nad ich treścią, głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów faktycznie ogranicza te możliwości. Natomiast powód nie wykazał, ani nawet nie twierdził, że kwestionowane przez niego uchwały nie zostałyby podjęte, czy też że miałyby inną treść, w przypadku, gdyby zostały poddane pod głosowanie na zebraniu.

Powód miał natomiast rację w zakresie, w jakim zgłosił zastrzeżenia do samej treści zaskarżonych uchwał, a konkretnie wprowadzonych nimi regulaminów.

Uchwałą nr (...) przyjęto Regulamin windykacji, który określał zasady dochodzenia należności pieniężnych od właścicieli lokali zalegających z opłatami związanymi z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, mediami, funduszem remontowym, funduszami celowymi oraz innymi opłatami wynikającymi z uchwał Wspólnoty. Regulamin wprowadzał stopniowaną procedurę windykacji przedsądowej uzależnioną od wysokości zadłużenia. Regulamin szczegółowo określał sposób doręczania korespondencji windykacyjnej, przewidując w pierwszej kolejności kontakt drogą elektroniczną, a w przypadku wezwań do zapłaty i wezwań przedsądowych – wysyłkę listem poleconym na znany Wspólnocie adres korespondencyjny dłużnika. Wszystkie koszty związane z prowadzeniem windykacji przedsądowej, postępowań sądowych oraz egzekucyjnych, w tym koszty obsługi kancelarii prawnej, koszty zastępstwa procesowego, stawiennictwa pełnomocników, koszty delegacji, opłaty pocztowe i kurierskie, zostały w całości przerzucone na dłużnika. Regulamin przewidywał również doliczenie podatku VAT do kosztów obciążających dłużnika, zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Przyjęty Regulamin windykacji budzi zasadnicze zastrzeżenia z punktu widzenia ochrony interesów właścicieli lokali, albowiem przewiduje obciążenie ich kosztami działań windykacyjnych w sposób nieprecyzyjny i blankietowy. Z treści ww. Regulaminu nie wynika wysokość ani zasady ustalania potencjalnych kosztów, jakie miałyby zostać nałożone na członka Wspólnoty, w szczególności kosztów monitów czy innych czynności podejmowanych przez Wspólnotę czy na zlecenie Wspólnoty. Regulamin kilkukrotnie odwołuje się do umowy zawartej przez Wspólnotę z kancelarią prawną, jednak treść tej umowy nie stanowi elementu uchwały.

Fakt, że w toku postępowania przedłożono umowę o świadczenie usług windykacji przedsądowej (k. 168 i n.), nie ma znaczenia dla oceny zgodności uchwały nr (...) z punktu widzenia interesów członków Wspólnoty oraz zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Przyjęte rozwiązania w istocie przerzucają na właścicieli lokali ryzyko gospodarcze związane z decyzjami Zarządu w zakresie wyboru kancelarii prawnej oraz warunków umownych współpracy. Regulamin odwołuje się do nieznanych i zmiennych postanowień umowy z kancelarią, pozostawiając Zarządowi swobodę w kształtowaniu wysokości i zakresu kosztów, które następnie mogą być automatycznie przerzucone na właścicieli objętych windykacją. Takie ukształtowanie relacji prowadzi do naruszenia zasady lojalnego i transparentnego zarządzania nieruchomością wspólną, a przez to też do naruszenia interesów indywidualnych właścicieli lokali, gdyż właściciel ponosi konsekwencje decyzji, na które nie ma wpływu, a których skutków finansowych nie jest w stanie przewidzieć ani zweryfikować.

Dodatkowo, wątpliwości budzi przewidziany w Regulaminie windykacji mechanizm obciążania właściciela kosztami działań kancelarii również w sytuacji skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego (§ 5). W razie uwzględnienia powództwa wytoczonego przeciwko właścicielowi lokalu o zapłatę zaległych należności, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, Wspólnocie przysługiwać będzie zwrot kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, na podstawie orzeczenia sądu. Regulamin nie rozstrzyga jednoznacznie, czy w takiej sytuacji właściciel miałby ponosić dodatkowe koszty windykacyjne niezależnie od kosztów zasądzonych w wyroku, czy też ponad zasądzone koszty w razie zasądzenia przez sąd niższej kwoty niż naliczona Wspólnocie przez kancelarię prawną. Regulamin zdaje się też nie uwzględniać tego, że Sąd może nie zastosować zasady odpowiedzialności za wynik procesu i odstąpić od obciążania właściciela lokalu obowiązkiem zwrotu kosztów postępowania poniesionych przez Wspólnotę Mieszkaniową. Brzmienie zapisów Regulaminu sugeruje, że w takiej sytuacji, wbrew decyzji sądu, właściciel lokalu i tak miałby zostać obciążony owymi kosztami. Co więcej, Regulamin nie uwzględnia tego, że może się zdarzyć, że postępowanie wygra właściciel lokalu, na przykład z uwagi na przedawnienie roszczeń Wspólnoty. Wątpliwości budzi, czy, pomimo wygranego procesu, właściciel lokalu w świetle analizowanego Regulaminu i tak miałby uiścić na rzecz Wspólnoty równowartość poniesionych przez nią kosztów obsługi prawnej.

Sposób zredagowania zapisów Regulaminu windykacji w ww. zakresie prowadzi zatem do realnego ryzyka podwójnego obciążenia właściciela tymi samymi kosztami albo do obciążania go kosztami, które nie znalazły odzwierciedlenia w rozstrzygnięciu sądowym. Taka konstrukcja narusza równowagę pomiędzy interesem Wspólnoty a interesem indywidualnego właściciela.

W ocenie sądu opisane wyżej wątpliwości prowadzą do naruszenia interesów właścicieli lokali w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Interes ten nie ogranicza się wyłącznie do interesu majątkowego rozumianego wąsko, lecz obejmuje również prawo do jasnych, jednoznacznych i przewidywalnych reguł obciążania kosztami oraz ochronę przed arbitralnym kształtowaniem obowiązków finansowych przez organy Wspólnoty.

Co więcej, Regulamin, który wprowadza niejasne, niedookreślone i potencjalnie kumulatywne obciążenia finansowe nie może zostać uznany za zgodny z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Uchwała sformułowana w sposób budzący istotne wątpliwości interpretacyjne narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną już z tego tylko powodu, niezależnie od tego, czy doszło do jej faktycznego zastosowania wobec konkretnych właścicieli.

W odniesieniu natomiast do uchwały nr (...), mocą której wprowadzono Regulamin Porządku Domowego, w pierwszej kolejności wskazać należy, że zaskarżona uchwała wprowadzająca nowy regulamin porządku domowego nie uchyliła dotychczas obowiązującego regulaminu z 2000 r. Z treści materiałów towarzyszących głosowaniu, w szczególności pisma zachęcającego właścicieli do oddania głosu, wynika wręcz, że nowy regulamin miał stanowić jedynie „uzupełnienie” regulaminu wcześniejszego. Prowadzi to do powstania stanu niepewności co do obowiązującego porządku normatywnego we Wspólnocie oraz do funkcjonowania równolegle dwóch aktów regulujących te same kwestie, które częściowo są ze sobą sprzeczne.

I tak na przykład:

1. Zapisy wcześniejszego regulaminu dotyczące instalowania anten, reklam i szyldów, dokonywania przeróbek na zewnątrz lokali, zastrzegały, że wymagana jest tu zgoda Wspólnoty, a prace odbywać się miały pod nadzorem Zarządu (§ 3.1.3). Nowy Regulamin Porządku Domowego nie wymaga uzyskania zgody Wspólnoty ani nadzoru Zarządu, natomiast mówi o obowiązku uzyskania zgody Zarządu (przy czym postanowienia w tym zakresie także są niejasne, o czym niżej).

2. W Regulaminie z 2000 r. przewidziano, że wózkarnie przeznaczone są

przede wszystkim do przechowywania wózków dla dzieci, rowerów i sanek (§ 5), podczas gdy nowy Regulamin Porządku Domowego wskazuje, że w wózkarni mogą być przechowywane wyłącznie wózki dla dzieci, rowery i sanki.

3. W Regulaminie z 2000 r. zawarto znalazł się zakaz napraw i mycia pojazdów w garażu (§ 11.2), a nowy regulamin nie zawiera bezwzględnego tu bezwzględnego zakazu, a tylko zastrzega, żeby nie doszło do zabrudzenia posadzki.

4. W dotychczas obowiązującym regulaminie godziny ciszy nocnej określone były na godziny 23:00–7:00, podczas gdy w nowym regulaminie wskazano przedział 22:00–6:00.

Tego rodzaju niespójność prowadzi do sytuacji, w której właściciele nie są w stanie w sposób jednoznaczny ustalić zakresu swoich obowiązków, co uznać należało za naruszające podstawowe standardy poprawnej legislacji wewnętrznej Wspólnoty i godzi w zasadę pewności prawa.

Brak jednoznacznego rozstrzygnięcia relacji pomiędzy ww. regulaminami narusza zasadę przejrzystości i spójności regulacji wewnętrznych Wspólnoty, a tym samym zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Uchwała, która nie pozwala właścicielom jednoznacznie ustalić, jakie normy ich obowiązują, już z tej przyczyny nie może zostać uznana za prawidłową.

Dalej wskazać należało, że część postanowień Regulaminu Porządku Domowego z 2024 r. wkracza w sferę prawa własności właścicieli lokali, regulując kwestie, które pozostają poza zakresem uprawnień Wspólnoty.

Dotyczy to w szczególności zapisów odnoszących się do obowiązku utrzymywania lokalu w „należytym stanie estetycznym” (§ 2 ust. 3). Wypada zauważyć, że pojęcie estetyki jest względne, a w regulaminie nie zostało w żaden sposób zdefiniowane. Regulamin nie wskazuje też podmiotu uprawnionego do dokonywania oceny, czy dany lokal spełnia bliżej nieokreślone kryteria estetyczne. Niezrozumiałe też jest, z jakich przyczyn Wspólnota Mieszkaniowa w ogóle miałaby mieć prawo ingerowania np. w sposób urządzenia i udekorowania lokalu. W art. 13 ust. 1 u.w.l. ustawodawca wskazał, że właściciel lokalu jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie. Rozszerzenie ustawowych ograniczeń prawa własności poprzez wprowadzenie wymogu spełnienia przez lokal standardów estetycznych jest zdaniem Sądu niedopuszczalne.

Za niedopuszczalne należy uznać również postanowienia regulaminu odnoszące się do nakazania właścicielom lokali zamykania ich pojazdów i włączania systemów alarmowych. Właściciel pojazdu ma prawo samodzielnie decydować o tym, jakie środki zastosuje i czy w ogóle celem uchronienia się przed kradzieżą.

Niezrozumiałe też jest, z jakich przyczyn w regulaminie przewidziano ograniczenia dotyczące wysokości roślin znajdujących się w obrębie balkonów przypisanych do lokali (tak w: § 2 ust. 5, 9). Są to kwestie mieszczące się w sferze indywidualnego prawa własności, a Wspólnota nie została wyposażona w kompetencję do ich regulowania.

Regulamin w sposób nadmierny i nieproporcjonalny ingeruje również w prawo właścicieli do korzystania z lokali poprzez wprowadzenie obowiązku konsultowania z serwisem technicznym wszelkich prac remontowych dotyczących instalacji, niezależnie od ich charakteru. Tymczasem drobne prace wykonywane wewnątrz lokalu, takie jak przesunięcie gniazdka elektrycznego, nie mają żadnego wpływu na nieruchomość wspólną ani na bezpieczeństwo innych właścicieli.

Z kolei w § 9 ust. 2 ww. regulaminu właściciele lokali zostali zobowiązani do powiadamiania administratora „o wszelkich istotnych zmianach dotyczących lokali, w tym o osobach upoważnionych do używania lokalu”. Taki wymóg także wydaje się stanowić nieusprawiedliwioną i zbyt daleko idąca ingerencję w prawa właścicieli lokali.

Powód nie miał natomiast racji, formułując zarzuty w odniesieniu do postanowień regulaminu regulujących zasady korzystania z garażu i miejsc postojowych. W tym zakresie zarzuty ingerencji w prawo własności nie zasługują na uwzględnienie. Garaż stanowi bowiem w budynkach pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej część nieruchomości wspólnej, a nie przedmiot odrębnej własności. W konsekwencji wprowadzenie zasad porządkowych dotyczących parkowania, bezpieczeństwa, organizacji ruchu oraz utrzymania porządku w garażu mieści się w granicach uprawnień Wspólnoty do zarządzania nieruchomością wspólną i nie stanowi niedopuszczalnej ingerencji w prawo własności powoda.

Natomiast zastrzeżenia już budzi wprowadzenie w analizowanym regulaminie szeregu zakazów dotyczących pomieszczeń gospodarczych. O ile są to pomieszczenia przynależne, w ogóle nie sposób wytłumaczyć próby podjęcia przez Wspólnotę ingerencji w tym zakresie poprzez wprowadzenie np. zakazu spożywania tam alkoholu, czy zakazu jazdy na rolkach (§ 3).

Kwestionowane przez powoda zapisy § 3 dotyczące wózkarni budzą wątpliwości o tyle, że nie jest jasne czy rower elektryczny może być tam trzymany (z jednej strony jest to rower, jest jednak wyposażony w baterię elektryczną). Trudno też stwierdzić, dlaczego nie może być w wózkarni przechowywana np. hulajnoga.

Sąd zwrócił również uwagę na sposób zredagowania szeregu zapisów ww. regulaminu dotyczących ingerencji w części wspólne. Zasady wprowadzone w tym zakresie są przede wszystkim niejasne.

I tak na przykład, § 2 Regulaminu mówi z jednej strony o wymogu uzyskania pisemnej zgody zarządu w odniesieniu do przedmiotów umieszczanych na elewacji budynku, w szczególności reklam oraz szyldów, a dalej w odniesieniu do montażu klimatyzatorów, markiz, rolet zewnętrznych, daszków oraz podobnych urządzeń powodujących ingerencję w elewację mowa już ogólnie zgodzie zarządu, bez zastrzeżenia formy pisemnej. Z kolei w § 3 mowa o uzyskaniu pisemnej zgody Zarządu i o spełnieniu (bliżej niesprecyzowanych) wytycznych autora projektu budynku, a także o spełnieniu „innych warunków przewidzianych przepisami prawa, w tym uzyskaniu stosownych pozwoleń lub dokonaniu odpowiednich zgłoszeń”. Z kolei jednak w tym samym § 3 wskazano, że montaż szyldów lub reklam wymagać ma pisemnej zgody Zarządu lub Administratora, zatwierdzającej m.in. miejsce oraz sposób montażu.

Nie wiadomo zatem, w jakiej formie należy uzyskać zgodę Zarządu (czy musi być to forma pisemna) i czy jest to wystarczające, czy też oprócz tego należy spełnić bliżej niesprecyzowane w § 3 „wytyczne autora projektu budynku”. Nie jest też jasne, czy w przypadku szyldów i reklam wystarczająca jest zgoda administratora, czy jednak należy uzyskać zgodę Zarządu.

Podsumowując, co do zasady nie budzi wątpliwości, że wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do uchwalania regulaminów porządku domowego, które określają ogólne zasady współżycia mieszkańców oraz organizację korzystania z nieruchomości wspólnej. Tego rodzaju regulacje są nie tylko dopuszczalne, lecz także potrzebne z punktu widzenia prawidłowego funkcjonowania wspólnoty, zapewnienia bezpieczeństwa, porządku oraz sprawnej organizacji życia mieszkańców.

W realiach niniejszej sprawy znaczna część postanowień Regulaminu Porządku Domowego wprowadzonego w 2024 r. miała charakter racjonalny i służyła usprawnieniu funkcjonowania pozwanej Wspólnoty, w szczególności w zakresie zasad korzystania z części wspólnych, bezpieczeństwa, porządku oraz współodpowiedzialności mieszkańców. Sama idea przyjęcia rozpatrywanego regulaminu nie może zatem zostać oceniona negatywnie. Natomiast rozpatrywany tu Regulamin Porządku Domowego zawiera szereg zapisów niedopuszczalnych, ingerujących w prawo własności poszczególnych właścicieli lokali, a także zapisów nieprecyzyjnych i niespójnych. Trudno nie zgodzić się z powodem, że Regulamin Porządku Domowego został napisany w sposób niestaranny i nieprzemyślany. Tworzenie prawa, choćby na potrzeby wewnętrzne, tak jak ma to miejsce w przypadku regulaminów wprowadzanych we wspólnotach mieszkaniowych, nie jest zadaniem prostym. Przede wszystkim wymaga to pewnej wiedzy prawniczej, a także skrupulatności. W przeciwnym razie zasady mogą okazać się niejasne, niespójne, nieracjonalne lub niemożliwe do zastosowania, jak to miało miejsce w przypadku części zapisów kwestionowanego przez powoda Regulaminu Porządku Domowego.

W przypadku obu kwestionowanych przez powoda regulaminów, Sąd uznał, że poszczególne ich zapisy stanowią nieuprawnioną ingerencję w prawa właścicieli lokali, naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a także w inny sposób naruszają interesy poszczególnych właścicieli lokali w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. Skoro zaś zaskarżone uchwały nr (...) i (...) wprowadzały owe regulaminy rozpatrywane jako całość, uchwały należało także uchylić w całości, o czym Sąd orzekł w pkt. I. wyroku.

O kosztach Sąd orzeł w pkt. II wyroku na podstawie art. 102 k.p.c., odstępując od obciążania pozwanej Wspólnoty obowiązkiem zwrotu kosztów postępowania poniesionych przez powoda. Sąd miał na względzie fakt, że powód jest członkiem Wspólnoty i jako taki powinien być zainteresowany sprawnym funkcjonowaniem Wspólnoty, a tym w zakresie windykacji jej należności. Wspólnota podjęła zakwestionowane przez powoda uchwały w takim właśnie celu i to założenie należało co do zasady ocenić pozytywnie. Jedynie na etapie realizacji tych założeń doszło do pewnych uchybień, głównie o charakterze redakcyjnym, które zadecydowały ostatecznie o negatywnej ocenie przyjętych w 2024 r. regulaminów. W tych okolicznościach zasady współżycia społecznego przemawiały za przyznaniem Wspólnocie możliwości skorygowania przyjętych rozwiązań bez ponoszenia dodatkowych kosztów postępowania.

Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska