Gmina chciała zarządcy dla budynku w J. z powodu odpadów. Sąd oddalił wniosek

Wnioskodawca Gmina J. (2) wniosła o wyznaczenie zarządcy nieruchomości budynkowej stanowiącej współwłasność uczestników postępowania, położonej w J. (1) przy (...), dla której Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę wieczystą nr (...) przez wyznaczenie zarządcy posiadającego licencję do wykonywania czynności związanych z zarządzaniem nieruchomościami wspólnymi, tj. (...) Sp. z o.o. w J. (1) oraz zasądzenie od uczestników postępowania solidarnie na rzecz wnioskodawcy kosztów postępowania według norm przepisanych. Wnioskodawca wskazał, że w budynku przy ul. (...) w J. (1) wyodrębniono 8 lokali mieszkalnych i zgodnie z art.20 ust. 1 ustawy o własności lokali współwłaściciele powinni podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Wnioskodawca wskazał na przepis art.2 ust.3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach i konieczność złożenia przez zarząd reprezentujący wspólnotę mieszkaniową deklaracji i uiszczania opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Nadto podniósł, że mimo wezwań kierowanych przez burmistrza nie udało się wyłonić zarządu, a koniecznym jest złożenie przez Wspólnotę Mieszkaniową deklaracji i uiszczanie należnych opłat za gospodarowanie odpadami, koniecznym stało się wystąpienie na drogę sądową z wnioskiem o wyznaczenie zarządcy dla tej nieruchomości na zasadzie art.138 § 3 ordynacji podatkowej. Dalej wnioskodawca podał, że brak organu uprawnionego do działania w imieniu Wspólnoty, powoduje że zachodzi potrzeba wyznaczenia przez sąd kuratora, który będzie mógł takie braki uzupełnić.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Na nieruchomości położonej w J. (1) przy (...) stanowiącej działkę zabudowaną nr (...) budynkiem wyodrębnionych jest 10 lokali.

Właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...) jest uczestnik postępowania Ł. R..

Właścicielem lokalu niemieszkalnego nr (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...) są uczestnicy postępowania Z. i K. W..

Właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta (...) są uczestnicy postępowania C. i R. W..

Właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...) jest uczestniczka postępowania W. M..

Właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...) jest uczestnik postępowania Z. J..

Właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...) są uczestnicy H. i K. V..

Właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...) jest uczestniczka postępowania Z. M..

Właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...) jest uczestniczka postępowania C. Z..

Właścicielem lokali niemieszkalnych nr (...) jest (...), dla których prowadzone są księgi wieczyste (...)

Dowód: znajdujące się w tomie II tył okładki: wydruk księgi wieczystej nr (...) i wydruki z księgi wieczystej Działu I-O:

- (...)

- (...)

- (...)

- (...)

- (...)

- (...)

- (...)

- (...)

- (...)

- (...)

W dniu 1 czerwca 2026 r. właściciele wyodrębnionych lokali podjęli uchwałę o wyborze zarządu: C. W. jako prezesa zarządu i W. M. i K. W. jako członków zarządu.

Dowód: protokół rozprawy z dnia 1.06.2026 r. – k.283 verte

Sąd zważył, co następuje:

Wniosek podlegał oddaleniu.

Wnioskodawca w uzasadnieniu wniosku o wyznaczenie zarządcy podnosił, że mimo że wyodrębnionych lokali jest więcej niż 7 i zastosowanie znajdzie ustawa o własności lokali podniósł, z powołaniem na art.20 ust. 1 ustawy o własności lokali, że winna być podjęta uchwała o wyborze zarządu jedno – lub kilkuosobowego, ponieważ nie udało się wyłonić zarządu tej nieruchomości w drodze sądowej, a konieczne jest złożenie deklaracji i uiszczanie opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

Przede wszystkim zwrócić należy, że zgodnie z przepisem art.20 ust. 1 ustawy o własności lokali w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2020 r., jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych

jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.

Nie ma to jednak większego znaczenia, ponieważ Sąd nie ustalał, kiedy wyodrębniano poszczególne lokale.

Wskazać należy na treść przepisu art.26 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki,

każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. (ust.1) Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.(ust.2)

W kontekście powyższego stwierdzić należy, wnioskodawca nie posiada legitymacji do złożenia wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego przez sąd (nie zarządcy), ponieważ nie jest właścicielem żadnego z wyodrębnionych lokali, co wynika z wydruków ksiąg wieczystych dotyczących zarówno nieruchomości wspólnej, jak i poszczególnych lokali. Zauważyć należy, że w tym zakresie wniosek został złożony zupełnie w oderwaniu od aktualnego stanu faktycznego co do właścicieli nieruchomości, choć przecież wnioskodawca mógł, a raczej POWINIEN na podstawie wpisów w księdze wieczystej (...) ustalić właścicieli poszczególnych lokali.

Brak jest także podstaw prawnych do wystąpienia przez wnioskodawcę - jak w niniejszej sprawie - o wyznaczenie zarządcy, ponieważ w związku z wyodrębnieniem powyżej 3 lokali w przedmiotowej nieruchomości, nie znajdą zastosowania przepisy Kodeksu cywilnego w tym zakresie, choć w istocie przepis art.203 k.c. również legitymuje do wystąpienia z takim wnioskiem jedynie współwłaścicieli.

Żaden przepis ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, nie daje gminie uprawnienia do wystąpienie o wyznaczenie zarządcy przymusowego.

Okoliczność, że właściciele lokali odrębnych przy (...) w J. (1) nie wyłonili we właściwym czasie zarządu, a obowiązki z ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach nie zostały dopełnione, nie stanowi podstaw do uwzględnienia wniosku, choć przepis art. jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym, w którym ustanowiono odrębną własność lokalu, obowiązki właściciela nieruchomości wspólnej oraz właściciela lokalu obciążają wspólnotę mieszkaniową albo spółdzielnię mieszkaniową.

Nie stanowi także postawy powoływany przez wnioskodawcę w uzasadnieniu wniosku art.138 § 3 z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, który stanowi, że jeżeli osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej nie może prowadzić swoich spraw wskutek braku powołanych do tego organów, organ podatkowy składa do sądu wniosek o ustanowienie kuratora. Wniosek o kuratora jest jednak zupełnie innym wnioskiem, niż złożony przez wnioskodawcę wniosek o wyznaczenie zarządcy. Sąd jest związany wnioskiem, a nie uzasadnieniem wniosku.

Mając na względzie powyższe Sąd oddalił wniosek wobec braku legitymacji wnioskującej Gminy.

Zwrócić jednak należy uwagę, że w dniu 1 czerwca 2026 r. (...) przy (...) w J. powołała zarząd w osobach C. W. jako prezesa zarządu oraz dwóch członków zarządu – W. M. i K. W..

17.07.2026 r.

ZARZĄDZENIE

1. (...)

2. (...)