Współwłaściciele chcieli podzielić działkę rolną. Sąd oddalił wniosek

Wnioskodawca P. S. oraz uczestnicy postępowania M. K. i J. K. złożyli w tut. Sądzie zgodny wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...) położonej w Z., powiat (...), gmina Z., o pow. 0,4229 ha obręb (...) dla której Sąd Rejonowy w Zambrowie V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) poprzez :

- przyznanie na wyłączną własność P. S. nieruchomości oznaczonej nr (...) (powstałej po podziale działki nr (...)) położonej w miejscowości Z., przy ulicy (...), o pow. 0,2507 ha

- przyznanie na wyłączną własność M. i J. małżonkom K. na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej nieruchomości oznaczonej nr (...), (powstałej po podziale działki nr (...)) położonej w miejscowości Z., przy ulicy (...), o pow. 0,1722 ha

zgodnie z załączoną mapą z projektem podziału nieruchomości z dnia 1 września 2023 roku.

Strony wniosły też o ustanowienie służebności drogi koniecznej - nieodpłatnej na nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...) na rzecz każdoczesnego właściciela działki oznaczonej jako działka nr (...) zgodnie z załączoną do wniosku mapą z projektem podziału nieruchomości.

Sad ustalił i zważył, co następuje :

Strony są współwłaścicielami działki nr (...) położonej w Z., powiat (...), gmina Z., o pow. 0,4229 ha obręb (...) dla której Sąd Rejonowy w Zambrowie V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). Działka ta stanowi zatem współwłasność małżonków M. i J. K. - udział ½ oraz P. S. – udział ½ (księga wieczysta (...)) .

Na przedmiotowej działce (...) wnioskodawca P. S. wzniósł budynek gospodarczy - garaż oraz rozpoczął wznoszenie drugiego budynku mieszkalnego – wylał pod niego fundamenty (wyjaśnienia wnioskodawcy).

Powyższe okoliczności pozostawały poza sporem.

Zgodnie z art. 622 kpc gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli spełnione zostanie wymaganie, o którym mowa w art. 621, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych.

Zdaniem Sądu sposób podziału zaproponowany we wniosku jest sprzeczny z przepisami prawa i służy jego obejściu. Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu geodezji, który wypowiedział się, iż zaproponowany we wniosku podział nieruchomości nie jest prawnie dopuszczalny (k. 23-25, k. 34 i odwr, opinia główna i uzupełniająca).

Przede wszystkim zauważyć należy, iż przedmiotowa nieruchomość (...) została oznaczona jako PS pastwiska trwałe i zgodnie z ewidencją nieruchomości grunty te stanowią nieruchomości rolne . Co więcej - po podziale powstałyby działki gruntu mniejsze niż 0,3000 ha. Tymczasem ustawodawca wprowadza ograniczenia co do podziału nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Wydzielenie „tak małych” działek nie jest proste z punktu widzenia prawa. Jest to możliwe, gdy wydzielony w ten sposób teren powiększy sąsiednią nieruchomość lub gdy podział nieruchomości rolnej będzie związany z regulacją granic miedzy sąsiadującymi działkami. Z takimi sytuacjami nie mamy do czynienia w realiach sprawy.

Ustawodawca wprowadził bowiem ograniczenia odnoszące się do podziału nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne – wskazane w art. 93 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2023 poz. 344 z późn. zm). Taki podział, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha jest dopuszczalny tylko pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

Zgodnie z art. 92 ust. 1 ww. ustawy, za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne, uznaje się nieruchomości wskazane w katastrze jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

W przypadku gdy nieruchomość jest wykorzystywana na cele rolne i leśne, to ustalenie dla niej warunków zabudowy, likwiduje ograniczenia wyszczególnione w art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami i umożliwia zagospodarowanie terenu zgodnie z decyzją. Zatem innymi słowy - wydzielona działka może być mniejsza niż wymagane minimum dla działki rolnej - 0,3 ha (nawet jeśli nie będzie powiększać działki sąsiedniej ani regulować granic) - jeżeli mamy do czynienia z decyzją o warunkach zabudowy.

Jednakże - w niniejszej sprawie decydujący co do prawnej możliwości wykonania proponowanego podziału nieruchomości jest fakt, że wydana decyzja, ustala co prawda warunki zabudowy, ale - dla zabudowy

zagrodowej.

Tymczasem inaczej sprawa ma się w przypadku ustalenia warunków zabudowy na zabudowę zagrodową w gospodarstwach rolnych. Jak zważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 22 listopada 2013 r. (II SA/Po 888/13), istotą decyzji o warunkach zabudowy budynku mieszkalnego i gospodarczego w zabudowie zagrodowej, jest kontynuacja funkcjonowania gospodarstwa rolnego, zatem taka decyzja nie niweluje ograniczeń związanych z podziałem nieruchomości rolnych, o których mowa w art., 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Reasumując zaproponowany przez strony postepowania sposób podziału nieruchomości nie spełnia warunków art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dodatkowo, skutkowałby wydzieleniem działek o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha – jednak jego celem nie jest ani powiększenie sąsiedniej nieruchomości, ani też regulacja granic, a więc nie realizuje także wyjątków zawartych w art. 93 ust. 2a ww. ustawy.

Co istotne, wydana na przedmiotową nieruchomość decyzja o warunkach zabudowy dotyczy zabudowy zagrodowej, w związku z czym grunt objęty wnioskiem nadal posiada charakter rolny – co wyklucza wykonanie podziału w oparciu o uzyskaną decyzję.

Sąd nie mógł również uwzględnić wniosku w oparciu o art. 95 podpunkt 7 Ustawy, zgodnie z którym to „niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Jak słusznie zauważył WSA w Lublinie w wyroku z 4.07.2023 r., II SA/Lu 253/23, LEX nr 3591257, „niezbędność” wydzielenia działki budowlanej dla korzystania z budynku mieszkalnego to nie tylko opłacalność czy wygoda, lecz wydzielenie takiej działki

musi być konieczne dla prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, a nie jedynie korzystne. Nie ma w realiach sprawy spełnionej przesłanki „konieczności” – „niezbędności”. Należy zwrócić uwagę, nadto że przepis art. 95 pkt 7 u.g.n. dotyczy tylko wydzielania działek wokół

budynków mieszkalnych i nie jest możliwe dokonanie na podstawie tego przepisu wydzielenia działki wokół budynku o innej funkcji. Tymczasem w niniejszej sprawie wnioskodawca ma wzniesiony garaż - budynek gospodarczy, natomiast budynek mieszkalny jest na etapie wylanych fundamentów. Na moment orzekania Sąd nie mógł zatem wniosku uwzględnić, uznając go za co najmniej przedwczesny.

Z powyższych względów wniosek oddalono, na mocy art. 622 § 2 kpc a contrario.

O kosztach procesu orzeczono zgodnie z art. 520 § 1 kpc. Wnioskodawca i uczestnicy winni ponieść solidarnie koszty związane z opiniami biegłego sądowego.