Nabywca działki wypowiedział dzierżawę po przetargu, sąd uznał tylko drugie wypowiedzenie

Wyrokiem z dnia 20 maja 2025 r. Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie po rozpoznaniu sprawy z powództwa głównego E. F. przeciwko (...) sp. z o.o. w J. o ustalenie i powództwa wzajemnego (...) sp. z o.o. w J. przeciwko E. F. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (sygnatura akt III C 954/23):

I. w zakresie powództwa głównego:

1. oddalił powództwo,

2. zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 900 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty,

II. w zakresie powództwa wzajemnego:

1. nakazał celem uzgodnienia stanu prawnego ujawnionego w dziale III księgi wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie XI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Policach dla nieruchomości położonej w miejscowości J., gmina V., oznaczonej jako działki nr (...) z rzeczywistym stanem prawnym, wykreślenie wpisu prawa osobistego - prawa dzierżawy nieruchomości opisanej w powyższej księdze wieczystej w dziale III na okres 30 lat, licząc od dnia zawarcia umowy, wpisanego na rzecz E. F.;

2. zasądził od pozwanego wzajemnego na rzecz powódki wzajemnej kwotę 487 zł tytułem kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sąd pierwszej instancji oparł powyższe rozstrzygnięcie na ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych przedstawionych w pisemnym uzasadnieniu wyroku k. 262 – 267 akt sprawy.

Apelację od powyższego wyroku wywiódł powód (pozwany wzajemny) domagając się jego zmiany przez uwzględnienie powództwa głównego i oddalenie powództwa wzajemnego, nadto zasądzenie kosztów postępowania za obie instancje, w tym zastępstwa procesowego według norm przepisanych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty. Jednocześnie apelujący wniósł o przedstawienie na podstawie art. 193 Konstytucji RP oraz art. 33 ust. 3 ustawy o organizacji i trybie postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym Trybunałowi Konstytucyjnemu pytania prawnego dotyczącego zgodności art. 1002 k.p.c. z art. 2 Konstytucji oraz wyprowadzonymi z niego zasadami ochrony praw nabytych i równości w zakresie w jakim z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca nieruchomości może wypowiedzieć umowę dzierżawy zawartą na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.

Zaskarżonemu rozstrzygnięciu apelujący zarzucił naruszenie:

a) art. 193 Konstytucji RP w zw. z art. 33 ust. 3 ustawy o organizacji i trybie postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym poprzez ich niewłaściwe zastosowanie oraz uznanie, że skierowanie pytania prawnego do Trybunału Konstytucyjnego w przedmiocie zgodności art. 1002 k.p.c. z art. 2 Konstytucji RP i wyprowadzonymi z niego zasadami ochrony praw nabytych oraz równości w zakresie w jakim z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca nieruchomości ma możliwość wypowiedzenia umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana - nie jest niezbędne dla rozpoznania sprawy w sytuacji gdy zarzuty zgłoszone przez powoda dotyczą zastosowania art. 1002 k.p.c., którego zmiana dokonana w drodze nowelizacji ustawy Kodeks postępowania cywilnego doprowadziła do sytuacji, w której dzierżawca pomimo wpisu jego prawa w księdze wieczystej nieruchomości korzysta z ochrony swoich praw tylko w sytuacji wszczęcia postępowania egzekucyjnego przed zmianą (skutkującą dodatkowo zajęciem nieruchomości), zaś już po jej wprowadzeniu nie, co pozwala na proste obejście tej regulacji stojąc jednoznacznie w sprzeczności z zasadą ochrony praw nabytych oraz zasadą równości, a co stwierdzić może jedynie Trybunał Konstytucyjny;

b) art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że powódka wzajemna ma prawo żądać usunięcia niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w (...), a rzeczywistym stanem prawnym i że taka niezgodność w sprawie zachodzi w sytuacji gdy art. 1002 k.p.c., dający nabywcy licytacyjnemu uprawnienie do wypowiedzenia umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony nie może mieć zastosowania w tym postępowaniu, gdyż wszedł w życie już po wszczęciu postępowania egzekucyjnego, którym objęta była sporna nieruchomość, zatem wobec bezskuteczności oświadczenia woli pozwanej (powódki wzajemnej) z dnia 30 września 2022 r. oraz z dnia 10 listopada 2022 r. o wypowiedzeniu powodowi (pozwanemu wzajemnemu) umowy dzierżawy, wpis prawa dzierżawy w księdze wieczystej nr (...) pozostaje prawidłowy;

c) art. 823 k.p.c. w zw. z art. 805 k.p.c. w zw. z art. 923 k.p.c. w brzmieniu obowiązującym na mocy ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 101 tj.) przez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że postępowanie egzekucyjne w zakresie egzekucji z nieruchomości położonej w miejscowości J., gmina V., Kw nr (...) uległo umorzeniu z mocy prawa, albowiem wierzyciel w ciągu roku nie dokonał czynności potrzebnej do dalszego prowadzenia postępowania, a wniosek wierzyciela Ś. Ś. złożony w dniu 2 marca 2021 r. (data nadania) był de facto nowym wnioskiem egzekucyjnym, w sytuacji gdy wniosek ten stanowił kontynuację postępowania wcześniej wszczętego i prowadzonego pod sygn. akt Km (...), jako że postępowanie to nigdy nie zostało umorzone w całości, a jedynie w zakresie egzekucji z nieruchomości, której dotyczy księga wieczysta (...), co skutkowało błędnym ustaleniem, iż art. 1002 k.p.c. w brzmieniu nadanym mu ustawą z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw, ma zastosowanie do stanu faktycznego w ramach przedmiotowego postępowania;

d) art. 1002 k.p.c. w zw. z art. 9 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw przez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że pozwana miała prawo wypowiedzenia umowy dzierżawy w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, w sytuacji gdy art. 1002 k.p.c., dający nabywcy licytacyjnemu uprawnienie do wypowiedzenia umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony, w brzmieniu obecnie obowiązującym,-nie powinien mieć zastosowania w stanie faktycznym niniejszej sprawy albowiem wszedł on w życie już po wszczęciu postępowania egzekucyjnego, którym objęta była sporna nieruchomość, a zatem oświadczenie woli pozwanej z dnia 30 września 2022 r. oraz z dnia 10 listopada 2022 r. o wypowiedzeniu powodowi umowy dzierżawy pozostają bezskuteczne.

W uzasadnieniu apelacji k. 271v. -274 akt powód (pozwany wzajemny) rozwinął wyżej postawione zarzuty oraz wniósł jak na wstępie.

W odpowiedzi pozwana (powódka wzajemna) wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów zastępstwa adwokackiego wedle norm przepisanych (k. 293 – 295 akt).

Sąd okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda (pozwanego wzajemnego) częściowo tylko doprowadziła do zmiany zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 378 § 1 k.p.c., sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. Przyjęta koncepcja apelacji pełnej nakłada na sąd drugiej instancji powinność merytorycznego rozpoznania sprawy po raz drugi i skontrolowania prawidłowości postępowania pierwszoinstancyjnego, przy uwzględnieniu jednakże jego związania zarzutami naruszenia prawa procesowego zawartymi w apelacji (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 3 czerwca 2015 r., V CSK 550/14, z dnia 25 listopada 2015 r., IV CSK 55/15, z dnia 10 marca 2016 r., III CSK 183/15 i dnia 6 października 2016 r., III UK 270/15). Wprawdzie kontrola ta odbywa się w takim zakresie, w jaki orzeczenie sądu zostało zaskarżone (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2014 r., II CZ 8/14), to sąd drugiej instancji może - a jeżeli je dostrzeże, to powinien - naprawić stwierdzone w postępowaniu apelacyjnym naruszenia przez sąd rejonowy prawa materialnego, niezależnie od tego, czy zostały wytknięte w apelacji, pod jedynie warunkiem, że mieszczą się w granicach zaskarżenia, zaś wynikający z art. 378 § 1 k.p.c. obowiązek rozpoznania sprawy w granicach apelacji oznacza, że nie koncentruje się tylko na ocenie zasadności zarzutów apelacji, lecz rozstrzyga merytorycznie o zasadności zgłoszonych roszczeń procesowych (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2016 r., II PK 242/15).

Mając na uwadze powyższe sąd okręgowy dokonując ponownej merytorycznej oceny zasadności żądania powoda (pozwanego wzajemnego) zważył, że sąd pierwszej instancji co do zasady trafnie dokonał oceny tego żądania przez pryzmat art. 189 k.p.c., zgodnie z którym, powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Cytowany przepis określa przesłanki zasadności powództwa o ustalenie przesądzając, że jest nim interes prawny powoda w takim ustaleniu. Przyjmuje się, iż interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. zachodzi, jeżeli tylko sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni stronie ochronę jej prawnie chronionych interesów, tj. definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu sporu w przyszłości (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2002 r., IV CKN 1519/00). Uzależnienie powództwa o ustalenie od istnienia przesłanki interesu prawnego należy pojmować elastycznie z uwzględnieniem szeroko pojmowanego dostępu do sądów w celu zapewnienia ochrony prawnej (tak wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 10 czerwca 2011 r., II CKN 568/10; z dnia 18 czerwca 2009 r., II CSK 33/09; z dnia 2 lutego 2006 r., II CK 395/05 oraz z dnia 2 lutego 1999 r., II CKN 804/98).

Nie ulega wątpliwości, że powód w dniu 1 czerwca 2010 r. zawarł umowę dzierżawy nieruchomości położonej w J., gmina V. stanowiącej działki (...) (Kw nr (...)) z ówczesnym właścicielem nieruchomości U. J. na okres 30 lat (§ 4 umowy k. 14 akt), a pozwany jako nowy właściciel nieruchomości w czasie trwania umowy dzierżawy pismami z dnia 30 września 2022 r. (k. 16 akt) oraz z dnia 10 listopada 2022 r. (k. 18 akt) dokonał wypowiedzenia umowy dzierżawy, które w ocenie powoda nie wywołało skutku prawnego. Powstała w związku z tym niepewność co do istnienia lub nieistnienia prawa powoda do korzystania ze nieruchomości, co uzasadniało istnienie po stronie powoda interesu prawnego w rozumieniu art. 189 k.p.c. w żądaniu ustalenia bezskuteczności oświadczenia o wypowiedzeniu umowy dzierżawy. Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie, w którym dopuszczono ustalenie na podstawie art. 189 k.p.c. bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu, gdyż przedmiotem żądania jest ustalenie faktu prawotwórczego, jako że w istocie zmierza ono do usunięcia niepewnego stanu prawnego powstałego wskutek dokonanego wypowiedzenia i ma na celu ochronę sfery prawnej powoda powstałej w następstwie zawarcia umowy z pozwanym (vide wyroki Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 2011 r. II CSK 568/10 oraz z dnia 6 marca 2002 r., V CKN 852/00).

Dokonując z kolei oceny zasadności stanowiska strony powodowej sąd drugiej instancji miał na uwadze, że istotnie umowa dzierżawy z dnia 1 czerwca 2010 r. zawarta została przez powoda z poprzednim właścicielem nieruchomości z zachowaniem formy pisemnej oraz z datą pewną, a nieruchomość została wydana, co zgodnie z art. 678 § 2 k.c. wyłączałoby co do zasady przewidziane w § 1 tego przepisu uprawnienie nabywcy nieruchomości do wypowiedzenia umowy dzierżawy z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, czego pozwany nie negował w toku tego postępowania.

Istota sporu zawisłego pomiędzy stronami sprowadzała się wyłącznie do tego, czy pozwana spółka była uprawniona do wypowiedzenia powodowi umowy dzierżawy w oparciu o regulację art. 1002 k.p.c., zgodnie z którym z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.

Cytowany przepis stanowi wyłom od materialnoprawnej zasady zakazu wypowiadania dzierżawy przed terminem, na jaki została zawarty, jeżeli umowa została sporządzona na piśmie z datą pewną, a przedmiot umowy wydany, o ile nabywca z uprawnienia do wypowiedzenia umowy dzierżawy skorzysta w okresie miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

Co istotne w kontekście niniejszej sprawy, art. 1002 k.p.c. przewidujący tego rodzaju uprawnienie obowiązuje od dnia 3 maja 2012 r., a stosownie do regulacji art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2011 r., nr 233, poz. 1381), przepisy niniejszej ustawy stosuje się do postępowań wszczętych po dniu jej wejścia w życie, z zastrzeżeniem ust. 2-7. Z przywołanego przepisu intertemporalnego wynikałoby zatem, że art. 1002 k.p.c. uprawniałby powoda do wypowiedzenia umowy dzierżawy, gdyby postępowanie egzekucyjne w wyniku którego doszło do nabycia przez niego dzierżawionej nieruchomości zostało wszczęte po dniu 3 maja 2012 r.

Taka sytuacja wbrew stanowisku prezentowanemu przez apelującego niewątpliwie miała miejsce, gdyż wprawdzie do wszczęcia postępowania egzekucyjnego KM (...), w tym do skierowania egzekucji z nieruchomości dla której prowadzi się (...) doszło dnia 13 października 2011 r. (k. 1-2 akt KM (...)), lecz następnie doszło do umorzenia z mocy prawa postępowania egzekucyjnego na podstawie ówcześnie obowiązującego art. 823 k.p.c., w myśl którego, postępowanie egzekucyjne umarza się z mocy samego prawa, jeżeli wierzyciel w ciągu roku nie dokonał czynności potrzebnej do dalszego prowadzenia postępowania lub nie zażądał podjęcia zawieszonego postępowania. Termin powyższy biegnie od dnia dokonania ostatniej czynności egzekucyjnej, a w razie zawieszenia postępowania - od ustania przyczyny zawieszenia. Z cytowanego przepisu wynika, że postępowanie egzekucyjne będzie podlegało umorzeniu z mocy prawa, jeżeli wierzyciel w ciągu roku nie dokonał czynności potrzebnej do dalszego prowadzenia postępowania (M. Manowska (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom II. Art. 506-1217, wyd. III, WK 2015), co miało miejsce w przedmiotowej sprawie.

Analiza akt KM (...) prowadzi do wniosku, że pomimo skierowania do dłużnika U. J. zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości pismem z dnia 13 października 2011 r. co do nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) w zakresie działki nr (...) (k. 14 akt KM (...)), które sprostowano postanowieniem z dnia 20 grudnia 2011 r. poprzez wskazanie, że egzekucja dotyczy również działki nr (...) (k. 48 akt) oraz ponownego prawidłowego zawiadomienia dłużnika o wszczęciu egzekucji pismem z dnia 20 grudnia 2011 r., (k. 47 akt KM (...)), wierzyciel nie podjął dalszych czynności niezbędnych dla prowadzenia egzekucji, w szczególności nie złożył wymaganego na gruncie art. 942 k.p.c. wniosku o opis i oszacowanie. Komornik wobec bezczynności wierzyciela nie podejmował żadnych czynności w postępowaniu egzekucyjnym, co skutkowało z mocy prawa umorzeniem postępowania KM (...) po upływie roku, a co niewadliwie stwierdził komornik sądowy w postanowieniu z dnia 23 lutego 2021 r. (k. 200 akt KM (...)). Wskazać należy, że jakkolwiek postanowienie to zostało wydane wiele lat po wystąpieniu podstaw do umorzenia postępowania z uwagi na bezczynność wierzyciela, to jednak- z uwagi na zapis art. 823 kpc stwierdzało jedynie umorzenie postępowania z mocy prawa, co nastąpiło niewątpliwie z datą wcześniejszą. Podkreślić trzeba bowiem, że postanowienie sądu o umorzeniu postępowania egzekucyjnego, które uległo umorzeniu z mocy prawa (art. 823 k.p.c.), jest postanowieniem stwierdzającym to umorzenie. Na postanowienie to przysługuje zażalenie (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 1996 r., III CZP 44/96). Skarżący sformułował tezę, że skoro postanowienie o umorzeniu postępowania można zaskarżyć, a kolejny wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości w sprawie KM (...) złożony został w dniu 1 marca 2021r. w terminie do zaskarżenia orzeczenia o umorzeniu postępowania, to nowe postępowanie stanowić ma kontynuację poprzedniego. Z tym stanowiskiem nie sposób się zgodzić w szczególności bacząc, że postanowieniem z dnia 11 lutego 2015 r. komornik sądowy już stwierdził umorzenie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) (k. 141 akt KM (...)), a wierzyciel sprzeciwiając się temu dniu 20 lutego 2015 r. wywiódł skargę (k. 147 – 148 akt KM (...)) i to skutecznie, gdyż postanowieniem z dnia 16 kwietnia 2015 r. Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie, sygn. akt IX Co 957/15, uchylił zaskarżone postanowienie komornika (k. 152 – 153 akt Km (...)). Wierzyciel miał zatem świadomość jakie czynności w jakim terminie musi podjąć, jeżeli kwestionowałby wydanie postanowienia stwierdzającego umorzenie postępowania egzekucyjnego z mocy prawa w trybie art. 823 k.p.c. Takich czynności tymczasem wierzyciel nie podjął. Wierzyciel otrzymał odpis postanowienia stwierdzającego umorzenie postępowania dnia 25 lutego 2021 r. (k. 201 akt KM (...)) i w terminie 7 dni nie wywiódł skargi na czynność komornika. Co więcej, ewentualna skarga na postanowienie komornika byłaby zasadna i mogłaby przeciwdziałać umorzeniu postępowania, gdyby istotnie nie upłynął rok od podjęcia ostatniej czynności przez komornika i wierzyciel podniósłby ten argument w skardze na czynność komornika, a czego nie uczynił. W zaistniałej sytuacji nie budzi wątpliwości, że postanowienie komornika z dnia 23 lutego 2021 r. było prawidłowe.

W konsekwencji powyższych rozważań należy przyjąć, że postępowanie egzekucyjne w sprawie KM (...) umorzyło się z mocy prawa zgodnie z art. 823 k.p.c. w jego brzmieniu obowiązującym do dnia 8 września 2016 r., który znajdował zastosowanie do postępowania wszczętego w 2011 r. Zgodnie bowiem z art. 21 ustawy z dnia 10 lipca 2015 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2015 r., poz. 1311), przepisy ustaw zmienianych w art. 2 i art. 3, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, stosuje się do postępowań wszczętych po wejściu w życie niniejszej ustawy.

Postępowanie egzekucyjne KM 12/21 wszczęte na skutek wniosku wierzyciela z dnia 1 marca 2021 r. było zatem nowym postępowaniem, w którym zastosowanie znajdował art. 1002 k.p.c. w brzmieniu obowiązującym od dnia 3 maja 2012 r. uprawniający powoda jako nabywcę nieruchomości do wypowiedzenia umowy dzierżawy.

Jakkolwiek sąd okręgowy dostrzega, że regulacja art. 1002 k.p.c. nie obowiązywała w dacie zawarcia przez powoda i dłużnika umowy dzierżawy, niemniej ustawodawca nie wyłączył w takiej sytuacji możliwości zastosowania regulacji przepisu art. 1002 k.p.c. wprowadzonego ustawą z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw, toteż argument ten nie mógłby sam w sobie skutkować uznaniem, że pozwany miałby nie być uprawniony do wypowiedzenia powodowi umowy dzierżawy na jego podstawie.

Jako bezzasadny w tym kontekście sąd drugiej instancji uznał wniosek powoda zawarty w piśmie z dnia 11 grudnia 2025 r. o skierowanie pytania do TSUE, albowiem niewątpliwie nie zachodzą przesłanki z art. 267 Traktatu o funkcjonowaniu UE uzasadniające skierowanie postulowanego pytania prawnego do unijnego trybunału. Zgodnie z tym przepisem Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej jest właściwy do orzekania w trybie prejudycjalnym: a) o wykładni Traktatów; b) o ważności i wykładni aktów przyjętych przez instytucje, organy lub jednostki organizacyjne Unii. Tymczasem skarżący zmierza w istocie do ustalenia, czy brzmienie przepisu prawa stanowionego w kraju członkowskim (art. 1002 k.p.c.) jest zgodne z ogólnymi zasadami funkcjonowania UE, w szczególności art. 2 TUE i art. 20 i 21 Karty Praw Podstawowych. Takie pytanie zmierzałoby do ustalenia, czy art. 1002 k.p.c. jest zgodny z prawem unijnym, nie zmierza zaś ani do wykładni traktatów (prawa pierwotnego) ani wykładni aktów przyjętych przez instytucje, organy lub jednostki organizacyjne Unii (akty ustawodawcze prawa wtórnego). Słusznie zresztą wskazał pozwany (powód wzajemny) w piśmie z dnia 28 stycznia 2026 r., że art. 1002 k.p.c. nie jest skutkiem implementacji do polskiego porządku prawnego jakiegokolwiek aktu prawa unijnego oraz żaden z aktów prawa wtórnego nie reguluje kwestii będących przedmiotem tego postępowania, w tym skutków sprzedaży egzekucyjnej, następstwa prawnego nabywcy w stosunku dzierżawy, dopuszczalności i trybu wypowiedzenia umowy dzierżawy przez egzekucyjnego nabywcę nieruchomości. W zaistniałej sytuacji brak było jakichkolwiek podstaw do skierowana przez sąd tego rodzaju pytania prawnego do TSUE.

Całkowicie chybiony był również zarzut naruszenia art. 33 ust. 3 ustawy o organizacji i trybie postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym i art. 193 Konstytucji. Po pierwsze, nawet gdyby doszło do ich naruszenia to nie byłoby to naruszenie przepisów prawa materialnego. Art. 33 ustawy o organizacji i trybie postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym stanowi, że Trybunał orzeka w sprawach zgodności z Konstytucją, ratyfikowanymi umowami międzynarodowymi lub ustawą aktu normatywnego kwestionowanego w pytaniu prawnym, o którym mowa w art. 193 Konstytucji. Jest to przepis kompetencyjny stanowiący uzupełnienie art. 188 Konstytucji. Z kolei art. 193 Konstytucji stanowi, że każdy sąd może przedstawić Trybunałowi Konstytucyjnemu pytanie prawne co do zgodności aktu normatywnego z Konstytucją, ratyfikowanymi umowami międzynarodowymi lub ustawą, jeżeli od odpowiedzi na pytanie prawne zależy rozstrzygnięcie sprawy toczącej się przed sądem”, jest zatem przepisem proceduralnym odnoszącym się do kompetencji sądów powszechnych. Pomijając nietrafność sformułowania przez powoda zarzutu apelacyjnego w tym zakresie wskazać należy, że zadanie pytania prawnego do Trybunału Konstytucyjnego należy do kompetencji sądu, nie stanowi zaś jego obowiązku, w szczególności, gdy sąd nie ma wątpliwości co do konstytucyjności przepisu, a wątpliwości takie ma wyłącznie strona. Tymczasem sąd pierwszej instancji słusznie wskazał, że konstytucyjność art. 1002 k.p.c. nie budzi wątpliwości, a sąd okręgowy pogląd ten podziela. Gdyby przyjąć w tym zakresie prawidłowość argumentacji powoda, w istocie żadna zmiana prawa nie byłaby możliwa. Każda zmiana przepisów wprowadza bowiem zmianę sytuacji pomiotów prawa cywilnego, do których ma zastosowanie w sposób odmienny od występującego przed zmianą przepisów.

Wreszcie nie zyskał aprobaty sądu odwoławczego zarzut naruszenia art. 2 Konstytucji poprzez naruszenie zasady ochrony praw nabytych oraz równości. Art. 2 Konstytucji stanowi, że Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej. Powyższy przepis wyraża zatem trzy zasady konstytucyjne, tj. zasadę państwa demokratycznego, zasadę państwa prawnego oraz zasadę sprawiedliwości społecznej, które są ze sobą powiązane funkcjonalnie i materialnie (M. Florczak-Wątor [w:] Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej. Komentarz, wyd. II, red. P. Tuleja, Warszawa 2023, art. 2.). Żadna z tych zasad nie została naruszona regulacją art. 1002 k.p.c., w szczególności zasada ochrony praw słusznie nabytych, która zakazuje arbitralnego znoszenia lub ograniczania praw podmiotowych przysługujących jednostce lub innym podmiotom prywatnym występującym w obrocie prawnym, która to zasada nie ma charakteru absolutnego. Prawa nabyte mogą być ograniczane lub znoszone w razie kolizji wartości leżących u ich podstaw z innymi wartościami konstytucyjnymi, którym w danej sytuacji należałoby przyznać pierwszeństwo ochrony (por. P. Tuleja (red.), Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej. Komentarz, wyd. II, WKP 2023). Mając na uwadze interesy wierzycieli egzekwujących i uwzględniając, że nierzadko dochodziło do obciążania przez dłużników nieruchomości w sposób nie mający ekonomicznego uzasadnienia poprzez zawieranie wieloletnich umów najmu/dzierżawy za symbolicznym czynszem najmu/ dzierżawy, ustawodawca wprowadzając do porządku prawnego art. 1002 k.p.c. umożliwił nabywcy wypowiedzenie tego rodzaju umów najmu/dzierżawy, co nie może być uznane żadną miarą za arbitralne i nieuzasadnione ograniczenie prawa najemcy czy dzierżawcy, któremu przy tym zapewniono możliwość dalszego korzystania z nieruchomości przez czas wypowiedzenia.

Uznając więc z przyczyn opisanych wyżej, że pozwana spółka była uprawniona z mocy art. 1002 k.p.c. do wypowiedzenia powodowi umowy dzierżawy z dnia 1 czerwca 2010 r. należało dokonać oceny skuteczności złożonego przez pozwanego oświadczenia mając na uwadze, że ustawodawca przewidział, że nabywca może wypowiedzieć umowę dzierżawy w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia. Skoro postanowienie Sądu Rejonowego Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie z dnia 25 sierpnia 2022 r. wydane w sprawie IX Co 431/21 o przysądzeniu własności spornej nieruchomości uprawomocniło się dnia 28 października 2022 r., to nie może budzić żadnych zastrzeżeń stwierdzenie, że pozwany nie był w dniu 20 września 2022 r. uprawniony do złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy dzierżawy. Uprawnienie do wcześniejszego rozwiązania stosunku dzierżawy po jego stronie zaktualizowało się dopiero w terminie miesiąca licząc od dnia 28 października 2022 r., więc dopiero jego oświadczenie złożone dnia 10 listopada 2022 r. było skuteczne.

Powyższe implikować musiało wniosek, że o ile powództwo w części zmierzającej do ustalenia bezskuteczności złożonego oświadczenia o wypowiedzeniu z dnia 10 listopada 2022r. podlegać musiało oddaleniu, o tyle już w części zmierzającej do ustalenia nieskuteczności wypowiedzenia dokonanego pismem z dnia 20 września 2022 r. podlegało uwzględnieniu. Sąd rejonowy prawidłowo ustalając, że wypowiedzenie z dnia 20 września 2022r. było nieskuteczne, wydał sprzeczne z tym ustaleniem rozstrzygnięcie, oddalające powództwo w tym zakresie. Orzeczenie to- jako wadliwe podlegało zatem zmianie na podstawie art. 386§1 kpc, o czym sąd okręgowy orzekł w punkcie 1. a) sentencji. W związku z tym w uwzględnieniu apelacji sąd okręgowy zmienił zaskarżony wyrok w jego punkcie I. a) w ten sposób, że w zakresie powództwa głównego ustalił, że wypowiedzenie dokonane pismem z dnia 10 września 2022 r. było bezskuteczne oraz w pozostałym zakresie powództwo oddalił.

Konsekwencją uznania, że oświadczenie o wypowiedzeniu umowy dzierżawy dokonane pismem z dnia 10 listopada 20222 r. było skuteczne implikowało zasadniczo zasadność żądania powództwa wzajemnego opartego na art. 10 u.k.w.h., w myśl którego, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Jak wskazuje się w orzecznictwie, celem powództwa przewidzianego w art. 10 u.k.w.h. jest wzruszenie domniemania wynikającego z art. 3 ust. 1 i 2 u.k.w.h. (domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje). Powództwo przewidziane w art. 10 u.k.w.h. służy ochronie interesu osoby nie wpisanej lub błędnie wpisanej do księgi wieczystej a jego hipotezą objęte są wszystkie możliwe stany faktyczne, których stwierdzenie prowadzi do niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Niewątpliwie aktualnie w dziale III. księgi wieczystej nr (...) ujawnione jest prawo dzierżawy wynikające z umowy z dnia 1 czerwca 2010 r., w sytuacji, gdy na skutek wypowiedzenia umowy dokonanego przez pozwanego (powoda wzajemnego) pismem z dnia 10 listopada 2022 r. prawo to wygasło w listopadzie 2023 r. Słusznie więc powód wzajemny domagał się uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w trybie art. 10 u.k.w.h. przez wykreślenie z działu III. księgi wieczystej prawa dzierżawy, jakie ujawnione było na rzecz powoda (pozwanego wzajemnego).

Skoro w pozwie z dnia 18 grudnia 2023 r. powód wzajemny domagał się uzgodnienia wyłącznie treści księgi wieczystej nr (...), to jego żądanie co do zasady podlegać musiało uwzględnieniu w całości, przy czym celem nadania prawidłowego brzmienia sentencji zaskarżonego wyroku sąd drugiej instancji z punktu II.1. usunął oznaczenie, że uzgodnienie dotyczy działek nr (...). Tego rodzaju oznaczenie było zbędne i wykraczało poza żądanie zgłoszone przez powoda głównego. Powód główny w swym żądaniu uzgodnienia treści księgi wieczystej wskazał bowiem jedynie numer księgi wieczystej, nie wskazywał zaś numerów działek, których uzgodnienie to miało dotyczyć. Takie sformułowanie żądania jest zresztą zgodnie z treścią art. 10 u.k.w.h,. zgodnie z którym w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

W literaturze i orzecznictwie nie przedstawiono jednolitych poglądów dotyczących wyróżnienia nieruchomości gruntowych. Jak wskazuje się w doktrynie „Przychylnie należy odnieść się do poglądu o tzw. wieczystoksięgowym modelu nieruchomości, który przeciwstawia się modelowi prawnorzeczowemu. Zgodnie z koncepcją wieczystoksięgową nieruchomością jest tylko ta część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą. Stąd też uznaje się, że graniczące ze sobą działki objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., a odrębność tę tracą w razie połączenia w jednej księdze wieczystej. W ramach wieczystoksięgowego modelu nieruchomości wyrażone zostało trafne szersze stanowisko, zgodnie z którym kilka działek objętych jedną księgą wieczystą stanowi zawsze jedną nieruchomość, nawet jeżeli działki te nie graniczą ze sobą. Stanowisko to jest wyrazem formalnej koncepcji wieczystoksięgowej wyodrębniającej nieruchomość na podstawie kryteriów z art. 46 k.c., lecz także art. 21 i 24 u.k.w.h. Słusznie wskazuje się zatem, że założenie, iż nieruchomość może składać się z działek niegraniczących ze sobą, nie narusza kodeksowej definicji gruntu” – vide M. Balwicka-Szczyrba [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. A. Sylwestrzak, Gdańsk 2026, art. 46. Poglądy powyższe podziela także sąd orzekający. Mając je na względzie wskazać należy, że roszczenie zgłoszone w niniejszej sprawie dotyczyło nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej nr (...) i tylko o takim roszczeniu sąd uprawniony był orzekać. Stwierdzenie powyższe ma fundamentalne znaczenie w obliczu aktualnych zapisów w księdze wieczystej. Z elektronicznego systemu ksiąg wieczystych wynika bowiem, że działki nr(...) zostały odłączone do innej księgi wieczystej nr (...) w dniu 19 lutego 2025 r., zatem jeszcze przed wydaniem przez sąd rejonowy zaskarżonego orzeczenia. Zatem sąd rejonowy zamieszczając w swym orzeczeniu numery działek, w tym (...) w istocie rozstrzygał nie tylko niezgodnie żądaniem, ale nadto o działkach, dla których księga wieczysta objęta żądaniem pozwu wzajemnego, tj. (...) nie była prowadzona. Wytknąć należy pełnomocnikowi powoda wzajemnego, że nie poinformował sądu rejonowego o zmianie, jaka nastąpiła w toku procesu, niemniej jednak podstawowym obowiązkiem sądu rejonowego jest przed wydaniem rozstrzygnięcia w zakresie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym zapoznanie się z aktualnym stanem tej księgi wieczystej, której dotyczyć ma rozstrzygniecie, czego jednak sąd rejonowy bezpodstawnie zaniechał. Biorąc pod uwagę zasadę jawności ksiąg wieczystych i powszechny dostęp do elektronicznych ksiąg wieczystych, zaniechanie powyższe, które doprowadziło do wydania błędnego rozstrzygnięcia, nie znajduje usprawiedliwienia.

Mając na względzie powyższe sąd okręgowy dokonał zmiany rozstrzygnięcia zawartego w punkcie II. 1. wyroku sądu rejonowego poprzez wyeliminowanie z niego numerów działek składających się na nieruchomość. Nie istniała przy tym potrzeba oddalenia powództwa w jakimkolwiek zakresie, bowiem dotyczyło ono nieruchomości określonej numerem księgi wieczystej (a więc nieruchomości w ujęciu wieczystoksięgowym, o którym mowa była powyżej), a zatem mimo przeniesienia części działek do innej księgi wieczystej- uwzględnione zostało ono w całości. Wskazać również należy, że jakkolwiek sąd odwoławczy dostrzega, że prawo dzierżawy zostało ujawnione po wyłączeniu działek nr (...) również w księdze wieczystej nr (...), lecz zgodnie z art. 321 § 1 k.p.c. sąd związany jest określonym żądaniem pozwu (vide wyroki Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2005 r., II CK 556/04 oraz dnia 7 listopada 2007 r., II CSK 244/07). Skoro powód wzajemny domagał się uzgodnienia tylko treści księgi wieczystej nr (...) i żądania w tym zakresie nie rozszerzył do czasu wydania orzeczenia sądu pierwszej instancji pomimo świadomości ujawnienia prawa dzierżawy w innej księdze wieczystej, to sąd drugiej instancji nie mógł orzec ponad żądanie zgłoszone przez powoda wzajemnego. Mając także na uwadze, że do ujawnienia prawa dzierżawy w innej księdze wieczystej doszło już w toku postępowania przed sądem pierwszej instancji, zmiana powództwa i tak nie byłaby możliwa w świetle art. 383 k.p.c. na etapie postępowania apelacyjnego, toteż sąd okręgowy nie znalazł podstaw, aby zwracać stronom uwagę przed wydaniem orzeczenia na dostrzeżone przez siebie z urzędu zmiany w zapisach księgi wieczystej objętej żądaniem pozwu.

Formułując sentencję sąd okręgowy miał na względzie poglądy Sądu Najwyższego wyrażone w Uchwale składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia z 15.03.2006 r. sygn. III CZP 106/05, w której uzasadnieniu Sąd Najwyższy stwierdził, iż „w praktyce sądowej przeważa pogląd, że treścią roszczenia przewidzianego w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. jest żądanie uzgodnienia stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przez nakazanie sądowi wieczystoksięgowemu wpisu, który skoryguje stan prawny ujawniony w księdze. Praktyka ta jest jednak nieprawidłowa, gdyż orzeczenie sądu nie może mieć formy nakazującej sądowi wieczystoksięgowemu dokonanie wpisu korygującego.” Mając to na względzie stwierdzić należało, że rozstrzygnięcie sądu rejonowego zawarte w punkcie II.1 było nieprawidłowe także z redakcyjnego punktu widzenia. Sąd nakazał bowiem celem uzgodnienia treści księgi w wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wykreślenie wpisu prawa osobistego, zamiast prawidłowo uzgodnić treść księgi wieczystej poprzez ustalenie, że prawo dzierżawy nieruchomości wpisane w dziale III. księgi na rzecz E. F. nie istnieje. Sąd Najwyższy w przywołanej uchwale wskazał bowiem, że „najbliższe brzmieniu art. 10 ust. 1 u.k.w.h. jest rozumienie formuły roszczenia jako żądania, aby sąd w procesie przez samo ustalenie doprowadził do zgodności stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Uzasadniony jest zatem wniosek, że roszczenie, o którym mowa, to uprawnienie do ustalenia wprost przez sąd istnienia prawa podmiotu tego roszczenia (nieistnienia prawa zobowiązanego dłużnika roszczenia), a więc, że powództwo przewidziane w art. 10 u.k.w.h. jest szczególną postacią powództwa o ustalenie. Takie rozumienie przeważa w orzecznictwie, które jako źródło legitymacji procesowej do wniesienia tego powództwa przyjmuje kategorię interesu prawnego.” Mając to na względzie, sąd okręgowy działając w granicach zaskarżenia oraz w granicach zgłoszonego żądania pozwu wzajemnego, nadał wyrokowi sądu rejonowego w punkcie II. 1 brzmienie: uzgadnia treść księgi wieczystej nr (...) w ten sposób, że ustala, że wpisane w dziale III prawo dzierżawy nieruchomości opisanej w niniejszej księdze na okres 30 lat licząc od dnia zawarcia umowy na rzecz E. F. nie istnieje.

Tak przyjmując sąd okręgowy zmienił we w/w zakresie zaskarżony wyrok na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., o czym orzekł w punkcie 1. wyroku, a w pozostałym zakresie z przyczyn szeroko opisanych powyżej, apelację powoda (pozwanego wzajemnego) jako niezasadną na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił w punkcie 2. wyroku.

O kosztach postępowania apelacyjnego rozstrzygnięto na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. uznając pozwanego (powoda wzajemnego) za wygrywającego w całości mimo uwzględnienia apelacji w części. Pomimo bowiem częściowego oddalenia powództwa ostatecznie powód w istocie nie uzyskał oczekiwanej ochrony prawnej, gdyż drugie oświadczenie o wypowiedzeniu umowy dzierżawy było skuteczne i doprowadziło wraz z upływem okresu wypowiedzenia do zakończenia stosunku dzierżawy, toteż nie było podstaw do uznania, że miałoby okazać się stroną wygrywającą niniejsze postępowanie. W związku z tym zasądzono w punkcie 3. wyroku od powoda (pozwanego wzajemnego) na rzecz pozwanego (powoda wzajemnego) kwotę 900 zł kosztów zastępstwa procesowego, które ustalono za postępowanie apelacyjne w zakresie powództwa głównego na kwotę 450 zł oraz za postępowanie apelacyjne w zakresie powództwa wzajemnego na kwotę 450 zł zgodnie z § 2 pkt 3 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2023 r., poz. 1964 tj. ze zm.). Jednocześnie koszty te zasądzone zostały z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia w tym zakresie do dnia zapłaty zgodnie z art. 98 § 1

1 k.p.c.

Sędzia Monika Rabiega

(...)

1. (...)

2. (...)

3. (...)