Wspólnota zapłaci 91 800 zł za drogę konieczną w ratach. Sąd oddalił obie apelacje

Postanowieniem z dnia 20 czerwca 2025 r. Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie, w sprawie z wniosku (...) nieruchomości przy (...) w G. przy udziale (...) nieruchomości przy (...) w G. o ustanowienie drogi koniecznej (sygn. akt III Ns 78/21):

1. ustanowił na rzecz każdoczesnych właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości w postaci działki gruntu nr (...) położonej w G. przy (...) oficyna, z obrębu (...), miasto G., Gmina Miasto G., dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) oraz współwłaścicieli budynków znajdujących się na tej nieruchomości służebność drogi koniecznej, obejmującej prawo przechodu i przejazdu, na działce (...), obręb ewidencyjny (...), miasto G., Gmina Miasto G., położonej w G. przy (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), obejmującej pas drogi koniecznej biegnący od granicy działki drogowej nr (...) ulicy (...), przez (...) do granicy tej działki z (...), na szerokości istniejącego na (...) ciągu pieszo-jezdnego, której przebieg jest oznaczony na mapie do celów prawnych, sporządzonej przez biegłego sądowego z zakresu geodezji L. G., znajdującej się na k. 247 akt, którą uczynić integralną częścią niniejszego postanowienia;

2. tytułem jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej zasądził od wnioskodawczyni na rzecz uczestniczki kwotę 91.800 zł, płatną w 10 rocznych ratach w kwotach po 9.180 zł każda, w terminach do 31 grudnia danego roku kalendarzowego, poczynając od 31 grudnia 2025 r. wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w razie opóźnienia w płatności którejkolwiek z rat;

3. w pozostałym zakresie wnioski oddalił;

4. orzekł, że wnioskodawczyni i uczestniczka ponoszą koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie;

5. nakazał pobrać od wnioskodawczyni na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie kwotę 5. 442,36 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Powyższe orzeczenie sąd rejonowy oparł na ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych zawartych w pisemnym uzasadnieniu na k. 459-466 akt sprawy, które sąd drugiej instancji czyni integralną częścią uzasadnienia swego rozstrzygnięcia.

Apelację od powyższego wniosły wnioskodawczyni i uczestniczka.

Uczestniczka apelacją uzupełnioną pismem z dnia 8 września 2025 r. zaskarżyła rozstrzygnięcie częściowo, tj. w zakresie pkt 2, w części dotyczącej rozłożenia spłaty zasądzonego jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej w ratach. Zaskarżonemu wyrokowi w pkt 2 zarzuciła naruszenie:

1) art. 320 k.p.c. poprzez niezasadne przyjęcie, iż zachodzi szczególnie uzasadniony przypadek umożliwiający rozłożenie spłaty zasądzonego jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej należności na 10 rocznych rat,

2) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez zastosowanie przez sąd dowolnej oceny dowodów a nie swobodnej, do której na podstawie tego przepisu jest zobligowany.

Apelująca podkreśliła, iż nie kwestionuje zasadności wniosku, a jedynie sposób spełnienia świadczenia tj. rozłożenie zasądzonej kwoty na raty. W oparciu o powyższe, wniosła o zmianę zaskarżonej części wyroku poprzez zasądzenie od wnioskodawczyni na rzecz uczestniczki kwoty 91.800 zł tytułem jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej płatnej jednorazowo, bez rozłożenia na raty; zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego w instancji odwoławczej;

ewentualnie z ostrożności procesowej, o uchylenie pkt 2 i przekazanie sprawy sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Wnioskodawczyni zaskarżyła postanowienie częściowo, tj.: pkt 2 w części, w jakiej sąd zasądził od wnioskodawczyni na rzecz uczestniczki kwotę ponad 45.900 zł tytułem jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności; ustalił płatność jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności w rocznych ratach w kwotach ponad 4.590 zł każda; rozłożył płatność wynagrodzenia za ustanowienie służebności tylko na 10 rocznych rat. Nadto w pkt 4, w którym orzeczono, że wnioskodawczyni i uczestniczka ponoszą koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie, nie zasądzając kosztów postępowania od uczestniczki na rzecz wnioskodawczyni; w pkt 5 w części, w jakiej sąd postanowił pobrać od wnioskodawczyni kwotę ponad 2.721,18 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych, nie pobierając od uczestniczki części kosztów z tego tytułu. Zaskarżonemu rozstrzygnięciu skarżąca zarzuciła naruszenie:

I. przepisów prawa materialnego, a mianowicie:

a) art. 145 § 1 k.c. poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, polegające na ustaleniu wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej:

- wyłącznie w oparciu o przeprowadzony dowód z opinii biegłego sądowego, co w konsekwencji doprowadziło do zasądzenia wynagrodzenia w wysokości nieadekwatnej do zakresu służebności, stopnia ingerencji tego prawa w prawo własności nieruchomości obciążonej, przyczyn utraty dostępu do drogi publicznej i innych ważkich okoliczności, mających wpływ na wysokość wynagrodzenia,

- w oparciu o wartość gruntu przeznaczonego na cele sprzedaży z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (w tym możliwość zabudowy i użytkowania), podczas gdy przedmiotem postępowania nie było ustalenie wysokości ceny zakupu nieruchomości, a wartość ustanowionej służebności,

- w oparciu o obranie do porównania nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (w tym możliwość zabudowy i użytkowania), pomimo tego, że na analizowanej nieruchomości niemożliwym jest wzniesienie tego rodzaju zabudowy,

- w oparciu o bliżej nieokreślone nieruchomości podobne (w opinii biegłego), pomimo tego, że biegły nie wyjaśnił czy dobrane nieruchomości stanowią drogi dojazdowe i czy są obciążonej służebnościami przechodu i przejazdu, a tylko takie nieruchomości można uznać za podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

- bez uwzględnienia istotnych okoliczności sprawy, w tym faktu, że ustanowienie służebności nie będzie uciążliwe (albo będzie w znikomym stopniu) dla właścicieli nieruchomości służebnej z uwagi na to, że nieruchomość ta i tak jest wykorzystywana jako droga dojazdowa, że konieczność ustanowienia służebności wynika z faktu powstania budynku (...) nieruchomości przy (...) w G., że ustanowienie służebności wyłącznie usankcjonuje dotychczasowy sposób wykorzystywania tej drogi i że właściciele nieruchomości władnącej będą partycypować w kosztach utrzymania drogi;

b) art. 5 k.c. poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że w sprawie nie zachodzą żadne okoliczności uprawniające do obniżenia wynagrodzenia ustalonego przez biegłego sądowego;

II. przepisów postępowania cywilnego, mających wpływ na treść zaskarżonego postanowienia, a mianowicie:

a) art. 286 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i nie zażądanie dalszych wyjaśnień ze strony biegłego w zakresie nieuwzględnienia zarzutów stawianych jego opiniom, a tym samym pozbawienie możliwości ustalenia podstaw takiej, a nie innej opinii biegłego, a w konsekwencji bezkrytyczne przyjęcie założeń biegłego przez sąd,

b) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów przez sąd i niedokonanie wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego powołanego przez strony, w tym przede wszystkim uznanie, że:

- w sprawie nie zachodzą żadne okoliczności, które uzasadniałyby obniżenie ustalonego przez biegłego wynagrodzenia za ustanowienie służebności, chociaż niewątpliwie okoliczności takie jak dotychczasowy sposób korzystania z drogi, niemożność innego zagospodarowania tego terenu, historyczny układ dróg, powstanie budynku uczestniczki jako przyczyna utraty dostępu do drogi publicznej przez wnioskodawcę oraz postawa uczestniczki względem braku tego dostępu uprawniają do ustalenia wynagrodzenia w kwocie niższej niż ustalona w sprawie,

- ustalone wynagrodzenie oparte jest poprzez analizę podobnych nieruchomości, chociaż z żadnego dowodu czy dokumentu nie wynika czy faktycznie nieruchomości dobrane przez biegłego były nieruchomościami podobnymi (poza tym, że nieruchomości te znajdowały się w tej samej gminie i były przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego na podobne cele),

- opinia biegłego została sporządzona w sposób właściwy, pomimo tego, że nie uwzględniła okoliczności mających wpływ na wartość wycenianej służebności,

c) art. 520 § 1 k.p.c. poprzez jego zastosowanie i uznanie, że w sprawie nie miały miejsca sprzeczne interesy stron, pomimo tego, że strony miały zupełnie inne stanowisko, a formułowane przez całe postępowanie przez uczestniczkę żądanie oddalenia wniosku o ustanowienie służebności nie zostało uwzględnione,

d) art. 520 § 2 lub 3 k.p.c. poprzez zastosowanie któregoś z tych przepisów i uznanie, że w sprawie nie miały miejsca sprzeczne interesy stron, pomimo tego, że interesy stron były i są sprzeczne, a główny wniosek uczestniczki został oddalony;

III. mający wpływ na treść rozstrzygnięcia błąd w ustaleniach faktycznych, na którym oparto postanowienie, polegający na uznaniu przez sąd, że z przeprowadzonych dowodów wynika, że:

- uczestniczce przysługuje wynagrodzenie w kwocie ustalonej przez biegłego sądowego, tj. w oparciu o wartość sprzedaży prawa własności nieruchomości, w oparciu o nieweryfikowalne nieruchomości podobne i w oparciu o przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, pomimo tego, że w sprawie zachodzą również okoliczności, które powinny wpłynąć na obniżenie wynagrodzenia,

- w sprawie nie miała miejsca „sprzeczność” interesów, a tym samym nie było podstaw do odstąpienia od zasady dotyczącej kosztów wynikającej z art. 520 § 1 k.p.c., pomimo tego, że interesy stron były i są sprzeczne, a główny wniosek uczestniczki został oddalony.

W oparciu o powyższe zarzuty, apelująca wniosła o zmianę zaskarżonego postanowienia:

- w pkt 2 poprzez zasądzenie od wnioskodawczyni na rzecz uczestniczki kwoty 45.900 zł tytułem jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej, płatnej w 10 rocznych ratach w kwotach po 4.590 zł każda, w terminach do dnia 31. grudnia danego roku kalendarzowego, poczynając od dnia 31 grudnia 2025 r. wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w razie opóźnienia w płatności którejkolwiek z rat;

ewentualnie kwoty niższej od 91.800 zł tytułem jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej, przy jednoczesnym rozłożeniu kwoty ustalonego wynagrodzenia na więcej niż 10 rocznych rat, płatnych w terminach do dnia 31. grudnia danego roku kalendarzowego, poczynając od dnia 31 grudnia 2025 r. wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w razie opóźnienia w płatności którejkolwiek z rat;

ewentualnie rozłożenie ustalonej kwoty 91.800 zł tytułem jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej na co najmniej 20 rocznych rat, płatnych w terminach do dnia 31. grudnia danego roku kalendarzowego, poczynając od dnia 31 grudnia 2025 r. wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w razie opóźnienia w płatności którejkolwiek z rat;

- w pkt 4 poprzez zasądzenie od uczestniczki na rzecz wnioskodawczyni kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty;

ewentualnie, nałożenie na uczestnika obowiązku zwrotu na rzecz wnioskodawczyni kosztów postępowania poniesionych przez wnioskodawczynię;

ewentualnie, stosunkowe rozdzielenie zwrotu kosztów pomiędzy uczestników, w tym kosztów postępowania wyłożonych przez wnioskodawczynię;

- w pkt 5 poprzez pobranie od wnioskodawczyni i uczestnika kwot po 2.721,18 zł na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych;

ewentualnie inne stosunkowe rozdzielenie i pobranie od uczestników na rzecz Skarbu Państwa ustalonej kwoty tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Nadto apelująca wniosła o zasądzenie od uczestniczki na rzecz wnioskodawczyni kosztów postępowania apelacyjnego, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, w którym zasądzono koszty postępowania, do dnia zapłaty.

W odpowiedzi na apelację uczestniczki, wnioskodawczyni wniosła o jej oddalenie w całości i zasądzenie od uczestniczki na rzecz wnioskodawczyni kosztów postepowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym zasądzono koszty, do dnia zapłaty.

Sąd okręgowy zważył, co następuje:

Apelacje wnioskodawcy i uczestnika postepowania nie zasługiwały na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 378 § 1 k.p.c. sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. Sąd drugiej instancji jest sądem merytorycznym, a przyjęta koncepcja apelacji pełnej nakłada na sąd drugiej instancji powinność merytorycznego rozpoznania sprawy po raz drugi, niezależnie od zarzutów apelacji oraz skontrolowania prawidłowości postępowania w pierwszej instancji, przy uwzględnieniu związania zarzutami naruszenia prawa procesowego przedstawionymi w apelacji (por. wyroki SN: z dnia 3 czerwca 2015 r., V CSK 550/14, z dnia 25 listopada 2015 r., IV CSK 55/15, z dnia 10 marca 2016 r., III CSK 183/15 i dnia 6 października 2016 r., III UK 270/15). Z obowiązku ustanowionego w art. 378 § 1 k.p.c. nie wynika konieczność osobnego omówienia w uzasadnieniu orzeczenia każdego argumentu podniesionego w apelacji, ale wystarczającej jest odniesienie się do nich w sposób wskazujący, że zostały przez sąd drugiej instancji rozważone (por. wyroki SN z dnia 24 marca 2010 r., V CSK 296/09, z dnia 26 kwietnia 2012 r., III CSK 300/11, z dnia 4 września 2014 r., II CSK 478/13, i dnia 22 sierpnia 2018 r., III UK 119/17). Sąd drugiej instancji jest obowiązany zamieścić w swoim uzasadnieniu wyłącznie takie elementy, które ze względu na treść apelacji i zakres rozpoznania są potrzebne do rozstrzygnięcia sprawy i nie ma zarazem obowiązku wyrażania szczegółowego stanowiska do wszystkich poglądów prezentowanych przez strony, jeżeli nie mają one istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 marca 2012 r., sygn. IV CSK 373/11, czy wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 października 1998 r., sygn. II UKN 282/98).

Na wstępie wskazać należy, że na kanwie rozpatrywanej sprawy wnioskodawczyni domagała się ustanowienia na rzecz każdoczesnych właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...) oraz współwłaścicieli budynków znajdujących się na tej nieruchomości, służebności drogi koniecznej obejmującej prawo przechodu i przejazdu obciążającej prawo własności gruntu nr (...). Sąd rejonowy ustanowił na rzecz wnioskodawczyni służebność drogi koniecznej i zasądził tytułem jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej kwotę 91.800 zł. Mając na uwadze fakt, iż wnioskodawczyni może mieć trudności z jednorazowym uregulowaniem powyższej kwoty, rozłożył przedmiotowe wynagrodzenie na 10 rat rocznych rat w kwotach po 9.180 zł każda, płatnych w terminach do 31 grudnia danego roku kalendarzowego, poczynając od 31 grudnia 2025 r. wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w razie opóźnienia w płatności którejkolwiek z rat.

Przedmiotem sporu w postępowaniu apelacyjnym nie była zasadność ustanowienia służebności drogi koniecznej na rzecz wnioskodawczyni, ani również uprawnienie uczestniczki do otrzymania wynagrodzenia za obciążenie jej nieruchomości służebnością co do zasady. Uczestniczka zaskarżyła rozstrzygnięcie w części dotyczącej rozłożenia kwoty 91.800 zł na dziesięć rocznych rat. Wnioskodawczyni natomiast kwestionowała natomiast ustalenie wynagrodzenia na poziomie 91.800 zł, zarzucając nieuwzględnienie niewielkiego stopnia ingerencji w prawo własności. Wnosiła o obniżenie wynagrodzenia do kwoty 45.900 zł,

ewentualnie ustalenie niższej kwoty, a także o rozłożenie świadczenia na większą liczbę rat,

względnie rozłożenie kwoty 91.800 zł na co najmniej dwadzieścia rocznych rat. W konsekwencji, przedmiotem kontroli instancyjnej jest wysokość należnego uczestniczce wynagrodzenia, sposób jego spełnienia, a także rozstrzygnięcie o kosztach postępowania i nieuiszczonych kosztach sądowych.

W pierwszej kolejności rozważenia wymagały zarzuty dotyczące wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej. Zgodnie z art. 145 § 1 k.c. ustanowienie drogi koniecznej następuje za

odpowiednim wynagrodzeniem należnym właścicielowi nieruchomości obciążonej. Według utrwalonego orzecznictwa jest to wynagrodzenie jednorazowe, które powinno być ustalane indywidualnie i dostosowane do okoliczności istotnych dla danej sprawy. Stanowi ono ekwiwalent za ograniczenie prawa własności wskutek obciążenia służebnością i przysługuje niezależnie od tego, czy właściciel nieruchomości obciążonej poniósł konkretną szkodę majątkową. Powinno uwzględniać z jednej strony korzyść jaką odnosi nieruchomość władnąca oraz niedogodności jakie z ustanowienia służebności wynikają dla nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie to nie może służyć bezzasadnemu wzbogaceniu kosztem właściciela nieruchomości władnącej. Powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji w treść prawa własności. Pojęcie wynagrodzenia określonego w art. 145 § 1 k.c. jest szersze od odszkodowania. W razie powstania szkody, fakt ten musi być brany pod uwagę przy określaniu wysokości wynagrodzenia, jakkolwiek należy się ono właścicielowi nieruchomości obciążonej niezależnie od poniesionej szkody (

zob. SN w postanowieniu z dnia 26.03.2018 r. I CSK 701/17, LEX nr 2508137).

Przepisy nie przewidują jednego, sztywnego sposobu obliczania wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej. Określenie jego wysokości pozostaje do oceny sądu Nie oznacza to jednak, że ustalenie jego wysokości może następować w sposób dowolny, w oderwaniu od rzeczywistych następstw ustanowienia służebności dla nieruchomości obciążonej. Jego wysokość powinna uwzględniać całokształt okoliczności konkretnej sprawy, w szczególności zakres i sposób wykonywania służebności, stopień ingerencji w prawo własności, charakter nieruchomości, zakres ograniczeń w korzystaniu z niej oraz korzyści związane z uzyskaniem przez nieruchomość władnącą odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Ustanawiając służebność drogi koniecznej, sąd powinien ustalić sytuację gospodarczą i osobistą żądającego ustanowienia takiej służebności oraz sytuację właściciela gruntów sąsiednich, a następnie po wyznaczeniu drogi tak oznaczyć wynagrodzenie, aby uwzględniało interesy obu stron (Postanowienie SN z 23.12.2025 r., I CSK 1748/25, LEX nr 4024369). W sytuacji, w której określenie wartości nieruchomości oraz ekonomicznych skutków jej obciążenia wymaga wiadomości specjalnych, zasadnicze znaczenie ma prawidłowo sporządzona opinia biegłego (art. 278 § 1 k.p.c.), oceniana przez sąd w powiązaniu z pozostałym materiałem dowodowym.

W realiach niniejszej sprawy sąd rejonowy prawidłowo uznał zatem, że ustalenie wysokości wynagrodzenia wymagało wiadomości specjalnych i przeprowadził dowód z opinii biegłej z zakresu wyceny nieruchomości X. P. i na tej podstawie uznał, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności należy ustalić w kwocie 91.800 zł.

Nie jest trafny zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. przez dowolną ocenę materiału dowodowego ani zarzut naruszenia art. 286 k.p.c. przez zaniechanie zażądania od biegłego dalszych wyjaśnień. Należy podkreślić, że zadaniem biegłego jest umożliwienie wyjaśnienia przez sąd okoliczności z punktu widzenia posiadanych przez biegłego wiadomości specjalnych przy uwzględnieniu zebranego i udostępnionego mu materiału sprawy (por. wyrok SN z dnia 11 lipca 1969 r., I CR 140/69, OSNC 1970, nr 5, poz. 85; uzasadnienie wyroku SN z dnia 19 grudnia 2006 r., V CSK 360/06, LEX nr 238973; wyrok SA w Katowicach z dnia 18 października 2013 r., I ACa 663/13, LEX nr 1394210). Dowód z opinii biegłego ma szczególny charakter, ponieważ jego przedmiotem są zagadnienia wymagające wiadomości specjalnych, których sąd nie może zastąpić własną wiedzą ani intuicyjną oceną. Nie oznacza to, że opinia biegłego wiąże sąd, jednak jej ocena wymaga polemiki z wnioskami wywiedzionymi przez osobę posiadającą, w przeciwieństwie do sądu i stron, wiadomości specjalne, zatem powinna uwzględniać fachowość i kompetencje autora, podstawy teoretyczne opinii, sposób uzasadnienia przyjętych wniosków, stanowczość wyrażonych ocen oraz ich zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej. Sąd nie może samodzielnie rozstrzygać kwestii wymagających wiadomości specjalnych w sposób sprzeczny z opinią biegłego wyłącznie dlatego, że strona prezentuje odmienną ocenę. Ocena ta winna nastąpić przez pryzmat całego zebranego w sprawie materiału dowodowego, a zatem, na tle tego materiału, koniecznym jest stwierdzenie, czy opinia ustosunkowała się do wynikających z innych dowodów, faktów mogących stanowić podstawę ocen w opinii zawartych oraz czy opierając się na tym materiale w sposób logiczny i jasny przedstawia tok rozumowania prowadzący do sformułowanych w niej wniosków (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2005 r., V CK 659/04; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 10 maja 2017 r., I ACa 989/16).

Na kanwie rozpatrywanej sprawy biegły zastosował podejście porównawcze, szczegółowo przedstawiając przyjętą metodologię wyceny (k. 308-311) podstaw dokonanych obliczeń oraz kryteriów wykorzystanych do ustalenia wynagrodzenia. Podstawę przeprowadzonych obliczeń stanowiły art. 145 k.c. oraz przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832), w szczególności § 31 ust. 7. Zgodnie z tym przepisem wartość służebności gruntowej ustanowionej na czas nieoznaczony można określić jako iloczyn wartości jednostki porównawczej nieruchomości, na której służebność jest lub zostanie ustanowiona, powierzchni, na której będzie wykonywana, oraz współczynnika uwzględniającego zakres korzystania z nieruchomości obciążonej przez uprawnionego. Na potrzeby wyceny biegły przeanalizował 18 transakcji wolnorynkowych dotyczących nieruchomości podobnych, wskazując ich lokalizację na mapie (k. 317) oraz przedstawiając zestawienie danych dotyczących tych transakcji (k. 318). W toku analizy odrzucił wartości skrajne, a następnie, na podstawie przeprowadzonych obliczeń i przyjętych parametrów określił wynagrodzenie za ustanowienie służebności. Materiał ten pozwalał na weryfikację toku rozumowania biegłego i ocenę, czy przyjęte przez niego założenia znajdowały uzasadnienie. Sąd II instancji poddał opinię ocenie pod kątem jej kompletności, spójności, logiczności oraz zgodności przyjętej metodologii z przedmiotem wyceny i nie znalazł podstaw do zakwestionowania przedstawionych w niej wniosków. Ocena ta zasługiwała na aprobatę.

Odnośnie zarzutu dotyczącego doboru przez biegłego nieruchomości porównawczych, wskazać należy, iż nie mógł on odnieść zamierzonego skutku. Zgodnie z art. 4 pkt 16

ustawy o gospodarce nieruchomościami

nieruchomość „podobna” to nieruchomość porównywalna z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Podobieństwo nie oznacza tożsamości nieruchomości, ani konieczności wykazania, że każda nieruchomość przyjęta do porównania posiada identyczny charakter prawny i faktyczny jak nieruchomość wyceniana. Oznacza natomiast

wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Ustalenie, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości (wyrok NSA z 4 sierpnia 2020 r., I OSK 3563/18). Różnice między nieruchomościami są nieuniknione, a istotą zastosowanej metody jest ich uwzględnienie w procesie wyceny.

Podkreślić należy, iż skarżąca nie wskazała konkretnie, które z nieruchomości przyjętych przez biegłego do porównania zostały dobrane nieprawidłowo, jakie ich cechy dyskwalifikowały je jako nieruchomości podobne, ani jakie inne nieruchomości powinny zostać uwzględnione zamiast nich. Nie przedstawiła również przekonujących argumentów podważających przyjęte przez biegłego kryteria porównawcze ani nie wykazała, w jaki sposób wskazywane przez nią różnice miałyby prowadzić do istotnie odmiennego wyniku wyceny. Jedynie ogólne zakwestionowanie doboru nieruchomości porównawczych nie wystarcza do podważenia opinii, jeżeli nie towarzyszy mu wskazanie konkretnych uchybień. Biegły wyjaśnił przyjęty sposób postępowania, a analiza objęła odpowiednio szeroki zbiór nieruchomości, z uwzględnieniem eliminacji wartości skrajnych. Brak było zatem podstaw do przyjęcia, że wycena została oparta na przypadkowych lub nieweryfikowalnych danych.

Nie można również podzielić stanowiska, że wynagrodzenie zostało ustalone wyłącznie na podstawie cen sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, bez uwzględnienia specyfiki przedmiotu wyceny. Ustalenie wynagrodzenia za ustanowienie służebności nie jest wprawdzie tożsame z ustaleniem ceny sprzedaży nieruchomości, jednak dane dotyczące cen nieruchomości mogą stanowić podstawę określenia wartości prawa lub ograniczenia związanego z nieruchomością, o ile zostaną właściwie wykorzystane w przyjętej metodzie wyceny. Istotne jest to, czy biegły, dokonując wyceny służebności, uwzględnił właściwe cechy nieruchomości i zastosował metodę pozwalającą określić ekonomiczny wymiar obciążenia. Zgromadzony materiał dowodowy nie daje podstaw do przyjęcia, że doszło w tym zakresie do błędu dyskwalifikującego opinię. Szczególnie, że biegły przy określaniu wartości służebności gruntowej wziął pod uwagę okoliczności takie jak ilość lokali mieszkalnych i garaży na nieruchomości obciążonej; ilość lokali mieszkalnych na nieruchomości władnącej; ilość miejsc postojowych na wycenianej części działki; podmioty korzystające z dostaw towaru i dowozu ludzi (k. 325).

Bezspornie należało także uwzględnić, iż przedmiotem obciążenia jest cała nieruchomość, ale wykonywanie służebności ograniczone zostało do pasa gruntu, który przed ustanowieniem służebności pełnił już funkcję komunikacyjną. Powyższe nie prowadzi jednak do wniosku, że ustanowienie służebności nie wywołuje żadnych skutków w sferze prawa własności ani że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie należy się wynagrodzenie. Zakres faktycznej uciążliwości stanowi jedno z kryteriów ustalania wynagrodzenia, lecz nie jest kryterium jedynym. Choć dotychczasowe korzystanie z nieruchomości mogło nie powodować istotnych niedogodności, to ustanowienie służebności utrwala to korzystanie i zapewnia możliwość jego kontynuowania niezależnie od woli właściciela nieruchomości obciążonej. Właśnie ten trwały charakter ograniczenia prawa własności uzasadnia przyznanie wynagrodzenia, także wtedy, gdy faktyczna zmiana sposobu korzystania z nieruchomości jest niewielka.

Niewątpliwie na uwzględnienie nie zasługiwał zarzut naruszenia art. 5 k.c. przez jego niezastosowanie. Przepis ten stanowi klauzulę generalną, która pozwala odmówić ochrony prawu podmiotowemu w sytuacji, gdy jego wykonywanie pozostaje w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub zasadami współżycia społecznego. Jego zastosowanie ma charakter wyjątkowy i wymaga wykazania szczególnych okoliczności, które uzasadniają ingerencję w skutki wykonywania prawa podmiotowego. Zastosowanie art. 5 k.c. jest ograniczone ze względu na istniejący w ramach art. 145 k.c. obowiązek uwzględniania interesów obu stron. Okoliczności dotyczące powstania potrzeby ustanowienia służebności mogą być rozważane w ramach całościowej oceny sprawy, ale nie eliminują ustawowego uprawnienia właściciela nieruchomości obciążonej do otrzymania odpowiedniego wynagrodzenia.

Nie można uznać, by przyznanie wynagrodzenia w kwocie ustalonej przez biegłego prowadziło do nieuzasadnionego wzbogacenia uczestniczki. Wnioskodawczyni nie wykazała, aby kwota ta była wynikiem oczywiście wadliwych założeń wyceny lub pozostawała w rażącej dysproporcji do zakresu ustanowionego ograniczenia. Sam fakt, że wynagrodzenie jest wysokie z punktu widzenia wnioskodawczyni, nie wystarcza do zastosowania art. 5 k.c. W szczególności nie można zastępować przewidzianego w art. 145 § 1 k.c. mechanizmu ustalania odpowiedniego wynagrodzenia arbitralnym obniżeniem jego wysokości, jeżeli materiał dowodowy nie daje podstaw do przyjęcia, że wynik wyceny jest nieprawidłowy. Sąd rejonowy nie miał zatem podstaw do obniżenia wynagrodzenia.

Wnioskodawczyni nie wykazała, aby ustalenia sądu rejonowego dotyczące wysokości wynagrodzenia były sprzeczne z zebranym materiałem dowodowym. W istocie jej argumentacja zmierzała do zastąpienia wyników opinii biegłej własną oceną ekonomicznych następstw ustanowienia służebności. Taka polemika, niepoparta wykazaniem konkretnych błędów w opinii, nie mogła doprowadzić do zmiany zaskarżonego postanowienia. Nie było zatem podstaw ani do obniżenia wynagrodzenia do kwoty 45.900 zł, ani tym bardziej ustalenia go w jeszcze niższej wysokości.

Odnosząc się do zarzutów obu apelacji dotyczących sposobu płatności wynagrodzenia, wskazać należy, że w zależności od okoliczności sprawy dopuszczalne jest ustalenie wynagrodzenia jako świadczenia okresowego, a w odpowiednich przypadkach również rozłożenie zasądzonego świadczenia na raty na podstawie art. 320 k.p.c. (M. Warciński, Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej, PiP 2010, nr 7, s. 57-67). Rozłożenie świadczenia na raty nie zmienia jego podstawy prawnej ani nie pozbawia wierzyciela prawa do wynagrodzenia. Modyfikuje jedynie sposób spełnienia świadczenia.

Przepis art. 320 k.p.c. upoważnia sąd orzekający do wzięcia pod rozwagę, czy zobowiązany będzie w stanie spełnić zasądzone świadczenie jednorazowo. Przesłanką zastosowania tego przepisu jest ustalenie, że w danej sprawie zachodzi wypadek szczególnie uzasadniony; decydują o tym okoliczności konkretnej sprawy. Wypadek szczególnie uzasadniony, stanowiący przesłankę rozłożenia zasądzonego świadczenia na raty na podstawie art. 320 k.p.c., obejmuje przede wszystkim okoliczności dotyczące dłużnika i jego sytuację, jednakże sąd nie może pomijać sytuacji wierzyciela i nie powinien działać z jego pokrzywdzeniem (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 kwietnia 2015 r. II CSK 409/14, LEX nr 1677131).

W niniejszej sprawie sąd rejonowy rozłożył wynagrodzenie na dziesięć rocznych rat po 9.180 zł każda. Rozstrzygnięcie to uwzględniało zarówno wysokość świadczenia, jak i charakter wnioskodawczyni jako wspólnoty mieszkaniowej, która gromadzi środki na bieżące utrzymanie nieruchomości, remonty i inne wydatki związane z zarządem nieruchomością wspólną. Obowiązek jednorazowego uiszczenia kwoty 91.800 zł mógłby wymagać istotnej zmiany dotychczasowego planu gospodarczego wspólnoty, uruchomienia środków przeznaczonych na inne cele albo zwiększenia obciążeń właścicieli lokali. Nie można jednak zaakceptować stanowiska, że z uwagi na status wspólnoty mieszkaniowej i charakter zgromadzonych środków należało rozłożyć wynagrodzenie na co najmniej dwadzieścia rocznych rat. Sam fakt, że obowiązek zapłaty znacznej kwoty może wymagać odpowiedniego zaplanowania wydatków, nie uzasadnia automatycznie wieloletniego odroczenia zaspokojenia wierzyciela.

Nie jest również rozstrzygający argument, że postępowanie trwało od 2021 r., a zatem wnioskodawczyni mogła w tym czasie zgromadzić środki na zapłatę wynagrodzenia. Długotrwałość postępowania nie oznacza, że wnioskodawczyni znała z wyprzedzeniem ostateczną wysokość świadczenia ani że miała obowiązek zgromadzenia całej kwoty, której wysokość została ustalona dopiero w toku postępowania. Rozłożenie świadczenia na raty nie prowadzi do nieuzasadnionego pozbawienia uczestniczki ochrony prawnej, gdyż uzyskała ona tytuł do otrzymania pełnej kwoty wynagrodzenia, a roczne raty zostały określone w konkretnych wysokościach i terminach, z zastrzeżeniem odsetek ustawowych za opóźnienie w razie uchybienia terminowi płatności którejkolwiek z nich. Rozstrzygnięcie zachowuje zatem obowiązek zapłaty pełnego wynagrodzenia, a jednocześnie pozwala na jego realizację w sposób rozłożony w czasie.

W rezultacie sąd rejonowy przyjmując dziesięcioletni okres spłaty wyważył interesy obu stron. Rozstrzygnięcie to nie jest ani nadmiernie restrykcyjne wobec wnioskodawczyni, ani nieuzasadnienie krzywdzące dla uczestniczki. Zarzuty obu apelacji dotyczące sposobu płatności wynagrodzenia nie dawały zatem podstaw do ingerencji w zaskarżone postanowienie.

Odnosząc się do rozstrzygnięcia o kosztach postępowania, wskazać należy, że w postępowaniu nieprocesowym zasadą jest ponoszenie przez każdego uczestnika kosztów postępowania związanych z jego udziałem w sprawie, stosownie do art. 520 § 1 k.p.c. Zgodnie jednak z § 2, jeżeli uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani wynikiem postępowania lub ich interesy są sprzeczne, sąd może stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów albo obciążyć nimi jednego z uczestników w całości. Na podstawie § 3 sąd może nałożyć obowiązek zwrotu kosztów na uczestnika, którego wnioski zostały oddalone lub który postępował niesumiennie albo oczywiście niewłaściwie. Sama sprzeczność stanowisk uczestników nie przesądza jeszcze o konieczności odstąpienia od zasady określonej w art. 520 § 1 k.p.c. Przepisy art. 520 § 2 i 3 k.p.c. pozostawiają sądowi możliwość odpowiedniego ukształtowania rozliczenia kosztów, z uwzględnieniem charakteru sprawy, jej wyniku oraz zachowania uczestników. W sprawach o ustanowienie służebności drogi koniecznej interesy właścicieli nieruchomości mogą pozostawać w konflikcie, jednak nie oznacza to, że uczestnik, którego stanowisko nie zostało uwzględnione w całości, powinien ponieść wszystkie koszty postępowania. W niniejszej sprawie wnioskodawczyni domagała się ustanowienia służebności drogi koniecznej, natomiast uczestniczka początkowo kwestionowała zasadność wniosku, a jednocześnie dochodziła ochrony swojego interesu majątkowego przez uzyskanie odpowiedniego wynagrodzenia za obciążenie nieruchomości. Ostatecznie służebność została ustanowiona, a uczestniczce przyznano wynagrodzenie w wysokości ustalonej przez biegłą. Nie można zatem podzielić zarzutu naruszenia art. 520 § 1-3 k.p.c. Powyższe uwagi odnoszą się również do zarzutów dotyczących nieuiszczonych kosztów sądowych.

Z tych względów sąd okręgowy, na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., oddalił obie apelacje jako bezzasadne, o czym orzekł w punkcie I. postanowienia.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 520 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i art. 13 § 2 k.p.c., ustalając, że wnioskodawczyni i uczestniczka ponoszą koszty postępowania apelacyjnego związane ze swoim udziałem w sprawie we własnym zakresie. Za takim rozstrzygnięciem przemawiał wynik kontroli instancyjnej, w ramach której obie apelacje zostały oddalone, a także charakter sprawy i brak podstaw do obciążenia jednej ze stron kosztami postępowania odwoławczego poniesionymi przez drugą stronę.

(...)

ZARZĄDZENIE

1. (...)

2. (...)

3. (...)

(...)