Sąd oddalił pozew o 65 400 zł, bo właściciel uchylał się od sprzedaży nieruchomości

Wyrokiem z dnia 17 stycznia 2025 r. Sąd Rejonowy w Choszcznie po rozpoznaniu sprawy z powództwa S. J. przeciw Z. I. i I. I. o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego (sygn. akt I C 230/23):

I. zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 65 400 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwoty:

- 30 000 zł od dnia 03 stycznia 2022 r. do dnia zapłaty

- 35 400 zł od dnia 05 września 2023 r. do dnia zapłaty;

II. w pozostałym zakresie powództwo oddalił

III. zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 8 704 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku tytułem kosztów procesu.

Sąd pierwszej instancji oparł powyższe rozstrzygnięcie na ustaleniach faktycznych oraz rozważaniach prawnych przedstawionych w pisemnym uzasadnieniu wyroku k. 255 – 263 akt sprawy, które sąd okręgowy czyni integralną częścią niniejszego uzasadnienia.

Apelację od powyższego orzeczenia wywiedli pozwani, domagając się zmiany wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych za obie instancje.

Zaskarżonemu rozstrzygnięciu apelujący zarzucili naruszenie:

a) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez uznanie, że powodowi należy się pełna kwota wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres od 01 października 2020 r. do 20 czerwca 2023 r., podczas gdy pozwani zapłacili kwotę 2.000 zł tytułem korzystania z nieruchomości w październiku 2020 r., a dowód uiszczenia tej kwoty przelewem na rachunek powoda został złożony do akt sprawy;

b) art. 233 § 1 k.p.c. przez ustalenie, że powód został poinformowany o terminie 25 listopada 2020 r. u notariusza na zawarcie umowy przyrzeczonej 2 dni przed terminem bez dosłania mu wielokrotnie żądanych przez niego dokumentów, podczas gdy:



powód otrzymał projekt aktu notarialnego 30 września 2020 r., co wynika z nagrania z rozmowy telefonicznej powoda z pozwanym z dnia 30 września 2020 r. (powód mówi: „Na szybko przeczytałem tę umowę”) i rozmowy telefonicznej powoda z pozwanym z dnia 1 października 2020 r. (powód mówi: „Słuchaj przeczytałem tę umowę, mam pewne uwagi, wyślę ci.”), rozmowy telefonicznej powoda z pozwanym z dnia 6 października 2020 r. („Musiałem z notariuszem skonsultować pewne zapisy. Zaraz ci w ciągu godziny wyślę uwagi”) - wszystkie rozmowy telefoniczne zarejestrował sam powód bez zgody pozwanych,



z nagrania rozmowy telefonicznej powoda z pozwanym z dnia 23 października 2020 r., zarejestrowanej przez powoda, wynika, że powód został poinformowany miesiąc wcześniej o umówionym terminie (pozwany mówi: „Bo słuchaj, 25. listopada musimy to zrobić.”), a 23 listopada 2020 r. pozwany tylko przypomniał powodowi o umówionym terminie (nagranie rozmowy telefonicznej z 23 listopada 2020 r.),



aneks do umowy kredytowej, podpisany 24 listopada 2020 r., został przesłany powodowi (w formie wiadomości MMS) następnego dnia rano, zatem bez zbędnej zwłoki, a fakt podpisania aneksu z terminem jednego dnia na wypłatę kredytu wynikał z procedur bankowych, na które kredytobiorcy nie mieli wpływu, co wynika zarówno z wyjaśnień pozwanego (rozprawa z dnia 29 listopada 2024 r., 01:26:45), jak i zasad doświadczenia życiowego;

c) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez stwierdzenie, że „Pozwani mimo ciążącego na nich obowiązku dowodowego nie wykazali co było przyczyną niewyznaczenia przez nich terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej do 15 lipca 2020 r.”, podczas gdy z materiału dowodowego wynika, że:



żadna ze stron (ani sprzedająca, ani kupująca) nie wyznaczyła drugiej stronie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 15 lipca 2020 r.,



z przesłuchania pozwanych wynika, że przyczyną niezorganizowania wszystkich potrzebnych do zawarcia umowy przyrzeczonej dokumentów przed 15 lipca 2020 r. była epidemia covid, która wpłynęła na przeciągnięcie się procedur urzędowych, co jest twierdzeniem wiarygodnym w świetle zasad doświadczenia życiowego,

d) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez nienadanie należytego znaczenia dowodom z dokumentów, powołanym przez pozwanych w piśmie z dnia 10 kwietnia 2024 r., w szczególności wezwań kierowanych do powoda do zawarcia umowy przyrzeczonej z dnia 20 stycznia 2021 r. i 22 lutego 2021 r., wezwania powoda z dnia 23 marca 2021 r. do dobrowolnego rozwiązania umowy przedwstępnej, a także dokumentów ze sprawy o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli (sygn. akt I C 650/20), w tym z żądań pozwu i żądań z odpowiedzi na pozew - a mianowicie nie wyprowadzenie z nich wniosku, że powód uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej w okresie po 25 listopada 2020 r., czym doprowadził do sztucznego wygenerowania okresu bezumownego korzystania z nieruchomości, albowiem gdyby nie odwlekanie przez powoda zawarcia umowy przyrzeczonej, nie doszłoby do bezumownego zajmowania nieruchomości stanowiącej własność powoda przez pozwanych, a tym samym powód nie miałby podstaw do wytoczenia roszczenia;

e) art. 227 k.p.c. poprzez uznanie, że dokumenty powołane przez pozwanych w piśmie z dnia 10 kwietnia 2024 r., dotyczące przebiegu postępowania o zobowiązanie powoda do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości zgodnie z umową przedwstępną nie mają znaczenia dla sprawy, podczas gdy powyższe dowody zostały powołane na fakt uchylania się przez powoda od zawarcia umowy przyrzeczonej w okresie, za który powód żąda zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, zatem jest to fakt istotny dla rozpoznania roszczenia powoda, gdyż gdyby nie odwlekanie przez powoda w czasie zawarcia umowy przyrzeczonej, nie doszłoby do bezumownego zajmowania nieruchomości stanowiącej własność powoda, a tym samym powód nie miałby podstaw do wytoczenia roszczenia;

f) art. 390 § 2 i 3 k.c. w zw. z 389 § 2 k.c. poprzez błędną wykładnię tego przepisu wyrażającą się w uznaniu, że uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej po upływie terminu wyznaczonego zgodnie z art. 389 § 2 k.c. nie ma znaczenia dla oceny zachowania się dłużnika, podczas gdy przepis ten należy interpretować w ten sposób, że kontrahent uchylający się od zawarcia umowy przyrzeczonej po upływie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej popada w zwłokę ze spełnieniem zobowiązania, a zatem jego zachowanie jak najbardziej ma znaczenie z punktu widzenia lojalności kontraktowej, a tym samym - z punktu widzenia oceny roszczeń powoda w niniejszej sprawie w świetle art. 18 ust. 1 ustawy dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (...) a także art. 5 k.c.;

g) art. 156

2 k.p.c. w zw. z art. 18 ust. 1 i 2 dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego poprzez niedostrzeżenie, że podstawą prawną roszczenia powoda był jednoznacznie wskazany prawidłowy przepis prawa. Zajmowana nieruchomość wynajmowana była w trybie najmu okazjonalnego (art. 19a i nast. tej ustawy) zatem podana przez powoda w piśmie z dnia 11 lipca 2024 r. (s. 4) podstawa prawna nie powinna być wadliwie zmieniana;

h) art. 361 i art. 362 k.c. poprzez niezastosowanie w odniesieniu do odszkodowania, o którym mowa w art. 18 ww. ustawy o ochronie praw lokatorów (...);

i) art. 5 k.c. poprzez uznanie, że dochodząc roszczenia z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości powód nie narusza zasad współżycia społecznego, podczas gdy to działania powoda spowodowały, że nie doszło do zawarcia umowy przedwstępnej w okresie od dnia 25 listopada 2020 r. do zawarcia umowy przyrzeczonej w dniu 21 czerwca 2023 r., zatem dochodzenie roszczeń wykreowanych na bazie tego nieprawidłowego postępowania nie powinno korzystać z ochrony.

W uzasadnieniu apelacji k. 287 – 289 akt sprawy pozwani rozwinęli postawione wyżej zarzuty oraz wnieśli jak na wstępie.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie oraz zasądzenie od pozwanych kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego wedle norm przepisanych (k. 309 -318 akt sprawy).

Sąd okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanych okazała się uzasadniona skutkując zmianą zaskarżonego wyroku i oddaleniem powództwa w całości.

W myśl art. 378 § 1 k.p.c., sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. Z cytowanego wyżej przepisu wynika, że sąd okręgowy przy rozpoznawaniu środka zaskarżenia jest związany granicami apelacji, przy czym w polskiej procedurze cywilnej realizowana jest zasada pełnej apelacji (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2014 r., II CZ 8/14). W rezultacie sąd odwoławczy może - a jeżeli je dostrzeże, powinien - naprawić stwierdzone naruszenia przez sąd pierwszej instancji prawa materialnego, niezależnie od tego, czy zostały wytknięte w apelacji, a wynikający z art. 378 § 1 k.p.c. obowiązek rozpoznania sprawy w granicach apelacji oznacza, że sąd drugiej instancji nie koncentruje się tylko na ocenie zasadności zarzutów apelacji, a rozstrzyga merytorycznie o zasadności zgłoszonych roszczeń procesowych (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2016 r., II PK 242/15).

Bacząc na powyższe sąd okręgowy w ramach ponownego merytorycznego rozpoznania sprawy zważył, iż niespornie strony w przeszłości łączyła umowa najmu w rozumieniu art. 720 k.c. mająca za przedmiot nieruchomość przy (...) w I., która wygasła z dniem 30 września 2020 r. (vide umowa o najem okazjonalny z dnia 13 sierpnia 2020 r. k. 10 -13 akt), a mimo to pozwani w dalszym ciągu zajmowali nieruchomość należącą do powoda przez okres objęty żądaniem tj. od dnia 1 października 2020 r. do dnia 20 czerwca 2023 r. W związku z tym powód stał na stanowisku, że pozwani byli zobowiązani do zapłaty na jego rzecz łącznie kwoty 65.400 zł (po 2.000 zł/miesięcznie) tytułem wynagrodzenia za korzystanie z należącej do niego nieruchomości bez tytułu prawnego.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego. Niespornie pozwani korzystali z nieruchomości należącej do powoda w okresie objętym żądaniem pozwu nie mając ku temu żadnego tytułu prawnego po dniu 30 września 2020 r., gdy wygasła ostatnia z zawartych przez strony umowa najmu okazjonalnego, jaka łączyła strony w przedmiocie korzystania ze spornej nieruchomości. Jakkolwiek sąd rejonowy istotnie nie uprzedził stron w trybie art. 156

2 kpc o możliwości rozstrzygnięcia o roszczeniu na innej podstawie prawnej niż wskazana w pozwie, to jednak nie jest to naruszenie przepisów tego rodzaju, które przesądzałoby samo w sobie o nieprawidłowości wydanego wyroku. Tym niemniej sąd odwoławczy przychylając się do zarzutów strony apelującej stanął na stanowisku, że w niniejszej sprawie zaistniały podstawy do negatywnej oceny działań powoda zmierzających do żądania zapłaty wynagrodzenia dokonanej przez pryzmat regulacji art. 5 k.c., co w efekcie skutkowało oddaleniem powództwa. Zgodnie z treścią tego przepisu nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

Uregulowanie zawarte w art. 5 k.c. przełamuje zasadę, że wszystkie prawa podmiotowe korzystają z ochrony prawnej (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2009 r., IV CSK 290/09), a w związku z tym, jako wyjątek od ogólnie przyjętej reguły może mieć zastosowanie wyłącznie w szczególnych przypadkach. Nie może prowadzić do zanegowania faktu istnienia prawa podmiotowego, ponieważ instytucja nadużycia prawa dotyczy praw istniejących, których byt jest od niej całkowicie niezależny, a tym bardziej nie może stanowić samodzielnej podstawy roszczenia (vide Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 grudnia 2009 r., I UK 174/09). Zastosowanie art. 5 k.c. może nastąpić w sytuacjach wyjątkowych i wymaga wszechstronnej oceny całokształtu okoliczności danego przypadku w ścisłym powiązaniu z konkretnym stanem faktycznym (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2003 r., IV CKN 120/01), bowiem zasady współżycia społecznego są pojęciem pozostającym w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy i w takim całościowym ujęciu wyznaczają podstawy, granice oraz kierunki jej rozstrzygnięcia w wyjątkowych sytuacjach, które przepis ten ma na względzie (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 listopada 1967 r., I PR 415/97 czy z dnia 22 listopada 1994 r., II CRN 127/94). Powoływane przez apelujących okoliczności, w świetle zgromadzonego w toku sprawy materiału dowodowego, mają wedle sądu odwoławczego taki wyjątkowy charakter, że stanowią uzasadnienie dla przyjęcia, że powód nadużywa przysługującego mu prawa domagając się od pozwanych zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z jego nieruchomości, a tym samym powództwo to podlegało oddaleniu w całości.

Uzasadniając powyższe stanowisko sąd okręgowy wskazuje, że w niniejszej sprawie nie można tracić z pola widzenia, iż strony nawiązały stosunek najmu nieruchomości nawiązany jeszcze umową z dnia 9 października 2017 r., następnie kontynuowany kolejnymi umowami na czas określony. W trakcie trwania umowy najmu toczyły między stronami negocjacje odnośnie sprzedaży na rzecz pozwanych nieruchomości będącej przedmiotem najmu, czego efektem było zawarcie przez strony w zwykłej formie pisemnej przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 11 lutego 2019 r. , na podstawie której pozwani uiścili powodowi tytułem zadatku kwotę 60.000 zł (k. 120 – 121 akt). Z uwagi jednak na brak zdolności kredytowej pozwanych, co uniemożliwiało pozyskanie środków na zapłatę ceny sprzedaży, zdecydowano ostatecznie, że do umowy sprzedaży nieruchomości po stronie kupujących staną rodzice pozwanego X. I. i S. I.. Realizacja tego porozumienia nastąpiła poprzez zawarcie w dniu 9 czerwca 2020 r. w formie aktu notarialnego rep. (...) przedwstępnej umowy sprzedaży (k. 116 – 117 akt) w której § 2 powód zobowiązał się sprzedać na rzecz X. i S. I. opisaną tam nieruchomość za cenę 440.000 zł, a ci zobowiązali się ją kupić za umówioną cenę, przy czym strony w § 3 aktu notarialnego zobowiązały się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży do dnia 15 lipca 2020 r.

Zawarta przez powoda oraz rodziców pozwanego umowa przedwstępna sprzedaży poza wszelką wątpliwością kreowała zobowiązanie do oznaczonego działania, które wiązało obie strony. Sposób zaś wykonywania zobowiązania określa art. 354 k.c., zgodnie z którym dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu, zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje - także w sposób odpowiadający tym zwyczajom; w taki sam sposób wierzyciel powinien współdziałać przy wykonaniu zobowiązania. Przepis ten wymaga od stron staranności i lojalności, a w zależności od okoliczności konkretnego przypadku wierzyciel w różnej postaci powinien współdziałać z dłużnikiem, aby dłużnik mógł wywiązać się z ciążącego na nim zobowiązania. Naruszenie tego obowiązku może w konkretnych okolicznościach zostać ocenione nie tylko jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, lecz również sprzeczne z prawem (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 września 2017 r., IV CSK 603/16; postanowieniu z dnia 19 kwietnia 2018 r., I CSK 765/17, czy wyroku z dnia 18 września 2019 r., IV CSK 498/18). W umowach wzajemnych każda ze stron jest jednocześnie wierzycielem i dłużnikiem, oczywiste jest więc, że obowiązek lojalnego współdziałania ciąży na obu stronach, od okoliczności konkretnej sprawy zależy zaś ustalenie, na czym to współdziałanie stron powinno polegać (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2021 r., II CSKP 3/21).

Niewątpliwie obie strony umowy przedwstępnej zobowiązane były do współdziałania przy wykonywaniu umowy. Także powód winien działać lojalnie wobec kupujących, jak i pozwanych, co do których wiedział, że będą w niej dalej zamieszkiwać po zakupie przez rodziców pozwanego. Tak samo zatem jak i kupujący powód winien był dążyć do zawarcia umowy przyrzeczonej zgodnie z tym, do czego się on zobowiązał w umowie przedwstępnej. W terminie wskazanym w umowie przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej finalnie nie doszło, co stało się podstawą do tego, że zawarto kolejną umowę najmu z terminem jej obowiązywania do dnia 30 września 2020 r. Pozwani nadto uiścili wynagrodzenie powodowi za to, że nadal zajmowali oni sporną nieruchomość w miesiącu październiku 2020 r. (vide potwierdzenie przelewu z dnia 12 października 2020 r. k. 125 akt), gdy umowa najmu już wygasła. Skoro zgodnie z § 4 ust. 1 umowy czynsz najmu płatny był z góry do 11 dnia każdego miesiąca, a nic nie świadczy o tym, by pozwani nie zapłacili w terminie czynszu najmu za wrzesień 2020 r. i by powód wzywał ich do zapłaty zaległego czynszu, to należało dać wiarę twierdzeniom pozwanych, że w/w przelew był zapłatą za korzystanie z nieruchomości w październiku 2020 r. Jednocześnie uzasadniony w świetle powyższego był wniosek, że strony porozumiały się co do dalszego zamieszkiwania pozwanych w nieruchomości powoda do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, która w związku z niedotrzymaniem terminu z umowy przedwstępnej sprzedaży miała wedle planów stron zostać zawarta w listopadzie 2020r. Gdyby strony nie planowały zawarcia w tym miesiącu umowy, to powód zapewne dążyłby do zawarcia kolejnej umowy najmu, czego jednak nie czynił. Świadczy to jednoznacznie o tym, że przynajmniej w październiku 2020r. deklaracje z obu stron zakładały szybką finalizację transakcji najpóźniej w następnym miesiącu i wówczas za zgodą nabywców pozwani mieliby prawo dalej zamieszkiwać nieodpłatnie w nieruchomości po przeniesienia własności z powoda na rodziców pozwanego. Faktem jest, że do zawarcia tejże umowy nie doszło, jednak pozwani od lat zajmowali przedmiotową nieruchomość z dziećmi, a rodzice pozwanego mieli nabyć ją na własność od powoda w nieodległym terminie. Racjonalnie rzecz ujmując uzasadnione było z ich strony dalsze zamieszkiwanie w rzeczonej nieruchomości w oczekiwaniu na finalizację zobowiązania łączącego powoda i rodziców pozwanego, bowiem po dniu 15 lipca 2020 r. zarówno powód był w dalszym ciągu zobowiązany do sprzedaży na rzecz rodziców pozwanego nieruchomości, jak również rodzice pozwanego zobowiązani byli do jej nabycia i konsekwentnie deklarowali w dalszym ciągu taką wolę.

Sąd rejonowy słusznie wskazał, że „Zgodnie z przytoczonym wyżej stanowiskiem orzecznictwa 15.07.2020 nie był końcowym terminem do zawarcia umowy przyrzeczonej.” Z poglądem powyższym (wyrażonym choćby w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2011r. sygn. III CSK 116/10) w pełni zgadza się również sąd okręgowy orzekający w sprawie. Niezrozumiałe jest zatem dalsze stanowisko sądu rejonowego, iż „Po upływie terminu 15 lipca 2020 roku strony mogły w sposób dobrowolny przystąpić do realizacji postanowień umowy, zatem po tej dacie podnoszone przez pozwanych zaniechania powoda jako strony umowy przedwstępnej nie mogły mieć już zasadniczego wpływu na ocenę braku realizacji postanowień umowy przedwstępnej w terminie , który strony same ustaliły.” Skoro bowiem sąd stwierdził, że sam upływ terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej nie zwalniał stron z obowiązku jej zawarcia, a jedynie skutkował wymagalnością roszczenia o jej zawarcie, to w ocenie sądu okręgowego ma istotne znaczenie, dlaczego finalnie doszło do tego dopiero w 2023r.

Sąd rejonowy wskazał, że „Powód przejawiał postawę sprawczą, zaangażowanie i chciał uczestniczyć w procesie sprzedaży w inny sposób niż tylko podpisując akt notarialny. Dodatkowo wielokrotnie podkreślał chociażby w/w wymienionych w rozmowach telefonicznych czy chociażby w piśmie z 22.01.2022 r. k- 34 I C 1165/21, że potrzebuje odpowiedniego czasu na zapoznanie się z treścią dokumentów i dokonanie ich weryfikacji”. Powyższe stwierdzenia w świetle zgromadzonego materiału dowodowego nie są uprawnione, a w niektórych aspektach wręcz z nim sprzeczne. Wskazać w pierwszej kolejności należy, że obowiązki stron związane z zawarciem umowy przyrzeczonej określone zostały umową przedwstępną i przepisami prawa. Zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej powód zobowiązał się nieruchomość sprzedać, a X. i S. I. nieruchomość kupić za określoną cenę. Umowa przedwstępna nie przyznawała sprzedającemu żadnych dodatkowych uprawnień do kontrolowania poczynań kupujących w zakresie zawieranych przez nich umów kredytowych, ani też do uzależniania zawarcia umowy przyrzeczonej od udostępnienia przez kupujących S. J. jakichkolwiek dokumentów, w tym w szczególności zawartych przez kupujących umów z bankiem, aneksów, promes, czy nawet projektów umowy sprzedaży sporządzonej przez notariusza. Umowa nie przyznawała też S. J. żadnych uprawnień do oceny zdolności płatniczych kupujących, czy też ważności zawartych przez nich umów. Nie uprawniała również do odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej w sytuacji, gdy na skutek własnych subiektywnych ocen uzna on, że płatność ceny nie jest wystarczająco pewna. Całkowicie nieuprawnione są zatem twierdzenia sądu, iż „Nie można powodowi czynić zarzutu, że chciał przed dokonaniem sprzedaży nieruchomości o znacznej wartości zapoznać się z projektem umowy czy dokumentami kredytowymi. Każdy sprzedający ma prawo żądać takich dokumentów i takie prawo miał również powód.” Wbrew temu bowiem, co stwierdził sąd rejonowy, sprzedający ma prawo żądać tylko tego, co przewidują przepisy prawa lub zawarta umowa, nie zaś tego ce wedle swego jednostronnego uznania chciałby zobaczyć. Sąd wskazał też, iż „z każdej rozmowy wynikało natomiast to, że powód domagał się od I. I. przedłożenia mu np. w formie elektronicznej aneksu do umowy i okazania oryginału u notariusza jako warunku przed przystąpieniem do finalizacji umowy.”, gdy tymczasem umowa przedwstępna nie przewidywała dla niego uprawnień do takich żądań. Sąd nie wziął też pod uwagę, że z projektem umowy zawieranej u notariusza każda ze stron umowy ma prawo zapoznać się samodzielnie. Jeśli zatem S. J. chciał zapoznać się z projektem umowy, mógł tego zażądać wprost od notariusza ją sporządzającego, zamiast oczekiwać od kupujących, że projekt ten będą mu przesyłać. Sąd nie ocenił należycie także i tego, że w istocie kupujący projekt taki mu udostępnili, podobnie jak zresztą inne żądane przez niego dokumenty dotyczące kredytu, a mimo to powód do umowy nie przystąpił. Wskazać należy także i na to, że zawarte w umowie przedwstępnej oświadczenia zawarte w §4.1 k. 116v-117 nie stanowiły o żadnych zobowiązaniach kupujących, a jedynie były oświadczeniami wiedzy co do tego, w jaki sposób zostanie uiszczona cena.

Nie sposób w świetle zgromadzonego materiału dowodowego uznać, aby powód „przejawiał postawę sprawczą, zaangażowanie i chciał uczestniczyć w procesie sprzedaży”, jak to określił sąd rejonowy. Powód ograniczył się bowiem jedynie do stawiania kolejnych bezprawnych wymagań oraz kontestowania terminu wskazanego przez kupujących. Nie wiadomo zresztą, na jakiej podstawie sąd w ślad za twierdzeniami powoda termin wyznaczony przez kupujących uznał za „nieodpowiedni”, nie przedstawiono bowiem w uzasadnieniu argumentów które o owej „nieodpowiedniości” miałyby świadczyć. Powód wiedział o terminie co najmniej dwa dni przed nim, a dopiero po wielokrotnych monitach telefonicznych w dniu wyznaczonego terminu oświadczył, że nie stawi się do notariusza. Mimo również podnoszonej okoliczności braku zaufania do tego notariusza, którego wybrali kupujący, ani nie zaproponował innego terminu zawarcia umowy, ani innego notariusza. Materiał dowodowy zebrany w niniejszej sprawie oraz przebieg postępowania I C 1165/21 wskazują zaś jednoznacznie na to, że powód w istocie od zawarcia umowy sprzedaży uchylał się bezpodstawnie, przystępując do niej dopiero w czerwcu 2023r., już po wytoczeniu powództwa przez S. i X. I. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli. Sąd rejonowy okolicznościom powyższym nie nadał należytego znaczenia przyjmując bezpodstawnie, że powód miał prawo uchylać się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wyjaśnienia wymaga, że o uchyleniu się od zawarcia umowy można mówić w razie bezpodstawnej odmowy jej zawarcia, co zachodzi w razie świadomego działania lub zaniechania zmierzającego do nie zawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzenia się z takim skutkiem (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 14 grudnia 1999 r., II CKN 624/98 czy z dnia 26 września 2001 r., IV CKN 461/00), co niewątpliwie miało miejsce w rozpatrywanej sprawie. Powód w sposób nieuzasadniony odmawiał zawarcia umowy powołując się na obawy co do rzekomego braku zdolności kredytowej kupujących, ale tego rodzaju argument nie mógł na tym etapie kontraktowym – gdy doszło już uprzednio do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży od której powód nie odstąpił - uzasadniać odmowy zawarcia przezeń umowy przyrzeczonej. Budzić przy tym musi wątpliwości prawdziwość jego deklaracji w tym zakresie, albowiem skoro ostatecznie doszło dnia 21 czerwca 2023 r. do zawarcia umowy przyrzeczonej aktem notarialnym rep. A nr (...), to faktycznie powód nie miał ostatecznie wątpliwości co do zdolności kredytowej kupujących, a nic nie wskazuje na to, aby wówczas dysponowali bardziej wiarygodnymi dowodami na okoliczność posiadania przez nich zdolności kredytowej niż w dacie 25 listopada 2020 r. Wszak wówczas legitymowali się oświadczeniem banku z dnia 24 listopada 2020 r. wskazującym, że (...) Bank (...) udzielił kredytu mieszkaniowego nr (...) z dnia 12 czerwca 2020 r. na zakup przez rodziców pozwanych tej nieruchomości (k. 154 akt). Ponadto powód nie wyjaśnił przekonująco, co miało uzasadniać jego obawy tak co braku zdolności kredytowej kupujących, jak też konieczności weryfikacji dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy sprzedaży w sposób uzasadniający odroczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Znamienne jest, że w reakcji na deklaracje co do chęci weryfikacji dokumentów powód otrzymał MMS ze zdjęciem aneksu do umowy kredytu (k. 222 – 26 akt), nadto w mailu z dnia 22 stycznia 2021 r. powód zażądał projektu umowy notarialnej (k. 34 akt), choć już wcześniej dokument ten powód otrzymał przed planowanym terminem u notariusza wyznaczonym w listopadzie 2020 r. Ewidentnie świadczy to o tym, że powód kierowany wyłącznie chęcią utrudnienia procesu finalizacji umowy sprzedaży domagał się od nabywców dokumentów, które bądź już posiadał, bądź które już po pobieżnym przeczytaniu były wystarczające do zawarcia umowy sprzedaży. Nie znajduje uzasadnienia samo lakoniczne powoływanie się przez powoda na to, że termin wyznaczony na dzień 25 listopada 2020 r. nie był dla niego dogodny. Nie wskazał jakie konkretne przyczyny miały powodować niemożność stawienia się u notariusza. W wiadomości z godziny 11:15 z tego dnia wskazał jedynie, że jest w pracy (k. 126 akt) nie podając o której godzinie po pracy byłoby możliwe stawienie się przez niego u notariusza, ani też dlaczego wiedząc wcześniej o wyznaczonym u notariusza terminie nie podjął starań, aby uzyskać wolne celem stawiennictwa. Nie uniemożliwiała takiego stawiennictwa z całą pewnością odległość jaka dzieli H., gdzie powód miał być tego dnia w pracy, od G., gdzie strony miały zawrzeć umowę sprzedaży. Dojazd między tymi miastami zajmuje mniej niż godzinę, nadto nie uszło uwadze sądu odwoławczego, że kupujący proponowali również zmianę notariusza na takiego mającego siedzibę w H., lecz nawet na to powód z niezrozumiałych względów również się nie zgodził. Trudno więc mówić o lojalnym współdziałaniu ze strony powoda przy wykonywaniu umowy, skoro jego aktywność i dążenie do jej zawarcia ograniczyły się do odmowy zwarcia umowy w terminie wskazanym przez kupujących, bez zaproponowania innego, który by my odpowiadał. Powód dążył raczej do wycofania się z umowy przedwstępnej sprzedaży (wskazuje na to pismo z dnia 23 marca 2021 r. zawierające żądanie dobrowolnego rozwiązania umowy k. 196 akt), niż do działania mającego doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wreszcie nie mógł uzasadniać uchylania się od zawarcia umowy argument przywołany przez sąd pierwszej instancji, że powód miał oczekiwać, iż zapłata ceny sprzedaży w zakresie 190.000 zł nastąpi po podpisaniu umowy przedwstępnej. Z §4 mowy przedwstępnej wynika bowiem, że kwota wkładu własnego 170.000 zł miała zostać wpłacona w terminie 3 dni od zawarcia umowy przyrzeczonej. Sąd powołując się na powyższy argument racjonalizuje i usprawiedliwia postępowania powoda wskazując na jego ograniczone zaufanie do stron jak i notariusza z uwagi na rozbieżność między jego oczekiwanymi a treścią przedwstępnej umowy sprzedaży. W tym kontekście sąd rejonowy całkowicie pominął okoliczność, że powód sam umowę przedwstępną o takiej treści podpisał godząc się tym samym na warunki w niej przedstawione. Skoro powód miał przejawiać aktywną postawę w toku całego procesu sprzedaży i wnikliwe zapoznawać się z dokumentami, na co zwracał uwagę też sąd pierwszej instancji, to niewątpliwie z umową się zapoznał i skoro przystał na warunki w niej określone, to nie mógł on następczo oczekiwać, że zapłata nastąpi w inny sposób, aniżeli uzgodniony w umowie przedwstępnej.

Sąd okręgowy nie stracił z pola widzenia, że to nie pozwani, a rodzice I. I. byli stroną umowy przedwstępnej, a następnie przyrzeczonej. Mimo to sąd okręgowy uznał, że mogą oni podnosić w niniejszym postępowaniu okoliczności dotyczące uchylania się przez powoda od zawarcia umowy przyrzeczonej. Całokształt okoliczności, jaki winien być uwzględniony przy zastosowaniu art. 5 kc musi bowiem uwzględniać ten fakt, że roszczenie wobec pozwanych wygenerowane zostało wyłącznie na skutek bezpodstawnego uchylania się przez powoda od zawarcia umowy przyrzeczonej z rodzicami pozwanego. Gdyby bowiem powód zawarł w pierwszym wyznaczonym przez nabywców terminie umowę przyrzeczoną, do powstania jego roszczenia w ogóle by nie doszło. Także tylko działanie powoda (a raczej jego zaniechanie przystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej) zdecydowało o długości trwania bezumownego korzystania przez pozwanych z nieruchomości. Było bowiem wiadomym powodowi od dnia podpisania umowy przedwstępnej, że nieruchomość po jej zakupie przez małżonków I. zostanie przeznaczona do korzystania przez pozwanych. Skoro zaś tak, to roszczenie wygenerowane przez pozwanego bezprawnie nie zasługuje na ochronę prawną.

W tym miejscu sąd okręgowy wskazuje także, że niezrozumiałe są twierdzenia pełnomocnika powoda (k. 176, 181, podtrzymywane na rozprawie apelacyjnej) o braku legitymacji procesowej po stronie pozwanych. Legitymacja procesowa oznacza bowiem materialne uprawnienie do występowania w konkretnym procesie cywilnym w charakterze strony procesowej. Legitymacja procesowa dzieli się na legitymację czynną i bierną, przy czym czynna występuje po stronie powodowej, a bierna po stronie pozwanej. Brak legitymacji procesowej po którejkolwiek ze stron stanowi przesłankę do oddalenia powództwa. Gdyby zatem za trafne przyjąć argumenty pełnomocnika powoda, że po stronie pozwanej występuje brak legitymacji procesowej, to skutkować musiałoby to oddaleniem powództwa już tylko w oparciu o tę przesłankę. Twierdzenia powyższe trudne są do pogodzenia ze stanowiskiem powoda, który przecież sam określił osoby pozwanych, a nadto podtrzymywał powództwo przez cały czas postępowania. Twierdzenia o braku legitymacji procesowej po stronie pozwanej są zatem wewnętrznie sprzeczne z żądaniem zasądzenia od nich jakichkolwiek kwot w niniejszym procesie.

Mając na uwadze powyższe sąd odwoławczy dokonał zmiany rozstrzygnięcia sądu rejonowego w ten sposób, że powództwo oddalił.

Sąd okręgowy wskazuje także, że sąd rejonowy orzekając o odsetkach od zasądzonej kwoty orzekł niezgodnie z żądaniem pozwu. W pozwie powód wnosił o zasądzenie na jego rzecz dochodzonej kwoty 30.000 zł „wraz z odsetkami od dnia 3 stycznia 2022r. do dnia zapłaty”. Roszczenie to niewątpliwie obarczone było brakiem w postaci niewskazania rodzaju żądanych odsetek. Tożsamo w piśmie zawierającym rozszerzenie powództwa z dnia 29 grudnia 2023r. pełnomocnik powoda również nie wskazał, jakiego rodzaju odsetek domaga się powód. Także zatem i to pismo obarczone było brakiem formalnym. Wskazać bowiem należy, że kodeks cywilny zawiera uregulowania dotyczące czterech różnych rodzajów odsetek, zawarte w przepisach art. 359§2 kpc -odsetki ustawowe, art. 359§2

1 kc - odsetki maksymalne, art. 481§2 kc -odsetki ustawowe za opóźnienie i art. 481§2

1 kc -odsetki maksymalne za opóźnienie. Powód nie wskazał, o jaki rodzaj odsetek wnosi, wobec czego sąd winien był wezwać powoda do uzupełnienia tych braków pozwu, a w przypadku pisma wniesionego przez zawodowego pełnomocnika w dniu 30 grudnia 2023r. pismo to zwrócić w oparciu o treść ówcześnie obowiązującego art. 130

1a

§1 kpc. Z pewnością zaś sąd nie był uprawniony ani zobowiązany do podejmowania za powoda decyzji co do rodzaju żądanych przez niego odsetek, do czego w istocie sprowadziło się rozstrzygnięcie o zasądzeniu od pozwanych odsetek ustawowych za opóźnienie zawarte w wyroku.

Powyższa zmiana rozstrzygnięcia determinowała konieczność modyfikacji także orzeczenia o kosztach procesu, o czym rozstrzygnięto stosownie do wynikającej z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. reguły odpowiedzialności za wynik procesu. Bacząc, iż pozwani wygrali spór należał się im zwrot kosztów procesu, dlatego zmieniono punkt II. zaskarżonego wyroku w ten sposób, że zasądzono na rzecz pozwanych od powoda kwotę 5400 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r., poz. 1935 tj. ze zm.) oraz kwotę 34 zł opłat od pełnomocnictwa. Przy tym zgodnie z art. 98 § 1

1 k.p.c. od kwoty zasądzonej tytułem kosztów postępowania przyznane zostały odsetki ustawowe za opóźnienie za okres po upływie tygodnia od dnia ogłoszenia orzeczenia.

O wszystkich powyższych zmianach sąd odwoławczy orzekł w uwzględnieniu apelacji pozwanych na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., o czym orzeczono w punkcie 1. wyroku.

O kosztach postępowania apelacyjnego rozstrzygnięto na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. zasądzając w punkcie 2. wyroku od powoda na rzecz pozwanych z tego tytułu kwotę 4385, w tym 1.685 zł opłaty od apelacji (na poczet której zaliczono także 100 zł opłaty od uzasadnienia) i 2.700 zł kosztów zastępstwa procesowego, które ustalono zgodnie z § 2 pkt 6 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 w/w rozporządzenia w sprawie opłat za czynności radców prawnych. Jednocześnie koszty te zasądzono z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia w tym zakresie do dnia zapłaty zgodnie z art. 98 § 1

1 k.p.c.

Pozwani zostali częściowo zwolnieni od opłaty od apelacji ponad kwotę 1585 zł. W orzeczeniu końcowym zatem, na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych i art. 98§1 kpc sąd nakazał pobrać w punkcie trzecim wyroku od powoda brakującą cześć opłaty od apelacji w wysokości 1585 zł. Zgodnie bowiem z art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych kosztami sądowymi, których strona nie miała obowiązku uiścić lub których nie miał obowiązku uiścić kurator albo prokurator, sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji obciąży przeciwnika, jeżeli istnieją do tego podstawy, przy odpowiednim zastosowaniu zasad obowiązujących przy zwrocie kosztów procesu.

Monika Rabiega

(...)

1. (...)

2. (...)

3. (...)