Wyrok o zniszczenia w wynajętym domu uchylony, bo sąd zamknął sprawę przed terminem

Zaskarżonym wyrokiem z 15 września 2025 r. Sąd Rejonowy w Gliwicach oddalił powództwo T. X. (2) (poprzednio A.) przeciwko Ż. i P. K. (2) (pkt 1), zasądził od powódki na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 3 617 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się punktu drugiego wyroku do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów postępowania (pkt 2) oraz nakazał pobrać od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gliwicach kwotę 3 254,48 tytułem nieopłaconych kosztów postępowania (pkt 3).

Sąd Rejonowy ustalił między innymi, że Powódka T. X. (1) jest właścicielką nieruchomości położonej w N. przy (...). Nieruchomość stanowi dom wolnostojący, trzykondygnacyjny, składający się z dwóch kondygnacji nadziemnych – parteru i piętra (mieszkalnych) oraz częściowo podziemnej piwnicy. W bezpośrednim sąsiedztwie budynku znajduje się garaż jednostanowiskowy, nad którym usytuowany jest taras. Na kondygnacji parteru znajduje się wiatrołap, przedpokój, łazienka, przez którą przechodzi się do pralni, mały pokój oraz salon z przejściem do kuchni. Na piętrze mieści się część sypialniana z łazienką. W dniu 24 maja 2020 r. strony zawarły w formie najmu okazjonalnego umowę najmu wyżej wymienionego domu mieszkalnego o powierzchni 110 m

2, składającego się z czterech pokoi, kuchni, dwóch łazienek z WC i przedpokoju, położonego na ogrodzonej płotem działce o powierzchni 1200 m

2 wraz z garażem i piwnicą. Kontrakt zawarto na czas określony od dnia 1 lipca 2020 r. do dnia 30 czerwca 2021 r. z zachowaniem czteromiesięcznego okresu wypowiedzenia. T. X. (1) wynajęła Ż. K. i P. K. (1) opisaną nieruchomość wraz ze znajdującymi się w niej przedmiotami wyposażenia, meblami oraz urządzeniami. Strony w ramach istniejącego kontraktu uzgodniły elementy przedmiotowo i podmiotowo istotne oraz w sposób jednoznaczny i indywidualny określiły prawa i obowiązki podmiotów zobowiązania. Wysokość czynszu najmu oznaczono na kwotę 3 200 zł miesięcznie, płatną przelewem na rachunek bankowy powódki. Strony ustaliły również jako zabezpieczenie ewentualnych szkód lub zaległości płatniczych kaucję w wysokości 6 000 zł, którą najemcy wpłacili wynajmującej. Ponadto najemca wpłacił wynajmującej zadatek w kwocie 3 000 zł zastrzegając, że zadatek zobowiązuje do wynajmu nieruchomości od 1 lipca 2020 r., zaś w przypadku wypowiedzenia umowy najmu z dnia 1 lipca 2020 r. przypada na rzecz wynajmującego. W przedmiocie opłat strony ustaliły sposób rozliczania zużycia wody, prądu i gazu, postanawiając, że rozliczenie zostanie zaliczone na poczet kaucji. W wynajętym domu zamieszkał Ż. i P. K. (1) wraz z trójką małoletnich dzieci. Stan techniczny i wyposażenie nieruchomości według daty rozpoczęcia najmu został opisany przez strony w dokumencie protokołu zdawczo-odbiorczego. Przekazano najemcom trzy komplety kluczy do nieruchomości (bramy i garażu). Do przedmiotu najmu zgłoszono uwagi w postaci: potarganego obicia łóżka (kanapy w salonie), uszkodzonego światła w łazience (stwierdzono konieczność wymiany lampy), cieknącego tarasu, a nadto stwierdzono konieczność pomalowania ścian po oszacowaniu jego kosztów. Zgodnie z § 10 pkt 2 i § 4 pkt 1 umowy strony umówiły się, że po zakończeniu najmu najemcy zwrócą nieruchomość protokołem zdawczo-odbiorczym, który będzie podstawą ich wzajemnych rozliczeń, a wynajmujący dokona oddania kaucji. W okresie poprzedzającym wynajem Ż. i P. K. (2) dom był wynajmowany osobom trzecim. Wprowadzili się do niego dwa miesiące po zakończeniu poprzedniego najmu. Jak ustalił Sąd Rejonowy, do zakończenia trwania kontraktu doszło w dniu 22 listopada 2022 r. na skutek wyprowadzenia się przez najemców. Poinformowali oni o tym fakcie wynajmującą w dniu 23 listopada 2022 r. Wobec powyższego powódka w obecności dwóch świadków, bez udziału najemców (poinformowanych o miejscu i terminie), sporządziła protokół oględzin lokalu obrazujący stan elementów zewnętrznych budynku mieszkalnego oraz garażu, a nadto bramy wjazdowej na czas zakończenia umowy. Pismem z dnia 19 grudnia 2022 r. T. X. (1) wezwała Ż. i P. K. (2) do zapłaty kwoty 25 813,73 zł w terminie 14 dni z tytułu stwierdzonych i wyliczonych przez nią uszkodzeń oraz strat w wynajmowanej nieruchomości, jednocześnie wskazując, że w powyższej sumie zostały już rozliczone kaucja oraz zużycie paliwa gazowego. Najemcy nie dokonali zapłaty żądanej kwoty i w dniu 30 grudnia 2022 roku skierowali do pełnomocnika wynajmującej odpowiedź częściowo przyznając roszczenie, a w pozostałym zakresie uchylając się od odpowiedzialności za ujawnione nieprawidłowości w stanie nieruchomości oraz wyposażenia. Nie uiścili oni również opłaty z tytułu czynszu za miesiąc listopad 2022 roku.

Sąd I instancji ustalił ponadto, że należyte użytkowanie nieruchomości nie mogło doprowadzić do powstania w tak krótkim czasie (około 2,5 roku) uszkodzeń, które zostały przyznane przez najemców – to jest skrzydeł drzwiowych, płytek w łazience, elementów schodów zewnętrznych. Przy normalnym użytkowaniu mogło dojść do uszkodzeń posadzek z paneli wraz z listwami oraz posadzki garażu. Uszkodzenia bramy wjazdowej powstały na skutek niestabilnie zakotwionego słupka – wyrwania kotew, co doprowadziło do nieprawidłowego posadowienia rolki w szynie górnej, konsekwencją czego był brak stabilności oraz płaszczyzny pionowej, co uniemożliwiało jej poprawne przemieszczanie i doprowadziło do uszkodzenia dolnej szyny. Ubrudzeń na elewacji oraz terenu utwardzonego (kostki brukowej) nie można przypisać nienależytemu użytkowaniu nieruchomości, bowiem ściana przy schodach zewnętrznych od strony północnej jest narażona na porastanie i zielenienie szybciej niż pozostałe; elewacja narażona jest na działanie czynników zewnętrznych. Teren przed budynkiem został utwardzony poniżej drogi wjazdowej, z której spływa woda opadowa wraz z zabrudzeniami. Zakres spraw niezbędnych do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego obejmuje wymianę drzwi łazienkowych w obu łazienkach, wymianę płytek w łazience, listew podłogowych w sypialni i przedpokoju, wymianę listew i paneli w salonie, kuchni i małym pokoju, wymianę opaski drzwiowej w małym pokoju, przemalowanie ściany po demontażu ozdoby w strefie pomiędzy salonem a kuchnią, wymianę desek kompozytowych na schodach zewnętrznych, naprawę posadzki z żywicy w garażu i naprawę bramy wjazdowej. Koszt prac niezbędnych do przywrócenia stanu poprzedniego nieruchomości wynosi 14 001,21 zł.

W oparciu o tak ustalony stan faktyczny Sąd Rejonowy zważył, że powództwo podlegało oddaleniu. W uzasadnieniu wskazał, że stosunek najmu jest węzłem o charakterze zobowiązaniowym, na mocy którego wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. W następstwie zawarcia umowy najemca staje się posiadaczem zależnym rzeczy, sprawując faktyczne władztwo nad nią we własnym imieniu i w granicach wyznaczonych treścią stosunku prawnego stosownie do art. 336 k.c. Wynajmujący obowiązany jest wydać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez cały czas trwania umowy, z kolei drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Umowa łącząca strony została zawarta w formie pisemnej na czas określony do dnia 30 czerwca 2021 r., a następnie uległa przedłużeniu.

Natomiast jako podstawę prawną orzeczenia Sąd pierwszej instancji wskazał art. 662 § 3 k.c. jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw, po bezskutecznym upływie którego uprawniony jest dokonać ich na koszt wynajmującego (art. 663 k.c.). Z kolei drobne nakłady wynikające ze zwykłego używania rzeczy obciążają najemcę.

Rozstrzygnięcie sprawy determinował rozkład ciężaru dowodu uregulowany w art. 6 k.c. oraz w przepisach procesowych (art. 232 k.p.c. i art. 227 k.p.c.). Obowiązek wykazania faktów, z których strona wywodzi skutki prawne, spoczywał na powódce jako wynajmującej. Zadaniem sądu nie jest poszukiwanie środków dowodowych ani prowadzenie dochodzeń z urzędu w celu uzupełnienia twierdzeń strony. Przepisy prawa materialnego i procesowego przerzucają na powódkę ryzyko nieudowodnienia dochodzonego roszczenia.

Powołana w toku procesu biegła sądowa z zakresu budownictwa wskazała, że z uwagi na brak szczegółowej dokumentacji stanu otoczenia budynku i jego zagospodarowania z daty wydania przedmiotu najmu nie było możliwe kategoryczne określenie zakresu prac niezbędnych do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Przedstawiony przez biegłą kosztorys miał charakter hipotetyczny. Powódka nie zaoferowała wiarygodnego materiału dowodowego (w tym fotograficznego) obrazującego stan techniczny bezpośrednio sprzed przekazania nieruchomości najemcom, a przedłożone materiały pochodzące z portali ogłoszeniowych były kwestionowane przez pozwanych i odzwierciedlały stan lokalu jeszcze sprzed poprzednich najmów. Powódka nie sprostała zobowiązaniu sądu do uzupełnienia tej dokumentacji pod rygorem ujemnych skutków procesowych. Częściowe uznanie przez pozwanych konieczności wykonania określonych napraw z kwot zatrzymanej kaucji nie przesądzało o zasadności powództwa, skoro w świetle opinii biegłego nie sposób było precyzyjnie ustalić pierwotnego stanu nieruchomości w dacie jej wydania najemcom.

Zgodnie z art. 675 § 1 k.c. po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Domniemanie z art. 675 § 3 k.c. w zw. z art. 694 k.c., iż rzecz została wydana w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku, ma charakter wzruszalny i może zostać obalone dowodami przeciwnymi. Skoro najemca odpowiada jedynie za zawinione pogorszenie rzeczy lub nienależyte jej używanie, to w celu uwolnienia się od odpowiedzialności odszkodowawczej (art. 675 § 1 k.c. w zw. z art. 471 k.c.) powinien wykazać, że stan lokalu wynika z normalnej eksploatacji bądź innych okoliczności, za które nie ponosi winy. Zwykłe korzystanie z rzeczy najętej łączy się z naturalnym zużyciem, za które wynajmujący nie może żądać dodatkowego odszkodowania, chyba że uszkodzenia stanowią następstwo ponadnormatywnej, nieprawidłowej eksploatacji.

W ocenie Sądu zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie wykazał, by doszło do ponadnormatywnego zużycia substancji budynku i jego wyposażenia przez pozwanych. Zakres drobnych nakładów obciążających najemcę precyzuje art. 681 k.c., zaliczając do nich m.in. drobne naprawy podłóg, drzwi, okien, malowanie ścian oraz konserwację instalacji. Zabezpieczenie roszczeń wynajmującego stanowiła kaucja o charakterze realnym (art. 487 § 2 k.c.), która mogła zostać przeznaczona na pokrycie wymagalnych należności z tytułu napraw czy rozliczenia mediów, a w pozostałym zakresie podlegała zwrotowi. Uszkodzenia polegające na rozszczelnieniu kranu, konieczności odświeżenia powłok malarskich, zużyciu desek tarasowych czy listew przypodłogowych mieszczą się w definicji drobnych napraw i zwykłego zużycia, zwłaszcza przy uwzględnieniu faktu, że w domu zamieszkiwała pięcioosobowa rodzina z trojgiem dzieci. Trudno wymagać, aby każda drobna ingerencja w substancję lokalu, podyktowana bieżącymi potrzebami mieszkaniowymi (jak montaż dekoracji czy zawieszek), wymagała odrębnej zgody właściciela, o ile nie wykracza poza zwykłe korzystanie z rzeczy.

Odnosząc się do stanu posadzek, sama powódka przyznała, że panele wymieniano podczas remontu generalnego w 2015 roku. Ich zniszczenie w rejonie zmywarki nastąpiło wskutek awarii i wycieku wody, natomiast pozostałe zarysowania i uszkodzenia mechaniczne stanowiły rezultat ich długotrwałej eksploatacji oraz przeciętnej trwałości materiału. Podobnie odkształcenia i ubytki listew przypodłogowych wynikały z ich nietrwałego montażu do ścian i codziennych prac porządkowych. Uszkodzenia skrzydeł drzwiowych, aczkolwiek znaczne, w ocenie pozwanych podlegały zaspokojeniu z zatrzymanej kaucji. Z kolei zabrudzenia kostki brukowej i elewacji były konsekwencją warunków środowiskowych (spływ wody opadowej z ulicy o wyższym poziomie posadowienia, porastanie glonami zacienionej ściany północnej), a nie zawinionego działania najemców. Awaria bramy wjazdowej była z kolei następstwem pierwotnie wadliwej instalacji i niestabilnego montażu konstrukcji słupka, a nie nienależytej obsługi przez pozwanych. Podobnie ubytki schodów zewnętrznych naprawione prowizorycznie przez najemców nie dawały podstaw do obciążania ich kosztami pełnej wymiany elementów z uwagi na brak wykazania pierwotnego stanu obiektu. Żądanie powódki ponad kwotę zabezpieczoną kaucją należało zatem uznać za nieudowodnione i bezpodstawne. W reżimie odpowiedzialności kontraktowej szkoda ewentualna nie podlega naprawieniu. Jeżeli dłużnik spełnia świadczenie nienależycie, szkoda po stronie wierzyciela powstaje wyłącznie wtedy, gdy stan jego majątku jest niższy niż przy należytym wykonaniu zobowiązania. Zaniechanie zaoferowania przez powódkę pełnego materiału porównawczego wykluczyło wykazanie związku przyczynowego oraz rozmiaru poniesionej straty, zwłaszcza że w protokole zdawczo-odbiorczym sporządzonym przy wprowadzaniu się najemców odnotowano już istniejące wady (w tym potargane obicie mebli, usterki oświetlenia, cieknący taras oraz konieczność malowania ścian).

Powyższe orzeczenie zaskarżyła powódka w całości. Zarzuciła mu:

(...) Nieważność postępowania na podstawie art. 379 pkt 5 k.p.c. w zw. z art. 224 § 3 k.p.c. w zw. z art. 326

1 k.p.c., polegającą na rażącym i wielopłaszczyznowym naruszeniu prawa powódki do obrony jej praw oraz prawa do rzetelnego procesu poprzez:

1. skierowanie sprawy na posiedzenie niejawne oraz wydanie wyroku w dniu 15 września 2025 r. przed upływem terminu wyznaczonego stronom na zajęcie stanowiska końcowego (tj. przed dniem 19 września 2025 r.), podczas gdy zarządzenie Sądu z dnia 5 września 2025 r. doręczone pełnomocnikowi powódki gwarantowało 14-dniowy termin na przedstawienie ostatecznego stanowiska, co pozbawiło powódkę realnej możliwości skorzystania z uprawnienia procesowego i doprowadziło do procedury orzekania z zaskoczenia,

2. faktyczne uniemożliwienie powódce przedstawienia ostatecznego stanowiska co do całości materiału dowodowego oraz ponowionych wniosków dowodowych, albowiem pismo powódki z dnia 19 września 2025 r. zostało z góry pozbawione jakiegokolwiek znaczenia procesowego,

3. niezgodne z art. 224 § 3 i art. 326

1 k.p.c. rozdzielenie oraz wypaczenie funkcji etapów „uprzedzenia o możliwości zamknięcia rozprawy” i faktycznego zamknięcia rozprawy połączonego z wydaniem wyroku poprzez zastosowanie trybu z art. 224 § 3 k.p.c. wyłącznie pozornie i odebranie powódce prawa do końcowego głosu w sprawie;

II. Naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, a to:

1. art. 224 § 3 k.p.c. w zw. z art. 326

1 k.p.c. poprzez wadliwe zastosowanie trybu zamknięcia rozprawy na posiedzeniu niejawnym i wydanie wyroku z faktycznym pominięciem ustawowego mechanizmu uprzedzenia stron, co pozbawiło powódkę możliwości wypowiedzenia się i zgłoszenia wniosków,

2. art. 227 k.p.c., art. 232 k.p.c., art. 235

2 § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. poprzez bezzasadne, arbitralne i sprzeczne z zasadą rzetelnego procesu pominięcie kluczowych wniosków dowodowych powódki, w szczególności:

a) oddalenie wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania ruchomości zgłoszonego na rozprawie w dniu 10 października 2023 r., zmierzającego do ustalenia rzeczywistego rozmiaru szkody w ruchomościach i wyposażeniu oraz kosztów naprawy bądź wymiany,

b) zignorowanie wniosku powódki o reasumpcję wcześniejszego postanowienia dowodowego i powołanie jednego biegłego łączącego specjalności z zakresu budownictwa i szacowania ruchomości (bądź zespołu biegłych), co doprowadziło do niepełnej i nierzetelnej oceny materiału,

c) faktyczne zaniechanie rozpoznania w istocie wniosków dowodowych powódki zawartych w pismach procesowych z dnia 11 września 2024 r. i 17 marca 2025 r. poprzez wydanie wyroku przed upływem terminu na wypowiedzenie się do opinii i bez uprzedniego formalnego ich oddalenia lub pominięcia,

3. art. 245 k.p.c. w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. poprzez całkowite zignorowanie dokumentacji fotograficznej oraz dokumentów dołączonych do pozwu i pism procesowych obrazujących stan nieruchomości oraz zakres uszkodzeń i kosztów napraw,

4. art. 229 k.p.c. i art. 230 k.p.c. poprzez zignorowanie przyznań i częściowych uznań pozwanych co do zakresu szkód oraz faktu wyrażenia przez nich zgody na potrącenie kosztów napraw z uiszczonej kaucji oraz nadpłaty za gaz,

5. art. 328 § 2 k.p.c. poprzez sporządzenie wewnętrznie sprzecznego uzasadnienia, które z jednej strony w pełni aprobuje opinię biegłej, a z drugiej pomija istotną część wniosków tej opinii (w tym opinii uzupełniającej z dnia 29 maja 2025 r.),

III. sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z zebranym materiałem dowodowym, prowadząca do naruszenia przepisów postępowania, a to art. 227 k.p.c. w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego skutkującą bezzasadnym oddaleniem powództwa w zakresie odszkodowania

IV. Naruszenie prawa materialnego przez niewłaściwe zastosowanie, w szczególności:

1. art. 675 § 1 i 3 k.c. w zw. z art. 471 k.c. oraz art. 361 § 1–2 k.c. i art. 363 § 1 k.c. poprzez przyjęcie, że powódka nie wykazała szkody i jej zakresu, mimo istnienia domniemania wydania rzeczy w stanie dobrym, wykazania pogorszenia substancji protokołami, zdjęciami i opinią biegłego oraz ustalenia kosztów restytucji,

2. art. 681 k.c. poprzez rozszerzającą i błędną wykładnię polegającą na uznaniu poważnych uszkodzeń (skrzydeł drzwiowych, paneli, bramy wjazdowej, posadzki z żywicy, schodów czy czyszczenia elewacji i kostki) za „drobne nakłady” lub skutki normalnego zużycia,

3. art. 6 k.c. poprzez nieprawidłowe rozłożenie ciężaru dowodu polegające na obciążeniu powódki obowiązkiem wykazywania stanu nieruchomości z chwili wydania, podczas gdy to na pozwanych spoczywał ciężar obalenia domniemania z art. 675 § 3 k.c.,

4. art. 471 k.c. poprzez przyjęcie, że w majątku powódki nie powstał uszczerbek (odwołanie do pojęcia „szkody ewentualnej”), mimo poniesienia przez nią realnych nakładów na naprawy.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty powódka wniosła o:

1. rozpoznanie apelacji na rozprawie,

2. uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania – z uwagi na nieważność postępowania,

ewentualnie, na wypadek nieuwzględnienia zarzutu nieważności,

3. zmianę wyroku poprzez:

a) zasądzenie solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kwoty 39 840,02 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 11 stycznia 2023 r. do dnia zapłaty,

b) zasądzenie solidarnie od pozwanych kosztów procesu za I instancję według norm przepisanych,

c) obciążenie pozwanych nieuiszczonymi kosztami sądowymi,

4. zasądzenie solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych,

5. dopuszczenie i przeprowadzenie w postępowaniu odwoławczym (na podstawie art. 382 k.p.c. w zw. z art. 381 k.p.c.) dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania ruchomości, ewentualnie biegłego z zakresu szacowania ruchomości i budownictwa – na okoliczność zakresu i wartości zniszczonych ruchomości oraz pełnego kosztu przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego.

W odpowiedzi na apelację pozwani wnieśli o jej oddalenie oraz zasądzenie na ich rzecz zwrotu kosztów zastępstwa adwokackiego w postępowaniu apelacyjnym.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powódki okazała się uzasadniona, co skutkowało uchyleniem zaskarżonego wyroku, zniesieniem postępowania w zakresie czynności podjętych na posiedzeniu niejawnym w dniu 16 września 2025 r. i przekazaniem sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Odwoławczy zgodnie z art. 378 § 1 sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie podniesiony przez powódkę zarzut nieważności postępowania oparty na treści art. 379 pkt 5 k.p.c. w zw. z art. 224 § 3 k.p.c. i art. 326

1 k.p.c. okazał się trafny. W niniejszej sprawie doszło bowiem do naruszenia praw procesowych powódki, co skutkowało pozbawieniem jej możności obrony swoich praw.

Zgodnie z art. 224 § 3 k.p.c., jeżeli przyczyni się to do sprawniejszego rozpoznania sprawy, a wyznaczanie kolejnych posiedzeń jest zbędne, sąd może zamknąć rozprawę na posiedzeniu niejawnym. Strony należy uprzedzić o możliwości zamknięcia rozprawy i umożliwić im zabranie głosu w piśmie procesowym, w terminie niekrótszym niż 7 dni. Sąd zamyka rozprawę w terminie miesiąca od dnia, w którym upłynął termin do zabrania głosu przez strony. Postanowienie może być wydane jedynie przez sędziów, przed którymi odbyło się ostatnie posiedzenie jawne poprzedzające bezpośrednio zamknięcie rozprawy.

Jak wynika z akt sprawy, zarządzeniem z 13 sierpnia 2025 r. (k 329) przewodniczący poinformował pełnomocników stron, że Sąd uznał, że przeprowadzenie rozprawy nie jest konieczne i skierował sprawę na posiedzenie niejawne, jednocześnie zobowiązując ich do wymiany pism procesowych, w których przedstawią swoje stanowiska w sprawie, w terminie 14 dni pod rygorem pominięcia przed wydaniem wyroku. Odpis tego zarządzenia został doręczony pełnomocnikowi powódki 5 września 2025 r. (k. 405). Tym samym zakreślony termin na zabranie głosu oraz złożenie ewentualnych wniosków upływał dla powódki dopiero 19 września 2025 r. Tymczasem Sąd Rejonowy, zamknął rozprawę na posiedzeniu niejawnym i wydał zaskarżony wyrok 15 września 2025 r. – a więc 4 dni przed upływem terminu na zajęcie przez powódkę stanowiska końcowego. Sąd Okręgowy wskazuje, że stosowanie do zdania trzeciego art. 224 § 3 k.p.c. sąd zamyka rozprawę w terminie miesiąca od dnia w którym upłynął termin do zabrania głosu przez strony, czyli w niniejszej sprawie byłby to 19 października 2025 r.

Kontradyktoryjność procesu oraz obowiązek zapewnienia stronom możliwości obrony swoich praw pozwala przewodniczącemu zamknąć rozprawę, gdy wskazane, istotne dla sprawy dowody zostały przeprowadzone, a strony miały sposobność wyrażenia swojego stanowiska. Zamknięcie rozprawy może zatem nastąpić dopiero po udzieleniu głosu stronom. Przepis stanowi zatem wyraz tzw. instytucji głosu stron w postępowaniu. Wystąpienie stron w trybie art. 224 § 3 k.p.c. to ostatnia faza postępowania rozpoznawczego, która bezpośrednio poprzedza wydanie merytorycznego rozstrzygnięcia. W konsekwencji na tym etapie istnieje jeszcze możliwość usunięcia dostrzeżonego uchybienia i uwzględnienia wniosków stron (por. A. Rutkowska, D. Rutkowski [w:]

Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz aktualizowany. Art. 1–505(39). Tom I, red. O. M. Piaskowska, Gdańsk 2026, art. 224).. Powyższe koresponduje również ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, wedle którego rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym i wydanie orzeczenia kończącego mimo trwającego sporu i zgłaszanych wniosków dowodowych, stanowi nieważność postępowania (por. Wyrok Sądu Najwyższego z 15 grudnia 2020 r. sygn. akt III UK 380/19). W realiach niniejszej sprawy Sąd pierwszej instancji wyznaczył stronom termin do zabrania głosu, do którego następnie sam się nie zastosował

G. wyroku 15 września 2025 r. przekreśliło procesowe znaczenia pisma powódki z 19 września 2025 r. (data sporządzenia pisma i jego wpływu do sądu), w którym powódka wyraziła swoje stanowisko oraz odniosła się do dotychczas przeprowadzonych dowodów, w szczególności do opinii biegłej z zakresu budownictwa S. R.. Ponadto powódka w powyższym piśmie podtrzymała kluczowy jej zdaniem wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania ruchomości.

Wydając rozstrzygnięcie w toku niezamkniętego jeszcze terminu zakreślonego stronie Sąd Rejonowy, zamiast zapewnić powódce realne prawo do obrony, stworzył jedynie jego pozory, co realnie pozbawiło powódkę możliwości obrony swoich praw.

Stwierdzenie nieważności postępowania, spowodowało bezzasadność badania pozostałych zarzutów apelacji.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 2 k.p.c. orzekł jak w sentencji. Ponadto na podstawie art. 108 § 2 k.p.c. Sąd drugiej instancji, uchylając zaskarżone orzeczenie i przekazując sprawę sądowi pierwszej instancji do rozpoznania, pozostawił temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.

SSO Beata Majewska-Czajkowska