Sąd Okręgowy oddalił apelację właścicieli lokali o podział działki z dwoma budynkami

Postanowieniem z 24 lutego 2025 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi oddalił wniosek R. J., V. J., T. U., R. N. (1), V. F. (1), Ś. O. (3), F. O., Ś. O. (1), A. L., F. L., W. L., X. L., R. F. (1), I. U. i W. U. o zniesienie współwłasności nieruchomości (pkt 1.), nakazał pobrać od wnioskodawców i uczestniczki R. T. (2) solidarnie na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi kwotę 1235,03 złotych tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych (pkt 2.) oraz ustalił, że w pozostałym zakresie wnioskodawcy i uczestnicy, każdy we własnym zakresie, ponoszą koszty związane ze swoim udziałem w sprawie (pkt 3.).

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło po ustaleniu, że nieruchomość gruntowa, położona w C. przy ul. (...), oznaczona jako działka nr (...) w obrębie S-6 o powierzchni 0,1600ha ma urządzoną księgę wieczystą (...). Zabudowana jest dwoma budynkami mieszkalnymi: domem mieszkalnym murowany trzykondygnacyjnym (usytuowanym po lewej stronie od wejścia od ulicy (...)) i budynkiem mieszkalnym murowanym pięciokondygnacyjnym (usytuowanym w głębi podwórza i wzdłuż jego prawej strony). Wzdłuż prawej (północnej) granicy działki znajdują się pomieszczenia gospodarcze (komórki lokatorskie). Nieruchomość jest ogrodzona, wejście i wjazd do niej prowadzą od ulicy (...).

W lutym 2019 roku, na zlecenie (...) w C., W. V. wykonał opracowanie zatytułowane „Wykonanie oceny geodezyjno-budowlanej w zakresie możliwości podziału (...) na dwie działki przynależne do 2 Wspólnot Mieszkaniowych”. Wynika z niego, że istnieje możliwość podziału (...) na dwie odrębne przy zachowaniu minimalnych odległości od budynków, ustanowieniu odpowiedniej służebności gruntowej i realizacji poszczególnych działań, wynikających z rozdziału tego opracowania pt. (...). Z „Ekspertyzy technicznej budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. (...) w C. – lewa oficyna”, przygotowanej w czerwcu 2019 roku przez rzeczoznawcę budowlanego F. T. na zlecenie (...) w C. wynika, że stopień zużycia technicznego budynku wynosi 71,7%, a jego stan techniczny jest zły. Skala uszkodzeń budynku i niezbędnych napraw koniecznych, kwalifikuje budynek do wykonania robót naprawczych na podstawie odrębnego opracowania projektowego i kosztorysu inwestorskiego.

W nieruchomości przy ul. (...) wyodrębnione są lokale mieszkalne:

- lokal nr (...), dla którego została założona księga (...) i którego właścicielami są W. i W. małż. Z. we wspólności ustawowej małżeńskiej majątkowej;

- lokal nr (...), dla którego została założona księga (...) i którego właścicielami są A. i F. małż. L. we wspólności ustawowej małżeńskiej majątkowej;

- lokal nr (...), dla którego została założona księga (...) i którego właścicielami są W. L. i X. L. po 1/2 części;

- lokal nr (...), dla którego została założona księga wieczysta (...) i którego właścicielką jest R. F. (2);

- lokal nr (...), dla którego została założona księga wieczysta (...) i którego właścicielką jest T. U.;

- lokal nr (...), dla którego została założona księga (...) i którego właścicielką jest R. N. (2);

- lokal nr (...), dla którego została założona księga wieczysta (...) i którego właścicielem jest V. F. (2);

- lokal nr (...), dla którego została założona (...); jako współwłaściciele tego lokalu są ujawnieni L. i Ś. I. małżonkowie O. we wspólności ustawowej małżeńskiej majątkowej;

- lokal nr (...), dla którego została założona (...) i którego właścicielką jest R. T. (1);

- lokal nr (...), dla którego została założona księga wieczysta (...) i którego właścicielami są I. V. i W. W. małż. U. we wspólności ustawowej małżeńskiej majątkowej.

W toku postępowania właściciele odrębnego lokalu nr (...), tj. R. J. i V. J. zbyli lokal wraz z przysługującym im udziałem w nieruchomości wspólnej na rzecz T. U.. 26 listopada 2023 roku zmarł wnioskodawca L. O.. Jego spadkobiercami są F. O. i Ś. O. (1).

W dziale II księgi (...) nie został ujawniony właściciel wyodrębnionego lokalu nr (...) (dla którego prowadzona jest (...)), którego udział we współwłasności nieruchomości wynosi 36/1000 części.

W budynku po lewej stronie nieruchomości wyodrębniony jest tylko jeden lokal nr (...), którego właścicielami są W. Z. (1) i W. Z. (2). Reszta lokali w tym lokalu należy do Gminy C.; obecnie są to w większej części pustostany. Pozostałe wyodrębnione lokale znajdują się w budynku z prawej strony i z tyłu podwórka.

Nieruchomość położoną w C. przy ul. (...), oznaczoną jako działka nr (...) można podzielić na dwie części: oznaczoną jako działka nr (...) o powierzchni 0,1040 ha

oraz oznaczoną jako działka nr (...) o powierzchni 0,0560ha.

W ocenie Sądu Rejonowego wniosek nie mógł zostać uwzględniony. Będąca wnioskodawcą w niniejszej sprawie (...) nieruchomości położonej w C. przy ul. (...) obejmuje dwa budynki mieszkalne położone na jednej nieruchomości (działce gruntu). Przepis art. 5 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tj. Dz. U. z 2021 roku, poz. 1048 ze zm.) stanowi, że jeżeli na nieruchomości gruntowej położony jest więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowalnych. Zniesienie współwłasności w takiej sytuacji oznacza w istocie „podział wspólnoty" dotychczasowej i powołanie w jej miejsce całkowicie nowych wspólnot. Przepis art. 22 ust. 3 pkt 9 ustawy o własności lokali stanowi, że udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych nieruchomościach wspólnych, jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Zatem na podział nieruchomości wspólnej wymagana jest zgoda wspólnoty w formie uchwały, a dodatkowo wymagana jest także zgoda na ustalenie wysokości nowych udziałów, jeżeli zważyć na treść art. 3 ust. 5 ustawy. W przypadku podziału nieruchomości gruntowej zabudowanej kilkoma budynkami, w których ustanowiono odrębną własność lokali (a taka sytuacja miałaby zaistnieć zgodnie z intencją wnioskodawców), uległyby zmianie udziały w nieruchomości wspólnej związane z własnością poszczególnych lokali. Wynika to z art. 3 ust. 5 u.w.l., w myśl którego to przepisu jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Na skutek dokonanego podziału każda nieruchomość będzie zabudowana jednym budynkiem, a tym samym zmieni się - w stosunku do stanu obecnego – powierzchnia użytkowa wszystkich lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych (z natury rzeczy będzie mniejsza). W konsekwencji zmniejszy się mianownik ułamka określającego udział w nieruchomości wspólnej związany z określoną nieruchomością lokalową. Realizacja zgody wspólnoty - wyrażonej w formie uchwały - wymaga więc dokonania podziału geodezyjnego, a następnie wyodrębnienia nowych nieruchomości wspólnych obejmujących wskazane nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi, w których znajduje się określona liczba lokali, z czego wyodrębniono określone lokale oraz ustala się nowe udziały w tych nieruchomościach wspólnych, dla których muszą być założone nowe księgi wieczyste.

W myśl art. 5 ust. 3 ustawy o własności lokali przy dokonywaniu podziału stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Chodzi tu w pierwszym rzędzie o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2024 roku, poz. 1145 ze zm.). Odesłanie przy dokonywaniu „podziału wspólnoty” do ustawy o gospodarce nieruchomościami nie oznacza jednakże wyłączenia w tym zakresie przepisów ustawy o własności lokali. W pierwszej kolejności stosuje się właśnie te przepisy, a odesłanie do ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczy technicznego sposobu podziału nieruchomości celem zniesienia jej współwłasności (mając na przykład na uwadze np. dostęp do drogi publicznej, ewentualne służebności, samodzielność lokali), ale podział ten nadal odbywa się według przepisów ustawy o własności lokali. Dlatego w niniejszej sprawie zastosowanie znajduje wymóg z art. 22 ust. 3 pkt 9 ustawy o własności lokali. Ustawodawca ustanawiając obowiązek uzyskania zgody właścicieli lokali w formie uchwały na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w tym zakresie uznał, że tego rodzaju ingerencja w substancję nieruchomości lokalowej może naruszać interesy wszystkich właścicieli lokali - członków dotychczasowej wspólnoty. Ustawodawca przewidział także, iż w razie braku uzyskania zgodnej uchwały właściciel domagający się podziału może żądać rozstrzygnięcia sporu przez sąd. Konieczność dochowania wymogu podjęcia uchwały o wyrażeniu w uchwale przez właścicieli lokali zgody na dokonanie omawianych zmian jest bezwzględnie obowiązująca.

W niniejszej sprawie uchwała taka nie została przedłożona. Z kolei, stosownie do art. 24 u.w.l., w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Orzeczenie sądu, o którym mowa w powołanym przepisie, także nie zostało w niniejszej sprawie przedłożone. Wniosek w sprawie niniejszej nie dotyczy rozstrzygnięcia, o jakim mowa w powołanym przepisie, a jego przedmiotem jest żądanie zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowej położonej w C. przy (...), które nie zastępuje, ani nie obejmuje żądania uzyskania zgody sądu na dokonanie przedmiotowych czynności na podstawie art. 24 u.w.l.

Sąd Rejonowy odnotował, że w uzasadnieniu wniosku wszczynającego postępowanie wnioskodawcy zasygnalizowali, iż „Wspólnota podjęła także uchwałę w trybie art. 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ale wobec sporu Wnioskodawców i Uczestników uchwała nie mogła zamierzonych skutków prawnych w postaci podziału nieruchomości wspólnej”. Natomiast Gmina C. podniosła, że skutecznie zaskarżyła uchwałę nr 9/2018 w sprawie podziału wspólnoty na dwa odrębne podmioty prawne. 5 września 2019 roku zapadł wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi w sprawie o sygn. I C (...) uchylający tę uchwałę.

W ocenie Sądu Rejonowego brak jest zgody W. Z. (2), W. Z. (1) oraz Gminy C. na zniesienie współwłasności nieruchomości, które w istocie rzeczy miałoby stanowić podział dotychczasowej wspólnoty na dwie nowe. Wystąpienie z wnioskiem o zniesienie współwłasności nieruchomości bez przedłożenia uchwały (art. 22 ust. 3 pkt 9 u.w.l.), bądź orzeczenia sądu (art. 24 u.w.l.) jest nieskuteczne i prowadzi do jego oddalenia.

O kosztach postępowania Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 520 § 1 k.p.c.

Apelację od powyższego orzeczenia wywiedli wnioskodawcy, zaskarżając je w całości.

Skarżący zarzucili naruszenie przepisu prawa procesowego, tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przyjęcie, że wnioskodawcą w niniejszej sprawie jest (...) w C., podczas gdy wnioskodawcami są współwłaściciele w osobach R. J., V. J., T. U., R. N. (1), V. F. (1), Ś. O. (2), L. O., A. L., F. L., W. L., X. L., R. F. (1), I. U., W. U., F. O. i Ś. O. (1), co wynika wprost z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy. Ten błąd w ustaleniach faktycznych skutkował niezasadnym zastosowaniem art. 22 ust. 3 pkt 9 ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali i doprowadził do bezzasadnego niezastosowania art. 211 k.c. W przypadku prawidłowego ustalenia stanu faktycznego Sąd powinien uwzględnić wniosek współwłaścicieli i dokonać podziału nieruchomości.

Apelujący wnieśli o zmianę postanowienia poprzez zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej położonej w C. przy (...), mającej urządzoną (...) w ten sposób, że nieruchomość zostanie podzielona na dwie nieruchomości gruntowe, przy czym na każdej z nich posadowiony będzie jeden odrębny budynek mieszkalny,

ewentualnie

uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Odnosząc się w pierwszej kolejności do kwestii formalnych: zgodnie z art. 350 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., sąd może z urzędu sprostować w postanowieniu niedokładności, błędy pisarskie albo rachunkowe lub inne oczywiste omyłki. Jeżeli sprawa toczy się przed sądem drugiej instancji, sąd ten może z urzędu sprostować orzeczenie pierwszej instancji (§ 3). Powołany przepis znajduje zastosowanie w wypadku zniekształcenia nazwy, imienia lub nazwiska, błędów pisarskich lub rachunkowych, błędnego sumowania zasądzonych kwot oraz innych oczywistych omyłek. Omyłka powinna być oczywista, a zatem wynikać w sposób niewątpliwy z samej sentencji lub uzasadnienia orzeczenia i natychmiast poznawalna.

W niniejszej sprawie w zaskarżonym postanowieniu zaistniała oczywista niedokładność pisarska w komparycji zaskarżonego postanowienia polegająca na niewymienieniu jako wnioskodawców R. J. i V. J.. Oboje oni są wymienieni we wniosku inicjującym postępowanie w niniejszej sprawie jako wnioskodawcy. 28 stycznia 2020 roku oboje udzielili pełnomocnictwa pełnomocnikowi reprezentującemu wszystkich wnioskodawców, tj. radcy prawnemu J. J. i to się nie zmieniło aż do chwili obecnej (pełnomocnictwo nie zostało wypowiedziane). Na rozprawie w dniu 10 maja 2021 roku pełnomocnik wnioskodawców poinformował Sąd pierwszej instancji, że R. J. i V. J. zbyli lokal (nr 25) T. U.. Przy piśmie z 21 maja 2021 roku penom0cnik wnioskodawców złożył pełnomocnictwo udzielone mu przez T. U.. Powyższe przewodniczący nakazał odnotować (k. 324). Sąd nie zwolnił od dalszego udziału w sprawie R. J. i V. J., choć wydając kolejne postanowienia (np. z 5 lipca 2023 roku, k. 443) ich pomijał. W tych okolicznościach nie ulega wątpliwości, że R. J. i V. J. nadal są wnioskodawcami. Wniosek o uzasadnienie postanowienia z 24 lutego 2025 roku został złożony również w ich imieniu (k. 512) i w również w ich imieniu pełnomocnik złożył apelację (k. 523-524). Dlatego brak ich wymienienia wśród wnioskodawców w zaskarżonym postanowieniu stanowi oczywistą niedokładność pisarską, podlegającą sprostowaniu w trybie art. 350 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

Przechodząc do oceny zasadności apelacji wywiedzionej przez wnioskodawców stwierdzić należy, że apelacja nie jest zasadna i podlega oddaleniu, ponieważ poddane kontroli instancyjnej orzeczenie jest prawidłowe w każdym jego aspekcie, co dotyczy zarówno rzetelnych ustaleń faktycznych, które Sąd odwoławczy przyjmuje za własne, jak i przedstawionych zapatrywań jurydycznych.

Jedynym zarzutem sformułowanym w apelacji jest zarzut naruszenia prawa procesowego, tj. art. 233 § 1 k.p.c.

W judykaturze przyjmuje się, że zarzut obrazy tego przepisu obejmuje wszystkie wypadki wadliwości wynikające z jego naruszenia, w tym błędy popełnione przy ocenie zebranego w sprawie materiału dowodowego. Sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału zachodzi w sytuacji dysharmonii pomiędzy materiałem zgromadzonym w sprawie a konkluzją, do jakiej dochodzi sąd na jego podstawie. Naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. wystąpi gdy z treści dowodu wynika co innego, niż przyjął sąd; gdy pewnych dowodów zebranych w sprawie nie uwzględniono przy ocenie całokształtu okoliczności sprawy, albo sąd przyjął za ustalone fakty, które nie zostały w ogóle lub zostały niedostatecznie potwierdzone; gdy sąd uznał pewne fakty za nieudowodnione, mimo że były ku temu podstawy; gdy ocena materiału dowodowego koliduje z zasadami doświadczenia życiowego lub regułami logicznego wnioskowania. Dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. skarżący musi wykazać, jakich dowodów sąd nie ocenił, jakie fakty pominął i jaki wpływ pominięcie faktów czy dowodów miało na treść orzeczenia (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 września 2002 r., II CKN 916/00, LEX nr 56897). Nie może być przy tym wątpliwości, że chodzi o fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie, ponieważ tylko takie są przedmiotem dowodu (art. 227 k.p.c.). Należy przypomnieć za Sądem Najwyższym (wyrok z dnia 26 lipca 2000 r., I CKN 975/98, LEX nr 50825), że „ocena czy określone fakty mają dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie, zależy nie tylko od tego, jakie to są fakty, lecz także - a nawet w pierwszej kolejności - od tego, jak sformułowana i rozumiana jest norma prawna, która w rozstrzyganej sprawie została zastosowana. Każdy stan faktyczny jest bowiem oceniany w aspekcie określonego przepisu prawa materialnego, które to prawo wyznacza zakres koniecznych ustaleń faktycznych, jakie powinny być w sprawie poczynione i jednocześnie przepisy prawa materialnego mają rozstrzygające znaczenie dla oceny, czy określone fakty, jako ewentualny przedmiot dowodu, mają wpływ na treść orzeczenia”.

W niniejszej sprawie Sąd Rejonowy zastosował przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2026.232 t.j.) i czynił ustalenia wskazujące na wypełnienie dyspozycji art. 5 i 22 tej ustawy. Sąd I instancji ustalił m.in., że nieruchomość gruntowa, położona w C. przy ul(...), mająca urządzoną księgę wieczystą (...) jest zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi. W budynkach usytuowanych na nieruchomości zostało wyodrębnione 10 samodzielnych lokali mieszkalnych, stanowiących odrębne nieruchomości. W budynku mieszkalnym murowanym trzykondygnacyjnym, usytuowanym po lewej stronie od wejścia od ulicy (...) został wyodrębniony 1 lokal (mieszkanie nr (...)), a w budynku mieszkalnym murowanym pięciokondygnacyjnym, usytuowanym w głębi podwórza i wzdłuż jego prawej strony wyodrębniono pozostałe lokale nr (...) 29 i 41.

Apelujący nie kwestionują powyższych ustaleń faktycznych, które w istocie są bezsporne. Kwestionują natomiast prawidłowość zastosowania w niniejszej sprawie przepisów ustawy o własności lokali, choć w apelacji (sporządzonej przez zawodowego pełnomocnika) nie zostały sformułowane zarzuty naruszenia prawa materialnego. Jak wynika z uzasadnienia wywiedzionego środka zaskarżenia, wnioskodawcy uzależniają zastosowanie odpowiednich przepisów prawa materialnego od tego, kto zainicjował postępowanie o zniesienie współwłasności nieruchomości. W tym kontekście wytknęli Sądowi Rejonowemu (zasadnie), że wnioskodawcami są właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność i mający w związku z tym udziały we współwłasności nieruchomości wspólnej, a nie (...) w C., jak błędnie wskazał Sąd meriti na stronie 6 uzasadnienia.

Pomimo tego zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. jest bezzasadny. Nie mają bowiem racji apelujący wywodząc, że w sprawie powinny mieć zastosowanie przepisy art. 211 k.c. i nast.

Z przepisów art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali i art. 46 k.c. wynika konstrukcja odrębnej własności lokali, która zakłada współistnienie prawa własności lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość oraz współwłasności nieruchomości wspólnej, na którą składają się grunt i części budynku oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Z nieruchomością wspólną łączy się zarząd tą nieruchomością. Każdy właściciel lokalu ma nie tylko prawo, ale i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. W umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, właściciele lokali mogą uregulować kwestię sposobu tego zarządu. Jeżeli taka umowa nie została zawarta, obowiązują zasady wynikające z przepisów ustawy o własności lokali. W przypadku nieruchomości obejmujących co najmniej cztery lokale wyodrębnione lub niewyodrębnione brak umowy skutkuje automatycznie przejściem do sposobu sprawowania zarządu wynikającego z ustawy o własności lokali (art. 20 i następne ustawy).

Z art. 3 ust. 1 zd. 2 u.w.l. wynika przymusowy charakter współwłasności nieruchomości wspólnej, na którą składają się grunt i części budynku oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Jej zniesienie nie jest dopuszczalne, dopóki trwa odrębna własność lokali, a udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu (art. 3 ust. 1 zd. 1 u.w.l.). Według utrwalonego w judykaturze i piśmiennictwie poglądu, wynikający z art. 3 ust. 1 ustawy zakaz zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dotyczy tylko tych jej elementów, które są nieodzowne do korzystania z lokali, tworząc składniki konieczne nieruchomości wspólnej. W pozostałym zakresie są dopuszczalne korekty granic nieruchomości wspólnej oraz poszczególnych lokali (tak m.in. Sąd Najwyższy w uchwałach z 3.10.2003 r., III CZP 65/03, OSNC 2004/12, poz. 189, i z 14.07.2005 r., III CZP 43/05, OSNC 2006/6, poz. 98; w wyroku z 31.03.2016 r., IV CNP 33/15, LEX nr 2037902). Z ustawy wynika również możliwość dokonania nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej i ustanowienia odrębnej własności lokalu na skutek dokonanej nadbudowy lub przebudowy (art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.). Możliwy jest również podział nieruchomości zabudowanej kilkoma budynkami na zasadach wynikających z art. 5 ust. 2 u.w.l. Zarówno udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, jak i podział tej nieruchomości, w tym podział nieruchomości zabudowanej kilkoma budynkami, stanowią czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 5 i 6 u.w.l.). Dokonanie podziału następuje po podjęciu stosownej uchwały przez właścicieli lokali. Jeżeli jest to wspólnota składająca się co najmniej z czterech lokali i nie ma odmiennych postanowień umownych w tym przedmiocie (wynikających z umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l.), podział wymaga pozytywnej uchwały właścicieli lokali (por. art. 22 ust. 3 pkt 6 i 9 u.w.l.), podjętej stosownie do art. 23 u.w.l. oraz notarialnego pełnomocnictwa dla zarządu lub zarządcy do dokonania podziału. Wykonania woli współwłaścicieli wyrażonej w uchwałach dokonuje zarząd lub zarządca, dysponując stosownym pełnomocnictwem w formie aktu notarialnego (art. 21 ust. 3 i art. 22 ust. 2 u.w.l. w zw. z art. 98 k.c.), w postaci odpowiedniej czynności podziału nieruchomości, a także w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.).

Podsumowując: jeżeli właściciele lokali nie uregulowali kwestii sposobu zarządu nieruchomością wspólną i nie wprowadzili odmiennych jego zasad, zastosowanie mają przepisy ustawy o własności lokali. Jeżeli współwłaściciele chcą dokonać podziału nieruchomości wspólnej, o którym stanowi art. 5 ust. 2 u.w.l., muszą w tym przedmiocie podjąć uchwałę lub uzyskać orzeczenie sądu, o którym mowa w art. 24 u.w.l.

W niniejszej sprawie – co dostrzegł Sąd Rejonowy - wnioskodawcy nie przedstawili, ani umowy modyfikującej zasady zarządu nieruchomością wspólną, ani stosownej uchwały właścicieli lokali, ani orzeczenia sądu. Trafnie uznał Sąd Rejonowy, że wystąpienie z wnioskiem o zniesienie współwłasności nie zastępuje wniosku o wydanie orzeczenia, o którym stanowi art. 24 u.w.l. (abstrahując od braku legitymacji wnioskodawców do wystąpienia z takim wnioskiem). Złożenie wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej z odwołaniem się do przepisów art. 211 k.c. stanowi w istocie próbę obejścia przepisów ustawy o własności lokali, w szczególności art. 5 ust. 2 ustawy.

Podsumowując: wywiedziona przez wnioskodawców apelacja nie zawierała zarzutów, mogących podważyć prawidłowość rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego i w konsekwencji podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

Podstawą prawną orzeczenia o kosztach postępowania apelacyjnego jest art. 520 § 1 k.p.c., zgodnie z którym każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swoim udziałem w postępowaniu. W tej sprawie nie było podstaw do zastosowania odstępstw przewidzianych w art. 520 § 2 lub 3 k.p.c., które zezwalają na wzajemne zniesienie lub obciążenie kosztami jednego uczestnika.

N. U.