Odbudowa spalonego budynku a odrębna własność lokalu. Sąd oddalił apelację

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 1 kwietnia 2025 roku z powództwa Ł. K. i O. K. przeciwko I. M. i W. L. (1) o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi oddalił powództwo (pkt 1.), zasądził od powodów solidarnie na rzecz pozwanych kwotę 5.400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty (pkt 2.) oraz nakazał pobrać od powodów solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa kwotę 1.600 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych (pkt 3.).

Swoje rozstrzygnięcie Sąd I instancji oparł na następujących ustaleniach faktycznych.

W dniu 15 stycznia 1997 roku przed notariuszem Ł. N. w X., L. A., O. K. i Ł. K. zawarli z T. M. i W. M. umowę sprzedaży odrębnej własności lokalu, zgodnie z którą L. A., O. K. i Ł. K. sprzedali T. i W. małżonkom M. jako odrębną własność, samodzielny lokal użytkowy oznaczony w inwentaryzacji literami A i B, składający się z dwóch izb, o powierzchni 57,4 m2, położony w X., przy (...) wraz ze związanym z tym lokalem udziałem w częściach i urządzeniach wspólnych oraz w (...), wynoszącym 467/10.000 części. Kupujący nabyli przedmiotowy lokal za fundusze objęte wspólnością ustawową, w jakiej ze sobą pozostawali.

Na podstawie zawartej umowy sprzedaży strony wniosły, aby z (...) numer (...) wskazany lokal został odłączony i została dla niego urządzona przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi Wydział Ksiąg Wieczystych nowa księga wieczysta, w której jako właściciele lokalu figurować będą T. i W. małżonkowie M., we wspólności ustawowej, z jednoczesnym ujawnieniem udziału właścicieli przedmiotowego lokalu użytkowego w częściach i urządzeniach wspólnych budynku oraz w działce gruntu. W umowie sprzedaży wskazano ponadto, że objęty nią lokal użytkowy jest w złym stanie technicznym i wymaga kapitalnego remontu.

Sporządzając akt notarialny Ł. N. dysponował wymaganą dokumentacją architektoniczną oraz zaświadczeniem (...) z dnia 12 lutego 1996 roku, wydanym na wniosek T. M., w treści którego stwierdzono, że lokal z zespołem izb oznaczonych w przedłożonej inwentaryzacji jako A i B przy ul(...) w X., stanowi samodzielną jednostkę w rozumieniu art. 2 ustawy o własności lokali, ze swobodnym dostępem od strony ul. (...).

Inwentaryzacja budynku gospodarczego została wykonana na zlecenie T. M.. W dokumentacji wskazano, że lokal jest jednokondygnacyjny, jego kubatura wynosi 233 m3, natomiast powierzchnia zabudowy i całkowita 74,2 m2. Odnośnie zniszczeń odnotowano m.in. zniszczenie desek na legarach, brak okna (witryny), oznaczono fragmenty ścianki działowej, fragment pieca.

W 1992 roku I. M., syn kupujących, podpisał umowę dzierżawy lokalu użytkowego przy ul. (...), w którym prowadził cukiernię. Lokal ten znajdował się po przeciwnej (prawej) stronie wjazdu na posesję, aniżeli budynek, o którym mowa wyżej. Ponadto na posesji tej wzniesiony jest (za wjazdem na posesję, na podwórzu) budynek trzypiętrowy wielomieszkaniowy.

Dla samodzielnego lokalu (...) położonego w X. przy ul. (...), z którym związany jest udział w wysokości 467/10.000 części w prawie własności części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz udział w prawie własności działki numer (...) z księgi (...) numer (...), Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). W dziale II wskazanej księgi wieczystej jako współwłaściciele lokalu ujawnieni są T. M. i W. M. we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Natomiast w dziale III tejże księgi wieczystej zamieszczono ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, z uwagi na to, że na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia, sporządzonego w dniu 23 lipca 2018 roku w X. przez notariusza Ł. N., repertorium (...), spadek po T. M. nabyła w całości jego żona W. M..

Dla nieruchomości gruntowej położonej w X. przy ul. (...), Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). W dziale drugim wskazanej księgi wieczystej jako współwłaściciele nieruchomości ujawnieni są: L. A. w 8/16 części oraz O. K. i Ł. K. w 8/16 części - we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. W księdze tej ujawniono ponadto posadowienie na nieruchomości budynku – (...) – dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...).

W dniu 6 lipca 1999 roku T. M. wystąpił do (...) z wnioskiem o pozwolenie na budowę budynku handlowo-biurowego w X. przy ul. (...). Do wniosku załączono projekt techniczno-odtworzeniowy budynku handlowo-biurowego autorstwa B. U.. W jego treści wskazano, że projektowany budynek będzie usytuowany w miejscu zniszczonego pożarem, będącego w bardzo złym stanie technicznym, parterowego obiektu handlowego o wymiarach 4,48 m szerokości i 16,56 m długości. E. przewidywał całkowitą rozbiórkę istniejącego budynku i wybudowanie w tym samym miejscu budynku parterowego z poddaszem użytkowym. Powierzchnię zabudowy określono na 74,18 m2. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu ustalono pierwotnie decyzją (...) z daty 31 marca 1999 roku, a ostatecznie decyzją z dnia 11 czerwca 1999 roku. W pierwszej z w/w decyzji odnotowano, że inwestycja obejmuje odtworzenie spalonego obiektu, nadbudowę piętra i łącznika na poziomie drugiej kondygnacji.

Decyzją z dnia 28 lipca 1999 roku Prezydent Miasta X. zatwierdził projekt budowlany i wydał dla T. i W. małżonków M. pozwolenie na budowę na nieruchomości przy ul. (...) w X., obejmujące budynek biurowo-handlowy (artykuły sportowe), odtwarzany w miejscu zniszczonego pożarem obiektu garażowo-gospodarczego, zgodnie z przedłożonym projektem. Decyzję tę przesłano współwłaścicielom nieruchomości przy ul. (...) O. K., Ł. K. oraz L. A., którzy byli stronami postępowania o pozwolenie na budowę. Osoby te, w związku z planowaną inwestycją, oświadczyły, że wyrażają zgodę na remont i rozbudowę budynku gospodarczego znajdującego się na ich posesji przy bramie wjazdowej po południowej stronie. Decyzja o pozwoleniu na budowę nie była przez te osoby kwestionowana.

W dniu 9 kwietnia 2002 roku T. M. wniósł o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę budynku biurowo-handlowego z dnia 28 lipca 1999 roku na pozwolenie na budowę pizzerii. W następstwie złożonego wniosku Prezydent Miasta X. uchylił swoją wcześniejszą decyzję w części dotyczącej funkcji obiektu i rozwiązań elementów elewacji oraz zatwierdził zmienny projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę obejmującego budynek usługowy (pizzerię). Nowy projekt architektoniczno-budowlany został przesłany współwłaścicielom nieruchomości przy ul. (...).

Oba projekty budowlane uzyskały akceptację konserwatora zabytków.

Od strony formalnej i projektowej inwestycją zajmował się B. U., pełniący funkcję kierownika budowy. Przed wykonaniem prac wykonał on wstępną ekspertyzę budynku oraz zaprojektował jego nową koncepcję. Na etapie projektu nie było wiadomo, w jakim stanie jest konstrukcja zniszczonego budynku, co zostanie ujawnione po zdjęciu dachu, w trakcie rozbiórki ścian, dlatego też nie można było przewidzieć, w jakiej części budynek zostanie rozebrany, a w jakim zachowany. W ramach prac rozbiórkowych, dokonano rozebrania elementów konstrukcyjnych, które uległy spaleniu lub zniszczeniu. Zdjęto w szczególności dach, zlikwidowano stolarkę, rozebrano mury do momentu, aż nadawały się do wykorzystania. Część ścian fundamentowych została wymieniona, większą część jednak udało się zachować. Spomiędzy ścian fundamentowych wybrano ziemię, zaś sam obrys ścian utworzono zgodnie z zatwierdzonym projektem. Wykonano strop nad parterem, ściany poddasza, konstrukcję dachu oraz sam dach z orynnowaniem i okapem w kierunku ulicy, schody wewnętrzne, stolarkę. Ściany wewnętrzne zostały dopasowane do wymogów wynikających z funkcji budynku. Odbudowany budynek został posadowiony w tym samym miejscu, co budynek zniszczony w pożarze, bez przesunięcia ścian. Z jednej strony graniczył z działką drogową obsługiwaną przez Pocztę Polską, z drugiej z inną parcelą. Ściana znajdująca się na terenie działki (...) pozostała w tym samym obrysie.

W trakcie realizacji budowy dochodziło do spotkań B. U. z inwestorami (małżonkami M.) oraz współwłaścicielami nieruchomości przy ul. (...). W czasie tych spotkań własność pozwanej i jej męża nigdy nie była kwestionowana. Między stronami nie dochodziło do kłótni, konfliktów, nieporozumień, panowała dobra atmosfera. Współwłaściciele działki cieszyli się, że w miejscu ruiny stanie odbudowana konstrukcja. Wszelkie kwestie wymagające uzgodnień były wcześniej dyskutowane. L. A., z którą ze wszystkich współwłaścicieli B. U. najczęściej rozmawiał, widziała projekty budowlane, była informowana co i z jakich przyczyn jest rozbierane, a co pozostawiane, wiedziała co będzie rozbudowywane, a co przebudowywane.

Po zakończeniu prac powód O. K. bywał okazyjnie na przedmiotowej nieruchomości. Miał on świadomość, że w miejscu jednokondygnacyjnego budynku stoi dwukondygnacyjny. Przez wiele lat nie było żadnych problemów dotyczących korzystania z nieruchomości. Dopiero w ostatnim czasie pojawił się problem dotyczący m.in. wywozu śmieci, zainicjowany przez najemcę lokalu usytuowanego w budynku strony pozwanej, w następstwie którego strona powodowa powzięła wątpliwości prawne dotyczące przedmiotowej nieruchomości.

W opinii z dnia 28 grudnia 2020 roku wydanej na zlecenie powoda, a dotyczącej budynku usytuowanego przy (...) w X., wskazano m.in., że:

- dokonano rozbiórki pozostałego po pożarze budynku, a potem powstał zupełnie nowy projekt odtworzeniowy tylko z nazwy, obejmujący nowe rozwiązania od fundamentu po dach, zachowujące jedynie zewnętrzne wymiary budynku gospodarczego i jego usytuowanie,

- projektowany budynek był zupełnie inny pod względem funkcji, rozwiązań materiałowych, układu pomieszczeń, czy też usytuowania okien i drzwi,

- był to całkowicie nowy budynek usytuowany w tym samym miejscu, a nie projekt odtworzeniowy, czy też odbudowa,

- wystąpiła niezgodność projektu z decyzją o warunkach zabudowy, która obejmowała odtworzenie spalonego obiektu,

- w nowym budynku nie zaprojektowano izb (...) i B, które były podstawą do wyodrębnienia lokalu w 1997 roku.

Decyzją z dnia 9 grudnia 2022 roku Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że decyzja Prezydenta Miasta X. z dnia 28 lipca 1999 roku o pozwoleniu na budowę została wydana z naruszeniem prawa z uwagi na fakt, że inwestorzy nie wykazali prawa do dysponowania nieruchomością inwestycyjną na realizację projektowanej inwestycji, nie uzyskali bowiem zgody pozostałych współwłaścicieli nieruchomości na wykonanie robót budowlanych przewidzianych w projekcie, jak również zgody na rozbiórkę istniejącego budynku gospodarczego (zgoda dotyczyła jedynie remontu i rozbudowy budynku gospodarczego, nie obejmowała natomiast rozbiórki budynku gospodarczego zniszczonego pożarem i budowy w jego miejsce nowego budynku). Powyższe stanowiło rażące naruszenie art. 32 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 33 ust. 2 pkt 2 oraz art. 33 ust. 4 pkt 1 ustawy Prawo budowlane. W pozostałym zakresie decyzja nie naruszała przepisów prawa. W konkluzji (...) stwierdził, że brak jest możliwości stwierdzenia nieważności przedmiotowej decyzji.

Zgodnie z operatem szacunkowym nieruchomości sporządzonym do sprawy I C 1863/20 toczącej się przed Sądem Rejonowym dla Łodzi-Widzewa w Łodzi, wartość lokalu niemieszkalnego (użytkowego) oznaczonego (...) o powierzchni użytkowej 101,6 m2, w budynku przy ul(...) w X., na datę 17 września 2020 roku, wynosiła 553.000 zł.

Następcą prawnym L. A. jest O. K., natomiast następcami prawnymi pozwanej W. M. są I. M. i W. L. (2).

Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił bądź jako bezsporny, bądź na podstawie dowodów z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy. Sąd oparł się także na dowodzie z przesłuchania stron oraz zeznaniach świadków. Świadkowie opisali proces odbudowy zniszczonego budynku, przy czym większą wiedzą na ten temat dysponował B. U., będący projektantem nowej konstrukcji oraz kierownikiem budowy. W swoich zeznaniach świadek ten wyraźnie zaznaczył, że rozebrana została wyłącznie ta część starego budynku, która nie nadawała się do dalszego wykorzystania. Co istotne, możliwość pozostawienia części dotychczasowej konstrukcji dopuścił w swojej relacji F. I., który przyznał, że mogło być tak, że „część budynku została rozebrana, a część została”, dodając, że nie wie, „ile było rozebrane i wykopane”. Wreszcie o pozostawieniu fragmentów zniszczonego budynku wspomina pozwany, który wskazuje, że wyłącznie część ścian oraz fundamentów musiała zostać rozebrana. Sąd Rejonowy nie podzielił przy tym argumentacji strony powodowej, jakoby samo stwierdzenie świadka U., że stary budynek był w ruinie, oznaczało, że każdy z jego elementów konstrukcyjnych wymagał rozbiórki. Nie budzi wszak wątpliwości, że przykładowo budynek pozbawiony dachu, okien, drzwi, z wybrakowanymi murami, dziurami w ścianach, będzie postrzegany jako ruina. Równie oczywiste jest jednak, że po wyeliminowaniu uszkodzonych fragmentów, pozostała jego konstrukcja, np. ściany działowe, może służyć jego odbudowie. Taka właśnie sytuacja miała miejsce w omawianej sprawie, na co dobitnie wskazują depozycje świadka U., ale i pośrednio świadka I. oraz pozwanego. W ocenie Sądu relacji świadka U. nie deprecjonuje także fakt, że zeznawał on niespójnie na temat tego, w jakich okolicznościach zostało sporządzone oświadczenie powodów o wyrażeniu zgody na remont budynku, czy też jak przebiegały jego spotkania z inwestorami i współwłaścicielami nieruchomości. Kwestionując na tej podstawie wiarygodność zeznań świadka strona powodowa zdaje się całkowicie ignorować okres czasu, jaki upłynął od daty w/w zdarzeń, jak również zapewne małą ich istotność dla świadka. Wszak w owym czasie strony nie pozostawały w konflikcie, panowała między nimi dobra, przyjazna atmosfera, nikt nie negował uprawnienia inwestorów do władania lokalem użytkowym, stąd też zapewne częstotliwość spotkań, ich liczba, skład osobowy, nie utkwiły w pamięci B. U.. Świadek nie musiał także dokładnie pamiętać, kto był autorem oświadczeń z k. 73-74, czy były one mu dyktowane, jeśli tak to przez kogo, skoro ważne było wyłącznie to, że ze strony współwłaścicieli gruntu brak było sprzeciwu co do prowadzonych prac. Dlatego też pomimo, że Sąd dostrzega w relacji świadka U. częściową niespójność, uznać należy, że nie podważa ona jej prawdziwości, zwłaszcza, że w dużej mierze dotyczy ona kwestii irrelewantnych z punktu widzenia rozstrzygnięcia sprawy. W zakresie istotnym twierdzenia świadka są konsekwentne, korespondują z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, w szczególności wskazują na zachowanie części zniszczonego budynku i jej wykorzystanie na potrzeby odbudowy/rozbudowy. Odnosząc się do wyjaśnień powoda Sąd zwrócił uwagę, że w dużej mierze były ogólnikowe. O. K. nie dysponował wiedzą na temat odbudowy spalonego budynku, akcentował wyłącznie, że wyrażał zgodę na jego remont/odbudowę, że nie sprzeciwiał się decyzjom administracyjnym o pozwoleniu na budowę, że miał wiedzę, że wybudowano budynek dwukondygnacyjny, że przyjmował wyjaśnienia inwestorów o prawidłowości budowy. Jednocześnie powód przyznał, że konflikt dotyczący nieruchomości powstał w ostatnim czasie oraz, że to właśnie on stał się przyczynkiem do kwestionowania przeprowadzonej odbudowy oraz prawa inwestorów do władania spornym lokalem. Pozwany I. M. opisał z kolei okoliczności, w jakich doszło do sprzedaży lokalu, odniósł się do stanu budynku przed jego odbudową, jak również sporu, który powstał wokół niego. Depozycje pozwanego zostały potwierdzone przez W. L. (1).

Na podstawie art. 235

2 § 1 pkt 2 k.p.c. Sąd pierwszej instancji pominął wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa. Wniosek ten miał na celu ustalenie czy lokal użytkowy pozwanych po zakończeniu budowy jest tym samym samodzielnym lokalem użytkowym, co lokal wyodrębniony aktem notarialnym z 1997 roku. Zdaniem Sądu wniosek ten zmierzał tak naprawdę do uzyskania od biegłego poglądu prawnego, zaś takie oceny należą do Sądu orzekającego w sprawie. Spór w niniejszej sprawie miał charakter typowo prawny i sprowadzał się do ustalenia jak kwalifikować rozbiórkę i odbudowę budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokalu.

Wobec tak ustalonego stanu faktycznego, Sąd Rejonowy uznał, że powództwo było niezasadne.

Sąd ten wskazał, że strona powodowa oparła swoje roszczenie na przepisie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (zwanej dalej ustawą), w myśl którego, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Zgodnie z art. 3 ustawy, domniemywa się, że prawo jawne w księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie to może zostać obalone w drodze postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystego z rzeczywistym stanem prawnym. Przez stan prawny ujawniony w księdze wieczystej należy rozumieć prawa rzeczowe i obligacyjne, które są wpisane w księdze wieczystej, oraz ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, wynikające z wpisu w księdze wieczystej. Rzeczywisty stan prawny nieruchomości kształtowany jest przez prawa rzeczowe do nieruchomości oraz podlegające wpisowi w księdze wieczystej prawa obligacyjne, które powstały wskutek zdarzeń przewidzianych przez prawo cywilne i nie wygasły. Niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym polega na niewpisaniu pewnego prawa lub wpisaniu go błędnie albo wpisaniu nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia. O niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym można mówić więc wtedy, gdy: określone prawo nie jest wpisane w księdze wieczystej lub zostało z niej bezpodstawnie wykreślone, mimo że istnieje, prawo jest wpisane w księdze wieczystej, lecz w rzeczywistości nie istnieje, w księdze wieczystej zamiast rzeczywiście uprawnionego z tytułu określonego prawa jest wpisana inna osoba, której prawo to nie przysługuje, nie wszystkie osoby, którym przysługuje określone prawo, są wpisane w księdze wieczystej lub są wpisane w niewłaściwych udziałach, przedmiot prawa został określony w księdze wieczystej niewłaściwie, wreszcie gdy treść prawa wynikająca z wpisu w księdze wieczystej nie odpowiada rzeczywistej jego treści (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2001 roku, IV CKN 506/2000, C. oraz z dnia 19 Stycznia 2012 roku, IV CSK 309/2011, C.).

W realiach niniejszej sprawy stan faktyczny był w dużej mierze między stronami niesporny. Wątpliwość dotyczyła tego, czy przy odbudowie zniszczonego budynku wykorzystano jakąkolwiek jego starą część. Na pytanie to w kontekście zeznań świadków oraz pozwanego należało odpowiedzieć twierdząco. Strona powodowa swoje roszczenie oparła przede wszystkim na dwóch zarzutach. Po pierwsze wskazywała, że na nieruchomości doszło do postawienia nowej konstrukcji, w miejsce dotychczasowej, w wyniku czego powstał całkowicie nowy twór budowalny z innym układem pomieszczeń, z inną kubaturą pierwszej kondygnacji w porównaniu z kubaturą rozebranego budynku, w którym mieścił się lokal użytkowy. Tak wykonane prace były sprzeczne ze zgodą udzieloną inwestorom, która obejmowała swoim zakresem jedynie remont i rozbudowę istniejącego zniszczonego budynku gospodarczego. W konsekwencji inwestorzy pozbawili się odrębnej własności samodzielnego lokalu użytkowego oznaczonego literami A i B, który przestał istnieć z chwilą wyburzenia pierwotnego budynku. Po drugie powodowie wywodzili, że nie można ustanowić odrębnej własności lokalu w budynku, który obejmuje wyłącznie jeden lokal. W konsekwencji umowa sprzedaży z dnia 15 stycznia 1997 roku jest nieważna z mocy art. 58 § 1 k.c. Doniosłość drugiego zarzutu nakazuje rozpatrzeć go w pierwszej kolejności.

Rozważania w tym zakresie rozpocząć należy od wyjaśnienia, że w orzecznictwie początkowo dopuszczono możliwość ustanowienia odrębnej własności lokalu w budynku obejmującym wyłącznie jeden lokal (por. wyrok SN z dnia 16 stycznia 2008 roku, IV CSK 402/07, Legalis). Pogląd ten zakwestionowano dopiero w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2010 roku (III CZP 85/10, OSNC 2011/5/57), z tym jednak zastrzeżeniem, że wskazano w jej treści, że wykorzystanie konstrukcji odrębnej własności lokali może być uzasadnione, gdy na wydzielonym gruncie postawiony jest więcej niż jeden budynek. Można mówić wówczas o samodzielności każdego z budynków w relacji do wszystkich pozostałych posadowionych na wspólnej nieruchomości gruntowej, a to wystarczy dla ustanowienia odrębnej własności lokali w poszczególnych budynkach. Możliwe jest zatem, przy spełnieniu w/w warunków, ustanowienie własności lokalu będącego jedynym lokalem w budynku, jeśli tylko posiada on przymiot samodzielności w rozumieniu art. 2 ustawy o własności lokali, który to przymiot sporny lokal niewątpliwie miał, o czym przesądza kwestionowane przez powodów zaświadczenie wydane przez (...). Jednocześnie w sprawie poza sporem pozostawało, że na nieruchomości przy (...) w X. posadowionych jest kilka budynków. W realiach rozpoznawanej sprawy jeszcze większe znaczenie ma pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 grudnia 2010 roku (III CZP 100/10, OSNC 2011/6/70), w której uznano za dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności lokalu w budynku posadowionym na nieruchomości będącej przedmiotem własności lub prawa użytkowania wieczystego spółdzielni mieszkaniowej także wówczas, gdy nieruchomość składa się z dwóch lub więcej wyodrębnionych geodezyjnie i niesąsiadujących ze sobą działek. Co istotne Sąd Najwyższy przyjął, że przeszkodą do ustanowienia odrębnej własności lokalu nie może być okoliczność, że ewentualny ułamkowy udział właściciela garażu w całej nieruchomości wspólnej (budynku i prawie użytkowania wieczystego gruntu) będzie się pokrywał z zajmowaną przez garaż działką. Zgodnie bowiem z art. 2 ustawy o własności lokali samodzielność jest bowiem jedyną przesłanką wyodrębnienia własności lokalu. W sytuacji więc, gdy wymaganie to jest spełnione (a w niniejszej sprawie niespornie było), to powinno być możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu. Nie bez znaczenia pozostaje także okoliczność, że kwestionowana umowa została zawarta przed notariuszem, który niejako „z urzędu” obowiązany był czuwać nad tym, aby była ona prawnie wiążąca. Powyższe zdaniem Sądu przemawia za uznaniem umowy sprzedaży lokalu użytkowego za ważną.

W ocenie Sądu Rejonowego nie mógł również odnieść zamierzonego skutku pierwszy z wywiedzionych zarzutów. Zebrany materiał dowodowy nie daje bowiem podstaw do wniosku, że doszło do całkowitego i nieodwracalnego rozebrania pierwotnego zniszczonego budynku usługowego. Wprawdzie faktycznie w dokumentacji projektowej widnieje zapis o całkowitej rozbiórce istniejącego budynku i wybudowaniu w tym samym miejscu budynku parterowego z poddaszem użytkowym, to w świetle zeznań świadka U. uznać należy, że w projekcie przewidziano najdalej idące zapisy, niejako na wszelki wypadek. Na etapie projektowym nie sposób było bowiem ocenić skali zniszczeń, a tym samym przewidzieć czy, a jeśli tak, to w jakim zakresie dotychczasowa konstrukcja będzie nadawać się do dalszego wykorzystania. W rzeczywistości jednak wykorzystano częściowo istniejącą konstrukcję zniszczonego budynku, w tym ściany fundamentowe. Nie ma zatem racji strona powodowa argumentując, że doszło najpierw do całkowitej rozbiórki budynku, a następnie jego wzniesienia od nowa. Okoliczność ta ma niezwykle istotne znaczenie, ponieważ o ile zgodzić należy się ze stanowiskiem, że wygaśnięcie prawa odrębnej własności następuje z chwilą zburzenia lokalu, o tyle – na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w przywołanej przez powodów uchwale z dnia 16 maja 2019 roku (III CZP 1/19, OSNC 2020/3/25) – skutek taki nastąpi pod warunkiem, że zburzenie lokalu jest całkowite i nieodwracalne. Jak bowiem wskazano w treści w/w judykatu, mogą wystąpić różne warianty zburzenia (zniszczenia) lokalu. Może to być całkowite zniszczenie budynku ze wszystkimi lokalami, całkowite zniszczenie lokalu, a także częściowe zniszczenie lokalu, np. uszkodzenie ściany, które wprawdzie oznacza utratę przez lokal cechy samodzielności, ale zwykle w stopniu przejściowym i łatwym do naprawienia. W realiach rozpoznawanej sprawy wskazany warunek niespornie nie został spełniony. Nie jest przy tym rzeczą rzadką, że w trakcie remontów lokali dochodzi do zmiany powierzchni poszczególnych pomieszczeń wchodzących w ich skład, przestawienia ścian wewnętrznych, ich burzenia a tym samym łączenia pomieszczeń, zmiany ich roli itp., które to działania w żaden sposób nie wpływają na byt prawa odrębnej własności. Zwrócić ponadto należy uwagę, że w myśl przepisów Prawa budowlanego, rozbiórkę winno się przeprowadzić jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, co w sprawie nie miało miejsca. Jednocześnie ustawa bardzo szeroko definiuje pojęcie budowy, przyjmując, że należy przez nią rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Jednocześnie wskutek przeprowadzonych przez inwestorów prac nie doszło do połączenia lokalu użytkowego z innym lokalem, jak również do jakiegokolwiek zajęcia gruntu niezajętego pod lokal będący przedmiotem odrębnej własności – z depozycji świadka U. dobitnie wynika, że odbudowany budynek został posadowiony w tym samym miejscu, co budynek zniszczony w pożarze, bez przesunięcia ścian zewnętrznych. Co więcej powierzchnia zabudowy pozostała praktycznie bez zmian (dla lokalu pierwotnego wynosiła 74,2 m2, natomiast dla lokalu odbudowanego 74,18 m2). Trudno przy tym uznać, aby wykonane prace były niezgodne z wolą współwłaścicieli nieruchomości. Wszak po otrzymaniu decyzji administracyjnych dotyczących pozwolenia na budowę, w których wprost mowa o odtworzeniu lokalu, nie zaskarżyli oni ich treści, mieli świadomość prowadzonych robót, uczestniczyli w spotkaniach ich dotyczących, a przede wszystkim wyrazili zgodę na remont i rozbudowę lokalu. Brak jest przy tym przesłanek, aby uznać, że remont ten miał na celu odtworzenie „jeden do jednego” pierwotnego lokalu. Nie sposób również uznać, że powodowie sprzeciwiali się nowym elementom konstrukcyjnym, skoro wyrazili zgodę na rozbudowę lokalu, co samo w sobie oznaczało, że będzie on konstrukcją odbiegał od pierwotnego. Jak wyjaśnił przy tym Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 kwietnia 1986 roku (III CZP 5/86, OSNCP 1987/2-3/29), nie budzi wątpliwości dopuszczalność takiej rozbudowy, w wyniku której powstanie lokal nie przekraczający rozmiarów określonych przez właściwe przepisy i rozbudowa nie spowoduje uszczuplenia nie zabudowanej części działki gruntu stanowiącej współwłasność właścicieli lokali, np. gdy polega na dobudowaniu piętra domu. W podobny sposób wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 25 listopada 2011 roku (III CZP 65/11, OSNC 2012/6/6), w której podniósł, że samodzielny lokal mieszkalny, będący przedmiotem odrębnej własności lokalu, może podlegać przebudowom prowadzonym w granicach wyznaczonych przez ściany, które wyodrębniają lokal z przestrzeni budynku i decydują o jego powierzchni i konfiguracji. Dopuszczalność tego rodzaju przebudowy lokalu może być uzależniona od uzyskania stosownych zezwoleń na drodze administracyjnej (pozwolenie na budowę lub zgłoszenie), ale jej wykonanie prowadzi, co najwyżej, do zmiany konfiguracji samodzielnego lokalu mieszkalnego, jako przedmiotu odrębnej własności. Przypomnienia wymaga, że O. K., co sam przyznał, miał świadomość powstania nowej kondygnacji budynku, który to stan zaakceptował. Finalnie decyzja o pozwoleniu na budową nie została uznana za nieważną, choć oczywiście Sąd dostrzega fakt, że częściowo została ona wydana z naruszeniem prawa.

Jednocześnie Sąd podkreślił, iż nie można mówić o tym, że w sprawie doszło do całkowitego i nieodwracalnego zburzenia budynku (a przy tym do wygaśnięcia odrębnej własności lokalu), również z tego względu, iż już na etapie planowania inwestycji małżeństwo M. zakładało odbudowę budynku, w którym mieścił się lokal.

Dodatkowo Sąd Rejonowy zwrócił uwagę, że żądanie powodów dotyczyło wyłącznie uzgodnienia z rzeczywistym stanem prawnym księgi wieczystej o nr (...). Tymczasem nie budzi wątpliwości, że w przypadku wykreślenia postulowanych wpisów z tej księgi pozwanym przysługiwałby udział we współwłasności nieruchomości (co zresztą przyznają powodowie w pozwie), który winien być wpisany w dziale II księgi wieczystej o nr (...). Takiego żądania powodowie jednak nie sformułowali, co sprawia, że ich roszczenie dąży do pozbawienia pozwanych własności, co prowadziłoby do daleko idących skutków, niewątpliwie naruszających bezpieczeństwo obrotu prawnego. Uprawniona jest zatem konkluzja, że powodowie, od samego początku reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika, sformułowali żądanie pozwu w sposób nieprawidłowy, niekompletny, co także przemawia za jego oddaleniem.

Reasumując Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że nie sposób przyjąć, że istnieje niezgodność miedzy stanem prawnym przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Końcowo, niejako na marginesie Sąd zaznaczył, że w jego ocenie dochodzone w sprawie roszczenie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Zgodnie z art. 5 k.c. nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Klauzule społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa i zasad współżycia społecznego należy traktować jako normy społeczne ogólne, mające na celu złagodzenie rygoryzmu prawnego przepisów prawnych i dostosowaniu ich do potrzeb życia (do konkretnych okoliczności faktycznych). Są to normy odnoszące się do wszystkich możliwych przypadków, gdy powoływanie się na prawo podmiotowe nie stanowi jego wykonywania, lecz jego nadużywanie, które nie jest społecznie aprobowane. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 stycznia 2007 roku (III CZP 117/06, OSNC 2007/11/165) zarówno w doktrynie prawa cywilnego, jak i judykaturze, dominuje pogląd, iż nie ma podstaw do czynienia jakichkolwiek wyłączeń w zakresie stosowania art. 5 k.c. Przestrzeganie zasad współżycia społecznego powinno być zatem immanentnym czynnikiem każdego zachowania się w każdej sytuacji. Wykonywanie prawa podmiotowego w sposób sprzeczny z tymi kryteriami jest bezprawne i z tego względu nie korzysta z ochrony jurysdykcyjnej. Norma zawarta w tym przepisie ma charakter wyjątkowy i może być stosowana tylko po wykazaniu wyjątkowych okoliczności, w sytuacji, gdy w inny sposób nie można zabezpieczyć interesu osoby zagrożonej wykonaniem prawa podmiotowego przez inną osobę (por. m.in. wyrok SN z dnia 17 października 1969 roku, III CRN 310/69, OSNCP 1970/6/115) oraz w tych szczególnych przypadkach, w których wykorzystywanie uprawnień wynikających z przepisów prawa prowadziłoby do skutku nie aprobowanego w społeczeństwie ze względu na przyjętą w społeczeństwie zasadę współżycia społecznego. Jak podnosi się w judykaturze, treść art. 5 k.c. oznacza odesłanie do zasad słuszności, dobrej wiary w sensie obiektywnym, zasad uczciwości obowiązującej w stosunkach cywilnoprawnych i zasady lojalności wobec partnera (por. m.in. wyrok SN z dnia 3 października 2000 roku, I CKN 308/00, LEX; wyrok SN z dnia 4 października 2001 roku, I CKN 871/00, LEX). W orzecznictwie Sądu Najwyższego akcentuje się ponadto moralny wymiar zasad współżycia społecznego, podkreślając, że stwierdzenie nadużycia prawa wymaga skonkretyzowania działań, które pozostają w sprzeczności z normami moralnymi godnymi ochrony i przestrzegania w społeczeństwie. Na treść zasad współżycia społecznego składają się przy tym akceptowane i godne ochrony reguły rzetelnego postępowania w stosunkach społecznych (por. m.in. wyrok SN z dnia 3 lutego 1998 roku, I CKN 459/97, LEX nr 78424). Podkreślenia wymaga także okoliczność, iż zawarta w treści art. 5 k.c. dyrektywa nie została zakwestionowana w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego, który stwierdzając zgodność art. 5 k.c. z Konstytucją (wyrok TK z dnia 17 października 2000 roku, SK 5/99, OTK ZU 2000/7 poz. 254), podkreślił przydatność klauzul generalnych - w tym zasad współżycia społecznego - dla nadawania stosowaniu przepisów „bezpośredniego sensu aksjologicznego zakorzenionego w Konstytucji”. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, zasady współżycia społecznego, mimo że wywodzą się z poprzedniego okresu, współistnieją z całym systemem prawa cywilnego i jako czynnik uelastyczniający ten system, muszą być brane pod uwagę przez sądy przy rozstrzyganiu każdej sprawy. Przez pojęcie zasad współżycia społecznego należy rozumieć podstawowe zasady etycznego i uczciwego postępowania, wyrażające ideę słuszności w prawie i wolności ludzi, odwołujące się do powszechnie znanych w naszej kulturze wartości. Jest oczywiste, że klauzula zasad współżycia społecznego odwołuje się do ocen i wartości ukształtowanych poza systemem prawnym, a więc mających charakter zasad moralnych, obyczajowych, czy też zwyczajowych. Wydaje się, że za trafne i istotne dla praktyki stosowania prawa należy uznać spostrzeżenie, iż zasady współżycia społecznego mają chronić przede wszystkim pewne wartości moralne, natomiast zasady społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa - wartości ekonomiczne. Tym samym nie jest uważane za wykonywanie prawa przez uprawnionego w sytuacji, gdy jego działanie lub zaniechanie pozostaje w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa lub zasadami współżycia społecznego. Wręcz przeciwnie, należy uznać, iż mamy wówczas do czynienia z nadużyciem prawa podmiotowego. Jednocześnie należy pamiętać, że prawo własności jest prawem chronionym przez Konstytucję i równocześnie jednym z fundamentalnych praw ustrojowych. Wobec tego, jak wynika z utrwalonego, aktualnego stanowiska judykatury i doktryny, stosowanie art. 5 k.c. w ogóle, a w przypadku roszczeń związanych z prawem własności w szczególności, winno mieć charakter wyjątkowy i winno być szczególnie uzasadnione.

Na gruncie rozpoznawanej sprawy Sąd Rejonowy przypomniał, że strona powodowa (w jej pierwotnym składzie) wyraziła zgodę na przeprowadzone prace budowlane, była świadoma ich przebiegu, jak również treści decyzji administracyjnych ich dotyczących, zaakceptowała finalny rezultat tych prac. Co istotne, zarówno w trakcie procesu budowlanego, jak i przez wiele kolejnych lat, żaden ze współwłaścicieli nieruchomości nie kwestionował uprawnienia W. M. i jej męża do władania lokalem użytkowym, nie podnosił, że w wyniku odbudowy lokalu utracili oni prawo odrębnej jego własności. Dopiero niedawny konflikt pomiędzy powodem a użytkownikiem lokalu, który wynajmował go od W. M. sprawił, że zaczął on kontestować istniejący stan rzeczy. Taka następcza postawa w ocenie Sądu nosi znamiona złośliwości. W takiej sytuacji żądanie powodów należy uznać za sprzeczne z poczuciem sprawiedliwości, godzące w zasady uczciwości obowiązującej w stosunkach cywilnoprawnych oraz reguły rzetelnego postępowania w relacjach międzyludzkich, a wydany wyrok uwzględniający roszczenie pozwu należałoby postrzegać jako niesłuszny, nieakceptowalny społecznie.

Mając powyższe rozważania na uwadze Sąd Rejonowy oddalił powództwo.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Pozwani wygrali proces w całości, w związku z czym należało zasądzić od powodów na ich rzecz całość poniesionych przez nich kosztów. Na koszty te złożyła się jedynie kwota 5.400 zł, obejmująca koszt zastępstwa procesowego. Pozwani byli reprezentowania przez pełnomocnika będącego adwokatem. W związku z tym koszty zastępstwa procesowego należało ustalić na podstawie Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2023r., poz.1964 t.j.).

Stosownie do § 5 pkt 8 wskazanego Rozporządzenia stawki minimalne wynoszą za prowadzenie spraw z zakresu własności, innych praw rzeczowych i prawa o księgach wieczystych: o usunięcie niezgodności między treścią wpisu w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym - 50% stawki obliczonej na podstawie § 2 od wartości prawa dotkniętego niezgodnością. W niniejszej sprawie postanowieniem z dnia 15 lutego 2023 roku (k. 209) ustalono wartość przedmiotu sporu na kwotę 553.000 zł. W związku z tym stawka minimalna w niniejszej sprawie winna była wynieść 50% stawki z § 2 pkt 7 Rozporządzenia (50% z 10.800 zł) tj. 5.400 zł.

Zgodnie z § 15 Rozporządzenia opłaty stanowiące podstawę zasądzania kosztów zastępstwa prawnego i kosztów adwokackich ustala się z uwzględnieniem stawek minimalnych określonych w rozdziałach 2-4. Opłatę ustala się w wysokości przewyższającej stawkę minimalną, która nie może przekroczyć sześciokrotności tej stawki ani wartości przedmiotu sprawy, jeśli uzasadnia to:

1) niezbędny nakład pracy adwokata, w szczególności poświęcony czas na przygotowanie się do prowadzenia sprawy, liczba stawiennictw w sądzie, w tym na rozprawach i posiedzeniach, czynności podjęte w sprawie, w tym czynności podjęte w celu polubownego rozwiązania sporu, również przed wniesieniem pozwu;

2) wartość przedmiotu sprawy;

3) wkład pracy adwokata w przyczynienie się do wyjaśnienia okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, jak również do wyjaśnienia i rozstrzygnięcia istotnych zagadnień prawnych budzących wątpliwości w orzecznictwie i doktrynie;

4) rodzaj i zawiłość sprawy, w szczególności tryb i czas prowadzenia sprawy, obszerność zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego lub biegłych sądowych, dowodu z zeznań świadków, dowodu z dokumentów, o znacznym stopniu skomplikowania i obszerności.

Sąd Rejonowy nie znalazł podstaw do podwyższenia na podstawie §15 ust. 3 Rozporządzenia opłaty adwokackiej (kosztów zastępstwa procesowego). W szczególności takiego podwyższenia nie uzasadnia nakład pracy adwokata ani rodzaj i zawiłość sprawy. Należy wskazać, iż pełnomocnik pozwanych nie wykazał się nadzwyczajnym nakładem pracy. Sąd oczywiście zauważył, iż pełnomocnik pozwanych składał (często bez zobowiązania Sądu) wiele pism przygotowawczych w toku postępowania. Jednakże pisma te jedynie w swojej początkowej części odnoszą się do istotnych problemów procesu sądowego, zaś w dalszych częściach są one powieleniem argumentacji z poprzednio sporządzonych pisma (zazwyczaj są to przekopiowane, już wcześniej powoływane fragmenty orzecznictwa). Wartość przedmiotu sprawy, a także rodzaj i zawiłość sprawy również nie przemawiają za podwyższeniem stawki zastępstwa procesowego. Ustawodawca bowiem uzależnił stawkę minimalną od wartość przedmiotu sporu (w tej sprawie wynoszącej 553.000 zł) i wprost wskazał, iż w sprawach o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym będzie to 50% stawki ustalonej na podstawie § 2 od wartości przedmiotu sporu. Należy mieć na uwadze, iż większość spraw opartych na art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest sprawami trudnymi. Jednakże przedmiotowa sprawa nie odbiega swoją zawiłością (zarówno pod względem faktycznym, jak i prawnym) od innych tego typu spraw.

Sąd również nie znalazł podstaw do zasądzenia na rzecz każdego z pozwanych (odrębnie) kosztów procesu. Należy mieć bowiem na względzie, iż pozwani I. M. i W. L. (1) wstąpili do niniejszego postępowania jako następcy prawni zmarłej pozwanej W. M.. Ich współuczestnictwo należy zakwalifikować jako współuczestnictwo materialne, jednolite i konieczne. Pozwani

[…]