Hipoteka przymusowa zostanie w księdze, komornik nie potwierdził wygaśnięcia długu

Postanowieniem z dnia 6 maja 2025 r., wydanym w sprawie sygn. Akt Nr Dz. Kw. 63084/24 (...) z wniosku F. B. i G. B., przy udziale T. B., Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi, na skutek skargi F. B. i G. B. na orzeczenie referendarza sądowego z dnia 4 marca 2025 r. Nr Dz. Kw. 68084/24, oddalił wniosek o wykreślenie hipoteki w całości.

Swoje rozstrzygnięcie Sąd I instancji oparł na ustaleniach faktycznych

i rozważaniach prawnych:

(...) prowadzona jest dla nieruchomości stanowiącej działkę (...) położoną w O. przy (...) o powierzchni 0,2823 ha. W dziale II jako właściciele ujawnieni są G. B. i F. B. na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. W dziale IV wpisana jest hipoteka przymusowa do kwoty 39.174,46 zł na rzecz wierzyciela T. B.. Hipoteka została wpisana na podstawie tytułu wykonawczego w postaci wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 13 marca 2007 roku sygn. akt X GC 1/07.

Komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi S. M. wszczął i prowadził postępowanie egzekucyjne Km 1932/(...) na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 13 marca 2007 roku sygn. akt X GC 1/07.

Postanowieniem z dnia 1 października 2021 roku Komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi S. M. dokonał ustalenia opłat i zakończył postępowanie egzekucyjnego Km 1932/07.

Sąd Rejonowy ocenił wniosek jako niezasadny i podlegający oddaleniu.

Na wstępie Sąd I instancji zaznaczył, iż wpis w księdze wieczystej dokonywany jest jedynie na wniosek i w jego granicach, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie wpisu z urzędu. Rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej, o czym stanowi art. 626(8) § 1 i 2 k.p.c.

Zakres kognicji Sądu rozpoznającego wniosek o wpis w księdze wieczystej obejmuje jedynie badanie wniosku, dołączonych do niego dokumentów oraz treści księgi wieczystej. Oznacza to, że wyłączone jest zarówno badanie przez Sąd innych dokumentów, niż dołączone do wniosku, jak i okoliczności, które nie wynikają z wniosku, dołączonych do niego dokumentów i treści księgi wieczystej, jeżeli miałyby stanowić podstawę wpisu. Niedopuszczalne jest również prowadzenie postępowania dowodowego, zmierzającego do ustalenia istnienia podstawy wpisu, która nie wynika z przedstawionych dokumentów. Sąd wieczystoksięgowy jest przy tym związany stanem rzeczy istniejącym w dacie złożenia wniosku oraz kolejnością wpływu wniosków. Badanie zaś treści księgi wieczystej odnosi się do stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej i do ustalenia, czy prawo, którego wniosek dotyczy, wywodzi się z prawa poprzednika. W postępowaniu wieczystoksięgowym sąd nie może prowadzić postępowania dowodowego wykraczającego poza granice, które zostały zakreślone w art. 626(8)§ 2 k.p.c. ani uwzględniać dalszych okoliczności niewynikających z wskazanych w tym przepisie dowodów.

Sąd Rejonowy podał, że w rozpoznawanej sprawie wnioskodawcy domagali się wykreślenia w dziale IV hipoteki przymusowej do kwoty 39.174,46 zł wpisanej na rzecz T. B..

Zgodnie z art. 100 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341) w razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Podstawowym obowiązkiem wierzyciela, jaki wynika z art. 100 w zw. z art. 31 ust. 2, jest wydanie właścicielowi nieruchomości odpowiedniego dokumentu, który stanowi podstawę wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Dokument taki potocznie bywa nazywany – w sposób już archaiczny – „kwitem mazalnym”. Z treści wspominanego musi wynikać, że wszystkie zabezpieczone wierzytelności zostały spłacone (lub w inny sposób wygasły) i nie mogą powstać kolejne wierzytelności objęte hipoteką, hipoteka wygasła albo wierzyciel wyraża zgodę na wykreślenie określonej hipoteki z księgi wieczystej w związku z wygaśnięciem zabezpieczonych wierzytelności. (T. Czech [w:] Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz. Tom II. Hipoteka, wyd. III, LEX/el. 2025, art. 100)

Podstawę wykreślenia hipoteki stanowić może np. pisemne oświadczenie banku -wierzyciela, które potwierdza wygaśnięcie hipoteki zabezpieczającej wierzytelność banku wynikającą z czynności bankowej (art. 95 ust. 1 p.b.), pisemne oświadczenie funduszu sekurytyzacyjnego (wyspecjalizowanego funduszu wierzytelności) stwierdzające wygaśnięcie hipoteki (art. 194 ust. 1 u.f.i.), oświadczenie administratora hipoteki z podpisem notarialnie poświadczonym o zmianie warunków emisji w zakresie wysokości, formy lub warunków zabezpieczenia wierzytelności wynikających z obligacji (art. 31 ust. 6 pkt 2 u.o.), dokument urzędowy wystawiony przez organ władzy publicznej, który stwierdza wygaśnięcie hipoteki uzyskanej w ramach jego zadań publicznych (art. 244 § 1 k.p.c. w zw. z art. 31 ust. 2 u.k.w.h.)

Załączone do wniosku postanowienie Komornika sądowego o zakończeniu postępowania egzekucyjnego i ustaleniu jego kosztów nie należy do katalogu dokumentów, w oparciu o które możliwe jest wykreślenie hipoteki przymusowej. Orzeczenie to potwierdza jedynie fakt zakończenia postępowania egzekucyjnego. Treść postanowienia nie przesądza o tym, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką wygasła w całości i nie mogą powstać z niej kolejne wierzytelności objęte hipoteką. W takiej sytuacji podstawę wykreślenia hipoteki stanowić może pisemne oświadczenie T. B. z podpisem notarialnie poświadczonym stwierdzające wygaśnięcie wierzytelności i zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki albo odpis prawomocnego wyroku sądu wydanego w procesie na podstawie art. 10 ust. 1 u.k.w.h., który potwierdza, że w księdze wieczystej nie istnieje określona hipoteka.

Mając na względzie powyższe okoliczności Sąd Rejonowy uznał, iż w rozpoznawanej sprawie istnieje przeszkoda dla dokonania wpisu zgodnie z wnioskiem, co skutkowało jego oddaleniem.

Apelację od tego orzeczenia złożyli wnioskodawcy, zaskarżając je w całości. Zaskarżonemu postanowieniu apelujący zarzucili:

1. naruszenie art. 244 § 1 k.p.c. w zw. z art. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzez uznanie, że postanowienie komornika sądowego z dnia 1.10.2021 r. stwierdzające, że całe roszczenie egzekucyjne 'wynikające z tytułu wykonawczego zostało zaspokojone nie może stanowić podstawy wykreślenia hipoteki.

2. naruszenie art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzez niezastosowanie powołanego zapisu ustawy i uznanie przez sąd, że zakończenie postępowania egzekucyjnego w związku ze spłatą całej należności wynikającej z tytułu wykonawczego nie stanowi podstawy do wykreślenia hipoteki

3. niezrozumiałe powoływanie się przez sąd na art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece i uznanie, że do wykreślenia hipoteki niezbędne jest notarialnie potwierdzone oświadczenie wierzyciela, banku lub funduszu sekurytyzacyjnego, podczas gdy wierzytelność wyegzekwowana była przez komornika sądowego co zostało potwierdzone postanowieniem komornika sądowego o zakończeniu postępowania egzekucyjnego w związku z zapłatą przez dłużników w całości, zobowiązania wynikającego z tytułu wykonawczego.

W konsekwencji podniesionych zarzutów skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest niezasadna, a Sąd Rejonowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych w zakresie niezbędnym dla rozstrzygnięcia sprawy, które Sąd II instancji z powodzeniem może uznać za własne, jak również zastosował do nich w sposób właściwy unormowania prawa materialnego.

Biorąc pod uwagę granice kognicji Sądu wieczystoksięgowego określone w art. 626

8 § 2 k.p.c., stwierdzić trzeba, że w postępowaniu o dokonanie wpisu do księgi wieczystej zadaniem wnioskodawcy jest co do zasady dołączenie do wniosku dokumentów, stanowiących dowody zmiany ujawnionego w księdze stanu prawnego nieruchomości w sposób odpowiadający zgłoszonemu we wniosku żądaniu, a Sąd wieczystoksięgowy bada, czy przedłożone dokumenty, ze względu na ich treść i formę, mogą stanowić wymaganą prawem podstawę dokonania postulowanego wpisu, co w efekcie doprowadzi treść księgi do stanu odpowiadającego wynikającej z nich zmianie stanu prawnego.

W pierwszej kolejności przypomnieć trzeba powoływany już przez Sąd I instancji (i fundamentalny dla określenia zakresu kognicji Sądu wieczystoksięgowego oraz granic możliwych do poczynienia w tym postępowaniu ustaleń) art. 626

8 § 2 k.p.c., zgodnie z którym przy rozpoznawaniu wniosku o wpis sąd bada wyłącznie treść i formę wniosku i dołączonych do niego dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Należy wskazać, iż badanie treści wniosku polega na sprawdzeniu, czy wniosek został złożony przez osobę legitymowaną do jego wniesienia i czy przytoczone we wniosku okoliczności mogą stanowić podstawę dokonania żądanego w nim wpisu, badanie formy wniosku – na sprawdzeniu, czy odpowiada on wymaganiom formalnym przewidzianym przez przepisy proceduralne, zaś badanie treści księgi wieczystej odnosi się do stanu prawnego nieruchomości (praw jawnych) ujawnionego w księdze. Jeśli chodzi natomiast o badanie dokumentów mających stanowić podstawę wpisu, Sąd wieczystoksięgowy kontroluje to, czy zostały one sporządzone w formie wymaganej przez ustawę dla dokumentów uzasadniających dokonanie wpisu w księdze oraz czy ich treść uzasadnia żądanie wniosku.

Sąd Rejonowy przy orzekaniu nie naruszył dyspozycji art. 244 § 1 k.p.c. w zw. z art. 31 ust. 2 o księgach wieczystych i hipotece. Jak słusznie skonkludował Sąd I instancji, postanowienie Komornika sądowego o zakończeniu postępowania egzekucyjnego i ustaleniu jego kosztów nie należy do katalogu dokumentów, w oparciu o które możliwe jest wykreślenie hipoteki przymusowej. Orzeczenie to potwierdza jedynie fakt zakończenia postępowania egzekucyjnego, natomiast w żaden sposób nie przesądza o tym, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką wygasła w całości.

Podstawowym obowiązkiem wierzyciela, jaki wynika z art. 100 w zw. z art. 31 ust. 2, jest wydanie właścicielowi nieruchomości odpowiedniego dokumentu, który stanowi podstawę wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej (zob. komentarz do art. 94, teza 74). Dokument taki potocznie bywa nazywany – w sposób już archaiczny – „kwitem mazalnym”.

I tak przykładowo podstawą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej może być m.in.: 1) oświadczenie wierzyciela z podpisem notarialnie poświadczonym, które potwierdza wygaśnięcie hipoteki (art. 31 ust. 1–2); 2) pisemne oświadczenie banku-wierzyciela, które potwierdza wygaśnięcie hipoteki zabezpieczającej wierzytelność banku wynikającą z czynności bankowej (art. 95 ust. 1 p.b.); 3) pisemne oświadczenie funduszu sekurytyzacyjnego (wyspecjalizowanego funduszu wierzytelności) stwierdzające wygaśnięcie hipoteki (art. 194 ust. 1 u.f.i.); 4) oświadczenie administratora hipoteki z podpisem notarialnie poświadczonym o zmianie warunków emisji w zakresie wysokości, formy lub warunków zabezpieczenia wierzytelności wynikających z obligacji (art. 31 ust. 6 pkt 2 u.o.); 5) dokument urzędowy wystawiony przez organ władzy publicznej, który stwierdza wygaśnięcie hipoteki uzyskanej w ramach jego zadań publicznych (art. 244 § 1 k.p.c. w zw. z art. 31 ust. 2 u.k.w.h.). Z piśmiennictwa por. np. I. (...) [w:] I. W. i in., Ustawa..., s. 590; G. M. [w:] Ustawa..., s. 842–846; F. M. [w:] Kodeks..., s. 1300; (...). (...), Podstawa..., s. 326 i n.; T. X. [w:] System Prawa Prywatnego, t. 4 (2021), s. 612; O. X. [w:] Ustawa..., s. (...).

Powyższe wyliczenie wbrew twierdzeniom skarżących ma charakter przykładowy, nie zaś zamknięty. Kluczowe jest, aby wskazany dokument miał treść, która pozwoli jednoznacznie sądowi wieczystoksięgowemu na ustalenie, bez większych wątpliwości, że określona hipoteka wygasła.

Zależnie od okoliczności, niewystarczające może być stwierdzenie w dokumencie, że wierzyciel otrzymał określoną sumę pieniężną tytułem spłaty zabezpieczonej wierzytelności (zob. art. 462 § 1 k.c.) albo że wszystkie zabezpieczone wierzytelności spłacono (zob. postanowienie SN z 22.02.2008 r., V CSK 400/07, LEX nr 610184; por. jednak S. Rudnicki, Ustawa..., s. 316). Dokument o takiej treści nie zawsze dostatecznie wykazuje, że hipoteka wygasła, ponieważ z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu (art. 94–941).

Dokument w postaci postanowienia Komornika sądowego o zakończeniu postępowania egzekucyjnego i ustaleniu jego kosztów nie stanowi wystarczającej podstawy do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, ponieważ nie potwierdza, że wygasły wszystkie zabezpieczone wierzytelności i nie mogą już one powstać w przyszłości (podobnie Ł. (...) [w:] Ustawa..., s. 1016). Wniosek powinien zostać oddalony (art. 6269 k.p.c.). Z orzecznictwa zob. np. postanowienie SN z 24.11.2009 r., V CSK 127/09, LEX nr 610183; wyrok SN z 11.10.2022 r., II CSKP 422/22, LEX nr 3508499.

Zalecane jest, aby dokument pochodzący od wierzyciela jasno stwierdzał, że, wygasły wszystkie wierzytelności zabezpieczone określoną hipoteką i w przyszłości nie mogą już powstać żadne z wierzytelności podlegających zabezpieczeniu lub dana hipoteka wygasła albo wierzyciel wyraża zgodę na wykreślenie oznaczonej hipoteki z księgi wieczystej. Dopiero taki dokument będzie stanowił wystarczającą podstawę do wykreślenia hipoteki.

Mając powyższe okoliczności na uwadze Sąd Rejonowy przy orzekaniu nie naruszył również dyspozycji art. 94 i 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodzić się bowiem należy z Sądem I instancji, że w okolicznościach przedmiotowej sprawy brak jest wystarczających okoliczności do uznania, że wierzytelność T. B., zabezpieczona hipoteką, wygasła w całości.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. oddalił apelację wnioskodawców jako niezasadną.