Sąd uchylił wyrok o czynsz po wypowiedzeniu najmu i przekazał sprawę ponownie

Wyrokiem z dnia 5 grudnia 2025 r., w sprawie II C 172/25 Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi zasądził od Ł. Ł. na rzecz I. E. kwotę 3.278,33 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwot: 1.680 zł od dnia 7 grudnia 2023 roku do dnia zapłaty, 309,07 zł od dnia 7 grudnia 2023 roku do dnia zapłaty, 226,36 zł od dnia 7 października 2022 roku do dnia zapłaty, 401,91 zł od dnia 7 listopada 2023 roku do dnia zapłaty, 574,18 zł od dnia 7 stycznia 2024 roku do dnia zapłaty, 86,81 zł od dnia 21 października 2024 roku do dnia zapłaty; oddalił powództwo w pozostałej części oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 1.956,60 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

Sąd Rejonowy ustalił i zważył, że powód I. E. jest współwłaścicielem (...) mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy (...) w G.. Lokal stanowi kawalerkę, składającą się z przedpokoju, łazienki, kuchni połączonej z salonem i sypialni, usytuowanej na 3 piętrze w budynku, o powierzchni 38 m2. W dniu 21 stycznia 2022 roku powód zawarł z pozwaną Ł. Ł. umowę najmu (...) położonego w budynku przy (...) w G.. Umowa została zawarta na okres od 01 lutego 2022 roku do 31 stycznia 2023 roku z możliwością jej przedłużenia. Zgodnie z § 5 ust. 1 umowy najemczyni była zobowiązana do ponoszenia comiesięcznych kosztów najmu w kwocie 1.350 zł, czynszu dla wspólnoty w kwocie 280 zł oraz opłat za media, w tym wodę, energię elektryczną i gaz według wskazań liczników, każdorazowo podawanych wynajmującemu na koniec miesiąca, który na tej podstawie miał wyliczyć koszt zużycia mediów według obowiązujących taryf dostawców. Dla zabezpieczenia kosztów naprawy szkód nienaprawionych przez najemcę oraz wysprzątania lokalu, najemczyni w chwili zawarcia umowy miała wpłacić kaucję o wartości sumy miesięcznego najmu i czynszu, która miała być rozliczona przy rozwiązaniu umowy. Koszt usunięcia braków, sprzątania lub naprawy usterek, jakie zostaną stwierdzone podczas oględzin przy rozwiązywaniu umowy, będą poniesione przez najemcę z kwoty kaucji. Kaucja nie mogła być zaliczona jako spłata ostatniego miesiąca najmu. Zgodnie z § 6 umowy najemca miał regularnie utrzymywać lokal w czystości, a ponadto ponosić koszty naprawy wszelkich uszkodzeń i szkód powstałych w trakcie użytkowania lokalu. Stosownie do § 7 umowy opłata za najem uiszczana była z góry do 6-go dnia każdego miesiąca na wskazane w umowie konto bankowe. Zgodnie z § 11 umowy w razie naruszenia przez najemcę warunków umowy, w szczególności braku terminowego opłacenia wynajmu, czynszu, mediów lub niszczenia, nadużywania mienia lokalu, wynajmujący mógł rozwiązać umowę natychmiastowo, co wiązało się z natychmiastowym opuszczeniem lokalu. W załączniku nr 1 do umowy wskazano, iż lokal był wyposażony w następujące rzeczy: kuchnia - lodówka, zamrażarka, zmywarka, kuchenka mikrofalowa, płyta indukcyjna czteropalnikowa, piekarnik, zlewozmywak, szafki wiszące z podświetleniem, szafki stojące z szufladami, czajnik elektryczny, sztućce, talerze, kubki, garnki, kosz na śmieci, łazienka - pralka, kabina natryskowa, umywalka, WC i szafki, lustro, salonik -wersalka, pufa, stół z dwoma krzesłami, szafka pod telewizor, telewizor z anteną i dekoderem, żyrandol, sypialnia – tapczan z materacem, stolik, szeroka szafa wbudowana dwudrzwiowa z wieszakami, przedpokój - stojący wieszak, szafka na buty, wbudowana szafa dwudrzwiowa, odkurzacz. Ogrzewanie mieszkania i ciepła woda dostarczane są z pieca gazowego sterowanego automatycznie, usytuowanego w łazience.

Pozwana dostała klucze do lokalu od poprzedniego najemcy: 2 komplety kluczy do drzwi wejściowych (po 2 klucze), 1 klucz do skrzynki na listy. Powód nie był obecny przy wydaniu kluczy. W chwili wydania lokalu był on nieposprzątany, co wpłynęło na obniżenie kaucji. Pozwana sama sprzątała lokal. Poprzedni lokator miał kota którego pobyt nie był uzgodniony z powodem. Pozwana wprowadziła się do lokalu z psem. Spisywano stany liczników: wodnego, gazowego i energii elektrycznej. Początkowo lokal wyglądał prawidłowo. W trakcie użytkowania lokalu pojawiły się usterki, które pozwana próbowała zgłaszać powodowi. Psuła się lodówka, w zamrażarce była bryła lodu, którą przez cały dzień rozmrażała pozwana. Podczas tych czynności uszkodzona została podłoga w kuchni. Pozwana miała problem z roletami. Latem mieszkanie było bardzo nasłonecznione, było w nim gorąco. Strony nie doszły do porozumienia w sprawie założenia klimatyzacji. W mieszkaniu był zabrudzony moczem materac. Powódka miała problemy z odbieraniem telewizji, musiała antenę wystawiać przez okno. W okresie jesienno - zimowym główny źródłem ogrzewania mieszkania był piec, który z uwagi na awarie nie wystarczał do jego ogrzania, mimo iż był uruchomiony. W piecu był problem z ciśnieniem. Pozwana kupiła grzejnik na prąd. Mieszkanie ogrzewało się też samoczynnie, kiedy pozwana gotowała. Pozwana często siedziała w mieszkaniu w zimnie. Czasem uruchamiała piec tylko do ogrzania wody. Pozwana nie używała piekarnika do ogrzewania mieszkania. Pozwana zgłaszała powodowi problemy z piecem grzewczym, w którym nie było ciśnienia, niedziałającym ogrzewaniem oraz brakiem ciepłej wody. Okazało się, że piec nie miał corocznych przeglądów. Po sprawdzeniu piec działał ale zdarzały się problemy. W trakcie najmu pojawiły się problemy z oknami, grzybem, o czym pozwana informowała powoda. Na oknach pojawiały się krople wody i para. Pozwana wietrzyła lokal, uchylała lekko okno na noc. Otrzymywała od powoda wiadomości, żeby nie otwierać okien. Nie dostał wskazówek jak radzić sobie z wilgocią. W lokalu była komisja, która wskazała na złą wentylację i nieszczelne okna.

Sąd Rejonowy ustalił dalej, że strony prowadziły między sobą korespondencję na L. P.. Pozwana miała problem z komunikacją z powodem. Był on nastawiony negatywnie, nie chciał odsłuchiwać wiadomości głosowych pozwanej. Pozwana kontynuowała najem, bo nie chciała ciągle się przeprowadzać. Szukała mieszkania na dłuższy okres. W dniu 6 maja 2022 roku strony zawarły aneks do umowy najmu lokalu z dnia 21 stycznia 2022 roku, zgodnie z którym najemczyni była zobowiązana do ponoszenia miesięcznych kosztów najmu w kwocie 1.350 zł, najmu pomieszczenia gospodarczego w wysokości 110 zł, czynszu dla wspólnoty w kwocie 343 zł oraz opłat za media, w tym wodę, energie elektryczną i gaz według wskazań liczników, każdorazowo podawanych wynajmującemu na koniec miesiąca, który na tej podstawie wyliczy koszt zużycia mediów, według obowiązujących taryf dostawców. W dniu 26 stycznia 2023 roku strony zawarły aneks nr (...) do umowy najmu lokalu z dnia 21 stycznia 2022 roku, zgodnie z którym najemczyni była zobowiązana do ponoszenia miesięcznych kosztów najmu mieszkania i pomieszczenia gospodarczego w wysokości 1.680 zł, czynszu dla wspólnoty w kwocie 343 zł oraz opłat za media, w tym wodę, energie elektryczną i gaz według wskazań liczników, każdorazowo podawanych wynajmującemu na koniec miesiąca, który na tej podstawie wyliczy koszt zużycia mediów, według obowiązujących taryf dostawców. Pozwana dowiedziała się o podwyżce miesiąc przez podpisaniem aneksu. Wysokość opłat za lokal na rzecz Wspólnoty (...) od stycznia 2023 roku wynosiła 369,74 zł, od maja 2024 roku kwotę 457,22 zł. W okresie od 22 lutego do 22 lipca 2024 roku wysokość miesięcznych zaliczek na energię elektryczną wynosiła 200,93 zł. Wysokość opłaty za dostarczanie gazu do lokalu w okresie od 1 marca 2023 roku do 29 lutego 2024 roku wynosiła 554,18 zł. Strony ustaliły, że pozwana będzie przekazywać powodowi zdjęcia liczników celem rozliczenia należności. Problemy z przekazywaniem zdjęć i terminową płatnością za najem zaczęły się w lipcu 2022 roku. W dniu 6 grudnia 2023 roku powód wypowiedział pozwanej umowę najmu za pośrednictwem komunikatora internetowego WhatsApp uwagi na zwłokę najemcy w zapłacie czynszu, pomimo kierowanych ze strony wynajmującego upomnień oraz trudności w udostępnieniu lokalu do oględzin członkom komisji mających ustalić jego stan techniczny. Pozwana wyprowadziła się z lokalu do mamy w grudniu 2023 roku. Nie mieszkała na stałe w lokalu w styczniu i lutym 2024 roku. Mogło się zdarzyć, że weszła do lokalu umyć ręce. Zajmowała magazynek wynajęty od powoda, który znajdował się w piwnicy i do niego wtedy jeździła. W magazynku prowadziła działalność gospodarczą, wysyłała z niego paczki, które odbierał kurier lub wysyłała paczki przez paczkomat. Pozwana wskazywała ten adres jako nadawca. W magazynku bywała może raz dziennie. Pozwana nie wykorzystywała lokalu powoda do prowadzenia działalności gospodarczej. Pozwana przekazała powodowi klucze do lokalu 2 marca 2024 roku. Wcześniej chciała je zwrócić i zajmować jedynie magazynek, na co powód nie wyraził zgody. Powód dysponował dodatkowym kompletem kluczy do mieszkania. Przekazanie kluczy miało miejsce w mieszkaniu. Pozwana sprawdziła czy wszystko jest prawidłowo, nie uruchamiała wszystkich urządzeń. Poza panelami, nie zauważyła żadnych uszkodzeń. Powód oglądał mieszkanie. W dacie zdania kluczy mieszkanie było posprzątane. Między stronami doszło do ostrej wymiany zdań. Powód nie chciał zwrócić pozwanej kaucji. Chciał, aby zapłaciła za połowę kosztów serwisowania pieca. W dacie opuszczenia lokalu przez pozwaną były nadal problemy z piecem. Pozwana wskazywała na usterki w mieszkaniu. Pozwany wtedy zasugerował, że ma już następnego najemcę. Powód nie zwrócił pozwanej kaucji za lokal, rozliczył ją na należności z najmu, czynszu i mediów. Po odbiorze mieszkania powód dokonał czynności związanych z usunięciem usterek w lokalu oraz usunięciem zagrzybienia. Pozwana nie uregulowała czynszu najmu za grudzień 2023 roku w kwocie 1.680 zł, kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej za grudzień 2023 roku w kwocie 309,07 zł, opłat tytułem zużycia mediów dostarczanych do lokalu za wrzesień 2022 roku w kwocie 226,36 zł, za październik 2023 roku w kwocie 401,91 zł, za grudzień 2023 roku w kwocie 574,18 zł. Nie dokonywała także opłat za lokal za styczeń i luty 2024 roku w kwotach po 1.680 zł, opłat z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej za miesiąc styczeń i luty 2024 roku w kwotach po 309,07 zł, opłat z tytułu zużycia mediów dostarczanych do lokalu za styczeń 2024 roku w kwocie 561,37 zł, za luty 2024 roku w kwocie 379,17 zł. Pismem z dnia 4 marca 2024 roku powód wezwał pozwaną do zapłaty należności z tytułu najmu w kwocie 8.085,57 zł w terminie tygodnia od dnia otrzymania wezwania. wezwanie przesłano pozwanej droga mailową w dniu 5 marca 2024 roku. Pismem z dnia 9 września 2024 roku powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 16.609,58 zł, na którą składały się: 1.680 zł tytułem czynszu umownego za miesiąc grudzień 2023 roku, wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 07 grudnia 2023 r. do dnia zapłaty, 1.680 zł tytułem czynszu umownego za miesiąc styczeń 2024 roku wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 07 stycznia 2024 r. do dnia zapłaty, 1.680 zł tytułem czynszu umownego za miesiąc luty 2024 roku wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 07 lutego 2024 roku do dnia zapłaty, 309,07 zł tytułem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej za miesiąc grudzień 2023 roku wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 7 grudnia 2023 roku do dnia zapłaty, 309,07 zł tytułem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej za miesiąc styczeń 2024 roku wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 7 stycznia 2024 roku do dnia zapłaty, 309,07 zł tytułem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej za miesiąc styczeń 2024 roku wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 7 lutego 2024 roku do dnia zapłaty, 226,36 zł tytułem zużycia mediów dostarczanych do lokalu za wrzesień 2022 roku wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 7 października 2022 roku do dnia zapłaty, 401,91 zł tytułem zużycia mediów dostarczanych do lokalu za październik 2023 roku wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 7 listopada 2023 roku do dnia zapłaty, 574,18 zł tytułem zużycia mediów dostarczanych do lokalu za grudzień 2023 roku wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 07 stycznia 2024 roku do dnia zapłaty, 561,37 zł tytułem zużycia mediów dostarczanych do lokalu za styczeń 2024 roku wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 07 lutego 2024 roku do dnia zapłaty, 379,17 zł tytułem zużycia mediów dostarczanych do lokalu za luty 2024 roku wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 07 marca 2024 roku do dnia zapłaty, 86,81 zł skapitalizowanych odsetek za opóźnienie od nieuregulowanych w terminie opłat czynszowych, kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz kosztów mediów dostarczanych do lokalu wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty, 2.211 zł tytułem odszkodowania za szkody i zniszczenia w lokalu powstałe z winy pozwanej wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 21 września 2024 roku do dnia zapłaty, 6.201,57 zł tytułem odszkodowania za utracone pożytki wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 21 września 2024 roku do dnia zapłaty w nieprzekraczalnym terminie do dnia 20 września 2024 roku. W treści pisma wskazano, że powód dokonuje zatrzymania kaucji na poczet usunięcia szkód. Nadto, wezwano pozwanego do zapłaty w tym samym terminie odszkodowania tytułem utraconych pożytków w kwocie 6.201,57 zł. Pismo przesłano także drogą mailową w dniu 10 września 2024 roku. Pozwana odebrała wezwanie w dniu 12 września 2024 roku. Z uwagi na nieterminowe uiszczenie przez pozwaną opłat za czynsz i media powód, za okres od lipca 2022 roku do listopada 2023 roku wyliczył odsetki za zwłokę w łącznej kwocie 86,81 zł.

Sąd Rejonowy wskazał, że między stronami bezsporne było to, iż powód wypowiedział pozwanej w dniu 6 grudnia 2023 roku umowę najmu za pośrednictwem komunikatora internetowego WhatsApp uwagi na zwłokę najemcy w zapłacie czynszu, pomimo kierowanych ze strony wynajmującego upomnień oraz trudności w udostępnieniu lokalu do oględzin członkom komisji mających ustalić jego stan techniczny. Zgodnie z § 11 umowy w razie naruszenia przez najemcę warunków umowy, w szczególności braku terminowego opłacenia wynajmu, czynszu, mediów lub niszczenia, nadużywania mienia lokalu, wynajmujący mógł rozwiązać umowę natychmiastowo, co wiązało się z natychmiastowym opuszczeniem lokalu. Pozwana przekazała powodowi klucze do lokalu dopiero 02 marca 2024 roku. Bezsporne było także, iż pozwana nie uiszczała opłat za czynsz od grudnia 2023 roku oraz za media. Wcześniejsze opłaty uiszczała od lipca 2022 roku nie terminowo. Między stronami bezsporna była stawka czynszu najmu jak również wysokość opłat na rzecz wspólnoty i za media do końca 2023 roku. W świetle tych ustaleń Sąd I instancji uznał za zasadne żądanie powoda w zakresie zwrotu kwoty 1.680 zł tytułem czynszu za miesiąc grudzień 2023 roku, 309,07 zł tytułem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej za miesiąc grudzień 2023 roku, 226,36 zł tytułem zużycia mediów dostarczanych do lokalu za wrzesień 2022 roku 401,91 zł tytułem zużycia mediów dostarczanych do lokalu za październik 2023 roku, 574,18 zł tytułem zużycia mediów dostarczanych do lokalu za grudzień 2023 roku. W pozostałej części - dotyczącej żądania czynszu i opłat za okres po dokonaniu wypowiedzenia powództwo podległo oddaleniu. Niespornie bowiem od początku 2024 roku stron nie łączyła umowa najmu lokalu, wobec czego nie miał on prawa dochodzić od niej kwot tytułem czynszu wynikającej z tejże umowy, a jedynie odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.

Apelację od tego wyroku złożył powód. Zarzucił skarżonemu orzeczeniu naruszenie przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania cywilnego, mających wpływ na treść zaskarżonego wyroku, tj.:

art. 11 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w zw. z art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego poprzez ich niezastosowanie i błędne przyjęcie, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego dokonane przez komunikator (...) w dniu 6 grudnia 2023 r. było skuteczne, podczas gdy ustawa pod rygorem nieważności wymaga formy pisemnej; art. 675 § 3 k.c. poprzez błędną wykładnię przepisu, a w konsekwencji uznanie, że pozwana obaliła domniemanie wydania lokalu w stanie dobrym wyłącznie własnymi zeznaniami, które są sprzeczne z treścią korespondencji WhatsApp oraz przedłożonymi dowodami w sprawie; art. 675 § 1 k.c. poprzez wadliwe zastosowanie przepisu i ustalenie, że uszkodzenia w przedmiocie najmu powstały mimo prawidłowego użytkowania lokalu przez pozwaną, co pozostaje również w sprzeczności z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w sytuacji gdy nie tylko obowiązek drobnych prac naprawczych i posprzątania lokalu obciążał najmcę, ale ponadto w sytuacji gdy z samej umowy najmu wynikało, że najemca będzie regularnie utrzymywał lokal w czystości i właściwym stanie eksploatacyjnym, a ponadto będzie ponosić koszty usunięcia wszelkich uszkodzeń i szkód powstałych w trakcie używania lokalu; art. 471 k.c. w zw. z art. 675 § 1 k.c poprzez błędną wykładnię i nie zastosowanie przepisów, co skutkowało oddaleniem powództwa w zakresie odszkodowania za szkody i zniszczenia w lokalu, spowodowane niewłaściwą eksploatacją lokalu przez pozwaną; art. 361 § 2 k.c. w zw. z art. 471 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i odmowę choćby częściowego zasądzenia odszkodowania z tytułu utraconych pożytków, tj. za miesiąc marzec 2024 r., podczas gdy szkoda ta i konieczność jej naprawienia pozostaje w normalnym związku przyczynowym z nienależytym wykonaniem umowy najmu przez pozwaną (dewastacja lokalu, powstanie zagrzybienia), a jej wysokość odpowiada realnej szkodzie powoda, który w tym czasie był pozbawiony możliwości czerpania zysków z czynszu najmu; art. 233 § 1 k.p.c. - naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów poprzez: przyznanie wiarygodności zeznaniom pozwanej w zakresie „stanu zastanego" lokalu, mimo ich oczywistej sprzeczności z treścią pozostałych dowodów, w szczególności z treścią korespondencji WhatsApp, a w zakresie ustalonej przez Sąd I instancji wysokości kaucji również w sposób niezgodny z dokumentacją bankową dotyczącą wpłaty kaucji; naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów również poprzez bezzasadne odmówienie mocy dowodowej zeznaniom świadka R. E., która posiadała bezpośrednią wiedzę o stanie lokalu przed jego wydaniem pozwanej; naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów i błędne przyjęcie, że powód nie udowodnił poniesionej szkody w postaci utraconych pożytków, podczas gdy z zasad doświadczenia życiowego i logiki wynika, że lokal w stanie zdewastowanym (zagrzybienie, uszkodzenia podłogi i sprzętów AGD) nie nadawał się do natychmiastowego oddania w najem kolejnym osobom, a okres jednego miesiąca (marzec 2024 r.) był niezbędnym czasem technologicznym na przeprowadzenie prac odgrzybiających i naprawczych. W konkluzji wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku w pkt 2 poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda dodatkowo kwoty 9 196,87 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dat wskazanych w pozwie, z rozbiciem na kwoty cząstkowe dochodzone pozwem tj.:

a) kwoty 1 680,00 złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 6 stycznia 2024 r. do dnia zapłaty;

b) kwoty 309,07 złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 7 stycznia 2024 r. do dnia zapłaty;

c) kwoty 561,37 złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 7 lutego 2024 roku do dnia zapłaty;

d) kwoty 1 680,00 złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 7 lutego 2024 r. do dnia zapłaty;

e) kwoty 309,07 złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 7 lutego 2024 r. do dnia zapłaty;

f) kwoty 379,17 złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 7 marca 2024 r. do dnia zapłaty;

g) kwoty 2 211,00 złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 21 września 2024 r. do dnia zapłaty;

h) kwoty 2 067,19 złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 21 września 2024 r. do dnia zapłaty.

Wniósł dalej o zmianę zaskarżonego wyroku w części obejmującej koszty procesu przez ich zasądzenie na rzecz powoda.

Sąd Okręgowy zważył,

co nastepuje:

Apelacja jest zasadna o tyle, że skutkuje uchyleniem wyroku Sądu I instancji w zaskarżonej części i przekazaniem w niej sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.

Za w pełni uzasadniony należy przyjąć zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania cywilnego, mających wpływ na treść zaskarżonego wyroku, tj.: art. 11 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w zw. z art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego poprzez ich niezastosowanie i błędne przyjęcie, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego dokonane przez komunikator (...) w dniu 6 grudnia 2023 r. było skuteczne. Jak stanowi przepis art. 11 ust 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj.Dz.U.2023.725) jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a . Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Wskazany przepis nie pozwala na żadne od niego odstępstwa bo celem tej regulacji jest właśnie ochrona praw lokatora. W tej sytuacji, skoro przedmiotem postępowania są rozliczenia jakie pomiędzy stronami powstały na skutek wygaśnięcia stosunku najmu – istotą sprawy jest prawidłowe ustalenie daty, w której rzeczywiście najem wygasł.

Skoro więc istota sprawy nie została przez Sąd meriti prawidłowo rozpoznana – Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 4 k.p.c. uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania w zaskarżonej części przy rozstrzygnięciu o kosztach postepowania apelacyjnego.

Pozostałe zarzuty apelacji uznać trzeba za niezasadne. W szczególności niezasadnym jest zarzut naruszenia przez Sąd I instancji przepisu art. 233 k.p.c. Przepis ten statuuje zasadę swobodnej oceny dowodów. Swobodna ocena dowodów, o której mowa w przepisie art. 233 § 1 k.p.c., oznacza, że Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału, z uwzględnieniem zasad logiki i doświadczenia życiowego. Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że Sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu Sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął Sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie, niż ocena Sądu. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie Sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo -skutkowych, to przeprowadzona przez Sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona. Natomiast jeżeli z określonego materiału dowodowego Sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena Sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.) i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Nie jest więc wystarczającym uzasadnieniem zarzutu naruszenia normy art. 233 § 1 k.p.c. przedstawienie przez stronę skarżącą własnej oceny dowodów i wyrażenie dezaprobaty dla oceny prezentowanej przez Sąd I instancji. Skarżący powinien wykazać naruszenie przez Sąd paradygmatu oceny wynikającego z art. 233 § 1 k.p.c., a zatem wykazać, że Sąd wywiódł z materiału procesowego wnioski sprzeczne z zasadami logiki lub doświadczenia życiowego, względnie pominął w swojej ocenie istotne dla rozstrzygnięcia wnioski wynikające z konkretnych dowodów. Zarzucając naruszenie przepisu art. 233 § 1 k.p.c., skarżący powinien w szczególności wskazać, jakie kryteria oceny naruszył Sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając. Apelujący w niniejszej sprawie nie przedstawił okoliczności, które wskazywałyby na nieprawidłową, dowolną, czy też dokonaną wbrew zasadom logiki, ocenę dowodów przez Sąd I instancji.

Niezasadnymi są też zarzuty naruszenia art. 675 § 3 k.c. poprzez błędną wykładnię przepisu, a w konsekwencji uznanie, że pozwana obaliła domniemanie wydania lokalu w stanie dobrym wyłącznie własnymi zeznaniami, które są sprzeczne z treścią korespondencji WhatsApp oraz przedłożonymi dowodami w sprawie; art. 675 § 1 k.c. poprzez wadliwe zastosowanie przepisu i ustalenie, że uszkodzenia w przedmiocie najmu powstały mimo prawidłowego użytkowania lokalu przez pozwaną, co pozostaje również w sprzeczności z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w sytuacji gdy nie tylko obowiązek drobnych prac naprawczych i posprzątania lokalu obciążał najemcę, ale ponadto w sytuacji gdy z samej umowy najmu wynikało, że najemca będzie regularnie utrzymywał lokal w czystości i właściwym stanie eksploatacyjnym, a ponadto będzie ponosić koszty usunięcia wszelkich uszkodzeń i szkód powstałych w trakcie używania lokalu; art. 471 k.c. w zw. z art. 675 § 1 k.c. poprzez błędną wykładnię i nie zastosowanie przepisów, co skutkowało oddaleniem powództwa w zakresie odszkodowania za szkody i zniszczenia w lokalu, spowodowane niewłaściwą eksploatacją lokalu przez pozwaną; art. 361 § 2 k.c. w zw. z art. 471 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i odmowę choćby częściowego zasądzenia odszkodowania z tytułu utraconych pożytków, tj. za miesiąc marzec 2024 r., podczas gdy szkoda ta i konieczność jej naprawienia pozostaje w normalnym związku przyczynowym z nienależytym wykonaniem umowy najmu przez pozwaną (dewastacja lokalu, powstanie zagrzybienia), a jej wysokość odpowiada realnej szkodzie powoda, który w tym czasie był pozbawiony możliwości czerpania zysków z czynszu najmu. Skarżący nie zauważa tu, że zgodnie z zasadą onus probandi wyrażoną przepisem art. 6 k.c., abstrahując od domniemania prawnego z art. 675 § 3 k.c. – to powód winien był udowodnić w jakim stanie lokal od pozwanej odebrał i czy różnica stanu lokalu, pomiędzy jego przyjęciem przez pozwaną a zdaniem lokalu nie była skutkiem zwykłego używania rzeczy, czy też następstwem działań, względnie zaniechań pozwanej. Skoro tego nie udowodniono – nie udowodniono także samej zasady roszczenia odszkodowawczego.