Sąd oddalił apelację powoda o podwójny zadatek przy niedoszłej sprzedaży mieszkania

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 24 października 2025 r. Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi w sprawie o sygnaturze akt I C 517/25 z powództwa X. Ł. przeciwko N. P. (1) i zapłatę:

1. oddalił powództwo,

2. nie obciążył powoda obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz pozwanego.

Apelację od przytoczonego wyroku wywiodła strona powodowa zaskarżając go w całości. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucono:

1. obrazę przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1 w zw. z art. 327

1 § 1 pkt 1 k.p.c. poprzez dowolną ocenę dowodów obraz brak wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego, co skutkowało:

a) ustaleniem, że to powód korzystał z pomocy pośrednika obrotu nieruchomości, podczas gdy jego współpraca z F. P. wynikała wyłącznie z tego faktu, że z jej usług decydował się korzystać pozwany N. P. (1),

b) przyjęciem, że umowa przedwstępna (po umowie rezerwacyjnej) została zawarta w dniu 25 września 2024 r. (to jest w dacie, która została w niej wskazana), chociaż - co wynika bezspornie z zeznań i stron, i świadków, umowę przedwstępną zawarto w dniu, w którym po raz pierwszy strony były umówione w Kancelarii (...) na podpisanie umowy przyrzeczonej (to jest 10 października 2024 roku - według zeznań N. P. (2)), co z kolei ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, jako że w rzeczywistej dacie zawarcia umowy przedwstępnej pozwany był już świadomy faktu toczenia się postępowania o wymeldowanie W. W.,

c) pominięciem dowodu z oświadczenia pozwanego z dnia 15 października 2024 roku, wysłanego do powoda listem w tym samym dniu, w którym pozwany wyznaczał Panu Ł. na dzień 17 października 2024 roku terminu zawarcia umowy sprzedaży i to mimo trwającego postępowania o wymeldowanie,

2. obrazę prawa materialnego, to jest art. 394 § 1 i 3 k.p.c. przez jego niewłaściwe zastosowanie wyrażające się w przyjęciu, że brak przedstawienia zaświadczenia o wymeldowaniu wszystkich osób dotychczas zameldowanych w lokalu jest okolicznością nie obciążającą żadnej ze stron, a nadto, że umowa przyrzeczona mogła zostać zawarta.

W konkluzji strona skarżąca wniosła o:

1. zmianę zaskarżonego wyroku poprzez:

a) zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 20.000,00 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 15 listopada 2024 roku do dnia zapłaty,

b) zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania w I instancji według norm przepisanych,

2. zasądzenie od pozwanego na rzecz powodu zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego – według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji w całości oraz obciążenie powoda kosztami postępowania sądowego, w tym kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda jako bezzasadna podlegała oddaleniu.

W ocenie Sądu Okręgowego zarzuty apelacji stanowią jedynie niczym nie uprawnioną polemikę z rozstrzygnięciem Sądu Rejonowego, na podstawie której powód upatruje możliwości zmiany niekorzystnego rozstrzygnięcia.

Całkowicie bezzasadne są formułowane przez stronę skarżącą zarzuty naruszenia prawa procesowego tj. art. 233 k.p.c. Sąd Rejonowy, czyniąc zadość dyrektywom wskazanym w przywołanej normie prawnej, w sposób prawidłowy dokonał ustalenia stanu faktycznego i wywiódł z niego logiczne wnioski, dokonując następnie na ich podstawie prawidłowych rozważań. Zdaniem Sądu Okręgowego, wyrok Sądu Rejonowego jest prawidłowy i jako taki musi się ostać. Podniesione przez apelującego zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. Sąd Okręgowy podziela zarówno ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd I instancji i przyjmuje je, jako własne, jak i dokonaną ocenę prawną.

Wbrew zarzutom skarżącego podniesionym w apelacji, Sąd I instancji dokonał prawidłowych ustaleń stanu faktycznego, znajdujących pełne oparcie w zebranym w sprawie materiale dowodowym oraz trafnie określił konsekwencje prawne z nich wynikające.

Zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie zasługiwał na uwzględnienie. Zarzut naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. byłby skuteczny tylko wówczas, gdyby apelujący wykazał uchybienie podstawowym regułom służącym ocenie wiarygodności i mocy poszczególnych dowodów, tj. regułom logicznego myślenia, zasadzie doświadczenia życiowego i właściwego kojarzenia faktów (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2005 r., sygn. akt III CK 314/05, LEX nr 172176). Prawidłowo skonstruowany zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. powinien być połączony z zarzutem błędnych ustaleń faktycznych. W apelacji powinno zostać zatem wyjaśnione, które dowody, w jakim zakresie i dlaczego, zdaniem strony skarżącej, zostały przez Sąd ocenione z naruszeniem zasady swobodnej oceny dowodów i w konsekwencji, które ustalenia faktyczne tego Sądu są wadliwe i jakie powinny być ustalenia prawidłowe, ewentualnie jakich ustaleń zabrakło w zaskarżonym wyroku (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 14 grudnia 2016 r., sygn. akt I ACa 719/16, LEX nr 2200318). Tym wymogom nie odpowiada apelacja strony pozwanej.

Apelujący zarzuca Sądowi pierwszej instancji błędne ustalenie, że to powód korzystał z pomocy pośrednika obrotu nieruchomości, podczas gdy jego współpraca z pośrednikiem wynikała z faktu, że z jej usług zdecydował się korzystać pozwany. W ocenie Sądu Odwoławczego zarzut ten jest bezzasadny. Sąd Rejonowy bowiem na stronie 2 uzasadnienia wyroku użył niefortunnego sformułowania „powód korzystał z pomocy pośrednika obrotu nieruchomościami”. Przytoczone zdanie zostało skonstruowane w sposób nieścisły oraz nazbyt ogólnikowy, który pozostawiać może pewien margines ambiwalencji. Przyjąć bowiem można, że powód prowadząc korespondencję tekstową oraz rozmowy telefoniczne z pośredniczką nieruchomości korzystał z jej pomocy w zawarciu umowy z właścicielem nieruchomości, której zakupem był zainteresowany. Niemniej zarzut ten jest bezzasadny, bowiem Sąd Rejonowy w żadnym momencie nie wskazał, że wyraża przekonanie, że to powód zawarł umowę o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami z F. P.. Sąd Rejonowy, wbrew przekonaniu apelanta, prawidłowo ocenił, że w niniejszej sprawie to pozwany zawarł umowę o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Sąd I instancji badając podstawę faktyczną i prawną należnego powodowi zadatku, trafnie wskazał, iż jest nią umowa przedwstępna zawarta przez strony w dniu 25 września 2024 r., oddalając jako podstawę roszczenia umowę rezerwacyjną. Sąd Rejonowy wywiódł, że umowa rezerwacyjna podpisana przez powoda oraz przez pośredniczkę obrotu nieruchomościami nie może być źródłem zobowiązania pozwanego. Na podstawie zebranego w prawie materiału dowodowego stwierdził, że pośredniczka nie była umocowana do zawarcia umowy rezerwacyjnej, bowiem brak w tym zakresie pełnomocnictwa udzielonego przez pozwanego. W ocenie Sądu Okręgowego Sąd Rejonowy, wbrew przekonaniu apelanta, prawidłowo ocenił, że w niniejszej sprawie to pozwany korzystał z usług pośrednika obrotu nieruchomościami.

Odnosząc się do zarzutu, że Sąd Rejonowy błędnie przyjął datę zawarcia umowy przedwstępnej, wskutek czego błędnie przyjął, że w dacie jej podpisania pozwany nie miał świadomości, że w nieruchomości mającej być przedmiotem umowy sprzedaży zameldowana jest osoba i na tej podstawie Sąd Rejonowy nie przypisał pozwanemu zawinionego zachowania i w konsekwencji nie uwzględnił powództwa – zarzut ten nie zasługiwał na uwzględnienie. Na umowie przedwstępnej, którą sygnowały własnoręcznymi podpisami obydwie strony przedmiotowego postępowania widnieje data 25 września 2024 r. Nie budzi zatem wątpliwości, że obydwie strony zgodnie oświadczyły, że złożyły oświadczenia woli właśnie w tej dacie. We wniesionej w sprawie apelacji powód wywodzi, że bezspornie z przesłuchania stron i zeznań świadków wynika, że umowę przedwstępną zawarto w dniu 10 października 2024 r., powołując na to zeznania świadka N. P. (2). Sąd Odwoławczy, po zbadaniu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego stwierdził nieścisłość postulatów powoda w tym zakresie, bowiem w pozwie jako datę zawarcia umowy przedwstępnej wskazał 9 października 2024 r. Z faktu, iż na umowie przedwstępnej opatrzonej podpisami stron widnieje data 25 września 2024 r. wywieść należało, że zgodnym zamiarem stron było, by klauzule umowne obowiązywały i były skuteczne od tejże daty.

Zarzut naruszenia art. 233 § 1 w zw. z art. 327

1 § 1 pkt 1 k.p.c. poprzez pominięcie dowodu z oświadczenia pozwanego z 15 października 2024 r., w którym pozwany wyznaczył powodowi termin zawarcia umowy sprzedaży mimo trwającego postępowania o wymeldowanie jest bezzasadny. Powód w pozwie powołał tenże dowód na okoliczność wyznaczenia przez powoda 17 października 2024 r. jako daty na zawarcie umowy przyrzeczonej. Ta sama data, tj. 17 października wskazana została w § 7 umowy przedwstępnej jako data graniczna do zawarcia umowy sprzedaży. Wobec stawienia się w tej dacie przez obydwie strony umowy (a zatem i niniejszego postepowania) przed notariuszem, przyjąć należało, że obydwie strony miały zamiar zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę przeniesienia własności nieruchomości. Notariusz poinformował strony, że mimo niezłożenia zaświadczenia o wymeldowaniu wszystkich osób z lokalu, możliwe jest przystąpienie do zawarcia umowy sprzedaży, bowiem przedstawiono zaświadczenie o wszczęciu procedury wymeldowania. W tym miejscu na aprobatę zasługuje stanowisko Sądu I instancji, że przedstawienie zaświadczenia o wymeldowaniu wszystkich osób z lokalu wynika jedynie z praktyki notarialnej. W szczególności żadne przepisy prawa powszechnie obowiązującego nie stanowią, że jest to prawna przeszkoda w zbyciu nieruchomości.

Skarżący zarzucił także obrazę prawa materialnego, tj. art. 394 § 1 i 3 k.p.c. W tym miejscu zaznaczyć należy, że strona reprezentowana przez fachowego pełnomocnika, jako zarzut naruszenia prawa materialnego wskazała przepis kodeksu postępowania cywilnego o zażaleniu do sądu drugiej instancji. Sąd Okręgowy w niniejszym składzie rozpoznał jednakże ten zarzut zgodnie z jego treścią, a zatem jako zarzut naruszenia art. 394 § 1 i 3 kodeksu cywilnego, stwierdzając jego bezzasadność.

Jak stanowi § 1 art. 394 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Uregulowany w art. 394 k.c. zadatek jest szczególną umowną sankcją za niewykonanie umowy. Jego podstawowa funkcja wyraża się w majątkowym dyscyplinowaniu stron w dotrzymaniu zawartej umowy, która potwierdzona jest zadatkiem. Instytucja zadatku niejednokrotnie była przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego oraz sądów apelacyjnych. Tak też linia orzecznicza w tym zakresie jest utrwalona. Do niewykonania umowy przedwstępnej dochodzi, gdy nie została ona zrealizowana w uzgodnionym terminie, jak i dodatkowo wyznaczonym, dopóki nie nastąpi rozwiązanie umowy albo odstąpienie od niej (jej wypowiedzenie). Uchylenie się przez stronę zobowiązaną od zawarcia umowy przyrzeczonej albo bezpodstawna odmowa jej zawarcia oznacza zawinione przez nią niewykonanie umowy (Wyrok SN z 30.07.2024 r., II CSKP (...)/23, LEX nr 3740922.). W tym miejscu zważyć należy, że umowa sprzedaży nieruchomości jest zarówno umową o podwójnym skutku jak i umową dwustronnie zobowiązującą, tj. obie strony zobowiązują się do określonych świadczeń, co oznacza że ten specyficzny węzeł obligacyjny powoduje, że każda ze stron jest zarówno wierzyciel jak i dłużnikiem.

Do niewykonania umowy przedwstępnej dochodzi, gdy nie została ona zrealizowana w uzgodnionym terminie, jak i dodatkowo wyznaczonym, dopóki nie nastąpi rozwiązanie umowy albo odstąpienie od niej (jej wypowiedzenie). Uchylenie się przez stronę zobowiązaną od zawarcia umowy przyrzeczonej albo bezpodstawna odmowa jej zawarcia oznacza zawinione przez nią niewykonanie umowy. Prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej przez stronę, która otrzymała zadatek, stanowi uprawnienie kształtujące (Wyrok SN z 30.07.2024 r., II CSKP 1106/23, LEX nr 3740922.). W świetle art. 394 § 1 k.p.c. uprawnienie do żądania sumy dwukrotnej wysokości zadatku (czy też zatrzymania zadatku) powstaje nie w następstwie samego niewykonania umowy, niezależnie od przyczyn, które je spowodowały, ale dopiero wówczas, gdy niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które druga strona ponosi wyłączną odpowiedzialność, co wynika z art. 394 § 3 k.c. (Postanowienie SN z 11.06.2025 r., I CSK 3437/24, LEX nr 3881969.). W realiach przedmiotowej sprawy nie sposób przyjąć, że umowa przyrzeczona nie została zawarta w następstwie okoliczności, za które pozwany ponosi wyłączną odpowiedzialność. Pozwany wyznaczył powodowi termin na zawarcie umowy przyrzeczonej, obydwie strony stawiły się przed notariuszem w dacie przez pozwanego wskazanej. Mimo, iż pozwany nie przedstawił zaświadczenia o wymeldowaniu wszystkich osób z lokalu, który miał być przedmiotem umowy sprzedaży, notariusz poinformował, że nie ma żadnych przeciwskazań do zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna zawierała w § 14 klauzulę obligującą pozwanego do przedstawienia przytoczonego wyżej zaświadczenia, że nikt w lokalu nie jest zameldowany na pobyt stały lub czasowy, niemniej nie był to warunek konieczny do zawarcia przez strony przyrzeczonej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. W świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego Sąd Okręgowy zważył, że pozwany wyrażał zamiar zawarcia umowy przyrzeczonej. Jak słusznie stwierdził Sąd Rejonowy zameldowanie lub wymeldowanie nie kreują tytułu prawnego do lokalu, ani też nie przesądzają o istnieniu takiego prawa. Obowiązek meldunkowy jest jedynie instytucją prawa administracyjnego, normowaną ustawą z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, i nie wywołuje żadnych skutków na gruncie prawa cywilnego. W konkluzji Sąd Odwoławczy – za Sądem Rejonowym – stwierdził, że na kanwie niniejszej sprawy zmaterializowała się przesłanka z § 3 art. 394 k.c., tj. odpadł obowiązek zapłaty podwójnej sumy zadatku, wobec faktu, że nie wykonie umowy przedwstępnej nastąpiło z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności.

Wobec bezzasadności zarzutów zawartych w rozpoznawanym środku zaskarżenia oraz wobec stwierdzenia, że zaskarżony wyrok odpowiada prawu, Sąd II instancji oddalił apelację na podstawie art. 385 k.p.c.