Kartoteki bez kalkulacji nie wykazały opłat za nieruchomość wspólną. Apelację oddalono

Zaskarżonym wyrokiem Sądu Rejonowego w Pabianicach z 29 stycznia 2026 roku w sprawie I (...) z powództwa (...) w J. przeciwko (...) spółce z (...) spółce komandytowej w V. o zapłatę:

–

w punkcie 1 oddalono powództwo;

–

w punkcie 2 zasądzono od (...) w J. na rzecz (...) spółki z ograniczoną (...) spółki komandytowej 5.400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Apelację od omówionego wyżej wyroku w całości wywiódł powód, działając przez swojego pełnomocnika w osobie radcy prawnego, ustanowionego w toku II instancji. W apelacji zarzucono naruszenie zarówno prawa procesowego, jak i materialnego.

W zakresie prawa procesowego zdaniem apelującego doszło do naruszenia:

–

art. 232 k.p.c.1 w związku z art. 6 k.c.2 przez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, że powód nie wykazał swojego roszczenia co do wysokości, podczas gdy w świetle okoliczności sprawy zarówno obowiązek partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej ciążący na pozwanym, jak i wysokość należnych opłat zostały w sposób prawidłowy i wystarczający wykazane (zarzut I);

–

art. 233 § 1 k.p.c. przez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów polegającej na:

–

pominięciu okoliczności, że na pozwanym ciąży obowiązek partycypacji w kosztach zarządu nieruchomością wspólną w wysokości jego udziału w nieruchomości wspólnej,

–

błędne uznanie, że w uchwale nr 2/2021 ustalono że zaliczka ustalana jest od powierzchni lokalu bez pomieszczeń przynależnych, to jest przyjęcie błędnej definicji „powierzchni mieszkalnej” wskazanej w uchwale nr 2/2021 i błędne przyjęcie że w uchwale określono jako powierzchnię będącą podstawą ustalenia zaliczki, powierzchnię lokalu bez pomieszczeń przynależnych,

–

błędną ocenę wpisów zawartych w księgach wieczystych lokali pozwanego i uznanie że ujawniona w księgach wieczystych powierzchnia lokali nie jest podstawą do wyliczenia wysokości zaliczki,

–

pominięcie że udział w nieruchomości wspólnej odpowiada powierzchni lokalu wraz pomieszczeniami przynależnymi (takimi jak np. balkon) i błędną ocenę że brak było podstaw do wyliczenia wysokości zaliczek,

–

błędną ocenę kartoteki księgowej i zestawień operacji jako nieprzydatnych, podczas gdy to z tych dokumentów wynika wysokość naliczanych opłat, podstawa naliczeń, ilość miejsc parkingowych, historia wpłat lub ich braku a także narastające zadłużenie pozwanego i ostateczna kwota jakiej powód domagał się w niniejszej sprawie,

a w konsekwencji błędne ustalenia stanu faktycznego przez: ustalenie że do wysokości opłat nie należy doliczyć powierzchni przynależnych, że nie zostało w sprawie ustalone ile miejsc parkingowych pozwany posiada, a tym samym ustalenie że w sprawie nie wykazana została powierzchnia od jakiej należy naliczać opłaty i ilość miejsc parkingowych, ustalenie że powierzchnia lokali ujawniona w księgach wieczystych lokali pozwanego nie jest podstawą do wyliczenia opłat za zarząd nieruchomością wspólną (zarzut II).

W zakresie prawa materialnego zarzucono naruszenie:

–

art. 3 ust. 1, 2, 3, 3a u.w.l.3 w związku z art. art. 2 ust. 2 u.w.l. i § 21 r.k.w.4 przez ich błędną wykładnię i:

–

pominięcie, że koszty zarządu nieruchomością ponoszą właściciele według udziału w nieruchomości, oraz ze powierzchnia lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi (ujawniona w księdze wieczystej) odzwierciedla wysokość udziału w nieruchomości wspólnej,

–

przyjęcie, że z ksiąg wieczystych prowadzonych dla lokali pozwanego powierzchnia od której uzależniona jest wysokość zaliczki nie jest wskazana, a tym samym błędne przyjęcie, że powierzchnia lokalu ujawniona w księdze wieczystej (powierzchnia lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi takimi jak balkon) nie jest podstawą naliczania zaliczek, podczas gdy to powierzchnia ujawniona w księdze wieczystej, która odpowiada udziałowi w nieruchomości wspólnej jest podstawą do ustalenia wysokości miesięcznej zaliczki, co w konsekwencji doprowadziło do ustalenia, że w sprawie nie została wykazana powierzchnia która stanowi podstawę wymiaru zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej, którą należny pomnożyć o współczynnik 2,75 m

2

[zapewne 2,75 zł/m

2 – przyp. SO] zgodnie z uchwałą nr 2/2021,

–

nieprawidłowe oderwanie udziału w nieruchomości wspólnej od powierzchni lokalu (która odpowiada udziałowi), to jest powierzchni lokalu i pomieszczeń przynależnych, które to całościowo mają wpływ na wysokość udziału, a to udział determinuje wysokość zaliczek,

–

błędne uznanie, że w uchwale nr 2/2021 ustalono że zaliczka ustalana jest od powierzchni lokalu bez pomieszczeń przynależnych, tj. przyjęcie błędnej definicji „powierzchni mieszkalnej” wskazanej w uchwale nr 2/2021 i błędne przyjęcie że w uchwale określono jako powierzchnię będącą podstawą ustalenia zaliczki, powierzchnię lokalu bez pomieszczeń przynależnych (zarzut III);

–

art. 14 u.w.l. w związku z art. 12 ust. 1 i 2 u.w.l., art. 13 ust. 1 u.w.l., art. 15 u.w.l. przez ich błędną wykładnię co skutkowało oddaleniem powództwa, podczas gdy (zarzut IV):

–

powód do akt sprawy złożył wszelkie niezbędne dokumenty z których wynikała zarówno odpowiedzialność pozwanego co do zasady (obowiązek partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej) i wysokości (powierzchnia lokalu i stawka za m

2 wynikająca z uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej), a tym samym błędne ustalenie, że w sposób nieprawidłowy powód utożsamia powierzchnię mieszkalną z powierzchnią użytkową,

–

udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Z tych względów wniesiono o zmianę zaskarżonego wyroku przez uwzględnienie powództwa w całości, nadto zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu, za obie instancje z uwzględnieniem kosztów postępowania odwoławczego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Zgłoszono również wniosek o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego dysponującego wiadomościami specjalnymi w zakresie rachunkowości oraz rozliczeń opłat we wspólnotach mieszkaniowych, na fakt: weryfikacji prawidłowości dokonanego przez stronę powodową naliczenia wysokości opłat za okres objęty pozwem i zadłużenia pozwanego w okresie objętym pozwem, ustalenia przez biegłego podstawy naliczenia opłat pozwanemu, to jest powierzchni lokali i stawki za m

2, weryfikacji prawidłowości ustalenia podstawy naliczanych opłat przez Wspólnotę.

W odpowiedzi na apelację pozwany, reprezentowany przez pełnomocnika w osobie adwokata, występującego również w I instancji, wniósł o oddalenie apelacji powoda, pominięcie wniosków dowodowych zgłoszonych w apelacji, jako spóźnionych i dlatego niedopuszczalnych, dopuszczenie dowodu z korespondencji elektronicznej pozwanego z powodem z 30 stycznia 2026 roku na okoliczność pozostawienia przez powoda bez jakiejkolwiek odpowiedzi kierowanych pod jego adresem zapytań w zakresie przesyłanych przez powoda naliczeń, nadto zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Postanowieniem z 18 czerwca 2026 roku Sąd Okręgowy na podstawie art. 381 k.p.c. pominął zgłoszony w apelacji dowód z opinii biegłego. Wniosek ten był w sposób oczywisty spóźniony, jako że mógł być zgłoszony już w pozwie, zaś potrzeba powołania określonego dowodu dopiero w postępowaniu apelacyjnym nie może wynikać z zapoznania się przez stronę z uzasadnieniem rozstrzygnięcia zapadłego w I instancji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Apelacja okazała się bezzasadną.

W pierwszej kolejności rozważyć należy zarzuty w zakresie prawa procesowego, jako determinujące – przez swój wiążący charakter – ocenę prawidłowości postępowania w sprawie, w szczególności co do poczynionych ustaleń.

Zarzut I został skonstruowany wadliwie, albowiem ujęte w nim jako naruszone przepisy nie odpowiadają treści zarzutu, stanowią również przemieszanie przepisów prawa materialnego i proceduralnego. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że art. 6 k.c., konsekwentnie zgodnie z polską tradycją prawną, statuuje jako kwestię prawa materialnego rozkład ciężaru dowodu. Powołanie owego przepisu jest zresztą nieuzasadnione w świetle treści zarzutu, gdyż skarżący powód nie kwestionuje wszak iż to na nim spoczywał ciężar dowodu – a tego dotyczyć musiałoby naruszenie art. 6 k.c. – lecz jedynie stoi na stanowisku przeciwnym do oceny dowodów dokonanej przez Sąd I instancji. Niezrozumiałe jest również wskazanie art. 232 k.p.c. bez bliższego doprecyzowania, o które zdanie tego przepisu chodzi. Rzecz w tym, że art. 232 k.p.c. w swoich dwóch zdaniach reguluje dwa odrębne zagadnienia. Zdanie pierwsze określa proceduralny obowiązek stron przedstawiania dowodów. Zdanie drugie pozwala uzupełniająco również na przeprowadzenie dowodu niewskazanego przez strony. Naruszenie art. 232 zd. I k.p.c. przez Sąd orzekający w sprawie w ogóle nie jest możliwe, gdyż nie Sąd jest adresatem tego przepisu. Natomiast zarzucanie art. 232 zd. II k.p.c. musiałoby oznaczać iż skarżący uznaje, że Sąd Rejonowy winien był jakiś dowód dopuścić z urzędu. Jednakże żaden taki zarzut nie został podniesiony w osnowie apelacji, nie dopatrzono się tak ujętego zarzutu również w jej uzasadnieniu, zaś zarzutami proceduralnymi Sąd Okręgowy w niniejszej sprawie jest związany. W tych okolicznościach już tylko dla porządku należy zauważyć, że Sąd I instancji w warunkach przedmiotowej sprawy w sposób oczywisty nie miał żadnego powodu do podejmowania inicjatywy dowodowej za strony, zwłaszcza wobec ich zawodowej reprezentacji. Zarzut I nie jest zasadny.

Odnosząc się o wielowątkowego zarzutu II wskazać należy iż nie można naruszyć art. 233 § 1 k.p.c. przez pominięcie okoliczności prawa materialnego. Przepis art. 233 § 1 k.p.c. w ogóle nie dotyczy nawet tego, co ma być przedmiotem ustaleń – o tym stanowi art. 227 k.p.c. Natomiast czynienie Sądowi Rejonowemu zarzutu iż nie wykorzystał treści księgi wieczystej do ustalenia powierzchni, czy też udziałów, jest jedynie wynikiem nie dość uważnego przeanalizowania własnego stanowiska powoda w postępowaniu przed tamtejszym Sądem. Otóż trzeba zauważyć, że powód nigdzie nie zgłosił dowodu z treści księgi wieczystej, w tym odpisu z księgi, na okoliczność prawidłowości ustalenia wysokości zaliczek. Wydruk treści księgi wieczystej – niebędący skądinąd odpisem księgi – został zgłoszony wyłącznie na okoliczność legitymacji procesowej: czynnej powoda i biernej pozwanego, a także sprawowania zarządu (k. 4). Na okoliczność wysokości dochodzonego świadczenia zgłoszono w pozwie wyłącznie dowód z własnych kartotek powoda (k. 4), zaś w replice na odpowiedź na pozew dodano w tym zakresie wnioski o przeprowadzenie dowodu z uchwał: 2/2021, 4/2021, 5/2021 oraz 4/2025 (k. 88 – 89). W uchwale 2/2021 rozróżnia się pojęcia „powierzchni mieszkalnych” (§ 1, k. 113) oraz „powierzchni użytkowej” (§ 2 ust. 2, k. 113). Uchwała 4/(...) w ogóle nie dotyczy stawek opłat, lecz – ujmując ogólnie – kosztów dochodzenia wierzytelności od członków wspólnoty zalegających z opłatami (k. 117). Uchwała 5/(...) wprowadzała regulamin rozliczania mediów, w którym w ogóle nie odnoszono się do jakichkolwiek powierzchni (k. 119 – 121). Uchwała 4/(...) zawieszała czasowo stosowanie uchwały 5/2021, przewidując rozliczenie mediów proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej. Natomiast przywołane w pozwie wydruki kartotek trafnie ocenił Sąd I instancji jako niepozwalające w żaden sposób zweryfikować prawidłowości dokonywanych naliczeń (k. 31 – 50). W tych okolicznościach już w ogóle bezprzedmiotowe jest rozważanie, czy rzeczywiście – jak chce skarżący, balkon jest pomieszczeniem. Zarzut II nie jest zasadny.

W świetle powyższych uwag stanowisko Sądu Rejonowego co do tego, że nie wykazano faktów niezbędnych do ustalenia prawidłowej, a kwestionowanej przez pozwanego, wysokości dochodzonych roszczeń jest w pełni uzasadnione w świetle zgromadzonego materiału oraz zakresu inicjatywy dowodowej stron. W konsekwencji Sąd Okręgowy przyjął owe ustalenia tamtejszego Sądu I instancji co do braków w zakresie niezbędnej inicjatywy dowodowej po stronie powoda za własne.

Wobec ustalenia prawidłowości poczynionych ustaleń i ocen dowodów, należy odnieść się do zarzutów naruszenia prawa materialnego.

Zgłoszone zarzuty III i IV w świetle poczynionych ustaleń są bezprzedmiotowe. Sąd I instancji oddalił powództwo nie z racji twierdzonego w zarzucie pominięcia ustawowych zasad ponoszenia kosztów zarządu, lecz z racji stwierdzonych braków w materiale dowodowym, uniemożliwiających weryfikację kwestionowanych wyliczeń powoda. Sąd Rejonowy oddalił powództwo z uwagi na niewykazanie wysokości dochodzonego roszczenia, nie zaś z racji zakwestionowania materialnoprawnego uprawnienia powoda. W tej sytuacji jedynym zarzutem naruszenia prawa materialnego, jaki mógłby przynieść skutek oczekiwany przez powoda, byłoby zarzucenie naruszenia reguły rozkładu ciężaru dowodu (art. 6 k.c.). Innymi słowy, powód musiałby przekonać, że w świetle art. 6 k.c. to nie powód miał wykazać dowodowo, że jego wyliczenia są prawidłowe, ale to pozwany winien wykazać, że w wyliczeniach doszło do błędu. Jak już wyżej wskazano, przy okazji omawiania zarzutu I, pozwany wskazał ów przepis w tamtejszym zarzucie, jednak w warstwie językowej zarzutu nie wyraził w żaden sposób zarzutu co do błędu w rozkładzie ciężaru dowodu. Dla kompletności jednakże oceny należy wyjaśnić, że Sąd Okręgowy w składzie obecnym pozostaje przywiązany do literalnej wykładni art. 6 k.c. Skoro powód twierdzi, że wysokość dochodzonego roszczenia wynosi sumę określoną w pozwie, tedy obowiązany jest wykazać prawidłowość przeprowadzonych przez siebie wyliczeń. Rzecz w tym, że w niniejszej sprawie powód nie przedstawił w żaden sposób kalkulacji poszczególnych przypisów na koncie pozwanego. Gdyby tak uczynił, to można byłoby wywodzić i rozważać, czy przy takim doprecyzowaniu dokonanych wyliczeń, to nie pozwany winien przynajmniej wskazać skonkretyzowane błędy rachunkowe czy też w przyjętych założeniach, pod rygorem przyjęcia wówczas, że li tylko ogólnikowe zaprzeczenie jest efektem przyjętej taktyki procesowej, a skoro sam zaprzeczający nie jest stanie sprecyzować, co dokładnie się nie zgadza, to nie może oczekiwać przeprowadzenia takiego dochodzenia przez Sąd rozpoznający sprawę, gdyż wówczas doszłoby do wyręczenia pozwanego przez Sąd w wykonaniu obowiązków strony procesu. Jednakże w niniejszej sprawie dowody zaoferowane przez powoda to w zasadzie jego twierdzenia, że należy się określona kwota, wyliczona na podstawie poszczególnych przypisów, przy czym prawidłowość owych przypisów w świetle zaoferowanego na tę okoliczność przez powoda materiału dowodowego pozostaje nieweryfikowalna. W takiej sytuacji nie można traktować jako nadużycia prawa procesowego równie ogólnikowego zaprzeczenia ze strony pozwanego. W konsekwencji w grę wchodzi klasyczny rozkład ciężaru dowodu, sprowadzany niekiedy to stwierdzenia iż ów ciężar spoczywa na tym, kto twierdzi, a nie na tym, kto przeczy. W okolicznościach przedmiotowej sprawy powód twierdził, że część kosztów przypadająca na pozwanego wynosi sumę wskazaną w pozwie, zatem winien był tę okoliczność dowodowo wykazać. Powód temu ciężarowi nie sprostał, co słusznie doprowadziło do oddalenia powództwa z uwagi na niewykazanie wysokości dochodzonego roszczenia, a to w konsekwencji zastosowania ustawowej zasady rozkładu ciężaru dowodu (art. 6 k.c.).

W konsekwencji prawidłowe jest również rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów procesu. Nie zgłoszono w zakresie kosztów zarzutów niezależnych od oczekiwanej zmiany rozstrzygnięcia co do roszczenia głównego.

Z tych wszystkich względów, a nadto wobec braku okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, które winny być brane pod uwagę z urzędu, uznając zaskarżone orzeczenie za prawidłowe, apelację powoda oddalono jako bezzasadną (art. 385 k.p.c.).

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 w związku z art. 391 § 1 zd. I k.p.c. Na koszty postępowania apelacyjnego pozwanego złożyło się 2.700 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego według stawki minimalnej w postępowaniu apelacyjnym przed Sądem Okręgowym (§ 2 pkt 6, § 10 ust. 1 pkt 1 r.o.a.5). Powód obowiązany jest zwrócić te koszty w całości pozwanemu, z ewentualnymi odsetkami w razie opóźnienia (art. 98 § 1

1

w związku z art. 391 § 1 zd. I k.p.c.).

1 Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (j.t. – Dz. U. z 2026 r. poz. 468 z późn. zm.).

2 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (j.t. – Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

3 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. – Dz. U. z 2026 r. poz. 232 z późn. zm.).

4 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (j.t. – Dz. U. z 2024 r. poz. 1583 z późn. zm.).

5 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (j.t. – Dz. U. z 2026 r. poz. 215).