Spółka nie dostanie ponad 5 mln zł za remonty zabytku po utracie użytkowania wieczystego

Wyrokiem z 3 marca 2022 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu oddalił powództwo

P. sp. z o.o. w W. przeciwko Gminie W. o zapłatę 5 080 756 zł wraz

z bliżej określonymi odsetkami ustawowymi za opóźnienie (pkt I) i zasądził na rzecz

pozwanej koszty procesu (pkt II).

Sąd Okręgowy ustalił, że umową z 5 stycznia 1990 r. nieruchomość

zabudowana położona w W. przy ul. [...], oznaczona geodezyjnie jako działka 15/4,

tzw. [...], została oddana w użytkowanie wieczyste na 40 lat, tj. do 5 stycznia 2030 r.,

na rzecz P. sp. z o.o. z siedzibą w W. Zgodnie z § 5 umowy użytkownik wieczysty

został zwolniony z uiszczania opłat rocznych za grunt oraz obiekty usytuowane na

nieruchomości ze względu na ich zabytkowy charakter i znaczny stopień zużycia.

W § 6 umowy strony postanowiły, że użytkownik wieczysty zobowiązuje się do

rozpoczęcia i zakończenia remontu obiektów na przekazanej nieruchomości

w terminie podanym w planie realizacyjnym zagospodarowania „(…)". Ponadto

użytkownik wieczysty zobowiązał się do przeprowadzenia remontu zgodnie z

warunkami podanymi przez właściwy organ administracji państwowej do spraw

nadzoru budowlanego oraz pod nadzorem Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Jakakolwiek inna działalność inwestycyjna polegająca na budowie, rozbudowie,

modernizacji obiektów miała być zgodna z przepisami prawa budowlanego oraz

prawa o ochronie zabytków i wymagała pozyskania zgody odpowiednich organów

administracji państwowej.

Nieruchomość objęta umową przeznaczona została na cele związane

z działalnością spółki P. w zakresie wypoczynku, rekreacji, kultury, oświaty, handlu,

gastronomii i rozrywki, z tym, że teren miał pozostać ogólnodostępny i otwarty dla

mieszkańców W.

Wybór P. sp. z o.o. na użytkownika wieczystego przedmiotowej

nieruchomości motywowany był charakterem prowadzonej działalności, albowiem

powód prowadził prace konserwatorskie zabytków.

II CSKP 973/23

3

W latach 1990-1993 powód przeprowadził w pewnym zakresie prace

remontowe i modernizacyjne w nieruchomościach znajdujących się na [...].

Postanowieniem Sądu Rejonowego dla Wrocławia Fabrycznej

z 21 października 1996 r. P. sp. z o.o. zostało postawione w stan upadłości. W latach

1996-2004 spółka była zarządzana przez syndyka. Postępowanie upadłościowe

zostało ostatecznie umorzone.

W latach 2003-2005 obiekt pozostawał zaniedbany i zanieczyszczony. Na

otwartym dla publiczności terenie gromadzili się narkomani oraz osoby spożywające

tam alkohol. Zarząd spółki występował wówczas do konserwatora zabytków, by

uzyskać zgodę na ogrodzenie terenu z pozostawieniem jedynie kilku wejść.

Konserwator zabytków nie wyraził na to zgody. Spółka wynajęła wówczas firmę

ochroniarską i uprzątnęła teren.

W kolejnych latach kompleks obiektów na [...] ulegał stopniowej dewastacji.

Mieszkańcy W., przedstawiciele mediów i politycy zgłaszali potrzebę pilnej

interwencji. Strona powodowa wynajmowała odpłatnie osobom trzecim położone na

nieruchomości budynki oraz pomieszczenia w celu prowadzenia przez nie

działalności rozrywkowej, gastronomicznej bądź kulturalnej.

Wyrokiem z 5 stycznia 2017 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu rozwiązał umowę

użytkowania wieczystego wymienionego gruntu oraz nakazał P sp. z o.o. wydanie

nieruchomości gminie W. Orzeczenie to zostało utrzymane w mocy wyrokiem Sądu

Apelacyjnego we Wrocławiu z 20 października 2017 r.

W dniu 7 marca 2019 r. powód złożył wniosek o zawezwanie gminy W. do

próby ugodowej w sprawie o zapłatę na jego rzecz 5 080 756 zł, tytułem rozliczenia

nakładów koniecznych lub użytkowych, poniesionych przez niego w okresie przed

rozwiązaniem umowy użytkowania wieczystego nieruchomości. Posiedzenie w tym

przedmiocie odbyło się 25 lipca 2019 r. i nie doprowadziło do zawarcia ugody.

Sąd Okręgowy wskazał, że zasady dokonywania rozliczeń między stronami

stosunku prawnego użytkowania wieczystego reguluje m. in. art. 33 ust. 2 u.g.n.,

w myśl którego w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu

okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego

II CSKP 973/23

4

okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez

niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Przepisy dotyczące

użytkowania wieczystego nie przewidują wynagrodzenia za nakłady polegające na

remoncie i modernizacji położonych na gruncie budynków, a także bieżącym ich

utrzymaniu w odpowiednim stanie. Podstawa taka nie wynika także z umowy

z 5 stycznia 1990 r. W konsekwencji Sąd Okręgowy uznał, że powód nie może

skutecznie dochodzić takiego roszczenia.

Wyrokiem z 24 sierpnia 2022 r. Sąd Apelacyjny we Wrocławiu oddalił apelację

powoda i zasądził na rzecz pozwanego koszty postępowania apelacyjnego. Sąd

Apelacyjny podzielił ocenę prawną Sądu Okręgowego w zakresie wykładni art. 33

ust. 2 u.g.n.

Powód wniósł skargę kasacyjną, w której zaskarżył wyrok Sądu Apelacyjnego

w całości. Zarzucił naruszenie art. 379 pkt 5 k.p.c. w zw. z art. 378 § 1 w zw.

z art. 386 § 2 k.p.c.; art. 379 pkt 5 k.p.c. w zw. z art. 187 § 1 w zw. z art. 1562 k.p.c.

i art. 240 k.c. Na tej podstawie wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku

i poprzedzającego go wyroku Sądu Okręgowego i przekazanie sprawy do

rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.

W odpowiedzi pozwany wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenie na

jego rzecz od powoda zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skoro skarga kasacyjna przysługuje od orzeczeń sądu drugiej instancji, to

wyłączone jest bezpośrednie badanie w postępowaniu kasacyjnym naruszenia

przepisów postępowania przez sąd pierwszej instancji, w tym również naruszeń

prowadzących do nieważności postępowania. Kwestia ta może podlegać badaniu

i rozpoznaniu przez Sąd Najwyższy jedynie pośrednio, przez przytoczenie przez

skarżącego w ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983 § 1 pkt 2 k.p.c. stosownego

zarzutu naruszenia przez sąd odwoławczy art. 378 § 1 lub art. 386 § 2 k.p.c. Wobec

tego uchybienie sądu drugiej instancji polegające na niewzięciu pod rozwagę

– z urzędu lub w wyniku zarzutu apelacyjnego − nieważności postępowania przed

sądem pierwszej instancji stanowi usprawiedliwioną podstawę kasacyjną

II CSKP 973/23

5

z art. 3983 § 1 pkt 2 k.p.c. tylko wówczas, gdy mogło mieć istotny wpływ na wynik

sprawy przed sądem drugiej instancji (wyrok SN z 19 marca 2024 r., I PSKP 48/23;

postanowienia SN: z 4 grudnia 2024 r., III USK 263/23; z 19 grudnia 2024 r.,

I CSK 4192/23; z 23 maja 2023 r., II PSK 98/22).

W okolicznościach sprawy wpływ taki nie został wykazany, ponieważ nawet

wyznaczenie rozprawy przez Sąd pierwszej instancji i przeprowadzenie

zawnioskowanych przez powoda dowodów nie miałyby wpływu na wynik sprawy.

Sąd rozpoznając sprawę cywilną na podstawie treści żądania udzielenia ochrony

prawnej, przytoczonych na jego poparcie faktów, zarzutów zgłoszonych przez stronę

przeciwną i faktów na ich poparcie, dokonuje wyboru przepisów prawa materialnego,

które mogą mieć zastosowanie do stanu faktycznego danej sprawy. Dokonany wybór

decyduje o kierunku postępowania dowodowego, które powinno zmierzać do

wykazania faktów istotnych z punktu widzenia przepisów prawa materialnego

mogących stanowić podstawę prawną rozstrzygnięcia. O tym, jakie fakty są istotne

dla rozstrzygnięcia sprawy, decyduje stan faktyczny danej sprawy i przepisy prawa

materialnego, które w tym stanie mają zastosowanie. Dopuszczając dowody na

wskazane przez strony fakty, sąd bada, czy fakty te podpadają pod hipotezę normy

prawnej, która określa stan faktyczny uzasadniający jej zastosowanie. Jeżeli fakt

objęty wnioskiem dowodowym jest irrelewantny z punktu widzenia normy prawnej,

sąd taki dowód pominie. Wskazana przez powoda przyczyna nieważności

postępowania nie może być zatem rozciągnięta na przypadki nieprzeprowadzenia

wnioskowanych dowodów (postanowienie SN z 20 maja 2016 r., II CZ 29/16).

Należy także podkreślić, że zaniechanie czynności orzeczniczej polegającej

na wydaniu postanowienia w przedmiocie pominięcia dowodu, choć stanowi

naruszenie art. 2352 § 2 k.p.c. – którego skarżący nie powołał w podstawach skargi

– to nie ma jednak samo w sobie wpływu na treść rozstrzygnięcia, ani nie pozbawia

strony prawa do kwestionowania odmowy uwzględnienia wniosku w toku instancji

odwoławczej. Trzeba przy tym zauważyć, że nie każdy fakt przedstawiony przez

stronę powinien być przedmiotem dowodu, gdyż sąd nie ma obowiązku prowadzenia

postępowania dowodowego ponad potrzebę procesową. Istotność faktów wiąże się

z podstawą faktyczną powództwa, przez co znaczenie mają tylko te fakty, które

II CSKP 973/23

6

odpowiadają hipotezom przepisów prawa materialnego mających zastosowanie

w sprawie.

Bezzasadny okazał się także zarzut naruszenia art. 379 pkt 5 k.p.c. w zw.

z art. 187 § 1 k.p.c. i art. 1562 k.p.c. przez nieprawidłowe przyjęcie, że wskazanie

przez stronę wadliwej podstawy prawnej powództwa wiąże sąd i uniemożliwia

wyrokowanie na innej podstawie prawnej w granicach zakreślonego w treści pozwu

żądania i przywołanego stanu faktycznego. Dochodzone w pozwie roszczenie

opierało się na kwestionowaniu ważności zawartej pomiędzy stronami umowy

użytkowania wieczystego i w konsekwencji twierdzeniu, że powód może dochodzić

nakładów poczynionych na nieruchomość tak jak posiadacz samoistny, czyli na

uprawnieniu wynikającym z art. 226-230 k.c. Jak prawidłowo przyjęto w toku instancji,

stanowisko takie stało w oczywistej sprzeczności z ustalonym w sprawie stanem

faktycznym. Strona powodowa znajdowała się bowiem w posiadaniu nieruchomości

na podstawie tytułu prawnego, którym była umowa ustanowienia użytkowania

wieczystego zawarta 5 stycznia 1990 r. Prawo użytkowania wieczystego ww. gruntu

zostało ustanowione do 3 stycznia 2030 r., jednak wobec rażącego niewywiązywania

się przez powoda z obowiązków nałożonych na niego w umowie − uległo ono

rozwiązaniu prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 5 stycznia

2017 r. Konsekwencją zapadłego wyroku było wydanie nieruchomości właścicielowi

7 marca 2018 r. Do rozliczenia nakładów nie mogły być zatem stosowane przepisy

art. 224-226 k.c., które regulują rozliczenia między właścicielem a posiadaczem

cudzej rzeczy w razie posiadania przez niego tej rzeczy bez tytułu prawnego.

Skarżący nie ma racji, że sądy orzekające w sprawie poprzestały na

zanegowaniu zasadności powołanej przez niego w pozwie podstawy prawnej

roszczenia. Sądy meriti dokonały oceny zasadności roszczenia powoda na

podstawie przepisów regulujących stosunek prawny pomiędzy właścicielem a

użytkownikiem wieczystym oraz treści umowy stron w zakresie rozliczeń nakładów

ponoszonych na nieruchomość.

Zasady dokonywania rozliczeń między stronami stosunku prawnego

użytkowania wieczystego reguluje m. in. art. 33 ust. 2 u.g.n., zgodnie z którym w razie

wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego

II CSKP 973/23

7

w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu,

użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego

lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być

równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia

użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew

postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje. Regulacja z art. 33 ust. 2

u.g.n. jest konsekwencją konstrukcji odrębnej własności budynków i innych urządzeń

przysługującej użytkownikowi wieczystemu. Z kolei art. 33 ust. 3a u.g.n. reguluje

kwestię zwrotu pozostałych do uiszczenia opłat rocznych z tytułu użytkowania

wieczystego w razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem

ustalonego okresu. W takim wypadku zwraca się sumę opłat rocznych wniesionych

za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty te podlegają waloryzacji.

Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości

prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.

Jak wynika z przytoczonych przepisów, nie przewidują one wynagrodzenia

użytkownika wieczystego za nakłady polegające na remoncie i modernizacji

położonych na gruncie budynków, a także bieżącym ich utrzymaniu w odpowiednim

stanie. W tej sytuacji jedyną podstawą do dochodzenia zwrotu nakładów przez

użytkownika wieczystego byłoby ustalenie takiego prawa w samej umowie o oddanie

nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, czego jednak w umowie

z 5 stycznia 1990 r. nie uczyniono. Jak ustaliły Sądy meriti, intencją stron umowy było

nieodpłatne przekazanie przedmiotowej nieruchomości w użytkowanie wieczyste

w zamian za przywrócenie zabytkowemu obiektowi należnego wyglądu oraz stanu

technicznego. Okoliczności zawarcia umowy, stanowiące jedno z kryteriów wykładni

jej postanowień, jasno wskazują, że celem stron było oddanie w użytkowanie

wieczyste wyspecjalizowanemu podmiotowi obiektu zabytkowego wymagającego

prac remontowych po to, aby podmiot ten wyremontował obiekt i utrzymał go

w dobrym stanie jako bazę do prowadzenia działalności w zakresie wypoczynku,

rekreacji, kultury, oświaty, handlu, gastronomii i rozrywki dla mieszkańców W., dla

których obiekt ten miał być ogólnie dostępny. W zamian użytkownik wieczysty

zwolniony został z obowiązku ponoszenia opłat, które w przeciwnym razie, mając na

uwadze położenie tej nieruchomości i jej wartość, byłyby znaczne.

II CSKP 973/23

8

Końcowo należy wskazać, że zarzut naruszenia art. 240 k.c. przez błędną

wykładnię i przyjęcie, że rozwiązanie przez Sąd przed upływem terminu użytkowania

wieczystego skutkuje utratą przez użytkownika wieczystego roszczenia o rozliczenie

czynionych na nieruchomości nakładów, także okazał się niezasadny. Przepis

ten określa jedynie przesłanki uzasadniające rozwiązanie stosunku użytkowania

wieczystego przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik

korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem

określonym w umowie. Art. 240 k.c. nie reguluje rozliczeń pomiędzy właścicielem

gruntu a byłym użytkownikiem wieczystym, zwłaszcza w zakresie wynagrodzenia za

wzniesione lub nabyte na własność przez użytkownika budynki i inne urządzenia.

Z przytoczonych względów, orzeczono jak w sentencji.

Beata Janiszewska

Marcin Krajewski Agnieszka Jurkowska-Chocyk

A.G.