Wypowiedzenie najmu bez wcześniejszego upomnienia. Sąd oddalił pozew o eksmisję

W pozwie z dnia 10 listopada 2024 r. X. N. (1), W. N. (1) oraz A. N. wnieśli o nakazanie pozwanym U. R. (1) i W. A., aby opróżniły i wydały solidarnie powodom (...) położony w A. przy (...). Powodowie domagali się również zasądzenia solidarnie od pozwanych kosztów procesu.

W uzasadnieniu powodowie wskazali, że są właścicielami nieruchomości w A. przy (...). W lokalu nr (...) przedmiotowej nieruchomości zamieszkują pozwane. Powodowie twierdzili, że pozwane od 10 lat naruszają porządek domowy poprzez dewastowanie lokalu i klatki schodowej, czyniąc w ten sposób uciążliwym korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Podnosili, że pozwane między innymi sprowadzają głośnych i nietrzeźwych gości. Powodowie wskazali, iż po wielokrotnych uprzedzeniach, w lutym 2014 r. umowa najmu lokalu została pozwanym wypowiedziana. Jednocześnie pozwane do dnia dzisiejszego zajmują lokal bez tytułu prawnego (vide pozew k. 3 – 4).

Pismem z dnia 21 stycznia 2025 r. Miasto A. zgłosiło interwencję uboczną, wnosząc o nieprzyznanie pozwanym uprawnienia do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego oraz o zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz interwenienta ubocznego kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych (vide pismo k. 48 – 49).

Pozwana U. R. (1) w odpowiedzi na pozew wskazała, że jest osobą, która funkcjonuje w domu, ma problemy z poruszaniem się i wymaga stałej opieki córki (vide pismo k. 53).

Na rozprawie w dniu 26 listopada 2025 r. pozwana W. A. wniosła o możliwość pozostawienia jej matki w spornym lokalu. Jednocześnie oświadczyła, że ona sama nie mieszka w lokalu przy ul. (...) w A. (vide k. 193v).

W dniu 5 grudnia pozwana U. R. (1) wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu w wysokości 6 – krotności minimalnych kosztów zastępstwa radcy prawnego. Nadto wskazała, że pomiędzy stronami jest

per facta concludentia zawarta umowa najmu.

S ąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie X. N. (1), W. N. (1) oraz A. N. są właścicielami nieruchomości położonej przy (...) w A., dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi (...) numer (...).

Z. ód: odpis księgi wieczystej (k. 7 – 17).

W dniu 28 listopada 1997 r. X. N. (1), pełniący funkcję administratora domu przy ul(...) w A., zawarł z pozwaną U. R. (2) umowę najmu (...), składającego się z pokoju, kuchni i wc, o łącznej powierzchni 36,77 m

Z. ód: pismo z dnia 5 sierpnia 2013 r. (k. 19), pismo z dnia 10 lutego 2014 r. (k. 20), wypowiedzenie umowy najmu (k. 21), zeznania powoda W. N. (1) (k. 163, 167).

W dniu 4 stycznia 2020 r. partner pozwanej W. A. wybił butelką piwa szybę i witraż w drzwiach wejściowych. Jednocześnie pozwana W. A. wraz z koleżankami piły i paliły w piwnicy budynku, po czym pozostawiły po sobie bałagan. Pismem z dnia 9 stycznia 2020 r. zarządca nieruchomości poinformował pozwaną U. R. (2), że korzysta ona z lokalu bezumownie oraz o konieczności utrzymywania lokalu w należytym stanie oraz zaprzestaniu jego dalszej dewastacji a także o tym że jest zobowiązana do przestrzegania porządku domowego. Właściciele postanowili także obciążyć ją kosztami naprawy witraża i zbitej szyby w wysokości 400,00 zł.

Z. ód: pismo z dnia 9 stycznia 2020 r. (k. 22),

Zarządca nieruchomości kilkukrotnie informował pozwaną U. R. (2), że minął termin trzyletniego wypowiedzenia umowy. Nadto kolejno w dniach 24 maja 2024 r. oraz 1 lipca 2024 r. zarządca nieruchomości ponownie wzywał do wykonania prac remontowych i porządkowych, i zaprzestania naruszania porządku domowego kamienicy przy ul. (...) pozwanym U. R. (1) i W. A., w związku z kolejnymi awanturami urządzonymi przez W. A.. W dniu 18 listopada 2024 r. zostało wystosowane w stosunku do pozwanej U. R. (2) ostateczne przedsądowe wezwanie do opuszczenia mieszkania.

Z. ód: pismo z dnia 16 grudnia 2022 r. (k. 23 – 23v), pismo z dnia 28 czerwca 2023 r. (k. 24), pismo z dnia 26 maja 2024 r. (k. 25), pismo z dnia 2 lipca 2024 r. (k. 26), ostateczne przedsądowe wezwanie do opuszczenia mieszkania (k. 29).

Wyrokiem z dnia 18 lutego 2025 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy XI Wydział Karny uniewinnił oskarżoną W. A. od popełnienia zarzucanego jej czynu z art. 207 § 1 k.k. W uzasadnieniu wyroku wskazano, że pozwane nadużywają alkoholu i podczas kłótni wyzywają się wzajemnie wulgarnymi słowami. Nadto obie pozwane wyrokiem nakazowym z dnia 1 sierpnia 2025 r. wydanym przez Sąd Rejonowy w Bydgoszczy XI Wydział Karny zostały uznane za winne popełnienia czynu z art. 51 § 1 k.w.

Z. ód: wyrok i uzasadnienie wyroku w sprawie o sygn. akt XI K 741/24 (k 142 – 149), wyrok nakazowy w sprawie o sygn. akt XI W 578/25 (k. 158 – 158v).

Pozwana W. A. w spornym okresie czasu notorycznie nadużywała alkoholu. Pod wpływem alkoholu wielokrotnie wszczynała awantury i kłótnie, w związku z czym do mieszkania jej matki wzywana była policja. W sprawie została również wszczęta procedura Niebieskiej Karty, jednak została zakończona, wobec braku zasadności podejmowania działań.

Jednocześnie pozwana U. R. (1) regularnie opłaca opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu, na podstawie comiesięcznych faktur otrzymywanych od właścicieli lokalu. Nadto pozwane w ostatnich dwóch latach odświeżyły stan lokalu, odmalowując ściany. Pozwane korzystają z kuchenki elektrycznej, wobec niedziałającej instalacji gazowej. Dwukrotnie doszło również do zalania lokalu w wyniku niezdatnej kanalizacji, jednak powstałe w wyniku powyższego szkody zostały wyremontowane.

Z. ód: zeznania świadka H. F. (k. 117v – 119), zeznania powoda X. N. (1) (k. 160 – 162, 167), zeznania powódki A. N. (k. 162 – 163, 167), zeznania powoda W. N. (1) (k. 163, 167), zeznania pozwanej W. A. (k. 164 – 165, 167), zeznania pozwanej U. R. (2) (k. 165- 167), opłaty czynszowej pozwanej (k. 175 – 176), zeznania świadka H. N. (k. 193 – 195).

W przedmiotowym lokalu pozwana W. A. jest zameldowana, jednak faktycznie pomieszkuje u swojego partnera. Pozwana ma jednak dostęp do mieszkania przy ul. (...) ze względu na swoją matkę, która jest osobą niewychodzącą, a której pomaga w czynnościach życia codziennego, takich jak zrobienie zakupów, opłacenie rachunków itp. Większość jej rzeczy znajduje się w innym lokalu.

Z. ód: zeznania pozwanej W. A. (k. 164 – 165, 167), zeznania pozwanej U. R. (2) (k. 165- 167).

Pozwana U. R. (1) utrzymuje się z emerytury w kwocie około 2.300,00 zł.

Pozwana W. A. utrzymuje się z prac dorywczych nie jest zarejestrowana jako osoba bezrobotna.

Z. ód: zeznania pozwanej U. R. (2) (k. 165- 167), opłaty czynszowej pozwanej (k. 175 – 176), zeznania W. A. (k. 164 – 165, 167).

Poczynione ustalenia faktyczne Sąd oparł na dokumentach i ich kserokopiach załączonych do akt sprawy, których prawdziwość nie została zakwestionowana przez strony, zeznaniach świadków oraz częściowo na przesłuchaniu stron.

Zgodnie z art. 227 k.p.c. przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie.

Sąd za wiarygodne ocenił zeznania świadków H. F. i H. N. są one bowiem zgodne ze stanem wiedzy jaki świadkowie posiadali w niniejszej sprawie oraz zgodne z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie, dlatego też nie było podstaw do ich kwestionowania. Co istotne świadkowie ci potwierdzili niezbicie, że pozwana W. A. nie zamieszkuje na stałe mieszkania przy ul. (...) w A..

Oceniając zeznania stron Sąd doszedł do przekonania, że są one wiarygodne jedynie częściowo, bowiem każda ze stron starała się przedstawić swoje stanowisko w sprawie. Sąd z dużą ostrożnością podszedł do oceny zeznań powodów. Sąd miał bowiem na względzie to, byli emocjonalnie zaangażowani w sprawę i z tego powodu zainteresowani wynikiem postępowania. Nadto Sąd miał na uwadze, że powód W. N. (1) nie mieszka w przedmiotowej kamienicy, a wiedzę o sprawie czerpie wyłącznie z relacji swojego ojca, X. N. (1). Jednocześnie jego zeznania okazały się przydatne w ustaleniu faktu, że to właśnie powód miał zamieszkać w 2017 r. w spornym lokalu. Sąd miał nadto na uwadze, że podobnie strona pozwana, wbrew zebranemu w sprawie materiału dowodowego, starała się umniejszyć problem alkoholowy W. A..

Poza okolicznościami bezspornymi – faktem zamieszkiwania U. R. (2) na terenie posesji przy ul. (...) - zeznania każdej ze stron w dużej mierze zmierzają do potwierdzenia zasadności swych twierdzeń i przerzucenia odpowiedzialności za określone zachowania na stronę przeciwną. Strony przedstawiają opisywaną rzeczywistość w taki sposób, jaki wynika z ich podejścia do określonego zagadnienia. W zeznaniach tych najwyraźniej uwidacznia się różnica poglądów stron na prezentowane przez nie stanowiska w sprawie.

S ąd Rejonowy zważył co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu.

Niesporna w sprawie była okoliczność, że powodowie są właścicielami nieruchomości położonej w A. przy ul(...). Poza sporem pozostawała okoliczność, że powodów i pozwaną U. R. (2) łączyła umowa (...) położonego w A. przy ulicy (...).

Strona powodowa twierdziła, że pozwana U. R. (1), mimo skutecznego jej zdaniem wypowiedzenia umowy najmu nadal włada przedmiotowym lokalem. Zadaniem Sądu było zatem rozważenie, czy faktycznie doszło do skutecznego zakończenia łączącego strony stosunku najmu, co stanowi z kolei warunek

sine qua non zasadnego powództwa o eksmisję, a także czy pozwanej przysługuje skuteczne wobec powódki prawo do władania spornym lokalem.

Zgodnie z art. 659 § 1 k.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, który może być oznaczony w pieniądzu lub w świadczeniach innego rodzaju.

Stosownie do art. 675 § 1 k.c., po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Umowa najmu jest umową dwustronnie zobowiązującą, wzajemną, gdyż wynajmujący zobowiązany jest do oddania najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, natomiast obowiązkiem najemcy jest płacenie wynajmującemu umówionego czynszu. Obowiązki najemcy i wynajmującego są więc ze sobą wzajemnie skorelowane.

Powodowie są właścicielami nieruchomości, a zatem ich żądanie wydania lokalu mogło znajdować podstawę także w przepisie art. 222 § 1 k.c. Warunkiem skuteczności tego żądania jest stwierdzenie, że osoba faktycznie władająca rzeczą, nie posiada żadnego prawa do władania rzeczą. Zatem osoba, która faktycznie włada rzeczą nie ma obowiązku wydania jej właścicielowi, jeżeli służy jej skuteczne uprawnienie do władania rzeczą. Uprawnienie to może mieć różne źródła, np. może ono wynikać ze stosunku umownego pomiędzy stronami. Treścią roszczenia windykacyjnego przewidzianego w art. 222 § 1 k.c. jest żądanie wydania rzeczy, które kieruje się przeciwko osobie władającej cudzą rzeczą bez podstawy prawnej. Jego podstawę stanowi powstanie stanu sprzecznego z prawem właściciela, fakt pogwałcenia własności. Przesłankami owego roszczenia są wyłącznie elementy przedmiotowe, obiektywny fakt trwałego wkroczenia w sferę cudzego prawa własności przez podmiot nieuprawniony. Bez znaczenia dla powstania roszczenia windykacyjnego pozostają elementy subiektywne, takie jak wina, czy dobra lub zła wiara osoby naruszającej cudzą własność. W przypadku roszczenia windykacyjnego legitymowanym czynnie jest właściciel rzeczy, a legitymowanym biernie jest osoba władająca cudzą rzeczą bez tytułu prawnego. Łączący strony stosunek prawny nadał pozwanemu status lokatora w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity z dnia 8 września 2016 roku, Dz.U. z 2016 roku poz. 1610).

Stosownie do treści art. 2 ust. 1 pkt. 1 powołanej ustawy, lokatorem jest najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Zaś, właścicielem w rozumieniu przepisów ustawy jest wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu (art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy). Konsekwencją powyższego była konieczność zastosowania regulacji przewidzianych we wskazanej ustawie, w szczególności w zakresie trybu wypowiedzenia umowy, unormowanego w art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, który zawiera zamknięty katalog przyczyn uzasadniających wypowiedzenie stosunku najmu.

Działania powodów zmierzające do wypowiedzenia pozwanej umowy najmu cechowała pewna niekonsekwencja. Z jednej bowiem strony pismem datowanym na 10.02.2014 r. (k. 20) jako podstawę wypowiedzenia powoływali naruszenie przez pozwane porządku domowego. Z drugiej zaś pismem z tej samej daty (k. 21) jako podstawę wypowiedzenia umowy powołali się na art. 11 ust. 5 i 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej: u.o.p.l.). tj. chęć zamieszkania przez osobę wymienioną w powyższych przepisach (vide pismo z dnia 10.02.2014 r.).

Jednocześnie wobec bezskutecznego upływu 3-letniego okresu wypowiedzenia, pismem z dnia 9 stycznia 2020 r. powodowie wskazywali, że pozwane korzystają bezumownie ze spornego lokalu a zajmowane przez nie mieszkanie jest zaniedbane z uwagi na nieprzeprowadzenie w nim prac remontowych. Ponadto powoływali się na fakt nieprzestrzegania porządku domowego.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z dyspozycją przepisu art. 11 ust. 1 u.o.p.l., jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2- 5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 owej ustawy. Wypowiedzenie winno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, w drodze powołanego przepisu art. 11, wprowadza ograniczenia swobody wypowiadania stosunków prawnomieszkaniowych, których źródłem jest umowa o odpłatne używanie lokalu, liberalizując jak powszechnie przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie, na korzyść najemcy, normę art. 672 k.c. dotyczącego najmu w ogólności.

Zgodnie ze wskazywanym w wypowiedzeniu umowy najmu z dnia 10 lutego 2014 r. art. 11 ust. 5 i 7 u.o.p.l. nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4. Jednocześnie przepis ten stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela. W niniejszej sprawie strona powodowa nie wskazała w wypowiedzeniu, że osobą mającą zamieszkać w lokalu przy ul. (...) miał być W. N. (1) lub inna osoba wymieniona we wskazanym przepisie. Już zatem powyższa okoliczność czyniła niemożliwym wypowiedzenie umowy najmu z uwagi na nieziszczenie się przesłanek o których mowa jest w cytowanym przepisie. Nadto powodowie nie przedłożyli żadnego dowodu skutecznego doręczenia wypowiedzenia pozwanej w sposób, by ta mogła się z nim zapoznać.

Odnosząc się zaś do drugiej z podstaw skutkujących wypowiedzeniem umowy tj. naruszaniem przez pozwane porządku domowego wskazać należy, że pojęcie „porządku domowego” interpretowane jest na gruncie art. 683 i 685 k.c. Oceny naruszeń porządku domowego dokonuje się więc z uwzględnieniem norm, jakich zobowiązani są przestrzegać mieszkańcy danego budynku (np. regulaminy dotyczące korzystania z danej nieruchomości) oraz zwyczajów miejscowych. Ponieważ ustawa wymaga, aby wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu było rażące lub uporczywe, przyjąć należy, że ma to być zachowanie rozciągnięte w czasie i nacechowane dużą dozą złej woli ze strony lokatora (J. Chaciński,

Ochrona praw lokatorów. Komentarz, Warszawa 2013, s. 117).

W toku niniejszego postępowania strona powodowa nie zdołała wykazać, by zachowanie pozwanej nacechowane było uporczywością i było rażące. Sąd miał na uwadze fakt, że zgodnie z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, obie pozwane mają problemy z nadużywaniem alkoholu, co przyczynia się do powstawania między córką i matką eskalujących konfliktów, napięć. Jednoczenie jednak wezwania do zaniechania naruszeń porządku domowego kierowane przez właścicieli do pozwanej U. R. (2) i interwencje służb dotyczyły w przeważającej mierze zachowania córki pozwanej, W. A., która na stałe nie przebywa w mieszkaniu przy ul. (...). W ostatnim czasie pozwane nie prowokowały kolejnych incydentów.

Co prawda wyrokiem nakazowym z 1 sierpnia 2025 r. zostały uznane winne popełnienia czynu z art. 51 § 1 kw w okresie od 01.07.2024 r. do 08.2024 r. Jednak żaden z dowodów nie wykazywał że podobne zachowania miały miejsce przed tym okresem (tj. przed 05.08.2013 r. czy 09.01.2020 r.)

Co istotne uzależnia się skuteczność wypowiedzenia stosunku prawnego z przyczyn wymienionych w art. 11. ust. 2 pkt 1 od uprzedniego upomnienia lokatora przez właściciela. Upomnienie w formie pisemnej pod rygorem nieważności musi być złożone lokatorowi w sposób umożliwiający mu zapoznanie się z jego treścią (art. 61 § 1 k.c.). Dopiero po upływie czasu koniecznego na dojście upomnienia do lokatora i dostosowanie jego zachowania do stanu zgodnego z treścią upomnienia właściciel może dokonać skutecznego wypowiedzenia.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że strona powodowa nie wykazała, aby pozwanej skutecznie doręczono pismo z dnia 5 sierpnia 2013 r. Natomiast pismo datowane na 10.02.2024 r. potwierdzone podpisem pozwanej U. R. wskazywało co prawda podstawy wypowiedzenia, jednak nie udzielono w nim ww. terminu do dostosowania zachowań do stanu zgodne z prawem lecz pismem z tego samego dnia wypowiedziano umowę nie dowiedziono przy tym by pismo to zostało pozwanej skutecznie doręczone.

Zgodnie z treścią art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Zgodnie z treścią ust. 2 nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,

Podkreślić należy przy tym, co uszło uwadze strony powodowej, że ustawa uzależnia skuteczność wypowiedzenia stosunku prawnego z przyczyn wymienionych w art. 11 ust. 2 pkt 1

od uprzedniego upomnienia lokatora przez właściciela.

Upomnienie w formie pisemnej pod rygorem nieważności musi być złożone lokatorowi w sposób umożliwiający mu zapoznanie się z jego treścią (art. 61 § 1 k.c.). Dopiero po upływie czasu koniecznego na dojście upomnienia do lokatora i dostosowanie jego zachowania do stanu zgodnego z treścią upomnienia właściciel może dokonać skutecznego wypowiedzenia.

Mając powyższe na uwadze nie sposób uznać, by powodowie dochowali powyższej procedury. Wynajmujący, który zaniecha obowiązków o których mowa powyżej, nie może następnie skutecznie wypowiedzieć lokatorowi stosunku najmu. Konkludując, skoro nie została spełniona przesłanka skutecznego wypowiedzenia umowy najmu w postaci uprzedniego upomnienia lokatora przez właściciela to pozwanej U. R. (1) nadal przysługuje tytuł prawny do przedmiotowego lokalu. Skoro tak w rezultacie, powództwo podlegało oddaleniu.

Na marginesie wskazać należy także że zgodnie z treścią art. 316 § 1 k.p.c. Sąd bierze pod uwagę za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili wyrokowania. Na dzień zamknięcia rozprawy pozwana W. A. nie zajmowała już spornego lokalu albowiem wyprowadziła się do mieszkania, które zajmuje wraz z partnerem. Sąd zważył, że w prawdzie pozwana dalej przechowuje część rzeczy w mieszkaniu, jednakże jak oświadczyła na rozprawie, jej centrum życiowe znajduje się w innym lokalu. Z tego powodu powództwo wobec ww. okazało się niezasadne i jako takie winno być oddalone.

W punkcie 2 wyroku Sąd, na podstawie art. 98 k.p.c., zasądził od powodów solidarnie na rzecz pozwanej U. R. (2) kwotę 480,00 zł tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną udzieloną pozwanej z urzędu (punkt 2 wyroku). Sąd przyznał wynagrodzenie w wymiarze stawki minimalnej określonej w § 13 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 maja 2024 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu.

Sąd ustalił, że niniejsza sprawa niniejsza nie jest „sprawą skomplikowaną” w stopniu ponadprzeciętnym. Nie wskazują na to ani zagadnienia faktyczne ani prawne z jakimi zetknął się sąd orzekający i z którymi przyszło się mierzyć pełnomocnikowi pozwanej. W sytuacji bowiem, gdy rozstrzygnięcie sprowadzało się w głównej mierze do wykładni treści czynności prawnych dokonywanych przez strony sporu, nie można było uznać, aby charakter sprawy uzasadniał zwiększenie należnego pełnomocnikowi pozwanej wynagrodzenia. Nakładu pracy pełnomocnika wynikającego ze składanych przez niego pism procesowych nie można bowiem oceniać wyłącznie przez pryzmat ich ilości jak też objętości (które nota bene nie odbiegały od ilości i objętości przeciętnych). Nawet bowiem jeżeli w danej sprawie zachodzi obiektywnie uzasadniona potrzeba ustosunkowania się do wielu kwestii i w tym celu podjęcia szeregu czynności, to stopień w jakim okoliczność ta determinować będzie należne pełnomocnikowi strony wynagrodzenie, zależny jest również od wzmiankowanego już stopnia skomplikowania sprawy. Zwiększonego nakładu pracy pełnomocnika pozwanej nie uzasadnia także stawiennictwo tego pełnomocnika na każdą Z samej tej okoliczności nie wynika bowiem, aby sprawa miała charakter skomplikowany, albo żeby w związku z nią zaistniała potrzeba podjęcia przez pełnomocnika pozwanej jakichś ekstraordynaryjnych czynności uzasadniających przyjęcie, że nakład jego pracy był wyższy niż przeciętnie w tego rodzaju sprawach. Wobec powyższego, w ocenie Sądu, okoliczności powoływane przez pełnomocnika nie mogły, per se uzasadniać zasądzenia wynagrodzenia dla pełnomocnika w wysokości 6 krotności stawki minimalnej. Nadto zauważyć należy, że ustawodawca już na etapie określania wysokości stawek minimalnych za poszczególne czynności lub za udział w poszczególnych postępowaniach dokonał rozważenia i uwzględnienia wszelkich okoliczności charakterystycznych dla danego typu spraw, a tym samym w przyjętych stawkach minimalnych oddana została swoista wycena koniecznego nakładu pracy po stronie pełnomocnika związana ze specyfiką określonego rodzaju postępowania. Brak jest zatem przesłanek do podwyższenia wynagrodzenia do wysokości 6 - krotnej stawki minimalnej w sprawie, w której żadne ekstraordynaryjne okoliczności nie wystąpiły, a skala aktywności pełnomocnika pozwanej pozostawała na normalnym poziomie.

Z uwagi na to, że Sąd zasądził koszty procesu od powodów jako przegrywających sprawę brak było podstaw aby doliczyć do zasądzonego wynagrodzenia należnego pełnomocnikowi pozwanej podatku VAT. Podstawa prawna do powyższego znajduje się bowiem w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 maja 2024 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (Dz.U. 2024 poz. 764).

Zgodnie z § 4 ust 3 tego rozporządzenia - w sprawach, w których strona korzysta z pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, opłaty, o których mowa w ust. 1, sąd podwyższa o stawkę podatku od towarów i usług przewidzianą dla tego rodzaju czynności w przepisach o podatku od towarów i usług, obowiązującą w dniu orzekania o tych opłatach. W związku z powyższym w punkcie 3 wyroku Sąd przyznał radcy prawnemu N. F. ze Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Bydgoszczy kwotę 110,40 zł tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną udzieloną pozwanej z urzędu stanowiącą stawkę należnego podatku od towarów i usług.

Sędzia SR Agata Anna Borucka

Sygn. akt II Ca 232/26

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 maja 2026r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący

SSO Wojciech Borodziuk

Protokolant

Starszy sekretarz sądowy O. F.

po rozpoznaniu w dniu 25/05/2026 r. w A.

na rozprawie

sprawy z powództwa X. N. (2), W. N. (2), A. N.

przeciwko U. R. (1), W. A.

o eksmisję

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy

z dnia 10 grudnia 2025 r. sygn. akt XIV C 2033/24

I. zmienia zaskarżony wyrok w całości w ten sposób, że:

1. nakazuje pozwanym, aby opróżniły, opuściły i wydały powodom (...) przy (...) w A.,

2. przyznaje pozwanej U. R. (1) uprawnienie do lokalu socjalnego i wstrzymuje w stosunku do tej pozwanej wykonanie wyroku do czasu złożenia pozwanej przez Miasto A. oferty najmu lokalu socjalnego,

3. ustala, że pozwanej W. A. nie przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego,

4. zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powodów kwotę 680 (sześćset osiemdziesiąt) zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od uprawomocnienia wyroku do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów procesu;

5. przyznaje od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Bydgoszczy na rzecz radcy prawnego N. F. kwotę 590,40 (pięćset dziewięćdziesiąt 40/100) zł tytułem zwrotu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej pozwanej U. R. (1) z urzędu przed Sądem I instancji;

II. zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powodów kwotę 440 (czterysta czterdzieści) zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od upływu tygodnia od ogłoszenia wyroku do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

III. przyznaje od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Bydgoszczy na rzecz radcy prawnego N. F. kwotę 290,20 (dwieście dziewięćdziesiąt 20/100) zł tytułem zwrotu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej pozwanej U. R. (1) z urzędu przed Sądem II instancji.

SSO Wojciech Borodziuk

II Ca 232 / 26

UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy w Bydgoszczy wyrokiem z dnia 10 grudnia 2025 roku po rozpoznaniu sprawy z powództwa X. N. (2), W. N. (2) i A. N. przeciwko U. R. (1) i W. A. z udziałem interwenienta ubocznego Miasta A. o eksmisję :

1. oddalił powództwo;

2. zasądził od powodów solidarnie na rzecz pozwanej U. R. (2) kwotę 480 zł tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną udzieloną pozwanej z urzędu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty;

3. przyznał radcy prawnemu N. F. ze Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Bydgoszczy kwotę 110,40 zł tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną udzieloną pozwanej z urzędu stanowiącą stawkę podatku za towarów i usług.

W pozwie z dnia 10 listopada 2024 r. X. N. (1), W. N. (1) oraz A. N. wnieśli o nakazanie U. R. (1) i W. A., aby opróżniły i wydały solidarnie powodom lokal (...) numer (...) położony w A. przy ulicy (...) oraz zasądzenie solidarnie od pozwanych kosztów procesu.

W uzasadnieniu podali, że są właścicielami nieruchomości przy ul. (...) w A., w której w lokalu nr (...) zamieszkują pozwane. Pozwane od 10 lat naruszają porządek domowy poprzez dewastowanie lokalu i klatki schodowej, czyniąc w ten sposób uciążliwym korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Ponadto pozwane sprowadzają głośnych i nietrzeźwych gości. Powodowie wskazali, iż po wielokrotnych uprzedzeniach, w lutym 2014 r. umowa najmu lokalu została pozwanym wypowiedziana. Jednocześnie pozwane do dnia dzisiejszego zajmują lokal bez tytułu prawnego.

Miasto A. zgłosiło interwencję uboczną, wnosząc o nieprzyznanie pozwanym uprawnienia do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego oraz o zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz interwenienta ubocznego kosztów postępowania.

Pozwana U. R. (1) w odpowiedzi na pozew wskazała, że jest osobą, która funkcjonuje w domu, ma problemy z poruszaniem się i wymaga stałej opieki córki.

Na rozprawie w dniu 26 listopada 2025 r. pozwana W. A. wniosła o możliwość pozostawienia jej matki w spornym lokalu. Jednocześnie oświadczyła, że ona sama nie mieszka w lokalu przy ul. (...) w A..

W dniu 5 grudnia pozwana U. R. (1) wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu w wysokości 6 – krotności minimalnych kosztów zastępstwa radcy prawnego. Nadto wskazała, że pomiędzy stronami jest

per facta concludentia zawarta umowa najmu.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny.

Powodowie są właścicielami nieruchomości położonej przy ulicy (...) w A., dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi (...) numer (...).

W dniu 28 listopada 1997 r. X. N. (1), pełniący funkcję administratora domu przy ul. (...) w A., zawarł z pozwaną U. R. (2) umowę najmu na czas nieokreślony lokalu oznaczonego nr (...), składającego się z pokoju, kuchni i wc, o łącznej powierzchni 36,77 m Poza okolicznościami bezspornymi dotyczącymi zamieszkiwania U. R. (2) na terenie posesji przy ul(...), zeznania każdej ze stron w dużej mierze zmierzają do potwierdzenia zasadności swych twierdzeń i przerzucenia odpowiedzialności za określone zachowania na stronę przeciwną. Strony przedstawiają opisywaną rzeczywistość w taki sposób, jaki wynika z ich podejścia do określonego zagadnienia.

Poza sporem pozostawała okoliczność, że powodów i pozwaną U. R. (2) łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego, objętego pozwem.

Powodowie twierdzili, że pozwana U. R. (1), mimo wypowiedzenia umowy najmu nadal włada przedmiotowym lokalem.

Sąd zważył, że zgodnie z art. 659 §1 KC przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, który może być oznaczony w pieniądzu lub w świadczeniach innego rodzaju.

Stosownie do art. 675 §1 KC po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Umowa najmu jest umową dwustronnie zobowiązującą, wzajemną, gdyż wynajmujący zobowiązany jest do oddania najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, natomiast obowiązkiem najemcy jest płacenie wynajmującemu umówionego czynszu. Obowiązki najemcy i wynajmującego są więc ze sobą wzajemnie skorelowane.

Powodowie są właścicielami nieruchomości, a zatem ich żądanie wydania lokalu mogło znajdować podstawę także w przepisie art. 222 §1 KC. Warunkiem skuteczności tego żądania jest stwierdzenie, że osoba faktycznie władająca rzeczą, nie posiada żadnego prawa do władania rzeczą. W przypadku roszczenia windykacyjnego legitymowanym czynnie jest właściciel rzeczy, a legitymowanym biernie jest osoba władająca cudzą rzeczą bez tytułu prawnego. Łączący strony stosunek prawny nadał pozwanym w art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, status lokatora (tekst jednolity z dnia 8 września 2016 roku, Dz.U. z 2016 roku poz. 1610).

Konsekwencją powyższego była konieczność zastosowania regulacji przewidzianych we wskazanej ustawie, w szczególności w zakresie trybu wypowiedzenia umowy, unormowanego w art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, który zawiera zamknięty katalog przyczyn uzasadniających wypowiedzenie stosunku najmu.

W tym zakresie Sąd zwrócił uwagę, że działania powodów zmierzające do wypowiedzenia pozwanej umowy najmu cechowała pewna niekonsekwencja. Z jednej bowiem strony pismem datowanym na 10.02.2014 r., jako podstawę wypowiedzenia powoływali naruszenie przez pozwane porządku domowego. Z drugiej zaś pismem z tej samej daty, jako podstawę wypowiedzenia umowy powołali się na art. 11 ust. 5 i 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej: u.o.p.l.). tj. chęć zamieszkania przez osobę wymienioną w powyższych przepisach (vide pismo z dnia 10.02.2014 r.).

Jednocześnie wobec bezskutecznego upływu 3-letniego okresu wypowiedzenia, pismem z dnia 9 stycznia 2020 r. powodowie wskazywali, że pozwane korzystają bezumownie ze spornego lokalu a zajmowane przez nie mieszkanie jest zaniedbane z uwagi na nieprzeprowadzenie w nim prac remontowych. Ponadto powoływali się na fakt nieprzestrzegania porządku domowego.

W tym zakresie Sąd wskazał, że zgodnie z dyspozycją przepisu art. 11 ust. 1 u.o.p.l., jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2- 5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 owej ustawy. Wypowiedzenie winno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, w drodze powołanego przepisu art. 11, wprowadza ograniczenia swobody wypowiadania stosunków prawnomieszkaniowych, których źródłem jest umowa o odpłatne używanie lokalu, liberalizując jak powszechnie przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie, na korzyść najemcy, normę art. 672 k.c. dotyczącego najmu w ogólności.

Zgodnie ze wskazywanym w wypowiedzeniu umowy najmu z dnia 10 lutego 2014 r. art. 11 ust. 5 i 7 u.o.p.l. nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4. Jednocześnie przepis ten stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

W niniejszej sprawie strona powodowa nie wskazała w wypowiedzeniu, że osobą mającą zamieszkać w lokalu przy ul. (...) miał być W. N. (1) lub inna osoba wymieniona we wskazanym przepisie. Już zatem powyższa okoliczność czyniła niemożliwym wypowiedzenie umowy najmu z uwagi na nieziszczenie się przesłanek o których mowa jest w cytowanym przepisie. Nadto powodowie nie przedłożyli żadnego dowodu skutecznego doręczenia wypowiedzenia pozwanej w sposób, by ta mogła się z nim zapoznać.

Odnośnie drugiej z podstaw skutkujących wypowiedzeniem umowy tj. naruszaniem przez pozwane porządku domowego Sąd wskazał, że pojęcie „porządku domowego” interpretowane jest na gruncie art. 683 i 685 KC. Oceny naruszeń porządku domowego dokonuje się więc z uwzględnieniem norm, jakich zobowiązani są przestrzegać mieszkańcy danego budynku (np. regulaminy dotyczące korzystania z danej nieruchomości) oraz zwyczajów miejscowych.

Ponieważ ustawa wymaga, aby wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu było rażące lub uporczywe, przyjąć należy, że ma to być zachowanie rozciągnięte w czasie i nacechowane dużą dozą złej woli ze strony lokatora (J. Chaciński,

Ochrona praw lokatorów. Komentarz, Warszawa 2013, s. 117).

Zdaniem Sądu Rejonowego w toku postępowania strona powodowa nie zdołała wykazać, by zachowanie pozwanej nacechowane było uporczywością i było rażące.

W tym zakresie Sąd miał na uwadze fakt, że zgodnie z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, obie pozwane mają problemy z nadużywaniem alkoholu, co przyczynia się do powstawania między córką i matką eskalujących konfliktów, napięć. Jednoczenie jednak wezwania do zaniechania naruszeń porządku domowego kierowane przez właścicieli do pozwanej U. R. (2) i interwencje służb dotyczyły w przeważającej mierze zachowania córki pozwanej, W. A., która na stałe nie przebywa w mieszkaniu przy ul. (...). W ostatnim czasie pozwane nie prowokowały kolejnych incydentów.

Wprawdzie wyrokiem nakazowym z 1 sierpnia 2025 r. zostały uznane winne popełnienia czynu z art. 51 §1 kw w okresie od 01.07.2024 r. do 08.2024 r. Jednak żaden z dowodów nie wykazywał że podobne zachowania miały miejsce przed tym okresem (tj. przed 05.08.2013 r. czy 09.01.2020 r.)

Sąd podkreślił, że skuteczność wypowiedzenia stosunku najmu z przyczyn wymienionych w art. 11. ust. 2 pkt 1 jest uzależniona od uprzedniego upomnienia lokatora przez właściciela.

Upomnienie w formie pisemnej pod rygorem nieważności musi być złożone lokatorowi w sposób umożliwiający mu zapoznanie się z jego treścią (art. 61 §1 KC). Dopiero po upływie czasu koniecznego na dojście upomnienia do lokatora i dostosowanie jego zachowania do stanu zgodnego z treścią upomnienia właściciel może dokonać skutecznego wypowiedzenia.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy Sąd stwierdził, że strona powodowa nie wykazała, aby pozwanej skutecznie doręczono pismo z dnia 5 sierpnia 2013 r. Natomiast pismo datowane na 10.02.2024 r. potwierdzone podpisem pozwanej U. R. wskazywało co prawda podstawy wypowiedzenia, jednak nie udzielono w nim ww. terminu do dostosowania zachowań do stanu zgodne z prawem, lecz pismem z tego samego dnia wypowiedziano umowę, nie dowiedziono przy tym by pismo to zostało pozwanej skutecznie doręczone.

Mając powyższe na uwadze w cenie Sądu nie sposób uznać, by powodowie dochowali procedury wypowiedzenia umowy określonej w art. 11 wskazanej powyżej ustawy o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący, który zaniecha obowiązków, o których mowa powyżej, nie może następnie skutecznie wypowiedzieć lokatorowi stosunku najmu.

Konkludując, skoro nie została spełniona przesłanka skutecznego wypowiedzenia umowy najmu w postaci uprzedniego upomnienia lokatora przez właściciela to pozwanej U. R. (1) nadal przysługuje tytuł prawny do przedmiotowego lokalu, dlatego powództwo podlegało oddaleniu.

Na marginesie Sąd wskazał, że zgodnie z art. 316 §1 KPC Sąd bierze pod uwagę za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili wyrokowania. Na dzień zamknięcia rozprawy pozwana W. A. nie zajmowała już spornego lokalu albowiem wyprowadziła się do mieszkania, które zajmuje wraz z partnerem. Sąd zważył, że w prawdzie pozwana dalej przechowuje część rzeczy w mieszkaniu, jednakże jak oświadczyła na rozprawie, jej centrum życiowe znajduje się w innym lokalu. Z tego powodu powództwo wobec ww. okazało się niezasadne i jako takie winno być oddalone.

W punkcie 2 wyroku Sąd, na podstawie art. 98 KPC zasądził od powodów solidarnie na rzecz pozwanej U. R. (2) kwotę 480 zł tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną udzieloną pozwanej z urzędu.

Sąd przyznał wynagrodzenie w wymiarze stawki minimalnej określonej w §13 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 maja 2024 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu.

Sąd ustalił, że niniejsza sprawa niniejsza nie jest „sprawą skomplikowaną” w stopniu ponadprzeciętnym., stąd brak jest przesłanek do podwyższenia wynagrodzenia do wysokości 6 - krotnej stawki minimalnej w sprawie, w której żadne ekstraordynaryjne okoliczności nie wystąpiły, a skala aktywności pełnomocnika pozwanej pozostawała na normalnym poziomie.

Z uwagi na to, że Sąd zasądził koszty procesu od powodów jako przegrywających sprawę brak było podstaw aby doliczyć do zasądzonego wynagrodzenia należnego pełnomocnikowi pozwanej podatku VAT. Podstawa prawna do powyższego znajduje się bowiem w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 maja 2024 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (Dz.U. 2024 poz. 764).

Zgodnie z § 4 ust 3 tego rozporządzenia - w sprawach, w których strona korzysta z pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, opłaty, o których mowa w ust. 1, sąd podwyższa o stawkę podatku od towarów i usług przewidzianą dla tego rodzaju czynności w przepisach o podatku od towarów i usług, obowiązującą w dniu orzekania o tych opłatach. W związku z powyższym w punkcie 3 wyroku Sąd przyznał radcy prawnemu N. F. ze Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Bydgoszczy kwotę 110,40 zł tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną udzieloną pozwanej z urzędu stanowiącą stawkę należnego podatku od towarów i usług.

Wyrok Sądu Rejonowego zaskarżyli apelacją w całości powodowie w punkcie 1 i 2, zarzucając :

1. naruszenie przepisów prawa procesowego, tj.:

- art. 233 §1 KPC w zw. z art. 299 KPC poprzez nieprawidłową ocenę jako tylko częściowo wiarygodnego dowodu z zeznań powodów oraz zeznań pozwanych,

- art. 233 §1 KPC poprzez dowolną i wybiórczą ocenę zgromadzonego materiału dowodowego we wskazywanym zakresie,

- art. 316 §1 KPC poprzez nieprawidłowe oddalenie powództw względem pozwanej W. A. wyłącznie na podstawie jej deklaracji o „pomieszkiwaniu u chłopaka”, pomimo tego, że jest ona zameldowana w spornym lokalu, zachowała do niego dostęp, przechowuje w nim wszystkie swoje rzeczy i faktycznie z niego korzysta, co wyczerpuje przesłanki faktycznego władania rzeczą,

2. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

- art. 11 ust. 5 i 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że w wypowiedzeniu umowy najmu z dnia 10 lutego 2014 roku nie wskazano, że osobą, która ma zamieszkać w lokalu jest W. N. (1),

- art. 11 ust. 1-5 u.o.p.l. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że nieskuteczność jednego wypowiedzenia umowy najmu rzekomo unicestwia wszystkie kolejne wypowiedzenia,

- art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. w zw. z art. 685 KC poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że w sprawie nie doszło do rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego, pomimo ustalenia przez Są wieloletniego nadużywania alkoholu, liczne awantury, interwencje Policji, postępowania karne i wykroczeniowe oraz dewastację części wspólnych budynku,

- art. 61 §1 KC poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że brak formalnego dowodu doręczenia poszczególnych pism wypowiadających umowę najmu czyni je nieskutecznymi,

- art. 222 §1 KC poprzez jego niewłaściwą wykładnię i na tej podstawie błędne uznanie przez Sąd I instancji, że po skutecznym upływie terminów wypowiedzenia pozwane zajmują lokal bez jakiegokolwiek tytułu prawnego, a dalsze pobieranie opłat za bezumowne korzystanie z lokalu nie mogło zostać uznane za zawarcie nowej umowy najmu ani jej dorozumiane przedłużenie,

3. sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego materiału dowodowego we wskazywanym zakresie.

Wskazując na powyższe zarzuty powodowie wnosili o:

- zmianę wyroku poprzez uwzględnienie powództwa,

- rozstrzygnięcie ponownie o kosztach procesu przed Sądem I instancji,

- zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powodów kosztów postępowania apelacyjnego,

ewentualnie

- uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji z pozostawieniem temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.

Pozwana U. R. (1) w odpowiedzi na apelację wnosił o jej oddalenie i zasądzenie kosztów procesu.

Na rozprawie apelacyjnej strony podtrzymywały swoje stanowiska.

S ą d O k r ę g o w y z w a ż y ł, c o n a s t ę p u j e :

Apelacja jest zasadna. Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne z rozważeniem całokształtu materiału dowodowego bez przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów, o jakiej mowa w art. 233 §1 KPC, poza ustaleniem, że pozwanej U. R. (1) nadal przysługuje prawo najmu lokalu objętego pozwem, a ponadto że pozwana W. A. opuściła i wydała powodom lokal mieszkalny.

Sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. (uchwała 7 Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31.01.2008 roku w sprawie o sygn. III CZP 49/07- publ. OSNC 2008/6/55)

Sąd Okręgowy przystępując do oceny zarzutów apelacji w pierwszej kolejności zwraca uwagę, że uzasadnienie zaskarżonego wyroku jest wewnętrznie logicznie sprzeczne.

Jak wynika z analizy uzasadnienia Sąd I instancji z jednej strony ustalił, że zachowanie pozwanych nosiło cechy naganne i utrudniało zamieszkiwania innym osobom w budynku, a ponadto wbrew treści dokumentów w zestawieniu z zeznaniem pozwanych, błędnie ustalił, że nie doszło do wypowiedzenia umowy najmu, a ponadto wbrew treści zeznań pozwanej W. A. ustalił, że opuściła ona już lokal mieszkalny.

Zarzut przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów, o jakiej mowa w art. 233 §1 KPC nie może sprowadzać się jedynie do przedstawienia własnych ustaleń w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, ale na wykazaniu, że ustalenia poczynione przez Sąd pozostają w sprzeczności z podstawowymi zasadami logiki, prawidłowego rozumowania, kojarzenia faktów oraz są sprzeczne z zasadami doświadczenia życiowego. (Wyrok S.N. z dnia 07.01.2005 roku, IV CK 387/04, Lex nr 177263; Wyrok S.N. z dnia 16.12.2005 roku, III CK 314/05, Lex nr 172176).

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27.9.2002 roku w sprawie o sygn. II CKN 817/00 (publ. Lex nr 56906) wyraził pogląd, że jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów (art. 233 §1 KPC) i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, to przeprowadzona przez Sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona.

Uwzględniając powyższe zauważyć należy, że do pozwu zostały dołączone kserokopie dokumentów prywatnych w postaci wezwań kierowanych do pozwanej U. R. (2) (najemczyni), w których treści znajduje się zagrożenie wypowiedzeniem umowy najmu w razie braku zaprzestania naruszeń porządku domowego. (k. 19 – 26 akt sprawy).

Na rozprawie w dniu 10 września 2025 roku w Sądzie Rejonowym w Bydgoszczy pozwana W. A. przyznała, że zdarzały się awantury, przyjeżdżała Policja, interwencje kończyły się tym, że była pouczana lub musiała opuścić mieszkanie. Jednocześnie zeznała wprost, że mieszka w lokalu z matką, jest tam zameldowana, ma tam swoje rzeczy, a mieszka u chłopaka.

Pozwana U. R. (1) także przyznała, że mieszka razem z córką (pozwaną). Przyznała, że w lokalu były interwencje Policji, że kłóciły się, córka popijała. Zeznała, że pan N. upominał ją, bo widział, że była Policja. Bezsporne było, że doszło do zalania lokalu, ale został on odnowiony przez pozwane.

Na okoliczność interwencji w lokalu zajmowanych przez pozwane zeznał świadek H. N. (policjant), który potwierdził fakt nadużywania alkoholu przez pozwaną W. A., o czym miała mówić pozwana U. R. (1). Bezsporna pozostaje także okoliczność dokonania zniszczeń na klatce schodowej.

W takiej sytuacji zostało skierowane przez powoda X. N. (1) pismo z dnia 26 maja 2024 roku do obu pozwanych, dotyczące wezwania pozwanych do zaniechania naruszeń porządku domowego pod rygorem wypowiedzenia najmu, a pod tym pismem znajduje się podpis pozwanej W. A., co przyznała na rozprawie w dniu 10 września 2025 roku (k. 25 akt sprawy), co w sytuacji wspólnego zamieszkiwania stwarza domniemanie doręczenia pisma także dla pozwanej U. R. (2) (art. 231 KPC).

Pozwana U. R. (1) przyznała natomiast, że podpisała pismo z dnia 16 grudnia 2022 roku, dotyczące obowiązków najemcy i konieczności przeprowadzenia remontu.

Pismem z dnia 02 lipca 2024 roku powód X. N. (1) zwrócił uwagę pozwanym na ich zachowanie w dniu 1 lipca 2024 roku po północy, zakłócanie porządku poprzez głośne zachowanie, brak dbałości o lokal, pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu lokalu. (k. 26 akt)

Z kolei pismem z dnia 18 listopada 2024 roku radca prawny zastępujący powodów wezwał pozwaną U. R. (2) do opuszczenia i wydania lokalu (k. 29).

Jednocześnie nie budzi wątpliwości, że doręczenie odpisu pozwu także spełnia wymogi wypowiedzenia umowy najmu i jednoczesnego wezwania do opróżnienia i wydania lokalu.

Z powyższego wynika, że ze strony powodów został zachowany tryb wypowiedzenia umowy najmu, o jakim mowa w art. 11 ust. 1-5 u.o.p.l., przy czym zachowanie pozwanych miało charakter długotrwałego i rażącego naruszania porządku domowego.

W tym miejscu Sąd Okręgowy zwraca uwagę, że wprawdzie zachowanie pozwanej W. A., która nadużywała alkoholu, miało bezpośrednio wpływ na naruszanie porządku domowego, ale z drugiej strony pozwana U. R. (1) tolerowała takie zachowanie, a ponadto głośno kłóciła się z córką, przy braku podejmowania ze swojej strony aktywności w celu usunięcia z mieszkania pozwanej W. A., a jako najemca odpowiada przecież za zachowanie innych osób przebywających w mieszkaniu.

Zgodnie z art. 675 KC pozwane po utracie prawa do dalszego zajmowania lokalu są obowiązane do opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu powodom (właścicielom).

Dotyczy to także pozwanej W. A., która ma swoje rzeczy w lokalu, ma do niego dostęp oraz jest w nim zameldowana, z czego wynika, że wbrew błędnemu ustaleniu Sądu I instancji nadal nie wypełniła wynikającego z art. 675 KC obowiązku opróżnienia i wydania lokalu właścicielowi, nie mając prawa do dalszego zajmowania lokalu (art. 222 §1 KC).

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 §1 KPC zmienił zaskarżony wyrok w całości w ten sposób, że nakazał pozwanym aby opróżniły, opuściły i wydały objęty pozwem lokal powodom.

Sąd Okręgowy zgodnie z art. 14 ust. 1 i 3 oraz ust. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie ustawy kodeks cywilny przyznał pozwanej U. R. (1) prawo do lokalu socjalnego i jednocześnie wstrzymał wykonanie eksmisji w stosunku do tej pozwanej do czasu złożenia przez Miasto A. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

W tym zakresie Sąd Okręgowego miał na uwadze, że pozwana ma 70 lat, otrzymuje ok. 2000 zł świadczenia emerytalnego, a co najistotniejsze porusza się o kulach i nie jest w stanie samodzielnie opuszczać mieszkania, co wymaga przyznania jej takiego lokalu socjalnego, który będzie odpowiadał potrzebom tej pozwanej, również w aspekcie zapewnienia jej stałej pomocy w takim lokalu ze strony odpowiedniej instytucji świadczącej pomoc społeczną takim osobom. Pozbawienie tej pozwanej prawa do lokalu socjalnego pozostawałoby z sprzeczności z zasadą pomocy Gminy dla osób w trudnej sytuacji życiowej ( art. 4 wskazanej ustawy).

Natomiast w stosunku do pozwanej W. A. Sąd Okręgowy nie przyznał jej prawa do lokalu socjalnego, mając na uwadze deklarowaną ze strony tej pozwanej chęć opuszczenia lokalu, zabrania swoich rzeczy oraz wymeldowania, skoro jak twierdziła zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe w innym lokalu obecnego partnera.

Jednocześnie zgodnie z art. 98 i 99 w zw. z art. 108 § KPC Sąd Okręgowy zmienił punkt 2 wyroku poprzez zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powodów kwotę 697 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, która obejmuje opłatę sądową od pozwu 200 zł, 480 zł tytułem wynagrodzenia radcy prawnego zastępującego powodów (§7 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. 2015, poz. 1804 ze zm.) plus 17 zł opłata skarbowa od pełnomocnictwa.

Z uwagi na ustanowienie dla pozwanej U. R. (2) pełnomocnika z urzędu Sąd Okręgowy w punkcie 3 przyznał na rzecz radcy prawnego N. F. kwotę 590,40 zł tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej przyznanej pozwanej U. R. (1) z urzędu w postępowaniu przed Sądem I instancji. (§4 w zw. z §11 pkt 3) Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 maja 2024 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (Dz.U. 2024 poz. 764).

Zgodnie z art. 108 §1 w zw. z art. 98 i 99 KPC Sąd Okręgowy zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powodów kwotę 440 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, która obejmuje 200 zł opłaty sądowej od apelacji oraz 240 zł tytułem kosztów zastępstwa radcy prawnego reprezentującego powodów w II instancji (§10 ust. 1 pkt 1 w zw. z §7 pkt 1 wskazanego Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku).

Sąd Okręgowy przyznał na rzecz radcy prawnego N. F. kwotę 295,20 zł tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej pozwanej U. R. (1) z urzędu w postępowaniu przed Sądem II instancji. (§4 w zw. z §11 pkt 3 oraz §16 ust. 1 pkt 1 Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 maja 2024 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (Dz.U. 2024 poz. 764).

SSO Wojciech Borodziuk