Wnuczka nie wstąpi w najem po babci. Sąd nakazał eksmisję z 6-miesięcznym terminem

Powód Miasto X. w pozwie przeciwko G. M. domagał się nakazania pozwanej wyrokiem eksmisyjnym, aby opróżniła ze wszystkich rzeczy do niej należących, opuściła i wydała powodowi lokal nr (...) położony w X. przy

ul. (...). Wnosił również o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu, w tym zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód wskazał, że jest właścicielem (...) położonego w budynku przy ul. (...) w X.. W dniu 18 listopada 1974 r. zawarł umowę najmu wyżej opisanego lokalu z L. i I. W.. Zgodnie z oświadczeniem meldunkowym z dnia 20 maja 2021 r. lokal zajmowany był przez małżonków oraz pozwaną G. M., która była ich wnuczką. Najemca I. W. zmarł w dniu 22 lipca 2021 r. i po jego śmierci najem był kontynuowany przez jego małżonkę, która dalej zamieszkiwała w lokalu wraz z pozwaną. Następnie najemczyni L. również zmarła – jej zwłoki znaleziono w dniu 4 sierpnia 2024 r. Powód podnosił, iż wraz z dniem jej śmierci wygasł stosunek najmu, albowiem pozwana jako wnuczka zmarłych najemców nie należy do kręgu osób wstępujących w stosunek najmu na podstawie art. 691 § 1 i 2 k.c. Nadto powód nie wyraził zgodny na zawarcie z pozwaną umowy najmu w trybie § 23 uchwały Rady Miasta X. nr XIII/257/19 z dnia 26 czerwca 2019 r. w sprawie wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta X., albowiem lokal z uwagi na liczbę pomieszczeń i powierzchnię mieszkalną powinien być przeznaczony dla rodziny wieloosobowej, zgodnie z zasadami racjonalnego gospodarowania zasobem mieszkaniowym Gminy. Powód wezwał pozwaną do dobrowolnego opróżnienia lokalu i zrealizowania swojego obowiązku. Pozwana nie wykonała jednak ciążącego na niej obowiązku i zajmuje lokal do dnia dzisiejszego bez tytułu prawnego.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zwrot kosztów procesu, według norm przepisanych. Pozwana nadto wraz z odpowiedzią na pozew złożyła powództwo wzajemne, w którym domagała się przyznania lokalu socjalnego z uwagi na okoliczność utraty pracy.

Pozwana podniosła, iż zamieszkuje przedmiotowy lokal od urodzenia i do dnia dzisiejszego tam znajduje się jej centrum życiowe. Twierdziła, że udowodniła powodowi, że zamieszkiwała w spornym lokalu przez okres ostatnich 3 lat przed śmiercią najemczyni. Zarzucała, iż wobec powyższego odmowa powoda zawarcia z pozwaną umowy najmu jest bezpodstawna, wadliwa i krzywdząca. Pozwana powołała się na art. 691 § 1 k.c. oraz § 23 uchwały Rady Miasta X. nr XIII/257/19 z dnia 26 czerwca 2019 r., wskazując, iż jako wnuczka jest zstępną najemczyni, zatem przysługuje jej uprawnienie do zawarcia umowy najmu lokalu. Zdaniem pozwanej twierdzenia powoda, w których powołuje się on na przekroczenie normatywnego metrażu lokalu, należało uznać za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i stanowiące nadużycie prawa. Podniosła, iż oczekiwanie powoda, że w ciągu zaledwie kilku miesięcy po śmierci babci pozwana znajdzie osobę do wspólnego zamieszkiwania, było niehumanitarne i bezpodstawne. Pozwana zarzuciła, iż odmowna decyzja powoda nie uwzględnia trudnej sytuacji życiowej pozwanej, która aktualnie pozostaje bezrobotna, co czyni ją osobą kwalifikującą się do przyznania lokalu socjalnego. Wskazywała nadto, iż przez ostatnie lata dokonywała licznych nakładów inwestycyjnych na lokal z przeświadczeniem, że będzie mogła w nim zamieszkiwać. Pozwana twierdziła również, iż spełnia przesłanki do uznania jej za osobę, wobec której najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, co jest dodatkową podstawą wstąpienia w stosunek najmu, bowiem babcia pozwanej przez wiele lat udzielała jej rzeczywistego wsparcia finansowego i mieszkaniowego.

Postanowieniem z dnia 28 lipca 2025 r. pozew wzajemny został zwrócony z powodu braku sformułowanego żądania, nie złożenia odpisu pozwu wzajemnego, nieuzasadnienia pozwu wzajemnego i jego nieopłacenia. Natomiast stanowiska stron nie uległy zmianie.

S ąd ustalił, co następuje:

Powód Miasto X. jest właścicielem (...) położonego w budynku przy (...) (wcześniej ul. (...)) w X.. Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Bydgoszczy X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi (...) nr (...).

Bezsporne, a nadto dow ód: wydruk z elektronicznej KW nr (...)

(k. 5 - 6).

Łączna powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego wynosi 54,05 m

Bezsporne, a nadto dowód: umowa najmu z dnia 18 listopada 1974 r. (k. 7 – 8v), aneks z dnia 1 marca 2012 r. (k. 9), szkic i opis lokalu mieszkalnego (k. 9v).

W dniu 18 listopada 1974 r. Miejski Zarząd Budynków (...) z siedzibą w X. zawarł z L. umowę najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego. W późniejszym czasie najemcą przedmiotowego lokalu stał się również I. W.. W lokalu zamieszkuje również nieprzerwanie od urodzenia w 1993 roku G. M., tj. wnuczka najemców. Do 2013 r. zamieszkiwali tam również rodzice pozwanej M. i D. M..

Najemca I. W. zmarł w dniu 22 lipca 2021 r. Po jego śmierci najem był kontynuowany przez jego małżonkę, która dalej zamieszkiwała w lokalu wraz z pozwaną. Następnie zmarła najemczyni L. a jej zwłoki znaleziono w dniu 4 sierpnia 2024 r. Pozwana G. M. do dnia dzisiejszego sama zajmuje sporny lokal.

Bezsporne, a nadto dow ód: umowa najmu z dnia 18 listopada 1974 r. (k. 7 – 8v), aneks z dnia 1 marca 2012 r. (k. 9), oświadczenie (k. 36), oświadczenie meldunkowe z dnia 20 maja 2021 r. (k. 10), odpis aktu zgonu I. W. (k. 11), oświadczenie meldunkowe z dnia 26 stycznia 2021 r. (k. 12), odpis aktu zgonu L. (k. 13), oświadczenie meldunkowe z dnia 13 sierpnia 2024 r. (k. 14), wydruk z systemu informatycznego Administracji (...) Miejskich (k. 17 – 17v), zeznania świadka D. M. (k. 82 – 83, 88), zeznania świadka M. M. (k. 83 – 84, 88), przesłuchanie pozwanej G. M. (k. 84 – 85, 88).

Pozwana złożyła wniosek w sprawie zawarcia umowy (...) przy (...) w X.. Pismem z dnia 28 października 2024 r. zarządzająca zasobem nieruchomości Miasta X. (...) Sp. z.o.o. z siedzibą w X. nie wyraziła zgody na powyższe i wezwała pozwaną do opróżnienia przedmiotowego lokalu i jego protokolarnego przekazania w ciągu 14 dni od daty otrzymania wezwania.

Pozwana odwołała się od decyzji powoda. Powód nie zmienił swojego stanowiska w sprawie.

Ł. ód: pismo powoda z dnia 28 października 2024 r. (k. 15 – 15v), pismo powoda z dnia 7 stycznia 2025 r. (k. 16 – 16v).

Od 2013 r., gdy ze spornego lokalu wyprowadzili się rodzice pozwanej utrzymywali ją dziadkowie. Taka sytuacja trwała do czasu skończenia przez nią nauki, tj. do około 2017 r. W tamtym okresie czasu rodzice pozwanej nie byli w stanie jej utrzymywać, bowiem sami korzystali ze wsparcia finansowego L. (...). Od czasu zakończenia studiów pozwana pracuje zawodowo. W chwili śmierci L. również była zatrudniona na umowę o pracę. W okresie od lipca do września 2025 r. pozwana była osobą bezrobotną wobec rozwiązania z nią umowy o pracę w ramach procedury grupowego zwolnienia. Wówczas pozwana otrzymywała finansowe wsparcie od rodziców. Aktualnie pozwana posiada pracę na stanowisku specjalisty do spraw controllingu na umowie na czas określony do końca 2026 roku. Wynagrodzenie pozwanej wynosi 7 100 zł netto.

Remonty spornego mieszkania były przeprowadzane i finansowane przez zmarłą najemczynię. Ostatni z nich miał miejsce około 5 lat temu. Przed śmiercią obu najemców wymienione zostały nadto okna i podłogi w mieszkaniu.

Pozwana nie posiada żadnych zaległości z tytułu kosztów utrzymania mieszkania. Pozwana nie ma innego lokalu, w którym mogłaby zamieszkać. Dodatkowo, zależy jej na pozostaniu w przedmiotowym lokalu ze względów sentymentalnych.

Ł. ód: oświadczenie o rozwiązaniu umowy o pracę z zachowaniem okresy wypowiedzenia (k. 37 - 39), umowa o pracę na czas określony (k. 40), dokumentacja fotograficzna (k. 41 – 46), dokumenty pozwanej wskazujące na przedmiotowy adres zamieszkania (k. 47 – 57), zeznania świadka D. M. (k. 82 – 83, 88), zeznania świadka M. M. (k. 83 – 84, 88), przesłuchanie pozwanej G. M. (k. 84 – 85, 88).

S ąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów złożonych w toku postępowania, albowiem ich treść i autentyczność nie wzbudziła wątpliwości Sądu i nie została zakwestionowana przez strony, a także na podstawie dowodu z zeznań świadków oraz przesłuchania strony pozwanej.

Sąd za wiarygodne uznał zeznania świadków D. M. oraz M. M., które były spójne, logiczne i szczere. Nadto pokrywały się z zebranym w sprawie materiałem dowodowym w postaci dokumentów.

Sąd oparł się również na przesłuchaniu pozwanej G. M., która mówiła spontanicznie i szczerze. Jej twierdzenia były logiczne i spójne, znalazły potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym.

Kwestią istotną do rozstrzygnięcia było wyłącznie to, czy pozwana posiada tytuł prawny do spornego lokalu, ewentualnie zasadne roszczenie o uzyskanie takiego tytułu i czy żądanie eksmisji może zostać w tej sytuacji uwzględnione. W sytuacji orzeczenia eksmisji należało dodatkowo rozstrzygnąć kwestię lokalu socjalnego.

Żądanie eksmisji znajduje oparcie w przepisie art. 222 k.c., z którego wynika, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Powód twierdził, iż w niniejszej sprawie brak było podstaw do uznania, iż pozwana spełnia warunki określone w przepisie art. 691 k.c. uprawniające do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłych najemcach. Zgodnie bowiem z przywołanym wyżej przepisem, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (§ 1). W myśl § 2 osoby wymienione te wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Powyższe przesłanki muszą zostać spełnione łącznie, a brak jednej z nich skutkuje niemożnością wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy.

Przede wszystkim należało mieć na względzie, że pozwana jest wnuczką najemców I. i L. W.. W uchwale dnia z 21 maja 2002 r. (III CZP 26/02) Sąd Najwyższy wprost stwierdził, iż wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w art. 691 § 1 k.c. także wtedy, gdy łączyła go z najemcą więź gospodarcza i uczuciowa. Bez znaczenia dla sprawy zatem pozostawała okoliczność, iż pozwana faktycznie zamieszkiwała wraz z dziadkami do chwili ich śmierci, bowiem z treści art. 691 § 1 k.p.c. jednoznacznie wynika, iż pozwana będąca wnukiem najemców nie jest uprawniona do wstąpienia w stosunek najmu po ich śmierci.

Nadto w świetle zebranego materiału dowodowego należało uznać, że zmarła najemczyni nie była obowiązana do świadczeń alimentacyjnych względem pozwanej. Jak wskazuje się w orzecznictwie "osobą, wobec której najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych" jest osoba, względem której zmarły najemca realizował obowiązek alimentacyjny dobrowolnie (na podstawie ugody, a nawet bez żadnych sformalizowanych porozumień) lub na podstawie orzeczenia sądu. Należy zatem przyjąć, że chodzi tutaj o konkretny, a nie tylko potencjalny stosunek alimentacyjny wynikający z samego faktu zaliczenia danej osoby do kręgu uprawnionych (zob. K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu),

Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 30, Warszawa 2022).

Pozwana nie udowodniła, aby do chwili swojej śmierci babcia była zobowiązana do świadczeń alimentacyjnych względem niej na podstawie wyroku sądu. Co więcej sytuacja osobista i materialna pozwanej w chwili śmierci babci nie była tego rodzaju, że pozwana pozostawała w niedostatku uprawniającym ją potencjalnie do uzyskania alimentów od osób ustawowo zobowiązanych z tego tytułu. Pozwana była bowiem dorosłą, 31 – letnią kobietą, od wielu lat pracującą zawodowo i utrzymująca się samodzielnie (

vide – k. 40, 82). Wreszcie, należy zauważyć, że w momencie śmierci babci, przy życiu pozostawali rodzice pozwanej. W art. 129 § 1 k.r.o. ustawodawca ustalił kolejność zobowiązanych. W związku z tym, obowiązek alimentacyjny zobowiązanego w dalszej kolejności powstaje dopiero, gdy nie ma osoby zobowiązanej w bliższej kolejności, albo gdy osoba ta nie jest w stanie uczynić zadość swemu obowiązkowi, lub gdy uzyskanie od niej na czas potrzebnych uprawnionemu środków utrzymania jest niemożliwe lub połączone z nadmiernymi trudnościami. Stosownie do art. 129 § 1 k.r.o. obowiązek alimentacyjny obciąża zstępnych przed wstępnymi, a wstępnych przed rodzeństwem; jeżeli jest kilku zstępnych lub wstępnych - obciąża bliższych stopniem przed dalszymi. Zatem, nawet gdyby hipotetycznie sytuacja pozwanej uzasadniała powstanie obowiązku alimentacyjnego, to babcia pozwanej jako wstępna dalsza stopniem byłby zobowiązana wobec pozwanej do świadczeń alimentacyjnych dopiero w przypadku braku możliwości uzyskania takowych świadczeń od osób bliższych stopniem (np. rodziców). Zatem, w niniejszym przypadku nie ma żadnych podstaw do stwierdzenia, jakoby zmarła najemczyni była zobowiązana względem pozwanej do świadczeń alimentacyjnych.

Pozwana nadto upatrywała obowiązku powoda do zawarcia z nią umowy najmu w treści aktu prawa miejscowego, tj. w § 23 ust. 1 uchwały nr XIII/257/19 Rady Miasta X. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta X.. Pozwana zarzucała, iż zgodnie z powyższą uchwałą spełnia wszelkie przesłanki do uznania jej za osobę uprawnioną do zawarcia umowy najmu po zmarłych najemcach.

Tutejszy Sąd w pełni podziela stanowisko wyrażone w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2008 r. o sygn. III CZP 37/08, zgodnie z którym uchwały rady gminy określające zasady wynajmowania lokali mieszkalnych nie mogą być traktowane na równi z umową lub podstawą do zobowiązania gminy do zawarcia umowy najmu z określoną osobą. Tego rodzaju akty mają charakter ogólny i skierowane są do nieokreślonego kręgu adresatów. Ich funkcją jest wyłącznie wskazanie przesłanek, które gmina może brać pod uwagę przy zawieraniu umów najmu, lecz które nie nakładają na nią obowiązku zawarcia takiej umowy nawet w przypadku ich spełnienia przez osobę ubiegającą się o najem. W świetle zasady swobody umów, gmina jako właściciel mienia komunalnego ma prawo samodzielnie decydować, z kim i na jakich warunkach zawiera umowę. W związku z tym nie jest możliwe przyjęcie, że spełnienie warunków wynikających z uchwały gminy kreuje po stronie osoby ubiegającej się o lokal roszczenie o zawarcie umowy najmu. Odmienne stanowisko prowadziłoby do niedopuszczalnego ograniczenia prawa własności gminy oraz ingerencji w jej samodzielność jako jednostki samorządu terytorialnego. W ocenie Sądu należało podkreślić, iż przepisy prawa miejscowego mają charakter porządkowy i nie nakładają żadnych realnych zobowiązań, ich funkcja ogranicza się do doprecyzowania oraz uporządkowania zasad postępowania, wynikających z przepisów wyższego rzędu.

Na marginesie należało nadto podkreślić, że odmowa zawarcia umowy najmu przez powoda z pozwaną nie narusza zasad współżycia społecznego. Podkreślić bowiem należy, iż wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy następuje z mocy prawa przy spełnieniu przesłanek określonych w art. 691 k.c. W konsekwencji, wstąpienie w stosunek najmu nie zależy od swobodnego uznania właściciela lokalu, ani też Sądu, lecz wynika wprost z przepisów prawa. Pozwana zaś tych kryteriów nie spełnia.

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy

z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej

(Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.3) obłożnie chorych,

4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Pozwana jest osobą zdorwą, mieszka sama, nie ma pod opieką osób małoletnich czy niepełnosprawnych, ani nie jest w ciąży. Początkowo podnosiła, iż jest osobą bezrobotną, jednak w trakcie trwania postępowania została zatrudniona na umowę o prace na czas określony do końca 2026 roku. Pozwana jest zatem osobą w pełni sparwna, zarabiającą, samodzielną. Nadto zgodnie z treścią § 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 12 lipca 2024 r. w sprawie zweryfikowania kryteriów dochodowych oraz kwot świadczeń pieniężnych z pomoc społecznej kryteria dochodowe dla przyznania tych świadczeń wynoszą dla osoby samotnie gospodarującej 1 100,00 zł. Miesięczny dochód pozwanej kilkakrotnie przewyższa te kwotę. Zgodnie z zebranym w sprawie materiale dowodowym pozwana otrzymuje bowiem, wynagrodzenie w kwocie 7 100,00 zł netto.

Pozwana nie spełnia również kryterium dochodowego wskazanego w przepisie art. 14 ust. 4 pkt. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z § 4 ust. 2 uchwały w sprawie zasad wynajmowania lokalu wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy miasta X. reguluje Uchwała nr. XIII/257/19 z 26 czerwca 2019 r. miesięczny dochód uzasadniający oddanie w najem socjalny lokalu w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego, nie może przekroczyć 45% minimalnego wynagrodzenia, a w przypadku większej ilości osób zgłoszonych we wniosku do wspólnego zamieszkania 35% minimalnego wynagrodzenia, przypadającego na osobę zgłoszoną do wspólnego zamieszkania. Miesięczny dochód pozwanej przewyższa te kwoty. Należy również podkreślić, iż pozwana wprost przyznała, iż byłaby w stanie wynająć kawalerkę (

vide – k. 85). W ocenie niniejszego Sądu pozwana zatem nie udowodniła, aby dotyczyły ją okoliczności obligujące Sąd do przyznania jej lokalu socjalnego.

Jednocześnie Sąd doszedł do przekonania, że nakazanie pozwanej aby opuściła swoje dotychczasowe miejsce zamieszkania z chwilą uprawomocnienia się wyroku byłoby dla niej zbyt uciążliwe i całkowicie nierealne. Kolidowałoby z zasadami współżycia społecznego, w związku z czym Sąd zastosował przepis art. 320 kpc, który stanowi, że w szczególnie uzasadnionych wypadkach sąd może (…) w sprawach o wydanie nieruchomości lub o opróżnienie pomieszczenia - wyznaczyć odpowiedni termin do spełnienia tego świadczenia. Przepis ma charakter wyjątkowy - jego zastosowanie – co wprost wynika z literalnego brzmienia – dopuszczalne jest w szczególnie uzasadnionych wypadkach. W literaturze wskazuje się, że nie chodzi tu o sytuacje nadzwyczajne, lecz takie, które w sposób ponadprzeciętny uzasadniają albo nawet nakazują zmodyfikowanie skutków wymagalności dochodzonego roszczenia. Pozwana spędziła w spornym lokalu całe swoje życie. Tam miała swoje centrum życiowe, tam mieszkali z nią dziadkowie. Pozwana musi nie tylko znaleźć nowy lokal, ale dokonać uporządkowania swoich rzeczy, przygotować się do pierwszej w życiu przeprowadzki, musi uporządkować pamiątki i inne przedmioty należące też do jej dziadków. Jest to duże przedsięwzięcie zarówno pod względem organizacyjnym jak i emocjonalnym, zatem Sąd uznał, że odpowiednim terminem na wykonie wyroku będzie okres 6 miesięcy, który umożliwi realnie pozwanej zorganizowanie sobie warunków życia na nowo, a jednocześnie w nie wpłynie negatywnie na uprawnienie do wykonywania prawa własności przez gminę gminy w stosunku do spornego lokalu.

Mając na uwadze powyższe rozważania, Sąd w punkcie 1 wyroku nakazał pozwanej, aby opróżniła, opuściła i wydała powodowi (...) położony w X. przy ul(...) w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się wyroku, a w punkcie 2 wyroku Sąd ustalił, iż pozwanej nie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1, 1SSR Aleksandra Smólska – Kreft