Operat na 12,1 mln zł, biegła wyceniła działkę na 8,5 mln zł. Opłata roczna 256 590 zł

wyroku z dnia 9 września 2026 r.

(...) Spółka Akcyjna z siedzibą w V. wnioskiem z dnia 29 lipca 2021 r. (

k. 13-17), skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., który zastąpił pozew w niniejszej sprawie, wniosła o ustalenie, że dokonana od dnia

1 stycznia 2022 r. oświadczeniem z dnia 24 czerwca 2021 r. (doręczonym w dniu 1 lipca

2021 r.) aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w V. przy (...), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) o powierzchni 11.770 m

(

2), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...), ustalona w wysokości 364.046,10 zł jest nieuzasadniona.

W uzasadnieniu wniosku wskazano, że w piśmie z dnia 24 czerwca 2021 r. organ wypowiedział ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2022 r. dotychczas obowiązującą opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości w kwocie 223.249,11 zł na skutek zmiany wartości nieruchomości i zaproponował przyjęcia od dnia 1 stycznia 2022 r. nowej opłaty rocznej w wysokości 364.046,10 zł. Aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona z uwagi na fakt, że operat sporządzony dla nieruchomości, przedstawiony przez organ, nie jest zgodny ze standardami sporządzania operatów szacunkowych, jest obarczony licznymi błędami

i wadami proceduralnymi.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w V. orzeczeniem z dnia 9 stycznia 2024 r., sygn. akt (...) na podstawie art. 79 ust. 3 i 5 u.g.n. ustaliło, że od dnia

1 stycznia 2022 r. użytkownik wieczysty obowiązany jest wnosić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w V. przy (...), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 11.770 m

(

2), w kwocie 313 528,38 zł.

(orzeczenie SKO – k. 10-11v.).

Sprzeciw od powyższego orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego

w V. złożyła (...) Spółka Akcyjna W związku ze zgłoszonym sprzeciwem Samorządowe Kolegium Odwoławcze przekazało sprawę do Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy w Warszawie.

(sprzeciw z dnia 01.02.2024 r. – k. 5-8)

Skarb Państwa – Prezydent (...) V. w odpowiedzi na pozew wniósł

o oddalenie powództwa w całości.

Pozwany wskazał, że w sprawie niniejszej spełniono ustawowe przesłanki do aktualizacji. Od czasu ostatniej aktualizacji opłaty, co miało miejsce w 2010 r., nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Aktualna wartość nieruchomości została określona przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym operacie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Właścicielem nieruchomości położonej w V. przy ulicy (...), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) w obrębie (...), o powierzchni 11.770 m

(

2), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...), był w dniu 24 czerwca 2021 r. (jak i 1 stycznia 2022 r.) Skarb Państwa, a użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości była (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w V.. Nieruchomość zabudowana była dwoma budynkami mieszkalnymi, budynkiem technicznym, budynkiem biurowo-technicznym, budynkiem magazynowym oraz budynkami gospodarczymi

(wgląd do elektronicznej księgi wieczystej nr (...) na portalu https://(...)).

Pismem z dnia 28 czerwca 2021 r. Skarb Państwa – Prezydent (...) V. wypowiedział (...) Spółce Akcyjnej ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2021 r. wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego powyższej nieruchomości gruntowej i ustalił z dniem 1 stycznia 2022 r. nową wysokość opłaty rocznej

z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości na kwotę 364.046,10 zł, stanowiącą 3% wartości gruntu. Wartość nieruchomości na potrzeby aktualizacji określona została na 12.134.870 zł na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego N. L. z dnia 18 listopada 2020 r. Pismo powyższe zostało doręczone (...) S.A. w dniu

1 lipca 2021 r.

(wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego

z dnia 28.06.2021 r. – k. 107, potwierdzenie odbioru przesyłki pocztowej – k. 108, operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego N. L. z 18.11.2020 r. – k. 111-135)

Przed wypowiedzeniem dotychczasowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości wynosiła 223.249,11 zł

(wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z dnia 14.12.2009 r. – k. 263-264).

Pismem z 29 lipca 2021 r. (...) S.A. złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w V. wniosek o ustalenie, że dokonana od dnia

1 stycznia 2022 r. oświadczeniem z dnia 24 czerwca 2021 r. aktualizacja opłaty rocznej

z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w V. przy (...), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) o powierzchni 11.770 m

(

2), jest nieuzasadniona. W uzasadnieniu wskazane, że wartość przedmiotowej nieruchomości według operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie wnioskodawcy wynosi 8.467.000 zł

(wniosek do SKO z 29.07.2021 r. – k. 13-21, operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego D. O. – k. 22-47).

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej położonej w V. przy ulicy (...), oznaczonej jako (...) z obrębu (...), o powierzchni 11.770 m

(

2), według poziomu cen z 1 stycznia 2022 r., wynosiła 8.553.000 zł

(opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego I. K. wraz z opinią uzupełniającą – k. 308-348, 439-445)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów.

Sąd dał wiarę obiektywnym dowodom z dokumentów, albowiem nie budziły one wątpliwości co do ich autentyczności i nie były kwestionowane przez żadną ze stron postępowania.

Sąd uznał za wiarygodną opinię biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego I. K., w których biegła oszacowała wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej na potrzeby ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Opina została sporządzona w sposób charakterystyczny dla tego typu dokumentów, po dokonaniu analizy rynku nieruchomości i porównaniu nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi. Biegła w opinii w sposób jasny i przystępny przedstawiła podstawy przeprowadzonych badań, metodologię wyceny oraz wnioski opinii. Biegła w opinii uzupełaniającej odniosła się do zastrzeżeń do opinii zgłoszonych przez stronę pozwaną. Sąd uznał za przekonujące wyjaśnienia biegłej, że wartość przedmiotowego gruntu została oszacowana w odniesieniu do transakcji podobnymi gruntami o przeznaczeniu usługowym

i produkcyjno-usługowym. Biegła wskazała, że w decyzji Urzędu Wojewódzkiego, mocą której nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, nie został określony cel użytkowania wieczystego, a wyłącznie wysokość opłaty rocznej na poziomie 3%, oraz że wyceniana działka jest w Obszarze Ograniczonego Użytkowania – na pograniczu strefy Z1

i Z2. Biegła odniosła się do definicji ustawowej „nieruchomości podobnej” i uzasadniła swój wybór. Twierdzenia i wnioski biegłej zostały logicznie i przekonująco umotywowane, co pozwoliło uznać opinię za rzetelną, nie budzącą wątpliwości co do wiedzy i fachowości jej autora.

Sąd na podstawie art. 235

2 § 1 pkt 5 k.p.c. pominął dowód z opinii innego biegłego

niż biegła I. K., zgłoszony przez stronę pozwaną. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, sąd nie jest obowiązany do uwzględniania kolejnych wniosków dowodowych strony i pomija je od momentu dostatecznego wyjaśnienia spornych okoliczności sprawy. Wobec należytego wyjaśnienia w uzyskanej opinii biegłej sądowej wszystkich kwestii będących przedmiotem opiniowania, istotnych dla rozstrzygnięcia, nie było potrzeby prowadzenia dowodu z opinii innego biegłego, gdyż prowadziłoby to tylko do nieuzasadnionego przedłużenia postępowania.

Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami („u.g.n.”), w brzmieniu obowiązującym w okresie dokonywania aktualizacji przedmiotowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r., poz. 1990), wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, podlega aktualizacji nie części niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie, przy czym zaktualizowaną opłatę roczną ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. W myśl art. 77 ust. 2a, w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej

z tej aktualizacji. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust. 3 u.g.n.). Stosownie do art. 78 ust. 1 zd. 1 u.g.n., aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia

31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. W myśl art. 78 ust. 2 u.g.n. użytkownik wieczysty może,

w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek

o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 u.g.n.).

Podstawę ustalania przez sąd wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego stanowi natomiast art. 80 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia, zaś wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego (ust. 1). W takim wypadku wniosek użytkownika wieczystego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona w innej wysokości, zastępuje pozew (ust. 2). Wbrew literalnemu brzmieniu art. 78 ust. 2 u.g.n., nasuwającemu skojarzenie z powództwem z art. 189 k.p.c., treścią roszczenia przewidzianego w art. 80 ust. 1 i 2 u.g.n. nie jest rozstrzygnięcie o istnieniu lub nieistnieniu prawa organu do podwyższonej opłaty rocznej, lecz ukształtowaniem opłaty rocznej na określonym poziomie. Orzeczenie sądu ustalające tę opłatę ma charakter prawokształtujący (

vide: orz. SN z dnia 26.10.2005 r., V CK 276/05).

Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego spoczywa na właścicielu nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Do takiego wniosku prowadzi ogólna zasada z art. 6 k.c., zgodnie z którą ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Skoro zatem podstawą aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest zmiana wartości nieruchomości, to właściciel podwyższający wysokość opłaty, winien udowodnić,

że nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Z faktu tego wywodzi on bowiem korzystny dla siebie skutek prawny, jakim jest uprawnienie do pobierania wyższych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Reguły tej nie zmienia sposób ukształtowania procesu cywilnego

w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty w art. 80 § 2 u.g.n., w którym użytkownik wieczysty kwestionujący istnienie przesłanek do aktualizacji (czyli negujący wzrost wartości nieruchomości w ogóle lub powyżej określonego poziomu) występuje po stronie powodowej, a właściciel nieruchomości po stronie pozwanej. Nie zmienia to bowiem zasady, że ciężar dowodu spoczywa na tym, kto twierdzi, a nie na tym, kto zaprzecza. Nadto przepis art. 78 ust. 3 u.g.n. wprost stwierdza, iż ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty spoczywa na właściwym organie. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjęto, że jest to przepis o charakterze materialnoprawnym, który określa ciężar rozkładu dowodu

w całym procesie „aktualizacyjnym”, obejmującym fazę postępowania administracyjnego

i fazę sądowego postępowania rozpoznawczego (

vide: orz. SN z dnia 23.09.2009 r., I CSK 45/09).

Zgodnie z przywołanym już wyżej art. 77 ust. 3 u.g.n., wartość nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej powinna być określona przez rzeczoznawcę majątkowego. Pozwany Skarb Państwa – Prezydent (...) V. opierał swoje twierdzenie o wzroście wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej przy (...) w V. na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej na zlecenie pozwanego. Operat ten nie mógł jednak stanowić dowodu przydatnego w niniejszej sprawie cywilnej do wykazania wartości nieruchomości będącej przedmiotem sporu, albowiem – jako dokument prywatny – stanowić mógł on jedynie dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie (art. 245 k.p.c.). Skoro powód zakwestionował wartość nieruchomości ustaloną w tymże prywatnym operacie, to miarodajna dla Sądu przy ustalaniu wartości nieruchomości mogła być tylko opinia biegłego powołanego przez Sąd na podstawie art. 278 k.p.c. Oszacowana przez biegłą sądową w opinii złożonej w niniejszej sprawie wartość powyższej nieruchomości gruntowej, według stanu i cen na dzień aktualizacji, wynosiła 8.553.000 zł. W oparciu o tak ustaloną wartość nieruchomości, przy uwzględnieniu obowiązującej stawki opłaty za użytkowanie wieczyste w wysokości 3%, należało określić wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tej nieruchomości na kwotę 256.590 zł, począwszy od dnia 1 stycznia 2022 r. (8.553.000 zł

x 3% = 256.590 zł).

Przy dokonywaniu wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości zachowano tryb przewidziany w art. 78 ust. 1 u.g.n., bowiem wypowiedzenie zostało złożone użytkownikowi wieczystemu pismem z 24 czerwca 2021 r..

a pismo to spełnia wszystkie przesłanki formalne wymienione we wskazanym przepisie.

Mając to wszystko na uwadze Sąd w pkt. 1 sentencji wyroku ustalił wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej na kwotę 256.590 zł począwszy od dnia 1 stycznia 2022 r., zaś

w punkcie 2 sentencji wyroku oddalił powództwo w pozostałej części.

Wobec częściowego tylko uwzględnienia żądania pozwu, Sąd stosunkowo rozdzielił pomiędzy stronami koszty procesu w myśl zasady z art. 100 zd. 1 k.p.c. Różnica pomiędzy wysokością opłaty określoną w wypowiedzeniu (364.046,10 zł) a opłatą dotychczasową żądaną w pozwie przez powoda (223.249,11 zł) wynosiła 140.796,99 zł. Sąd ustalił wysokość opłaty rocznej na kwotę 256.590 zł, zatem powód nie utrzymał się ze swym żądaniem (uległ) co do kwoty 33.340,89 zł (256.590 zł minus 223.249,11 zł). Powód przegrał zatem sprawę

w 24% (33.340,89 zł / 140.796,99 zł x 100), wygrał zaś w 76%, a w tym stosunku przegrał sprawę pozwany. Powód powinien zatem ponieść koszty postępowania w 24%, zaś pozwany w 76%. Suma kosztów poniesionych w niniejszej sprawie przez obydwie strony wyniosła 21.857 zł. Powód poniósł koszty w kwocie łącznej 14.457 zł, na co składają się opłata sądowa od pozwu w wysokości 7.040 zł, wydatki na opinię biegłego sądowego w wysokości 2.000 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego w wysokości 17 zł, i wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w stawce 5.400 zł, ustalonej na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2026 r., poz. 118). Pozwany poniósł natomiast koszty w wysokości 7.400 zł, na co składają się wydatki na opinię biegłego sądowego w wysokości 2.000 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w stawce 5.400 zł, ustalonej na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości

z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (tekst jedn.: Dz. U.

z 2026 r., poz. 215) w zw. z art. 99 k.p.c. Zważywszy na wynik sprawy, udział powoda

w kosztach procesu wynosi 5.245,68 zł (21.857 zł x 24%), a udział pozwanego w kosztach procesu wynosi 16.611,32 zł (21.857 zł x 76%). Skoro powód poniósł koszty w wysokości 14.457 zł, to pozwany powinien zwrócić powodowi część kosztów postępowania

w kwocie 9.211,32 zł (14.457 zł minus 5.245,68 zł), o czym Sąd orzekł w pkt. 3 sentencji wyroku.

Nieuiszczone przez strony koszty sądowe z tytułu części wydatków na opinię biegłego sądowego wyłożone tymczasowo przez Skarb Państwa – Sąd Okręgowy w Warszawie wyniosły 5.283,45 zł. Przy uwzględnieniu wyniku sprawy, Sąd z tytułu nieuiszczonych kosztów sądowych na podstawie art. 83 ust. 1 w zw. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r.

o kosztach sądowych w sprawach cywilnych nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie w pkt. 4 sentencji wyroku od powoda kwotę 1.268,03 zł (24%

z 5.283,45 zł), zaś od pozwanego kwotę 4015,42 zł (76% z 5.283,45 zł).