Błędne metry w aneksach do umowy najmu. SN odmówił przyjęcia skargi wynajmującego

Wyrokiem z 6 października 2020 r., IX GC 1260/18, Sąd Okręgowy

w Krakowie oddalił powództwo najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot

nadpłaconego czynszu. Na skutek apelacji najemcy Sąd Apelacyjny w Krakowie

uchylił wyrok Sądu pierwszej instancji i przekazał sprawę do ponownego

rozpoznania.

W wyniku ponownego rozpoznania sprawy wyrokiem z 12 lipca 2022 r.,

IX GC 270/22, Sąd Okręgowy w Krakowie zasądził od wynajmującego na rzecz

najemcy 249 983 zł z odsetkami.

Wyrokiem zaskarżonym skargą kasacyjną Sąd Apelacyjny w Krakowie

oddalił apelację wynajmującego.

I CSK 3904/24

2

Sąd drugiej instancji ustalił, że powód 6 listopada 1995 r. zawarł z pozwanym

umowę najmu lokalu użytkowego o powierzchni 545,12 m2 , w trym powierzchnia

piwnic 207,18 m2 . Strony uzgodniły czynsz za lokal, który stanowił iloczyn

powierzchni 545,12 m2 i stawki za 1m2 . Umowa była zmieniana aneksami. Od

pewnego momentu do aneksu wprowadzono omyłkowe dane dotyczące

powierzchni parteru i piwnic. Rzeczywista powierzchnia parteru wynosiła 204,16

m2, a piwnic 342,22 m2, gdy tymczasem w okresie objętym pozwem określano

powierzchnię parteru na 337,94 m2, a piwnic na 207,18 m2 . Te nieścisłości nigdy

nie były przedmiotem sporu między stronami. Najemca płacił czynsz najmu w

kwotach wskazywanych na fakturach, to jest z uwzględnieniem mylnie podanych

powierzchni.

W ocenie Sądu drugiej instancji kluczowa dla wyliczenia czynszu była

wartość czynszu w przeliczeniu na 1 m2 parteru i piwnic, a łączna kwota czynszu

stanowiła sumę tych wartości jednostkowych i metrażu. Sąd Apelacyjny uznał, że

najemca nadpłacił czynsz, co zgodnie z oceną prawną Sądu Apelacyjnego z 2022

r. nie stanowi podstawy do żądania zwrotu nadpłaty na podstawie art. 677 k.c. z

uwagi na brak zwrotu lokalu, ale może stanowić przedmiot roszczenia z tytułu

bezpodstawnego wzbogacenia. Świadczenie najemcy w zakresie przekraczającym

rzeczywiste wartości powierzchni stanowi świadczenie nienależne, co prowadzi do

bezpodstawnego wzbogacenia wynajmującego.

Uzasadniając wniosek o przyjęcie skargi kasacyjnej do rozpoznania

skarżący powołał się na jej oczywistą zasadność przez naruszenie art. 386 § 4

k.p.c., a także art. 405 i 410 k.c. i uwzględnienie powództwa w oparciu o te

przepisy, gdy podstawą roszczenia jest art. 677 k.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarżący oczywistą zasadność skargi uzasadnia naruszeniem art. 386 § 4

k.p.c. przez nieuchylenie wyroku Sądu pierwszej instancji i przeprowadzenie

postępowania dowodowego przez co skarżący został pozbawiony prawa do

ochrony swoich praw wynikających z zasady dwuinstancyjności postępowania

sądowego.

I CSK 3904/24

3

Zgodnie z art. 386 § 4 k.p.c., poza wypadkami określonymi w § 2 i 3, sąd

drugiej instancji może uchylić zaskarżony wyrok i przekazać sprawę do ponownego

rozpoznania tylko w razie nierozpoznania przez sąd pierwszej instancji istoty

sprawy albo gdy wydanie wyroku wymaga przeprowadzenia postępowania

dowodowego w całości. Uchylenie wyroku przez sąd odwoławczy, połączone z

przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji, ma w

założeniu charakter wyjątku od zasady, którą jest merytoryczne rozpoznanie

zaskarżonego orzeczenia sądu I instancji. Sąd drugiej instancji rozpoznał

dochodzone roszczenie, czyli o zwrot nadpłaconego czynszu. To samo roszczenie

rozpoznał Sąd Okręgowy, aczkolwiek z powodu zupełnej niejasności uzasadnienia

nie wiadomo, jak Sąd obliczył nadpłatę. Dlatego Sąd Apelacyjny przeprowadził

postępowanie dowodowe i obliczył wysokość nadpłaty, która okazała się zgodna z

żądaniem najemcy. Nie doszło do nierozpoznania istoty sprawy, a tym samym

naruszenia art. 386 § 4 k.p.c.

Skarżący podniósł pozbawienie go instancji przez przeprowadzenie przez

Sąd odwoławczy postępowania dowodowego. Koncepcja „pozbawienia instancji”,

jako podstawy uchylenia wyroku, została wypracowana na gruncie postępowania

rewizyjnego, nieobowiązującego już od 1 lipca 1996 r., a i wówczas tak daleko

idące rozszerzenie podstawy do uchylenia wyroku budziło wątpliwości co do

zgodności z art. 385 § 4 k.p.c. w brzmieniu sprzed 1 lipca 1996 r. Obecnie

„pozbawienie instancji” co do oceny stanu faktycznego w świetle jakiegokolwiek

przepisu prawa materialnego nie jest samodzielną podstawą do wydania wyroku

kasatoryjnego.

W postanowieniu z 23 lipca 2025 r., III CZ 82/25, Sąd Najwyższy wskazał, że

prowadzenie postępowania dowodowego przez sąd drugiej instancji, nawet

w znacznym zakresie, i dokonanie na jego podstawie samodzielnych ustaleń

faktycznych, nie prowadzi do naruszenia konstytucyjnego prawa do zaskarżenia

orzeczeń wydanych w pierwszej instancji (art. 78 Konstytucji), jak również

dwuinstancyjnego modelu postępowania sądowego, statuowanego w art. 176 ust. 1

Konstytucji.

Odnosząc się do naruszenia art. 405, 410 i 677 k.c. trzeba wskazać, że

podstawą prawną zwrotu nadpłaconego czynszu jest wyłącznie art. 410 k.c.

I CSK 3904/24

4

(zapłata przekraczająca umówiony czynsz jest świadczeniem nienależnym). Artykuł

677 k.c. nie stanowi podstawy prawnej zwrotu nadpłaty, a jedynie skraca terminy

przedawnienia poszczególnych nadpłat – przedawniają się one najpóźniej z

upływem roku od zwrotu przedmiotu najmu, o ile przedawnienie danej nadpłaty nie

nastąpiło wcześniej. Przy tym przepis ten nie stoi na przeszkodzie dochodzeniu

zwrotu nadpłaty w trakcie najmu lub po jego zakończeniu, a przed wydaniem rzeczy

wynajmującemu. Zatem mimo częściowo błędnego uzasadnienia (w zakresie

przyjmującym konkurencję art. 410 i 677 k.c.), Sąd drugiej instancji prawidłowo

wskazał art. 410 k.c. jako podstawę prawną zwrotu nadpłaty.

Ponieważ skarga kasacyjna nie jest oczywiście uzasadniona, Sąd Najwyższy

na podstawie art. 3989 k.p.c. odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania.

Dariusz Pawłyszcze

(G.G.)

[a.ł]