Nabywca nie wiedział o obowiązku zabudowy działki. SN oddalił skargę gminy

Gmina Z. wytoczyła przeciwko M. T. powództwo o rozwiązanie stosunku

użytkowania wieczystego działki nr […] o powierzchni 321 m2, położonej w Z. przy

ul. N. […], dla której Sąd Rejonowy w Ząbkowicach Śląskich prowadzi księgę

wieczystą nr […]. W uzasadnieniu wskazała, że poprzednicy prawni pozwanego

II CNPP 15/23

2

zawarli umowę użytkowania wieczystego, w której zobowiązali się do postawienia

w ciągu dwóch lat ław fundamentowych pod budowę pawilonu handlowego

i ukończenia go w ciągu pięciu lat od zawarcia umowy, do czego jednak nie doszło.

Pozwany, który nabył użytkowanie wieczyste w 1996 r., również nie wykonał tego

zobowiązania, dlatego Gmina domaga się rozwiązania umowy użytkowania

wieczystego i zwrotu nieruchomości.

Wyrokiem z 8 września 2020 r. Sąd Rejonowy w Ząbkowicach Śląskich oddalił

powództwo.

Podstawą rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne:

J. R. i R. R. 13 maja 1991 r. zawarli z Gminą Z. w formie aktu notarialnego

umowę użytkowania wieczystego działki nr […] o powierzchni 321 m2 położonej w Z.

przy ul. N. […]. Umowa została zawarta na okres 99 lat, to jest do 13 maja 2090 r.

W § 6 umowy ustalono, że przedmiotowa nieruchomość jest przeznaczona

pod budowę pawilonu handlowego z częścią mieszkalną. W związku z tym

użytkownicy wieczyści zobowiązali się do rozpoczęcia budowy, to jest wylania ław

fundamentowych w przeciągu dwóch lat od podpisania umowy i ukończenia jej

w przeciągu pięciu lat od dnia zawarcia tej umowy. Ustalono również, że terminy te

wiążą następców prawnych. W razie niedotrzymania powyższych zobowiązań Gmina

miała prawo rozwiązania umowy i odebrania nieruchomości.

J. R. i R. R. 25 marca 1996 r. zawarli z pozwanym M. T. warunkową umowę

sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Z. przy ul. N.

[…]. Umowę zawarto pod warunkiem, że Zarząd Gminy Z. nie skorzysta z

przysługującego mu prawa pierwokupu. W związku z tym, że Gmina nie skorzystała

z tego prawa, 29 kwietnia 1996 r., doszło do zawarcia umowy przeniesienia prawa

użytkowania wieczystego. W żadnej ze wskazanych umów nie wymieniono

zobowiązania do wzniesienia budynku handlowo-mieszkaniowego.

Zawarcie powyższej umowy wynikało z faktu, że J. R. i R. R. z tytułu

prowadzonych działalności gospodarczych posiadali liczne zobowiązania

w stosunku do M. T. W ten sposób częściowo zmniejszyli swoje zadłużenie wobec

pozwanego.

II CNPP 15/23

3

Ani notariusz ani małżonkowie R. nie informowali pozwanego o obowiązku

postawienia budynku na przedmiotowej działce. Nikt nie okazywał mu poprzedniej

umowy użytkowania wieczystego. O zamiarze zawarcia umowy została

powiadomiona również Gmina Z., której przysługiwało prawo pierwokupu. Gmina nie

skorzystała z tego prawa, jak również nie informowała pozwanego o obowiązku

wybudowania pawilonu. W księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej

nieruchomości również nie było żadnego wpisu w tym przedmiocie.

Pozwany M. T. próbował sprzedać prawo użytkowania wieczystego

przedmiotowej nieruchomości, jednak z uwagi na wygaśnięcie planów

zagospodarowania przestrzennego, nie było chętnych na zakup. Nowe plany zostały

uchwalone w 2014 lub 2015 r. Wówczas pozwany miał poważne problemy zdrowotne,

przeszedł operację. Przez szereg lat uiszczał opłatę za użytkowanie wieczyste. Nigdy

nie zdarzyło się, aby Gmina Z. przeprowadzała kontrolę na działce, czy budynek

został posadowiony. Dopiero z pisma powoda z 2019 r. pozwany dowiedział się o

istnieniu tego obowiązku. Wówczas podjął decyzję o przystąpieniu do realizacji

inwestycji. Przedstawił swoje plany Burmistrzowi Z., wystąpił o niezbędne dokumenty.

Pozwany M. T. 17 lutego 2020 r. zwrócił się do powoda z wnioskiem o

przekształcenie prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w

prawo własności.

Uzasadniając oddalenie powództwa, Sąd pierwszej instancji odwołał się do art.

240 k.c. wskazując, że zgodnie z jego brzmieniem umowa użytkowania wieczystego

może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli użytkownik

wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem

określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie nie wzniósł

określonych w niej budynków lub urządzeń. Odwołując się do orzecznictwa Sąd

przyjął, że do rozwiązania umowy na podstawie art. 240 k.c. nie jest wystarczające

korzystanie przez wieczystego użytkownika z gruntu w sposób sprzeczny z umową.

Konieczne jest naruszenie ewidentne, rażące i niczym nie usprawiedliwione oraz

połączone ze szczególnym nasileniem złej woli ukierunkowanej na złamanie

warunków umowy. W ocenie Sądu Rejonowego tak sformułowana przesłanka nie

została spełniona. Pozwany nie miał bowiem wiedzy o ciążącym na nim obowiązku

II CNPP 15/23

4

zabudowania przedmiotowej nieruchomości. Zgodził się na nabycie użytkowania

wieczystego tylko dlatego, że użytkownicy chcieli w ten sposób częściowo spłacić

swoje długi wobec pozwanego. Ponadto ustalony w umowie termin do wzniesienia

budynku upłynął. Umowa, w której obowiązek ten przewidziano, została zawarta

w 1991 r., zaś budynek miał zostać ukończony w terminie 5 lat od jej zawarcia, czyli

w 1996 r. Mimo to, Gmina przez szereg lat nie dochodziła tego obowiązku. Pozwany

nie miał możliwości wykonania wspomnianego obowiązku w terminie, jeżeli umowę

warunkową zawarł w marcu 1996 r., a termin wzniesienia budynku upływał w maju

1996 r. Sąd pierwszej instancji stwierdził ponadto, że wieloletnie zaniechania powoda

w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości i obecne żądanie rozwiązania

umowy uznać można za nadużycie prawa, tym bardziej, że pozwany w chwili,

w której dowiedział się o obowiązku posadowienia budynku, poczynił w tym kierunku

starania.

Wyrokiem z 4 grudnia 2000 r. Sąd Okręgowy w Świdnicy oddalił apelację

powoda. W uzasadnieniu wyroku stwierdził, że podziela i uznaje za własne zarówno

ustalenia faktyczne, jak i ocenę prawną, dokonaną przez Sąd pierwszej instancji.

Rozważając zarzuty apelacji wskazał, między innymi, że postanowienie umowy

o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, określające sposób korzystania z gruntu

przez użytkownika wieczystego, nie zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Ponadto zauważył, że sprzeczność żądania powoda z art. 5 k.c. stanowi jedynie

dodatkową, niezależną od braku spełnienia przesłanek z art. 240 k.c., przyczynę

oddalenia powództwa.

Wyrok Sądu Okręgowego powód zaskarżył skargą o stwierdzenie

nieważności z prawem prawomocnego orzeczenia, podnosząc zarzuty sprzeczności

wyroku z art. 233 k.c., art. 239 k.c., art. 240 k.c., art. 5 k.c. i art. 378 § 1 k.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 4241 § 1 k.p.c. można żądać stwierdzenia niezgodności

z prawem prawomocnego wyroku sądu drugiej instancji kończącego postępowanie

w sprawie, jeżeli przez jego wydanie stronie została wyrządzona szkoda, a zmiana

II CNPP 15/23

5

lub uchylenie tego wyroku w drodze innych środków prawnych przysługujących

stronie na podstawie kodeksu nie było i nie jest możliwe.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego jednolicie przyjmuje się, że orzeczenie

niezgodne z prawem w rozumieniu art. 4241 § 1 k.p.c., to orzeczenie, które jest

niewątpliwie sprzeczne z niepodlegającymi różnej wykładni przepisami, z ogólnie

przyjętymi standardami rozstrzygnięć albo jest wynikiem niewłaściwego

zastosowania prawa, które jest oczywiste i nie wymaga głębszej analizy prawniczej.

Innymi słowy, niezgodność z prawem powodująca powstanie odpowiedzialności

odszkodowawczej Skarbu Państwa musi mieć charakter kwalifikowany, elementarny

i oczywisty, tylko bowiem w takim przypadku orzeczeniu sądu można przypisać

cechy bezprawności. Niezgodność orzeczenia z prawem powodująca

odpowiedzialność odszkodowawczą państwa musi polegać na oczywistej obrazie

prawa. Nie jest nią natomiast wybór jednej z możliwych interpretacji przepisów prawa,

choćby nawet a posteriori okazała się nieprawidłowa. Niezgodność prawomocnego

orzeczenia z prawem może wynikać tylko z oczywistych błędów sądu,

spowodowanych rażącym naruszeniem zasad wykładni lub stosowania prawa

(m.in. wyroki SN: z 19 listopada 2024 r., II CNPP 22/22; z 24 kwietnia 2024 r.,

II CNPP 37/22; z 5 listopada 2021 r., III CNPP 1/21; z 10 czerwca 2021 r.,

IV CNPP 1/21; z 23 listopada 2018 r., II CNP 59/17; z 8 kwietnia 2016 r., I CNP 21/15).

Podzielić należy także pogląd, zgodnie z którym w przypadku wykonywania

władzy dyskrecjonalnej niezbędny jest pewien margines błędu, którego popełnienie

nie rodzi odpowiedzialności odszkodowawczej państwa. Tylko w sytuacji, gdy

granice uznania zostaną rażąco przekroczone państwo nie może uwolnić się od tej

odpowiedzialności (m.in. wyroki SN: z 24 kwietnia 2024 r., II CNPP 37/22;

z 10 listopada 2017 r., V CNP 4/17; 24 lutego 2010 r., III CNP 29/09;

z 10 października 2008 r., II CNP 35/08; z 2 października 2007 r., II CNP 101/07;

z 7 lutego 2007 r., III CNP 53/06).

W treści rozpoznawanej skargi strona powodowa kwestionuje dokonaną przez

Sąd ocenę spełnienia przesłanki, która w art. 240 k.c. określona została jako

korzystanie z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem

określonym w umowie. Sformułowanie przepisu w powyższy sposób sprawia, że Sąd

II CNPP 15/23

6

dysponuje znacznym zakresem uznania, umożliwiającym uwzględnienie

okoliczności konkretnej sprawy. W orzecznictwie reprezentowany jest pogląd,

zgodnie z którym dla rozwiązania użytkowania wieczystego konieczne jest, aby

dokonane przez użytkownika wieczystego naruszenie było ewidentne, rażące

i niczym nie usprawiedliwione (m.in. wyroki SN: 22 marca 2018 r., III CSK 301/17;

z 7 kwietnia 2016 r., III CSK 249/15; z 30 października 2013 r., V CSK 59/13).

Odpowiada on stanowisku przyjętemu przez Sąd Okręgowy jako podstawa prawna

rozstrzygnięcia. Nie można również stwierdzić, aby zastosowanie powołanej normy

prawa materialnego w ustalonym stanie faktycznym wykraczało poza granice

przysługującego Sądowi uznania.

Jako niezasadny ocenić należy również zarzut naruszenia art. 5 k.c. Na

akceptację zasługuje pogląd, zgodnie z którym w celu przyjęcia, że wskutek

naruszenia art. 5 k.c. doszło do wydania orzeczenia niezgodnego z prawem,

konieczne jest wykazanie, że działanie sądu jest dowolne, a nie swobodne, czyli

wykracza w sposób oczywisty poza przyznaną sądowi w ustawie sferę swobody.

Ponadto, należy zauważyć, że ocena żądania powoda jako nadużycia prawa

wskazana została przez Sąd jedynie jako dodatkowa przyczyna oddalenia

powództwa, niezależnie od stwierdzenia braku przesłanek określonych w art. 240 k.c.

W odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 378 § 1 k.p.c. poprzez pominięcie

przez Sąd odwoławczy niektórych okoliczności wymienionych przez powoda

w apelacji, należy zwrócić uwagę, że według utrwalonego orzecznictwa z obowiązku

rozpoznania sprawy w granicach apelacji nie wynika konieczność osobnego

omówienia przez sąd w uzasadnieniu wyroku każdego argumentu podniesionego

w apelacji. Za wystarczające należy uznać odniesienie się do sformułowanych

w apelacji zarzutów i wniosków w sposób wskazujący na to, że zostały one przez sąd

drugiej instancji w całości rozważone przed wydaniem orzeczenia (m.in. wyroki SN:

z 11 sierpnia 2022 r., II CSKP 305/22; z 7 grudnia 2021 r., V CSKP 147/21;

z 4 kwietnia 2018 r., V CSK 266/17; z 4 września 2014 r., II CSK 478/13,

OSNC - ZD 2015 nr D, poz. 64). Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że

Sąd odwoławczy podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji i rozważył zasadność

zarzutów apelacji, przedstawiając motywy uznania powództwa za niezasadne.

II CNPP 15/23

7

Również w zakresie tego zarzutu nie można przyjąć, aby zaskarżony wyrok był

niezgodny z prawem.

Z uwagi na przywołaną argumentację, na podstawie art. 42411 § 1 k.p.c.,

orzeczono jak w sentencji wyroku.

Ireneusz Kunicki

Małgorzata Manowska

Piotr Telusiewicz

[a.ł]