Zaniżona wycena z nieaktualnego operatu nie podważa przybicia w egzekucji

Wyrokiem z 28 października 2025 r., sygn. akt I SA/Łd 270/25, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi oddalił skargę M.D. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Łodzi z 26 marca 2025 r. w przedmiocie egzekucji świadczeń pieniężnych.

Powyższy wyrok dostępny jest w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl (dalej: CBOSA).

Skarżąca w skardze kasacyjnej zarzuciła zaskarżonemu wyrokowi naruszenie:

a) art. 110u § 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2023 r., poz. 2505 ze zm., dalej: "u.p.e.a.") poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że w niniejszej sprawie nie zachodziły przesłanki do wykonania nowego operatu szacunkowego, poprzedzonego nowym opisem i oszacowaniem i w konsekwencji doprowadzenie do sprzedaży zajętej nieruchomości po zaniżonej cenie w stosunku do jej wartości rynkowej;

b) art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. poprzez zaakceptowanie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wydania postanowienia, pomimo iż oszacowanie sporządzone zostało w sposób wadliwy i prowadzący do zaniżenia wartości nieruchomości, tj. w oparciu o operat nieaktualny i przyjęcie, że na etapie postępowania o przybicie powyższa okoliczność nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia;

c) art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm., dalej: "u.g.n.") poprzez jego niewłaściwą wykładnię i przyjęcie, że na etapie zaskarżonego uprzednio postanowienia i przyjęciu, że nie miał ten przepis zastosowania.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz rozpoznanie skargi kasacyjnej na posiedzeniu niejawnym.

Organ w odpowiedzi na skargę kasacyjną wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm prawem przepisanych. Jednocześnie organ zrzekł się rozpoznania sprawy na rozprawie.

Zarządzeniem z 28 maja 2026 r. Przewodniczący Wydziału III Izby Finansowej, na podstawie art. 182 § 2 p.p.s.a., skierował sprawę na posiedzenie niejawne.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga kasacyjna jest niezasadna. Zawiera trzy zarzuty, wszystkie odnoszą się do stwierdzenia, że w sprawie zachodziły przesłanki do sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Jego brak skutkować miał sprzedażą zajętej nieruchomości po zaniżonej cenie.

Ustosunkowując się do zarzutów skargi kasacyjnej należy w pierwszej kolejności przypomnieć, że przedmiotem skargi było postanowienie organu w przedmiocie udzielenia przybicia na rzecz licytanta. Jak słusznie zauważył Sąd pierwszej instancji, zakres sporu wyznaczają przepisy, z jednej strony stanowiące podstawę wydania postanowienia o przybiciu – art. 111m u.p.e.a., z drugiej strony wskazujące na przesłanki odmowy przybicia – art. 111n u.p.e.a.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego zarzut naruszenia art. 111u § 2 u.p.e.a. poprzez nieprzeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, pomimo iż w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a wyznaczonym terminem licytacji zaszły istotne zmiany w jej wartości, należy uznać za bezzasadny. Należy podzielić bowiem pogląd wyrażony m.in. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 24 maja 2018 r., sygn. akt II FSK 3150/17, oraz z dnia 19 marca 2025 r., sygn. akt III FSK 1565/23 (LEX nr 3856581), że "zarzuty adresowane wobec postanowienia o przybiciu nie mogą odnosić się do wcześniejszych faz postępowania dotyczących zajęcia nieruchomości, czy też opisu i oszacowania. Analogiczny pogląd prezentowany jest również w literaturze przedmiotu. Podstawa zażalenia organu egzekucyjnego co do przybicia ogranicza się tylko do naruszenia przepisów ustawy na etapie licytacji i samego przybicia, natomiast nie odnosi się do wcześniejszych faz postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 11 lutego 2000 r., III CKN 1072/99, OSNC 2000, Nr 9, poz. 160, stwierdził, że >>przedmiotem zaskarżenia mogą być tylko uchybienia popełnione przez organ egzekucyjny na danym etapie postępowaniaKwestionowanie zasadności zaskarżonego postanowienia organu co do przybicia, jak słusznie zwraca uwagę Sąd pierwszej instancji, ogranicza się tylko do naruszenia przepisów ustawy na etapie licytacji i samego przybicia, natomiast nie odnosi się do wcześniejszych faz postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. Podnoszone przez skarżącą inne okoliczności niż dotyczące przybicia nieruchomości wykraczają poza przedmiot mniejszego postępowania, którego zakres określają przepisy art. 111m i art. 111n u.p.e.a.

Nie jest dopuszczalne, na każdym etapie postępowania egzekucyjnego, kwestionowanie czynności dokonanych w poprzednich fazach tego postępowania. W związku z tym, jak słusznie zauważył Sąd pierwszej instancji, zarzuty skargi kasacyjnej wykraczają poza zakres sprawy i nie mogą rzutować na ocenę zaskarżonego postanowienia w przedmiocie przybicia na rzecz licytanta.

Ocena prawidłowości postanowienia organu co do przybicia ogranicza się do naruszenia przepisów ustawy na etapie licytacji i samego przybicia. Jak wskazano powyżej, przyczyny odmowy przybicia zostały określone w art. 111n u.p.e.a. i tylko te okoliczności mogą być podstawą zażalenia na postanowienie o przybiciu. Nie jest to etap, w którym merytorycznemu rozpoznaniu podlegają zarzuty wykraczające poza samo przybicie. Organ egzekucyjny obowiązany jest jedynie do wstrzymania się z udzieleniem przybicia do momentu rozpoznania innych środków, w których to środkach zobowiązany może kwestionować poprzednie etapy egzekucji z nieruchomości. Postanowienie o udzieleniu przybicia nie otwiera zobowiązanemu ponownej możliwości prawnej dla zgłaszania wszelkich możliwych zarzutów. Zobowiązany nie może kwestionować czynności dokonanych na wcześniejszych, już zakończonych, etapach postępowania egzekucyjnego, w tym tych dotyczących opisu i oszacowania wartości nieruchomości (por. wyrok z dnia 19 marca 2025 r., sygn. akt III FSK 1565/23, LEX nr 3856581).

W związku z tym, że nie zaistniała żadna okoliczność, która skutkowałaby odmową przybicia, organ nie miał podstaw, by odmówić wydania postanowienia o przybiciu. Wszystkie zarzuty skargi kasacyjnej odnoszą się do wcześniejszych etapów postępowania egzekucyjnego i dlatego argumentacja sformułowana na ich poparcie, a dotycząca nieaktualności operatu szacunkowego (zarzuty naruszenia art. 110u § 2 oraz art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a.), a także naruszenia art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n., nie mogła zostać uwzględniona przez Naczelny Sąd Administracyjny.

Końcowo wskazać należy, że w sprawie wniosku o przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości toczyło się odrębne postępowanie zakończone postanowieniem Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Łodzi z 18 listopada 2024 r., które podlegało kontroli Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi. W jej wyniku Sąd wyrokiem z dnia 1 lipca 2025 r., sygn. akt I SA/Łd 26/25, oddalił skargę. Orzeczenie to jest prawomocne.

Biorąc powyższe pod uwagę Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 oddalił skargę kasacyjną. O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono zgodnie z art. 204 pkt 1 p.p.s.a.

sędzia NSA Tomasz Kolanowski sędzia NSA Jan Rudowski sędzia WSA (del.) Agnieszka Olesińska