SN odmówił przyjęcia skargi wynajmującego o karę za wypowiedzenie najmu

W skardze kasacyjnej wywiedzionej od wyroku Sądu Apelacyjnego

w Białymstoku z 30 stycznia 2025 r. powód wniósł o przyjęcie jej do rozpoznania

wskazując, że jest ona oczywiście uzasadniona a ponadto, w odniesieniu do części

przedstawionych w skardze kwestii prawnych, istnieje potrzeba wykładni przepisów

prawnych wywołujących rozbieżności w orzecznictwie sądów.

Odwołując się do powołanych w podstawach skargi naruszeń prawa

materialnego podniósł, że sąd drugiej instancji oddalając apelację powoda,

podzielając i przyjmując za własne ustalenia sądu pierwszej instancji, uznał, że § 4

I CSK 1764/25

2

ust. 4 spornej umowy, stanowiący, iż wcześniejsze wypowiedzenie umowy

najmu przez najemcę możliwe będzie z zachowaniem miesięcznego terminu

wypowiedzenia, za zapłatą na rzecz wynajmującego kary umownej narusza art. 483

§ 1 k.c. Powyższe skutkowało przyjęciem, że zgodnie z przedmiotowa umowa jest

nieważna w tej części (art. 58 § 1 i 3 k.c.), a co za tym idzie powód nie może

dochodzić kary umownej z tytułu wypowiedzenia przez pozwaną umowy w terminie

określonym w jej § 4 ust. 4.

W ocenie skarżącego wyrok Sądu Apelacyjnego narusza normę zawartą

w art. 483 § 1 k.c. w zw. z art. 65 § 2 k.c. w zw. z § 4 ust. umowy. Błędna wykładnia

doprowadziła Sąd Apelacyjny do uznania, że na podstawie § 4 ust. 4 umowy strony

postanowiły obciążyć karą umowną niewywiązywanie się przez pozwaną

z świadczeń czynszowych.

Skarżący podniósł ponadto, że za uznaniem jego skargi za oczywiście

uzasadnioną przemawia także naruszenie przez Sąd Apelacyjny art. 664 § 2 k.c.

przez uznanie, iż rozwiązanie spornej umowy nastąpiło skutecznie w dniu

30 sierpnia 2022 r, w trybie art. 664 § 2 k.c. Sąd Apelacyjny uzasadnił swoje

stanowisko oświadczeniem pozwanej złożonym powodowi o rozwiązaniu umowy

bez zachowania okresu wypowiedzenia w dniu 30 sierpnia 2022 r., sporządzeniem

w kolejnym dniu protokołu zdawczo - odbiorczego oraz wydaniem powodowi

przedmiotu umowy przez przekazanie mu dwóch kompletów kluczy. Sąd

Apelacyjny wskazał ponadto, że powód wypowiedzenie to uznał za skuteczne,

albowiem przyjął od pozwanej klucze i dysponował przedmiotem umowy.

Powód podniósł także, że przedmiot umowy w dacie wydania go pozwanej

nie posiadał wad, które uniemożliwiałby korzystanie z niego w sposób przewidziany

w umowie a wskazywane wady nie powstały w czasie obowiązywania umowy,

a co za tym idzie, brak jest w sprawie podstaw do uznania, iż zaszły przesłanki

do wypowiedzenia umowy z uwagi na wady rzeczy najętej.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną pozwana wniosła: a) o odmowę przyjęcia

skargi do rozpoznania, ewentualnie w razie gdyby Sąd Najwyższy przyjął skargę

do rozpoznania: b) o oddalenie skargi oraz c) zasądzenie od skarżącego na rzecz

I CSK 1764/25

3

pozwanej zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa

procesowego według norm przepisanych.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 3989 § 1 k.p.c. Sąd Najwyższy przyjmuje skargę kasacyjną

do rozpoznania, jeżeli w sprawie występuje istotne zagadnienie prawne, potrzeba

wykładni przepisów prawnych budzących poważne wątpliwości lub wywołujących

rozbieżności w orzecznictwie sądów, zachodzi nieważność postępowania

lub skarga kasacyjna jest oczywiście uzasadniona.

Powołanie się na oczywistą zasadność skargi kasacyjnej (art. 3989 § 1 pkt 4

k.p.c.) stawia skarżącemu szczególnie wysokie wymagania. Zgodnie z utrwalonym

orzecznictwem Sądu Najwyższego, podzielanym przez doktrynę, oczywista

zasadność skargi oznacza, że dla przeciętnego prawnika podstawy wskazane

w skardze prima facie zasługują na uwzględnienie. Sytuacja taka będzie miała

miejsce tylko wtedy, gdy bez wątpienia wystąpiły zarzucane uchybienia, jest pewne,

że miały one wpływ na treść zaskarżonego orzeczenia albo podniesione

we wniosku o przyjęcie skargi kasacyjnej do rozpoznania argumenty oczywiście

uzasadniają zasadność wniesionego środka prawnego. Oczywiste jest przy tym

tylko to, co można dostrzec od razu - bez potrzeby głębszej analizy

czy przeprowadzenia wnikliwych badań lub dociekań. Innymi słowy, podnoszone

uchybienia muszą mieć kwalifikowany charakter i być dostrzegalne na pierwszy

rzut oka - już nawet przy pobieżnej lekturze skargi (zob. m.in. postanowienia SN:

z 27 kwietnia 2006 r., I CZ 15/06; z 7 maja 2010 r., V CSK 459/09; z 15 czerwca

2018 r., III CSK 38/18; z 17 grudnia 2019 r., IV CSK 307/19, z 28 stycznia 2022 r.,

I CSK 584/22; z 7 czerwca 2023 r., I CSK 742/23; z 20 października 2023 r., I CSK

1673/23).

Podkreślenia wymaga, że przesłanka z art. 3989 § 1 pkt 4 k.p.c. obejmuje

jedynie uchybienia przepisom prawa materialnego albo procesowego, zarzucanym

sądowi drugiej instancji w skardze kasacyjnej, o charakterze elementarnym,

które polegają w szczególności na oparciu rozstrzygnięcia na wykładni przepisu

oczywiście sprzecznej z jednolitą i ugruntowaną jego wykładnią przyjmowaną

w orzecznictwie i nauce prawa, na zastosowaniu przepisu, który już nie

I CSK 1764/25

4

obowiązywał względnie na oczywiście błędnym zastosowaniu określonego przepisu

w ustalonym stanie faktycznym.

Należy też wskazać, że zgodnie z powszechnie aprobowanym

w orzecznictwie i nauce prawa stanowiskiem, o przyjęciu skargi kasacyjnej

do rozpoznania w związku z wystąpieniem przyczyny kasacyjnej z art. 3989 § 1

pkt 4 k.p.c. nie decyduje per se nawet oczywiste naruszenie konkretnego przepisu,

lecz jego skutek polegający na wydaniu oczywiście nieprawidłowego orzeczenia,

które nie może się ostać (zob. np. postanowienie SN z 1 grudnia 2023 r., I CSK

5300/22 i przywołane tam orzecznictwo).

Skarżący nie przedstawił przekonujących od razu, widocznych prima facie,

twierdzeń wykazujących racje podważające rozstrzygnięcie poddane krytyce

i zaskarżeniu.

Z ustaleń faktycznych poczynionych w sprawie wynika, że strony

przewidziały możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy najmu jedynie przy

ziszczeniu się warunków określonych w umowie bądź przepisach kodeksu

cywilnego, uzasadniających wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania okresu

wypowiedzenia. W § 4 pkt 4 umowy przewidziały, że wcześniejsze wypowiedzenie

umowy najmu przez najemcę możliwe będzie z zachowaniem miesięcznego

terminu wypowiedzenia, za zapłatą na rzecz wynajmującego kary umownej

w wysokości 8-krotności czynszu najmu - w przypadku wypowiedzenia umowy

przed upływem 24 miesięcy od dnia zawarcia umowy najmu.

Karę umowną można zastrzec na wypadek niewykonania lub niewykonanie

należytego wykonania przez dłużnika zobowiązania niepieniężnego (art. 483 § 1

k.c.). Nie można zatem zastrzec kary umownej na wypadek skorzystanie z prawa

podmiotowego jakim jest uprawnienie do wypowiedzenia umowy niezależnie od

tego czy istniały do tego podstawy. Dopuszczalność tego rodzaju dodatkowego

zastrzeżenia umownego podlega ocenie na podstawie art. 3531 § 1 k.c.

Powód wskazując na dopuszczalność zastrzeżenia kary umownej

na wypadek wypowiedzenia umowy nie wykazał zatem, że zastosowanie

powołanych w podstawach skargi przepisów, których naruszenie mogłoby

wskazywać na oczywistą zasadność skargi kasacyjnej, było - w okolicznościach

I CSK 1764/25

5

sprawy - oczywiście błędne lub doprowadziło do tego, że zaskarżone orzeczenie

jest oczywiście nieprawidłowe.

We wniosku o przyjęcie skargi kasacyjnej do rozpoznania wskazano

ponadto, że istnieje potrzeba wykładni przepisów prawnych wywołujących

rozbieżności w orzecznictwie sądów. Stwierdzenie to nie znalazło jednak żadnego

odzwierciedlenia w jego uzasadnieniu, co zwalniało od bliższych rozważań w tym

zakresie (zob. np. postanowienie SN z 19 lutego 2026 r., I CSK 1123/25).

W sprawie nie zachodzi także nieważność postępowania, którą Sąd

Najwyższy bierze pod rozwagę - w granicach zaskarżenia - z urzędu (art. 39813 § 1

k.p.c.).

Z tych względów, na podstawie art. 3989 § 2 k.p.c. Sąd Najwyższy orzekł,

jak w sentencji.

Ujęcie wniosku o zasądzenie kosztów postępowania kasacyjnego w taki

sposób, który nie łączy go bezpośrednio z rozstrzygnięciem w postaci odmowy

przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania uzasadnia jego oddalenie (zob. mutatis

mutandis postanowienie SN z 28 maja 2020 r., IV CSK 349/19).

Maciej Kowalski

(K.W.)

[SOP]