Działka państwowa w ogrodzeniu małżonków. SN nie przyjął skargi kasacyjnej gminy

Postanowieniem z 30 grudnia 2021 r., I Ns 113/21, Sąd Rejonowy

w Siemianowicach Śląskich oddalił wniosek małżonków o stwierdzenie zasiedzenia

nieruchomości stanowiącej własność gminy.

Postanowieniem zaskarżonym skargą kasacyjną Sąd Okręgowy

w Katowicach zmienił postanowienie Sądu pierwszej instancji i stwierdził, że

wnioskodawcy nabyli przez zasiedzenie, do majątku objętego małżeńską

wspólnością majątkową, własność nieruchomości.

Sąd drugiej instancji ustalił, że poprzednicy prawni wnioskodawców nabyli od

Skarbu Państwa nieruchomość, którą w stanie ogrodzonym darowali

wnioskodawcom w 1967 roku. W obrębie ogrodzenia znajdowała się jednak działka

I CSK 2127/24

2

stanowiąca własność Skarbu Państwa, o czym wnioskodawcy nie wiedzieli. W

latach 70-tych i 90-tych XX w. posiadacze wznieśli na tej działce zabudowania i

przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę nie zwrócono im uwagi, że zamierzają

budować na gruncie Skarbu Państwa (dokładne granice działek zostały wytyczone

dopiero w 2019 roku).

Od 1 stycznia 2005 do 31 grudnia 2006 r. wnioskodawców łączyła z gminą

umowa dzierżawy gruntu położonego za ogrodzeniem wnioskodawców. W 2007 r.

wnioskodawcy zawarli z gminą umowę dzierżawy od 1 stycznia 2007 r. do 31

grudnia 2009 r., w której jako przedmiot dzierżawy wymieniono nie tylko działkę

znajdująca się za płotem posesji wnioskodawców, objęta wygasłą umową z 2005

roku, ale także sporną działkę w granicach ogrodzenia wnioskodawców.

Analogiczną umowę dzierżawy posiadacze zawarli z gminą na okres od 1 lutego

2010 r. do 31 stycznia 2013 r. Kolejna umowa dzierżawy od 1 lutego 2018 r. do 31

stycznia 2019 r. obejmowała tylko grunt za płotem posesji wnioskodawców i nie

wymieniała spornej działki.

Fakt, że pierwsza umowa dzierżawy z 1 stycznia 2005 r. nie obejmowała

przedmiotu wniosku o zasiedzenie Sąd drugiej instancji ustalił w oparciu o dowód

z tej umowy, uznając za dostateczne uprawdopodobnione oświadczenie

wnioskodawców, że wcześniej tym dowodem nie dysponowali i odszukali go

dopiero na etapie wnoszenia apelacji.

Sąd odwoławczy uznał, że sporna nieruchomość przestała być własnością

Skarbu Państwa z chwilą nabycia jej z mocy ustawy przez gminę 27 maja 1990 r.

i od tego dnia rozpoczął swój bieg termin jej zasiedzenia na rzecz wnioskodawców.

W ocenie Sądu Okręgowego termin ten wynosi lat 30, gdyż nie sposób przyjąć, aby

wnioskodawcy objęli posiadanie nieruchomości w dobrej wierze (art. 172 § 2 k.c.).

Termin zasiedzenia w niniejszej sprawie - wynoszący lat 30 i rozpoczynający

swój bieg w dniu 27 maja 1990 r. - zakończyłby swój bieg dopiero w dniu 27 maja

2020 r. Termin ten uległ jednakże skróceniu, zgodnie z art. 10 ustawy z 28 lipca

1990 r. zmieniającej Kodeks cywilny, o czas, w którym wnioskodawcy posiadali

nieruchomość przed dniem jej wejścia w życie, ale nie więcej niż o połowę

wymaganego terminu zasiedzenia, czyli w niniejszej sprawie o 15 lat. Zatem termin

I CSK 2127/24

3

zasiedzenia upłynął 27 maja 2005 r. i z dniem następnym wystąpił skutek prawny

zasiedzenia wyrażający się w nabyciu przez wnioskodawców prawa własności

spornej nieruchomości.

Gmina wniosła o przyjęcie skargi kasacyjnej do rozpoznania ze względu na:

1) wystąpienie w sprawie istotnego zagadnienia prawnego: czy później

dokonywane czynności prawne, niepowiązane z pierwotną czynnością, mogą

stanowić podstawę do dokonania wykładni wcześniej złożonego oświadczenia woli,

tj. umowy dzierżawy z 1 stycznia 2005 r.;

2) oczywistą zasadność skargi kasacyjnej w zakresie zarzutu naruszenia

art. 381 i 233 § 1 k.p.c. przez dopuszczenie dowodu z umowy dzierżawy na etapie

postępowania drugoinstancyjnego mimo niewykazania przez wnioskodawców

braku winy w nieprzedłożeniu tego dokumentu przed Sądem Rejonowym.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przedstawione zagadnienie prawne nie występuje w niniejszej sprawie.

Skarżący uzasadniając powyższą podstawę przyjęcia skargi do rozpoznania

przywołał art. 65 k.c. Skarżący powołał orzecznictwo Sądu Najwyższego, w którym

wskazywano, że późniejsze zachowanie stron co do umowy, może stanowić

kryterium oceny oświadczeń woli składanych przy zawieraniu pierwotnej umowy.

Jednocześnie skarżący przyznał, że dalsze umowy zostały zawarte już po

wygaśnięciu pierwszej z umów i jako takie nie wpływają na jej treść. W jego ocenie,

mimo że w umowie dzierżawy z 1 stycznia 2005 r. nie wymieniono działki

stanowiącej przedmiot wniosku o zasiedzenie, to fakt, że w kolejnych umowach za

lata 2007 – 2013 r. została ona objęta kolejnymi umowami dzierżawy, sprawia, że

należy uznać, że i pierwsza umowa obejmowała sporną działkę.

Skarżący pomija jednak fakt, że wskazywane prze niego orzecznictwo

odnosi się do realizacji jednej konkretnej umowy, a w niniejszej sprawie mamy do

czynienia z czterema umowami, w których albo ujmowano przedmiot zasiedzenia,

albo nie – i zgodny zamiar stron i cel należy odnosić do każdej zawartej umowy.

Skarżący zmierza do podważenia oceny Sądu Okręgowego, iż do przekształcenia

I CSK 2127/24

4

posiadania samoistnego w posiadanie zależne, na mocy umowy dzierżawy, nie

doszło już 1 stycznia 2005 r., lecz najwcześniej w 2007 roku, tj. po upływie terminu

zasiedzenia. Argumentem za takim rozumieniem umowy z 2005 roku ma

przemawiać fakt, że w następnej umowie dzierżawy z 2007 roku już wyraźnie

wymieniono sporną działkę. Jednak okoliczność, że przy podpisywaniu umowy z

2007 roku wnioskodawcy już wiedzieli, że jedna z działek wchodząca w skład ich

posesji od 1967 roku, jest wpisana w księdze wieczystej jako własność gminy, nie

stanowi argumentu za tezą, iż wiedzieli to już 1 stycznia 2005 r. Przy tym samo

dowiedzenie się, że przedmiot władania jest cudzą własnością, nie przekształca

posiadania samoistnego w posiadanie zależne. Konieczna jest jeszcze zmiana

charakteru władania przez zawarcie odpowiedniej umowy z właścicielem lub

przynajmniej zachowywanie się wobec właściciela jak jego dzierżawca lub inny

posiadacz zależny.

Oczywista zasadność skargi powołana przez skarżącego także nie została

przez niego wykazana. Skarżący wskazał, że Sąd drugiej instancji w sposób

oczywisty naruszył art. 381 i 233 § 1 k.p.c. oraz art. 6 k.c. dopuszczając spóźniony

dowód złożony przez stronę. Tymczasem sąd nie może naruszyć ograniczeń

w przedstawianiu dowodów przez przeprowadzenie dowodu. Sąd może naruszyć te

ograniczenia przez bezpodstawne pominięcie dowodu. Dlatego zarzut naruszenia

prawa przez przeprowadzenie dowodu z umowy z 1 stycznia 2005 r. jest

niezasadny.

Ponadto Sąd Okręgowy koncentrował się na zagadnieniu, czy posiadanie

samoistne przedmiotu wniosku uległo przekształceniu w posiadanie zależne

1 stycznia 2005 r. Ta okoliczność byłaby istotna tylko przy założeniu objęcia

przedmiotu zasiedzenia w posiadanie samoistne w 1967 roku w złej wierze.

Tymczasem w sprawie nic nie wskazuje na objęcie działki w posiadanie w 1967

roku w złej wierze. Artykuł 336 k.c. stanowi, że posiadaczem rzeczy jest zarówno

ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią

faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne

prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz

zależny). Z kolei art. 339 k.c. ustanawia domniemanie samoistnego charakteru

posiadania. Zgodnie z art. 7 k.c. jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej

I CSK 2127/24

5

lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. Postanowieniem z 17 lipca

2020 r., III CSK 9/18, Sąd Najwyższy wyjaśnił pojęcie uzyskania posiadania w

dobrej wierze. Wskazał, że „zasiadującego posiadacza można uznać za

posiadacza w dobrej wierze wówczas, gdy w wyniku błędnego, usprawiedliwionego

towarzyszącymi okolicznościami, przekonania że posiadane prawo mu przysługuje i

nie narusza cudzego prawa rozpoczął posiadanie w okolicznościach je

usprawiedliwiających. Pamiętając o domniemaniu z art. 7 k.c. Sąd Najwyższy w

niniejszej sprawie stwierdził, że w stanie faktycznym nie ma żadnej okoliczności,

która mogłaby wskazywać na objęcie posiadania przez poprzedników prawnych

wnioskodawców w złej wierze. Skoro ewidencja gruntów była na tyle niedokładna,

że wydając pozwolenia na budowę organy państwa nie zwróciły uwagi, że

pozwolenie dotyczy gruntu państwowego, to uprawnione jest domniemanie, że

poprzednicy prawni grodząc nieruchomość nabytą od Skarbu Państwa nie zdawali

sobie sprawy, że ogrodzili także działkę nienależącą do nich.

Od wejścia w życie 1 października 1990 r. ustawy z 28 lipca 1990 r. o

zmianie ustawy kodeks cywilny zasiedzenie nieruchomości stanowiącej własność

Skarbu Państwa jest dopuszczalne. Na wymagany dla zasiedzenia spornej

nieruchomości wpływ miał art. 10 powyższej ustawy, zgodnie z którym jeżeli przed

dniem wejścia w życie ustawy istniał stan, który według dotychczasowych

przepisów wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów

obowiązujących po wejściu w życie tej ustawy prowadzi do zasiedzenia, to

zasiedzenie biegnie od dnia jej wejścia w życie, jednakże termin ten ulega

skróceniu o czas, w którym stan ten istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie

więcej niż o połowę, czyli nie więcej niż o 10 lub 15 lat w zależności od dobrej lub

złej wiary posiadacza. Ze względu na powstanie gminy jako odrębnego od Skarbu

Państwa podmiotu 27 maja 1990 r. termin zasiedzenia przedmiotu wniosku

rozpoczął się w tym dniu.

Ponieważ w stanie faktycznym ustalonym przez Sąd drugiej instancji nie

wskazano okoliczności wskazujących, wbrew domniemaniu z art. 7 k.c., objęcia

działki w posiadanie samoistne w złej wierze, należało przyjąć, że do zasiedzenia

doszło 27 maja 2000 r., a zdarzenia z 2005 r. nie mają znaczenia.

I CSK 2127/24

6

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd Najwyższy na podstawie art. 3989 k.p.c.

odmówił przyjęcia skargi do rozpoznania.

(G.G.)

[SOP]