Sąd Najwyższy nie przyjął skargi pozwanej spółki o zwrot zadatku 61 500 zł

Wyrokiem z 7 sierpnia 2024 r. Sąd Okręgowy w Gliwicach oddalił apelację

pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego w Gliwicach z 15 lutego 2024 r., którym

Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powódki 61 500 zł tytułem zwrotu zadatku

z odsetkami ustawowymi za opóźnienie.

Pozwana wniosła skargę kasacyjną od wyroku Sądu Okręgowego,

zaskarżając ten wyrok w całości. Skarżąca wskazała, że skarga kasacyjna jest

oczywiście uzasadniona (art. 3989 § 1 pkt 4 k.p.c.), gdyż Sąd drugiej instancji

naruszył art. 65 § 2 k.c. Zdaniem pozwanej Sąd ten nieprawidłowo ustalił, że

z uwagi na odstąpienie od umowy przez powódkę pozwanej nie przysługuje

wynagrodzenie za wyłączenie w okresie obowiązywania umowy możliwości

I CSK 74/25

2

dysponowania prawem użytkowania wieczystego i obciążania tego prawa, należne

w wypadku wygaśnięcia umowy, a przewidziane w § 6 ust. 2 umowy.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sąd Najwyższy przyjmuje skargę kasacyjną do rozpoznania, jeżeli w sprawie

występuje istotne zagadnienie prawne, istnieje potrzeba wykładni przepisów

prawnych budzących poważne wątpliwości lub wywołujących rozbieżności

w orzecznictwie sądów, zachodzi nieważność postępowania lub skarga kasacyjna

jest oczywiście uzasadniona (art. 3989 § 1 k.p.c.). Skarga kasacyjna stanowi

nadzwyczajny środek zaskarżenia prawomocnych orzeczeń, którego celem jest

ochrona interesu publicznego przez zapewnienie rozwoju prawa, jednolitości

orzecznictwa, usunięcie z obrotu prawnego orzeczeń wydanych w postępowaniu

dotkniętym nieważnością lub oczywiście wadliwych. Ograniczenie przesłanek do

czterech ma zapewnić, że przyjęcie skargi kasacyjnej do rozpoznania nastąpi

jedynie w tych sprawach, w których mogą być zrealizowane te funkcje, a skarga

kasacyjna nie stanie się instrumentem wykorzystywanym w każdej sprawie.

Wskazana w art. 3989 § 1 pkt 4 k.p.c. przesłanka w postaci oczywistej

zasadności skargi kasacyjnej zachodzi wówczas, gdy zasadność zarzutów

podniesionych w skardze jest dostrzegalna prima facie, bez głębszej analizy

prawnej. Dotyczy to więc jedynie uchybień przepisom prawa materialnego albo

procesowego o charakterze elementarnym, polegających w szczególności na

oparciu rozstrzygnięcia na wykładni przepisu oczywiście sprzecznej z jednolitą

i ugruntowaną jego wykładnią przyjmowaną w orzecznictwie oraz nauce prawa, na

zastosowaniu przepisu, który już nie obowiązywał, względnie na oczywiście

błędnym zastosowaniu określonego przepisu w ustalonym stanie faktycznym. Do

wykazania oczywistej zasadności skargi powinno wystarczyć jedno konkretne

twierdzenie, jedna stanowcza, przekonująca od razu teza, wskazująca racje

podważające rozstrzygnięcie poddane krytyce i zaskarżeniu (zob. postanowienia

SN: z 29 listopada 2022 r., I CSK 4912/22; z 30 listopada 2022 r., I CSK 2735/22;

z 20 października 2023 r., I CSK 1612/23; z 26 października 2023 r., I CSK 76/23,

i z 31 października 2023 r., I CSK 4805/22).

Skargi kasacyjnej nie można uznać za oczywiście uzasadnioną.

I CSK 74/25

3

Identyfikując cele zastrzeżenia postanowień dotyczących zadatku

i wynagrodzenia za wyłączenie możliwości dysponowania prawem użytkowania

wieczystego i obciążania tego prawa, Sąd drugiej instancji stwierdził, że strony

zastrzegły umowne prawo odstąpienia (i wiążący się z nim obowiązek zwrotu

zadatku) na wypadek nieziszczenia się któregokolwiek z warunków określonych

w umowie na skutek okoliczności niezależnych od kupującego. Z kolei

wynagrodzenie za wyłączenie możliwości dysponowania prawem i obciążania go

zostało – zdaniem Sądu – przewidziane tylko w razie wygaśnięcia umowy na skutek

nieziszczenia się warunków z przyczyn zależnych od kupującego, w tym, gdy nie

podejmie on działań w celu uzyskania potrzebnych decyzji oraz zezwoleń i –

w rezultacie – nie będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Stąd Sąd drugiej

instancji nie zgodził się z proponowaną przez pozwaną interpretacją umowy

dopuszczającą żądanie wskazanego wynagrodzenia również w przypadku

wygaśnięcia stosunku umownego na skutek odstąpienia. W ocenie Sądu w razie

przyjęcia takiej interpretacji obowiązek zwrotu zadatku nie obciążałby w istocie

pozwanej, skoro także w tej sytuacji mogłaby dokonać potrącenia wynagrodzenia

z zadatkiem.

Taką interpretację przyjętą przez Sądy meriti należy uznać za dopuszczalną

na tle art. 65 § 2 k.c., mimo że w istocie może ona budzić pewne wątpliwości.

Wskazać należy jednak, że dokonywanie przez sąd wykładni oświadczeń woli

wiąże się zawsze z pewną swobodą interpretacyjną. Dopiero dostrzeżenie w tym

zakresie rażących uchybień mogłoby stanowić podstawę do uznania za skuteczny

zarzutu naruszenia art. 65 k.c. Dlatego w orzecznictwie Sądu Najwyższego

wskazuje się, że wykazanie oczywistej zasadności skargi kasacyjnej –

dostrzegalnej prima facie, bez głębszej analizy prawnej – ze względu na naruszenie

art. 65 k.c. jest zasadniczo wykluczone (zob. postanowienia SN: z 5 kwietnia 2023

r., I CSK 1984/22; z 14 czerwca 2023 r., I CSK 1126/23, oraz z 9 września 2025 r.,

I CSK 2023/25).

Dodatkowo wskazać należy, że nie mogło wywrzeć skutku przedstawienie

w treści skargi kasacyjnej okoliczności faktycznych towarzyszących negocjacjom

treści umowy. Okoliczności te nie były objęte ustaleniami Sądów meriti, a zgodnie

z art. 39813 § 2 in fine k.p.c. Sąd Najwyższy jest związany ustaleniami faktycznymi

I CSK 74/25

4

stanowiącymi podstawę zaskarżonego orzeczenia i nie może samodzielnie czynić

dalszych ustaleń.

Z tych przyczyn należało odmówić przyjęcia skargi kasacyjnej do

rozpoznania (art. 3989 § 2 k.p.c.).

(E.M.)

[SOP]