Przetarg na działkę bez zawiadomienia dzierżawców. SN uchylił wyrok w sporze z KOWR

II CSKP 103/23

2

Wyrokiem z 25 marca 2021 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu w sprawie

z powództwa J. M. i M. M. przeciwko Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa w

Warszawie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, nakazał pozwanemu

złożenie oświadczenia woli o przeniesieniu na rzecz powodów prawa własności

nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Lesznie prowadzi księgę wieczystą nr […],

określając bliżej warunki nabycia przez powodów tej nieruchomości, a także orzekł o

kosztach procesu.

Podstawą rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne.

Pozwany ogłosił na dzień 12 listopada 2019 r. przetarg nr 2 ustny

nieograniczony na sprzedaż nieruchomości rolnej w postaci niezabudowanej działki

nr […], dla której Sąd Rejonowy w L. prowadzi księgę wieczystą nr […]. Wypis z

rejestru gruntów dotyczący tej nieruchomości zawierał wpis o prawie dzierżawy

przysługującym K. N. i H. N. Natomiast informacja o tym prawie nie została ujęta w

zawiadomieniu o przetargu. Powód przetarg ten wygrał oferując najwyższą cenę.

Przewodniczący komisji przetargowej ogłosił, że powód jest kandydatem na

nabywcę. Taką informację zawarł w protokole przetargu. Powód wziął też udział w

przetargu nr 1, który odbywał się tego samego dnia na nabycie działki numer […],

sąsiedniej wobec nieruchomości będącej przedmiotem sporu (objętej przetargiem nr

2). Powód zamierzał w ramach swojej działalności gospodarczej wybudować na obu

tych nieruchomościach budynek wielorodzinny wraz z parkingiem dla mieszkańców.

Pozwany zawiadomił powoda pismem o terminie zawarcia umowy sprzedaży

w formie aktu notarialnego przewidzianym na 10 lutego 2020 r. Zawiadomienie

dotyczyło sprzedaży obu działek ([…] i […]1). Dnia 4 lutego 2020 r. powód wpłacił

resztę ceny za obie nieruchomości.

Do zawarcia umowy sprzedaży działki […]1 nie doszło. Pozwany w piśmie

z 26 lutego 2020 r. zawiadomił powoda, że przedmiotowa nieruchomość jest objęta

obowiązującą umową dzierżawy. Wskazał, że dzierżawcy powinno być

zaproponowane pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości. Nadto pozwany podniósł,

że zawiadomienie o przetargu nie zawierało informacji o obciążeniu przedmiotu

umowy prawem dzierżawy. Powód nie zgodził się na zawarcie porozumienia

w sprawie odstąpienia od zawarcia umowy.

Pozwany pismem z 23 marca 2020 r. zawiadomił powoda, że Dyrektor

II CSKP 103/23

3

Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w Warszawie unieważnił decyzją

z 19 marca 2020 r. przetarg ustny nieograniczony nr 1 na sporną nieruchomość. Jako

podstawę unieważnienie przetargu wskazano art. 29 ust. 1 pkt 3 i ust 1c ustawy z 19

października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa

(dalej - u.g.n.r.). Unieważnienie przetargu nastąpiło z powodu tego, że nieruchomość

była objęta umową dzierżawy. Umowa ta była zawarta do 31 sierpnia 2020 r.

Procedura sprzedaży nieruchomości została przeprowadzona z pominięciem

pierwszeństwa w nabyciu na rzecz dzierżawców.

Powód pismem z 25 marca 2020 r. wezwał pozwanego do zawarcia umowy

spornej sprzedaży nieruchomości na warunkach określonych w przetargu. Pozwany

nie przystąpił do zawarcia umowy, natomiast w piśmie z 16 kwietnia 2020 r. wskazał,

że na tym etapie zawarcie umowy nie jest możliwe, gdyż byłaby to umowa nieważna,

o czym stanowi art. 29c u.g.n.r. Pozwany zwrócił powodom pieniądze wpłacone jako

cena za nieruchomość będącą przedmiotem sporu.

Wymieniona wyżej umowa dzierżawy zakończyła się w czasie trwania

procesu, to jest 31 sierpnia 2020 r. Pozwany 24 sierpnia 2020 r. zawarł z tymi samymi

dzierżawcami kolejną umowę dzierżawy spornej działki. Jednocześnie pozwany do

31 sierpnia 2020 r. nie podjął żadnej czynności zmierzającej do ustalenia, czy

dzierżawcy chcą skorzystać z prawa pierwszeństwa nabycia wskazanej

nieruchomości.

Sąd Okręgowy zważył, że przetarg odbywał się według przepisów ustawy

z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu

Państwa, która nie zawiera szczegółowych przepisów regulujących przebieg

przetargu i skutki jego przeprowadzenia. Zastosowanie w tym zakresie ma Kodeks

cywilny.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że powodowie otrzymali pismo z 8 stycznia

2020 r., w którym pozwany zawiadomił ich o wyniku przetargu, o terminie zapłaty

ceny, o terminie sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego oraz o miejscu

sporządzenia tego aktu notarialnego. Zgodnie z art. 703 § 2 i 3 oraz z art. 70 § 1 k.c.

od tego dnia między powodami i pozwanym powstało swoiste wzajemne

zobowiązanie do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Od tego dnia ma też

odpowiednie zastosowanie art. 702 § 3 k.c., który stanowi, że jeżeli ważność umowy

II CSKP 103/23

4

zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie, zarówno

organizator aukcji, jak i jej uczestnik, którego oferta została przyjęta, mogą dochodzić

zawarcia umowy.

Unieważnienie przetargu nieograniczonego ustnego nr 2 z 12 listopada

2019 r. nastąpiło, zdaniem Sądu pierwszej instancji, wbrew treści uchwały Sądu

Najwyższego z 21 grudnia 2006 r., III CZP 121/06, według której naruszenie

pierwszeństwa przewidzianego w art. 29 ust. 1 pkt 3 u.g.n.r. przy zawieraniu umowy

sprzedaży nieruchomości rolnej nie powoduje jej nieważności.

Sąd Okręgowy, powołując się na wyrok Sądu Najwyższego z 19 listopada

2009 r., IV CSK 211/09, wskazał także na to, że uprawnienie organizatora przetargu

do jego unieważnienia ma charakter wyjątkowy i nie może być interpretowane

rozszerzająco, zwłaszcza że według Kodeksu cywilnego organizator aukcji

(przetargu) oraz jego uczestnik mogą jedynie żądać unieważnienia umowy zawartej

w wyniku przeprowadzenia aukcji (przetargu) przez sąd. Tym bardziej więc sąd może

oceniać zasadność unieważnienia przetargu ogłoszonego na podstawie przepisów

ustawy o gospodarce nieruchomościami w postępowaniu, którego przedmiotem jest

zobowiązanie do zawarcia umowy (art. 64 k.c. i art. 1047 § 1 k.p.c.).

W ocenie Sądu pierwszej instancji zawarcie umowy sprzedaży z pominięciem

prawa pierwszeństwa dzierżawców nie spowodowałoby nieważności umowy, gdyż

przepisy art. 29 ust. 1 pkt 3 ust. 1c i ust. 1d u.g.n.r., nakładające pewne obowiązki na

wydzierżawiającego, mają jedynie na celu ustalenie, czy podmiot uprzywilejowany

zamierza korzystać z przysługującego mu pierwszeństwa nabycia na własność

dzierżawionej dotąd nieruchomości, a więc fakt zaktualizowania się pierwszeństwa.

Naruszenie zasad takiego ustalania nie oznacza zatem naruszenia ustawowo

określonej procedury zawierania umowy, prowadzącej w rezultacie do powstania

skutków określonych w art. 58 k.c.

Odnosząc się do unieważnienia przetargu przez Dyrektora Generalnego

Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa decyzją z 19 marca 2020 r., Sąd pierwszej

instancji zauważył, że w toku procesu, w którym powyższa decyzja była przedmiotem

kontroli sądu, pozwany nie wykazał, że dzierżawcy wyrazili wolę skorzystania

z prawa pierwszeństwa, zatem nie wykazał, że naruszenie ich praw miało wpływ na

wynik przetargu. Zdaniem Sądu Okręgowego naruszenie w ogłoszeniu o przetargu

II CSKP 103/23

5

§ 7 ust 4 pkt 3 rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 30 kwietnia

2012 r. w sprawie szczegółowego trybu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności

Rolnej Skarbu Państwa i ich części składowych, warunków obniżenia ceny sprzedaży

nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków oraz stawek szacunkowych gruntów

(dalej – rozporządzenie z 30 kwietnia 2012 r.) nie ma znaczenia dla powodów. Sąd

pierwszej instancji zauważył też, że pozwany korzystając z faktu, że Sąd oddalił

wniosek o udzielenie zabezpieczenia i lekceważąc prawa powodów, zawarł z

małżonkami N. umowę dzierżawy. Doprowadziło to do prostego wniosku, że byli oni

zainteresowani dalszym dzierżawieniem nieruchomości, a nie jej nabyciem na

własność.

Apelację od wyroku Sądu Okręgowego złożył pozwany, zaskarżając

orzeczenie w całości.

Wyrokiem z 20 kwietnia 202 Sąd Apelacyjny w Poznaniu oddalił apelację

i rozstrzygnął o kosztach postępowania apelacyjnego.

Sąd ten podzielił ustalenia faktyczne i rozważania materialnoprawne Sądu

pierwszej instancji. Zdaniem Sądu Apelacyjnego naruszenie prawa pierwszeństwa

nie było elementem procedury przetargowej, a tym samym naruszenie prawa

pierwszeństwa nie oznacza, że sam przetarg dotknięty jest sankcją nieważności,

a tym bardziej sankcją taka nie byłaby dotknięta umowa zawarta w wyniku takiego

przetargu.

Sąd odwoławczy zauważył, że ustawa z 19 października 1991 r.

o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa jednoznacznie

rozróżnia i oddziela, tak co do procedury jak i kolejności stosowania, tryb

bezprzetargowy związany z pierwszeństwem nabycia przez podmiot wymieniony

przez ustawodawcę, od następującego ewentualnie po nim trybu przetargowego.

W tym kontekście Sąd drugiej instancji wskazał, że zawiadomienie dzierżawcy

o możliwości skorzystania z pierwszeństwa powinno nastąpić przed ewentualnym

wdrożeniem trybu przetargowego, a tym samym zawiadomienie takiego podmiotu nie

jest elementem procedury przetargowej, czyli jego brak nie oznacza, że sam przetarg

został przeprowadzony niezgodnie z przepisami ustawy.

Wobec powyższego, w ocenie Sądu Apelacyjnego, Sąd pierwszej instancji nie

naruszył art. 29 ust. 1 pkt 3 u.g.n.r., jak też art. 64, 70 § 1, 70² § 3, 703 § 2 i 3 k.c.

II CSKP 103/23

6

w zakresie skutków prawnych przetargu zorganizowanego przez pozwanego.

Podobnie, zdaniem Sądu odwoławczego, Sąd Okręgowy nie naruszył § 3 pkt

5 oraz § 14 pkt 1 rozporządzenia z 30 kwietnia 2012 r., gdyż przepis § 3 nie reguluje

sytuacji objętej podstawą faktyczną procesu (dotyczy „właściciela nieruchomości

przyległej”, a nie dzierżawcy), a § 14 reguluje uprawnienie uczestnika przetargu,

a nie dzierżawcy.

Sąd Apelacyjny nie dopatrzył się również naruszenia § 15 oraz § 7 ust. 4 pkt

3 rozporządzenia z 30 kwietnia 2012 r. Zdaniem tego Sądu, § 7 ust. 4 pkt 3

rozporządzenia z 30 kwietnia 2012 r. nie może obejmować obowiązku podania

w ogłoszeniu informacji o pierwszeństwie nabycia nieruchomości, a dotyczy innych

obciążeń i obowiązków. Tym samym brak tej informacji nie oznacza, że czynności

przetargowe zostały przeprowadzone w sposób niezgodny z ustawą czy innymi

przepisami. W związku z tym § 15 rozporządzenia nie stanowił podstawy dla

pozwanego do unieważnienia przetargu.

Sąd Apelacyjny wskazał także, że prawo pierwszeństwa nie jest tożsame

w skutkach z prawem pierwokupu. Prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości

nie jest, zdaniem Sądu odwoławczego, oparte na prawie podmiotowym czy

roszczeniu, lecz jedynie na zakazie dysponowania nieruchomością w sposób

naruszający prawo pierwszeństwa.

Skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego wywiódł pozwany, który

zarzucił w niej naruszenie przepisów postępowania i prawa materialnego, tj.

- art. 233 § 1 k.p.c. przez nielogiczne rozumowanie i nieprawidłową interpretację

przepisów prawa materialnego;

- art. 29 pkt 1 ust 3 u.g.n.r. przez jego błędną wykładnię i marginalizację, skutkującą

przyjęciem, że naruszenie zasad ustalenia prawa pierwszeństwa nie oznacza

naruszenia ustawowo określonej procedury zawierania umowy i nie prowadzi do

skutków bezwzględnej nieważności umowy zbycia nieruchomości rolnej z zasobu

Skarbu Państwa;

- art. 29c u.g.n.r. przez błędną interpretację polegającą na uznaniu, że

nieuwzględnienie prawa pierwszeństwa dzierżawcy nie stanowi naruszenia prawa

pozwalającego na unieważnienie przetargu i nie stanowi elementu szeroko pojętej

procedury zbycia nieruchomości rolnej Skarbu Państwa;

II CSKP 103/23

7

- § 15 oraz § 7 ust. 4 pkt 3 rozporządzenia z 30 kwietnia 2012 r. przez jego błędną

wykładnię i nielogiczną interpretację skutkującą przyjęciem, że unieważnienie

przetargu z 12 listopada 2019 r. nastąpiło wbrew obowiązującym przepisom prawa

i w sposób istotny naruszyło interesy gospodarcze powoda;

- § 3 pkt 5 oraz § 14 pkt 1 rozporządzenia z 30 kwietnia 2012 r. przez pominięcie

prawa dzierżawcy do skorzystania z prawa pierwszeństwa oraz pominięcie

niezastosowania procedury odwoławczej przez powoda - uczestnika przetargu;

- art. 64, 70 § 1, 702 § 3, 703 § 2 i 3 k.c. przez błędne zastosowanie w zakresie

skutków prawnych przetargów organizowanych przez pozwanego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna jest zasadna, choć nie wszystkie zarzuty są uzasadnione.

Pierwszy zarzut jest źle sformułowany; art. 233 § 1 k.p.c. nie dotyczy bowiem

nieprawidłowej interpretacji przepisów prawa materialnego, a oceny zebranych w

sprawie dowodów. W aktualnym stanie prawnym zarzut naruszenia tego przepisu nie

może być zresztą skuteczną podstawą skargi kasacyjnej. Zgodnie z art. 3983 § 3

k.p.c. podstawą skargi kasacyjnej nie mogą być zarzuty dotyczące ustalenia faktów

lub oceny dowodów. Sąd Najwyższy jest bowiem związany ustaleniami faktycznymi

stanowiącymi podstawę zaskarżonego orzeczenia (art. 39813 § 2 in fine k.p.c.).

Wprawdzie ustawodawca nie wskazuje konkretnych przepisów, których podniesienie

w podstawach kasacyjnych nie mieści się w zakresie kognicji Sądu Najwyższego,

jednak nie ulega wątpliwości, że wyłączenie to obejmuje art. 233 § 1 k.p.c., bowiem

przepis ten określa kryteria oceny wiarygodności i mocy dowodów. Przepis art. 233

§ 1 k.p.c. nie uprawnia również do kwestionowania kompletności ustaleń faktycznych

niezbędnych dla prawidłowej subsumcji przepisów prawa materialnego (zob. wyrok

Sądu Najwyższego z 5 marca 2025 r., II CSKP 2323/22). W związku z tym zarzut ten

nie może być uznany za zasadny.

Zasadne są natomiast zarzuty naruszenia art. 29 pkt 1 ust 3 i art. 29c u.g.n.r.

W orzecznictwie zarysowały się różne poglądy na temat skutków zawarcia umowy

zbycia nieruchomości z pominięciem prawa pierwszeństwa nabycia. Trzeba jednak

podkreślić, że orzeczenia te zapadały na gruncie różnych aktów prawnych i różnych

stanów prawnych. Powoływana uchwała Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2006 r.,

III CZP 121/06, dotyczy wprawdzie art. 29 pkt 1 ust 3 u.g.n.r., ale w stanie prawnym,

II CSKP 103/23

8

w którym nie obowiązywał jeszcze art. 29c u.g.n.r., przewidujący sankcję

nieważności czynności prawnej dokonanej „niezgodnie z przepisami ustawy” lub

„w wyniku przetargu, który odbył się niezgodnie z przepisami ustawy”. Przepis ten

został dodany do ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu

Państwa ustawą z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości

Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw

i obowiązuje od 30 kwietnia 2016 r. Obowiązywał on zatem w dacie przeprowadzania

przetargu nr 2.

Wcześniej nie było przepisu wskazującego wprost sankcje naruszenia

przepisów ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, co

skłoniło Sąd Najwyższy podejmujący uchwałę z 21 grudnia 2006 r. do rozważenia

sanacji nieważności czynności prawnej z art. 58 § 1 k.c., która z dominującym

wówczas poglądem dotyczyła wyłącznie treści czynności prawnej i jej celu, a nie

przypadków innych naruszeń. Obecnie jednak stan prawny jest odmienny, co

pominęły w swoich rozważaniach Sądy obu instancji, które nie określiły zakresu

hipotezy normy wynikającej art. 29c u.g.n.r. Tymczasem jest to kwestia centralna dla

rozstrzygnięcia sprawy.

Chodzi zatem o ustalenie, które naruszenia przepisów ustawy

o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa przekładają się na

nieważność czynności prawnej dokonanej na jej podstawie. Jeżeli w wyniku wykładni

art. 29c u.g.n.r. Sąd meriti doszedłby do wniosku, że uchybienie przepisom prawa

zaistniałe na wcześniejszym, niż sam przetarg, etapie zbywania nieruchomości

objęte są hipotezą art. 29c u.g.n.r., nie mógłby zobowiązać do dokonania czynności

prawnej, która miałaby się okazać w swoich skutkach nieważna.

Nie powinno przy tym budzić wątpliwości, że zakres zastosowania art. 29c

u.g.n.r. jest szerszy w stosunku do art. 58 k.c. Chodzi bowiem nie tylko o sprzeczność

treści lub celu samej czynności prawnej z ustawą, ale także o naruszenie innych

przepisów u.g.n.r., a co za tym idzie - o nieprawidłowości procesu dochodzenia do

zawarcia samej umowy oraz wyboru osoby nabywcy nieruchomości rolnej w ramach

tego procesu, i to niezależnie od tego, czy miały miejsce na etapie przetargu czy też

wcześniej.

Nie budzi też wątpliwości, że doszło do nieprawidłowości, polegającej na

II CSKP 103/23

9

braku zawiadomienia dzierżawców o zamiarze sprzedaży spornej działki przed

ogłoszeniem przetargu i możliwości skorzystania przez nich z prawa pierwszeństwa

zakupu nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia okoliczność, że dzierżawcy ci

podpisali umowę dzierżawy na kolejny okres już po przeprowadzeniu przetargu. Nie

świadczy to o braku po ich stronie woli zakupu spornej nieruchomości, skoro nie

zostali powiadomieni o zamiarze jej sprzedaży przez pozwanego.

Pod pojęciem czynności prawnej, o której mowa w tym art. 29c u.g.n.r. należy

przy tym rozumieć zarówno samą umowę sprzedaży, do zawarcia której nie doszło,

jak i złożenie oferty w ramach ogłoszonego przetargu ustnego (aukcji)

i dokonanie jej wyboru. Słusznie przyjmuje się, że w przypadku gdy przetarg lub

aukcja dotyczy umowy, do zawarcia której wymagana jest forma szczególna (np. aktu

notarialnego), wybór oferty w ramach przetargu lub aukcji tworzy między stronami

stosunek zobowiązujący do zawarcia takiej umowy – w tym przypadku umowy

sprzedaży. Zauważyć przy tym należy, że nie chodzi wyłącznie o umowę o skutku

rozporządzającym (przeniesienie własności nieruchomości), jak to wynika

z zaakceptowanego wskutek oddalenia apelacji przez Sąd Apelacyjny wyroku Sądu

Okręgowego, a umowę sprzedaży w rozumieniu art. 535 § 1 k.c. ze skutkami

określonymi w art. 155 § 1 k.c., tj. umowę o skutku zobowiązująco-rozporządzającym.

Dokonanie wyboru oferty w przetargu ustnym (aukcji) nie tworzy bowiem

bezpośrednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, do takiego

bowiem niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Nie

stanowi tym samym ważnej podstawy (causy) niezbędnej do przeniesienia własności

nieruchomości (art. 156 k.c.).

Niezasadny jest zarzut naruszenia § 15 oraz § 7 ust. 4 pkt 3 rozporządzenia

z 30 kwietnia 2012 r. Kwestia zasadności unieważnienia przetargu powiązana w nim

została bowiem z problemem rodzaju obciążeń, ograniczeń lub obowiązków

wynikających z przepisów szczególnych, które winny znaleźć się w ogłoszeniu

o przetargu. Tymczasem trudno jest odmówić logiki rozumowaniu Sądu

Apelacyjnego, który wskazał, że § 7 ust. 4 pkt 3 nie może obejmować obowiązku

podania w ogłoszeniu informacji o pierwszeństwie nabycia nieruchomości, gdyż

w należytym toku czynności pozwanego, podjętych odpowiednio do uregulowań

ustawy, w przypadku zawiadomienia dzierżawcy i złożenia oświadczenia przez

II CSKP 103/23

10

dzierżawcę, doszłoby do zbycia przedmiotowej nieruchomości na jego rzecz i do

przetargu by nie doszło. Natomiast brak złożenia przez dzierżawcę oświadczenia

o skorzystaniu z pierwszeństwa po otrzymaniu zawiadomienia oznacza, o czym

należy wywnioskować z całej treści art. 29 u.g.n.r., wygaśnięcie uprawnienia

pierwszeństwa i otwarcie drogi przetargowej, co czyni wpisywanie do ogłoszenia

o przetargu prawa pierwszeństwa bezprzedmiotowym.

Podobnie niezasadny jest zarzut naruszenia § 3 pkt 5 oraz § 14 pkt 1

rozporządzenia z 30 kwietnia 2012 r. Jak wyjaśnił Sąd Apelacyjny, § 3 nie reguluje

sytuacji objętej podstawą faktyczną procesu, gdyż dotyczy „właściciela

nieruchomości przyległej”, a nie dzierżawcy. Z kolei zarzut naruszenia § 14 pkt 1 ww.

rozporządzenia przez pominięcie faktu niezastosowania procedury odwoławczej

przez powoda uczestnika przetargu nie jest zrozumiały. Niewątpliwie jednak

nieskorzystanie przez uczestnika z wniesienia zastrzeżeń do czynności

przetargowych nie zamyka drogi sądowej kontroli procedury sprzedaży

nieruchomości rolnych Skarbu Państwa. Sąd Najwyższy w wyroku z 2 marca

2017 r., V CSK 435/16, słusznie przyjął, że skoro z żadnego przepisu prawa nie

wynika możliwość zbadania zasadności oświadczenia woli Prezesa Agencji

Nieruchomości Rolnych o unieważnieniu przetargu przed sądem szczególnym bądź

innym organem, to w sprawie zachodzi domniemanie drogi sądowej, sformułowane

w art. 2 § 1 k.p.c. Stanowisko to zachowuje aktualność także na gruncie obecnej

treści ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

Jeśli zaś chodzi o zarzut błędnego zastosowanie art. 64, 70 § 1, 702 § 3, 703

§ 2 i 3 k.c. w zakresie skutków prawnych przetargów organizowanych przez

pozwanego, to pomijając fakt, że nie istnieją wskazane przez skarżącego jednostki

redakcyjne, takie jak: art. 702 § 3, 703 § 2 i 3 k.c., to Sąd drugiej instancji trafnie

zastosował przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące skutków zawarcia umowy

w drodze przetargu zorganizowanego przez pozwanego. Nie zmienia to jednak faktu

niedokonania oceny nieważności tych czynności w świetle art. 29c u.g.n.r.

Uwzględniając wagę skutków wyroku dla stron postępowania, a w pośredni

sposób także dla dzierżawców spornej nieruchomości, a także biorąc pod uwagę

prawo do sądu obejmujące dwie instancje, Sąd Najwyższy doszedł do wniosku, że

właściwe jest uchylenie wyroku Sądu Apelacyjnego do ponownego rozpoznania.

II CSKP 103/23

11

Sąd Najwyższy uważa także, że konieczne jest odniesienie się przez Sąd

meriti do sposobu sformułowania orzeczenia przez Sąd pierwszej instancji

w kontekście kauzalności przeniesienia własności nieruchomości, tak aby usunąć

wszelkie wątpliwości, jakie wynikają z obecnego sformułowania treści wyroku Sądu

pierwszej instancji.

Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 398¹⁵ § 1 k.p.c. orzeczono jak

w sentencji.

M.L.

[r.g.]

Ewa Stefańska

Beata Janiszewska Krzysztof Wesołowski