Część gminnej działki w G. Posiadanie jak użytkownika wieczystego nie daje własności

Postanowieniem z 21 lutego 2020 r. Sąd Rejonowy w Gdyni oddalił wniosek

R.T. o stwierdzenie, że z dniem 3 kwietnia 2007 r., ewentualnie

z dniem 3 kwietnia 2017 r. nabyła w drodze zasiedzenia część działki o numerze

[…] o powierzchni 80,5 m2, dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę

wieczystą numer […].

Sąd poczynił następujące ustalenia faktyczne:

II CSKP 678/23

2

Część działki […] o powierzchni 80,5 m2, objęta wnioskiem R.T. jest

położona w G. przy ul. […]. Natomiast cała działka nr [...] stanowi drogę o łącznej

powierzchni 2204 m2. Jako jej właściciel wpisany w księdze wieczystej figuruje

Gmina Miasta G.; w rejestrze gruntów działka ta została oznaczona jako droga. Jej

fragment stanowi część posesji ogrodzonej dookoła jednym płotem, w ramach

którego pozostaje także działka o numerze ewidencyjnym [...] (poprzednio […]),

będąca własnością wnioskodawczyni.

1 października 1946 r. J.T. zawarł z Z. w G. umowę dzierżawy parceli na

okres

od

1

października

1946

r.

do 30 września 1949 r., zaś 4 października 1950 r. zawarta została pomiędzy

Skarbem Państwa a J.T. umowa dzierżawy tej samej nieruchomości na kolejny

okres, tj. do 30 września 1952 r. Działka została zabudowana budynkiem

mieszkalnym oraz ogrodzona drewnianym płotem. Pomimo upływu okresu,

na jaki zawarto umowę dzierżawy, nieruchomość w dalszym ciągu pozostała

we władaniu J.T., a następnie jego następców prawnych.

26 marca 1979 r. działka nr [...] o powierzchni 453 m2 położona

przy ul. [...] została oddana w użytkowanie wieczyste R.T. (teściowej

wnioskodawczyni). Jak wskazano w § 4 umowy, grunt został oddany

w użytkowanie wieczyste w celu uregulowania stanu faktycznego władania gruntem

państwowym. Na podstawie wniosku z 15 czerwca 1979 r. R.T. została ujawniona

w księdze wieczystej jako właścicielka budynku posadowionego

na tej nieruchomości. Wraz z R.T. na nieruchomości zamieszkiwał

jej syn Z.T. oraz jego małżonka (wnioskodawczyni).

Na mocy umowy darowizny z 3 kwietnia 1987 r. Z.T. uzyskał

od matki prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz odrębną własność

nieruchomości budynkowej. Następnie, umową darowizny z 6 grudnia 1989 r. Z.T.

przekazał obydwa prawa swojej małżonce R.T.

Decyzją z 8 października 1998 r. przekształcono prawo użytkowania

wieczystego przysługujące wnioskodawczyni w prawo własności działki nr [...]

o powierzchni 453 m2, położonej w G. przy ul. [...].

II CSKP 678/23

3

W latach 1998-1999 drewniany płot, który okala teren działki nr [...] oraz

część działki [...], będącej przedmiotem postępowania został zastąpiony płotem

z metalowymi przęsłami na podmurówce. Sporna działka była porośnięta trawą

i kilkoma drzewami owocowymi, wcześniej zaś znajdował się tam ogródek,

w którym rosła fasola, drzewa, i krzewy agrestowe.

Pismem z 10 października 2017 r. Urząd Miasta G. wezwał użytkowniczkę

terenu

R.T.

do

usunięcia

ogrodzenia

posadowionego

na działce gminnej drogowej nr [...] przy ul. [...], po tym jak wystąpiła

z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr [...].

Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd doszedł

do przekonania, że wniosek podlega oddaleniu jako niezasadny.

W ocenie Sądu w niniejszym stanie faktycznym o samoistnym posiadaniu

nieruchomości przez wnioskodawczynię, prowadzącym do zasiedzenia własności

nieruchomości można mówić dopiero od 8 października 1998 r., tj. od daty

przekształcenia użytkowania wieczystego działki nr [...] w prawo własności.

J.T., a następnie R.T., jej syn Z.T. i po nim wnioskodawczyni R.T. posiadając

nieruchomość Skarbu Państwa najpierw w dzierżawie, a później w użytkowaniu

wieczystym byli posiadaczami zależnymi działki nr [...]. Zważywszy, że posiadacze

traktowali tę nieruchomość oraz tereny będące przedmiotem postępowania w

sposób jednolity, należy przyjąć, że taki sam (zależny) charakter posiadania miało

władztwo nad całym ogrodzonym terenem. Dlatego faktyczne władztwo nad rzeczą,

wykonywane zarówno przez R.T. jak i od 1987 r. przez męża wnioskodawczyni

Z.T., a następnie od 1989 r. przez wnioskodawczynię R.T., jako podmioty prawa

użytkowania wieczystego nie prowadziło do zasiedzenia własności nieruchomości.

Sąd Rejonowy zważył również na fakt, że gdyby wnioskodawczyni

nie wystąpiła z wnioskiem do Gminy Miasta G. o wydanie decyzji o warunkach

zabudowy dla działki nr [...], prawdopodobnie dalej nie miałaby świadomości

i wiedzy o bezprawnym zajmowaniu części terenu działki nr [...] należącej

do Gminy. Z takich ustaleń płynie wniosek, że zarówno posiadana część

nieruchomości uczestniczki, jak i działka nr [...], traktowane były łącznie

jako przedmiot użytkowania wieczystego, zaś wcześniej jako przedmiot dzierżawy.

II CSKP 678/23

4

Takie zaś władztwo nad rzeczą nie prowadzi natomiast do zasiedzenia prawa

własności, lecz może prowadzić do nabycia przez zasiedzenie użytkowania

wieczystego.

Stan faktyczny sprawy może uzasadniać samoistne posiadanie spornej

nieruchomości od dnia przekształcenia użytkowania wieczystego we własność

działki nr [...]. Od tej bowiem chwili, jednolity sposób traktowania zarówno działki nr

[...] i działki nr [...] stanowiącej własność uczestniczki, uzasadniać mógł faktyczne

władztwo nad rzeczą prowadzące do zasiedzenia. Zwłaszcza,

że wnioskodawczyni nie miała świadomości faktu posiadania także innej działki,

aniżeli nr [...]. Jednakże, nawet jeżeli by przyjąć, że w 1998 r. wnioskodawczyni

była w dobrej wierze, za czym przemawiają nie tylko okoliczności objęcia

w posiadanie nieruchomości przez poprzedników prawnych, dotychczasowy

sposób korzystania z nieruchomości, ale i brak do 2017 r. odzewu ze strony

uczestniczki i wysunięcia żądania do zwrotu zajmowanej części nieruchomości

uczestniczki przez wnioskodawczynię, to okres samoistnego posiadania

nieruchomości w dobrej wierze skutkujący zasiedzeniem prawa własności

nie upłynął, ponieważ wnioskodawczyni złożyła wniosek o zasiedzenie

w listopadzie 2017 r., a dwudziestoletni termin z art. 172 § 1 k.c. upłynął dopiero

w październiku 2018 r.

Niemożliwe byłoby natomiast w przedmiotowej sprawie zasiedzenie prawa

użytkowania wieczystego spornej nieruchomości. W ocenie Sądu wniosek taki

byłby co do zasady słuszny w sytuacji, gdyby użytkowanie wieczyste zostało

już ustanowione na tej nieruchomości na rzecz konkretnej osoby. Nie wchodzi

natomiast w rachubę nabycie tego prawa na skutek długotrwałego jego

wykonywania co do nieruchomości państwowej, która nie została oddana

w użytkowanie wieczyste.

Postanowieniem z 26 kwietnia 2022 r. Sąd Okręgowy w Gdańsku uwzględnił

apelację wnioskodawczyni i stwierdził zasiedzenie z dniem 4 kwietnia 2017 r.

Sąd drugiej instancji przyjął ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego

za własne, jednakże ocenił je odmiennie pod kątem prawnym. Sąd Okręgowy

zauważył, że zakres uprawnień wieczystego użytkownika jest bardzo zbieżny

II CSKP 678/23

5

z zakresem uprawnień do rozporządzania i władania rzeczą przez właściciela.

Oba te prawa spełniają te same funkcje w stosunku do mienia indywidualnego

lub osobistego. Prawo użytkowania wieczystego podlega takiej samej ochronie

jak prawo własności. Znajduje to oparcie w przepisach art. 140 i 233 k.c., z których

wynika, że zarówno właściciel, jak i użytkownik wieczysty mogą korzystać z rzeczy

z wyłączeniem innych osób. Identyczne dyspozycje obu przepisów prowadzą

do wniosku, że wieczysty użytkownik korzysta ze środków ochrony przewidzianych

dla prawa własności. Ta rodzajowa bliskość obu praw i tożsamość spełnianych

funkcji pozwalają przyjąć, że w stosunku do wieczystego użytkowania mają

w drodze analogii odpowiednie zastosowanie przepisy o zasiedzeniu.

Sąd Okręgowy zgodził się ze stanowiskiem, iż nieruchomość obciążona

użytkowaniem wieczystym, która znalazła się w posiadaniu samoistnym innej osoby

niż użytkownik wieczysty, może zostać zasiedziana i na tej podstawie wysnuł

wniosek, że wnioskodawczyni może się skutecznie domagać stwierdzenia

zasiedzenia, ponieważ nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste

teściowej wnioskodawczyni.

Następnie Sąd drugiej instancji przyjął, że bieg zasiedzenia rozpoczął

się z chwilą przejęcia nieruchomości przez Z.T. Wówczas prawo użytkowania

wieczystego było już ustanowione na rzecz innego podmiotu

niż obdarowany. Bieg terminu zasiedzenia należy zatem liczyć

od 3 kwietnia 1987 r. Sąd Okręgowy ocenił, że skarżąca, obejmując we władanie

nieruchomość, działała w złej wierze. Nie wykazała bowiem należytej staranności,

wymaganej przy przyjęciu nieruchomości. W ocenie Sądu o złej wierze

wnioskodawczyni świadczy fakt, że nie dokonała sprawdzenia czy przedmiot

darowizny opisany w akcie notarialnym jest zgodny ze stanem faktycznym,

tj. nieruchomością, którą dysponowała. Dobrą wiarę wyłącza zaś każde

niedbalstwo, które wyraża się w niedołożeniu należytej staranności w uzyskaniu

wiedzy o tym, komu przysługuje prawo do danej rzeczy.

Od postanowienia Sądu Okręgowego skargę kasacyjną wniosła

uczestniczka, zarzucając naruszenie art. 172 § 1 i § 2 w zw. z art. 336

w zw. z art. 339 k.c. przez jego błędną wykładnię, polegającą na uznaniu przez

Sąd drugiej instancji, że posiadanie nieruchomości w sposób odpowiadający

II CSKP 678/23

6

władztwu użytkownika wieczystego może prowadzić do zasiedzenia prawa

własności. Wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i orzeczenie

co do istoty sprawy, ewentualnie przekazanie spraw do ponownego rozpoznania

Sądowi drugiej instancji i rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Wnioskodawczyni – w odpowiedzi na skargę kasacyjną – wniosła

m.in. o jej oddalenie i rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna okazała się zasadna. Podstawowy problem prawny

do rozstrzygnięcia w sprawie dotyczył oceny czy posiadanie odpowiadające treści

użytkowania wieczystego może być równoważne posiadaniu o charakterze

właścicielskim, a przez to prowadzić do nabycia własności nieruchomości przez

zasiedzenie. Innymi słowy, czy korzystanie przez posiadacza z cudzej rzeczy

w zakresie odpowiadającym treści innego prawa rzeczowego może prowadzić

do nabycia prawa własności. W ocenie Sądu Najwyższego nie jest to możliwe.

Trzeba wyjaśnić, iż przez zasiedzenie, którego podstawą jest posiadanie,

można nabyć tylko takie prawo, z którym wiąże się faktyczne władanie rzeczą,

o ile ustawa przewiduje możliwość nabycia prawa rzeczowego w tym trybie.

W tym trybie można więc nabyć tylko prawa rzeczowe, przy czym przede

wszystkim chodzi tu o prawo własności nieruchomości i ruchomości

(art. 172 § 1-3 i art. 174 § 1-2 k.c.).

Charakter prawa użytkowania wieczystego przez wiele lat budził spory.

Wątpliwości dotyczyły oceny, czy uznać je można za ograniczone prawo rzeczowe,

czy też – z racji bliskości uprawnień użytkownika i właściciela – za prawo pośrednie

między własnością a prawami ograniczonymi. Niewątpliwie pozostawało jednak,

że prawo użytkowania wieczystego nie może być utożsamiane z prawem

własności. Chociaż bowiem prawo przyznaje użytkownikowi wieczystemu bardzo

szeroko zakrojone uprawnienia, to jednak pozostaje ono prawem do nieruchomości

cudzej.

Co do możliwości zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego trzeba

dostrzec, iż jest to konstrukcja prawna wypracowana w orzecznictwie Sądu

Najwyższego, w którym przyjęto, że dopuszczalne jest nabycie tego prawa przez

II CSKP 678/23

7

zasiedzenie, ale tylko takie, które jest biegnące przeciwko poprzedniemu

wieczystemu użytkownikowi (zob. uchwałę 7-sędziów SN z 11 grudnia 1975 r.,

III CZP 63/75).

W świetle art. 336 k.c. posiadanie rzeczy – które w konsekwencji

ewentualnie wiąże się z zasiedzeniem – może być samoistne albo zależne.

Posiadaczem samoistnym jest osoba, która włada rzeczą tak jak właściciel.

Ten, kto włada faktycznie rzeczą, jakby przysługiwało mu do niej inne prawo

niż własność, niezależnie od charakteru tego prawa (rzeczowe, obligacyjne)

jest zaś posiadaczem zależnym.

Posiadanie nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści użytkowania

wieczystego nie jest w tym świetle posiadaniem samoistnym, lecz posiadaniem

zależnym. Mimo podobieństwa zakresów władania rzeczą osoba pozostająca

w przekonaniu, że przysługuje jej prawo użytkowania wieczystego przejawia zwykle

tego świadomość chociażby poprzez ponoszenie opłat za użytkowanie wieczyste.

Posiadanie nieruchomości w zakresie prawa własności i w zakresie prawa

użytkowania wieczystego ma odmienne cechy. Samoistne posiadanie

nieruchomości w zakresie użytkowania wieczystego polega na faktycznym

wykonywaniu władztwa nad tą nieruchomością, z wolą posiadania jej dla siebie

w zakresie odpowiadającym treści użytkowania wieczystego. Jest to zatem

posiadanie inne treściowo od posiadania samoistnego w zakresie prawa własności.

Na zewnątrz, różnica sposobu posiadania może nie być dostrzegalna, jednak

zaznacza się wyraźnie w sferze woli posiadacza (postanowienie

SN z 14 stycznia 2009 r., IV CSK 367/08). Musi to oznaczać, że charakter

posiadania nieruchomości przez właściciela i przez użytkownika wieczystego jest

różny.

W orzecznictwie przyjęto m.in., iż uznanie określonego władztwa

faktycznego nad rzeczą za posiadanie samoistne, odpowiadające treści prawa

własności, jest zależne od tego, czy władztwo to jest sprawowane przez określony

podmiot we własnym imieniu (animus rem sibi habendi). Czynnik woli pozwala

odróżnić posiadanie samoistne od posiadania zależnego, przy czym rzeczywistą

wolę posiadacza, która decyduje o charakterze samego posiadania, ustala

II CSKP 678/23

8

się na podstawie zamanifestowanych na zewnątrz przejawów władania rzeczą

(postanowienie SN z 21 marca 2024 r., II CSKP 1559/22).

Niewątpliwie inna jest wola władania rzeczą jak użytkownik wieczysty, a inna

jak właściciel. Nie ma tutaj znaczenia, że oba te prawa spełniają te same funkcje

w stosunku do mienia indywidualnego lub osobistego, a prawo wieczystego

użytkowania podlega takiej samej ochronie jak prawo własności

(art. 140 i art. 233 k.c.). Prawa te mają inny charakter i towarzyszy im inny rodzaj

posiadania. Dlatego okres posiadania zależnego jak użytkownik wieczysty

nie może być doliczany do okresu posiadania samoistnego na potrzeby nabycia

własności nieruchomości przez zasiedzenie (uchwała SN z 23 lipca 2008 r.,

III CZP 68/08).

Przenosząc te rozważania w realia rozpoznawanej sprawy, należy

zauważyć, że Sąd ad quem przyjął, iż charakter posiadania nie sprzeciwiał

się możliwości nabycia własności, m.in. dlatego że zakres uprawnień wieczystego

użytkownika jest bardzo zbieżny z zakresem uprawnień do rozporządzania

i władania rzeczą przez właściciela. Przyjął przy tym konkretne okresy posiadania,

podkreślając jednocześnie konieczność podejmowania przez obejmującą

w posiadanie określonych aktów staranności, m.in. by uzyskać wiedzę o tym komu

przysługuje prawo do danej rzeczy.

Sąd Najwyższy tych poglądów nie podziela. W stanie faktycznym, którym

w postępowaniu kasacyjnym Sąd Najwyższy jest związany (art. 39813 § 2 k.p.c.),

nie można przyjąć, aby posiadanie jak użytkownik wieczysty mogło prowadzić

do nabycia prawa własności przedmiotu posiadania, w co jednocześnie

oznaczałoby irrelewantność charakteru ustalonego posiadania. Istotne jest bowiem,

w zakresie jakiego prawa wnioskodawca rzeczywiście posiadał nieruchomość,

której dotyczy wniosek. Władztwo w postaci samoistnego posiadania cudzej rzeczy

nie jest tożsame z władztwem w postaci korzystania z cudzej rzeczy w sposób

odpowiadający treści użytkowania wieczystego. Różny animus i różna specyfika

faktycznych uprawnień muszą prowadzić do wniosku, że po stronie posiadacza

nie istniał zamiar władania cudzą rzeczą tak jak właściciel, a zatem nie doszło

do nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia. Posiadanie w zakresie prawa

II CSKP 678/23

9

użytkowania wieczystego mogłoby tylko doprowadzić do ewentualnego zasiedzenia

prawa użytkowania wieczystego. Dlatego w sprawie doszło do naruszenia

art. 172 § 1 i § 2 w zw. z art. 336 k.c. w zw. z art. 339 k.c.

Z tych względów, w oparciu o art. 39815 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., skarga

kasacyjna wymagała uwzględnienia, a Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone

postanowienie, pozostawiając Sądowi odwoławczemu rozstrzygnięcie o kosztach

postępowania kasacyjnego (art. 108 § 2 w zw. z art. 39821 k.p.c.).

Mariusz Łodko

Mariusz Załucki

Marcin Trzebiatowski

(M.M.)

[SOP]