Sąd oddalił skargę sąsiadki, która chciała być stroną przy pozwoleniu na budowę

Decyzją z dnia [...] czerwca 2025 r., nr [...], Starosta (dalej: organ I instancji, Starosta), odmówił uchylenia swojej decyzji z dnia [...] listopada 2024 r., nr [...], zatwierdzającej projekt zagospodarowania działki i projekt architektoniczno- budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynku jednorodzinnego wolnostojącego oraz infrastruktury technicznej w [...], na działce nr ew. [...].

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że w sprawie nie zaistniała przesłanka wznowienia postępowania, bowiem G.Ł. (dalej: strona, skarżąca) nie posiada przymiotu strony w sprawie zakończonej tą decyzją.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła strona.

Wojewoda (dalej: organ odwoławczy, Wojewoda), decyzją z dnia [...] marca 2026 r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2025 r., poz. 1691, dalej: k.p.a.), utrzymał w mocy decyzję Starosty z dnia [...] czerwca 2025 r., nr [...] o odmowie uchylenia decyzji z dnia [...] listopada 2024 r., nr [...].

Uzasadniając decyzję organ odwoławczy wskazał, że jak słusznie wskazał Starosta w uzasadnieniu swojej decyzji, jedyną przesłanką wznowieniową wskazaną w art. 145 § 1 k.p.a., której zaistnienie umożliwia wszczęcie postępowania wznowieniowego wyłącznie na wniosek, jest określona w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. okoliczność, iż ostateczna decyzja została wydana bez zapewnienia stronie udziału w postępowaniu i to bez jej własnej winy. Z takim wnioskiem może wystąpić wyłącznie ten podmiot, który jest uprawniony.

Dalej Wojewoda podkreślił, że z przepisu art. 149 k.p.a. wynika, iż wniosek w którym podano przyczynę wznowienia (okoliczności odpowiadające przesłance wznowieniowej określonej w art. 145 § 1 k.p.a.), ma ten skutek, że właściwy do wznowienia organ wydaje postanowienie o wznowieniu postępowania stanowiące podstawę do przeprowadzenia postępowania w pierwszym rzędzie co do przyczyn wznowienia, zaś w razie ustalenia, że zachodzi faktycznie przesłanka wznowienia - co do rozstrzygnięcia istoty sprawy (art. 149 § 1 i 2 k.p.a.). Brak natomiast wskazania we wniosku o wznowienie postępowania okoliczności, które odpowiadają przesłance wznowieniowej z art. 145 § 1 k.p.a., względnie niezachowanie przez wnioskodawcę terminu przewidzianego w art. 148 § 1 k.p.a. do złożenia wniosku o wznowienie, skutkuje wydaniem postanowienia o odmowie wznowienia postępowania.

Wojewoda zaznaczył że strona wskazała jako podstawę prawną wznowienia postępowania art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. i art. 151 § 1 pkt 2 k.p.a., tj. że strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu dotyczącym wydania pozwolenia na budowę na działce o nr [...]. Organ odwoławczy wskazał, że w myśl § 12 ust 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r., poz. 1225 ze zm., dalej: rozp. MI) jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż: 1) 4 m w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy; 2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Na działce o nr ewidencyjnym [...] został zaprojektowany budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący, długości 10,91 m, szerokości 8,76 m i wysokości do kalenicy dachu dwuspadowego 6,73 m. Budynek zaprojektowano ścianą bez drzwi i okien od granicy z działką nr [...] w odległości zmiennej, przy czym odległość minimalna liczona od narożnika ściany do granicy działki wynosi 3,06 m. Odległość ściany frontowej budynku do granicy działki [...] wynosi 4,00 m. Jak ustalił organ I instancji, w dniu wydania decyzji, stan zagospodarowania otoczenia był następujący: 1) działka [...] była niezabudowana, 2) na działce sąsiadującej narożnikiem z działką o nr ewid [...], oznaczonej nr ewid. [...] usytuowany był budynek gospodarczy w odległości od najbliższego narożnika projektowanego budynku mieszkalnego wynoszącej 11 metrów. Zatem odległość między budynkami jest większa niż wysokość projektowanego budynku mieszkalnego; 3) na działce [...] usytuowany był budynek mieszkalny w odległości minimalnej (liczonej od narożnika budynku do narożnika budynku projektowanego) wynoszącej 17 m.

Powyższe oznacza, że lokalizacja zaprojektowanego obiektu spełnia warunki § 12 rozp. MI i nie powoduje na podstawie tego przepisu żadnych ograniczeń w zabudowie działek sąsiednich.

Wojewoda wskazał, że strona (właścicielka działek nr ewid. [...]), podnosi, iż w wyniku realizacji inwestycji nastąpi spływ wody opadowej na działki sąsiednie. Organ odwoławczy wyjaśnił w związku z tym, że na podstawie projektu zagospodarowania terenu ustalił, że rzędne terenu istniejącego przy granicy z działkami nr ewid. [...] wynoszą 49.45, 49.40, 49.10 m n.p.m. i nie zmieniły się. Rzędne terenu istniejącego przy projektowanym budynku wynoszą 49.40, 49.30 i 49.14 m n.p.m., a rzędna terenu projektowanego w tym miejscu wynosi 49.40 m n.p.m. Należy zatem uznać, że projekt nie zmienia ukształtowania terenu w sposób, który doprowadziłby do skierowania spływu wód opadowych na teren ww. działek sąsiednich.

Po przeanalizowaniu dokumentacji Wojewoda ustalił, że projektant prawidłowo wykazał zgodność planowanej inwestycji z warunkami technicznymi, w szczególności w odniesieniu do prawidłowego odprowadzania wód opadowych w granicach działki inwestycyjnej oraz w odniesieniu do zapewnienia naturalnego oświetlenia pomieszczeń na stały pobyt ludzi na działkach sąsiednich.

W związku z powyższym, w oparciu o zebrany materiał dowodowy, w tym sporządzoną przez uprawnionego projektanta dokumentację projektową, Wojewoda stwierdził, iż obszar oddziaływania obiektu obejmuje wyłącznie działkę, na której został zaprojektowany budynek (działka nr ewid. [...]).

Zatem projektowana inwestycja nie będzie ograniczać zabudowy nieruchomości, do której tytuł prawny przysługuje stronie. Należy zatem uznać, że stroną postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę, zakończonego ostateczną decyzją Starosty nr [...] z dnia [...] listopada 2023 r., nie jest właściciel działek nr ewid. [...], ponieważ ww. nieruchomości nie znajdują się w obszarze oddziaływania projektowanego budynku.

Skarżąca wniosła od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. Zaskarżonej decyzji zarzuciła:

I. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art. 28 ust. 2 w zw. z art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2026 r., poz. 524, dalej: p.b.) poprzez ich błędną wykładnię (i w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie), polegające na uznaniu, że nie przysługuje jej przymiot strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę na działce nr ew. [...], ponieważ inwestycja rzekomo nie narusza przepisów techniczno- budowlanych względem jej działek (nr ew. [...]), utożsamiając błędnie "obszar oddziaływania obiektu" z faktycznym naruszeniem norm prawnych, podczas gdy status strony przysługuje podmiotowi już w sytuacji, gdy inwestycja tylko nawet potencjalnie może oddziaływać na jego nieruchomość i wymaga weryfikacji w toku postępowania, czym organ uczynił prawa skarżącej całkowicie iluzorycznymi;

2. § 28 ust. 1 i 2 oraz § 29 rozp. MI poprzez ich błędną wykładnię (i w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie) polegającą na przyjęciu wyłącznie na podstawie danych z projektu budowlanego (rzędnych terenu), że inwestycja nie doprowadzi do zmiany naturalnego spływu wód opadowych w kierunku działek skarżącej, podczas gdy z samej różnicy rzędnych wynika potencjalne ryzyko spływu, co obligowało organ do przyznania skarżącej statusu strony w celu umożliwienia jej ochrony własnych interesów i weryfikacji tych rozwiązań;

II. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a., art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 136 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie wyczerpującego postępowania dowodowego i bezkrytyczne oparcie się wyłącznie na pochodzących od projektanta inwestora ustaleniach co do rzędnych terenu i co do rzekomego braku wpływu wód opadowych na działki sąsiednie, bez weryfikacji tego stanu na gruncie, w tym za pomocą niezależnego biegłego, z jednoczesnym odmówieniem skarżącej udziału w postępowaniu, podczas gdy organ był obowiązany z urzędu do dokładnego ustalenia stanu faktycznego sprawy, zaś skarżone podejście przyjęte przez organ pozbawia skarżącej możliwości obrony swych interesów i czyni prawa skarżącej całkowicie iluzorycznymi, choć organ dotąd aprobował punkt widzenia skarżącej;

2. art. 8 § 1 i 2 k.p.a., art. 11 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez przyjęcie przez organ niekonsekwentnego i nieuzasadnionego okolicznościami stanowiska polegającego na tym, że organ ten w swoich wcześniejszych decyzjach (kasatoryjnych) wskazywał, że organ I instancji winien merytorycznie zbadać negatywne oddziaływanie (kwestie zalewania, zacieniania), czym w swych ustaleniach potwierdzał możliwość takiego oddziaływania, zaś wydając obecnie zaskarżoną decyzję, organ nagle, bez spójnego i logicznego uzasadnienia, przyjął całkowicie przeciwne stanowisko - przyjmując za własną, wcześniej przez siebie kwestionowaną ocenę organu I instancji, co stanowi rażące naruszenie zasady zaufania obywatela do władzy publicznej i przekonywania;

3. art. 10 § 1 k.p.a. poprzez faktyczne pozbawienie skarżącej możliwości czynnego udziału w postępowaniu i obrony jej interesów, w sytuacji gdy inwestycja w sposób bezpośredni sąsiaduje z jej własnością i może na nią oddziaływać;

4. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. i art. 136 § 1 i 2 k.p.a. w zw. z art. 153 p.p.s.a. poprzez wydanie decyzji formalnie tylko zgodnej z wytycznymi Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. zawartymi w wyroku z dnia 22 stycznia 2026 r, sygn. akt II SA/Go 536/25, tj. orzekającej co do meritum - lecz materialnie wypaczającej sens tej kontroli, poprzez uchylenie się od rzeczywistego zbadania interesu prawnego skarżącej oraz okoliczności faktycznych, przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego i ograniczenie się do powierzchownej afirmacji stanowiska organu I instancji, podczas gdy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. w wyroku z dnia 22 stycznia 2026 r, sygn. akt II SA/Go 536/25 nie tylko w żaden sposób nie nakazał organowi zaniechania postępowania dowodowego i bezkrytycznej afirmacji stanowiska organu I instancji, lecz nawet wskazał, iż organ powinien skorzystać z uprawnień przepisanych w art. 136 § 1 i 2 KPA, co też było nader zasadne, zważywszy na dotychczasowe stanowisko organu względem zapatrywań organu I instancji.

Stawiając powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji a także zasądzenie od Wojewody kosztów postępowania.

Odpowiadając na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, w całości podtrzymując argumenty podniesione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Pełnomocnik uczestników postępowania – I.S. i P.S., w piśmie procesowym z dnia [...] czerwca 2026 r. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji oraz umorzenie postępowania administracyjnego, albowiem skoro po przeprowadzeniu pełnej fazy wyjaśniającej organy bezsprzecznie ustaliły, że skarżąca nie posiada przymiotu strony, postępowanie wznowieniowe z jej wniosku stało się bezprzedmiotowe. Zatem organ odwoławczy nie powinien utrzymywać w mocy decyzji o odmowie uchylenia pozwolenia na budowę lecz uchylić decyzję Starosty i umorzyć postępowanie wznowieniowe na podstawie art. 105 § 1 k.p.a. Pełnomocnik skarżącej wniósł także o zasądzenie na rzecz każdego z uczestników od skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych w czterokrotnej wysokości stawki minimalnej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 1267 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie do art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2026 r., poz. 143, dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a. Orzekanie, w myśl art. 135 p.p.s.a., następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Uwzględnienie skargi następuje w przypadkach naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a.) oraz innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.). Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie. Sądy administracyjne nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

W rozpoznawanej sprawie Sąd nie stwierdził naruszeń, które uzasadniałyby wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji.

Podlegające kontroli sądowej decyzje zostały wydane w ramach uregulowanej w przepisach art. 145-152 k.p.a. instytucji procesowej wznowienia postępowania administracyjnego. Wznowienie postępowania jest jednym z trybów nadzwyczajnych weryfikacji ostatecznych decyzji administracyjnych, stanowiących wyjątek od uregulowanej w art. 16 § 1 k.p.a. zasady trwałości ostatecznych decyzji administracyjnych. Z treści wstępnej art. 145 § 1 k.p.a. – stanowiącej, że w sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie administracyjne – wprost wynika, że wznowienie postępowania jest dopuszczalne wyłącznie w takiej sprawie, w której została wydana ostateczna decyzja kończąca postępowanie w sprawie.

Wśród przesłanek uprawniających do wznowienia postępowania określonych w k.p.a. ustawodawca wymienił m.in. okoliczność niebrania przez stronę bez własnej winy udziału w postępowaniu, a więc przesłankę z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a., na którą w niniejszej sprawie powołuje się skarżąca.

Zdaniem Sądu, Wojewoda trafnie uznał, że w sprawie nie zachodzą podstawy uchylenia ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, bowiem po przeprowadzeniu wznowionego postępowania organ ustalił, że nie potwierdziła się przyczyna wznowienia z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.

Przepisy regulujące procedurę wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145-152 k.p.a.) wyodrębniają kilka etapów tego postępowania. Na każdym z nich organ ustala i rozważa właściwe dla tego etapu okoliczności sprawy oraz wydając rozstrzygnięcia, stosuje odpowiednie na tym etapie podstawy prawne. Przed zamknięciem danego etapu postępowania lub dokonaniem związanych z nim ocen i powstaniem jego skutków procesowych, organ nie rozważa okoliczności istotnych w kolejnej fazie postępowania. Etap wstępny omawianego postępowania obejmuje jedynie badanie formalnoprawnej dopuszczalności wznowienia (powołanie przesłanki wznowieniowej, zachowanie terminu z art. 148 k.p.a., oczywisty brak przymiotu strony), kolejny zaś – mający miejsce po wydaniu postanowienia o wznowieniu – dotyczy badania istnienia przyczyny wznowienia, a następnie rozstrzygania o istocie sprawy w sytuacji wystąpienia podstaw wznowieniowych.

W art. 151 § 1 i 2 k.p.a. ustawodawca wskazał na możliwe rodzaje rozstrzygnięć podjętych we wznowionym już postępowaniu - tj. odmowę uchylenia decyzji (§ 1 pkt 1), uchylenie decyzji dotychczasowej i wydanie nowej decyzji, rozstrzygającej o istocie sprawy (§ 1 pkt 2) oraz stwierdzenie wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem prawa (§ 2). W przypadku niestwierdzenia przesłanek wznowienia, wydaje się decyzję o odmowie uchylenia decyzji dotychczasowej. Jeżeli zatem, prowadząc wznowione postępowanie, organ administracyjny dojdzie do wniosku, że nie zachodzi przesłanka z art. 145 § 1 pkt 4, to powinien wydać decyzję, o której mowa w art. 151 § 1 pkt 1 k.p.a. Wobec tego, jeśli organ stwierdzi we wznowionym postępowaniu, że nie występuje przesłanka (przyczyna) wznowieniowa, to nie przechodzi do merytorycznego rozpoznania sprawy administracyjnej, lecz wydaje decyzję odmawiającą uchylenia decyzji dotychczasowej. W konsekwencji Sąd nie uwzględnił wniosku uczestników o umorzenie postępowania w sprawie, gdyż postępowanie to nie stało się bezprzedmiotowe.

W rozpoznawanej sprawie organy obu instancji uznały, że skarżąca nie była stroną postępowania, którego wznowienia się domagała, a tym samym stwierdziły, że w sprawie nie wystąpiła przesłanka z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.

Sąd podziela ocenę organów administracji w tym zakresie.

Przechodząc do kwestii, czy skarżącej przysługiwał przymiot strony w postępowaniu zakończonym decyzją Starosty z dnia [...] listopada 2024 r., nr [...], wskazać należy przede wszystkim na to, że w orzecznictwie podnosi się, iż kwestia oceny przymiotu strony w postępowaniu wznowieniowym dotyczącym pozwolenia na budowę powinna być oceniona na podstawie art. 28 k.p.a. w związku z art. 28 ust. 2 i art. 3 pkt 20 p.b., co wymaga uwzględnienia konkretnych rozwiązań projektowych (zob. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 grudnia 2020 r., II OSK 1394/18, dostępny w orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: CBOSA).

Zgodnie z art. 28 ust. 2 p.b. stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujący się w obszarze oddziaływania obiektu. Z kolei w myśl art. 3 pkt 20 p.b. przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego, na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Przepis ten nie definiuje pojęcia obszaru oddziaływania obiektu wprost, lecz poprzez odesłanie do licznych regulacji, przewidujących m.in. szczegółowe wymogi dla odległości w zabudowie i zagospodarowaniu terenu. Do przepisów odrębnych w rozumieniu art. 3 pkt 20 p.b. należą m.in. przepisy rozp. MI oraz przepisy z zakresu ochrony środowiska, ochrony zabytków, ochrony przyrody czy prawa wodnego. Oznacza to, że organ co do zasady powinien zbadać wszelkie okoliczności sprawy, z uwzględnieniem przepisów odrębnych, o jakich mowa w art. 3 pkt 20 p.b. W takim stanie prawnym przy ustalaniu, czy dany podmiot posiada przymiot strony w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę należy mieć na uwadze kategorie podmiotów wyszczególnionych w art. 28 ust. 2 p.b. oraz właściwie rozumiany obszar oddziaływania obiektu.

Stosownie bowiem do art. 5 ust. 1 tej ustawy – w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji – obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając m.in. "poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej" (art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b.).

W orzecznictwie sądów administracyjnych zwraca się uwagę, iż podmioty posiadające prawnorzeczowy tytuł do nieruchomości (z reguły sąsiadującej bezpośrednio), która stanowi teren wyznaczony w zasięgu obiektu budowlanego, będą mogły powoływać się wyłącznie na wąsko rozumiane ograniczenie zabudowy zawarte w przepisach odrębnych stanowiących zasadniczo przepisy materialnego prawa administracyjnego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 grudnia 2021 r., II OSK 34/19, CBOSA). Przepis art. 3 pkt 20 p.b. należy interpretować łącznie z art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b. Przy ustalaniu obszaru oddziaływania obiektu budowlanego nie chodzi o jakiekolwiek oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią, ale o oddziaływanie na nieruchomość w sposób ograniczający wbrew obowiązującym przepisom jej zabudowę. Zakres ochrony interesów osób trzecich, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b., nie obejmuje interesów chronionych przepisami prawa cywilnego. Brzmienie tej normy jednoznacznie przemawia za tym, że uzasadnione interesy osób trzecich to nie interesy prywatne, będące pod ochroną prawa prywatnego (cywilnego), lecz publiczno – prywatne, leżące również w sferze zainteresowania prawa publicznego. Jego zmodyfikowana treść oraz usytuowanie w ustawie określającej stosunki publicznoprawne nie pozwalają na takie jego rozumienie, że organ administracji publicznej rozstrzygałby kwestie o charakterze cywilnoprawnym należące do właściwości sądów powszechnych (A. Despot – Mładanowicz [w:] A. Plucińska – Filipowicz, M. Wierzbowski (red.), Prawo budowlane. Komentarz aktualizowany, Lex/el). Ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich powinna opierać się na ocenie przestrzegania stosownych przepisów prawa obowiązujących w budownictwie, w szczególności odnoszących się do wymagań techniczno-budowlanych. Jeżeli decyzja o pozwoleniu na budowę nie wykazuje żadnej sprzeczności z tymi wymogami, to spowodowane realizacją inwestycji dolegliwości dla otoczenia nie mogą zostać zakwalifikowane jako naruszające uzasadnione interesy osób trzecich. Trafnie wskazano w wyroku z dnia 7 października 2025 r., II OSK 2426/24, że ocena poszanowania uzasadnionych interesów osób trzecich w ramach projektowania i budowy obiektu budowlanego jest dokonywana z punktu widzenia obowiązujących przepisów prawa publicznego i obejmuje obszar oddziaływania obiektu. Poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich na etapie postępowania o pozwolenie na budowę następuje zatem wyłącznie w takim zakresie, w jakim przepisy wprowadzają określone wymogi, czy ograniczenia, przy czym nie chodzi o wszelkie utrudnienia, jakie może spowodować planowana inwestycja, lecz jedynie o takie, które dotyczyć mogą naruszeń interesów prawnych, nie zaś interesów faktycznych. O naruszeniu interesu osób trzecich można więc mówić tylko wtedy, gdy zostały naruszone w tym względzie konkretne normy. Zawarte w art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. pojęcie uzasadnionych interesów osób trzecich musi być interpretowane w sposób obiektywny, który sprawia, że uwzględnieniu mogą podlegać jedynie takie interesy osób trzecich, które znajdują oparcie w przepisach prawa (por. wyrok NSA z dnia 6 maja 2026 r., II OSK 425/24, CBOSA).

Na potrzeby konkretnej inwestycji organ powinien zatem każdorazowo ustalić wszystkie przepisy odrębne, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu - wykorzystaniu danego terenu i na ich podstawie ustalić możliwość oddziaływania określonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego oraz zakres i zasięg tego oddziaływania. Przejawami takiego oddziaływania są np. hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne albo zanieczyszczenie powietrza, wody lub gleby bądź też pozbawienie lub ograniczenie możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, środków łączności, dopływu światła dziennego (por. wyroki NSA z dnia 29 stycznia 2016 r., II OSK 1344/14, 22 listopada 2017 r., II OSK 45/17 i 26 sierpnia 2020 r., II OSK 561/20, CBOSA). W sytuacji gdy z przepisów odrębnych, w rozumieniu art. 3 pkt 20 p.b., wynikają ograniczenia w zagospodarowaniu, a zatem również w zabudowie i korzystaniu z sąsiednich nieruchomości, należy uznać, że dana nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji.

W związku z powyższym naruszenie interesów prawnych skarżącej mogłoby wynikać np. z naruszenia warunków określonych w rozp. MI – w szczególności zaś z naruszenia wymaganych prawem odległości od granicy działki skarżącej – tj. naruszenia przepisów określonych np. w § 12 rozp. MI (odległość od granicy działki) czy też z naruszenia § 29 (dokonywanie zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na teren sąsiedniej nieruchomości).

W niniejszej sprawie Sąd uznał, że Wojewoda prawidłowo, po kompleksowej analizie przepisów prawa, z których może wynikać ograniczenie w zagospodarowaniu działek skarżącej, z odniesieniem ich do uwarunkowań przedsięwzięcia (w tym projektu zagospodarowania działki i projektu architektoniczno-budowlanego), dla którego wydano pozwolenie na budowę, doszedł do wniosku, że skarżącej nie przysługuje przymiot strony w niniejszym postępowaniu.

W ocenie Sądu działki skarżącej (nr [...]) znajdują się poza obszarem oddziaływania inwestycji realizowanej na działce nr [...]. Należy przypomnieć, że przedmiotowa inwestycja obejmuje budowę budynku jednorodzinnego wolnostojącego oraz infrastruktury technicznej na działce nr [...]. Dla oceny interesu prawnego skarżącej najbardziej istotnym dokumentem jest projekt zagospodarowania działki (terenu) i znajdujący się w nim materiał mapowy oraz opis obrazujący rozmieszczenie elementów planowanej inwestycji. Z mapy tej jednoznacznie wynika - co prawidłowo wyjaśnił organ odwoławczy - że budynek zaprojektowano ścianą bez drzwi i okien od granicy z działką nr [...] w odległości zmiennej, przy czym odległość minimalna liczona od narożnika ściany do granicy działki wynosi 3,06 m. Odległość ściany frontowej budynku do granicy działki [...] wynosi 4,00 m. Jak ustalił organ I instancji, działka [...] była niezabudowana; na działce sąsiadującej narożnikiem z działką o nr ewid [...], oznaczonej nr [...] usytuowany był budynek gospodarczy w odległości od najbliższego narożnika projektowanego budynku mieszkalnego wynoszącej 11 metrów (zatem odległość między budynkami jest większa niż wysokość projektowanego budynku mieszkalnego); na działce [...] usytuowany był budynek mieszkalny w odległości minimalnej (liczonej od narożnika budynku do narożnika budynku projektowanego) wynoszącej 17 m. Z tych względów nie ulega wątpliwości, że nie zostaną w żaden sposób naruszone odległości określone w § 12 rozp. MI.

Analiza projektu zagospodarowania terenu wskazuje również na brak oddziaływania planowanej inwestycji na nieruchomości skarżącej z punktu widzenia § 29 rozp. MI., zgodnie z którym dokonywanie zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na teren sąsiedniej nieruchomości jest zabronione. Z mapy zagospodarowania terenu wskazującej na kierunki spadu (odprowadzania wód opadowych), jak również z części opisowej jednoznacznie wynika, że rzędne terenu istniejącego przy granicy z działkami nr ewid. [...] wynoszą 49.45, 49.40, 49.10 m n.p.m. Rzędne terenu istniejącego przy projektowanym budynku wynoszą 49.40, 49.30 i 49.14 m n.p.m., a rzędna terenu projektowanego w tym miejscu wynosi 49.40 m n.p.m. Brak jest zatem podstaw do uznania naruszenia § 29 rozp. MI, które miałoby świadczyć o zaprojektowaniu budynku w sposób powodujący oddziaływanie na nieruchomości skarżącej. Natomiast jeśli skarżąca wiarygodnie stwierdzi, że właściciel sąsiedniego gruntu zmienia kierunek lub natężenie odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych - ze szkodą dla gruntów sąsiednich, to ma ku temu odpowiednie instrumenty ochrony wynikające z art. 234 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (Dz.U. z 2025 r., poz. 960 ze zm.). Jeżeli bowiem spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wtedy organ wykonawczy gminy z urzędu lub na wniosek, w drodze decyzji, nakazuje właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom, ustalając termin wykonania tych czynności (patrz: art. 234 ust. 3 tej ustawy).

W takich okolicznościach słusznie organy administracji architektoniczno-budowlanej, po wnikliwej analizie przepisów prawa i uwarunkowań projektowych w zakresie lokalizacji i oddziaływania inwestycji, uznały, że głównie ze względu na odległość inwestycji od nieruchomości skarżącej trudno uznać, że przedmiotowa budowa będzie powodować jakiekolwiek uciążliwości powodujące ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości skarżącej, które mogłyby uzasadniać przypisanie jej statusu strony postępowania.

Z tych też względów zarzuty dotyczące naruszenia przepisów prawa materialnego, nie zasługiwały na uwzględnienie. Za niezasadne Sąd uznał również zarzuty naruszenia przepisów postępowania, w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zdaniem Sądu, organy wyjaśniły bowiem w sposób wystarczający do podjęcia rozstrzygnięcia zarówno stan faktyczny, jak i prawny sprawy, co znalazło odzwierciedlenie w wydanych w sprawie rozstrzygnięciach. Organy posłużyły się dostępnymi w tym zakresie instrumentami, niezbędnymi do przeprowadzenia postępowania, o którym mowa w art. 149 § 2 k.p.a. Nie były też zobowiązane do przeprowadzania dowodu z opinii biegłego w zakresie spływu wód opadowych. W uzasadnieniu rozstrzygnięć powołano okoliczności wzięte przez organ pod uwagę oraz wskazano na obowiązujące przepisy i odniesiono się do stawianych w odwołaniu zarzutów. Jak wynika z akt sprawy, organy zebrały materiał pozwalający na rozstrzygnięcie sprawy w trybie nadzwyczajnym (w wyniku wznowienia postępowania na wniosek), a następnie dokonały trafnej jego oceny.

Według Sądu, trafnie w tej sprawie zostało wydane rozstrzygnięcie na podstawie art. 151 § 1 pkt 1 w zw. z art. 149 § 2 i art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.

Odnosząc się zaś na koniec do wniosku pełnomocnika uczestników postępowania o zasądzenie na rzecz każdego z uczestników od skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych w czterokrotnej wysokości stawki minimalnej, wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 200 p.p.s.a. zwrot kosztów postępowania przysługuje wyłącznie stronie skarżącej, a ponadto tylko w razie uwzględnienia skargi przez Sąd.

W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w punkcie I sentencji wyroku. W związku z treścią art. 225 p.p.s.a., należało z urzędu zwrócić nadpłacony wpis od skargi w kwocie 300 zł, albowiem z uwagi na przedmiot sprawy strona skarżąca nie miała obowiązku uiszczenia kosztów sądowych w kwocie 500 zł., które uiściła, lecz w kwocie 200 zł (§ 2 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnym - Dz. U. nr 2021, poz. 535.), o czym Sąd orzekł w punkcie II sentencji wyroku.

Sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a.

SWSA Grażyna Staniszewska SWSA Krzysztof Rogalski SWSA Michał Ruszyński