Sąd uchylił decyzję wojewody utrzymującą pozwolenie na budowę przy granicy działki

Decyzją z dnia [...] maja 2026 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania R. Sp. z o.o. od decyzji Prezydenta Miasta [...]z [...] lutego 2026 r., nr [...]zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielającej spółce Q.Sp. z o.o. z siedzibą w [...]pozwolenia na budowę obejmujące: budowę budynku produkcyjno-magazynowego z częścią biurowo-socjalną z niezbędną infrastrukturą techniczną i murów oporowych na działce [...], Wojewoda [...] zaskarżoną decyzję utrzymał w mocy.

W uzasadnieniu Wojewoda wskazał, że decyzją z [...] lutego 2026 r., nr [...]Prezydent Miasta [...]zatwierdził projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno - budowlany i udzielił Q.Sp. z o.o. z siedzibą w [...]pozwolenia na budowę obejmujące: budowę budynku produkcyjno-magazynowego z częścią biurowo-socjalną z niezbędną infrastrukturą techniczną i murów oporowych na działce [...]. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła spółka R. Sp. z o.o. zarzucając, że zaskarżona decyzja narusza przepisy Prawa budowlanego oraz Kodeksu postępowania administracyjnego. Odwołująca się zarzuciła, że: brak jest dowodów na brak negatywnego oddziaływania projektowanego bezpośrednio na granicy muru oporowego na działkę odwołującego, lokalizacja budynku w odległości 1,5 m od działki, przy znaczącej różnicy poziomów docelowego użytkowania działki, oddziałuje na teren sąsiedni poprzez wywieranie dodatkowego parcia gruntu spowodowanego naciskiem fundamentów na grunt; lokalizacja fundamentu oraz ściany oporowej, kolejno w odległości 1,5 m i na granicy działki, uniemożliwi wykorzystanie terenu w pasie granicznym przyczyniając się bezpośrednio do utraty wartości działki; na terenie objętym inwestycją jest niewystarczająca ilość wody do celów przeciwpożarowych w kontekście sąsiedniej zabudowy przemysłowej.

Wojewoda przytoczył treść art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 524, dalej jako p.b.), zgodnie z którym przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza: 1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno- budowlanego z: a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, b) wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, c) ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej; 2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno- budowlanymi; 3) kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie: a) (uchylona), b) (uchylona), c) kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego, d) (uchylona); 3a) dołączenie: a) wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, b) oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 9 i 10; 4) posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych na podstawie: a) kopii dokumentów, o których mowa w art. 34 ust. 3d pkt 1 - w przypadku uprawnień niewpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane, b) danych w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane - w przypadku uprawnień wpisanych do tego rejestru; 4a) przynależność projektanta i projektanta sprawdzającego do właściwej izby samorządu zawodowego na podstawie: a) zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7 - w przypadku osób niewpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane, b) danych w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane - w przypadku osób wpisanych do tego rejestru. Zgodnie z art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Dalej organ odwoławczy wskazał, że wnioskiem z [...] grudnia 2025 r. spółka Q.Sp. z o.o. z siedzibą w [...]wystąpiła do Prezydenta Miasta [...] o udzielenie pozwolenia na budowę budynku produkcyjno-magazynowego z częścią biurowo-socjalną z niezbędną infrastrukturą techniczną i murów oporowych na działce [...]. Do wniosku inwestor dołączył oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany sporządzony przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. W toku prowadzonego postępowania Prezydent Miasta [...] postanowieniem z [...] stycznia 2026 r. zobowiązał inwestora do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. W wyznaczonym terminie pełnomocnik inwestora złożył ostateczne uzupełnienie w sprawie, usuwając uchybienia i nieprawidłowości w projekcie wymienione w postanowieniu z[...]stycznia 2026 r. wraz z odniesieniem się do uwag strony postępowania. Dokonując ponownej analizy wniosku Prezydent Miasta [...]stwierdził, że projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany przedstawiony przez inwestora został uzupełniony w zakresie, w jakim został on do tego zobowiązany, co skutkowało wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. W toku prowadzonego przez Wojewodę [...] postępowania odwoławczego pełnomocnik inwestora - posiadający uprawnienia do projektowania bez ograniczeń w specjalności konstrukcyjnej złożył wyjaśnienie odnosząc się do kwestii podniesionych w odwołaniu. Wyjaśnił, że głębokość posadowienia muru oporowego została tak dobrana by linia kąta tarcia wewnętrznego nie wchodziła w kolizję z realizowaną skarpą na działce nr [...] (rys. nr 3, Tom I - przekrój 4-4 i przekrój 5-5 projektu architektoniczno-budowlanego), przy czym autor opracowania wskazał, że oddziaływanie projektowanego muru oporowego na działce nr [...]przy odległości do budynku realizowanego na działce nr [...]wynoszącej 7,78 m nie występuje. Ponadto w projektowanym budynku zastosowano głębokie fundamentowanie z uwagi na spadek terenu oraz z uwagi na odległość od granicy działki (1,5 m). W podłożu występują piaski pylaste, drobne i średnie dla których obliczeniowy kont tarcia wewnętrznego wynosi 300 (wg. Badań geologicznych). Głębokość posadowienia fundamentów została tak dobrana, aby linia kąta tarcia wewnętrznego nie wchodziła w kolizję z realizowaną skarpą na działce nr [...] (rys. nr 3, Tom I - przekrój 4-4 projektu architektoniczno-budowlanego). Ponadto autor opracowania wskazał, że oddziaływanie fundamentów projektowanego budynku na działce nr [...]przy odległości do budynku realizowanego na działce nr [...]wynoszącej 9,28 m nie występuje. Ściany fundamentowe budynku zaprojektowano jako murowane z bloczków betonowych usztywnione w pionie słupami oraz trzpieniami żelbetowymi a w poziomie usztywnione wieńcami żelbetowymi z wieńcem zakończającym ścianę fundamentową. Autor uzupełnienia wyjaśnił, że tak wykonana ściana odporna jest na działanie parcia gruntu oraz działanie sił pionowych ze ściany zewnętrznej. Ściana zewnętrzna murowana z gazobetonu na poziome i pionowe spoiny usztywnione wieńcami żelbetowymi z wieńcem zakończonym ścianą. Ściana utwardzona w fundamencie usztywniona siatką pionowych i poziomych elementów żelbetowych jest odporna na działanie sił poziomych oraz ma odpowiednią wytrzymałość na działanie sił pionowych. Pełnomocnik inwestora w uzupełnieniu zaznaczył również, że w rysunku nr 3, Tom I (przekrój 4-4) kąt tarcia wewnętrznego nie wchodzi w zaprojektowaną i realizowaną skarpę na działce nr [...]. Naniesiona skarpa na działce [...]jest zgodna z zatwierdzonym projektem budowlanym na budowę budynku przemysłowego na działce nr [...]. Autor odniósł się do podnoszonych w odwołaniu kwestii dotyczących niewystarczającej ilości wody do celów przeciwpożarowych w kontekście sąsiedniej zabudowy przemysłowej. Wyjaśnił, że do projektu budowlanego (Tom III) załączono opinię geotechniczną, na podstawie której wykonano analizę oddziaływania na działki sąsiednie i przeprowadzono obliczenia fundamentów oraz muru oporowego. Ponadto wskazał, że mur oporowy obliczano i projektowano uwzględniając obciążenia od naziomu, dodatkowego obciążenia pojazdami poruszającymi się po placu manewrowym i drodze wewnętrznej, co zostało potwierdzone oświadczeniem projektantów i projektantów sprawdzających załączonym do projektu budowlanego. Projektowany mur oporowy (działka nr [...]- Q.Sp. z o.o.) jak również projektowany budynek produkcyjno- magazynowy (działka nr [...]- Q.Sp. z o.o.), nie będą znajdować się w bezpośrednim sąsiedztwie realizowanego budynku przemysłowego na działce nr [...] (R. Sp. z o.o.): projektowany mur oporowy znajdować się będzie w odległości 7,78 m od realizowanego budynku przemysłowego, a projektowany budynek produkcyjno-magazynowy znajdować się będzie w odległości 9,28 m od realizowanego budynku przemysłowego. Autor wyjaśnień wskazał, że [...] października 2025 r. zostały przeprowadzone pomiary ciśnienia i wydajności wodnej hydrantów w ul. [...]. Badania przeprowadzono dla trzech hydrantów zewnętrznych w odległościach 40,0 m, 55,0 m oraz 112,0 m od projektowanego budynku. Dla każdego z hydrantów wydajność wynosiła 13,8 dm3/s, a dla poboru wody jednocześnie z trzech hydrantów wydajność łączna wyniosła 39,0 dm3/s. W/w pomiary ciśnienia i wydajności hydrantów zostały przeprowadzone przez osoby posiadające właściwe uprawnienia, a protokół z przeprowadzonych pomiarów wskazuje jednoznacznie, że ciśnienie i wydajność hydrantów zewnętrznych są wystarczające do prowadzenia działań gaśniczych. Ponadto projektant wskazał, że planowany budynek produkcyjno-magazynowy z częścią biurowo-socjalną ma zaprojektowane oddzielenia przeciwpożarowe budowlane (ściany w klasie REI240 od strony działek nr [...]) oraz przestrzenne (od strony działki nr [...]) pozwalające na prowadzenie akcji gaśniczej na terenie działki nr [...]bez możliwości przedostania się ognia na budynki na działkach sąsiednich. Ponadto w drogach gminnych ul. [...],w sieci wodociągowej znajdują się kolejne hydranty zewnętrzne, które mogą pokryć zapotrzebowanie na wodę do zewnętrznego gaszenia pożaru dla sąsiednich budynków. Badania hydrantów zewnętrznych wskazują na niewielki spadek ich wydajności (z 13,8 dm3/s dla jednego do 13,0 dm3/s przy trzech) przy jednoczesnym poborze wody z więcej niż jednego hydrantu co wskazuje na wystarczające ciśnienie w sieci nawet przy poborze wody z więcej niż trzech hydrantów (przy poborze wody z trzech hydrantów wydajność dla jednego hydrantu wynosi 13,0 dm3/s przy wymaganej wydajności 10,0 dm3/s). Ponadto dołączony został załączniku nr 2 przedstawiający protokół z badania hydrantów zewnętrznych.

Opierając się no zgromadzonej w toku sprawy dokumentacji Wojewoda stwierdził, że planowane zamierzenie inwestycyjne zgodne jest z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Spełnione zostały także wymagania dotyczące obowiązku przedłożenia wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a także zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7. Projekt budowlany wykonany został przez osoby posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymujące się aktualnym na dzień opracowania projektu zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7. Został również sprawdzony przez osoby z wymaganymi uprawnieniami budowlanymi, które ponoszą pełną odpowiedzialność zawodową i cywilną za ewentualne skutki wynikające z wykonanego opracowania i przyjętych rozwiązań technicznych. Oświadczają oni bowiem, że projekt budowlany sporządzony został zgodnie z obowiązującymi normami, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Organy administracji architektoniczno-budowlanej sprawdzają jedynie czy projekt budowlany sporządzony i sprawdzony został przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane oraz czy złożyły one stosowne oświadczenie opatrzone własnoręcznym podpisem. Ocena przyjętych rozwiązań w projekcie i możliwość ich kwestionowania została organom nadana jedynie w zakresie oceny jego zgodności przepisami. Tym samym za przyjęte założenia projektowe pełną odpowiedzialność ponosi autor projektu, a organ nie może kwestionować przyjętych przez niego rozwiązań, jeżeli jest zgodny z przepisami prawa. Obowiązkiem projektanta jest zaprojektować obiekt zgodnie z przepisami i sztuką budowlaną, z uwzględnieniem istniejącego stanu faktycznego, by spełniał on swoje funkcje nie stanowiąc zagrożenia dla zdrowia, życia i mienia ludzi. Działka objęta inwestycją znajduje się na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą z [...] sierpnia 2015 r. Rady Miasta [...]nr XX.174.2015 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Strefy Aktywności Gospodarczej w [...]. Objęta wnioskiem nieruchomość położona jest w obszarach funkcjonalnych oznaczonych na rysunku planu symbolami P. Przeznaczeniem podstawowym dla terenu P są obiekty produkcyjne, składy i magazyny oraz bazy. Dla tego terenu plan przewiduje maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy - 70%, minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej - 5%, wysokość zabudowy do 8 kondygnacji nadziemnych, nie wyższa niż 28 m oraz nakazuje wykonanie dla budynku minimum 5 miejsc postojowych dla samochodów osobowych. Plan zakłada możliwość sytuowania budynków bezpośrednio przy granicy działki budowlanej oraz w odległości 1,5 m od niej. Zamiarem inwestora jest budowa na działce nr [...]budynku produkcyjno- magazynowego z częścią biurowo-socjalną o powierzchni zabudowy 2099,5 m2, powierzchni użytkowej 2638,1 m2 wysokości 11,99 m z niezbędną infrastrukturą techniczną, w tym utwardzeniem placów i parkingów i budowa murów oporowych przy granicy działki. Wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 54,07 %, wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej 5,55%. Budynek usytuowany jest w odległości 1,5 m od granicy działki nr [...]oraz 1,5 m od granicy z działką nr [...]. Dla inwestycji przewidziano wykonanie 9 miejsc postojowych dla samochodów osobowych. Projektowana hala produkcyjno- magazynowa przeznaczona jest do wytłaczania profili pcv metodą wytłaczania. Wojewoda stwierdził, że przedmiotowa inwestycja nie narusza ustaleń obowiązującego na tym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odnosząc się do podniesionej w odwołaniu kwestii, dotyczącej negatywnego wpływu przedmiotowej inwestycji na przyszłe plany związane ze zmianą w zagospodarowaniu działki odwołującej się organ wskazał, że niezidentyfikowane plany w stosunku do działki, do której tytuł prawny posiada odwołująca się Spółka nie stanowi przedmiot toczącego się przed Wojewodą postępowania odwoławczego.

Biorąc pod uwagę powyższe organ stwierdził, że w sprawie spełnione zostały wymagania zdefiniowane w art. 35 ust. 1 p.b., wobec czego organ nie mógł odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Nadto w sprawie nie zostały spełnione przesłanki określone w art. 35 ust. 5 ww. ustawy uzasadniające wydanie decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Na powyższą decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2026 r. nr [...] spółka R. Spółka z o.o. z siedzibą w [...]wniosła skargę do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim zaskarżając ją w całości. Zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła: 1. Naruszenie prawa materialnego, tj.: a) art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. w zw. z § 271-273 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych poprzez ich błędną wykładnię i niezastosowanie, poprzez niezbadanie wpływu zamierzenia inwestycyjnego na działki sąsiednie, w szczególności na działkę nr [...], podczas gdy zasada uwzględniania interesu osób trzecich nakazuje taką analizę przeprowadzić; 2. Naruszenie prawa procesowego, tj.: a) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez zaniechanie wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego oraz niepodjęcie wszelkich niezbędnych czynności do wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w szczególności:- oparcie się wyłącznie na oświadczeniach projektanta oraz lakonicznych stwierdzeniach o zgodności z planem miejscowym bez weryfikacji obliczeń i bez skonfrontowania projektu z zarzutami strony, co doprowadziło do błędnych ustaleń faktycznych, - niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy, w szczególności oddziaływania inwestycji na możliwość realizacji prawa zabudowy przez R. Sp. z o.o. na zasadach równoważnych do inwestora; b) art. 15 w zw. z art. 138 § 1 pkt I k.p.a. poprzez ograniczenie się przez organ II instancji do pobieżnej kontroli decyzji Prezydenta i polemiki z częścią zarzutów odwołania, bez ponownego, merytorycznego rozpoznania sprawy w całokształcie, w szczególności bez własnego sprawdzenia zgodności projektu zagospodarowania terenu z przepisami techniczno-budowlanymi, mimo że postępowanie odwoławcze ma charakter reformatoryjny i wymaga samodzielnej oceny spełnienia przesłanek z art. 35 ust. 1 p.b.; c) art. 141 § 1 k.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia decyzji w sposób uniemożliwiający weryfikację prawidłowości rozstrzygnięcia, w szczególności przez: - lakoniczne powtórzenie argumentacji organu I instancji co do zgodności projektu z zapisami miejscowego planu bez przedstawienia własnych wyliczeń wskaźnika intensywności zabudowy i bez analizy definicji ustawowych, co uniemożliwia kontrolę sądową legalności i prawidłowości dokonanej oceny.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Stosownie do postanowień art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. Nr 143, dalej jako p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a.). Stosownie do art. 151 p.p.s.a. w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala.

Sprawa niniejsza, na podstawie art. 119 pkt 2 i art. 120 p.p.s.a., została rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym.

Materialno - prawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2026. 524, dalej - p.b.).

Zgodnie z art. 28 ust. 1 p.b. roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29 - 31.

Po myśli art. 35 ust. 1 p.b. przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:

1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:

a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,

b) wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie:

c) kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego,

3a) dołączenie:

a) wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

b) oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 10 i 13

4) posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych na podstawie:

a) kopii dokumentów, o których mowa w art. 34 ust. 3d pkt 1 - w przypadku uprawnień niewpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane,

b) danych w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane - w przypadku uprawnień wpisanych do tego rejestru;

4a) przynależność projektanta i projektanta sprawdzającego do właściwej izby samorządu zawodowego na podstawie:

a) zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7 - w przypadku osób niewpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane,

b) danych w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane - w przypadku osób wpisanych do tego rejestru.

W razie stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie określonym w ust. 1 organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia ( art. 35 ust. 3 ). W razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1oraz w art. 32 ust. 4, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę ( art. 35 ust. 4) .

W cytowanym przepisie art. 35 p.b. został określony zakres działania organu administracji architektoniczno-budowlanej przy zatwierdzaniu projektu budowlanego i wydawaniu pozwolenia na budowę. Warto zwrócić uwagę, że organ został przede wszystkim pozbawiony możliwości ingerencji w zawartość merytoryczną projektu - ocenie może podlegać jedynie zgodność przyjętych rozwiązań z prawem i to w zakresie ściśle określonym w ustawie. Dopuszczalne jest jedynie sprawdzenie zgodności projektu budowlanego (a więc projektu zagospodarowania działki i projektu architektoniczno-budowlanego) z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz wymaganiami ochrony środowiska. Projekt zagospodarowania działki lub terenu podlega sprawdzeniu tylko pod kątem zgodności z przepisami, w tym zwłaszcza techniczno - budowlanymi (np. warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Do obowiązków organu administracji architektoniczno-budowlanej należy również sprawdzenie kompletności projektu budowlanego, w tym czy posiada on wszystkie wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia, a także sprawdzenie, czy projekt ten został sporządzony przez osobę posiadającą właściwe (w rozumieniu przepisów p.b.) uprawnienia budowlane. Z przytoczonego przepisu wynika , że za rozwiązania przyjęte w projekcie budowlanym odpowiada wyłącznie projektant i to on odpowiada za wykazanie, że przyjęte rozwiązania czy przedłożona dokumentacja są uzasadnione rzeczywistymi okolicznościami (por. wyrok NSA z dnia 12 kwietnia 2023 r., sygn. akt II OSK 1093/20). Badanie przez organ architektoniczno-budowlany prawidłowości projektu budowlanego ogranicza się do zbadania jego kompletności (por. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 25 czerwca 2024 r., sygn.. akt II SA/Ol 28/24).

Przenosząc powyższe uwagi na tło badanej sprawy zauważyć przyjdzie, że wbrew wymogowi wynikającemu z art. 35 ust. 1 pkt 3c p.b. stan sprawy nie pozwala na stwierdzenie, że organy obydwu instancji dokonały sprawdzenia kompletności projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego w zakresie dołączenia zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7 p.b. Według wskazanego przepisu ( art. 12 ust. 7) podstawę do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie stanowi wpis na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego potwierdzony zaświadczeniem wydanym przez tę izbę z określonym w nim terminem ważności. W aktach sprawy brak jest zaświadczeń o którym mowa w przytoczonym art. 12 ust. 7 p. Ponadto zebrany w sprawie materiał dowodowy nie daje podstaw do tego aby uznać, że organy dokonały sprawdzeń w zakresie odpowiednich uprawnień budowlanych projektanta i projektanta sprawdzającego w zakresie o jakim mowa w art. 35 ust. 1 pkt 4 p.b., bowiem w aktach sprawy brak jest dokumentów, na podstawie których winno być to sprawdzenie przeprowadzone. Przypomnieć należy, że w zakresie wymaganych dokumentów na podstawie których organ dokonuje sprawdzenia uprawnień budowlanych przepis 35 ust. 1 pkt 4 odsyła do art. 34 ust. 3d pkt 1p.b.

Zgodnie z art. 34 ust. 3d pkt 1 p.b. do projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego dołącza się:

1) kopię decyzji o nadaniu projektantowi lub projektantowi sprawdzającemu, jeżeli jest wymagany, uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności potwierdzoną za zgodność z oryginałem przez sporządzającego projekt;

2) kopię zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, aktualnego na dzień:

a) opracowania projektu - w przypadku projektanta,

b) sprawdzenia projektu - w przypadku projektanta sprawdzającego;

3) oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.

Przy czym zgodnie z ust. 3da art. 34 wymogu dołączenia kopii uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności, o którym mowa w ust. 3d pkt 1 - nie stosuje się do uprawnień budowlanych wpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane, zaświadczenia, o którym mowa w ust. 3d pkt 2 - nie stosuje się do osób wpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane.

Analiza zebranego w sprawie materiału dowodowego nie pozwala na przyjęcie, że organy obydwu instancji dokonały sprawdzeń projektu zagospodarowania działki i projektu architektoniczno-budowalnego pod kątem spełnienia wymagań dotyczących dołączenia do projektu dokumentów, o których mowa w art. 35 ust. 1 pkt 4 p.b. W aktach sprawy brak jest kopii zaświadczenia o którym mowa w art. 12 ust 7, kopii decyzji o nadaniu projektantowi lub projektantowi sprawdzającemu uprawnień budowlanych, bądź informacji o wpisaniu projektanta lub projektanta sprawdzającego do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane. W aktach sprawy znajduje się oświadczenie projektantów z dnia [...] grudnia 2025 r. o tym, że projekt architektoniczno-budowlany został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i zasadami wiedzy technicznej (Tom I str. 35), a zatem jest to dokument, o którym mowa w art. 34 ust. 3d pkt 3 p.b.

W tym stanie sprawy należało stwierdzić, że stanowisko organów w kwestii kompletności projektu budowlanego - w omawianym powyżej zakresie - nie ma oparcia w aktach sprawy.

Warto wskazać, że w orzecznictwie sądowym podkreśla iż projekt budowlany ma być kompletny i sporządzony przez wykwalifikowane osoby (art. 35 ust. 1 pkt 3 i pkt 4 p.b.). Za rozwiązania w nim przyjęte odpowiada wyłącznie projektant i to on ponosi pełną odpowiedzialność za wykazanie, że przyjęte rozwiązanie czy przedłożona dokumentacja są uzasadnione rzeczywistymi okolicznościami. Organ udzielający pozwolenia na budowę nie ingeruje w rozwiązania przyjmowane przez projektanta i nie ma podstaw do ich weryfikacji. Organ ten jest zobowiązany jedynie do badania kompletności projektu (por. wyroki NSA: z dnia 18 września 2025 r. sygn. akt II OSK 2193/24, z dnia 12 kwietnia 2023 r. sygn. akt II OSK 1093/20).

Rozpoznając ponownie sprawę organ II instancji winien uzupełnić materiał dowodowy we wskazanym zakresie oraz dokonać oceny tak uzupełniony materiał dowodowy.

W ocenie Sądu zarzuty skargi nie były zasadne. Jak już wyżej zauważono w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę organ architektoniczno-budowlany nie jest uprawniony do badania merytorycznych rozwiązań zawartych w projekcie budowalnym, za te rozwiązania odpowiada w całości projektant. W aktach sprawy - Tom III Projekt zagospodarowania terenu - znajduje się m.in. opinia geotechniczna z dnia [...].10. 2025 r. o warunkach gruntowo wodnych na działce nr [...]oraz protokół wykonania pomiarów ciśnienia i wydajności wodnej hydrantów na ul. [...]z dnia [...] października 2025 r. których wynik okazał się pozytywny. W projekcie budowlanym - Tom III Projekt zagospodarowania terenu pkt 6 zamieszczono dane dotyczące warunków ochrony przeciwpożarowej, w szczególności o drogach pożarowych oraz przeciwpożarowym zaopatrzeniu w wodę, wraz z ich parametrami technicznymi. W ppkt c zawarto informacje o klasie odporności pożarowej oraz odporności ogniowej i stopniu rozprzestrzeniania ognia przez ściany zewnętrzne.

Odnosząc się do pozostałej argumentacji skargi wskazać trzeba na wynikającą z art. 4 p.b. zasadę wolności budowlanej. Zgodnie z tym przepisem każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Jednym z przepisów prawa ograniczającym wolność budowlaną jest art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. i wynikający z tego przepisu obowiązek poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

Pojęcie uzasadnionych interesów osób trzecich, o którym mowa w ww przepisie powinno być interpretowane w sposób obiektywny, tj. zgodnie z regulującymi proces inwestycyjny normami, w tym przepisami techniczno-budowlanymi. O naruszeniu uzasadnionych interesów osób trzecich, a nie interesów faktycznych innych osób, można mówić jedynie wtedy, gdy zostaną naruszone w tym względzie konkretne przepisy prawa, ponieważ ochrona wynikająca z art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. nie ma charakteru absolutnego. Należy mieć na uwadze, że interes osób trzecich chroniony powyższym przepisem nie może naruszać prawa inwestora do zabudowy swojej nieruchomości, wynikającego z art. 4 p.b. (por. wyrok NSA z dnia 5 maja 2026 r. sygn. akt II OSK 81/25).

W wyroku z dnia 29 lipca 2025 r. sygn. akt II OSK 1471/24 NSA wyraził stanowisko, zgodnie z którym uregulowana w art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich nie może być rozumiana w sposób absolutny. Nie chodzi o wszelkie utrudnienia, jakie może przynieść planowane przedsięwzięcie, ale takie, które mogą dotyczyć naruszeń interesów prawnych, a nie interesów faktycznych innych osób. Ponadto interes osób trzecich chroniony przepisem art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. nie może naruszać prawa inwestora wynikającego z art. 4 p.b.

Sąd rozpoznający nieniniejszą sprawę pogląd powyższy podziela.

W badanej sprawie kwestionując planowaną zabudowę na działce nr [...]skarżąca nie wykazała naruszenia jej interesu prawnego poprzez wskazanie konkretnego przepisu prawa, który został naruszony wskutek planowanej inwestycji. Skarżąca podniosła natomiast, że mur oporowy na działce nr [...]będzie oddziaływać na jej nieruchomość (dz. nr [...]) i uniemożliwi pełne jej wykorzystanie oraz spowoduje znaczne obniżenie wartości jej działki. Argumentacja powyższa wskazuje zatem, że przywołane przez skarżącą okoliczności należy odnosić do interesu faktycznego, a nie interesu prawnego, wobec czego - w myśl zasady wynikającej z art. 4 p.b. - nie mogła ograniczać prawa do zabudowy.

W tym stanie sprawy, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit "c" decyzja organu II instancji została uchylona. W ocenie Sądu wyeliminowanie stwierdzonych w sprawie uchybień może nastąpić w trybie postępowania uzupełniającego przez organ odwoławczy. O kosztach postępowania rzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.