Właścicielka lokalu ma zapłacić wspólnocie 20 265 zł, resztę żądania sąd oddalił

Treść orzeczenia około 24 minuty czytania

Sygn. akt: I C 116/24

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 stycznia 2025 roku

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSR Małgorzata Żelewska

po rozpoznaniu w dniu 30 stycznia 2025 roku w Gdyni

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa

Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w G.

przeciwko

D. S.

o zapłatę

I. zasądza od pozwanej D. S. na rzecz powoda Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w G. kwotę 20.265,33 zł (dwadzieścia tysięcy dwieście sześćdziesiąt pięć złotych trzydzieści trzy grosze) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od:

1) kwoty 524,10 zł od dnia 26 lutego 2022 roku do dnia zapłaty;

2) kwoty 519,81 zł od dnia 1 lutego 2022 roku do dnia zapłaty;

3) kwoty 545,37 zł od dnia 25 grudnia 2021 roku do dnia zapłaty;

4) kwoty 423,20 zł od dnia 23 listopada 2021 roku do dnia zapłaty;

5) kwoty 411,56 zł od dnia 26 października 2021 roku do dnia zapłaty;

6) kwoty 333,95 zł od dnia 28 września 2021 roku do dnia zapłaty;

7) kwoty 334,96 zł od dnia 21 sierpnia 2021 roku do dnia zapłaty;

8) kwoty 318,63 zł od dnia 23 lipca 2021 roku do dnia zapłaty;

9) kwoty 463,73 zł od dnia 23 czerwca 2021 roku do dnia zapłaty;

10) kwoty 586,19 zł od dnia 22 maja 2021 roku do dnia zapłaty;

11) kwoty 523,43 zł od dnia 23 kwietnia 2021 roku do dnia zapłaty;

12) kwoty 515,17 zł od dnia 23 marca 2021 roku do dnia zapłaty;

13) kwoty 540,77 zł od dnia 27 lutego 2021 roku do dnia zapłaty;

14) kwoty 555,76 zł od dnia 22 stycznia 2021 roku do dnia zapłaty;

15) kwoty 456,66 zł od dnia 19 grudnia 2020 roku do dnia zapłaty;

16) kwoty 413,10 zł od dnia 24 listopada 2020 roku do dnia zapłaty;

17) kwoty 320,80 zł od dnia 28 października 2020 roku do dnia zapłaty;

18) kwoty 320,40 zł od dnia 22 września 2020 roku do dnia zapłaty;

19) kwoty 363,33 zł od dnia 22 sierpnia 2020 roku do dnia zapłaty;

20) kwoty 318,40 zł od dnia 21 lipca 2020 roku do dnia zapłaty;

21) kwoty 399,64 zł od dnia 23 czerwca 2020 roku do dnia zapłaty;

22) kwoty 407,06 zł od dnia 26 maja 2020 roku do dnia zapłaty;

23) kwoty 466,22 zł od dnia 25 kwietnia 2020 roku do dnia zapłaty;

24) kwoty 443,01 zł od dnia 27 marca 2020 roku do dnia zapłaty;

25) kwoty 536,19 zł od dnia 26 lutego 2020 roku do dnia zapłaty;

26) kwoty 451,32 zł od dnia 20 stycznia 2020 roku do dnia zapłaty;

27) kwoty 442,55 zł od dnia 20 grudnia 2019 roku do dnia zapłaty;

28) kwoty 1500 zł od dnia 5 grudnia 2019 roku do dnia zapłaty;

29) kwoty 2600 zł od dnia 25 listopada 2019 roku do dnia zapłaty;

30) kwoty 355,18 zł od dnia 22 listopada 2019 roku do dnia zapłaty;

31) kwoty 294,03 zł od dnia 16 października 2019 roku do dnia zapłaty;

32) kwoty 288,28 zł od dnia 23 września 2019 roku do dnia zapłaty;

33) kwoty 312,87 zł od dnia 19 sierpnia 2019 roku do dnia zapłaty;

34) kwoty 296,64 zł od dnia 24 lipca 2019 roku do dnia zapłaty;

35) kwoty 367,54 zł od dnia 20 czerwca 2019 roku do dnia zapłaty;

36) kwoty 412,29 zł od dnia 23 maja 2019 roku do dnia zapłaty;

37) kwoty 413,52 zł od dnia 19 kwietnia 2019 roku do dnia zapłaty;

38) kwoty 458,09 zł od dnia 28 marca 2019 roku do dnia zapłaty;

39) kwoty 498,04 zł od dnia 5 marca 2019 roku do dnia zapłaty;

40) kwoty 533,54 zł od dnia 28 stycznia 2019 roku do dnia zapłaty;

II. oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III. zasądza od pozwanej D. S. na rzecz powoda Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w G. kwotę 3.909,60 zł (trzy tysiące dziewięćset dziewięć złotych 60 groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sygnatura akt I C 116/24

Uzasadnienie wyroku z dnia 30 stycznia 2025 roku

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ulicy (...) w G. wniosła pozew przeciwko D. S. domagając się od pozwanej zasądzenia kwoty 25.399,02 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od szczegółowo wymienionych kwot.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że pozwana jest właścicielką nieruchomości lokalowej przy ul. (...) w G. i pozostaje w zwłoce z regulowaniem zaliczek na poczet utrzymania części wspólnej, zarządu nieruchomością wspólną, funduszu remontowego oraz na poczet opłat eksploatacyjnych za lokal, w tym za wodę i jej podgrzanie oraz za centralne ogrzewanie za okres od października 2017 roku do lutego 2022 roku na łączną kwotę 21.299,02 zł. Dodatkowo na tarasie przeznaczonym do wyłącznego korzystania przez pozwaną znajdowały się znaczne ilości śmieci jak popękane i brudne doniczki, puszki i butelki po alkoholu, zniszczone sprzęty ogrodowe, roztrzaskane płytki podłogowe, rozsypana ziemia ogrodnicza, gałęzie i pozostałości roślin, a także ptasie odchody. Z uwagi na powyższe wezwano pozwaną w dniu 25 lipca 2019 roku do uprzątnięcia części wspólnej, a następnie z uwagi na niepodjęcie jakichkolwiek prac porządkowych, powódka była zmuszona do uprzątnięcia ww. śmieci i zanieczyszczeń, ponosząc z tego tytułu wydatek w kwocie 4.100 zł. Jak wskazano ww. kwota wynikała z braku możliwości wpuszczenia pracowników sprzątających przez nieruchomość pozwanej i konieczności zaangażowania wyspecjalizowanego podmiotu świadczącego usługi czyszczenia na wysokości.

(pozew, k. 3-15)

W dniu 26 października 2022 roku w sprawie o sygnaturze akt I Nc 188/22 Referendarz sądowy wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, uwzględniając powództwo w całości.

(nakaz zapłaty, k. 107-107v)

Pozwana zaskarżyła ww. nakaz zapłaty, podnosząc zarzut przedawnienia roszczeń o zapłatę opłat eksploatacyjnych wymagalnych wcześniej niż trzy lata przed datą wniesienia pozwu oraz kwestionując co do zasady i wysokości koszty oczyszczenia i uprzątnięcia balkonu. Zdaniem pozwanej, faktury za sprzątanie balkonu dotyczącą świadczenia nienależnego, gdyż zostały wystawione bez podstawy prawnej. Jak wskazała, gdy zobowiązany nie wykonuje czynności, wierzyciel powinien uzyskać zgodę sądu, który umożliwi wykonanie zastępcze ustalające koszt takiej czynności. Jednocześnie, zaprzeczyła, aby zostało jej doręczone wezwanie do uprzątnięcia balkonu. Jak wskazała ustalenie kosztów sprzątania nastąpiło w sposób dowolny. Pozwana podniosła także, że problem brudzących ptaków na balkonach powinna rozwiązać powódka. Wreszcie, pozwana zarzuciła, że nie sposób otworzyć przesyłanych jej przez powódkę za pomocą poczty elektronicznej e – maili zawierających noty obciążeniowe, stąd nie miała wiedzy o wysokości opłat.

(sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 241-243)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana D. S. jest właścicielką stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nr (...) położnego w budynku przy ul. (...) kl. A w G., dla którego Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...). Z prawem własności lokalu związany jest udział w wysokości 519/100.000 części w nieruchomości wspólnej.

(dowód: wydruk aktualnej treści księgi wieczystej nr (...), k. 276-282)

Od 2014 roku administratorem powodowej wspólnoty mieszkaniowej jest (...) sp. z o.o. w G..

(dowód: zeznania świadka M. K., płyta CD k. 319)

Pozwana od dłuższego czasu nie reguluje należności z tytułu zaliczek na poczet kosztów utrzymania części wspólnych, zarządu nieruchomością wspólną, opłat na fundusz remontowy i rozliczenia mediów. Zadłużenie pozwanej w stosunku do lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w G. za okres od października 2017 roku do lutego 2022 roku wynosi 21.299,02 złotych, przy czym za okres od października 2017 roku do grudnia 2019 roku zaległość ta stanowi kwotę 5.133,69 złotych.

(dowód: zestawienie zaległości – opłaty eksploatacyjne, k. 23-24, zestawienie zaległości – fundusz remontowy, k. 25-26, noty obciążeniowe, k. 27-55, zawiadomienia o wysokości miesięcznych zaliczek, k. 62-86)

Zgodnie z obowiązującymi w powodowej wspólnocie mieszkaniowej zasadami o wysokości opłat właściciele lokali są informowani za pośrednictwem poczty elektronicznej lub pisemnie poprzez pozostawienie zawiadomienia w oddawczej skrzynce pocztowej bądź listownie na wskazany adres. W przypadku pozwanej korespondencja była doręczana za pomocą poczty elektronicznej. Pozwana nigdy nie skarżyła się na problemy z doręczaniem jej korespondencji przez powódkę bądź administratora ani też nie domagała się zmiany sposobu doręczania korespondencji.

(dowód: zeznania świadka M. K., płyta CD k. 319)

Ponadto, powódka wielokrotnie kierowała na adres ww. lokalu wezwania do zapłaty zaległości z tytułu kosztów utrzymania części wspólnych, zarządu nieruchomością wspólną, opłat na fundusz remontowy i rozliczenia mediów m.in. pismami z dnia 29 sierpnia 2019 roku oraz 14 stycznia 2020 roku.

(dowód: wezwania do zapłaty wraz z dowodami nadania, k. 87-90)

Zgodnie ze statutem powodowej wspólnoty mieszkaniowej na żądanie zarządu właściciele lokali są zobowiązani zezwalać na wstęp do stanowiących ich własność lokali ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji albo usunięcia awarii, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

(dowód: statut powodowej wspólnoty mieszkaniowej, k. 272-273)

Na balkonie służącym do wyłącznego użytku właściciela lokalu mieszkalnego nr (...) zalegały znaczne ilości śmieci, w tym m.in. brudne doniczki, puszki, butelki po alkoholu, zniszczone sprzęty ogrodowe, roztrzaskane płytki podłogowe, ziemia ogrodnicza, gałęzie i pozostałości roślin. Sterta śmieci była dodatkowo pokryta odchodami ptaków. Właściciel sąsiedniego lokalu nr (...) skarżył się zarządowi wspólnoty na nieprzyjemne zapachy dochodzące z balkonu użytkowanego przez pozwaną.

(dowód: zdjęcia balkonu pozwanej, k. 307-313, zeznania świadka M. K., płyta CD k. 319)

Pismem z dnia 25 lipca 2018 roku powódka wezwała pozwaną w nieprzekraczalnym terminie 7 dni od doręczenia wezwania, do uporządkowania balkonu, w tym dokonania utylizacji wszelkich odpadów, sprzętów, butelek, ziemi, gałęzi oraz ptasich odchodów pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową.

(dowód: wezwanie z dnia 25 lipca 2018r. wraz z dowodem doręczenia, k. 91-94)

Właściciele niektórych lokali mieszkalnych położonych w budynku przy ulicy (...) zgłaszali powódce problem z zaciekami pojawiającymi się w ich mieszkaniach. W związku z poszukiwaniem źródeł powstawania zacieków administrator powodowej wspólnoty mieszkaniowej wielokrotnie kierował do pozwanej za pomocą poczty elektronicznej oraz poprzez pozostawienie wiadomości w oddawczej skrzynce pocztowej oraz w drzwiach lokalu informacje o konieczności udostępnienia balkonu celem oceny jego stanu technicznego i szczelności izolacji przeciwwilgociowej, m.in. w dniu 21 sierpnia 2018 roku powódka skierowała na podany przez pozwaną adres poczty elektronicznej prośbę o możliwość wizyty w lokalu pozwanej i dokonania wizji wraz z inspektorem nadzoru budowlanego w związku z planowanymi pracami mającymi na celu ustalenie szczelności tarasów i balkonów. Wszelkie wezwania pozostały jednak bez odzewu.

(dowód: wydruk wiadomości e – mail, k. 274-275, zeznania świadka M. K., płyta CD k. 319)

W związku z brakiem reakcji ze strony pozwanej powódka zleciła M. P. prowadzącemu działalność gospodarczą pod firmą (...). P. w W. wykonanie czynności związanych z uprzątnięciem oraz oczyszczeniem balkonu służącego do wyłącznego użytku pozwanej powódka. Firma sprzątająca dostała się do balkonu za pomocą lin alpinistycznych. Za usunięcie nieczystości z balkonu pozwanej metodą dostępu linowego ww. przedsiębiorca wystawił powódce faktury na kwoty 2.600 zł i 1.500 zł.

(dowód: faktury, k. 57-58, 60-61, zeznania świadka M. K., płyta CD k. 319)

Po zapłaceniu ww. należności powódka w dniu 13 listopada 2019 roku wystawiła pozwanej notę obciążeniową na kwotę 2.600 zł (z terminem płatności do dnia 22 listopada 2019 roku), zaś w dniu 26 listopada 2019 roku na kwotę 1.500 zł (z terminem płatności do dnia 4 grudnia 2019 roku). Pozwana jednak nie uiściła ww. należności.

(dowód: noty obciążeniowe, k. 56 i 59, zeznania świadka M. K., płyta CD k. 319)

Po uprzątnięciu balkonu służącego do wyłącznego użytku właściciela lokalu nr (...) inspektor nadzoru budowalnego dokonał oceny szczelności izolacji przeciwwilgociowej, nie znajdując żadnych miejsc przecieków.

(dowód: zeznania świadka M. K., płyta CD k. 319)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w całości na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez stronę powodową, a także dowodu z zeznań świadka M. K..

Oceniając moc dowodową przedstawionego przez stronę powodową materiału dowodowego Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania autentyczności i wiarygodności złożonych dokumentów prywatnych, w tym zestawień zaległości z tytułu poszczególnych opłat czy wezwań kierowanych do pozwanej. Zważyć należy, iż przedmiotowe dokumenty prywatne nie noszą żadnych śladów przerobienia, podrobienia, czy innej manipulacji, stąd nie ma podstaw, aby uznać, że zostały stworzone wyłącznie na potrzeby niniejszego postępowania. Nadto, zostały one podpisane, co pozwala na jednoznaczne ustalenie wystawców tych dokumentów. Podobnie, za wiarygodny dowód w sprawie Sąd uznał także wydruki komputerowe w postaci not obciążeniowych, czy też wydruków korespondencji e – mailowej stron. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż wydruki komputerowe mogą stanowić dowód w postępowaniu cywilnym, co wynika z przyjętej powszechnie wykładni przepisów art. 308 k.p.c. Wydruki komputerowe stanowią, bowiem „inny środek dowodowy”, o którym mowa w art. 308 k.p.c. i art. 309 k.p.c., gdyż wymieniony tam katalog ma charakter otwarty. Jakkolwiek nie można przyjąć, że oświadczenie zawarte w wydruku komputerowym jest zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy, to należy przyjąć, że przedmiotowy środek dowodowy świadczy o istnieniu zapisu komputerowego określonej treści w chwili dokonywania wydruku (zob. wyrok SA w Łodzi z dnia 29 września 2017r., I ACa 448/17, L.). Podkreślić przy tym należy, iż uwierzytelnienie wydruku komputerowego lub kserokopii dokumentu nie stanowi wymogu uznania ich za inny środek dowodowy w rozumieniu art. 309 k.p.c. (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lipca 2023r., (...) 739/22, L.). Zdaniem Sądu nie ma żadnych podstaw do stwierdzenia, że przedstawione przez stronę powodową wydruki zostały przerobione bądź w inny sposób zmanipulowane i nie odpowiadają zapisom komputerowym z daty dokonania wydruku. Jednocześnie, należało mieć na względzie, że w połączeniu z pozostałymi dowodami przedstawionymi przez powódkę w toku niniejszego postępowania ww. wydruki tworzą spójny obraz zadłużenia pozwanej oraz przebiegu korespondencji stron.

Nadto, Sąd dał wiarę zeznaniom przesłuchanego w niniejszej sprawie świadka. Zdaniem Sądu zeznania M. K. były szczere, wewnętrznie spójne, a także nie budziły żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego oraz logicznego rozumowania. Zważyć należy, iż strona pozwana nie przedłożyła żadnego dowodu, który poddawałby w wątpliwość wiarygodność tych zeznań w jakimkolwiek zakresie.

Natomiast na podstawie art. 302 § 1 k.p.c. Sąd pominął dowód z przesłuchania pozwanej w charakterze strony. Zważyć bowiem należy, iż mimo kilkukrotnego wezwania, pozwana nie stawiła się na rozprawie i w żaden sposób nie usprawiedliwiła swojej nieobecności. Jednocześnie, zważywszy na subsydiarny charakter dowodu z przesłuchania strony, a także dostateczne wyjaśnienie wszystkich okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy za pomocą innych środków dowodowych, nie było potrzeby przeprowadzenia tego dowodu.

Przechodząc do szczegółowych rozważań należy podkreślić, iż podstawę prawną powództwa stanowiły przepisy art. 13-15 ustawy z dnia ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2021 poz.1048 ze zm.). W myśl art. 13 ust. 1 powołanej ustawy właściciel jest obowiązany m.in. ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zgodnie natomiast z art. 14 tej ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

W niniejszej sprawie strona powodowa dochodziła od pozwanej D. S. będącej właścicielką lokalu przy ul. (...) i członkiem powodowej wspólnoty mieszkaniowej przede wszystkim zapłaty zaległości z tytułu zaliczek na poczet kosztów utrzymania części wspólnych, zarządu nieruchomością wspólną, opłat na fundusz remontowy i rozliczenia mediów za okres od października 2017 roku do lutego 2022 roku w łącznej kwocie 21.299,02 złotych. Strona pozwana nie kwestionowała wysokości tego zadłużenia, nadto powódka należycie udowodniła kwotę zaległości przedkładając obszerną dokumentację w postaci zestawień zaległości, czy not obciążeniowych wystawianych co miesiąc z tytułu należnych wspólnocie mieszkaniowej opłat. Powyższa dokumentacja jednoznacznie potwierdzała wysokość zadłużenia. W odniesieniu do powyższego roszczenia powódka podniosła dwa zasadnicze zarzuty tj. zarzut przedawnienia części dochodzonych przez powódkę roszczeń, które stały się wymagalne przed dniem 1 stycznia 2019 roku, a także zarzut nienależytego poinformowania pozwanej o wysokości opłat. Jeśli chodzi o pierwszy z wymienionych zarzutów, to – w ocenie Sądu – zasługiwał on na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 118 k.c. jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata. Nie ulega wątpliwości, że świadczenia z tytułu zaliczek uiszczanych tytułem kosztów zarządu nieruchomością wspólną stanowią świadczenia okresowe, które przedawniają się po upływie trzech lat od dnia wymagalności. Zważyć należy, iż termin wymagalności zaliczek został określony w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Mając na względzie, że pozew w niniejszej sprawie został przez powódkę wniesiony w dniu 26 lipca 2022 roku, to zgodnie z przytoczonymi powyżej przepisami przedawnieniu uległy należności wymagalne w okresie od października 2017 roku do grudnia 2019 roku w łącznej wysokości 5.133,69 złotych. Strona powodowa broniła się, wskazując, że pozwana od wielu lat nie reguluje jakichkolwiek należności z tytułu członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej, co skutkuje koniecznością ponoszenia bieżących kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej ponad ustawowy obowiązek przez pozostałych członków wspólnoty, a długotrwałe zaniedbywanie przez pozwaną ustawowych obowiązków związanych z prawem własności rzutuje bezpośrednio na zdolność i płynność finansową powódki w zakresie dotyczącym realizacji zobowiązań w stosunku do dostawców mediów oraz innych wierzycieli. W tym stanie rzeczy – zdaniem powódki – powołanie się przez pozwaną na przedawnienie roszczeń stanowi nadużycie prawa podmiotowego (art. 5 k.c.). Zdaniem Sądu argumentacja powódki nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 5 k.c. nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Jak wskazuje się w judykaturze stosowanie art. 5 k.c. w stosunku do zarzutu przedawnienia powinno mieć miejsce zupełnie wyjątkowo, w sytuacjach szczególnych, i nie może następować automatycznie (zob. wyrok SN z 6 października 2004r., II CK 29/04, L.). W wyrokach z 12 grudnia 2007r. (V CSK 334/07, L.) oraz z 2 kwietnia 2003 r. (I CKN 204/01, L.), SN wskazał okoliczności, na jakie należy zwrócić szczególną uwagę oceniając zgodność zarzutu przedawnienia z zasadami współżycia społecznego. W świetle powołanych wyroków tymi okolicznościami są: charakter dochodzonego roszczenia, przyczyna opóźnienia oraz czy opóźnienie z wniesieniem powództwa nie było nadmierne (zob. wyrok SA w Krakowie z 3 marca 2011r., II AKa 19/11, Prok. i Pr. 2011, Nr 11, poz. 46). Jeśli chodzi o pierwszą ze wskazanych powyżej okoliczności tj. charakter dochodzonego roszczenia, to oceniając zgodność zarzutu przedawnienia z zasadami współżycia społecznego należy wziąć pod uwagę cel świadczenia i podstawę przedawnionego roszczenia (zob. wyrok SN z 25 lutego 2010r., V CSK 242/09, OSNC 2010, Nr 11, poz. 147; wyrok SN z 25 listopada 2010r., III CSK 16/10, L.). W tym kontekście wskazuje się, że na szczególnie traktowane zasługują świadczenia, których celem jest naprawienie szkód na osobie (zob. uchwała SN (7) z 29 listopada 1996r., II PZP 3/96, OSNAPiUS 1997, Nr 14, poz. 249; wyrok SN z 6 marca 1996r., II PRN 3/96, OSNAPiUS 1996, Nr 18, poz. 264). Za uznaniem zarzutu przedawnienia za nadużycie prawa mogą przemawiać inne okoliczności sprawy, np. charakter interesów leżących u podstaw przedawnionego roszczenia lub szczególna sytuacja uprawnionego, zwłaszcza w zestawieniu z sytuacją zobowiązanego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 2010r., V CSK 242/09, OSNC 2010, nr 11, poz. 147). Kolejną okolicznością, jaka może przemawiać za nieuwzględnieniem zarzutu przedawnienia jest szczególna przyczyna opóźnienia. W orzecznictwie wśród takich okoliczności wymienia się m.in. niepełnoletność lub zły stan zdrowia uniemożliwiający działanie powoda (zob. wyrok SN z 12 grudnia 2007r., V CSK 334/07, L.). Inną okolicznością uzasadniającą uznanie zarzutu przedawnienia za niezgodny z zasadami współżycia społecznego, może być brak nadmierności opóźnienia. Jak zwrócił uwagę SN w wyroku z 12 września 2007r. (I CSK 213/07, MoP 2007, Nr 19, s. (...)), nawet najbardziej uzasadnione roszczenia muszą zostać oddalone, jeśli strona znacznie uchybiła terminowi do wszczęcia postępowania mającego na celu ich realizację. Wymóg braku nadmierności opóźnienia w skierowaniu sprawy na drogę sądową związany jest z

ratio legis instytucji przedawnienia: ograniczeniem ochrony uprawnionego, który zaniedbuje swoje sprawy i nie wykonuje przysługującego mu prawa. Jeżeli opóźnienie z wszczęciem postępowania sądowego jest usprawiedliwione, możliwe jest uznanie zarzutu przedawnienia za nadużycie prawa podmiotowego.

W ocenie Sądu w okolicznościach niniejszej sprawy nie sposób dopatrzyć się żadnych szczególnych okoliczności, które przemawiałyby za nieuwzględnieniem zarzutu przedawnienia. Przede wszystkim za uznaniem zarzutu za sprzeczny z zasadami współżycia społecznego nie przemawia charakter dochodzonego roszczenia. Powódka nie dochodzi roszczeń z tytułu czynów niedozwolonych czy roszczeń o charakterze alimentacyjnym ani też innych roszczeń, które wymagałyby silniejszej ochrony prawnej. Zważyć należy, iż przedawnienie obejmuje tylko roszczenia o charakterze majątkowym i w wielu przypadkach uwzględnienie tego zarzutu powoduje jakieś problemy o charakterze finansowym u wierzyciela, który nie może liczyć na uzyskanie należnego mu świadczenia. Sytuacja powódki nie jest zatem szczególna. Ponadto, opóźnienie nie zostało spowodowane jakimiś nadzwyczajnymi przyczynami. Zważyć przy tym należy, iż z zeznań świadka wynika, że powodowa wspólnota mieszkaniowa od wielu lat korzysta z obsługi profesjonalnego podmiotu jakim jest spółka (...) sp. z o.o., która nie tylko wykonuje na rzecz powódki czynności związane z bieżącą obsługą, ale również zapewnia usługi z zakresu doradztwa prawnego. Zresztą, także w niniejszej sprawie powódka korzysta z usług profesjonalnego pełnomocnika. W sytuacji, gdy wierzyciel jest obsługiwany przez podmiot profesjonalny, winien mieć on pełną świadomość co do skutków zwłoki w dochodzeniu roszczeń przeciwko dłużnikowi. Skoro pozwana od dłuższego czasu posiada zaległości z tytułu kosztów eksploatacyjnych i już wcześniej powódka inicjowała przeciwko niej zarówno postępowania sądowe i egzekucyjne, to tym bardziej powódka winna zadbać o terminowe wniesienie pozwu. Powódka miała przy tym świadomość, że pozwana jest zadłużona, co wynika choćby z treści wpisów w działach III. i IV. księgi wieczystej prowadzonej dla spornego lokalu mieszkalnego, a także że pozwana unika od dłuższego czasu jakiekolwiek kontaktu z powódką, więc winna wiedzieć, że uzyskanie zaspokojenia w drodze dobrowolnego spełnienia świadczeń przez pozwaną jest wątpliwie i pozwana będzie próbowała nadal unikać zapłaty należności, jak to robiła dotychczas. Mając zatem na względzie, że powódka nie wskazała żadnych obiektywnych przyczyn, które uniemożliwiały jej wcześniejsze wniesienie pozwu, Sąd uznał brak podstaw do uznania zarzutu przedawnienia za nadużycie prawa podmiotowego. Tym samym wobec częściowego przedawnienia roszczenia, na uwzględnienie zasługiwało roszczenie o zapłatę jedynie kwoty 16.165,33 zł z tytułu dochodzonych opłat.

Natomiast Sąd nie uwzględnił drugiego podniesionego przez pozwaną zarzutu dotyczącego rzekomego niedoręczenia jej not obciążeniowych. Pozwana w sprzeciwie od nakazu zapłaty bowiem wskazała, że przesyłane jej w formie plików pdf za pośrednictwem poczty elektronicznej zawiadomienia nie otwierały się, a w związku z tym nie miała ona wiedzy o wysokości obciążających ją opłat. Powyższy zarzut pozostał całkowicie gołosłowny. Przede wszystkim mimo kilkukrotnego wezwania, nie stawiła się na rozprawie. Ponadto, pozwana nie przedstawiła na trwałym nośniku skopiowanych plików przesyłanych jej przez powódkę czy administratora. Wobec powyższego w ogóle niemożliwe było zweryfikowanie podnoszonych zarzutów. Jednocześnie, mając na względzie dotychczasowe postępowanie pozwanej, jak również jej postawę w toku niniejszego postępowania nie sposób oprzeć się wrażeniu, że ww. zarzut stanowił jedynie część przyjętej taktyki procesowej i został podniesiony jedynie celem wydłużenia postępowania i oddalenia w czasie wydania wyroku. Dotąd bowiem pozwana nie sygnalizowała powódce problemów z doręczaniem korespondencji za pomocą poczty elektronicznej, ani też nie wnosiła o doręczanie zawiadomień w inny sposób, np. listownie. W tym stanie rzeczy, Sąd uznał, że pozwana była w stanie zapoznać się z treścią przesyłanych przez powódkę wiadomości, a tym samym miała wiedzę o wysokości opłat i stanie swojego zadłużenia.

W ocenie Sądu na uwzględnienie zasługiwało również roszczenie o zwrot kosztów poniesionych przez powódkę w związku z uprzątnięciem balkonu, który służył do wyłącznego użytku właścicielki lokalu mieszkalnego nr (...). Zważyć bowiem należy, iż w judykaturze wskazuje się, że właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu (zob. uchwała SN z 7 marca 2008 r. III CZP 10/08, OSNC 2009, Nr 4, poz. 51), natomiast wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu, trwale połączonego z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową (zob. również wyr. SA w Gdańsku z 24 czerwca 2008 r., I ACa 1190/07, L.). Zważyć przy tym należy, iż w myśl art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, zaś wedle art. 13 ust. 1 jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, korzystać z nieruchomości w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Z powyższego zatem w sposób jednoznaczny wynika, że obowiązek utrzymania balkonu w należytym stanie spoczywał na pozwanej jako właścicielce lokalu, do którego przedmiotowy balkon został przypisany. W świetle zaoferowanego przez stronę powodową materiału dowodowego nie budziło wątpliwości Sądu, że pozwana nie dochowała tego obowiązku. Na zdjęciach dołączonych do akt sprawy widoczne są liczne śmieci zalegające na balkonie m.in. brudne doniczki, puszki i butelki po alkoholu, zniszczone sprzęty ogrodowe, roztrzaskane płytki podłogowe, rozsypana ziemia ogrodowa, pozostałości roślin. Nadto, na stercie śmieci widoczne są odchody ptaków. Jest okolicznością notoryjną, że w takich warunkach bytują różne insekty (np. karaluchy), czy nawet szczury, a także mogą rozwijać się różna drobnoustroje, które następnie mogą być roznoszone przez owady. Poza tym pozostawione na balkonie śmieci, zwł. w okresie wiosenno – letnim, gdy na zewnątrz panują wyższe temperatury, mogą powodować nieprzyjemne zapachy, stając się uciążliwym dla użytkowników sąsiednich lokali. Zresztą, z zeznań świadka wynika, że na nieprzyjemne zapachy skarżył się właściciel sąsiedniego lokalu nr (...). Bez wątpienie sposób korzystania z balkonu, gdzie pozwana urządziła „dzikie wysypisko śmieci” był sprzeczny z przeznaczeniem tej części nieruchomości i stanowił naruszenie obowiązków ustawowych wynikających z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali. Mimo licznych wezwań do uprzątnięcia balkonu pozwana nie podejmowała żadnych działań w celu realizacji obowiązku ustawowego dotyczącego utrzymania balkonu w należytym stanie. Brak reakcji właścicielki lokalu nr (...) na wezwania uniemożliwił powodowej wspólnocie mieszkaniowej także realizację zadań związanych z konserwacją części wspólnych i zapobieganiem ewentualnym awariom. Jak wynika z zeznań świadka w związku z poszukiwaniem źródeł zacieków występujących w innych lokalach administrator wspólnoty mieszkaniowej wielokrotnie kierował do pozwanej wezwania do udostępnienia balkonu celem oceny jego stanu technicznego oraz szczelności izolacji przeciwwilgociowej. Warunkiem oceny stanu nawierzchni balkonu było jednak uprzednie uprzątnięcie balkonu z zalegających na nim śmieci. Mimo tego wbrew obowiązkowi wynikającemu z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje, pozwana pozostawała bezczynna. W świetle poczynionych powyżej rozważań nie budzi wątpliwości, że zaniechania pozwanej w uprzątnięciu balkonu mogły powodować zagrożenie epidemiologiczne (rozwijanie się zarazków, które były przenoszone przez owady czy ptaki), immisje (nieprzyjemne zapachy), a także mogły prowadzić do degradacji tej części budynku. Poza tym przy silniejszych porywach wiatru niektóre z zalegających przedmiotów mogły być przenoszone na inne części wspólne nieruchomości. Niewątpliwie zatem czynności w postaci powierzenia profesjonaliście uprzątnięcia balkonu zostały podjęte przez powódkę w celu odwrócenia wspólnego niebezpieczeństwa (art. 438 k.c.). Stąd powódka może domagać się naprawienia poniesionej szkody od osoby, która z tego skorzystała, a więc w szczególności pozwanej, którą powódka wyręczyła w realizacji ustawowego obowiązku. Poniesione przez powódkę wydatki zostały należycie wykazane za pomocą rachunków i faktur. Jeśli chodzi o zarzuty pozwanej dotyczące podjęcia ww. czynności bez zezwolenia sądu, to zważywszy na stosowanie art. 480 k.c. także do obowiązków prawnorzeczowych (zob. wyrok SN z 23 maja 2013 r., I CSK 531/12, OSNC – Zb. dodatkowy 2014, Nr C, poz. 53), należy zakwalifikować sytuację jako nagłą w rozumieniu art. 480 § 3 k.c., gdyż dalsza zwłoka pozwanej w realizacji obowiązku ustawowego mogła doprowadzić do powstania stanu zagrożenia zdrowia mieszkańców budynku, czy też do degradacji budynku.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 13 i 14 ustawy o własności lokali Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 20.265,33 zł,. Nadto, na podstawie art. 481 k.c. w zw. z art. 15 ustawy o własności lokali zasądzono odsetki ustawowe za opóźnienie od wskazanych dat do dnia zapłaty, gdyż we wskazanych w pozwie datach poszczególne roszczenia okresowe były już wymagalne.

W pozostałym zakresie na mocy powołanych powyżej przepisów

a contrario powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. i rozliczył je stosunkowo, uznając, że powódka wygrała niniejszy spór w 80 %, a pozwana w 20 %. Na poniesione przez stronę powodową koszty składały się: opłata od pozwu (1.270 zł), opłata od pełnomocnictwa (17 zł), koszty zastępstwa procesowego obliczona stosownie do § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (3.600 zł). Zgodnie z ww. stosunkiem Sąd zasądził na rzecz powódki kwotę 3.909,60 zł. Zgodnie z art. 98 § 1

1 k.p.c. od przyznanych kosztów procesu Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Hasła tematyczne: Nieruchomości, Koszty zarządu