Lokale przerobione za zgodą współwłaścicieli. Nabywcy udziału bez zwrotu pożytków

Postanowieniem z 25 września 2023 r., VII Ns 1081/13, Sąd Rejonowy

w Radomiu zniósł współwłasność nieruchomości i ustalił dopłaty oraz zasądził od

jednego z uczestników na rzecz wnioskodawcy i uczestniczki będącej jego żoną

430 997,50 zwrotu pożytków, a na rzecz kolejnej uczestniczki 215 498,75 zł zwrotu

pożytków.

Na skutek apelacji uczestnika zobowiązanego do zwrotu pożytków Sąd

Okręgowy w Radomiu, postanowieniem zaskarżonym skargą kasacyjną, zmienił

postanowienie Sądu pierwszej instancji w ten sposób, że oddalił żądania zwrotu

pożytków zasądzonych w pierwszej instancji, oddalił żądanie wnioskodawcy i jego

żony zwrotu pożytków przez pozostałych uczestników za okres od wydania

postanowienia w pierwszej instancji, i oddalił apelację w pozostałej części.

Sąd ten ustalił, że rodzeństwo (brat i siostra) odziedziczyło po 1/2

nieruchomość zabudowaną m. in. kamienicą. Siostra mieszkała w innym mieście, jej

brat zarządzał nieruchomością i mieszkał w jednym z mieszkań. Po jednym

mieszkaniu zajmowały dzieci tego brata (uczestnicy postępowania) z rodzinami,

pozostałe lokale mieszkalne i użytkowe były wynajmowane. Uczestnik będący synem

i bratankiem ówczesnych współwłaścicieli zwrócił się do nich o zgodę na

przerobienie dwóch mieszkań frontowych na parterze na trzy lokale użytkowe oraz

wybudowanie pawilonu na bar piwny, przy czym miał wyłącznie korzystać z tych

lokali i baru oraz pobierać pożytki. Ojciec i ciotka wyrazili zgodę oraz udzielili mu

pełnomocnictw, a uczestnik na przełomie w latach 80 i 90-typpsch XX w. na własny

koszt wykonał te inwestycje. Lokale użytkowe wynajmował i wynajmuje je do chwili

obecnej (przy zniesieniu współwłasności otrzymał te lokale). Bar piwny uczestnik

początkowo prowadził osobiście, następnie wynajmował, a od 2016 r. pawilon nie

jest wykorzystywany do działalności gospodarczej.

Współwłaścicielka (niemieszkająca w kamienicy) także miała otrzymać dwa

lokale na parterze do wyłącznego korzystania i pobierania pożytków, jednak

postanowiła zrealizować to prawo dopiero w 1998 r., gdy udzieliła swojej córce

pełnomocnictwa do przekształcenia tych mieszkań na lokale do działalności

I CSK 1360/25

3

handlowej oraz do zagospodarowania części ogrodu i wynajmu blaszanych garaży.

Postanowieniem z 30 stycznia 2001 r. Sąd Rejonowy w Radomiu wyznaczył

zarządcą nieruchomości żonę uczestnika (synową współwłaściciela). Uzyskała ona

zezwolenie na przekształcenie lokali mieszkalnych, przeznaczonych dla

współwłaścicielki, na lokale usługowo-handlowe. Do realizacji zezwolenia jednak nie

doszło i w 2007 r. współwłaścicielka sprzedała swój udział 1/2 wnioskodawcy i jego

żonie. Kilka miesięcy później jej brat darował swój udział 1/2 po równo swoim

dzieciom (uczestnikom), czyli każdemu 1/4. Jeszcze przed darowizną na rzecz dzieci

współwłaściciel proponował córce, aby zagospodarowała któryś z wolnych lokali,

lecz nie była ona tym zainteresowana.

Sąd drugiej instancji uznał, że porozumienie pierwotnych właścicieli, ojca

i ciotki uczestnika, o przyznaniu uczestnikowi prawa do przerobienia lokali

mieszkalnych na użytkowe i wybudowania pawilonu oraz do wyłącznego korzystania

z tych inwestycji wiąże nabywców udziałów, tj. jego siostrę (uczestniczkę) jako

następcę prawnego ojca oraz wnioskodawcę i jego żonę jak następców prawnych

ciotki. Oddalone żądania rozliczenia pożytków dotyczyły pożytków właśnie z tych

inwestycji.

Wnioskodawca oraz uczestniczka postępowania (żona wnioskodawcy) wnieśli

o przyjęcie skargi kasacyjnej do rozpoznania ze względu na jej oczywistą zasadność

w zakresie zarzutu naruszenia art. 16 ust. 2 pkt 3 w zw. z art. 17 u.k.w.h. przez

przyjęcie, że skarżący są związani porozumieniem ich poprzednika prawnego co do

sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, mimo nieujawnienia tego porozumienia

w księdze wieczystej, oraz zarzutu naruszenia art. 221 k.c. przez przyjęcie,

że skarżący mogli z łatwością dowiedzieć się o istnieniu takiej umowy.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sąd odwoławczy nie powołał art. 16 ust. 2 pkt 3 w zw. z art. 17 u.k.w.h. oraz

art. 221 k.c. jako podstawy prawnej rozstrzygnięcia. Z uzasadnienia zdaje się

wynikać teza, że umowa współwłaścicieli o sposobie korzystania z rzeczy wspólnej

co do zasady wiąże nabywcę udziału. Taka teza jest błędna, ponieważ warunkiem

skuteczności takiej umowy względem nabywcy udziału jest ujawnienie roszczenia

z tej umowy w księdze wieczystej (art. 17 u.k.w.h.), co nie miało miejsca, lub

okoliczność, że nabywca udziału mógł z łatwością dowiedzieć się o tej umowie

I CSK 1360/25

4

(art. 221 k.c.). Jednak mimo błędnego uzasadnienia zaskarżone postanowienie

odpowiada prawu (art. 39814 k.p.c.). Fakty ustalone przez Sąd Okręgowy wskazują,

że nabywcy udziału 1/2 od współwłaścicielki w 2007 r. powinni wiedzieć, że jakiś

sposób korzystania z nieruchomości został ustalony, a tym samym zainteresować

się treścią tych ustaleń. W tym czasie inwestycje uczestnika były już dawno

zrealizowane i tylko on z nich korzystał. Także zgoda wszystkich uczestników co do

sposobu zniesienia współwłasności, w tym przyznanie nabywcom udziału lokali,

które miała wyremontować zbywająca udział, oraz przyznanie jej bratankowi lokali

przez niego wyremontowanych, wskazuje, że nabywcy wiedzieli, że zostały zawarte

uzgodnienia co do przydziału poszczególnych lokali współwłaścicielom. Dopiero

zapewnienie w umowie sprzedaży udziałów o nieistnieniu umów, o których mowa

w art. 221 k.c., mogłoby usprawiedliwiać nabywców udziału z tego, że przed

podpisaniem umowy nie spytali się drugiego współwłaściciela, kto i na jakiej

podstawie korzysta z poszczególnych lokali. Naruszenie art. 221 k.c., nawet jeżeli

miało miejsce, nie jest oczywiste.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd Najwyższy na podstawie art. 3989 k.p.c.

odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania.

(G.G.)

[SOP]