Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej kupujących w sporze o wpis do księgi wieczystej

Wyrokiem z 22 listopada 2024 r. Sąd Okręgowy w Olsztynie oddalił apelację

K.C. i A.C. od wyroku Sądu Rejonowego w Olsztynie z 20 marca 2024 r., którym

Sąd oddalił powództwo o uzgodnienie stanu prawnego dwóch nieruchomości z

rzeczywistym stanem prawnym przez ustalenie, że powodowie są ich właścicielami.

Powodowie wnieśli skargę kasacyjną od wyroku Sądu Okręgowego,

zaskarżając ten wyrok w całości. We wniosku o przyjęcie skargi do rozpoznania

skarżący wskazali na występowanie istotnych zagadnień prawnych (art. 3989 § 1

pkt 1 k.p.c.), w ramach których pytają:

I CSK 1410/25

2

1. czy art. 3 ust. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: u.k.u.r.)

w brzmieniu obowiązującym 27 listopada 2015 r. przewidywał obowiązek

zawiadomienia o umowie sprzedaży nieruchomości rolnej każdego

dzierżawcę nieruchomości rolnej, jeśli tylko umowa dzierżawy trwała co

najmniej 3 lata, bez względu na to, czy danemu dzierżawcy przysługiwało

prawo pierwokupu?

2. w razie pozytywnej odpowiedzi na pierwsze pytanie, czy konsekwencją

wskazanego wyżej szerokiego ujęcia obowiązku zawiadomienia dzierżawcy

jest prawny obowiązek zawierania w każdym wypadku sprzedaży

nieruchomości rolnej, stanowiącej przedmiot dzierżawy trwającej co najmniej

3 lata, umowy warunkowej z wyłączeniem skutku rozporządzającego?

Pozwany wniósł odpowiedź na skargę kasacyjną, jednak nastąpiło to po

upływie ustawowego terminu dwóch tygodni od doręczenia mu odpisu skargi

kasacyjnej (art. 3987 § 1 zd. 1 k.p.c.).

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sąd Najwyższy przyjmuje skargę kasacyjną do rozpoznania, jeżeli w sprawie

występuje istotne zagadnienie prawne, istnieje potrzeba wykładni przepisów

prawnych budzących poważne wątpliwości lub wywołujących rozbieżności

w orzecznictwie sądów, zachodzi nieważność postępowania lub skarga kasacyjna

jest oczywiście uzasadniona (art. 3989 § 1 k.p.c.). Skarga kasacyjna stanowi

nadzwyczajny środek zaskarżenia prawomocnych orzeczeń, którego celem jest

ochrona interesu publicznego przez zapewnienie rozwoju prawa, jednolitości

orzecznictwa, usunięcie z obrotu prawnego orzeczeń wydanych w postępowaniu

dotkniętym nieważnością lub oczywiście wadliwych. Ograniczenie przesłanek do

czterech ma zapewnić, że przyjęcie skargi kasacyjnej do rozpoznania nastąpi

jedynie w tych sprawach, w których mogą być zrealizowane te funkcje, a skarga

kasacyjna nie stanie się instrumentem wykorzystywanym w każdej sprawie.

Powołanie się na istotne zagadnienie prawne (art. 3989 § 1 pkt 1 k.p.c.)

wymaga sformułowania problemu prawnego i wykazania, że ma on precedensowy

charakter oraz znaczenie dla rozwoju prawa. Problem ten powinien odnosić się do

konkretnych przepisów prawa i zostać ujęty w sposób abstrakcyjny. Jego

I CSK 1410/25

3

rozstrzygnięcie powinno mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, a także dla

innych potencjalnych lub rzeczywiście toczących się spraw. Konieczne jest przy

tym wskazanie argumentów, które prowadzą do rozbieżnych ocen (zob.

postanowienia SN: z 13 lipca 2007 r., III CSK 180/07; z 10 kwietnia 2014 r., IV CSK

623/13; z 2 grudnia 2014 r., II CSK 376/14; z 9 kwietnia 2015 r., V CSK 547/14,

i z 6 lutego 2026 r., I CSK 719/25).

Sformułowanych przez skarżących zagadnień nie można uznać za istotne.

Odpowiedź na pytanie pierwsze wynikała już z samej treści art. 3 ust. 2

u.k.u.r. w wersji obowiązującej 27 listopada 2015 r., zwłaszcza gdy zestawić go

z ustępem 3 tego przepisu Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.k.u.r. o treści umowy sprzedaży

nieruchomości rolnej należało zawiadomić dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli

umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia. W świetle wykładni

językowej nie ulega zatem wątpliwości, że obowiązek zawiadomienia dotyczył

każdego dzierżawcy wykonującego dzierżawę co najmniej przez 3 lata, a nie tylko

tego, któremu przysługiwało prawo pierwokupu. Wniosek taki potwierdzał art. 3 ust.

3 u.k.u.r.. Stanowił on, że zawiadomienie, o którym mowa w ust. 2, wywoływało

skutki określone w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących prawa pierwokupu,

jeżeli dzierżawcy przysługiwało prawo pierwokupu. Z zestawienia tych przepisów

wynikało jasno, że ustawodawca przewidywał sytuacje, kiedy zawiadomionemu

dzierżawcy przysługiwało prawo pierwokupu, jak i takie, kiedy prawo to mu nie

służyło. Nie sposób wobec tego założyć, że w odniesieniu do tej kwestii może

pojawić się istotna wątpliwość.

Niezależnie od jasnego brzmienia przepisu, należy wskazać, że ani

notariusz, ani kupujący zasadniczo nie mają możliwości łatwego sprawdzenia, czy

wobec dzierżawcy zachodzą okoliczności warunkujące przysługiwanie mu prawa

pierwokupu, o których mowa w art. 3 ust. 1 u.k.u.r. W tej sytuacji, celem

zapewnienia możliwości skorzystania dzierżawcy z potencjalnie przysługującego

mu na podstawie art. 3 ust. 1 u.k.u.r. prawa pierwokupu, należało przychylić się do

stanowiska Sądu drugiej instancji aprobującego zawarcie w takiej sytuacji umowy

sprzedaży nieruchomości rolnej pod warunkiem nieskorzystania przez dzierżawców

I CSK 1410/25

4

z prawa pierwokupu, nawet jeśli w chwili jej zawarcia nie było jasne, czy takie

prawo im przysługuje.

Rozstrzygnięcie drugiego z przedstawionych zagadnień nie mogło mieć

znaczenia dla sprawy skarżących. Niezależnie od tego, czy przyjąć, że każdą

umowę sprzedaży nieruchomości rolnej stanowiącej przedmiot dzierżawy trwającej

co najmniej trzy lata można zawrzeć wyłącznie jako umowę warunkową

z wyłączeniem skutku rozporządzającego, czy też odnosi się to tylko do sytuacji,

gdy prawo pierwokupu rzeczywiście przysługuje, nie ulega wątpliwości, iż umowa,

której stroną byli powodowie, została zawarta pod warunkiem i przewidziano w niej

wyraźnie, że nie wywołuje ona skutku rozporządzającego. Jednocześnie zaś strony

zobowiązały się zawrzeć umowę o skutku rozporządzającym dopiero w przyszłości.

Zatem nawet gdyby uznać, jak chcieliby tego skarżący, że P. i E.K. nie

przysługiwało prawo pierwokupu, zawarta umowa sprzedaży nieruchomości rolnej

nie mogła przenieść własności na powodów i trafny był wniosek Sądów meriti, iż

skarżący nie mogą żądać uzgodnienia treści ksiąg wieczystych przez ujawnienie

ich jako właścicieli nieruchomości.

Z tych przyczyn należało odmówić przyjęcia skargi kasacyjnej do

rozpoznania (art. 3989 § 2 k.p.c.).

Sąd Najwyższy nie zasądził na rzecz pozwanego kosztów zastępstwa

procesowego przed Sądem Najwyższym, gdyż wniosek w tym zakresie został

zawarty w odpowiedzi na skargę kasacyjną wniesionej z opóźnieniem.

(E.M.)

[SOP]