Miasto po decyzji reprywatyzacyjnej głosowało nad uchwałami wspólnoty. Skarga oddalona

II CSKP 1168/23

2

Powodowie F. S.A. w W., W.C., Z.D., A.W., I.K. i M.W. wnieśli o uchylenie

dwóch bliżej określonych uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości

ul. [...] w W., a ewentualnie o ustalenie nieistnienia tych uchwał. Sąd Okręgowy w

Warszawie oddalił powództwo główne i uwzględnił w całości żądanie ewentualne.

Na skutek apelacji pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Sąd Apelacyjny

w Warszawie zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddalił także powództwo

ewentualne. Ustalił przy tym, za Sądem pierwszej instancji, że powodowie są

uprawnieni z tytułu udziału we współwłasności nieruchomości położonej w W. przy

ul. [...] w łącznej wysokości 0,5787 (jako właściciele niewyodrębnionych lokali).

Decyzją z 19 lutego 2019 r. Komisja do spraw reprywatyzacji nieruchomości

warszawskich (dalej: Komisja) uchyliła decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z 21

lutego 2000 r. i przekazała sprawę do ponownego rozpatrzenia temu Prezydentowi

oraz nakazała m.st. Warszawa przejęcie zarządu tą nieruchomością na zasadach

określonych w art. 184a–186a u.g.n.

Podstawą wydania tej decyzji był art. 40e ust. 1 ustawy z dnia 9 marca 2017 r.

o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych

dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa

(dalej: ustawa reprywatyzacyjna) w brzmieniu sprzed 20 października 2020 r. Na

podstawie uchwały Zarządu Dzielnicy [...] m.st. Warszawy z 27 lutego 2019 r.

powierzono Zakładowi Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...]

m.st. Warszawy (dalej: ZGN) zarząd udziałem wynoszącym

0,5787 części wskazanej nieruchomości.

W sprawie ustalono również, że pismem z 29 marca 2019 r. zarząd pozwanej

zwołał zebranie właścicieli lokali na 18 kwietnia 2019 r. W wyznaczonym dniu

sporządzono protokół zebrania właścicieli lokali, wedle którego nie podjęto uchwały

w przedmiocie wybrania przewodniczącego, nie przyjęto też porządku obrad.

Następnie właściciele lokali tworzących pozwaną wspólnotę mieszkaniową podjęli

w trybie indywidualnego zbierania głosów dwie zaskarżone uchwały. Pierwsza,

oznaczona jako uchwała nr [...], dotyczyła odwołania ówczesnego członka zarządu

pozwanej, a druga, oznaczona jako uchwała nr [...]1 – powołania nowego,

II CSKP 1168/23

3

dwuosobowego, zarządu wspólnoty. Za obiema uchwałami głosowało

m.st. Warszawa, działając przy tym jako zarządca nieruchomości ustanowiony na

podstawie art. 40e ust. 1 ustawy reprywatyzacyjnej w odniesieniu do udziału

w wysokości 0,5787.

W tak ustalonym stanie faktycznym sprawy Sąd Apelacyjny ocenił, że

„uprawnienie zarządcze” m.st. Warszawy „obejmowało uprawnienie do

podejmowania czynności zwykłego zarządu, w zakresie wynikającym z udziału

przynależnego byłym właścicielom” (s. 15 uzasadnienia wyroku SA). Uprawnienie to

wynikało z decyzji Komisji dotyczącej m.in. nakazania m.st. Warszawa przejęcie

zarządu nieruchomością. Wskutek tego aktu m.st. Warszawa mogło działać

w zakresie wynikającym z art. 184b u.g.n., czyli było uprawnione do dokonywania

czynności zwykłego zarządu. Do tej kategorii czynności należy odwołanie członka

zarządu i powołanie nowego zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Wobec tego sporne

uchwały, jako odnoszące się do ww. kwestii, zostały rzeczywiście podjęte,

a powództwo podlegało oddaleniu.

Powodowie wnieśli skargę kasacyjną od wyroku Sądu drugiej instancji,

zarzucając naruszenie: (1) art. 40e ust. 1 ustawy reprywatyzacyjnej w pierwotnym

brzmieniu, (2) art. 184a–186a u.g.n., (3) art. 328 § 2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.

W pierwszym zarzucie podniesiono, że doszło do uchybienia art. 40e ust. 1

ustawy reprywatyzacyjnej w pierwotnym brzmieniu (przed nowelizacją ww. ustawy

dokonaną z dniem 20 października 2020 r.), które powinno być uwzględnione

w ocenie prawnej, gdyż zarówno wydanie decyzji nakazującej m.st. Warszawa

przejęcie zarządu sporną nieruchomością (19 lutego 2019 r.), jak i podjęcie uchwał

zaskarżonych w niniejszej sprawie, miało miejsce przed wspomnianą nowelizacją.

W ocenie skarżących nietrafne jest stanowisko Sądu Apelacyjnego, że decyzja

wydana na podstawie art. 40e ust. 1 ustawy reprywatyzacyjnej w pierwotnym

brzmieniu „stanowi samodzielną przesłankę przejęcia zarządu przez m.st. Warszawa

nad nieruchomością […] wbrew oświadczeniom i woli właścicieli nieruchomości”.

Zdaniem powodów prawidłowa wykładnia tego przepisu „nie pozwalała uznać, że

zarząd nad nieruchomością przechodzi na m.st. Warszawa z mocy prawa”, a do

II CSKP 1168/23

4

uzyskania tego celu potrzebne były dodatkowo złożenie odpowiedniego

oświadczenia woli przez współwłaścicieli nieruchomości.

Drugi zarzut dotyczył przyjęcia, że z art. 184a–186a u.g.n. wynikało

„uprawnienie m.st. Warszawa do głosowania nad uchwałami Wspólnoty

Mieszkaniowej […] bez zgody i wbrew woli właścicieli z udziału, który im przypadał”.

Skarżący wyrazili pogląd, że w „zarząd nad nieruchomością powstaje na podstawie

oświadczenia woli właścicieli nieruchomości (a w niniejszym wypadku Powodowie

nie utracili własności nieruchomości budynkowej), wobec czego działanie wbrew ich

woli powinno zostać uznane za nieuprawnione i pozbawione skutków prawnych,

gdyż w/w przepisy nie mogą naruszać uprawnień właścicielskich”

(s. 2-3 skargi kasacyjnej).

Trzeci zarzut odnosił się do sposobu sporządzenia uzasadnienia

zaskarżonego wyroku i niewyjaśnienia przyczyn uznania przez Sąd Apelacyjny, że

m.st. Warszawa przejęło zarząd nad nieruchomością na podstawie decyzji Komisji,

tj. z mocy prawa, oraz nieuwzględnienia dowodu w postaci pozwu m.st. Warszawy

przeciwko skarżącym (powodom w niniejszej sprawie), o złożenie oświadczenia woli

i oddanie zarządu nieruchomością. Tymczasem, zdaniem skarżących, z powyższych

okoliczności można było wnosić, że m.st. Warszawa „de facto nie sprawuje zarządu

nieruchomością i cel ten stara się osiągnąć na drodze sądowej”

(s. 3 skargi kasacyjnej).

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna podlegała oddaleniu.

W pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutu naruszenia przepisów

postępowania. Z treści tego zarzutu wynika, że dotyczy on sposobu sporządzenia

uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia, a kwestia ta wyprzedza zagadnienia

prawnomaterialne. Zarzut naruszenia art. 328 § 2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. należy

uznać za niezasadny. Drugi z tych przepisów zawiera jedynie odesłanie; kluczowe

znaczenie uzyskuje natomiast ocena przywołania art. 328 § 2 k.p.c., który stanowi,

że pisemne uzasadnienie wyroku sporządza się na wniosek strony o doręczenie

wyroku z uzasadnieniem zgłoszony w terminie tygodnia od dnia ogłoszenia wyroku.

Istota zastrzeżeń powodów nie dotyczy jednak wniosku o sporządzenie pisemnego

II CSKP 1168/23

5

uzasadnienia zapadłego orzeczenia, lecz kompletności i klarowności motywów

wyroku. Określony w zarzucie przepis nie pozostaje zatem w korelacji z opisem

jego naruszenia.

Omawiany zarzut byłby niezasadny, także gdyby przyjąć, że – niewysłowioną

w skardze – intencją powodów było nawiązanie do treści art. 328 § 2 k.p.c. sprzed

7 listopada 2019 r. Niniejsza sprawa została wprawdzie wszczęta w sierpniu 2019 r.,

jednak w postępowaniu przed Sądem drugiej instancji zastosowanie znajdowały

przepisy Kodeksu postępowania cywilnego w brzmieniu nadanym im przez ustawę

z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz

niektórych innych ustaw. Wniosek taki wynika wprost z art. 9 ust. 2 tej ustawy, który

stanowi, że do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie

ustawy nowelizującej stosuje się przepisy Kodeksu postępowania cywilnego

w brzmieniu nadanym tą ustawą.

Wyrok Sądu pierwszej instancji został wydany w 2021 r., wobec czego do

rozpoznania apelacji nie można było – na podstawie wyjątkowej normy z art. 9 ust. 4

ustawy nowelizującej – stosować przepisów dawnego prawa. W konsekwencji

sporządzenie uzasadnienia zaskarżonego wyroku w sposób nieodzwierciedlający

wymagań ustawowych mogłoby ewentualnie świadczyć o naruszeniu

art. 387 § 21 k.p.c., a nie art. 328 § 2 k.p.c. Sformułowany w skardze kasacyjnej

zarzut naruszenia wskazanego ostatnio przepisu nie przystaje natomiast do stanu

prawnego, w którym rozpoznawano sprawę. Zarazem podkreślić należy, choć

jedynie obiter dictum, że wbrew istocie stanowiska powodów motywy zaskarżonego

wyroku pozwalają na przeprowadzenie kontroli kasacyjnej orzeczenia.

Nietrafne okazały się także zarzuty naruszenia prawa materialnego.

Powodowie zasadnicze znaczenie przywiązywali do tego, że decyzja Komisji

z 19 lutego 2019 r. o nakazaniu m.st. Warszawa przejęcia zarządu nieruchomością

na zasadach określonych w art. 184a–186a u.g.n. została wydana na podstawie

art. 40e ust. 1 ustawy reprywatyzacyjnej w pierwotnym brzmieniu; także zaskarżone

w niniejszej sprawie uchwały podejmowane były przed nowelizacją tego przepisu

dokonaną z dniem 20 października 2020 r. W ocenie powodów skutkiem tej decyzji

nie było objęcie zarządu nad nieruchomością przez m.st. Warszawa, wobec czego

II CSKP 1168/23

6

pozwany nie mógł podjąć uchwał zaskarżonych w niniejszej sprawie. Potwierdzenia

stanowiska o tym, że m.st. Warszawa nie sprawowało zarządu nieruchomością,

skarżący upatrywali w fakcie wystąpienia przez pozwanego w innym postępowaniu

z żądaniami stanowiącymi przejaw dążenia do uzyskania faktycznego zarządu

nad nieruchomością.

Należy w związku z tym przypomnieć, że art. 40e ust. 1 ustawy

reprywatyzacyjnej stanowił pierwotnie, iż w decyzji, o której mowa

w art. 29 ust. 1 pkt 2-3, Komisja może nakazać gminie przejęcie zarządu

nieruchomością warszawską lub jej odpowiednią częścią na zasadach określonych

w art. 184a–186a u.g.n. Z kolei z art. 40e ust. 2 tej ustawy wynikało, że gmina

w terminie 7 dni od dnia wydania przez Komisję decyzji, o której mowa w ust. 1,

przejmuje od dotychczasowego zarządcy czynności związane z zarządzaniem

nieruchomością i wyznacza nowego, innego zarządcę nieruchomości.

Z kolei aktualnie (od 20 października 2020 r.) art. 40e ust. 1 zd. 1 tej ustawy

stanowi, że w przypadku wydania decyzji, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 2-3,

gmina albo Skarb Państwa są obowiązane do przejęcia zarządu nieruchomością

warszawską lub jej odpowiednią częścią na zasadach określonych w art. 184a–

186a u.g.n. Zgodnie z art. 40e ust. 1 zd. 2 ustawy reprywatyzacyjnej osoba, na rzecz

której wydano decyzję reprywatyzacyjną, jej następca prawny albo dotychczasowy

zarządca są obowiązani niezwłocznie wydać nieruchomość lub jej odpowiednią

część gminie albo Skarbowi Państwa, a także dopełnić wszelkich czynności

niezbędnych do prawidłowego przejęcia i sprawowania zarządu. Stosownie

natomiast do art. 40e ust. 3 tej ustawy do zabezpieczenia i egzekucji obowiązku,

o którym mowa w ust. 1, stosuje się przepisy ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r.

o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Wobec zarzutów naruszenia prawa materialnego zasadnicze znaczenie miało

dokonanie oceny, czy decyzja Komisji wydana na podstawie art. 40e ustawy

reprywatyzacyjnej w pierwotnym brzmieniu doprowadziła do przejścia na

m.st. Warszawa zarządu nieruchomością, czy – przeciwnie – do uzyskania takiego

zarządu niezbędne było, jak twierdzili skarżący, oświadczenie woli właścicieli

nieruchomości. W tej kwestii z przedstawionych poniżej względów należy uznać, że

II CSKP 1168/23

7

stanowisko powodów nie jest trafne, a m.st. Warszawa uzyskało zarząd

nieruchomością wspólną mimo niezłożenia przez nich ww. oświadczenia woli.

Podstawowe znaczenie ma okoliczność, że do przypadku badanego

w niniejszej sprawie znajdował zastosowanie art. 40e ustawy reprywatyzacyjnej

w znowelizowanej postaci, a to wobec brzmienia przepisów międzyczasowych

zawartych w ustawie nowelizującej ustawę reprywatyzacyjną z dniem

20 października 2020 r. Zgodnie z art. 10 ustawy z dnia 17 września 2020 r. o zmianie

ustawy o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji

reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych

z naruszeniem prawa, ustawy o komercjalizacji i niektórych uprawnieniach

pracowników oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: ustawa

nowelizująca ustawę reprywatyzacyjną), art. 40e ustawy zmienianej w art. 1,

w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, stosuje się także do decyzji wydanych przez

Komisję do spraw reprywatyzacji nieruchomości warszawskich na podstawie

art. 40e ust. 1 ustawy zmienianej w art. 1 przed dniem wejścia w życie

niniejszej ustawy.

Regulacja ta wywołała zatem skutek retroaktywny, a tym samym objęła,

wstecznie, również decyzje wydane na podstawie z art. 40e ust. 1 ustawy

reprywatyzacyjnej w pierwotnym brzmieniu. O zasadności skargi kasacyjnej nie

może więc świadczyć argumentacja skarżących, którzy zasadniczego wsparcia dla

swego stanowiska upatrywali w tym, że wskazany ostatnio przepis nie prowadził do

uzyskania przez m.st. Warszawa zarządu nieruchomością. Podstawą oceny skutków

decyzji Komisji z 19 lutego 2019 r. był bowiem art. 40e ustawy reprywatyzacyjnej

w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą, a nie – przepis ten w jego pierwotnym

brzmieniu; zarzut naruszenia tego przepisu okazał się zatem bezprzedmiotowy.

Jednak, wbrew założeniom skarżących, także wykładnia art. 40e ustawy

reprywatyzacyjnej w pierwotnym brzmieniu, zestawiona ze stanem ukształtowanym

wskutek nowelizacji, nie uzasadniała poglądu zajętego w skardze kasacyjnej.

Przeciwnie, m.st. Warszawa po wydaniu ww. decyzji objęło zarząd nad

sporną nieruchomością, toteż mogło brać udział w głosowaniu nad spornymi

uchwałami. Trafnie więc Sąd Apelacyjny uznał, że wobec warunków podjęcia uchwał

II CSKP 1168/23

8

nie zachodziły podstawy do ich skutecznego zaskarżenia. Za takim stanowiskiem

przemawiają wyniki językowej, systemowej i celowościowej interpretacji

ww. unormowania.

Co się tyczy wyników wykładni językowej, to należy przypomnieć, że

pierwotnie Komisja mogła w decyzji, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 2-3, „nakazać

gminie przejęcie zarządu nieruchomością warszawską lub jej odpowiednią częścią

na zasadach określonych w art. 184a –186a u.g.n.”. Wskutek nowelizacji przyjęto, że

w przypadku wydania takiej decyzji „gmina albo Skarb Państwa są obowiązane do

przejęcia zarządu nieruchomością”. Komisja nie ma więc obecnie możliwości

decydowania, czy nakaże gminie przejęcie zarządu, gdyż obowiązek takiego

przejęcia jest obligatoryjnym następstwem wydania decyzji. Źródłem tego obowiązku

jest nie decyzja Komisji (jak w pierwotnej regulacji), lecz przepis ustawy, który

z faktem wydania ww. decyzji wiąże skutek w postaci powstania obowiązku

przejęcia zarządu.

Wprawdzie w pierwotnej wersji ustawy reprywatyzacyjnej nakazanie przejęcia

zarządu nie było obligatoryjne (verba legis: „Komisja może nakazać gminie przejęcie

zarządu”), lecz w przypadku skorzystania przez Komisję z tej możliwości zachodziły

daleko idące skutki, unormowane w art. 40e ust. 2 ustawy reprywatyzacyjnej. Przepis

ten stanowił bowiem, że w razie takiego nakazania „gmina w terminie 7 dni od dnia

wydania przez Komisję decyzji […], przejmuje od dotychczasowego zarządcy

czynności związane z zarządzaniem nieruchomością i wyznacza nowego, innego

zarządcę nieruchomości”.

Użycie stanowczej formy czasowników (verba legis): „przejmuje” i „wyznacza”

wskazuje na bezwarunkowy charakter określonych ustawą obowiązków. Powinności

te, czyli przejęcie „czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością” oraz

wyznaczenie „nowego, innego zarządcy nieruchomości”, miały przy tym nastąpić

„w terminie 7 dni od dnia wydania” decyzji przez Komisję. Skoro przepis stanowił, że

czynności związane z zarządzaniem gmina „przejmuje od dotychczasowego

zarządcy”, to należy wnosić, że tym samym dochodziło do pozbawienia

„dotychczasowego zarządcy” możliwości ich dalszego wykonywania. Przejąć coś

oznacza bowiem tyle, co „wziąć to, co wcześniej należało do kogoś innego”,

II CSKP 1168/23

9

i immanentnie wiąże się z pozbawieniem drugiej osoby danej rzeczy, funkcji etc.

Wniosek taki wynika zresztą nie tylko ze znaczenia słowa „przejmuje”, lecz także

istoty zarządu nad nieruchomością, który nie może przysługiwać jednocześnie

dotychczasowemu i nowemu zarządcy.

Również wykładnia systemowa art. 40e ustawy reprywatyzacyjnej prowadzi

do tożsamego wniosku o skutkach nakazania przejęcia zarządu. Skoro Komisja

działała w sposób władczy (jako organ administracji), to nakazując m.st. Warszawie

przejęcie zarządu otwierała drogę do wywołania wszystkich skutków określonych

w art. 40e ust. 2 ustawy reprywatyzacyjnej (w dawnym brzmieniu). Przepis ten

przewidywał natomiast przejęcie zarządu i wyznaczenie nowego zarządcy bez

potrzeby udziału dotychczasowych uprawnionych, a w szczególności – bez

konieczności uzyskania ich oświadczenia w przedmiocie „przekazania” zarządu.

Wskazany z tym przepisie termin 7 dni byłby zresztą nie do pogodzenia z koncepcją

leżącą u podstaw stanowiska skarżących: że m.st. Warszawa miałoby dopiero

zabiegać o dokonanie stosownej czynności prawnej przez

dotychczasowego zarządcę.

W stanie faktycznym sprawy Komisja w decyzji z 19 lutego 2019 r. skorzystała

z możliwości nakazania m.st. Warszawa przejęcia zarządu, wobec czego

zaktualizowały się wszystkie opisane wyżej konsekwencje prawne takiego

nakazania. W wykonaniu prawnego obowiązku przejęcia zarządu Zarząd Dzielnicy

[...] m.st. Warszawy uchwałą z 27 lutego 2019 r. powierzył zarząd udziałem w

nieruchomości, wynoszącym 0,5787 części, Zakładowi Gospodarowania

Nieruchomościami w Dzielnicy [...] m.st. Warszawy. Wypełnione zostały zatem

obowiązki określone w art. 40e ust. 2 ustawy reprywatyzacyjnej (w pierwotnym

brzmieniu), czyli doszło do przejęcia zarządu w sensie prawnym. Kierunek wykładni

proponowany przez skarżących jest prawidłowy jedynie o tyle, że do przejęcia

zarządu nie doszło z mocy prawa – przejęcie to nastąpiło na mocy wykonania przez

m.st. Warszawę kompetencji, która przysługiwała mu w związku z wydaniem decyzji

Komisji z 19 lutego 2017 r. Istotnie bowiem od dnia wydania tej decyzji aż do

(obowiązkowego) przejęcia zarządu przez gminę, pierwotny zarządca wciąż

piastował zarząd nad spornym udziałem.

II CSKP 1168/23

10

Dalsze czynności podejmowane w ramach sprawowania przez m.st.

Warszawę zarządu nad nieruchomością doprowadziły z kolei do podjęcia uchwał

zaskarżonych w niniejszej sprawie. Bez znaczenia pozostaje natomiast kwestia tego,

czy – wobec postawy powodów – pozwany był w stanie faktycznie wykonywać te

czynności zarządu, które wymagały władania rzeczą. Przedmiotem oceny

w niniejszej sprawie pozostaje bowiem jedynie ten aspekt wykonywania zarządu,

który dotyczy podjęcia zaskarżonych uchwał, a niewątpliwie czynnik faktycznego

władania nie jest w tym przypadku konieczny.

Istotnych zmian nie wprowadziła w tym zakresie ustawa nowelizująca ustawę

reprywatyzacyjną z dniem 20 października 2020 r. W miejsce stanowczych form

czasowników („przejmuje”, „wyznacza”), które zgodnie z zasadami wykładni są

interpretowane jako rodzące obowiązek określonych zachowań, wprost wskazano na

obowiązek przejęcia zarządu – jako całości, a nie (jak w poprzednim stanie prawnym)

„czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością”. Celem nowelizacji

art. 40e ustawy reprywatyzacyjnej było więc z jednej strony opisane wyżej

powiązanie z decyzją Komisji obligatoryjnego przejęcia zarządu, a z drugiej strony

wskazanie podmiotom publicznoprawnym wprost na obciążający je obowiązek

takiego przejęcia.

Zajęte przez skarżących stanowisko o tym, że w stanie prawnym sprzed

20 października 2020 r. do przejęcia zarządu konieczne było złożenie przez

powodów oświadczeń woli (w istocie: dokonanie czynności prawnej), byłoby nie do

pogodzenia zarówno z przedstawionymi wyżej wnioskami wywiedzionymi

z językowej i systemowej interpretacji art. 40e ustawy reprywatyzacyjnej

(w pierwotnym brzmieniu), jak i z wynikami wykładni teleologicznej. Pogląd

skarżących pozostaje bowiem w sprzeczności z celem ustawy reprywatyzacyjnej.

Wydanie decyzji administracyjnej, o której mowa w art. 40e ust. 1 tej ustawy, miało

na celu doprowadzenie do odebrania zarządu nieruchomością z rąk prywatnych

i przejęcie go przez m.st. Warszawa. Działanie w sposób władczy należy przy tym

do istoty prawa administracyjnego; gdyby przekazanie zarządu miało nastąpić

w drodze czynności prawnej (umowy), to wydawanie decyzji w tym przedmiocie

byłoby zbędne. Trudno zresztą uznać, by racjonalny ustawodawca wdrożył w ustawie

rozwiązanie oparte na oczekiwaniu, że osoby, którym wskutek decyzji odbiera się

II CSKP 1168/23

11

zarząd nad nieruchomością, same przekażą go m.st. Warszawa, a do czasu

dokonania stosownej czynności prawnej zachowają ten zarząd.

Z kolei wykładnia, zgodnie z którą po wydaniu omawianej decyzji na

m.st. Warszawa ciążyłby jedynie obowiązek dążenia do zawarcia umowy

z właścicielami nieruchomości, przy czym oni sami nie byliby do tego zobowiązani,

byłaby wprost sprzeczna z art. 40e ust. 2 ustawy reprywatyzacyjnej w pierwotnym

brzmieniu. Przepis ten wyraźnie stanowił bowiem, że gmina w terminie 7 dni od dnia

wydania przez Komisję decyzji, o której mowa w ust. 1, przejmuje od

dotychczasowego zarządcy czynności związane z zarządzaniem nieruchomością

i wyznacza nowego, innego zarządcę nieruchomości. Przepis ten nie pozostawiał

zatem przestrzeni decyzyjnej dla właścicieli nieruchomości warszawskiej (ani dla

gminy, skoro przejęcie zarządu było obowiązkowe).

W podsumowaniu powyższych uwag należy wskazać, że art. 40e ust. 1

ustawy reprywatyzacyjnej w pierwotnym brzmieniu został ujęty w sposób stanowczy.

Choć jego zastosowanie przez organ wyposażony w kompetencje do wydania takiej

decyzji było fakultatywne („Komisja może”), to w razie skorzystania z tego

rozwiązania i wydania stosownej decyzji po stronie m.st. Warszawy powstawał

jednoznaczny obowiązek przejęcia zarządu nieruchomością warszawską lub jej

odpowiednią częścią na zasadach określonych w art. 184a–186a u.g.n. Skoro

m.st. Warszawa musiało wówczas przejąć zarząd, to należy uznać, że przejęcie takie

nie było uzależnione od woli właścicieli danej nieruchomości.

Wnioskowi o przejęciu zarządu jako skutku nakazania takiego przejęcia

decyzją Komisji wydaną na podstawie art. 40e ustawy reprywatyzacyjnej

w pierwotnym brzmieniu, nie przeczy fakt, że w efekcie nowelizacji tego

unormowania dodano art. 40e ust. 1 zd. 2 tej ustawy, obligujący osobę, na rzecz

której wydano decyzję reprywatyzacyjną, jej następcę prawnego albo

dotychczasowego zarządcę „do niezwłocznego wydania nieruchomości lub jej

odpowiedniej części gminie albo Skarbowi Państwa”, a także do dopełnienia

„wszelkich czynności niezbędnych do prawidłowego przejęcia i sprawowania

zarządu”. Przepis ten nie uzasadnia tezy, że przejęcie zarządu w sensie prawnym

następowało dopiero w razie wykonania przez ww. osoby obowiązków nałożonych

II CSKP 1168/23

12

na nie w art. 40e ust. 1 zd. 2 ustawy reprywatyzacyjnej w znowelizowanym brzmieniu.

Przeciwnie, przepis ten odnosił się do technicznych aspektów wykonywania zarządu,

do czego konieczne może być władanie rzeczą, dostęp do kluczy do pomieszczeń,

do dokumentacji dotyczącej nieruchomości, w tym umów, numerów rachunków

bankowych itd.

Należy przypomnieć, że zarząd składa się zarówno z czynności czysto

faktycznych, jak i czynności prawnych. Do dokonania niektórych spośród tych

czynności (np. remontowych, spisu z natury) niezbędne może być rzeczywiste

władztwo nad nieruchomością. Do takiej kategorii działań składających się na zarząd

nieruchomością nie należy jednak podejmowanie uchwał, toteż kwestia uzyskania

przez m.st. Warszawa faktycznego władztwa nad nieruchomością pozostawała bez

znaczenia dla oceny istnienia (podjęcia) uchwał będących przedmiotem niniejszego

sporu. Niewątpliwie gmina jako zarządca może dokonywać czynności zwykłego

zarządu rzeczą samodzielnie. Do czynności takich należy również wyznaczenie

zarządu – co nie jest obecnie kwestionowane i co wprost wynikało z art. 40e ust. 2

ustawy reprywatyzacyjnej w pierwotnym brzmieniu.

Kwestia objęcia przedmiotu zarządu w posiadanie, przekazania stosownej

dokumentacji etc. ma natomiast znaczenie wtórne. W nawiązaniu do akcentowanej

przez skarżących zmiany art. 40e ustawy reprywatyzacyjnej, mającej jakoby

potwierdzać słuszność przyjętej przez nich wykładni ww. regulacji w jej pierwotnym

brzmieniu, należy jednak zauważyć, że w istocie, o ile ustawa może wyposażyć dany

podmiot w kompetencje do dokonywania czynności zarządu, o tyle nie może ona

sama w sobie zmienić faktycznego stanu władania. Dlatego w ustawie nowelizującej

ustawę reprywatyzacyjną przewidziano obowiązek wydania nieruchomości

oraz dopełnienia wszelkich czynności niezbędnych do prawidłowego przejęcia

i sprawowania zarządu (art. 40e ust. 1 zd. 2 ustawy reprywatyzacyjnej), a także

wskazano tryb jego egzekucji (art. 40e ust. 3 ustawy reprywatyzacyjnej).

Z uzasadnienia projektu ustawy nowelizującej ustawę reprywatyzacyjną

jednoznacznie wynika przy tym, że zmiana stanu prawnego dotyczyła faktycznych

aspektów przejęcia zarządu, a jej celem było zapewnienie „wywiązania się przez

gminę lub Skarb Państwa z obowiązku przejęcia zarządu nad nieruchomością”

(zob. druk 420 Sejmu IX kadencji, s. 24-25).

II CSKP 1168/23

13

Tym samym, wbrew pierwszemu zarzutowi skargi, należało przyjąć, że

m.st. Warszawa przejęło zarząd nad sporną nieruchomością (ściślej: udziałem

pozwanych) już 27 lutego 2019 r. (tj. w dniu, w którym m.st. Warszawa wywiązało się

z obowiązku przejęcia zarządu przez wskazanie, że przejmuje go ZGN), wobec

czego było uprawnione do głosowania za kwestionowanymi w sprawie uchwałami.

Okoliczność, że działało przy tym wbrew woli powodów, nie ma znaczenia dla

sprawy, skoro powodowie zostali w sposób władczy pozbawieni

zarządu nieruchomością. Także drugi z zarzutów naruszenia prawa materialnego nie

mógł być zatem uznany za skuteczny.

Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 39814 k.p.c., orzeczono jak

w sentencji wyroku.

Beata Janiszewska

Tomasz Szanciło

Mariusz Załucki

[J.T.]

[r.g.]