Wnioskodawczyni nie poprawi w księdze wieczystej udziału w częściach wspólnych

Postanowieniem z 19 kwietnia 2022 r. referendarz sądowy Sądu

Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi oddalił wniosek J.S. w części

dotyczącej wpisu w dziale I-Sp księgi wieczystej, wskazując, że stosownie

do art. 27 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej:

„u.k.w.h.”) w zw. z art. 3 ust. 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

II CSKP 283/26

2

(dalej: „u.w.l.”) zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej związanych

z lokalem mogłaby nastąpić jedynie wówczas, gdyby wszyscy właściciele

wyodrębnionych lokali i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonali

w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

W niniejszej sprawie umową ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu

niemieszkalnego ustanowiono odrębną własność lokalu […] o pow. 59,23 m2,

położonego w Ł. przy ul. […], z którym to lokalem związany jest udział wynoszący

5923/1912147 części prawa własności nieruchomości wspólnej. Akt notarialny nie

został zmieniony, zmieniono natomiast – na podstawie innego wniosku –

powierzchnię lokalu na 49,59 m2. Ta zmiana była wynikiem przeprowadzonej

inwentaryzacji. Niemniej – zdaniem referendarza sądowego

– zmiana powierzchni lokalu nie powoduje automatycznie zmiany udziału

w nieruchomości wspólnej. Udział ten nie jest bowiem elementem oznaczenia

nieruchomości, lecz prawem związanym z własnością lokalu, ustalonym umową

ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego. Ponadto

udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości

wspólnej jest czynnością wymagającą uchwały właścicieli lokali, a zgoda taka nie

została złożona.

Postanowieniem z 8 września 2022 r., na skutek skargi na orzeczenie

referendarza sądowego, Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi oddalił

wniosek. Sąd ten wyjaśnił, że art. 27 u.k.w.h. dotyczy jedynie przypadku

niezgodności dotyczącej oznaczenia nieruchomości w dziale I-O księgi wieczystej.

Na podstawie tego przepisu nie jest natomiast dopuszczalne dokonywanie

w księdze wieczystej wpisów, które modyfikowałyby zakres praw podmiotowych.

Postanowieniem z 16 stycznia 2024 r. Sąd Okręgowy w Łodzi oddalił

apelację wnioskodawczyni od postanowienia Sądu Rejonowego. Sąd drugiej

instancji wyjaśnił, że wniosek o sprostowanie wpisu może dotyczyć jedynie

oznaczenia nieruchomości, albo gdy chodzi o sprostowanie usterek wpisu, które

mogą wywołać niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywisty stanem prawnym,

nie zaś stanu prawnego ujawnionego w księdze.

II CSKP 283/26

3

Skargę kasacyjną od postanowienia Sądu Okręgowego wniosła

wnioskodawczyni, zaskarżając je w całości. Podniosła zarzut naruszenia prawa

procesowego, tj. art. 62613 § 2 k.p.c. przez jego niezastosowanie, podczas gdy Sąd

powinien dokonać z urzędu sprostowania w księdze wieczystej wysokości udziałów

w nieruchomości wspólnej z uwagi na niezgodność stanu prawnego ujawnionego

w księdze wieczystej z rzeczywisty stanem prawnym.

Powołując się na powyższy zarzut, skarżąca wniosła o uchylenie

zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy do ponownego

rozpoznania Sądowi Okręgowemu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarżąca negowała trafność stanowiska zaprezentowanego przez Sądy

meriti w przedmiocie braku podstaw do dokonania sprostowania udziału

związanego z własnością nieruchomości wspólnej w oparciu o wypis z rejestru

lokali oraz z rejestru gruntów, które wskazywały na dane lokalu po dokonanej

inwentaryzacji w związku z zawierana umową. W jej ocenie doszło do naruszenia

art. 62613 § 2 k.p.c., gdyż Sąd powinien był dokonać z urzędu sprostowania

w księdze wieczystej wielkości udziałów.

Zgodnie z powyższym przepisem sprostowania usterek wpisu, które nie

mogą wywołać niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem

prawnym, dokonuje się z urzędu. Stosownie natomiast do art. 27 u.k.w.h. w razie

niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości

w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje – na wniosek właściciela

nieruchomości lub wieczystego użytkownika – sprostowania oznaczenia

nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości. Takie sprostowanie

może być dokonane także z urzędu, na skutek bezpośredniego sprawdzenia

danych w bazie danych katastru nieruchomości lub zawiadomienia jednostki

prowadzącej kataster nieruchomości.

Należy mieć również na względzie również treść art. 6268 § 2 k.p.c.,

który zakreśla ramy kognicji sądu wieczystoksięgowego. Zgodnie z tym przepisem

rozpoznając wniosek o wpis, sąd ten bada jedynie treść i formę wniosku,

II CSKP 283/26

4

dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. W orzecznictwie

nie budzi przy tym wątpliwości, że wyłączną podstawą ustaleń faktycznych i

prawnych sądu przy rozpoznawaniu wniosku o wpis w księdze wieczystej są tylko

te dane i dokumenty (zob. np. uchwałę składu siedmiu sędziów SN z 16 grudnia

2009 r., III CZP 80/90, OSNC 2010, nr 6, poz. 84; wyrok SN z 19 marca 2003 r.,

I CKN 152/01, OSNC 2004, nr 6, poz. 92).

Odnosząc się wprost do stanowiska zawartego w skardze kasacyjnej, trzeba

podkreślić, że dział I księgi wieczystej służy do oznaczenia nieruchomości, a zatem

do ujawnienia danych faktycznych identyfikujących nieruchomość zgodnie

z dokumentami urzędowymi, a nie do ujawnienia praw do niej przysługujących.

Z tego względu wpisy w dziale I-O księgi wieczystej nie są objęte

ani domniemaniem prawdziwości wpisów w księdze wieczystej (art. 3 u.k.w.h.),

ani rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.). Wpis w dziale I

nie odzwierciedla bowiem stanu prawnego nieruchomości, a jedynie jej faktyczny

opis wynikający z dokumentów urzędowych będących podstawą wpisu. Orzeczenie

o sprostowaniu (aktualizacji) oznaczenia nieruchomości w dziale I księgi wieczystej

nie rozstrzyga zatem o prawach ujawnionych w księdze wieczystej (zob. m.in.

uchwały SN z 28 lutego 1989 r., III CZP 13/89, OSNC 1990, nr 2, poz. 26,

i z 4 marca 1994 r., III CZP 15/94; postanowienia SN: z 13 stycznia 1998 r.,

II CKN 529/97, OSNC 1998, nr 7-8, poz. 128; z 10 stycznia 2002 r., II CKN 677/99;

z 24 kwietnia 2019 r., IV CZ 9/19). Nawet prawomocne orzeczenie sądu

wieczystoksięgowego dotyczące oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej

może być w każdej chwili zmienione na podstawie nowych dokumentów,

dotyczących oznaczenia danej nieruchomości (zob. np. postanowienia SN

z 24 kwietnia 2019 r., IV CZ 9/19, i z 18 listopada 2021 r., II CSKP 71/21).

W wyjątkowych wypadkach dopuszczono możliwość wniesienia skargi

kasacyjnej od orzeczeń dotyczących oznaczenia nieruchomości w księdze

wieczystej: (1) gdy nowego oznaczenia nieruchomości dokonano w następstwie

zmiany granic, a nie nowych, dokładniejszych pomiarów nieruchomości; (2) gdy

oznaczenie w dziale I-O księgi wieczystej jest tego rodzaju, że obejmuje część

gruntu lub innej rzeczy będącej przedmiotem wpisanego prawa nienależącą

II CSKP 283/26

5

do uprawnionego z księgi wieczystej, lecz stanowiącą przedmiot cudzego prawa,

co powoduje, że żądanie wykreślenia wpisu w tym dziale nie dotyczy tylko

sprostowania danych faktycznych, lecz zmierza do ustalenia zakresu prawa

przysługującego uprawnionemu w celu uzyskania zgodności pomiędzy stanem

prawnym wynikającym z wpisu w dziale II księgi wieczystej a rzeczywistym stanem

prawnym, którego przedmiot i zakres wyraża dział I-O, a zatem nie może być

wynikiem sprostowania w trybie art. 62613 § 2 k.p.c. lub art. 27 u.k.w.h., lecz

wymaga uzgodnienia na podstawie art. 10 u.k.w.h.; (3) gdy żądanie wpisu zmiany

oznaczenia nieruchomości ma znaczenie dla potwierdzenia praw rzeczowych

wnioskodawcy (zob. postanowienie SN z 30 stycznia 2025 r., III CZ 245/24,

i powołane tam orzecznictwo). Prawidłowa ocena zasadności skargi kasacyjnej

od postanowienia dotyczącego sprostowana oznaczenia nieruchomości w księdze

wieczystej wymaga zatem szerszej analizy (zob. postanowienie SN z 27 listopada

2015 r., I CZ 90/15).

Taka sytuacja nie zachodziła w niniejszej sprawie. Skarżąca domagała się

sprostowania udziału związanego z własnością nieruchomości wspólnej,

podnosząc, że jej intencją jest jedynie korekta błędnego wpisu wartości udziału

w nieruchomości wspólnej. Ocena tego wniosku dokonana przez Sądy meriti była

jednak trafna. Wbrew bowiem twierdzeniom wnioskodawczyni zmiana w księdze

wieczystej nieruchomości wartości udziałów w częściach wspólnych nie jest

czynnością techniczną, która stanowi korektę błędu w obliczeniach, a ma charakter

stricte merytoryczny. Kwestie merytoryczne, wymagające analizy materiału

dowodowego, wpływające na prawa i obowiązki nie tylko wnioskodawczyni,

ale innych współwłaścicieli nieruchomości, nie mogą być przedmiotem

sprostowania. Jak słusznie wskazuje się w orzecznictwie, zmiana wysokości

udziałów w nieruchomości wspólnej spowodowana nowym sposobem pomiaru

całego budynku, skutkująca również zmianą powierzchni lokali wyodrębnionych

nie stanowi sprostowania błędów w obliczeniach, ale ma charakter merytoryczny.

W takiej sytuacji zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści

się w unormowaniu zawartym w art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l., jednak – ze względu

na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali – nie

może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej

II CSKP 283/26

6

przez większość właścicieli. W konsekwencji w czynności prawnej prowadzącej

do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali,

zgodnie z art. 3 ust. 7 zd. 2 u.w.l. (zob. wyrok SN z 24 listopada 2010 r.,

II CSK 267/10; postanowienia SN z 14 stycznia 2011 r., II CSK 241/10, i z 9 lipca

2021 r., IV CSKP 112/21).

Zmiana udziałów miałaby być wynikiem zmiany powierzchni lokalu na skutek

dokonanej inwentaryzacji. Powierzchnia budynku ustalona w tej inwentaryzacji

nie pokrywa się z powierzchnią, która stanowiła podstawę do określenia

powierzchni wyodrębnionych dotychczas lokali i związanego z ich własnością

udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej nie jest

elementem oznaczenia nieruchomości, ale prawem związanym z własnością

nieruchomości, wpływającym na prawa i obowiązki wszystkich współwłaścicieli.

Nie chodzi tu o oznaczenie lokalu, ale o zmianę powierzchni i udziału w częściach

wspólnych nieruchomości. Nie ma możliwości dokonania takiej korekty w trybie

sprostowania wpisu księgi wieczystej.

Z tych przyczyn, Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39814 w zw. z art. 13 § 2

k.p.c., orzekł jak w sentencji postanowienia.

Piotr Telusiewicz

Tomasz Szanciło

Kamil Zaradkiewicz

(E.M.)

[a.ł]